Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e a Garantia dos Imóveis.pdf

8/11/2019 Incorporao Imobiliria, Patrimnio de Afetao e a Garantia dos Imveis.pdf

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INCORPORAO IMOBILIRIA, PATRIMNIO DE AFETAO E AGARANTIA DOS IMVEIS

Cludia Fonseca Tutikian([email protected])

Tabeli de Notas e RegistradoraDoutoranda em Direito pela Universidade Estcio de S/RJ

Mestre em direito pela ULBRA/RSEspecialista em Processo Civil pela UFRGS/RS

Sumrio: 1. Consideraes iniciais. 2. Conceito de incorporao imobiliria. 3.Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade. 4. Definio einstituio do patrimnio de afetao. 5. Segurana jurdica do adquirente e doincorporador alternativas viveis. 6. Garantia dos imveis. 7. Limitao da extenso ede prazo de problemas construtivos. 8. Concluso. 9. Bibliografia.

1. Consideraes iniciais.

Atualmente, percebe-se nitidamente o empenho dos atores polticos eeconmicos na busca de solues para tornar o instituto da incorporao imobiliriacada vez mais seguro e eficaz.

Nesta esteira, recentemente, no ano de 2004, houve um grande avano com acriao e melhoramentos do patrimnio de afetao.

Entretanto, para que seja possvel alcanar o escopo em apreo a constanteevoluo e consolidao do mercado imobilirio necessrio que seja desenvolvidano to somente a segurana jurdica do adquirente/consumidor, mas tambm aalmejada segurana jurdica do incorporador.

Trata-se, na verdade, da busca de equilbrio entre os direitos do consumidor e do

incorporador; extirpando o arraigado sentimento, especialmente no Judicirio, daproteo ilimitada do consumidor, pois este protetismo judicial traz mais malefcios doque benefcios ao consumidor.

Em uma economia de mercado como a nossa, indispensvel se faz que osdireitos do incorporador sejam to garantidos como os so o do consumidor, sob penado prprio consumidor futuramente amargar estes prejuzos. Isto porque o incorporador,sabendo de antemo que ter de suportar estes prejuzos, desde logo, os embutir nopreo final das unidades autnomas. So os chamados custos de transao. E o que sepretende justamente o contrrio: o barateamento de custos pois somente assimhaver maior desenvolvimento econmico, especialmente no setor imobilirio.


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Frise-se, aqui no se est defendendo o incorporador e tampouco o consumidor;mas sim a sociedade, o interesse pblico, o acesso moradia, buscando o equilbriosocial.

2. Conceito de incorporao imobiliria. importante destacar que o instituto da incorporao imobiliria surgiu atravs

dos condomnios edilcios, os quais foram criados a partir da necessidade de melhoraproveitamento do solo, em razo do desenfreado crescimento populacional e escassezde terrenos para construo de moradias para demanda habitacional. Portanto, aincorporao imobiliria surge para ajudar a resolver problemas habitacionais urbanos,possibilitando um melhor uso do solo, viabilizando a moradia a um maior nmero depessoas no mesmo espao geogrfico (soluo mais eficiente). Tudo isso sem que aspartes envolvidas tenham necessariamente que recorrer a financiamento bancrio,obtendo um dinheiro menos oneroso.

Assim, a incorporao imobiliria, em sentido lato, surgiu para submeter apropriedade imvel a um regime de condomnio especial ou relativo.

Ocorre que para viabilizar a alienao destas unidades autnomas em construose faz necessrio o registro da incorporao imobiliria no Registro de Imveis.Destarte, o registro da incorporao, nesta hiptese de venda de unidades que ainda noexistem fsica e juridicamente, torna-se obrigatrio(1), trazendo ao empreendimento umacarga de segurana jurdica e tranqilidade sociedade.

A incorporao imobiliria(2) o instituto que viabiliza a alienao das unidadesautnomas da edificao que ainda esto pendentes de construo, podendo inclusiveser venda na planta.

No entanto, para que seja possvel, legalmente, proceder alienao destasunidades que ainda no existem fisicamente, indispensvel que se promova o registroda incorporao imobiliria no Registro de Imveis.

Assim, apenas necessrio o registro da incorporao imobiliria quando oincorporador pretender alienar as unidades da edificao em construo, ou seja, apromessa de compra e venda de coisa futura.

Conclui-se, ento, que se o construtor decidir alienar estas unidades somenteaps a concluso da obra(3) no preciso proceder ao registro da incorporaoimobiliria, bastando apenas a individuao da edificao.

Alerta-se que a lei das incorporaes imobilirias elenca hipteses doincorporador incorrer em crime e em contraveno contra a economia popular, bastandopara tal infringir as regras desta lei; dentro outras, colocar venda as unidades sem ter oregistro da incorporao imobiliria registrado no competente Registro Imobilirio.

Importante ressaltar que somente o incorporador poder promover a

incorporao. Mas, a lei define as pessoas que podem ser consideradas incorporadoras,


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necessitando enquadrar-se no conceito legal da Lei Federal n 4.591/64(4) que contmum rol taxativo.

O incorporador pode ser pessoa fsica ou jurdica, desde que seja proprietrio doterreno onde a incorporao imobiliria ser erguida, o promitente comprador,

cessionrio ou promitente cessionrio deste terreno, podendo ser, ainda, o construtor oucorretor de imveis desta incorporao.

Entretanto, salienta-se que na hiptese do incorporador ser o promitentecomprador, o cessionrio dos direitos e obrigaes e de promessa de cesso, em razode no ser um contrato definitivo e por isso pode ser rescindido; mister conter clusulade irretratabilidade e irrevogabilidade e que j tenha sido imitido na posse do terreno,visando a dar a idia de definitividade.

Nesta senda, se o comprador for o construtor ou corretor de imveis deverportar, obrigatoriamente, mandato de instrumento pblico, de carter irrevogvel,outorgado pelo proprietrio do terreno.

3. Procedimento de registro da incorporao imobiliria e da propriedade

Aps minucioso estudo do empreendimento, o incorporador, para obter oregistro da incorporao imobiliria, tem de elaborar o requerimento de incorporao,contendo todas as informaes necessrias e documentos(5) exigidos pela lei dasincorporaes imobilirias e ingressar no Registro de Imveis da circunscrio doimvel.

No Registro de Imveis haver a anlise do requerimento juntamente com adocumentao. Segundo Mrio Pazutti Mezzari,in Condomnio e Incorporao noRegistro de ImveisO exame dos documentos tem o prazo de 15 dias (pargrafo 6 doart. 32), findo o qual, se exigncias existirem, o oficial dever indic-las aoincorporador. H quem julgue que este prazo foi dilatado para 30 dias, pela regrageral contida no art. 188 da Lei de Registros Pblicos. No Rio Grande do Sul, todos osttulos tm 15 dias para serem examinados e deduzidas as exigncias, se houver (item10.2.1 da Consolidao Normativa).

Frise-se que o registrador tem o prazo de quinze dias, a contar do ingresso do

requerimento no Registro de Imveis, para apresentar, por escrito e se necessriofundamentada, a impugnao com todas as suas exigncias para efetivar o registro earquivamento da incorporao, tanto em matria de informaes como dedocumentao.

Neste caso, aps satisfeitas tais exigncias por parte do incorporador, oregistrador tem o prazo de 15 dias para fornecer a certido do registro da incorporao,a base legal o artigo 32, 6 da lei 4.591/64(6); estando, nesta ocasio, efetivado oregistro da incorporao imobiliria; podendo, agora, alienar legalmente as futurasunidades autnomas.


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Ressalta-se que aps o incorporador cumprir todas as exigncias legais para terregistrada a incorporao imobiliria, abre-se a possibilidade dos futuros adquirentesdas unidades, ou simplesmente interessados, em conhecer todos os dados relativos aoempreendimento e s unidades. Alm de ter um panorama da situao tcnica, fiscal,financeira e jurdica da empresa, atravs da documentao obrigatria anexada.

Aps esta fase, necessrio proceder individualizao do empreendimento.Entretanto, ao contrrio do registro da incorporao imobiliria, o procedimento daindividuao sempre necessrio e apenas iniciado com a concluso da edificao.No h nenhuma hiptese em que h dispensa deste registro da individuao, desde queo objetivo seja separar o empreendimento em unidades autnomas.

Aps a averbao do trmino da construo, atravs do documento de habite-se,CND do INSS, o incorporador apresentar o requerimento de individuao queigualmente sofrer anlise pelo Registro de Imveis. Se tudo estiver adequado, oregistrador far o desmembramento da matrcula me, originando as novas matrculas,em tantas quanto forem o nmero de unidades autnomas discriminadas, nas quaishaver o registro da individuao e da conveno do condomnio, podendo ser neste atoou posteriormente.

Conclui-se, assim, que imprescindvel a discriminao das unidadesautnomas, as quais tero uma matrcula individual para cada unidade no Registro deImveis competente, onde a partir de ento constar a sua origem e todos os futuros atosregistrais.

Outrossim, com este procedimento realizado a contento, os futuros adquirentespodero adquirir as unidades com tranqilidade, j que a unidade possui a sua prpriamatrcula e no momento oportuno lhes ser outorgada a escritura de compra e venda ou,se for o caso contrato particular de mtuo com fora de escritura pblica, e poderoregistrar em seu nome a propriedade do imvel.

Frise-se que o registro o ato em que altera substancialmente a situao jurdicado bem, visto que transfere a propriedade ou grava o bem com direitos reais. Na lei dosRegistros Pblicos, Lei Federal n 6.015/73, em especial no seu artigo 167, I, em suasalneas, esto elencadas as hipteses em que dever ocorrer o registro.

Uma distino importante entre contrato de compra e venda e contrato de

promessa de compra e venda. O contrato de compra e venda definitivo, logo, tem acapacidade de transmitir a propriedade do vendedor para o comprador claro que desdeque seja uma Escritura Pblica. J o contrato de promessa de compra e venda preliminar, at podendo ser de carter irrevogvel e irretratvel, mas no transmite apropriedade e sim d ao adquirente direito real sobre coisa alheia exigindo por isso serseguido, como contrato preliminar que , do contrato definitivo de compra e venda, ouseja, a escritura pblica.

Em todo caso, o registro do contrato de promessa de compra e venda namatrcula do imvel uma segurana, uma garantia para o adquirente, pois acarreta emdireito real sobre bens alheios, alm de ser oponvel contra terceiros; como vantagem

adicional, ainda concede a possibilidade de obter judicialmente a adjudicao


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compulsria do bem se esse estiver quitado e o proprietrio estiver, desprovido demotivo plausvel, se negando a realizar a escritura pblica de compra e venda do bem(7).

4. Definio e instituio do patrimnio de afetao.

Para dar maior segurana aos empreendimentos surgiu a alternativa dopatrimnio de afetao nas incorporaes imobilirias(8). Primeiramente, foi institudaatravs da Medida Provisria de n 2221, de 04 de setembro de 2001, e recentementepela Lei Federal n 10.931/04, publicada no dia 03 de agosto de 2004, alterando a lei deincorporaes imobilirias (Lei Federal n 4.591/64), Decreto-Lei no 911/69, LeiFederal n 4.728/65 e Lei Federal n 10.406/02.

Evidenciado est que tal modificao na Lei das Incorporaes Imobilirias reflexo direto dos ltimos acontecimentos de grande impacto e comoo social, como,por exemplo, o caso da falncia da incorporadora ENCOL, que acarretou inmerosprejuzos sociais e econmicos. Certamente que o caso ENCOL no isolado, h muitasconstrutoras com situao incerta similar, no entanto, houve maior visibilidade no casoda ENCOL, certamente, que pela magnitude das suas transaes imobilirias.

Outrossim, este episdio foi o estopim para que a sociedade clamasse por maiorsegurana nas relaes imobilirias, entendendo que o atendimento das inmerasexigncias da Lei de Incorporaes Imobilirias por si s no bastariam, no dariam,isoladas, a necessria segurana jurdica para a aquisio de imveis na planta ou emfase de construo.

Tal conjuntura, no primeiro momento, fez com que os Tribunais do passolucionassem os casos individuais que chegavam ao Poder Judicirio, cada vez emnmero mais elevado devido a massa de adquirentes de imveis destas empresas emfase de bancarrota, atravs de decises eficazes e imediatas ao problema do consumidor,visto que concediam a adjudicao compulsria dos imveis livres de todos os nus,inclusive do garantia de hipoteca dos agentes financeiros(9).

No obstante a grandiosidade deste tipo de deciso, a qual atende aos anseiosdos adquirentes que no receberam seus imveis em razo da falncia, trazendo de voltaa paz social, a longo prazo, traria, como efetivamente trouxe, prejuzos imensurveis aodesenvolvimento econmico. Este tipo de protetismo judicial torna a situao ainda

mais crtica se considerarmos que o credor hipotecrio, que possui direito real sobre obem dado em garantia, tem o seu direito simplesmente desconsiderado(10).

Seguramente que na mesma proporo em que os Tribunais estavamfavorecendo aos adquirentes em detrimento do agente financeiro que quem, emltima anlise, amarga o prejuzo , este estava se tornando ainda mais rgido nos seuscritrios de financiamento da atividade imobiliria, seja em relao incorporadoracomo tambm quanto aos compradores e futuros muturios.

Assim, a situao que j era grave para o mercado imobilirio piorousobremaneira, pois se antes os recursos j estavam escassos, aps a avalanche de aes

judiciais julgadas em desfavor dos agentes financeiros, a situao se agravou.


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Diante deste quadro alarmante, era evidente que os governantes e parlamentaresprecisavam encontrar uma soluo rpida e eficaz. Alerta-se, no bastava qualquersada, era necessrio encontrar uma soluo que atendesse a todos os interesses: dasincorporadoras que so uma das alavancas do pas, geradoras de empregos edesenvolvimento econmico; dos agentes financeiros que so os detentores do dinheiro,

financiadores da atividade imobiliria; e dos consumidores, que precisam ter asegurana para aquisio das unidades imobilirias.

Foi neste contexto que surgiu, primeiramente, a Medida Provisria de n2221/01 e, posteriormente, em agosto de 2004, a Lei Federal n 10.931/04.

Esta lei do patrimnio de afetao, com alteraes em questes do financiamentoimobilirio, tem como principal escopo incentivar a construo civil, gerando, porconseguinte, desenvolvimento e progresso, no perdendo de vista a segurana jurdicados adquirentes das unidades autnomas em construo. Ademais, mesmo que por viastransversas, o patrimnio de afetao acaba tambm favorecendo ao financiador, o queimediatamente reflete no mercado, reativando os financiamentos imobilirios para osetor da construo civil como j vem acontecendo.

Assim, na definio de Hrcules Aghiarian, o patrimnio de afetao umnovo sistema de direito real de garantia.

O patrimnio de afetao constitudo do patrimnio prprio de cadaempreendimento imobilirio, no se confundindo com o restante do patrimnio daempresa. Assim, o patrimnio de cada empreendimento imobilirio contabilmenteapartado do patrimnio total da empresa responsvel pela construo e/ou incorporaodo imvel.

Objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento emoutros, visando a resguardar o regular andamento do empreendimento em questo.Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imvel na planta ou fase deconstruo de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculado apenas prpria edificao, no havendo possibilidade de desvio destes recursos para outrasobras ou despesas do incorporador. Com isso, h garantia ao adquirente de que osvalores pagos incorporadora sero efetivamente aplicados na construo do seuimvel.

Assim sendo, o terreno, acesses, financiamento para a construo doempreendimento, crditos decorrentes da comercializao das futuras unidades, oproduto da eventual securitizao destes crditos, os materiais adquiridos paraimobilizao, enfim os bens e direitos do empreendimento no se comunicam ou seconfundem com o patrimnio do incorporador tampouco com os demais patrimnios deafetao constitudos para outros empreendimentos.

Ressalvando que os recursos financeiros que excederem a importncianecessria concluso da obra e o valor referente ao preo de alienao da frao idealde terreno de cada unidade vendida, no caso de incorporao em que a construo sejacontratada sob o regime por empreitada ou por administrao, no integram o

patrimnio de afetao.


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Os bens e direitos integrantes do patrimnio de afetao somente podero serobjeto de garantia real se o benefcio se reverter integralmente em prol do respectivoempreendimento.

Os recursos necessrios execuo do empreendimento objeto do patrimnio de

afetao devero ser mantidos em conta de depsito, a ser aberta especificamente paraeste empreendimento.

De acordo com o art. 54 da lei n 10.931/04 que alterou o art. 31 da lei deincorporaes imobilirias, lei n 4.591/64, a instituio do patrimnio de afetao daincorporao imobiliria tem carter opcional e irretratvel, a critrio do incorporador, eapenas perdurar enquanto persistir os direitos de crdito ou obrigaes do incorporador junto aos adquirentes dos imveis que compem a incorporao.

Na hiptese de haver a cesso de direitos creditrios oriundos dacomercializao das unidades imobilirias, o produto da cesso tambm passar aintegrar o patrimnio de afetao.

O patrimnio de afetao ser constitudo, a qualquer tempo, mediante aaverbao na matrcula do imvel no Registro de Imveis, com validadeerga omnes ,atravs de termo firmado pelo incorporador e, na hiptese de haver titular com direitoreal de aquisio sobre o terreno, pelos titulares tambm. Ressaltando que oincorporador poder fazer constar a opo pelo patrimnio de afetao diretamente naocasio do registro da incorporao imobiliria.

Frise-se, quando se tratar de conjuntos de edificaes podero ser constitudospatrimnios de afetao separados em tantos quantos forem os subconjuntos de casas,desde que com a mesma data de previso de concluso e edifcios de dois ou maispavimentos. Neste caso, necessrio fazer constar a declarao expressa da constituiodo patrimnio de afetao separado no memorial de incorporao ou no requerimento.

Salienta-se que a existncia de nus reais sobre o imvel objeto da incorporao,seja para garantir o pagamento do preo de sua aquisio, para cumprimento deobrigao de construir o empreendimento ou por outra razo, no bice para aaverbao do patrimnio de afetao.

Conclui-se, portanto, que no necessrio nenhum documento especfico,

apenas um requerimento do incorporador demonstrando a sua vontade em constituir opatrimnio de afetao.5. Segurana jurdica do adquirente e do incorporador alternativas viveis.

O patrimnio de afetao surgiu para dar uma garantia praticamente definitivaao consumidor e com isso proteger a sua segurana jurdica. No entanto, hoje, passadosmais de 3 (trs) anos da sua criao, no se tem conhecimento de que esteja sendo muitoutilizado.

Desta forma, para que o instituto tenha maior viabilidade e visibilidade necessrio que efetivamente sejam criados benefcios ao incorporador, pois da maneira

como se encontra causa mais despesas e transtornos a sua utilizao at porque o


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festejado benefcio fiscal, na prtica, equivale-se ao mesmo patamar de tributao jexistente pelo lucro presumido.

Em contrapartida, esta mesma lei do patrimnio de afetao, no seu art. 50, deuma certa forma, foi sensvel a situao de inadimplncia que as decises judiciais

estavam propiciando e que estavam trazendo incalculveis prejuzos ao setor e crioubice as tautolgicas e procrastinatrias aes revisionais.

Desde a edio da lei, nas aes judiciais que tenham por objeto obrigaodecorrente de emprstimo/financiamento/alienao imobiliria, o autor da demanda judicial dever discriminar, na petio inicial, os valores que pretende discutir equantificar os valores incontroversos, sob pena de inpcia. E, desde logo, deve continuarpagando ou depositado judicialmente, no mesmo tempo e modo contratados, estesvalores incontroversos.

Tal criao legislativa de importncia mpar s incorporadoras, pois inibeeventuais atitudes protelatrias, assim como demandas infundadas objetivando apenasuma moratria judicial do pagamento das prestaes dos imveis adquiridos.

Igualmente favorvel foi a ampliao do rol de ttulos protestveis pela LeiFederal n 9.492/97, com este alargamento incluiu a faculdade de protesto da sentenacvel(11), desde que condenatria e impaga. Esta situao, no mesmo sentido da anterior,vem para trazer celeridade ao pagamento de dvidas, o que beneficia a atividadeimobiliria, pois lhe injeta capital que anteriormente era considerado perdido emnovos investimentos.

Conclui-se, portanto, que para que se atinja o desiderato e se beneficie ointeresse pblico com a ampliao do acesso moradia, especialmente com obarateamento das unidades, necessrio que se reduzam os custos de transao; paratanto, reitera-se, imprescindvel se faz a busca do equilbrio social, garantindo noapenas os direitos e a segurana jurdica do consumidor como tambm do incorporador,inclusive no que se refere garantia dos imveis.

6. Garantia dos imveis.

Posteriormente ao procedimento supra, o registro da incorporao imobiliria e a

individuao dos imveis, os adquirentes, mediante a escritura pblica de compra evenda, registram em seus nomes as correspondentes propriedades dos seus imveis.Deste momento em diante, os adquirentes, agora proprietrios dos imveis adquiridos,passam a ter tambm a garantia de habitabilidade do seu bem.

No que tange a esta questo da garantia dos imveis, os adquirentes possuemampla satisfao dos seus direitos, seja em relao s construtoras (quando diretamenteexecutam eventuais consertos necessrios nos imveis), seja em relao ao PoderJudicirio - que muito geral e habitualmente deferem amplamente tais pleitos e aotenderem preferir a posio do consumidor interpretando a lei de modo a estender oprazo de garantia ou a sua abrangncia.


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justamente neste ponto que h um desequilbrio na relao, pois se de um ladoos consumidores tm uma ampla (quase ilimitada) garantia, ainda que geralmenteconcedida indiretamente pelo Poder Judicirio protetismo judicial; de outro lado, noh na jurisprudncia a mesma preocupao com os incorporadores e, por conseqncia,com o mercado imobilirio.

Desta forma, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporaoimobiliria, urge a adequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao aprazos, como em relao extenso.

Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao daresponsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, estasituao ser prejudicial a toda sociedade; pois os imveis tero seu preo majorado emrazo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dosimveis a serem disponibilizados no mercado.

Claro que obrigao do incorporador entregar o imvel em perfeitas condiesde habitabilidade e estritamente de acordo com o pactuado, inclusive com os mesmosmateriais, seja na quantidade ou qualidade, dos constantes no memorial descritivoarquivado no Registro de Imveis no processo de incorporao imobiliria.

De outra banda, cumpre salientar que os adquirentes tambm possuem as suasobrigaes para cultivar a garantia dos imveis, especialmente a de seguir asrecomendaes do incorporador e dos fornecedores de materiais, elencadas no manualde uso do imvel, para que o bem mantenha a sua qualidade.

que o excesso de proteo judicial gera incentivos para comportamentosoportunistas (na linguagem de WILLIAMSON) ou mesmo negligentes, de modo que emmuitos casos os adquirentes de imveis sequer lem, e muito menos seguem, asrecomendaes do incorporador para manter o seu imvel de acordo com umcomportamento prudente e razovel (12).

Refira-se, caso os adquirentes se preocupassem em ler estas explicaes e,especialmente, segui-las na sua riqueza de detalhes, certamente, os imveis teriam suavida til alargada e teriam condies bem superiores. Cita-se, como exemplo, aindicao do manual do imvel em utilizar determinado produto para manter asbenfeitorias de madeira e o proprietrio, ao invs de utilizar o dito produto, utiliza outro

sem qualquer recomendao, que por vezes em nada auxilia para manter o imvel ou,pior, podendo at prejudic-lo.

Geralmente, esta cultura de despreocupao dos consumidores em manter o seuimvel deve-se, notadamente, ao fato do Poder Judicirio outorgar uma quase queirrestrita e eterna garantia dos imveis tanto no que tange extenso, como em relaoao prazo; ainda que a legislao aplicvel preveja outra situao.

Esta situao, logicamente, muito danosa ao mercado imobilirio, refletindotais efeitos prejudiciais sociedade, especialmente com a majorao do preo dosimveis em razo do aumento dos custos de transao. Esta questo econmica apenas

uma das nuances dos efeitos das decises judiciais.


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Por este motivo, a fim de estimular comportamentos das partes mais eficientes esocialmente mais desejveis, torna-se importante, como dito, que seja definido, compreciso, a extenso da responsabilidade do incorporador, assim como seja esclarecidoque o consumidor tambm tem responsabilidade frente ao seu imvel. Outrossim,convm alertar que o adquirente precisa constante e regularmente manter e conservar o

seu imvel, sob pena de propiciar o aparecimento de vcios.

7. Limitao da extenso e de prazo de problemas construtivos.

Primordialmente, cumpre acentuar que o objetivo do presente nada mais doque restabelecer o equilbrio na relao e, para tanto, necessrio se faz limitar a extensoe o prazo dos problemas construtivos. Ressalta-se, ainda, que no se pretende criar tallimitao, visto que esta j existe na legislao, apenas se almeja fazer respeitar eaplicar tal legislao, o que seguidamente no feito nos Tribunais.

necessrio, ainda, que se reflita sobre os reflexos das decises no mercado. Ocaminho para decises que estimulem comportamentos individuais desejveissocialmente passa pela aplicao da lei que limita a extenso e o prazo dos problemasconstrutivos sem construes interpretativas que possam ampliar por demais a suadico literal, mas com indesejados efeitos reais e concretos no comportamento daspartes.

Neste sentido, em relao limitao da garantia do imvel acerca da extensodos vcios, no cabe ao incorporador responder pelos vcios originados pela falta demanuteno e conservao do imvel (como, por exemplo, vcios originados pela faltade pintura regular, ou vcios derivados da sobrecarga posterior como no caso de umacobertura sem previso de absorver o peso de uma piscina e esta ser colocada, e assimpor diante).

Assim como no cabe a responsabilidade ao incorporador quando os vciosforem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste do imvel, pelo passar dotempo.

Chalhub (2005. p. 396) corrobora este entendimento quando aduz que:

Excluem-se da responsabilidade do construtor e do incorporador

os defeitos decorrentes do mau uso do imvel, ou de falta deconservao e manuteno por parte do adquirente, alm dedesgaste natural, inclusive o decorrente do uso do imvel, e,ainda, os defeitos oriundos de caso fortuito. Alm disso,excluem da responsabilidade do construtor e do incorporadordefeitos decorrentes de alterao que o adquirente ou seusprepostos tenham introduzido no projeto e nas especificaes,viciando-os.

No que tange aos defeitos construtivos propriamente ditos, necessrio se faztecer algumas observaes em relao aos prazos prescricionais e decadenciais:


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A doutrina e a jurisprudncia, aps exame dos dispositivos legais do CdigoCivil e do Cdigo de Defesa do Consumidor, acabam, salvo honrosas excees,concluindo pelo prazo prescricional mximo(13) para os defeitos de construo, em razodo antigo artigo 1.245 e smula 194 do Superior Tribunal de Justia. Afirmam, ainda,que o Cdigo de Defesa do Consumidor, nesta seara, no se sobrepe em razo de que

os prazos do Cdigo Civil so mais vantajosos ao consumidor em geral, o Judiciriosimplesmente declara que a relao regulada pelo CDC, mas ao mesmo tempo o afastaem relao ao prazos em razo de que estes so regulados com prazo a menor do que osaplicados no CC.

Entretanto, para contribuir com a definio dos prazos prescricionais, convmalertar trs situaes absolutamente relevantes que parecem no estarem sendoconsideradas: (i) este artigo (618 CC(14)), antigo artigo 1.245 e sua correspondentesmula 194 do STJ, no se refere incorporao imobiliria e sim expressamente acontratos de empreitada. Logo, absolutamente sem qualquer relao com o adquirentede unidades autnomas, pois este tipo de relao tem os seus prprios prazos (tantoprevistos no CDC, como no prprio CC), e, portanto, este artigo resta inaplicvel emrelao garantia dos imveis; (ii) caso a inteno do legislador fosse no mesmosentido desta construo doutrinria e jurisprudencial, na recente alterao do CdigoCivil (ano de 2003), teria uma meno expressa acerca deste prazo prescricionalsugerido para quaisquer tipos de vcios construtivos, e no h; (iii) ao que parece, adoutrina e a jurisprudncia atestam para uma ntida confuso de conceitos, pois no sepode igualar eventuais defeitos corriqueiros, com vcios que possam afetar a seguranae solidez da obra.

Assim sendo, ao contrrio do que alguns tentam fazer crer, evidente que hntida diferenciao entre vcios construtivos corriqueiros e vcios construtivos desegurana e solidez da obra; sendo que este ltimo infinitamente mais grave do que oprimeiro e, portanto, no merece o mesmo tratamento e tampouco o mesmo prazoprescricional, tanto que a lei os diferencia.

Enquanto os vcios construtivos corriqueiros se referem a defeitos mais estticos como uma marco de janela ou porta, uma pintura, um azulejo; os vcios construtivosde segurana e solidez da edificao se referem a estabilidade e habitabilidade doimvel como o caso de possibilidade de desabamento de uma marquise pois afetamprincipalmente a estrutura do prdio.

Alis, inclusive em relao aos vcios de segurana e solidez, a recente alteraolegislativa, atravs do novo Cdigo Civil, abrandou o prazo prescricional, reduzindo daprescrio mxima para a atual prescrio, 5 (cinco) anos. Por conseqncia, a smula194 do Superior Tribunal de Justia perdeu a sua aplicabilidade a qual deveriainclusive ser cancelada de imediato, em razo de no ter mais aplicabilidade, j que osdois artigos a que fazia referncia foram modificados no Novo Cdigo Civil.

Mais do que isto, o novo Cdigo previu ainda, no pargrafo nico do art. 618,que em caso do dono da obra no opor ao contra o empreiteiro em 180 (cento eoitenta dias) do aparecimento do vcio, haver decadncia do direito.


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Assim sendo, mesmo em relao aos vcios de solidez e segurana, os quais sode extrema gravidade e necessidade de imediato conserto, houve reduo do prazoprescricional e ainda a criao de um prazo decadencial.

Desta forma, obviamente que apenas os vcios que possam atingir seriamente

estrutura da edificao que so abarcados por este dispositivo (art. 618 do CC) e poresta construo doutrinria. Portanto, a confuso jurdica criada por alguns juristas deveser estancada, sob pena de alm de ferir o dispositivo legal, ainda diminuir aimportncia e gravidade dos vcios construtivos de segurana e solidez da edificao.

Neste mesmo sentido Chalhub (2005. p. 392)[...] Os vcios de que trata essedispositivo legal devem ser de tal monta que comprometem a solidez e a segurana daedificao, no estando a compreendidas imperfeies de menor monta [...].

No restam dvidas que os defeitos de pequena monta, os quais apenasdesembelezam o imvel no podem ser tratados com se fossem prejudicar a solidez doprdio, sob pena, inclusive, de alegaes srias e preocupantes acerca da solidezperderem a sua significativa seriedade.

Assim sendo, nada mais resta do que sejam estabelecidos os prazosprescricionais ou decadenciais em relao aos defeitos de pequena monta, os quaisapenas desembelezam o imvel, mas no geram qualquer preocupao em relao solidez e segurana e, portanto, inaplicvel o prazo prescricional de 5 (cinco) anos,apontado no art. 618 do Cdigo Civil.

Para este tipo de vcio, h dois tipos de previso legal: a do Cdigo de Defesa doConsumidor e a do Cdigo Civil. Logo, necessrio estabelecer o tipo de relaoexistente entre as partes e fixar a legislao aplicvel. Isto , se for uma relao deconsumo, necessrio se faz a aplicao dos dispositivos do Cdigo de Defesa doConsumidor e se no for, aplica-se o Cdigo Civil.

Ressalta-se, o que no possvel, e que tambm ocorre nos nossos Tribunais, aaplicao parcial do Cdigo de Defesa do Consumidor e aplicao parcial do CdigoCivil. Os Tribunais, por vezes, na nsia de beneficiar os consumidores, pincelam emcada legislao o que h de mais benfico para aplicar em prol do consumidor,excluindo o que cada legislao tem de suposto prejuzo ao consumidor, criando umacodificao toda especial recheada exclusivamente de direitos aos consumidores, sem

deveres.Claro que esta situao criada beneficia sobremaneira todo tipo de consumidor

(tanto o consumidor bom como o mau, tanto o consumidor correto como oardiloso), e deixa o incorporador praticamente sem defesa e com todos os deveresapenas para ele, o que repercute negativamente no mercado imobilirio e, porconseqncia, acarreta na majorao do preo final dos imveis.

At por uma questo de equilbrio da relao, necessrio que se defina quallegislao ser aplicada no caso concreto; se o Judicirio entender por aplicar o Cdigode Defesa do Consumidor, tem de aplic-lo por inteiro, em toda relao, no podendo


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pincelar os dispositivos benficos e esquecer os que beneficiam a outra parte. Ou aplicapor inteiro a codificao ou no aplica.

Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor,esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias(15)

para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados dadata em que o defeito ficar evidenciado.

O Cdigo de Defesa do Consumidor prev ainda que os prazos no corremdurante a vigncia da clusula contratual de garantia (quando houver), mas que a noinformao ao incorporador dos vcios construtivos em 30 (trinta) do seu descobrimentoacarreta em decadncia.

Apesar desta previso do CDC(16), ainda h a previso do Cdigo Civil, o qualpossui prazos mais elsticos para os vcios de pequena monta e que apenas seroaplicados na hiptese de no se tratar de uma relao de consumo ou seja, quando osTribunais afastarem a aplicabilidade do CDC no caso concreto.

Neste contexto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito de obter aredibio do vcio aparente ou de fcil constatao ou abatimento do preo em 1 (um)ano se for bem imvel, contado da entrega efetiva(16). E no caso do adquirente j estarna posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.

Se o vcio for oculto, o artigo 445 do Cdigo Civil prev que decai o direito deobter a redibio do vcio ou abatimento do preo em 1 (um) ano se for imvel, a contarda data em que tiver cincia do vcio, at o prazo mximo de 1 (um) ano. E no caso doadquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da datada alienao.

Acerca dos prazos prescricionais e decadenciais este o nosso entendimento,como h trs tipos de vcios diversos vcios de solidez e segurana, vcios aparentes evcios ocultos necessrio que haja estipulao de prazos adequados a cada tipo.

Por fim, cumpre alertar que para estancar estas divergncias e possveisinterpretaes inadequadas da lei, o mais adequado seria que fosse lanado na prpriaLei de Incorporaes Imobilirias a qualidade e a consistncia dos possveis vcios,

assim como os prazos prescricionais e decadenciais correspondentes. Com esta medidahaveria o correto entendimento e segura definio e limitao da responsabilidade doincorporador.

8. Concluso.

A Lei das Incorporaes Imobilirias exige o arquivamento da incorporaocomo medida de segurana jurdica sociedade, da porque a imprescindibilidade doregistro da incorporao imobiliria para viabilizar a comercializao das unidadesautnomas pendentes de construo, ou seja, que ainda no existem fisicamente.


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E, para o bom desenvolvimento da atividade da incorporao imobiliria, almda proteo dos direitos e da segurana jurdica dos adquirentes derivado inclusive doPatrimnio de Afetao urge a proteo da segurana do incorporador, inclusive aadequao e limitao da garantia dos imveis, tanto em relao a prazos, como emrelao extenso.

Caso esta garantia continue tendo este carter de eternizao daresponsabilidade do incorporador, como habitualmente o Judicirio propicia, estasituao ser prejudicial a toda sociedade, pois os imveis tero seu preo majorado emrazo da necessidade das construtoras embutirem mais este custo no preo final dosimveis.

Quanto limitao da extenso dos vcios, no cabe ao incorporador responderpelos vcios originados pela falta de manuteno e conservao do imvel; assim comoquando os vcios forem originados pelo mau uso do imvel ou pelo desgaste natural doimvel.

Quanto limitao dos prazos prescricionais e decadenciais divide-se pelaqualificao do vcio construtivo: (i) os vcios de segurana e solidez tm prazoprescricional regulado pelo art. 618 do CC, isto , 5 (cinco) anos considerando o prazodecadencial de 180 (cento e oitenta) dias do aparecimento do vcio para op-lo; (ii) osvcios de pequena monta tm prazo regulado tanto pelo CDC como pelo Cdigo Civil.Os prazos sero aplicados, de uma codificao ou outra, dependendo da definio darelao: quando se tratar de uma relao de consumo com aplicabilidade do CDC, osprazos a serem utilizados so os do CDC; caso contrrio, os prazos a serem utilizadosso os do Cdigo Civil.

Assim, no caso da relao ser regulada pelo Cdigo de Defesa do Consumidor,esta codificao define, no seu artigo 26, os prazos decadenciais de 90 (noventa) dias(13) para reclamao do vcio: se for vcio aparente ou de fcil constatao, o prazo contado da entrega do imvel; se for vcio oculto, os 90 (noventa) dias so contados dadata em que o defeito ficar evidenciado.

E se a relao for regulada pelo Cdigo Civil, o prazo decadencial reguladopelo art. 445 do CC: 1 (um) ano, a contar da entrega do bem em vcio aparente ou doaparecimento do vcio oculto (at o prazo mximo de um ano) e no caso do adquirente j estar na posse do imvel, conta-se o prazo pela metade e a partir da data da alienao.

Conclui-se, portanto, que a legislao, alm de recente e atualizada, bemdefinida no sentido de limitar a extenso e o prazo de garantia dos imveis. Logo, no aceitvel que haja decises judiciais acerca deste tema margem da lei, as quaispropiciam, em geral, uma ilimitada e eterna garantia aos imveis; o que, no final dacadeia, acarreta prejuzo a toda sociedade com a majorao do preo final dos imveisdevido necessidade das construtoras embutirem esta garantia ilimitada no custo dosimveis disponibilizados no mercado.


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9. Bibliografia.

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3. CHALHUB, Melhim Namem. Da Incorporao Imobiliria . 2.ed. Rio de Janeiro:Renovar, 2005.

4. FIORANTI, Cludio Rezende. A Prtica nos Processos e Registros de Incorporao Imobiliria, Instituio de Condomnio e Loteamentos Urbanos. Campinas: Julex, 1987.

5. MEZZARI, Mrio Pazutti.Condomnio e incorporao no registro de Imveis. PortoAlegre: Livraria do Advogado Editora, 1996.

6. OLIVEIRA, Nelson Corra de. Aplicaes do Direito na Prtica Notarial e Registral. 2.ed. Porto Alegre: Sntese, 2004.

7. PEREIRA, Caio Mrio da Silva.Condomnio e Incorporaes. 10.ed. Rio de Janeiro:Forense, 2001.

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11. TUTIKIAN, Cludia Fonseca. Patrimnio de Afetao na Incorporao Imobiliria. Revista Sntese de Direito Civil e Processo Civil, n 31, 2004. p. 46-55.

12. ____________. A Retificao no Registro de Imveis. Revista de DireitoImobilirio, n 2110, 2005. Disponvel em . Acesso em: 28 mar.2007._______________________________________NOTAS:

1. Segundo Mrio Pazutti Mezzari,in Condomnio e Incorporao no Registro deImveisA desobedincia a este mandamento legal constitui contraveno relativa economia popular, conforme definido no art. 66 da Lei n 4.591 .

2. O conceito legal de incorporao imobiliria est no artigo 28, nico da Lei4.591/64Para efeito dessa lei, considera-se incorporao imobiliria a atividade


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exercida com o intuito de promover e realizar a construo, para a alienao total ou parcial, de edificaes ou conjunto de edificaes composta de unidades autnomas.

3. Consoante Francisco Arnaldo Schmidt,in Incorporao ImobiliriaTenha-se presente desde logo, portanto, que elemento essencial para definio da incorporao

imobiliria a promessa de venda ou construo de coisa futura, que est para seriniciada ou j est em andamento. Venda de unidade autnoma em edifcio pronto, no incorporao, regendo-se pelo direito comum e no pela lei especial.

4. O conceito legal de incorporador est no artigo 29 da Lei 4.591/64 Considera-seincorporador a pessoa fsica ou jurdica, comerciante, ou no que, embora noefetuando a construo, compromisse ou efetive a venda de fraes ideais de terrenoobjetivando a vinculao de tais fraes a unidades autnomas, em edificaes a seremconstrudas ou em construo sob regime condominial, ou que meramente aceite

propostas para efetivao de tais transaes, coordenando e levando a termo aincorporao e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo,

preo e determinadas condies, das obras concludas.

5. Art 32 da Lei 4.591/64 - o incorporador somente poder negociar sobre unidadesautnomas aps ter arquivado, no cartrio competente de Registro de Imveis, osseguintes documentos:

a) ttulo de propriedade de terreno, ou de promessa, irrevogvel e irretratvel, decompra e venda ou de cesso de direitos ou de permuta do qual conste clusula deimisso na posse do imvel, no haja estipulaes impeditivas de sua alienao emfraes ideais e inclua consentimento para demolio e construo, devidamenteregistrado;b) certides negativas de impostos federais, estaduais e municipais, de protesto dettulos de aes cveis e criminais e de nus reais relativamente ao imvel, aosalienantes do terreno e ao incorporador;c) histrico dos ttulos de propriedade do imvel, abrangendo os ltimos 20 anos,acompanhado de certido dos respectivos registros;d) projeto de construo devidamente aprovado pelas autoridades competentes;e) clculo das reas das edificaes, discriminando, alm da global, a das partescomuns, e indicando, cada tipo de unidade a respectiva metragem de rea construda;f) certido negativa de dbito para com a Previdncia Social, quando o titular dedireitos sobre o terreno for responsvel pela arrecadao das respectivas

contribuies;g) memorial descritivo das especificaes da obra projetada, segundo modelo a quese refere o inciso IV, do art. 53, desta Lei;h) avaliao do custo global da obra, atualizada data do arquivamento, calculada deacordo com a norma do inciso III, do art. 53 com base nos custos unitrios referidosno art. 54, discriminando-se, tambm, o custo de construo de cada unidade,devidamente autenticada pelo profissional responsvel pela obra;i) discriminao das fraes ideais de terreno com as unidades autnomas que a elascorrespondero; j) minuta da futura Conveno de condomnio que reger a edificao ou o conjuntode edificaes;

l) declarao em que se defina a parcela do preo de que trata o inciso II, do art. 39;


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m) certido do instrumento pblico de mandato, referido no 1 do artigo 31;n) declarao expressa em que se fixe, se houver, o prazo de carncia (art. 34);o) atestado de idoneidade financeira, fornecido por estabelecimento de crdito queopere no Pas h mais de cinco anos.

6. Segundo Mrio Pazutti Mezzari,in Condomnio e Incorporao Imobiliria noRegistro de Imveis, Porto Alegre : Livraria do Advogado Editora, 1996, p. 107, Oregistro da incorporao imobiliria ato complexo, que exige do registrador umexame acurado de toda a documentao e pressupe uma anlise de nuances queescapem ao primeiro enfoque.

7. Na hiptese de falncia, os adquirentes podem pedir a devoluo dos valores pagos,como credores preferenciais, e mais se os bens da massa falida no forem suficientespara complementar os pagamentos dos adquirentes, estes podero invocar aresponsabilidade do incorporador, o qual responder subsidiariamente com os seus bens,base legal artigo 43, III da Lei 4.591/64 situao diversa se forma na hiptese dopatrimnio de afetao.

8. Segundo Walter Ceneviva, in Lei dos Registros Pblicos Comentada, So Paulo :Saraiva, 2002, p. 549, Nas hipteses em que no seja exigvel o arquivamento domemorial de incorporao (1), a afetao ser definida, em qualquer fase daconstruo, em instrumento, pblico ou particular, de instituio de condomnio, nostermos e com as discriminaes de que tratam os arts. 7 e 8.

9. A remansosa jurisprudncia nesse sentido:

Ao de adjudicao compulsria cumulada com pedido de tutela antecipatria ecancelamento de hipoteca. Pagamento do valor do imvel construtora que norepassou ao banco para a liberao da hipoteca em razo de dificuldades financeiras.Aplicabilidade do CDC. Ao procedente. Apelao desprovimento. (TJPR. ApCiv0114805-6. 2 C.Cv. Rel. Des. ngelo Zattar. DJPR 11.03.2002).

ENCOL. Intimao do Ministrio Pblico. Clusula Abusiva. Desonerao do imvelgravado por hipoteca e outorga da escritura de compra e venda. Pagamento do preoajustado. I. Ao ser decretada a falncia, deve o representante do Ministrio Pblicoser intimado para intervir no feito. No se tratando de ao proposta originalmentecontra massa falida, a interveno do parquet no segundo grau aperfeioa o feito,

desde que no haja prejuzo ordem pblica. II. A clusula do contrato de promessade compra e venda que autorizava o gravame hipotecrio abusiva e no podeprevalecer por colocar o consumidor em desvantagem exagerada em relao construtora, subordinando-a exclusivamente sua vontade. III. Uma vez cumprida acontraprestao do promissrio-comprador, traduzida, to-somente, no pagamento dopreo ajustado, deve o vendedor liberar o imvel do gravame hipotecrio e outorgar aescritura de compra e venda. (TJDF. APC 19990110129219. 3 T.Cv. Rel DesSandra de Santis. DJU 11.06.2003).

Compra e venda. Incorporao. Lei n 4.591/64. Massa falida da ENCOL S/A.Hipoteca. Violao aos direitos do consumidor. Art. 51 do CDC. Anuncia para tal

garvame. Aps a averbao da incorporao e realizados os contratos de promessa de


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compra e venda com terceiros, impossvel onerar o imvel como um todo, porqueestar-se-ia violando o direito do consumidor adquirente, que pagou ou vem pagando acontento suas prestaes. A penhora ou hipoteca s pode ser permitida com aexpressa anuncia dos promitentes-compradores, no bastando, para tal fim, clusulasgenricas que prevem a possibilidade de dar em garantia, para financiamento, os

terrenos e as unidades construdas. (TJDF. APC 19990110142308. 3 T.Cv. Rel.Des. Vasquez Cruxn. DJU 21.05.2003).

Ao de adjudicao compulsria. Compromisso de compra e venda. Registro imobilirio.Hipoteca. O direito a adjudicao, quando oposto entre os contratantes, no se condicionaao registro do contrato no oficio imobilirio, sobretudo se o preo ajustado foi satisfeito.ainda que o imvel esteja hipotecado, o compromissrio-comprador tem direito aadjudicao compulsria. Honorrios advocatcios. Arbitramento condizente com o casoconcreto. Apelaco desprovida. (apelao cvel n 599392008, 16 Cmara Cvel, TJRS, Rel.Luciano Ademir Jos D'vila, J. 14/12/1999).

10. Adjudicao compulsria. Imvel sobre o qual pesa hipoteca. Ausncia da anunciado credor hipotecrio. Pretenso de obter ttulo sem nus ou gravame.Impossibilidade. O compromissrio comprador no pode pretender adjudicar imvelsobre o qual pesa hipoteca sem a anuncia do credor hipotecrio, especialmente se,no pedido inicial, seu objetivo era obter ttulo definitivo sem nus ou gravame dequalquer espcie. Recurso provido, parcialmente, apenas para reduzir os honorrios.(TAPR. AC 154444500. 4 C.Cv. Rel. Juiz Ruy Cunha Sobrinho. DJPR 26.05.2000).

11. Agravo de instrumento. Ao cautelar inominada. Sustao de protesto. Ttulo judicial. Medida liminar. Em tese, a sentena condenatria pode ser protestada. Nahiptese, nenhum motivo para o devedor ter deixado de cumprir a obrigao. Agravo deinstrumento no provido. (TJRS, Agravo de Instrumento N 70010798650, DcimaPrimeira Cmara Cvel, Rel. Marcelo Cezar Muller, J. em 28/09/2005).

12. Ora, a insegurana jurdica no se coaduna nem com o Estado de Direito, nem como desenvolvimento nacional. Ao contrrio, a incerteza quanto ao direito vigenterepresenta uma incontestvel causa do chamado custo Brasil ou do risco Brasil, queonera o Pas e, conseqentemente, todos os brasileiros (WALD, Arnoldo. Eficincia

Judiciria e Segurana Jurdica: A racionalizao da legislao brasileira e reformado Poder Judicirio, em A reforma do Poder Judicirio, org. por Fbio CardosoMachado e Rafael Bica Machado, So Paulo: Ed. Quartier Latin, 2006. p. 52).

13. Neste sentido: Apelao cvel. Responsabilidade civil do construtor. Prazo degarantia. Interpretao do art-1245 do Cdigo Civil. Vcios de construo. Nulidade dasentena. de garantia, e no de decadncia ou de prescrio, o prazo previsto pelo art-1245 do Cdigo Civil, Responsabilizando-se o construtor por defeitos que, no cursodele, venham a se exibir. Apelao provida. (TJRS, Apelao Cvel N 598428027,Sexta Cmara Cvel, Rel. Antnio Janyr DallAgnol Jnior, J. em 22/09/1999).

14. Art. 618. Nos contratos de empreitada de edifcios ou outras construesconsiderveis, o empreiteiro de materiais e execuo responder, durante o prazoirredutvel de cinco anos, pela solidez e segurana do trabalho, assim em razo dosmateriais, como do solo.


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Pargrafo nico. Decair do direito assegurado neste artigo o dono da obra que nopropuser a ao contra o empreiteiro, nos cento e oitenta dias seguintes ao aparecimentodo vcio ou defeito.

15. Neste sentido: Apelao cvel. Embargos do devedor. Execuo fundada em ttulo

extrajudicial. Prestao de servio. Prazo decadencial. Em se tratando de defeitosocultos, o prazo para reclamar de 90 dias, consoante o disposto no art. 26, 3, doCdigo de Defesa do Consumidor. No efetivada qualquer reclamao nesse prazo,opera-se a decadncia. Excesso de penhora e impenhorabilidade do bem imvelconstrito. Apelo parcialmente provido. (TJRS, Apelao Cvel N 70002170678,Segunda Cmara Especial Cvel, Rel. Breno Pereira da Costa Vasconcellos, J. em28/08/2003).

16. Alerta-se para a previso do artigo 27 do Cdigo de Defesa do Consumidor, o qual plenamente aplicvel quando for outro tipo de ao, isto , uma ao indenizatria, aqual prescrever em 5 (cinco), a contar do conhecimento do dano e de sua autoria.

17. Consumidor. Construo civil. Decadncia. A entrega das chaves do imvelconstitui marco inicial do prazo decadencial para reclamao quanto a vcio redibitrio.O prazo de um ano, em se tratando de bem imvel. Derrogao parcial do art. 26, inc.II, do CDC, pelo art. 445, caput, do CC de 2002. A suposta falta de veneziana em umadas aberturas enquadra-se nessa hiptese. Recurso desprovido. Unnime. (RecursoCvel N 71000582197, Primeira Turma Recursal Cvel, Turmas Recursais - JEC,Relator: Joo Pedro Cavalli Junior, Julgado em 11/11/2004).

Documents

Incorporação Imobiliária, Patrimônio de Afetação e a Garantia dos Imóveis.pdf