INCORPORAÇÃODESDOBRADACONDOMÍNIODEUSOSDIVERSIFICADOS

Advogado. Especialista em Direito Registral Imobiliário pela PUC-MG/IRIB. Especialista em Direito EmpresarialUniFMU. Professor convidado do curso de especialização “lato sensu” em Direito Imobiliário COGEAE PUC-SP.Membro da MDDI - Mesa de Debates de Direito Imobiliário. Membro da Comissão de Direito Notarial e deRegistrosPúblicosdaOAB/SP.MentornoprogramadeorientaçãoparajovensadvogadosdoILN-"InternaPonalLawyersNetwork“.

MarcStalder

Principaiselementos,aspectosrelevanteserepercussãonoregistroimobiliário.

Origem

Inúmerosdiferentesfatoresdemo5vaçãoempresarialaconvergiremcomosaspectosjurídicos

Parcelamentodosoloinviável/

Atra5vopelosdiferentes

usos

Fasesdelançamento/carência/ganhodeescala

Viabilidadetécnicade

aprovaçãodoprojeto/alvarásdeconclusãoparciais

Zoneamento/usoeocupaçãodosolo-“ilhasinacessíveis”

Condomíniodeusosdiversificados

Viabilidadeurbanís5ca=viabilidadejurídica

Normasbásicas

ü  Legislação Municipal: Zoneamento, Uso e Ocupação do Solo,CódigodeObraseEdificações,PlanoDiretor;

ü  Lei 10.406/02: Especialmente, ar5gos 1.331 a 1.356 (condomínioedilícioesuaadministração)ear5go44;

ü  Lei4.591/64:Notadamenteosar5gos8ºe9º;

ArSgo6º:Nocasodeumconjuntodeedificaçõesaqueserefereoar5go8ºdaLeinº4.591,de16dedezembrode1964,poder-

se-áes5pularodesdobramentoda

incorporaçãoemváriasincorporações,fixandoaconvençãodecondomínio

oucontratoprévio,quandoaincorporação

aindaes5versubordinadaaperíodosdecarência,osdireitoseasrelaçõesde

propriedadeentrecondôminosdevárias

edificações.

ü  Lei4.864/65:Especialmente,ar5go6º;

ü  NBR12.721:Notadamenteem relaçãoaos conceitosdepartesde propriedade exclusiva, de propriedade comum, de fraçãoidealedecoeficientedeproporcionalidade;

ü  Lei6.015/73:Disposiçõesde seuTítuloV,notadamente,ar5go176,§1º,I,ar5go237-Aear5go255;enoEstadodeSãoPaulo,

ü NSCGJTJ/SP:NoTomoII,aSeçãoVIIIdoCapítuloXX,emespecialoitem222.1.

Conceitos

ü Projetoúnico,aindaquecomdiversasedificaçõescomdiferentesusos:

Únicalicençaadministra5vaparaconstrução,comprevisãodeemissãodealvarásdeconclusãoparciais;

Estrutura condominial única; uma única convenção de condomínio; econdomíniosobrepresentaçãoúnica.

Desafio:regularadesejadaautonomiafuncionaldecorrentedeseusdiversosusos,conciliar

diferentesinteressesenecessidadesnumúniconúcleodees5pulaçõesdedireitoseobrigações;

convençãodecondomínio.

BASEADOS FUNDAMENTALMENTE NA UNICIDADE

ü Terrenoconsideradocomoumtodoúnico;

Nomenclaturaproposta

Propõe-seumanomenclaturaadequadaaosconceitosquenãocolidacomaterminologiadasnormasparareferênciasnoscondomíniosdeusosdiversificados:

Partesdepropriedadeexclusiva

Condomínio

Assembleia

Convençãocondominial

Administradordesetor

Setorcondominial

Subsíndico

Síndico Representantelegaldocondomínio.

Otodocompostopelasunidadesdoconjuntodasedificações–copropriedade.

Áreadeusocomum:geral(imposi5va?),especialdosetor,especialdesetores;fonte:quadrosNBR.

Refere-se a determinada parte das edificações à qual é atribuída fração ideal,podendo inclusive deter uma parte certa como terreno de u5lização exclusivaconformedefiniçãodaLei.

Recebe,pordelegação,ospoderesdeadministraçãodedeterminadosetor.

Estruturaçãocomplexaaptaaregularocondomínioemseusdiferentessetores.

Subs5tutolegaldosíndico.

Condomínio/Setor.

Áreapriva5va–unidadeautônoma.

Partesdepropriedadecomum

Nomenclaturaproposta

Tendo-sequeaimplantaçãodeumconjuntodeedificaçõesdeusosdiversificadosseverificaporetapas,sobressai-seaimportânciadaincorporaçãoimobiliária;daí,apropostatambémabrangeanomenclaturaprópriaparaaincorporaçãoimobiliária:

Incorporaçãodesdobrada

Condomíniocomoumtodo Lei: "várias incorporações“ em relação à a5vidade, conciliando-se como inexorávelfato de que se trata de um único futuro condomínio, assim, os documentosinforma5vos do empreendimento, tanto para fins de registro quanto para fins decomercialização,deverão:

Sempre o empreendimento que se efe5ve em diferentes etapas no tempo e noespaço.

consideraroprojetodasedificaçõescomoumtodo;

contemplar a minuta da futura convenção condominial docondomínio único - convivência do todo - regras completas para otodo-disposiçõestransitóriasdurantesuaimplantação.

informarosdiferentessetoresefraçõesideaisentreeles;

Nomenclaturaproposta

Aindaabrangendoanomenclaturaprópriaparaaincorporaçãoimobiliária: Lançamentodesdobrado Obje5vando um ou mais setores do conjunto de edificações com as

caracterís5cas já antes definidas - a viabilizar o registro imobiliário para oLançamentoDesdobrado,sãonecessários:

o cronograma de implantação acompanhado das obrigaçõesa5nentesàobservânciadosprazosdevigênciadas licençasoudesuasrevalidações;

o estabelecimento das disposições especiais coerentementecom o cronograma relacionadas ao exercício do direito dedenúnciadaincorporaçãodedeterminadosetoreseusefeitos,inclusivenahipótesedealteraçãodoprojetoparaaquelesetor,conciliando-seoart.43da4.591/64comodesdobramentodaincorporação,enahipótesededesistênciadefini5va.

InstrumentosinformaSvosparaoregistroimobiliáriodaincorporaçãodesdobrada

DentreoselencadosnoAr5go32daLei4.591/64destacam-se:

Memorialdeincorporação MinutadafuturaconvençãocondominialDescriçãodascaracterís5casdoconjuntodeedificações,o estabelecimento das frações ideais dos setores e osterrenos de u5lização exclusiva de cada setor, se for ocaso;

Administração do condomínio - regras explícitas arespeitodosíndico,maspassíveldeserdelegada;

Definiçãodaspartesdepropriedadeeusocomumedaspartesdepropriedadeeusoexclusivo;

Normas de interesse geral e normas de interesseespecíficodecadasetor-regrasobservandoaunicidadeseguindoessaconcepção;

Indicação do plano de implantação desdobrada doempreendimento;

Autonomia desejada entre os setores na estruturahierarquizadadocondomínio;direção,órgãosauxiliares;apropriaçãodasreceitasedespesas;responsabilidades;

Ins5tuição do patrimônio de afetação apartado paracadapartedocondomínio.

Disposições transitórias durante a implantação;carência;alteraçãodeuso/deprojetodedeterminadosetor.

DISPOSIÇÕESCONSTANTESDOSINSTRUMENTOSENCONTRAMLIMITESNALEIESESUJEITAMAQUALIFICAÇÃOREGISTRAL.

Atosregistráriosnaincorporaçãodesdobrada

Registrosnamatrículadeorigem-“mãe”

• Incorporaçãoimobiliáriarefle5ndoesseregistro,todasasinformaçõese

caracterís5casdoempreendimentodeusosdiversificados,sinte5zados;

• Ins5tuiçãoparciala5nenteàprimeiraetapa

deimplantaçãoedaconvençãocondominial,seguindo-seaosregistrosdains5tuiçãoparcialdasetapasqueseseguirem.

Averbaçõesnamatrículadeorigem

• Conclusãodasobrasdecadaumadasetapasdeimplantação

docondomínio;

• ComunicadodeLançamento(revalidaçãodosdocumentos

assentadosàépocadoregistro),termoinicialdoprazo

decarênciadessesetor.

Aberturadematrículas

• Recipiendáriasdasunidadesautônomasintegrantesdasetapasconcluídaseins5tuídas(requerimento/registro

daalienação).

Copropriedadeanterioraoregistroimobiliáriodaincorporaçãoeadivisãoa_pica

ü Copropriedadenoterrenodes5nadoaoempreendimento;ü Registro imobiliário da incorporação = futuras unidades como objeto de direito (até omomentodains5tuiçãoeespecificaçãodocondomínio),assim:

divisãoavpicadasunidadesparaex5nçãodacopropriedade(sub-rogação); 100% da propriedade das unidades de um setor para um incorporador,100%dapropriedadedasunidadesdeoutrosetorparaoutroincorporador,emcorrespondênciaaosquinhõesdacopropriedadeoriginal.

ü Registronamatrículadeorigemeanotaçãoemfichascomplementares;ü SemtransmissãodepropriedadenãoháImpostodeTransmissão;ü Assunção das responsabilidades da incorporação e a incorporação desdobrada, subrogaçãoeanotaçãonosinstrumentosinforma5vosdoregistro(ar5gos29e30/alínea“m”doar5go32);

responsabilidadesolidária(Art.31,§3º,4.591/64-Art.6º,4.864/65)?

Alienaçãodesetoresdoempreendimentoporimplantar

ü Registradaaincorporaçãoimobiliária;ü Alienaçãoda fração ideal vinculadaàs futurasunidadesque representema integralidadedeumSetorCondominial;sub-rogação;

ü Assunçãopeloadquirentedosdireitoseobrigaçõesdaincorporaçãodaquelesetor;averbação(dossiê,art.32,noquecouber);

ü Registronamatrículadeorigemeanotaçãoemfichascomplementares;ü Transmissãodepropriedade,incidênciadoImpostodeTransmissão;ü Assunção das responsabilidades pela adquirente, agora proprietária vinculada nosinstrumentosinforma5vosdoregistro(ar5gos29e30/alínea“m”doar5go32);

ü Nãorepresentavendadeunidades,nãoconcre5zaçãodaincorporaçãodaquelesetor:prazodecarênciaapar5rdacomunicaçãodolançamento;

ü Relaçãoobrigacionaloponívelounãoaosadquirentesdeunidades?Responsabilidadesolidária(Art.31,§3º,4.591/64-Art.6º,4.864/65)?

ShoppingCenterintegradoaocondomínio

Comcomercialização(exploraçãopulverizada):cadalojacorrespondea

umaunidadeautônoma.

Semcomercialização(exploraçãocentralizada):duasoumaisgrandes

unidadesautônomas.

Shopping Cassino AtlânPcoeHotel Sofitel Copacabana,Rio de Janeiro / BonnaireMall,SãoPauloComplexoIguatemiJK,São

Paulo

Patrimôniodeafetaçãoeregistroimobiliáriodaincorporaçãodesdobrada

ü Opção do incorporador, cons5tuiçãomediante averbação (ar5go 31-B), sobre o todo ousobrecadaumdossetores/pavimentos:

aqualquertempo;obrigatoriedadenomemorialdeincorporaçãonosconjuntosdeedificação(§9ºe§10,ar5go31-A); recusadaaverbação; nãoconcessãodebeneyciosfiscais.

Ocadastrodocondomíniodeusosdiversificados

ü Desejadaautonomiafuncionaldossetoresvslimitaçõeslegais;ü Personalidadejurídica:(?)

capacidadepostulatória;capacidadecontratar;responsabilidadefiscal;inscriçãonoCNPJ/MF.

ü InstruçãoNorma5vaRFBnº1.684/2016:

equiparaçãodosetorcondominialàcondiçãodefilial;facilidadesburocrá5cas,masinalteradaacircunstânciaarespeitodapersonalidade.

mstalder@klalaw.com.br

Obrigado.