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RELATÓRIO DA COMISSÃO ESPECIAL

Da: Comissão Especial

Ao: Sr. Presidente da Associação dos Servidores do Tribunal de Contas do Estado

do Rio de Janeiro - ASTCERJ

Assunto: Relatório Comissão Especial constituída em 17/05/2012.

Ilmo. Sr. Presidente,

Em 17/05/2012, os membros da Diretoria e dos Conselhos Fiscal e Deliberativo que subscrevem o presente relatório foram designados para compor Comissão Especial com o fito de avaliar a existência de imóveis para futura instalação da Sede Administrativa da ASTCERJ, nas proximidades do edifício-sede do Tribunal de Contas do Estado do Rio de Janeiro.

Desta forma, apresentamos a Vossa Senhoria o relatório dos trabalhos desenvolvidos por esta Comissão, pois somente agora foi possível obter informações relevantes, perante o juízo, de um dos imóveis que apresenta grande potencialidade em relação aos demais.

BREVE HISTÓRICO

Com base em um levantamento prévio das escassas ofertas de imóveis existentes nas redondezas da sede do TCE-RJ, à época em que foi constituída a Comissão, nos foi apresentado para análise um rol contendo 5 (cinco) imóveis para aquisição. Quando nos aproximávamos do término dos trabalhos, nos foi encaminhado para análise informações atinentes a 2 (dois) imóveis, o primeiro para locação (Rua da Constituição, 60/62), e outro para venda e locação (Rua da Constituição, 71).

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DO DESENVOLVIMENTO DOS TRABALHOS:

Opção de Imóvel 1

Localização : Praça da República nº 76 Área construída: 218,88 m² Valor Pretendido:R$ 2.200.000,00(R$ 10.051,00/m² ) Contato: Sr. Tíndaro (corretor) / cel: 9807-3895

Este imóvel composto de loja e sobreloja, que, num primeiro momento,

aparentava-se atraente por ser contíguo ao TCE-RJ, possui valor de venda superior ao praticado no mercado. O Laudo de Avaliação que acostamos como documentação suporte, revela a dissonância do valor da negociação em relação ao valor máximo apurado no mercado para este imóvel que seria de até R$1.030.508,93 (um milhão, trinta mil, quinhentos e oito reais e noventa e três centavos)

Porém, o que de fato estaria a inviabilizar sua negociação é a ausência

de documentação hábil probatória da propriedade do imóvel, sendo constatado que não há lançamento do mesmo no Registro Geral de Imóveis.

A documentação obtida cinge-se à Escritura de Cessão de Posse e

Venda de Benfeitorias da Santa Casa da Misericórdia, em favor de Adilson Ribeiro da Silva, datada de 16/09/2004. Tal situação, no nosso sentir, estaria a impedir a regularização plena da propriedade por parte do comprador, obstaculizando, conforme dito anteriormente, a negociação.

Considerando os empecilhos expostos, em relação aos parâmetros

custo e situação legal desse imóvel, somos de opinião que o mesmo não deverá compor a relação final de potenciais candidatos.

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Opção de Imóvel 2 Localização : Rua República do Líbano nº 13 Área construída: 614,80 m² Valor Pretendido:R$ 2.400.000,00(R$ 3.904,00/m² ) Contato: Srª Vânia (herdeira) / tel: 2232-4541

O imóvel em epígrafe é próximo a sede principal do TCE-RJ, dista

cerca de 240 metros. A Comissão em visita realizada ao final do mês de maio de 2012, constatou que o mesmo encontra-se, exclusivamente, destinado ao uso de atividade comercial (Eletrônica Henrique) cujos sócios são herdeiros do Sr. Zelio Andrade, falecido em 18/04/2009. Sendo-nos informado que há consenso, na decisão da venda daquele bem por parte dos herdeiros, que externaram a possibilidade de disponibilizar a entrega do imóvel no prazo máximo de 90 dias após a conclusão de eventual negociação.

A negociação em curso está sendo conduzida pela filha do de

cujus Sra. Vânia Flavoni Andrade, que após ter nos franqueado o acesso ao imóvel, possibilitou a confecção da planta baixa, que segue acostada (Doc.1), onde se visualiza o layout existente. Quando do início dos trabalhos da Comissão já se tinha obtido redução na negociação do valor de venda do imóvel, chegando-se ao montante de R$ 2.200.000,00 (dois milhões e duzentos mil reais) que dividido pela área total construída, apura-se o valor de R$ 3.578,40/m² .

Ainda em relação à negociação foi dito que os herdeiros

propuseram que o valor da venda fosse dividido da seguinte forma R$ 2.100.000,00 (dois milhões e cem mil reais) em favor do espólio e R$ 100.000,00 (cem mil reais) a título de honorários do advogado representante do espólio, Dr. Fernando Amin de Carvalho, vide proposta (Doc.2).

O imóvel possui área total construída de 614,80 m² , divididos em

loja/sobreloja(mezanino) com 430,64 m² e 3º pavimento com 184,16 m², está

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necessitando de modernização contemplando significativas reformas estruturais para atender aos propósitos da Associação, uma vez que não se encontra em bom estado de conservação.

O Laudo de Avaliação acostado (Doc.3) partiu do parâmetro do

valor negociado de R$2.200.000,00. Considerando-se a escassez de imóveis com as características desejadas, constatou-se que o preço de venda revela-se atrativo se considerarmos ainda o valor de mercado de outros imóveis disponíveis no mercado. O valor máximo atribuído ao imóvel nas condições da época da avaliação seria de R$ 2.312.557,45.

Considerando as restrições de imóveis existentes no mercado

atual com as características desejáveis (área e proximidade), este imóvel ainda que fosse totalmente demolido (mantendo-se a fachada) e construindo-se um novo imóvel com área semelhante, ou seja, 614,00 m², permaneceria apresentando boas condições, sendo oportuno salientar os seguintes elementos do aludido documento.

O Índice adotado, para estimativa do custo de demolição e para

construção foi o mesmo que está sendo utilizado pelo TCE-RJ (Construção da ECG), que contempla dentre outros, os custos de projetos, instalações especiais e elevador.

Custo de Demolição: 614,0 x 130,00 = R$ 79.820,00; Custo de Construção: 614,0 x 1.600,00= R$ 982.400,00

Total R$ 1.062.220,00

Prazo Total Estimado: Para demolição e construção é de 15 meses.

Nota: Por conservadorismo, será adotado o custo de reforma e demolição de R$ 2.100/m2, conforme expresso no imóvel da Rua da Constituição, 71, o que representa um custo total de R$ 1.289.400, para 614 m2. Nesse valor estão consideradas as fachadas, o telhado e as lajes entrepisos. Não estão considerados os acabamentos. No que tange a análise das condições documentais, inicialmente,

foi-nos apresentada Certidão de Ônus Reais, indicando que os direitos hereditários do imóvel em comento, pertencente ao Espólio de Waldemar Pinto da Gama, foram transferidos para Zelio Andrade, também falecido, sendo a sua filha a responsável pela negociação em curso, conforme dito anteriormente.

Pelo fato do imóvel pertencer a um espólio, tendo, inclusive, um

herdeiro menor, demandando diversas idas ao cartório onde foi aberto o inventário (São Gonçalo), julgamos necessário contar com a assessoria de um profissional especializado e, para tanto, foi contratado o Dr. Pedro Aurélio de Mattos Gonçalves (OAB-RJ nº 15953), que com sua valorosa contribuição muito nos auxiliou em diversas fases desse trabalho.

Numa primeira pesquisa realizada sobre a situação legal do

imóvel junto a diversas esferas administrativas, foram identificados alguns impedimentos para a aquisição imediata do imóvel, que com adoção de medidas corretivas, estão sendo solucionados (docs. 4, 5 e 6).

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Após diversas reuniões, que contaram não só com a participação

de membros desta Comissão, mas também com a representante dos herdeiros, sempre se fazendo acompanhar de seu advogado e, por orientação do Dr. Pedro Aurélio, o representante do espólio no inventário judicial peticionou ao juízo de São Gonçalo para que esse se manifestasse sobre a sistemática de venda proposta. Decorridos alguns meses dessa petição, a situação evoluiu, mas não ao ponto de desembaraçar plenamente o imóvel.

Em parecer mais recente (Doc. 7), cujas principais trechos

julgamos oportuno transcrever abaixo, o Dr. Pedro Aurélio apresentou posição mais atualizada, na qual, em síntese, permite vislumbrar que os impedimentos apontados são sanáveis, possibilitando a efetivação da negociação, desde que sejam observados determinados procedimentos formais perante o juízo. Note-se que o imóvel ainda não se encontra completamente desembaraçado para venda, há necessidade de prazo para solução efetiva da questão, sem que, contudo possamos precisar, o quanto ainda se faz necessário.

“Como conclusão, tem-se que a AUTORIZAÇÃO à VENDA acontecerá, dependendo apenas que a PARTILHA seja apresentada de maneira a que a quota-parte de cada Herdeiro seja devidamente identificada. Por outro lado, devemos recordar que tínhamos pendências a serem esclarecidas e regularizadas envolvendo Herdeiro e a Pessoa Jurídica cujas quotas sociais estão sendo objeto, quais eram: 1- Ação de EXECUÇÃO por Título Extrajudicial em face de ELETRÔNICA FROTA LTDA. e de VANIA FLAVONI ANDRADE – proc. 0208508-26.2012.8.19.0001, que se encontra com EMBARGOS manejados – proc. 0421030-04.2012.8.19.0001, em tramitação. 2- Executivo Fiscal em face de ZÉLIO ANDRADE pelo não pagamento de IPTU de 1998. Até nossa última verificação, apesar do pagamento não havia sido providenciada a baixa da distribuição. 3- Pendência Fiscal em face da PJ em curso em Vara Federal, que o Contador da PJ deveria ter justificado e comprovado, o que desconhecemos tê-lo feito. A regularização destas pendências é recomendável ou que seja requerido ao MM Juiz e este concorde com aproveitamento de parte do valor a ser pago pela compra para quitação dos itens acima expostos através de recursos da ASTCERJ, com aprovação da transação já formalizada.”

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Opção de Imóvel 3 Localização: Praça Tiradentes s/nº Área construída: 635 m² Valor Pretendido: R$ 4.445.000,00 (R$ 7.000,00/m² ) Contato:Sr. Jeandro (corretor) / cel: 9205-1018

Não houve qualquer aprofundamento na análise em relação a

este imóvel, considerando-se o preço de venda e o elevado custo em relação à área total construída. (R$ 7.000,00/m²)

Opção de Imóvel 4 Localização: Rua Frei Caneca s/nº Área construída: 750 m² Valor Pretendido: R$ 2.200.000,00 (R$ 2.933,00/m² ) Contato: Sérgio Castro (corretora) / tel: 2272-4422

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Opção de Imóvel 5 Localização: Av. Mem de Sá, 252 (Espaço Atlântica) Área construída: 800 m² Valor Pretendido: R$ 4.600.000,00(R$ 5.750,00/m² ) Contato: Pronto (corretora) / tel: 2512-7636

Os imóveis que se constituem nas opções 4 e 5, também não

mereceram, por parte desta Comissão, maior nível de detalhamento e análise, considerando que uma das principais premissas previamente assinalada, diz respeito a proximidade da futura sede da ASTCERJ em relação a sede do TCE-RJ, para bem atender aos propósitos da Associação.

Por esse critério, ambos os imóveis ficam prejudicados – Opção 4

(Rua Frei Caneca) e Opção 5 (Av. Mem de Sá) - embora seja oportuno consignar dois pontos fortes a serem considerados:

→ Opção 4 (Rua Frei Caneca), menor valor do metro quadrado (R$ 2.933/m² );

→ Opção 5 (Av. Mem de Sá), pela arquitetura que apresenta, que pode ser adotada como parâmetro para a edificação em que a Associação pretende se instalar (prédio mantendo a arquitetura antiga, mas com elementos modernos – estruturas de aço e vidro).

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Como alternativa ao processo de Aquisição ao final do mês de fevereiro de 2013, foi-nos apresentado ainda o seguinte imóvel para locação: Localização: Rua da Constituição 60/62, entre as Ruas República do Líbano e Regente Feijó Área útil: 308 m² Valor Mensal Pretendido: R$ 15.000,00. O proprietário do imóvel não tem interesse na sua venda, apenas o oferece para locação. Contato: Direto com o proprietário

Esse imóvel, próximo a sede principal (cerca de 200 metros de

distância, aproximadamente) e contíguo às futuras instalações da ECG, possui área de 308 m² (área útil), divididos em 3 pavimentos, tendo sido recentemente reformado e modernizado internamente pelo seu proprietário.

No entanto, durante a fase final da elaboração do presente

relatório, esse imóvel foi locado por terceiros.

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Como segunda alternativa para locação, foi apresentado

ainda o seguinte imóvel, cujos proprietários também têm interesse na venda.

Localização: Rua da Constituição 71, (antigo Curso Tamandaré) Área construída: 1888 m² Valor Mensal Pretendido: - Locação = R$ 60.000,00 / mês - Venda = R$ 8.000.000,00 (R$ 4.237,29 / m²) Contato: Direto com o proprietário (Marceu 7891-7177 ou

Magaldi 9982-1371)

Esse imóvel, próximo a sede principal (cerca de 100 metros de

distância, aproximadamente) e também, das futuras instalações da ECG, possui localização privilegiada e de grande visibilidade. Sua área é mais que suficiente para o atendimento às necessidades da Associação, podendo ainda, ser compartilhado com terceiros. O lote apresenta dimensões aproximadas de 15 x 40 metros.

Sua estrutura física está em estado precário, necessitando de

reforma imediata. O imóvel é contíguo ao futuro Centro Cultural da Casa da Moeda e o Centro de Integração Empresa Escola – CIEE. Possui área de 1.888 m², divididos em 3 pavimentos, além de um mezanino.

Quanto à situação documental do imóvel, apesar de não ter sido

solicitada por esta Comissão, foi-nos informado pelos proprietários que o imóvel foi havido em leilão judicial, estando desembaraçado para alienação. Esse aspecto, a nosso ver, é um fator positivo em relação ao imóvel da Rua República do Líbano, 13.

Para locação, o valor torna-se inviável, além do que o imóvel

estaria a demandar de elevado custo de reforma para possibilitar sua ocupação, o que, no nosso sentir, estaria a afastar essa opção.

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Em relação à proposta de compra do imóvel, cujo valor inicialmente pedido pelos proprietários é de R$ 8.000.000,00, apuramos que o valor de R$ 4.237,28/m² (1.888 m²).

Considerando a informação de que a Associação dispõe de cerca

de R$ 3,9 milhões em aplicações financeiras não seria possível arcar com o valor pretendido pelos vendedores. Os recursos financeiros da ASTCERJ, somente seriam suficientes nesta negociação, caso a AGE decidisse autorizar a inclusão do terreno de Vargem Grande, com valor estimado de R$ 4 a 4,5 milhões de reais, na negociação.

Ainda sim, insta notar que adicionalmente ao preço do imóvel,

haverá necessidade de se computar os custos de reforma. A guisa de contribuição, foi calculada uma reforma básica, ao custo de R$ 2.100/m2, que compreende: reforma de fachada e telhado, além de construção das lajes (entrepisos), estimando-se em R$ 3.964.800,00, mantendo-se a mesma área de 1.888 m2. Nesse valor, não está incluído o acabamento das áreas.

Nesse cenário, com os recursos atualmente disponíveis, não

haveria condições imediatas para a realização dos elevados custos de reforma que o imóvel demanda, a Associação teria que passar por um período de austeridade para poder priorizar a reforma do imóvel.

Pela magnitudade do valor, entende a Comissão que a opção por

esse imóvel deveria ser melhor avaliada pela Diretoria, com vistas à apresentação de uma proposta aos proprietários com significativo desconto no preço e a inclusão do terreno de Vargem Grande como parte de pagamento. Em paralelo, deve-se buscar parcerias no sentido de viabilizar o negócio, ou ainda, a obtenção de financiamento.

Considerações sobre a imobilização de capital: No anexo (Doc. 8), há uma simulação sobre a futura

disponibilidade de recursos financeiros, considerando as duas alternativas anteriores para aquisição de imóvel.

Nessa linha, as aplicações financeiras deixariam de compor o

patrimônio da Associação, bem como o rendimento mensal (na ordem de R$ 300 mil em 2012), restando a valorização do imóvel.

Especificamente sobre o imóvel da Rua da Constituição nº 71, a

situação teria o agravante de ainda demandar fontes de financiamento para a sua reforma, o que resultará, em contrapartida, em uma restrição na quantidade de serviços hoje prestados aos associados enquanto essa perdurar.

Por fim, considerando que o mercado imobiliário no Município do

Rio de Janeiro apresenta preços acima da média histórica por diversos fatores, dentre eles, a exposição da cidade, inclusive em nível internacional, seria o

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momento de realizar eventuais lucros obtidos nessa atividade, mediante a disponibilização para venda do terreno de Vargem Grande.

DA CONCLUSÃO

Considerando as características perseguidas, notadamente em

relação à distância da sede do TCE-RJ, área disponível, condições documentais e valor, somos de opinião que, no restrito universo pesquisado, a melhor alternativa limita-se ao seguinte imóvel:

- Imóvel localizado na Rua República do Líbano, nº 13, tendo como custo de aquisição o valor de R$2.200.000,00 (dois milhões de reais), atentando-se: I) para as cautelas necessárias perante o juízo, quando da conclusão do processo de inventário; e II) Processo de modernização, que estaria a demandar serviços de engenharia, cujo valor e prazo irão variar de acordo com o projeto solicitado. Neste sentido, solução mais incisiva onde se propõe a demolição e construção de área equivalente estaria a exigir um aporte de R$1.289.400,00 (Um milhão, duzentos e oitenta e nove mil e quatrocentos reais). Caso entenda a Diretoria por levar a opção de aquisição do

imóvel da Rua da Constituição, 71, para apreciação por AGE, deverá atentar para o seguinte:

- Apresentar proposta de compra que envolva o terreno de Vargem Grande mais quantia de R$ 2 milhões, podendo essa chegar a R$ 2,5 milhões, no máximo, visando aproximar o preço por metro quadrado àquele apurado para o imóvel da Rua República do Líbano, 13; - Aprofundar estudos para respaldar aquilo que se decidirá em AGE, por meio da apresentação de cenários quanto ao futuro fluxo de caixa da ASTCERJ, sabendo-se que a escolha por esse imóvel demandará, ainda, elevada quantia para reforma, aqui estimada em R$ 3.964.800,00 (três milhões, novecentos e sessenta e quatro mil e oitocentos reais), para a área construída atual de 1.888 m2; - Por fim, destacar que a área desse imóvel é mais que suficiente para o atendimento às necessidades da Associação, podendo ser o custo de reforma e seu uso compartilhado com terceiros.

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Rio de Janeiro, 05 de abril de 2013.

(ORIGINAL ASSINADO)

ORESTES MAGALHÃES NETO Presidente da Comissão Especial

Membro da Diretoria

JOSÉ LUIZ LIMA ABREU Membro da Diretoria

LUIZ ANTÔNIO A. MARTINS COSTA Membro do Conselho Deliberativo

MANOEL GONÇALVES DA SILVA Membro do Conselho Fiscal

WAGNER MACEDO DE MOURA Membro do Conselho Deliberativo