Evolução histórica da lei de locações

- a locação de imóveis era inicialmente disciplinada pelo Código Civil de 1916, na parte especial dos contratos. Naquela ocasião, terminado o contrato, cabia imediata reintegração da posse, tendo em vista o esbulho cometido pelo locatário que não devolvia o imóvel locado; - Diante da escassez de imóveis, principalmente residenciais, bem como pela relevância da matéria, fez-se necessária à elaboração de lei especial para regular a locação de imóveis urbanos; - Com efeito, a Lei 4.403, de 22 de janeiro de 1921, estabeleceu a prorrogação automática do contrato e, por alteração decorrente da Lei 4.624, de 28 de dezembro de 1922, possibilitou ao inquilino provar que o senhorio não necessitava do imóvel para impedir a reintegração de posse; - Durante todo o século passado a matéria passou por inúmeras leis que a regulamentavam, até ser promulgada à Lei 6.649/79, que tratou as locações com maior profundidade, mas pela própria evolução dos tempos restou ultrapassada, agravando ainda mais a situação da moradia urbana, surgindo assim a Lei 8245/91, que alterou significativamente o conteúdo da legislação anterior, equilibrando a relação locador/locatário.

Lei 6.649/79 Lei 8.245/91

impostos por conta do locador; livre negociação entre as partes, inclusive IPTU retomada somente pela denúncia cheia retomada pela denúncia vazia recurso no efeito suspensivo admite-se a execução provisória imóveis indisponíveis p/ locação maior disponibilidade dos imóveis aquisição como proteção patrimonial para renda ou complemento excesso de proteção à figura do locatário maior equilíbrio entre as partes

Lei 8245/91 com a nova redação da Lei 12.112/2009 - vacatio legis = 45 dias = a lei passou a vigorar em 24/01/2010 - não há uma nova lei de locações, mas sim uma nova redação da lei 8245/91; - as alterações facilitarão a retomada pelo locador; - disponibilizará mais imóveis para locação, diminuindo os valores dos locativos ( lei da oferta e procura), pois pesquisas revelam que 91% dos locadores tem apenas 1 imóvel locado, e em todo o Brasil 3 milhões de imóveis encontram-se fechados.

LIMINARES JÁ CONCEDIDAS:

a) ação por não desocupação do imóvel após solicitação do locador (comercial); b) ação após ter expirado o prazo dado ao locatário para oferecer uma nova garantia (art. 59 §1º. – VII) c) ação de despejo por falta de pagamento (art. 59 § 1º. – IX) REsp 1207161 (STJ) ...tratando-se de norma inserida na lei do Inquilinato, deve ter aplicação imediata, inclusive em processo em curso

1- AS MODIFICAÇÕES NO TEXTO DA LEI DO INQUILINATO

MULTA RESCISÓRIA

Redação anterior Nova Redação Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

Art. 4º. Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, 30 (trinta) dias de antecedência.

- o locador não poderá retomar o imóvel na vigência do contrato (exceções: incisos II a IV do art. 9º. = infração contratual; falta de pagamento; reparos urgentes) - o locatário pode devolvê-lo a qqer tempo, desde que pague a multa proporcional; - hipótese de exoneração do locatário ao pagto da multa: transferência pelo empregador para local diverso; problemas de saúde comprovado = notificação prévia = 30 dias - Possib// de arbitramento judicial no caso de ausência de previsão contratual = situação rara - Multa = Não há limitação legal (praxe 3 aluguéis) = SUGESTÃO = 5 ALUGUÉIS - A cláusula que determina pagamento integral, não produz qualquer efeito (art. 45)

Exemplo

aluguel $ 1.000,00 – contrato de 30 meses - multa de 3 alugueres - cumpriu 12 meses

R$ 1.000,00 x 3 meses = R$ 3.000,00 : 30 = R$ 100,00/mês x 18 (meses faltantes) =

R$ 1.800,00 = multa proporcional “ A infração de qualquer cláusula do presente contrato, em especial as referentes ao uso, manutenção e restituição do imóvel locado, sujeitará o infrator a multa de valor igual a 05 (cinco) aluguéis mensais vigentes na data da infração, a qual será paga integralmente, independente do prazo decorrido da locação, facultado, ainda, à parte inocente, considerar resolvido o presente contrato sem qualquer aviso ou interpelação, judicial ou extrajudicial, ensejando o despejo por infração contratual no caso do Locatário.”

SUB-ROGAÇÃO LEGAL

Redação anterior Nova redação Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária, a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único – Nas hipóteses previstas neste artigo, a subrogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de 30 (trinta) dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Art. 12. Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. § 1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a subrogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for à modalidade de garantia locatícia. § 2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

- A intenção da lei é proteger a figura do sub-rogado (aquele que ficou no imóvel); - independe da vontade do locador; - Aquele que se afastou do lar está automaticamente exonerado do pólo da relação jurídica contratual ( vide caput do presente artigo) - todas as notificações (do sub-rogado ao fiador e locador ; fiador ao locador; e locador ao sub-rogado) deverão ser de forma inequívoca ( AR; protocolo; cartório; judicial) - a sub-rogação pura e simples não implica em exoneração automática do locatário e nem do fiador. Compete ao fiador fiscalizar a titularidade do contrato; - fiança é garantia pessoal, portanto, o fiador NÃO ESTARÁ SUJEITO a garantir a obrigação de outro afiançado; - o FIADOR terá 30 dias para notificar, ficando responsável por mais 120 dias, sob pena de garantir o sub-rogado até o final do contrato; - o fiador poderá notificar o locador, A QUALQUER MOMENTO, se tomar conhecimento POR CONTA PRÓPRIA da SUB-ROGAÇÃO; - O sub-rogado estará sujeito a despejo com liminar ( art. 59, § 1º. – VII / 40 - IV), se não substituir a garantia no prazo de 30 dias; SUGESTÃO = inserir cláusula no contrato que em caso de exoneração do fiador original, outro fiador idôneo deverá ser apresentado. IMPORTANTE: aquele que saiu do imóvel locado é que deverá providenciar a notificação, pois possivelmente o sub-rogado não o fará.

QUESTÃO A SER ANALISADA - Estará o locador obrigado a aceitar o novo locatário(a) se este for comprovadamente carecedor de idoneidade financeira?

MODELOS

Notificação comunicando a sub-rogação no contrato de locação “Na qualidade de ex-cônjuge do locatário original do imóvel situado a Rua Minerva – 00, que foi locado e afiançado por VSas, nos termos do § 1º. do art. 12 da Lei 8245/91, sirvo-me da presente para notificá-los que, em virtude de sentença anexa do juízo de Direito da (...) Vara de Família e Sucessões do Foro........, foi homologada a separação da notificante e seu cônjuge. Terá, assim, o Sr. Fiador, querendo, o prazo legal de 30 dias, a contar do recebimento desta, para requerer exoneração nos termos do § 2º., do art. 12, da Lei 8245/91. Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do contido no § 2º. do art. 12 da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre VSA e o Sr. Fulano de tal, serve a presente para, tempestivamente, notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada em razão de sub-rogação legal no contrato de locação nos termos do documento anexo. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais 120 dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo atual locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia”. Notificação exigindo novo fiador “ na qualidade de locador do imóvel da Rua....., que se encontra locado à VSA, em virtude da insubsistência da garantia prestada, sirvo-me da presente para, nos termos do § único do artigo 40 da Lei 8245/91, notificá-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogável de 30 dias, sob pena de infração legal e conseqüente despejo. Para tanto, VSA deverá apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada com até 30 dias de expedição, do imóvel da propriedade dos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concordam com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato”.

EXTENSÃO DA GARANTIA

Redação anterior Nova redação Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 39. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta Lei.

Só que nem sempre foi assim: - Até 2006, os Tribunais entendiam que o fiador se exonerava automaticamente após vencimento do contrato, pois a fiança deveria ser interpretada restritivamente, mesmo que constasse cláusula de responsabilidade até a entrega das chaves, o que gerava enorme descontentamento entre locadores e de seus representantes. (Súmula 214 do STJ). * STJ; Ag. Rg. no REsp 833.492/SP, 5ª. T., j. 12.09.2006. Rel. Min. Gilson Dipp; - O STJ já se posicionou que a responsabilidade do fiador se estende até a entrega das chaves.

* Ag Rg no REsp 682.082/RS, 6ª. T. Rel. Min. Quaglia Barbosa, j. 7.3.2006; * REsp 877.630/RS, rel. Min. Paulo Medina, DJ 28.02.2007 / REsp 885.151 de 22/02/2007 - vencido o prazo contratual, o fiador deverá pedir exoneração por escrito, ficando responsável por mais 120 dias, sob pena de, não o fazendo, se responsabilizar até a entrega das chaves. A notificação poderá ser efetivada a qqer momento após o vencimento do contrato. Notificação encaminhada pelo fiador, dando notícia de sua exoneração “ Em virtude do contido no art. 40, X da Lei 8245/91, na qualidade de fiador do contrato de locação celebrado entre VSA e o Sr. Fulano de tal, sito o imóvel da Rua............., e que se encontra prorrogado por prazo indeterminado, sirvo-me da presente para notificá-lo da minha exoneração da fiança prestada. Portanto, fica VSA notificado de que a garantia fidejussória permanecerá por mais 120 dias contados do recebimento desta ou da substituição eventualmente operada pelo locatário antes do prazo legal de subsistência da garantia”. - O fiador não poderá efetuar a notificação 120 dias antes do prazo final do contrato, pois somente poderá ocorrer a notificação com a prorrogação legal, ou seja, estando o contrato vencido ( X do art. 40). - renúncia do fiador ao direito de pedir exoneração = Apesar de haver posição contrária, entendemos que não terá valor cláusula contratual que prevê tal renúncia, pois resultaria em limitação do direito do fiador.

- Exceção: se houver cláusula estipulando que a garantia locatícia se estenderá por tempo certo e determinado, e que os fiadores tem responsabilidade apenas até o termo final da locação (prazo de vigência). SITUAÇÃO RARA prevista em contrato

FIADOR Redação anterior Nova redação Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I- morte do fiador; II- ausência, interdição, falência ou

insolvência do fiador, declarados judicialmente;

III- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV- exoneração do fiador; V- prorrogação da locação por prazo

indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI- desaparecimento dos bens móveis; VII- desapropriação ou alienação do

imóvel; VIII- desapropriação ou alienação do

imóvel; IX- liquidação ou encerramento do fundo

de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

Art. 40. O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:

I- morte do fiador; II- Ausência, interdição, recuperação

judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;

III- alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador;

IV- exoneração do fiador; V- prorrogação da locação por prazo

indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;

VI- desaparecimento dos bens móveis; VII- desapropriação ou alienação do

imóvel; VIII- desapropriação ou alienação do

imóvel; IX- liquidação ou encerramento do fundo

de investimento de que trata o inciso IV do art. 37 desta Lei.

X- Prorrogação da locação por prazo indeterminado uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intenção de desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

Parágrafo único. O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 ( trinta ) dias, sob pena de desfazimento da locação.

Uma das novas situações onde é cabível a exoneração do FIADOR ( liminar ) Notificação exigindo novo fiador “ na qualidade de locador do imóvel da Rua Sapucaia, que se encontra locado à VSA, em virtude da insubsistência da garantia prestada pela exoneração do seu fiador, apresentado originariamente no contrato e que logrou notificar-me nos termos do art. 40, X da Lei 8245/91 ( doc. anexo), sirvo-me da presente para, nos termos do § único do artigo 40 da Lei 8245/91, notificá-lo para substituir a garantia, no prazo improrrogável de 30 dias, sob pena de infração legal e conseqüente despejo (art. 59, VII da Lei 8245/91). Para tanto, VSA deverá apresentar certidões negativas de protestos e distribuição de ações do fiador e seu cônjuge, bem como da matrícula atualizada com até 30 dias de expedição, de imóvel da propriedade dos novos garantidores, livre e desembaraçado de ônus reais, no mesmo Município deste contrato, além de declaração em que concordam com a assunção da obrigação, diligenciando para que compareçam para assinar aditivo ao vertente contrato”. Por cautela, recomenda-se que a exigência por novo fiador idôneo, que seja domiciliado no município onde tenha que prestar fiança, esteja previsto no contrato de locação.

NOVOS CASOS DE LIMINARES Redação anterior Nova redação Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo:

I- o descumprimento do mútuo acordo ( art. 9º., inciso I), celebrado por escrito e assinado pelas partes e por duas testemunhas, no qual tenha sido ajustado o prazo mínimo de 6 (seis) meses para desocupação, contado da assinatura do instrumento;

II- o disposto no inciso II do art. 47, havendo prova escrita da rescisão do contrato de trabalho ou sendo ela demonstrada em audiência prévia;

III- o término do prazo da locação para temporada, tendo sido proposta a ação de despejo em até 30 (trinta) dias após o vencimento do contrato;

IV- a morte do locatário sem deixar sucessor legítimo na locação, de acordo com o referido no inciso I do art. 11, permanecendo no imóvel pessoas não autorizadas por Lei;

V- a permanência do sublocatário no imóvel, extinta a locação, celebrada com o locatário.

Art. 59. Com as modificações constantes deste Capítulo, as ações de despejo terão o rito ordinário. § 1º. Conceder-se á liminar para desocupação em 15 (quinze) dias, independentemente da audiência da parte contrária e desde que prestada a caução no valor equivalente a 3 (três) meses de aluguel, nas ações que tiverem por fundamento exclusivo: I- (...) II- (...) III- (...) IV- (...)

V - (...) VI - o disposto no inciso IV do art. 9º., havendo a necessidade de se produzir reparações urgentes no imóvel, determinadas pelo poder público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário, ou, podendo, ele se recuse a consenti-las; VII- o término do prazo notificatório previsto no parágrafo único do art. 40, sem apresentação de nova garantia apta a manter a segurança inaugural do contrato; VIII- o término do prazo da locação não residencial, tendo sido proposta a ação em até 30 (trinta) dias do termo ou do cumprimento de notificação comunicando o intento de retomada; IX- a falta de pagamento de aluguel e acessórios da locação no vencimento, estando o contrato desprovido de qualquer das garantias previstas no art. 37, por não ter sido contratada ou em caso de extinção ou pedido de exoneração dela, independentemente de motivo.

§2º. Qualquer que seja o fundamento da ação dar-se á ciência do pedido aos sublocatários, que poderão intervir no processo como assistentes.

§ 2º. – (...) § 3º. No caso do inciso IX do § 1º. deste artigo, poderá o locatário evitar a rescisão e elidir a liminar de desocupação se, dentro dos 15 ( quinze) dias concedidos para a desocupação do imóvel e independentemente de cálculo, efetuar depósito judicial que contemple a totalidade dos valores devidos, na forma prevista no inciso II do art. 62.

CASOS DE LIMINAR ( CAUÇÃO DE 3 MESES ):

I- descumprimento de mútuo acordo = prazo mínimo de 6 meses;

II- rescisão do contrato de trabalho ( zelador ; caseiro ); III- término da locação por temporada; IV- morte do locatário, ficando no imóvel estranhos não autorizados por lei V- sublocatário que fica no imóvel após extinta a locação

NOVAS POSSIBILIDADES DE LIMINARES: VI- necessidade de reparos urgente no imóvel locado que apresente risco ao locatário, sendo cabível indenização por parte do locatário, face o locador ter descumprido obrigação legal de entregar o imóvel em condições de uso ( art. 22 – I), salvo pacto expresso com aceitação das condições do imóvel pelo locatário. VII- contrato sem garantia, mesmo após o locatário ter sido notificado = § único do artigo 40; VIII- fim do prazo da locação não residencial (locação vencida)= não haverá necessidade de notificação prévia se a ação for proposta em até 30 dd do término do prazo contratual, pois a devolução do imóvel é obrigação imposta ao locatário ( art. 23, III). Após o referido prazo, será obrigatória a notificação. Notificação para retomada de imóvel: “Na qualidade de locador do imóvel situado a Rua......., locado à VSA através de contrato escrito com vigência de ...... a ......, e não havendo mais interesse na prorrogação da locação, sirvo-me da presente para Notificá-lo, nos termos do artigo 57 da Lei 8245/91, no sentido de que desocupe o imóvel no prazo de 30 dias a contar do recebimento desta, sob pena de ingressarmos com a competente ação de despejo com liminar para desocupação em 15 dias, conforme artigo 59, VIII da Lei 8245/91”. IX- falta de pagamento do aluguel, desde que o contrato esteja desprovido de qqer das garantias do art. 37 = O juiz ao determinar a citação, concederá a liminar e condicionará sua eficácia a falta do pagamento previsto no § 3º. deste, onde o locatário será citado e informado da concessão da liminar caso não efetue o competente depósito no prazo de 15 dias da citação. Será expedido um único mandado. - Há colegas orientando seus clientes para dispensarem qualquer tipo de garantia para se valerem da liminar = orientação a ser melhor analisada; - redução drástica na duração do trâmite de uma ação de despejo por falta de pagamento;

.Agravo de Instrumento 990.10.126553-2 TJSP = 06/05/2010 ( proc. 207142/2009) “ AGRAVO DE INSTRUMENTO – LOCAÇÃO DE IMÓVEL – DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO – REQUERIMENTO DE CONCESSÃO DE TUTELA ANTECIPADA PARA DESOCUPAÇÃO DO IMÓVEL – POSSIBILIDADE – APLICABILIDADE DO ARTIGO 59, § 1º., IX DA LEI 8245/91” - 2 pontos a ilustrar: a- ação intentada antes da presente reforma; b-havia depósito de 3 meses de garantia ( o relator ao deferir a liminar entendeu ser caso de extinção de garantia, pois a dívida era superior ao depósito)