Kinea Renda Imobiliária - ww69.itau.com.br · outperform e um preço alvo para o final de 2014 de R$ 1. 6 70 por cota. O fundo expandiu o seu portfólio seguindo uma estratégia

2 de Setembro de 2013 | Início de Cobertura

Na página 26 do presente relatório podem ser encontradas divulgações importantes, certificações dos analistas e informações adicionais. O Itaú BBA efetua e procura efetuar negócios com as Empresas cobertas no presente relatório de pesquisa. Conseqüentemente, os investidores devem estar cientes de que pode haver conflito de interesse capaz de afetar a objetividade deste relatório. Os investidores não devem considerar este relatório como fator único ao tomarem suas decisões de investimento.

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Kinea Renda Imobiliária Brasil | Outperform

Giovanni Vescovi +55-11-3073-3066 [email protected] Lucas Tambellini, CNPI

EQUIPE DE ESTRATÉGIA

Novos Ativos, Novos Ares

Tese de Investimento

Estamos iniciando a cobertura do fundo imobiliário Kinea Renda Imobiliária com uma classificação de

outperform e um preço alvo para o final de 2014 de R$ 1.670 por cota. O fundo expandiu o seu

portfólio seguindo uma estratégia de diversificação através de diferentes tipos de ativos, investindo

tanto em escritórios corporativos quanto galpões logísticos. A expansão consistente da área bruta

locável (GLA, na sigla em inglês) mitiga os riscos de vacância e facilita uma reciclagem agregadora de

valor para o portfólio. O fundo está aumentando a sua exposição ao setor de galpões logísticos, ao

mesmo tempo em que constrói relacionamentos com locatários que dispõem de boa classificação de

crédito e escolhe a dedo seus ativos. A diversificação do portfólio em termos de localidades e classes

de ativos também é defensiva contra turbulências macroeconômicas.

Valuation

Em nosso modelo, adotamos premissas conservadoras com relação ao crescimento, vacância e

spreads de locação, e nossa análise pelo modelo de dividendos descontados (DDM) de 10 anos

estabeleceu um preço alvo do final de 2014 de R$ 1.670 por cota, com um potencial de valorização

implícito de 21%. Em função do fato de que as receitas oriundas de novas aquisições ainda não foram

precificadas, e que provavelmente estas levarão a um aumento nos FFO e nos rendimentos, o preço

atual implica em um retorno em rendimentos de 7,7%. Além do potencial de valorização em relação ao

nosso preço alvo modelado, é preciso considerar o potencial de valorização referente às aquisições,

cujos recursos serão provenientes da reciclagem do portfólio ou de um follow-on.

Momentum

A forte demanda e um momentum econômico favorável resultaram em um salto nos preços dos imóveis

no Brasil em 2011 e em 2012, descolando da curva da inflação. Este salto foi seguido por uma

desaceleração em 2013, e agora é esperado um ajuste de preços no curto prazo. Não temos a

expectativa de que o fundo consiga aplicar altos spreads de locação nas renovações contratuais, porém

contratos mais antigos podem ser ajustados aos níveis de preços atuais. Não é muito provável um

crescimento significativo das receitas de locação no curto prazo, mas pode haver oportunidades para

novas aquisições ou para uma reciclagem do portfólio. Apesar deste cenário difícil, acreditamos que a

geração de caixa do fundo e outros fundamentos não irão sofrer, e que ao seu preço atual as cotas

KNRI11 apresentam uma oportunidade de investimento.

Riscos

Nossa tese de investimento para a KNRI11 é dependente da sua capacidade de realizar boas

aquisições, de estimar corretamente os ciclos imobiliários e de controlar os níveis de vacância.

Acreditamos que a administração do fundo adotou medidas positivas para mitigar estes riscos. Outros

riscos incluem riscos estruturais no mercado de fundos imobiliários, que serão analisados neste

relatório.

Estimativas e Valuation

2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Receitas Líquidas (m BRL) 48,2 124,9 183,9 193,9 205,4 217,6

Ganhos (m BRL) 81,7 434,0 154,6 158,6 169,8 181,6

FFO (m BRL) 65,3 119,7 154,6 158,6 169,8 181,6

FFOPS (BRL) 60,9 86,8 112,0 114,9 123,1 131,6

Dividend Yield 4,5% 6,5% 7,7% 7,9% 8,5% 9,1%

NOI (m BRL) 48,2 124,8 182,9 192,5 203,9 216,0

Dívida Líquida (m BRL) (795,6) (164,1) (172,2) (180,6) (189,9) (200,0)

EV/EBITDA 20,6 17,8 11,1 10,7 10,0 9,3

P/FFO 22,7 15,9 12,3 12,0 11,2 10,5

Cap Rate Implícito n.d. 7,2% 10,6% 11,2% 11,9% 12,7%

Fonte: Itaú BBA

Código da Cota (local) KNRI11

Preço Alvo (14) 1.670

Código da Cota (ADR) n/d

Preço Alvo (14) n/d

Dados da Cota

Preço Atual BRL 1.380

Pot. Valorização (14) BRL 21,0%

Alta/Baixa 52 Sem. BRL 1.810/1.226

Cotas em Circulação th 1.379,7

Valor de Mercado BRL m 1.903

Vol. Médio Diário 3m BRL m 2,65

Desempenho (%) 1m 12m

Absoluto 3.2 -4.3

Versus Ibovespa -3,5 5.3

Companhia x Ibovespa

Fonte: Itaú BBA

Kinea Renda Imobiliária FII – 2 de Setembro de 2013

Itaú BBA

2

Sumário

VISÃO GERAL ................................................................................. 3 SEÇÃO 1

VALUATION ..................................................................................... 5 SEÇÃO 2

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO ............................................................. 8 SEÇÃO 3

MERCADO IMOBILIÁRIO .............................................................. 19 SEÇÃO 4

PRINCIPAIS RISCOS .................................................................... 24 SEÇÃO 5


Itaú BBA

3

VISÃO GERAL SEÇÃO 1

O Kinea Renda Imobiliária FII (KNRI11) é um dos maiores fundos imobiliários do Brasil, com um total de

ativos de R$ 2,3 bilhões e um volume diário médio negociado (ADTV, na sigla em inglês) dos últimos três

meses de R$ 2,6 milhões. Trata-se de um fundo de renda com administração ativa e com foco de

investimento em escritórios corporativos e galpões logísticos. O fundo possui um portfólio imobiliário físico

de nove edifícios de escritórios corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta

locável (em inglês: gross leasable area – GLA) de 461.526 m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5

milhões em julho.

Desde seu advento, em agosto de 2010, o fundo realizou com sucesso quatro ofertas públicas. Este fundo

é administrado pela Kinea, e a sua taxa de administração é de 1,25% do valor de mercado, paga

mensalmente em uma proporção de um-doze avos (décima segunda parte) sobre o valor de mercado

apurado no último dia do mês anterior.

Como um dos fundos imobiliários mais negociados, o KNRI11 faz parte do índice IFIX, com um peso de

11,567% no portfólio teórico.

O Que Nos Agrada

Boas aquisições e rendimentos. O fundo realizou três importantes aquisições desde a terceira série da

quarta oferta pública (abril passado), e aumentou seus pagamentos de rendimentos. A aquisição de dois

galpões de alta qualidade com contratos atípicos, e a aquisição de um edifício único de classe AAA em

uma localização premium na cidade do Rio de Janeiro, todos com cap rates entre 9% e 10%, certamente

agregaram valor. O dividend yield era uma preocupação de vários investidores, e esta pode ter sido uma

razão para o declínio no preço das cotas nos últimos dois meses. Mas em julho o fundo aumentou a sua

distribuição de lucros para R$ 8,0/cota, número ligeiramente acima do FFO/cota do período. O fundo

também anunciou que em setembro pagará BRL 8,4/cota. Algum risco de inconsistência? Absolutamente

não, em nossa opinião. Assim que estiver operacional o centro de distribuição (CD) de Pouso Alegre (em

novembro de 2013, segundo as nossas estimativas), os rendimentos também devem aumentar.

Também gostamos da estratégia de diversificação do fundo, especialmente quando observamos a

qualidade dos ativos que compõem o portfólio.

Naturalmente, é importante lembrar que o KNRI11 é um fundo imobiliário e, como tal, possui também

muitas outras vantagens, incluindo um arcabouço tributário favorável, diversificação, ativos de alto valor,

rendimentos mensais e menor burocracia, apenas para nomear algumas.

Emissões

Fonte: Kinea

09/2010

07/2011

01/2012

04/2013

1st PUBLIC OFFER

BRL 260 mn

2nd PUBLIC OFFER

BRL 203 mn

Total AUM

BRL 1,87 bn

4th PUBLIC OFFER

BRL 993 mn (3 tranches)

3rd PUBLIC OFFER

BRL 410 mn


Itaú BBA

4

Pontos Fracos

Nossa análise se baseia em certas assunções e estimativas em razão do disclosure limitado de

informações; exceto por algumas poucas exceções, este é um ponto fraco do setor como um todo.

Esperamos que o seu órgão regulador, a Comissão de Valores Mobiliários (CVM), venha a estimular uma

maior transparência por parte dos fundos imobiliários.

Quanto ao portfólio, acreditamos que existe espaço para alguma reciclagem, porém esta é naturalmente

uma questão de preço e oportunidade.

Dados do Mercado

Fonte: Quantum Axis

Asset Return YTD Return*

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 45.73% -27.13%

CDI (Interbank Rate) 27.93% 4.79%

Cumulated return - 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily)

Asset Return YTD Return* Minimum Maximum

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 61.25% -19.37% -15.38% 15.56%

CDI (Interbank Rate) 27.17% 4.16% 0.48% 1.07%

Monthly return from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly)

Asset Return Average Minimum Maximum

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 45.73% 1.59% -18.29% 18.51%


Rolling window return for 21 days from 12/01/2010 until 08/27/2013 (daily)

Asset Return Volatility Minimum Maximum

KINEA RENDA IMOBILIÁRIA FII - KNRI11 - - 8.10% 64.63%


Monthly volatility annualized from Dec/2010 until Jul/2013 (monthly)


Itaú BBA

5

VALUATION SEÇÃO 2

Algumas métricas nos levam a acreditar que as cotas KNRI11 estão sendo negociadas a um preço

descontado. Conforme detalhado na Seção 3 deste relatório, observamos o portfólio do fundo incluindo

preços de aquisição e respectivos cap rates, e concluímos que as aquisições foram sólidas e agregaram

valor. Se tivéssemos que considerar o valor justo do portfólio – em suma, o valor contábil, ou patrimônio

líquido (BV em inglês) – então o P/BV atual de 0,83x implica no fato de que o mercado não está

capturando nenhum ajuste ao valor justo. Embora concordemos que o mercado imobiliário provavelmente

irá enfrentar uma desaceleração no curto prazo, simplesmente ignorar qualquer ajuste desde o seu

lançamento não se justifica, em nossa opinião.

Fundos de Operações (FFO)

Os Fundos de Operações (ou FFO) refletem a geração de caixa durante o período, e consistem numa de

nossas principais métricas. Temos a expectativa de que o FFO do fundo cresça mais rapidamente do que

a inflação por duas razões. A primeira razão é que temos a expectativa de ganhos de escala resultantes

do crescimento do portfólio (também é preciso ter em mente que o repasse da inflação às receitas é mais

rápido do que o das despesas). A segunda razão é que uma grande parcela das despesas do fundo está

relacionada com suas taxas de administração, que por sua vez estão atreladas ao valor de mercado do

fundo, e não à sua receita.

Cap Rate Implícito

A observação do cap rate implícito do final de 2014 é mais precisa do que a utilização do número do final

de 2013, uma vez que o fundo realizou diversas aquisições em 2013, e as receitas deste ano não irão

refletir o potencial integral do portfólio. Dito isto, aos preços atuais vemos o cap rate implícito em 10,6%, o

que é muito conservador, em nossa opinião. O portfólio do fundo é constituído de ativos de boa qualidade

e que estão bem localizados. Nosso preço alvo deve representar um cap rate implícito de 8,6%.

Rendimentos

Uma preocupação importante dos investidores é a política de distribuição de rendimentos do fundo. O

gestor do fundo anunciou que irá aumentar a distribuição de rendimentos e melhorar os retornos para os

investidores no que se refere ao retorno em rendimentos (dividend yield). Em agosto, o fundo pagou R$

8,0 por cota, representando um retorno em rendimentos linear de 7,3%, e o gestor anunciou que pagará

R$ 8,4 por cota em setembro. Acreditamos que o fundo deverá gerar maiores FFO e aumentar as suas

distribuições de rendimentos. Com base em nossa projeção de rendimentos para os próximos 12 meses,

os preços atuais irão levar a um dividend yield de 7,7%. Em nosso modelo, assumimos que o fundo irá

distribuir 95% dos ganhos-caixa.

Modelo Descontado de Dividendos (DDM)

Nosso modelo de valuation se baseia em um DDM de nove anos, assumindo uma taxa de desconto de

14% e um crescimento em perpetuidade de 6%. Acreditamos que um modelo de DDM é o que melhor

captura os fluxos de caixa para os investidores, assumindo que o fundo possua um índice de distribuição

(payout ratio) de 95%. Vemos a KNRI11 sendo negociada a 12,3x o P/FFO de 2014 e a 0,83x o P/BV de

2014.


Itaú BBA

6

Resultado do Modelo

Fonte: Itaú BBA

Operating Data 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Total GLA (m²) 102,367 461,527 461,527 461,527 461,527 461,527

Nominal YoY growth (%) 17.3% 350.9% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0%

Number of Properties (EoP) 8 15 15 15 15 15

Net Operating Income (NOI) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0

Funds from Operations (FFO) 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6

RESULTS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Interest Rates - Nominal Selic 7.25% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75% 9.75%

Interest Rates - Real Selic 1.33% 3.63% 3.72% 3.54% 3.54% 3.54%

Rental Revenues, net 48.2 131.2 183.9 193.9 205.4 217.6

Others - (6.3) - - - -

Net Revenues 48.2 124.9 183.9 193.9 205.4 217.6

Gain on Sale of Assets - - - - - -

Revenues on Sale of Investment Properties - - - - - -

Cost of Properties Sold - - - - - -

Management Fee (14.2) (24.7) (23.8) (28.8) (28.8) (28.8)

Vacancy Expenses (0.0) (0.1) (1.0) (1.4) (1.5) (1.6)

Adjustments to Fair Value on Properties 16.4 314.3 - - - -

Adjustments to Fair Value on Financial Assets - - - - - -

Repair & Maintenance Expenses - (1.8) (5.0) (5.6) (6.0) (6.3)

Other Operating expenses (0.8) (2.5) (3.2) (3.3) (3.3) (3.3)

OPERATING INCOME 49.6 410.1 150.9 154.7 165.8 177.5

EBITDA (Itau) 33.2 97.6 155.9 160.4 171.8 183.8

Real Estate Financial Assets Revenues - - - - - -

Financial income 32.1 27.2 11.7 12.3 12.9 13.6

Equity Income - - - - - -

EARNINGS BEFORE TAXES 81.7 437.3 162.6 167.0 178.7 191.1

Minority Interest - (3.2) (8.0) (8.4) (8.9) (9.5)

NET INCOME 81.7 434.0 154.6 158.6 169.8 181.6

FUNDS FROM OPERATIONS (FFO) 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6

NET OPERATING INCOME (NOI) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0

2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Number of Shares (millions) 1.1 1.4 1.4 1.4 1.4 1.4

FFOPS (BRL) 60.9 86.8 112.0 114.9 123.1 131.6

Cash Earnings 65.3 119.7 154.6 158.6 169.8 181.6

Dividend (mn BRL) 66.8 124.6 146.9 150.6 161.3 172.5

DPS (BRL) 62.3 90.3 106.4 109.2 116.9 125.1

MOMENTUM 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Rental Revenues grow th 100.8% 172.1% 40.1% 5.4% 6.0% 5.9%

Operating Income grow th -54.5% 727.0% -63.2% 2.6% 7.2% 7.0%

EBITDA grow th 97.4% 193.8% 59.8% 2.9% 7.1% 7.0%

Earnings grow th -32.5% 431.3% -64.4% 2.6% 7.1% 7.0%

FFO grow th 126.4% 83.3% 29.1% 2.6% 7.1% 7.0%

MARGINS 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Operational Margin 103% 328% 82% 80% 81% 82%

Ebitda Margin 69% 78% 85% 83% 84% 84%

Net Income Margin 169% 347% 84% 82% 83% 83%

FFO Margin 135% 96% 84% 82% 83% 83%

CASH FLOW STATEMENT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Net Income 81.7 434.0 154.6 158.6 169.8 181.6

Adjustments to Fair Value 16.4 314.3 - - - -

Change in Working Capital - - - - - -

CAPEX / Investments (231.1) (1,134.2) - - - -

Free Cash Flow to Equity (165.8) (1,014.4) 154.6 158.6 169.8 181.6


Itaú BBA

7

Números Financeiros e Estimativas

Fonte: Itaú BBA

BALANCE SHEET 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Cash 795.6 164.1 172.2 180.6 189.9 200.0

Rental Receivables, net - - - - - -

Sale of Assets Receivables, net - - - - - -

Prepaid Expenses - - - - - -

Other ST Assets - - - - - -

Investments (other FII shares) - - - - - -

Other LT Assets - - - - - -

PPE 571.6 1,705.7 1,705.7 1,705.7 1,705.7 1,705.7

Adjustments to Fair Value 109.6 423.9 423.9 423.9 423.9 423.9

Total Assets 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7

Dividend Payables - - - - - -

Other Current Liabilities - - - - - -

Other LT Liabilities - - - - - -

Minorities Interest - - - - - -

Shareholder's Equity 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7

Total Liabilities & Equity 1,476.8 2,293.8 2,301.8 2,310.2 2,319.6 2,329.7

DEBT 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Short Term Debt - - - - - -

Long Term Debt - - - - - -

Total Financing Debt - - - - - -

Cash & Cash Equivalents 795.6 164.1 172.2 180.6 189.9 200.0

Total Net Debt (consolidated) (795.6) (164.1) (172.2) (180.6) (189.9) (200.0)

ST Debt to FFO - - - - - -

Net Debt to NOI (16.5) (1.3) (0.9) (0.9) (0.9) (0.9)

Net Debt to Total Cap (1.2) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1) (0.1)

Returns 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

EBIT (1-t) 49.6 410.1 150.9 154.7 165.8 177.5

Capital Employed 681.2 2,129.7 2,129.7 2,129.7 2,129.7 2,129.7

ROCE (EBIT) 7.3% 19.3% 7.1% 7.3% 7.8% 8.3%

Invested Capital 1,367.1 1,869.8 1,877.9 1,886.3 1,895.7 1,905.7

ROIC (EBIT) 3.6% 21.9% 8.0% 8.2% 8.7% 9.3%

Ke - 14.0% 14.0% 14.0% 14.0% 14.0%

ROIC/Ke na 1.6 0.6 0.6 0.6 0.7

ROE 3.36% 17.88% 6.55% 6.70% 7.15% 7.62%

Multiples at Current Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

Current Price 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90 1,379.90

Market Capitalization 1,480 1,904 1,904 1,904 1,904 1,904

Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200)

EV 684 1,740 1,732 1,723 1,714 1,704

EV/EBITDA 20.59 17.8 11.1 10.7 10.0 9.3

P/E 18.11 4.4 12.3 12.0 11.2 10.5

Price to FFO 22.65 15.9 12.3 12.0 11.2 10.5

Price to NOI 30.68 15.3 10.4 9.9 9.3 8.8

P/BV 1.00 0.83 0.83 0.82 0.82 0.82

Implied Cap Rate 7.1% 7.2% 10.6% 11.2% 11.9% 12.7%

Multiples at Target Price 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

YE14 Fair Value 1,670 1,670.00 1,670 1,670.00 1,670.00 1,670.00

Upside Potential (%) 0 21.0% 21.0% 21.0% 21.0% 21.0%

Target Market Cap 1,791 2,304 2,304 2,304 2,304 2,304

Net Debt consolidated (796) (164) (172) (181) (190) (200)

EV 995 2,140 2,132 2,124 2,114 2,104

EV/EBITDA 30 21.93 13.7 13.2 12.3 11.4

P/E 22 5.31 14.9 14.5 13.6 12.7

Price to FFO 27.41 19.24 14.9 14.5 13.6 12.7

Price to NOI 37 18.47 12.6 12.0 11.3 10.7

P/BV 1 1.00 1.00 1.00 0.99 0.99

Implied Cap Rate 0 5.8% 8.6% 9.1% 9.6% 10.3%

NAV Estimates 2012a 2013e 2014e 2015e 2016e 2017e

NOI (BRL m) 48.2 124.8 182.9 192.5 203.9 216.0

Cap rate (%) 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0% 9.0%

Porfolio Value (BRL m) 536 1,386 2,032 2,138 2,266 2,400

Net Debt (796) (164) (172) (181) (190) (200)

NAV (BRL m) 1,331 1,550 2,205 2,319 2,456 2,600

NAV per share (BRL) 1,242 1,124 1,598 1,681 1,780 1,884

P/NAV 1.11 1.23 0.86 0.82 0.78 0.73

Target P/NAV 1 1.49 1.05 0.99 0.94 0.89


Itaú BBA

8

PORTFÓLIO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 3

O fundo Kinea Renda Imobiliária possui um portfólio imobiliário físico de nove edifícios de escritórios

corporativos e seis galpões logísticos, compreendendo uma área bruta locável (em inglês: gross leasable

area – GLA) de 461.526 m². Sua receita de locações chegou a R$ 11,5 milhões em julho, representando

um aumento de 166% em 12 meses, em consequência das recentes aquisições do fundo. É importante

enfatizar que as receitas do Centro de Distribuição Bandeirantes, adquirido em junho, não contribuíram

para este montante, uma vez que foram pagas apenas em agosto. Sendo assim, podemos contar com a

expectativa de outro aumento significativo nas receitas em agosto.

A aquisição do CD de Pouso Alegre também não contribuiu de maneira significativa nas receitas de julho,

uma vez que este ativo ainda está em construção; nossa expectativa é a de que o ativo seja entregue em

outubro ou novembro.

Vale reforçar que os números citados abaixo representam nossos melhores esforços para fornecer

estimativas confiáveis com base nas informações divulgadas publicamente pelo fundo.

O fundo adotou uma estratégia mista, com a metade de suas receitas derivando do segmento de galpões

logísticos, e a outra metade do segmento de escritórios. Neste último, o fundo está exposto principalmente

a edifícios Classe A. Geograficamente, o fundo também está bem distribuído, porém a maior parte de

suas receitas é proveniente do Rio de Janeiro, especialmente de edifícios de escritórios corporativos de

Classe AAA e Classe A.

Distribuição e Evolução da Receita de Locação Contratada Estimada

Receita Contratada, Julho de 2013

Receita por Classe de Ativo Receita por Localidade

Fonte: Itaú BBA

16%

14%

12%

11%10%

7%

7%

6%

5%

4%

2% 2%

2%

2%

Lagoa Corporate

CD Bandeirantes

CD Pouso Alegre

Lavradio Building

Jundiaí Industrial Park

Botafogo Trade Center

Madison

Global Jundiaí

Buenos Aires Corporate

Bela Paulista

Gomes Freire Building

Athenas Building

Joaquim Floriano Building

PIB Sumaré0

2

4

6

8

10

12

14

16

ContractedRevenue(Jul-12)

ContractedRevenue(Dec-12)

ContractedRevenue(Jul-13)

BR

L m

illio

ns

PIB Sumaré

Joaquim FlorianoBuildingAthenas Building


Bela Paulista


Global Jundiaí

Madison



Lavradio Building

CD Pouso Alegre

CD Bandeirantes

Lagoa Corporate

14%

33%

4%

49%

AAA

A

B

Warehouse

38%

13%15%

13%

9%

1%11%

Rio de Janeiro

São Paulo

Jundiaí

Louveira

Mogi das Cruzes

Sumaré

Pouso Alegre


Itaú BBA

9

Aquisições

Desde o início das operações do fundo em agosto de 2010, este apresentou uma sequência consistente

de aquisições. Nos últimos 12 meses o fundo expandiu a sua GLA em 384%, em termos anuais, e suas

receitas em 125%, em uma base nominal em termos anuais.

O aumento maior na GLA, em base relativa na comparação com o aumento nas receitas, é explicado pela

aquisição de galpões logísticos.

Distribuição e Evolução da GLA (m²)

GLA por Classe de Ativo GLA por Localidade

Evolução da GLA de Escritórios Evolução da GLA de Galpões Logísticos

Fonte: Itaú BBA

3%11%

2%

84%

AAA

A

B

Warehouse

10%

26%

5%

22%

19%

15%

3%Rio de Janeiro

Jundiaí

São Paulo

Louveira

Pouso Alegre

Mogi das Cruzes

Sumaré

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

Nov-1

0

Fe

b-1

1

Ma

y-1

1

Au

g-1

1

Nov-1

1

Fe

b-1

2

May-1

2

Au

g-1

2

Nov-1

2

Fe

b-1

3

May-1

3

AAA A B

0

50,000

100,000

150,000

200,000

250,000

300,000

350,000

400,000

450,000A

ug

-11

Nov-1

1

Fe

b-1

2

Ma

y-1

2

Au

g-1

2

Nov-1

2

Fe

b-1

3

Ma

y-1

3


Itaú BBA

10

Visão Geral das Propriedades

Lagoa Corporate

O Lagoa Corporate é o único edifício Classe AAA no portfólio do fundo. Este edifício está situado na Zona

Sul da cidade do Rio de Janeiro, em uma localização premium, exatamente de frente para a Lagoa

Rodrigo de Freitas. Possui uma GLA de 11.699 m², sendo responsável por aproximadamente 16% do total

da receita de locação contratada do fundo, de acordo com as nossas estimativas.

Em nosso modelo, estimamos uma receita média contratada de locação de R$ 180/m², implicando em um

cap rate de 8,3%. Conforme pesquisa de mercado desenvolvida pela NAI Dworking, prédios classe A e

AAA na Zona Sul do Rio têm preços pedidos entre BRL 160/m² e BRL 275/m². De acordo com a avaliação

de junho de 2013, realizada pela Colliers International, o espaço do edifício apresenta um valor de R$

26.512/m².

O edifício está alugado para diversos locatários que possuem boas classificações de crédito, tais como o

Santander, Credit Suisse, Sumitomo, Maersk, 3G e Sete Brasil, entre outros, e apresenta uma taxa de

vacância nula. Acreditamos que o preço de locação justo por m² é maior do que aquele da nossa

estimativa atual e, portanto, temos a expectativa de observar uma valorização neste ativo.

Fonte: Itaú BBA

CD Bandeirantes

O Centro de Distribuição Bandeirantes é um galpão logístico que está integralmente alugado para o

Magazine Luiza, sendo que o fundo possui uma participação de 77%. Os 23% remanescentes são de

propriedade da família que controla o Magazine Luiza. O imóvel possui uma GLA total de 99.811 m², e

assumimos uma receita média de locação de R$ 19,7/m², cifra que está em linha com o mercado. O

galpão logístico responde por aproximadamente 14% do total das receitas de locação contratadas do

fundo.

Esta é a aquisição mais recente realizada pelo fundo, e acreditamos que é bastante positiva. Trata-se de

um galpão logístico moderno e que está extremamente bem localizado – a cerca de 70 km da cidade de

São Paulo, com acesso imediato à Rodovia dos Bandeirantes, que é uma das melhores estradas do Brasil

e que interliga a cidade de São Paulo com a região Oeste do estado de São Paulo, onde a locatária

possui uma forte participação de mercado. O Magazine Luiza é uma das maiores companhias de bens

discricionários do Brasil, e não temos nenhuma expectativa de que a empresa mude deste local.

Com base na avaliação de junho de 2013 e em nossa estimativa do preço de locação, esta propriedade

oferece um cap rate de 8,4%. O contrato é atípico. Acreditamos que no longo prazo este ativo pode

desfrutar de uma valorização adicional, devido à sua localização privilegiada.

City Rio de Janeiro

Location South Zone

Class AAA

GLA (m²) 11,699

Contracted Mo. Rent (BRL)* 2,105,820

Avg. Rent (BRL/m²)* 180.0

Acquisition Date May-13

Acquisition Price (BRL)* 290,000,000

Acquisition Price (BRL/m²)* 24,788

Current Fair Value (BRL) 305,950,000

Current Price (BRL/m²) 26,152

Annual. m² appreciation (%)* n/a

Current Cap Rate* 8.3%

Vacancy Rate (%) 0%

Vacancy cost (BRL/m²)* (25.0)

Tenants Various

Type of contract Typical

Renew al Various

Upside Potential Neutral

* Itaú BBA Estimates

Lagoa Corporate


Itaú BBA

11

Fonte: Itaú BBA

CD Pouso Alegre

O Centro de Distribuição de Pouso Alegre é um galpão logístico que ainda está em construção, e que

deve ser lançado no segundo semestre de 2013. Com uma GLA total de 87.750 m², este imóvel deve ser

alugado para uma das maiores companhias de bens de consumo do mundo. Em nossas estimativas,

adotamos uma premissa de R$ 18,0/m² para a receita de locação, a vigorar a partir de novembro de 2013,

implicando em um cap rate de 9,2%, com base na última avaliação realizada.

A região de Pouso Alegre é bem servida por rodovias, e atende a parte norte do estado de São Paulo e a

maior parte do sul do estado de Minas Gerais.

Apesar do risco de construção associado ao projeto, acreditamos que esta foi uma aquisição positiva. O

contrato é atípico. Quanto estiver operacional, o imóvel deve ser responsável por aproximadamente 12%

do total das receitas de locação contratadas do fundo.

Fonte: Itaú BBA

City Louveira

Class Warehouse

GLA (m²) 99,811



Acquisition Date Jun-13







Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Magazine Luiza

Type of contract Atypical

Renew al 2023



CD Bandeirantes

City Pouso Alegre

Class Warehouse

GLA (m²) 87,750



Acquisition Date May-13






Current Cap Rate* n/a

Vacancy Rate (%) n/a


Tenants N/a

Type of contract Atypical

Renew al 2023



CD Pouso Alegre


Itaú BBA

12

Edifício Lavradio

O Edifício Lavradio foi a primeira propriedade adquirida pelo fundo, juntamente com o Edifício Gomes

Freire, em novembro de 2010. Trata-se de um edifício Classe A localizado no centro da cidade do Rio de

Janeiro, com uma GLA de 15.833 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 92,5/m², de acordo

com nosso modelo, oferecendo um cap rate de 6,5%. Acreditamos que esta é uma estimativa

conservadora.

Este ativo é responsável por aproximadamente 11% do total das receitas de locação contratadas do

fundo, e está atualmente alugado para a Caixa Econômica Federal e para o Tribunal Regional do

Trabalho. Estimamos que esta propriedade tenha se valorizado em 36% anualmente.

Vemos um pequeno potencial de valorização para a receita de locação e/ou na eventualidade de um

desinvestimento.

Evolução Estimada do Preço de Locação (BRL/m²)

Fonte: Itaú BBA

70

75

80

85

90

95

Dec-1

0

Fe

b-1

1

Ap

r-11

Jun

-11

Au

g-1

1

Oct-

11

Dec-1

1

Fe

b-1

2

Ap

r-12

Jun

-12

Au

g-1

2

Oct-

12

Dec-1

2

Fe

b-1

3

Ap

r-13

Jun

-13

Lavradio Building

City Rio de Janeiro

Location Dow ntow n

Class A

GLA (m²) 15,833



Acquisition Date Nov-10





Annual. m² appreciation (%)* 36%


Vacancy Rate (%) 0%


Tenants TRT, Caixa Econômica Federal


Renew al 2016

Upside Potential High


Lavradio Building


Itaú BBA

13


O Jundiaí industrial Park é um galpão logístico com uma GLA total de 75.975 m² localizado na cidade de

Jundiaí, a 60 km da cidade de São Paulo. Está alugado atualmente para dois locatários, Geodis e Dafiti.

Em nosso modelo, estimamos uma receita média de locação de R$ 17,9/m² para a propriedade, que

responde por aproximadamente 10% das receitas consolidadas do fundo.

O fundo possui uma participação de 90% neste ativo, e não vemos nenhum potencial de valorização.

Fonte: Itaú BBA


O Botafogo Trade Center é um edifício Classe A localizado na região de Botafogo, na Zona Sul da cidade

do RJ, com uma GLA total de 8.083 m² e uma receita média estimada contratada de locação de R$

122,3/m². Seus locatários são principalmente companhias de tecnologia e de telecomunicações, como a

Ericsson, Xerox, GVT e Net. A propriedade responde por aproximadamente 9% do total das receitas de

locação contratadas do fundo.

Com base na avaliação mais recente, o imóvel oferece um cap rate de 7,7%.

Temos a expectativa de algum potencial de valorização neste caso, porém não no curto prazo.


Fonte: Itaú BBA

City Jundiaí

Class Warehouse

GLA (m²) 75,975



Acquisition Date Jan-13







Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Geodis, Dafiti


Renew al 2018

Upside Potential Low



113

114

115

116

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Jul-1

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Au

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2

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2

Dec-1

2

Jan

-13

Feb-1

3

Mar-

13

Ap

r-13

May-1

3

Jun

-13


City Rio de Janeiro

Location South Zone

Class A

GLA (m²) 8,083

Contracted Mo. Rent (BRL)* 988,787


Acquisition Date Jul-12





Annual. m² appreciation (%)* 29.1%


Vacancy Rate (%) 0%


Tenants GVT. Xerox, Ericsson, others


Renew al Various





Itaú BBA

14

Edifício Madison

O Edifício Madison é um edifício de Classe A localizado na área da Vila Olímpia, na cidade de São Paulo,

com 8.431 m² de GLA total, e com uma receita média estimada de locação de R$ 108,0/m², número

ligeiramente menor do que a média para a área.

Apesar da receita de locação menor do que a média, não temos a expectativa de uma valorização neste

caso. O cap rate atual é estimado em 10,2%, cifra que representa um bom número. Este é um edifício de

múltiplos locatários, localizado próximo da área da Berrini, onde esperamos observar um crescimento

maior na oferta durante os próximos dois anos.

Fonte: Itaú BBA

CD Global Jundiaí

O Centro de Distribuição Global Jundiaí é um galpão logístico localizado na região de Jundiaí, com uma

GLA total de 43.208 m² e um preço médio estimado de locação de R$ 19,0/m². Está integralmente

alugado para a Foxconn.

O contrato com a Foxconn é típico, e sua renovação ocorrerá em 2016. Não temos a expectativa de uma

valorização neste caso, e existe o risco de uma nova oferta de galpões logísticos no eixo Anhanguera-

Bandeirantes. Por outro lado, acreditamos que a localização nas proximidades da cidade de São Paulo

deve tornar possível encontrar um novo locatário sem muita dificuldade, em caso de não renovação.


Fonte: Itaú BBA

City São Paulo

Location Vila Olímpia

Class A

GLA (m²) 8,431



Acquisition Date Feb-13







Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Various


Renew al Various



Madison

17

17

18

18

19

19

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no

v/1

1

de

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1

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2

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abr/

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12

ou

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2

no

v/1

2

de

z/1

2

jan/1

3

fev/1

3

ma

r/13

abr/

13

ma

i/13

jun/1

3

City Jundiaí

Class Warehouse

GLA (m²) 43,208










Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Foxconn


Renew al 2016



Global Jundiaí


Itaú BBA

15


O Buenos Aires Corporate é um edifício Classe A localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com

uma GLA de 7.046 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 103,1/m², implicando em um cap

rate de 6,8%, de acordo com a última avaliação.

Os locatários do edifício são companhias com boas classificações de crédito, tais como a Braskem, Banco

do Brasil e CPM Braxis. Considerando o preço de aquisição e o valor justo atual, este investimento

apresentou uma valorização de 27% em base anual.

Entendemos que, apesar dos riscos relativos à nova oferta que deve surgir no centro da cidade do Rio de

Janeiro, este edifício possui um potencial de valorização maior, existindo a possibilidade de aplicação de

algum spread de locação. .


Fonte: Itaú BBA

Edifício Bela Paulista

O Bela Paulista é um edifício Classe A localizado na esquina da Avenida Paulista com a Rua Bela Cintra

na cidade de São Paulo, com uma GLA de 6.381 m² e uma receita média estimada de locação de R$

101,5/m², implicando em um cap rate de 7,8%, com base na última avaliação.

O edifício possui uma lista diversificada de locatários, incluindo companhias como o Banco do Brasil,

Funenseg, Ambitec e Euller Hermes. Atualmente este edifício possui uma taxa de vacância de

aproximadamente 22%, de acordo com as nossas estimativas. Considerando que a região da Paulista

está revelando uma forte demanda e não deve apresentar uma quantidade significativa de nova oferta,

acreditamos que o potencial de valorização é elevado neste caso.

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85

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Oct-

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Nov-1

2

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2

Jan

-13

Fe

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3

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3

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Ma

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3

Jun

-13


City Rio de Janeiro

Location Dow ntow n

Class A

GLA (m²) 7,046



Acquisition Date Sep-12







Vacancy Rate (%) 0%


TenantsBraskem, Banco do Brasil,

others


Renew al Various





Itaú BBA

16


Fonte: Itaú BBA

Edifício Gomes Freire

O Gomes Freire é um edifício de Classe B localizado no centro da cidade do Rio de Janeiro, com uma

GLA de 5.169 m² e uma receita estimada de locação de R$ 55,6/m². Está alugado para o Banco do Brasil

e para o Tribunal Regional do Trabalho.

O cento do Rio de Janeiro deve observar uma onda de edifícios de Classe B e Classe A modernizados

tornando-se disponíveis nos próximos dois anos. Esta nova oferta pode apresentar uma ameaça para este

ativo, porém, por outro lado, o locatário é um órgão público que pode não se sentir inclinado a migrar sem

necessidade para um edifício mais caro.

Considerando a apreciação do seu valor desde que foi adquirido e o cap rate atual de 6,2%, com base na

avaliação recente, acreditamos que existe algum potencial de valorização neste caso, seja na forma de

um desinvestimento, seja através de um spread de locação na renovação contratual.


Fonte: Itaú BBA

0

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Ma

r-13

Ap

r-13

Ma

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3

Jun

-13

Bela Paulista

City São Paulo

Location Paulista

Class A

GLA (m²) 6,381










Vacancy Rate (%) 14%


Tenants Various


Renew al Various



Bela Paulista

46

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Dec-1

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Au

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Dec-1

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Ap

r-12

Jun

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Au

g-1

2

Oct-

12

Dec-1

2

Fe

b-1

3

Ap

r-13

Jun

-13


City Rio de Janeiro

Location Dow ntow n

Class B

GLA (m²) 5,169










Vacancy Rate (%) 0%


Tenants TRT, Banco do Brasil


Renew al 2016





Itaú BBA

17

Edifício Athenas

O Athenas é um edifício de Classe B localizado na área de Pinheiros, na cidade de São Paulo, com uma

GLA de 6.230 m² e um preço médio estimado de locação de R$ 44,0/m². É um edifício de múltiplos

locatários, com uma taxa de vacância estimada de 16%.

Este foi o terceiro edifício adquirido pelo fundo, que possui uma participação de 93% no prédio. De acordo

com a última avaliação, o cap rate atual é baixo, de 6,7%. Todavia, não temos a expectativa de que sejam

aplicados spreads de locação significativos a estes contratos.

Apesar da boa valorização deste ativo desde a sua aquisição, somos neutros em relação ao seu potencial

de valorização. Considerando a sua localização e a qualidade do ativo, existe um risco maior de vacância.


Fonte: Itaú BBA

Edifício Joaquim Floriano

Este é um edifício de Classe A localizado na área do Itaim, na cidade de São Paulo, com uma GLA de

3.198 m² e uma receita média estimada de locação de R$ 69,2/m². O fundo possui uma participação de

82% na propriedade. Os locatários atuais são a Arteris, Yamaha, Vetor Zero e TIM.

Considerando a última avaliação, a propriedade apresentou uma valorização de aproximadamente 22%

em base anual. Acreditamos que o potencial de valorização neste caso está ligado a um possível

desinvestimento.

Quanto ao risco de vacância, estamos menos preocupados com este edifício do que com o Athenas. A

propriedade está próxima de áreas mais valorizadas, tais como a Faria Lima e a Berrini, e pode atrair uma

demanda sensível aos preços.

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Ma

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1

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1

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Ma

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2

Se

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2

Nov-1

2

Jan

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Ma

r-13

Ma

y-1

3

Athenas Building

City São Paulo

Location Pinheiros

Class B

GLA (m²) 6,230










Vacancy Rate (%) 16%


TenantsAmerican Airlines, Polenghi,

others


Renew al Various



Athenas Building


Itaú BBA

18


Fonte: Itaú BBA

PIB Sumaré DC

O Centro de Distribuição PIB Sumaré é um galpão logístico localizado na região de Sumaré, a cerca de

100 km de distância da cidade de São Paulo, com uma GLA de 13.600 m² e uma receita estimada de

locação de R$ 16,2/m², de acordo com nosso modelo. O galpão logístico está alugado para a Bravo

Logística, e já enfrentou um período de 100% de vacância entre novembro de 2012 e março de 2013.

Curiosamente, o mesmo locatário decidiu voltar para a propriedade. Este episódio influenciou a nossa

estimativa da taxa de vacância média futura dos galpões logísticos, que estabelecemos em 10%.

Não temos a expectativa de um potencial de valorização nesta propriedade no curto prazo, devido aos

fatores macroeconômicos. De fato, considerando a nova oferta no eixo Anhanguera-Bandeirantes, o risco

de vacância ainda precisa ser levado em consideração.


Fonte: Itaú BBA

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Mar-

11

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2

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p-1

2

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2

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Mar-

13

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3


City São Paulo

Location Itaim

Class A

GLA (m²) 3,198



Acquisition Date Mar-11







Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Arteris, Yamaha, TIM


Renew al Various




0

2

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6

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12

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Se

p-1

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Oct-

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1

Dec-1

1

Jan

-12

Fe

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2

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Ap

r-12

Ma

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2

Jun

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Jul-1

2

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2

Se

p-1

2

Oct-

12

Nov-1

2

Dec-1

2

Jan

-13

Fe

b-1

3

Ma

r-13

Ap

r-13

Ma

y-1

3

Jun

-13

PIB Sumaré

City Sumaré

Class Warehouse

GLA (m²) 13,600



Acquisition Date Sep-11







Vacancy Rate (%) 0%


Tenants Bravo Logística


Renew al 2016



PIB Sumaré


Itaú BBA

19

MERCADO IMOBILIÁRIO SEÇÃO 4

Escritórios Corporativos

Os mercados de escritórios corporativos Classe A e AAA em São Paulo e no Rio de Janeiro observaram

aumentos significativos tanto nos preços de locação quanto na oferta desde 2007. Nossa expectativa é de

um pipeline ainda ativo de oferta, de uma desaceleração em novos desenvolvimentos, um aumento nas

taxas de vacância e um ligeiro ajuste dos preços ao longo dos próximos 12-18 meses.

Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado significativamente pela nova oferta de escritórios

em São Paulo e no Rio de Janeiro. Mesmo assim, em nosso valuation adotamos uma abordagem

conservadora, e estimamos uma taxa de vacância de 5% nas renovações dos contratos.

Rio de Janeiro

No Rio de Janeiro, o 1T13 se encerrou com um pequeno aumento nas taxas de vacância, que chegaram

a 4,6%, principalmente em consequência do lançamento de 41.800 m² de nova oferta no centro da cidade.

Mesmo assim, a cidade continua a apresentar os preços mais elevados da América Latina. A cidade do

Rio está circundada por um panorama espetacular, porém isto também apresenta obstáculos à expansão,

com o oceano de um lado e as montanhas do outro. Sendo assim, os preços dos terrenos são elevados.

Aproximadamente 70% da GLA dos edifícios corporativos estão localizados na parte central da cidade,

próximos de escritórios governamentais e edifícios de companhias estatais. Em antecipação ao fato de

que o Brasil irá sediar importantes eventos esportivos (a Copa do Mundo de Futebol e os Jogos

Olímpicos), a cidade está desenvolvendo novos projetos urbanos como o Porto Maravilha, na área

portuária próxima do centro da cidade. Nossa expectativa é a de observar um crescimento adicional e

alguns aumentos nos preços desde agora até os Jogos Olímpicos em 2016.

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro, 1T13

Fonte: CBRE

A nova oferta esperada para os próximos 18 meses totaliza aproximadamente 366.000 m², dos quais 44%

serão lançados na área da Barra da Tijuca e 38% no centro da cidade. Também destacamos o edifício

Classe AAA Port Corporate Tower, a ser lançado ainda em 2013 pela Tishman Speyer na área portuária,

com 32.000 m². Na Barra da Tijuca, as Torres de Classe AAA CEO Norte e Sul da Cyrela também devem

ser lançadas em 2013, e compreendem outros 28.600 m² de GLA. Em 2014, a expectativa é a de que o

centro da cidade receba 117.133 m² de nova oferta de dois edifícios de Classe AAA: o Cidade Nova

(31.133 m², da São Carlos) e o REC Sapucaí (86.000 m², da Prosperitas).

Total stock

(usable m²)

Vacancy

rate

Net

absorption

Gross

absorption

New supply Asking lease rate range

(class A) BRL/m²/month

Dow ntow n 2,045,500 5.0% (14,100) 19,000 41,800 120 - 200

Botafogo 350,600 4.0% 1,200 9,700 - 120 - 200

Flamengo 106,300 2.8% (1,900) 2,100 - 100 - 210

Barra da Tijuca 396,000 4.4% 200 8,400 - 80 - 120

South Zone 151,800 3.1% (1,400) 1,300 - 150 -280

Others 111,300 2.7% - - - 70 - 100

Total 3,161,500 4.6% (16,000) 40,500 41,800 70 - 280


Itaú BBA

20

Mercado de Escritórios no Rio de Janeiro – Nova Oferta Projetada (m²)

2013/14 2013/14

Fonte: NAIDworking

Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo no Rio de Janeiro

Acreditamos que o portfólio do fundo não será afetado substancialmente pela nova oferta no Rio de

Janeiro. O principal ativo do portfólio é o Lagoa Corporate, de Classe AAA. Esta é uma propriedade única

nesta parte da cidade, e a demanda na Zona Sul provavelmente não deve diminuir. O Botafogo Trade

Center também está localizado em uma região privilegiada, na qual a demanda é forte. Os edifícios

Lavradio e Gomes Freire estão alugados para o governo e para instituições financeiras públicas. A nova

oferta no centro da cidade provavelmente irá levar a um aumento nos preços de locação, de maneira que

não acreditamos que seja provável a migração dos locatários para estas propriedades de valor mais

elevado no curto prazo.

O edifício que mais pode sofrer com esta nova oferta é o Buenos Aires Corporate. Devido à diversificação

de locatários e ao preço médio estimado de locação atual, entretanto, acreditamos que o fundo

conseguirá competir no sentido de atrair e manter os locatários, embora alguma vacância não possa ser

descartada.

São Paulo

Na cidade de São Paulo, o 1T13 se encerrou com um aumento nas taxas de vacância, que chegaram a

uma média de 6%. O aumento nas taxas de vacância foi observado em todas as áreas, e decorreu do

aumento na oferta. Em 2012, 6.223 unidades foram lançadas em São Paulo, em comparação com as

7.529 unidades lançadas em 2011. Aproximadamente 80% destas novas unidades possuem uma GLA

média de 45,0 m².

Mercado de Escritórios em São Paulo, 1T13

Fonte: CBRE

2013 2014 2013/14

Barra da Tijuca 51,060 107,907 158,967

Port Area 32,000 7,958 39,958

South Zone 25,460 1,654 27,114

Dow ntow n 14,500 125,512 140,012

Total 123,020 243,031 366,051

2013 2014 2013/14

AAA 60,600 117,133 177,733

A 45,025 10,033 55,058

B 17,395 115,865 133,260

Total 123,020 243,031 366,051

44%

11%7%

38%Barra da Tijuca

Port Area

South Zone

Downtown

49%

15%

36% AAA

A

B

Total stock

(usable m²)

Vacancy

rate

Net

absorption

Gross

absorption

New supply Asking lease rate range

(class A) BRL/m²/month

Dow ntow n 362,400 3% 1,000 4,500 - 40 - 60

Paulista 1,057,700 4% 8,500 13,200 - 80 - 150

Jardins 1,229,200 7% 3,700 39,700 11,100 100 - 190

Marginal 2,368,700 8% 13,700 68,400 23,600 60 - 150

Others 1,387,500 5% 15,700 23,200 6,100 50 - 80

Total 6,405,500 6% 42,600 149,000 40,800 50 - 190

Alphaville 672,900 30% (1,600) 15,000 - 45 - 80


Itaú BBA

21

De acordo com dados do mercado, existe um conjunto de aproximadamente 275.000 m² de GLA em

escritórios corporativos de Classe A e Classe AAA que estarão disponíveis em 2013, e outros 415.000 m²

de GLA serão disponibilizados em 2014.

O impacto inicial desta nova oferta provavelmente será representado por um aumento na vacância,

seguido por uma consistente migração de locatários de ativos da Classe B e da Classe A para ativos da

Classe A e da Classe AAA, e de ativos da Classe C para ativos da Classe B ou da Classe A no longo

prazo, sendo que as maiores dificuldades em termos de taxas de vacância serão enfrentadas pelos ativos

de Classe C.

Olhando para 2013 e 2014, vemos que aproximadamente 63% desta nova oferta serão lançados na área

da Berrini. As taxas de locação oferecidas variam entre R$ 120/m² e R$ 180/m². Se assumirmos um cap

rate de 9%, isto deve representar preços de aquisição de R$ 16.000-24.000/m².

Mercado de Escritórios em São Paulo – Nova Oferta Projetada (m²)

2013/14 2013/14

Fonte: NAIDworking

Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio do Fundo em São Paulo

O edifício Athenas na área de Pinheiros é menos atrativo do que os outros, devido à sua localização; o

Edifício Joaquim Floriano constitui uma opção barata próxima das áreas da Faria Lima e do Itaim / JK, de

maneira que acreditamos que haverá demanda; e o Bela Paulista está muito bem localizado na área da

Avenida Paulista, onde as taxas de vacância são mínimas.

O edifício Athenas apresenta uma taxa de vacância significativa (próxima de 16%) e, embora possa sofrer

com esta nova oferta, pode também representar uma alternativa barata para as PME que não estão

dispostas a investir muito em tempos de incertezas. Existe um claro risco, entretanto.

Quanto ao Edifício Madison, acreditamos que o preço médio de locação atual está abaixo da média para a

região. Temos a expectativa de alguma vacância; entretanto, devido à diversificação de locatários, não

acreditamos que isto venha a apresentar um impacto substancial sobre o fundo.

2013 2014 2013/14

Berrini 160,547 272,941 433,488

Chacara Santo Antonio - 90,000 90,000

Faria Lima 42,646 29,978 72,624

Vila Olimpia 36,144 - 36,144

Marginal Oeste 27,000 - 27,000

Itaim/JK - 11,601 11,601

Marginal Sul 9,392 - 9,392

Paulista - 9,060 9,060

Total 275,729 413,580 689,309

2013 2014 2013/14

AAA 68,166 175,602 243,768

A 207,563 237,978 445,541

63%13%

11%

5%

4%

2% 1% 1%Berrini

Chacara SantoAntonio

Faria Lima

Vila Olimpia

Marginal Oeste

Itaim/JK

Marginal Sul

Paulista

35%

65%

AAA

A


Itaú BBA

22

Galpões Logísticos

O mercado de galpões logísticos está extremamente concentrado no estado de São Paulo, onde o fundo

possui a maioria de sua exposição ao segmento. Estima-se que existam aproximadamente 8,7 milhões de

m² de GLA no Brasil, dos quais 69% situados no estado de São Paulo. Outros 2,2 milhões de m² devem

ser desenvolvidos nos próximos dois anos, com aproximadamente a mesma proporção, no estado de São

Paulo (cerca de 67%).

Distribuição dos Dados dos Galpões logísticos – Brasil

Estoque Total (m² Utilizáveis) Nova Oferta

Fonte: NAIDWorking

Observando apenas o estado de São Paulo, quase a metade da oferta atual e da oferta futura estão

concentradas ao longo do eixo Anhanguera-Bandeirantes. Este sistema rodoviário interliga a cidade de

São Paulo com Campinas e localidades mais distantes a Noroeste. A proximidade da rodovia com muitas

cidades e sua alta qualidade a tornam uma área-alvo para companhias em setores nos quais a logística

tem importância estratégica crucial.

Total stock

(usable m²)

Vacancy

rateProperties New supply

Asking lease rate range

BRL/m²/month

São Paulo 5,983,786 22% 172 1,477,970 21.5

Rio de Janeiro 1,173,097 3% 21 207,812 28.5

Minas Gerais 282,550 22% 7 121,752 20

Paraná 373,414 1% 10 92,751 16

Ceará 400,000 7% 1 107,512 14

Others 509,886 10 192,203

Total 8,722,733 17% 221 2,200,000 14-33

-

1,000

2,000

3,000

4,000

5,000

6,000

7,000

Sã

o P

aulo

Rio

de J

aneiro

Min

as G

era

is

Pa

raná

Ceará

Oth

ers

Th

ousand m

²

Total stock (usablem²)

New supply

69%

13%

3%

4%

5% 6%

São Paulo

Rio de Janeiro

Minas Gerais

Paraná

Ceará

Others

67%

9%

6%

4%5%

9%

São Paulo

Rio de Janeiro

Minas Gerais

Paraná

Ceará

Others


Itaú BBA

23

Distribuição dos Dados dos Galpões logísticos – Estado de São Paulo

Estoque Total (m² Utilizáveis) Nova Oferta, Dois Anos

Fonte: NAIDWorking

Efeitos da Nova Oferta Sobre o Portfólio de Galpões logísticos do Fundo

O fundo está altamente exposto ao eixo Anhanguera-Bandeirantes. O Centro de Distribuição Bandeirantes

possui um contrato atípico, e oferece receitas garantidas. Os galpões logísticos em Jundiaí, que estão

alugados para a Foxconn, Dafiti e Geodis, estão bem localizados, porém podem sofrer em virtude destas

novas ofertas quando os contratos começarem a ser renovados.

O CD de Pouso Alegre está em construção, e se trata de um built-to-suit (BTS). Entendemos que se tratou

de uma boa aquisição, uma vez que o edifício será um galpão logístico moderno e amplo com certificação

LEED em um importante pólo macroeconômico, a partir do qual o locatário estará bem posicionado para

atender os estados de Minas Gerais e São Paulo.

Nossa maior preocupação está relacionada com o PIB Sumaré, porém esta é a propriedade menos

significativa no portfólio de galpões logísticos do fundo.

Para o segmento de galpões logísticos do fundo no geral estamos assumindo uma taxa de vacância

estável de 10%, quando da primeira renovação contratual.

Total stock

(usable m²)

Vacancy

rateProperties

New supply

(2 years)

Asking lease rate range

BRL/m²/month

Anhanguera - Bandeirantes 2,710,320 24% 66 839,857 18.5

Dutra - Ayrton Senna 859,893 38% 16 34,678 21.4

Castelo Branco 841,787 19% 38 210,905 23.51

São Paulo City 534,640 4% 15 20,000 23.6

Outros 516,161 12% 22 170,078 14-25

Regis Bitencourt 351,642 24% 8 143,652 23.6

Anchieta - Imigrantes 169,342 17% 7 58,800 25

Total 5,983,785 22% 172 1,477,970 14-33

-

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

An

hanguera

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andeira

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Ayrt

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Caste

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Sã

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City

Outr

os

Regis

Bitencourt

An

chie

ta -

Im

igra

nte

s

Th

ousand m

²

Total stock (usablem²)

New supply(2 years)

45%

14%

14%

9%

9%

6%3% Anhanguera -

Bandeirantes

Dutra - Ayrton Senna

Castelo Branco

São Paulo City

Outros

Regis Bitencourt

Anchieta - Imigrantes

57%

2%

14%

1%

12%

10%

4%Anhanguera -BandeirantesDutra - Ayrton Senna

Castelo Branco

São Paulo City

Outros

Regis Bitencourt

Anchieta - Imigrantes


Itaú BBA

24

PRINCIPAIS RISCOS SEÇÃO 5

Risco de Vacância

O fundo conseguiu manter as suas taxas de vacância sob controle. Entretanto, é razoável esperar algum

aumento nas taxas de vacância no futuro próximo.

Na Seção 4, fizemos alguns comentários sobre a nova oferta de edifícios de escritórios e galpões

logísticos esperada para os próximos 18 meses, especialmente em São Paulo e no Rio de Janeiro.

Mesmo assim, não temos a expectativa de que esta oferta apresente um impacto significativamente

prejudicial sobre o portfólio do fundo, por três razões: em primeiro lugar, devido ao fato de que, em função

das multas contratuais, os locatários se sentem desencorajados a encerrar seus contratos antes do prazo

estipulado; em segundo, porque mudar para uma nova instalação significa que o locatário precisa realizar

investimentos adicionais na customização; e, por último, mas não menos importante, em virtude do fato de

que os preços atuais por m² de locação do portfólio não estão acima dos níveis praticados no mercado, de

acordo com as nossas estimativas.

Risco Regulatório

O risco regulatório é intrínseco à estrutura de um fundo imobiliário. Quaisquer alterações nas

regulamentações corporativas ou na tributação provavelmente apresentarão um impacto direto sobre sua

atratividade. Não temos a expectativa de tais alterações no futuro próximo, especialmente de alguma

mudança que possa prejudicar este setor. Não obstante, a recente volatilidade dos preços criou um

pânico momentâneo entre os investidores de varejo, e a entidade regulatória, a CVM, está continuamente

estudando melhorias adicionais no marco regulatório dos fundos imobiliários.

Risco da Administração

A adoção de técnicas de governança corporativa modernas e bem conhecidas ainda não é obrigatória

para os fundos imobiliários submetidos ao atual marco regulatório. Os riscos podem se materializar em

situações de conflito de interesses, uso inadequado dos fundos ou outras ações e omissões por parte de

administradores que deliberadamente destruam valor para os acionistas.

Levando em consideração o histórico do fundo, nossa opinião é a de que os administradores têm sido

diligentes no que se refere ao uso dos recursos, e têm adotado medidas ativas destinadas à criação de

valor. No entanto, o nível de transparência ainda pode ser melhorado.

Risco Macroeconômico e Outros Riscos

Taxas de juros. As taxas de juros apresentam um impacto direto na taxa de desconto e sobre o custo

médio ponderado do capital (WACC, na sigla em inglês) de qualquer investimento. Sendo assim,

aumentos nas taxas de juros resultam em um valor líquido presente (NPV) menor em nossos modelos de

DCF e DDM. Por outro lado, reduções nas taxas de juros aumentam o NPV e tornam o investimento mais

atrativo. Além disso, as taxas de juros apresentam uma influência direta sobre a atividade econômica, e

podem acelerar ou desacelerar os gastos dos consumidores, a criação de empregos, inflação, crédito e

outras variáveis que afetam diretamente as receitas e o crescimento dos fundos imobiliários.

Taxa de desemprego. Aumentos na taxa de desemprego resultam em menor consumo. Isto pode afetar

o segmento de galpões logísticos. Quanto aos escritórios corporativos, os impactos são menos imediatos,

por duas razões: em primeiro lugar devido ao fato de que a demanda deve diminuir apenas se

aumentarem as taxas de desemprego de funcionários administrativos (colarinhos-brancos); e em

segundo, porque os contratos de locação dos escritórios corporativos apresentam prazos mais longos, e o

investimento necessário para realizar uma mudança para outro local é considerável, quando levados em

consideração os custos relacionados com a TI.


Itaú BBA

25

Estimativa da Taxa de Juros Estimativa da Taxa de Desemprego

Fonte: BCB e Itaú BBA Fonte: BCB e Itaú BBA

Risco implícito de desvalorização imobiliária. As propriedades podem ter o seu valor corrigido

negativamente não apenas em virtude das flutuações nos preços do mercado, mas também devido a

perdas intrínsecas de potencial econômico nas áreas nas quais estão localizadas. Como? Muitos eventos

podem eventualmente contribuir para tal desvalorização – para nomear apenas alguns: desastres

naturais, políticas urbanas equivocadas, taxas crescentes de criminalidade e desordens públicas,

impostos maiores sobre as propriedades, etc. Todavia, não esperamos nenhuma possibilidade de baixa

para o fundo em consequência deste tipo de risco.

Riscos para as propriedades. Os riscos relativos às propriedades variam de políticas públicas sobre o

zoneamento e expropriações a perdas devidas a incêndio, enchentes ou outros desastres. O fundo possui

contratos de seguros ao nível da propriedade, de maneira a mitigar estes riscos.

Risco de crédito. No geral, não temos razão para acreditar que a classificação de crédito dos locatários

possa afetar negativamente o fundo.

Riscos de liquidez. Considerando que a única possibilidade de desinvestimento é representada pelo

mercado secundário, os investidores podem enfrentar dificuldades na venda de suas cotas. A liquidez é

uma faca de dois gumes: pode representar uma clara vantagem em comparação com os investimentos

imobiliários tradicionais, mas pode também constituir uma desvantagem. O volume médio diário

negociado do fundo está em torno de R$ 2,4 milhões.

Risco de concentração. A diversificação de ativos e de locatários diminui tal risco. Uma alta

concentração em um pequeno número de locatários aumenta o risco de vacância e, consequentemente,

pode afetar os retornos. Acreditamos que o fundo está adotando medidas positivas para reduzir o risco de

concentração.

Risco de concentração de cotistas. Os benefícios fiscais aos quais os cotistas têm direito dependem do

preenchimento de determinadas condições. Uma destas condições é a obrigatoriedade de que o fundo

conte com pelo menos 50 cotistas. A base de investidores do fundo conta com mais de 40.000

investidores, mitigando completamente este risco.

Riscos fiscais. A Receita Federal do Brasil (RFB) pode ter diferentes interpretações sobre as práticas

contábeis e de tributação dos fundos imobiliários. Até recentemente, este mercado era relativamente

pequeno, e acreditamos que em vista do forte aumento recente na quantidade de fundos, seu aumento

em valor de mercado e no número de investidores, a RFB deverá observar mais cuidadosamente este

novo mercado. Além disso, o sistema judiciário brasileiro não conta com jurisprudência firmemente

estabelecida sobre o assunto.

Riscos legais. Considerando que os fundos imobiliários são produtos relativamente novos, não existe um

histórico legal significativo envolvendo estas entidades, de modo que um número considerável de

possíveis situações pode estar sujeito a disputas judiciais.

6

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8

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 2014F4

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2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013F 2014F


Itaú BBA

26

EXONERAÇÃO DE RESPONSABILIDADE

Itaú BBA é uma marca usada pela Itaú Corretora de Valores S.A.

Classificações: Definições, Dispersão e Relações Bancárias

Classificações (1)

Definição (2)

Cobertura (3)

Relação Bancária

(4)

Outperform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho acima da média do mercado.

50% 43%

Market Perform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho em linha com a média do mercado.

34% 29%

Underperform A expectativa do analista para a ação é de um desempenho abaixo da média do mercado.

16% 14%

1. As classificações usadas neste documento (Outperform, Market Perform e Underperform) correspondem aproximadamente a Compra, Manutenção e Venda, respectivamente.

2. As classificações refletem a avaliação do analista sobre o desempenho da cotação da ação no médio prazo comparado com a média do mercado. As recomendações continuarão válidas até o analista alterar a classificação, o que poderá acontecer como resultado de novas informações, ou simplesmente devido à alteração na cotação da ação (não existe um período de tempo pré-determinado). As empresas estão agrupadas em setores de acordo com as suas semelhanças. Os setores são: (i) Bancos e Serviços Financeiros; (ii) Bens de Consumo & Varejo + Alimentos e Bebidas (iii) Saúde + Educação; (iv) Siderurgia & Mineração + Papel & Celulose; (v) Petróleo, Gás & Petroquímica + Agronegócio; (vi) Setor Imobiliário & Construção; (vii) Telecomunicações, Mídia e Tecnologia; (viii) Transportes, Indústrias e Logística; (ix) Serviços de Utilidade Pública; (x) Estratégia.

3. Percentual de empresas cobertas pela Itaú Corretora de Valores S.A. nessa categoria de classificação.

4. Percentual de empresas incluídas nessa categoria de classificação, para as quais foram prestados serviços de banco de investimento, pelo Itaú Unibanco S.A. ou por uma de suas empresas coligadas, nos últimos 12 (doze) meses, ou poderão ser prestados nos próximos 3 (três) meses.

Divulgação de Terceiros

Empresas Mencionadas Ticker Cotação Recente

Itens de Divulgação

1 2 3 4 5 6

Kinea Fundos Imobiliario KNRI11 1380,0 -

1. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas lideraram ou co-lideraram uma oferta pública para as empresas analisadas neste relatório nos últimos 12 (doze) meses, tendo sido remunerada por este serviço.

2. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas foram remuneradas pelos serviços de banco de investimento prestados para as empresas analisadas neste relatório, nos últimos 12 (doze) meses, e esperam receber ou pretendem buscar remuneração por esses serviços a serem prestados às empresas analisadas neste relatório nos próximos 3 (três) meses.

3. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas atuaram como formadoras de mercado para as empresas analisadas neste relatório, na época em que o mesmo foi emitido.

4. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas atuaram como underwriter dos títulos e ações emitidos pelas empresas analisadas neste relatório, nos últimos 5 (cinco) anos.

5. A Itaú Corretora de Valores S.A. e/ou suas coligadas, fundos, carteiras e clubes de investimento administrados pela Itaú Corretora de Valores S.A. detinham em sua carteira, direta ou indiretamente, 1% (um por cento) ou mais de qualquer classe de ações ordinárias emitidas pelas empresas analisadas neste relatório, no final do mês passado.

6. O(s) emissor(es) analisado(s) tem participação relevante em empresas do Grupo Itaú Unibanco.

Kinea Fundos Imobiliario

Fonte: Itaú BBA

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12

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3

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13

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3

Jul-13

Aug-1

3

Underperform Market Perform Outperform UR Fair Value


Itaú BBA

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Informações Relevantes 1. Este relatório foi elaborado pela Itaú Corretora de Valores S.A. ("Itaú BBA"), uma subsidiária do Itaú Unibanco S.A., regulada pela Comissão de Valores

Mobiliários (CVM), e distribuído pelo Itaú BBA ou por uma de suas afiliadas (denominada conjuntamente "Grupo Itaú Unibanco". Itaú BBA é uma marca usada pela Itaú Corretora de Valores S.A., por suas afiliadas e por outras empresas do Grupo Itaú Unibanco.

2. Este relatório tem como objetivo único fornecer informações, e não constitui e nem deve ser interpretado como sendo uma oferta de compra ou venda ou como uma solicitação de uma oferta de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro, ou de participação em uma determinada estratégia de negócios em qualquer jurisdição. As informações contidas neste relatório foram consideradas razoáveis na data em que o relatório foi divulgado e foram obtidas de fontes públicas consideradas confiáveis. O Grupo Itaú Unibanco não dá nenhuma segurança ou garantia, seja de forma expressa ou implícita, sobre a integridade, confiabilidade ou exatidão dessas informações. Este relatório também não tem a intenção de ser uma relação completa ou resumida das estratégias de investimentos, mercados ou desdobramentos nele abordados. As opiniões, estimativas e projeções expressas neste relatório refletem a opinião atual do analista responsável pelo conteúdo deste relatório na data de sua divulgação e estão, portanto, sujeitas a alterações sem aviso prévio. Os preços e disponibilidades dos instrumentos financeiros são meramente indicativos e sujeitos a alterações sem aviso prévio. O Grupo Itaú Unibanco não tem obrigação de atualizar, modificar ou alterar este relatório e de informar o leitor, salvo quando do encerramento da cobertura dos emitentes dos títulos mobiliários abordados neste relatório.

3. O analista responsável pela elaboração deste relatório, destacado em negrito, certifica, por meio desta que as opiniões expressas neste relatório refletem, de forma precisa, única e exclusiva, suas visões e opiniões pessoais a respeito de todos os emitentes ou valores mobiliários analisados, e foram produzidas de forma independente e autônoma, inclusive em relação ao Itaú BBA, ao Banco Itaú BBA S.A. e demais empresas do Grupo. Uma vez que as opiniões pessoais dos analistas de investimento podem ser divergentes entre si, o Itaú BBA e suas subsidiárias e afiliadas podem ter publicado ou vir a publicar outros relatórios que não apresentem uniformidade e/ou cheguem a conclusões diferentes das informações fornecidas neste relatório. O analista responsável pela elaboração deste relatório não está registrado e/ou não é qualificado como analista de pesquisas junto à NYSE ou à FINRA, tampouco sendo associado à Itaú USA Securities, Inc., portanto, ele pode não estar sujeito às restrições da Norma 2711 sobre comunicações com uma empresa objeto de análise, aparições públicas e transações com valores mobiliários mantidos em uma conta de analista de pesquisas.

4. A remuneração de um analista é determinada com base no total das receitas do Itaú BBA, uma parcela das quais é oriunda da prestação de serviços de banco de investimento. Como todos os funcionários do Itaú BBA e de suas subsidiária e afiliadas, os analistas recebem uma remuneração que está atrelada ao resultado global. Sendo assim, a remuneração de um analista pode ser considerada indiretamente relacionada a este relatório. Entretanto, o analista responsável pelo conteúdo deste relatório certifica, por meio deste, que nenhuma parcela de sua remuneração esteve, está ou estará, direta ou indiretamente, relacionada a quaisquer recomendações ou opiniões específicas contidas neste relatório, ou vinculada à precificação de qualquer um dos valores mobiliários discutidos neste relatório. O Grupo Itaú Unibanco e os fundos, carteiras e clubes de investimentos administrados pelo Grupo Itaú Unibanco podem ter uma participação direta ou indireta equivalente a não mais que 1% (um por cento) do capital social das empresas, e podem ter estado envolvidos na aquisição, venda ou negociação dessas ações no mercado.

5. Os instrumentos financeiros discutidos neste relatório podem não ser adequados para todos os investidores. Este relatório não leva em consideração os objetivos de investimento, a situação financeira ou as necessidades específicas de um determinado investidor. Os investidores que desejem adquirir ou negociar os títulos mobiliários cobertos neste relatório devem obter documentos pertinentes relativos aos instrumentos financeiros e às bolsas e confirmar o seu conteúdo. Os investidores devem obter orientação financeira independente, com base em suas características pessoais, antes de tomar uma decisão de investimento baseada nas informações contidas neste relatório. A decisão final em relação aos investimentos deve ser tomada por cada investidor, levando em consideração os vários riscos, tarifas e comissões. Caso um instrumento financeiro seja expresso em uma moeda que não a do investidor, uma alteração nas taxas de câmbio pode impactar adversamente seu preço, valor ou rentabilidade, e o leitor deste relatório assume quaisquer riscos de câmbio. Os rendimentos dos instrumentos financeiros podem apresentar variações e, consequentemente, o preço ou valor dos instrumentos financeiros pode aumentar ou diminuir, direta ou indiretamente. Rentabilidade passada não é necessariamente indicativa de resultados futuros, e nenhuma segurança ou garantia, de forma expressa ou implícita, é dada neste relatório em relação a desempenhos futuros. O Grupo Itaú Unibanco se exime de toda e qualquer responsabilidade por eventuais prejuízos, diretos ou indiretos, que venham a decorrer da utilização deste relatório ou de seu conteúdo e ao utilizar tal relatório o investidor obriga-se, de forma irrevogável e irretratável, a manter o Grupo Itaú indene em relação a quaisquer pleitos, reclamações e/ou pedidos.

6. Este relatório não pode ser reproduzido ou redistribuído para qualquer outra pessoa, no todo ou em parte, qualquer que seja o propósito, sem o prévio consentimento por escrito do Itaú BBA. Informações adicionais sobre os instrumentos financeiros discutidos neste relatório se encontram disponíveis mediante solicitação.

7. Conforme exigido pelas regras da Comissão de Valores Mobiliários o(s) analista(s) responsável(eis) pela elaboração do presente relatório indica(m) no quadro abaixo "Informações Relevantes" situações de potencial conflito.

Observação Adicional nos relatórios distribuídos no (i) Reino Unido e Europa: Itau BBA International plc: Este material é distribuído e autorizado pelo Itau BBA International plc (Itau BBA UK) em conformidade com o Artigo 21 do Financial Services and Markets Act 2000. O material que descreve os serviços e produtos oferecidos pelo Itaú Unibanco SA (Itaú) foi elaborado por aquela entidade. IBBA UK é uma filial do Itaú. Itaú é uma instituição financeira validamente existente sob as leis do Brasil e membro do Grupo Itaú Unibanco. Itaú BBA International plc sede 20 º andar, 20 de Primrose Street, London, Reino Unido, EC2A 2EW e está autorizado pela Prudential Regulation Authority e regulado pela Autoridade de Conduta Financeira e do Prudential Regulation Authority (FRN 575225). Itaú BBA International plc Sucursal Lisboa e a Sucursal Financeira Exterior localizada na Madeira são reguladas pelo Banco de Portugal para a realização de negócios em todos os escritórios. Itaú BBA International plc tem escritórios de representação na França, Alemanha, Espanha e Colômbia, que estão autorizados a realizar atividades limitadas e as atividades de negócios realizados são regulados pelo Banque de France, Bundesanstalt fur Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin), Banco de España e Superintendência Financeira da Colômbia, respectivamente . Nenhum dos escritórios e filiais lida com clientes de varejo. Para qualquer dúvida entre em contato com o seu gerente de relacionamento. Para mais informações acesse: www.itaubba.co.uk. Itau BBA UK Securities Limited: Este material é distribuído e autorizado pelo Itau BBA International plc (Itau BBA UK) em conformidade com o Artigo 21 do Financial Services and Markets Act 2000. Este material é direcionado exclusivamente a contrapartes elegíveis e profissionais, definidas pela Autoridade de Conduta Financeira. O material que descreve os serviços e produtos oferecidos pelo Itaú Unibanco SA (Itaú) foi elaborado por aquela entidade. IBBA UK é uma filial do Itaú. Itaú é uma instituição financeira validamente existente sob as leis do Brasil e membro do Grupo Itaú Unibanco. Itau BBA UK Securities Limited sede 20 º andar, 20 de Primrose Street, London, Reino Unido, EC2A 2EW e é autorizado e regulado pela Autoridade de Conduta Financeira (FRN494837); (ii) EUA: A Itaú BBA USA Securities Inc., uma empresa membro da FINRA/SIPC, está distribuindo este relatório e aceita a responsabilidade pelo conteúdo do mesmo. O investidor americano que receber este relatório e desejar realizar uma operação com um dos valores mobiliários analisados neste relatório, deverá fazê-lo através da Itaú USA Securities Inc., localizada na 767 Fifth Avenue, 50th Floor, New York, NY 10153; (iii) Ásia: Este relatório é distribuído em Hong Kong pela Itaú Asia Securities Limited, autorizada a operar em Hong Kong nas atividades reguladas do Tipo 1 (operações com títulos e valores mobiliários) pela Securities and Futures Commission. A Itaú Asia Securities Limited aceita toda a responsabilidade legal pelo conteúdo deste relatório. Em Hong Kong, um investidor que desejar adquirir ou negociar os valores mobiliários abrangidos por este relatório deverá entrar em contato com a Itaú Asia Securities Limited, no endereço 29th Floor, Two IFC, 8 Finance Street - Central, Hong Kong; (iv) Japão: Este relatório é distribuído no Japão pela Itaú Asia Securities Limited - Filial de Tóquio, Número de Registro (FIEO) 2154, Diretor, Kanto Local Finance Bureau, Associação: Associação dos Operadores de Títulos Mobiliários do Japão; (v) Oriente Médio: Este relatório foi distribuído pela Itaú Middle East Limited. A Itaú Middle East Limited é regulada pela Dubai Financial Services Authority e é localizada no endereço Al Fattan Currency House, Suite 305, Level 3, Dubai International Financial Centre, PO Box 482034, Dubai, Emirados Árabes Unidos. Esse material é destinado apenas para Clientes Profissionais (conforme definido pelo módulo de Conduta de Negócios da DFSA), outras pessoas não deverão utilizá-lo; (vi) Brasil: A Itaú Corretora de Valores S.A., uma subsidiaria do Itaú Unibanco S.A., autorizada pelo Banco Central do Brasil e aprovada pela Comissão de Valores Mobiliários brasileira, está distribuindo este relatório. Caso haja necessidade, entre em contato com o Serviço de Atendimento a Clientes, telefones nº. 4004-3131* (capital e áreas metropolitanas) ou 0800-722-3131 (outras localidades) durante o expediente comercial, das 09h00 às 20h00. Se desejar reavaliar a solução apresentada, após a utilização destes canais, ligue para a Ouvidoria Corporativa Itaú, telefone nº. 0800 570 0011 (em dias úteis das 9h00 às 18h00), ou entre em contato por meio da Caixa Postal 67.600, São Paulo-SP, CEP 03162-971.* Custo de uma Chamada Local

Informações Relevantes – Analistas

Analistas Itens de Divulgação

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Giovanni Vescovi X X X X

Lucas Tambellini X X X X

1. O(s) analista(s) de investimentos, envolvidos na elaboração deste relatório, tem vínculo com pessoa natural que

trabalha para o emissor objeto do relatório de análise. A natureza do vínculo consiste em...

2. O(s) analista(s) de investimentos, seus cônjuges ou companheiros, detêm, direta ou indiretamente, em nome próprio

ou de terceiros, ações e/ou outros valores mobiliários de emissão das companhias objeto de sua análise.

3. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, estão direta ou indiretamente envolvidos na aquisição,

alienação ou intermediação dos valores mobiliários objeto deste relatório.

4. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, possuem, direta ou indiretamente, qualquer interesse

financeiro em relação à companhia emissora dos valores mobiliários analisados neste relatório.

5. Os analistas de investimento, seus cônjuges ou companheiros, negociam com cotas de fundos de investimento que

concentram seus investimentos na companhia analisada ou em seu setor da economia,ou em cuja administração ou

gestão podem influenciar, direta ou indiretamente.

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