Laudo Avaliação - Gleba de Terra

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    LAUDO DEAVALIAO

    SOLICITANTE:FUNDAO DE DESENVOLVIMENTO DA

    UNICAMP - FUNCAMP

    OBJETO DA AVALIO:GLEBA DE TERRA 146A, MATRCULA N

    157.238 DO 3 CRI DE CAMPINAS-SP.

    FINALIDADE:.APURAR O VALOR REAL E ATUAL DO

    IMVEL.

    ART 1- N DA ART

    Anotao de Responsabilidade TcnicaLei Federal N. 6.496 de 07/12/77

    92221220101956057

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    NDICE

    1. PRELIMINARES .......................................................... 32. VISTORIA .................................................................... 3

    2.1. Localizao .............................................................. 32.2. Zoneamento ............................................................. 32.3. Caractersticas da Regio ......................................... 42.4. Acessibilidade .......................................................... 42.5. Mapa de Localizao ............................................... 52.6. Descrio do Imvel ................................................ 62.7. Melhoramentos Pblicos .......................................... 82.8. Caractersticas do Terreno ........................................ 8

    3. AVALIAO ............................................................... 93.1. Normas Observadas ................................................. 93.2. Metodologia ............................................................. 93.3. Seleo .................................................................. 103.4. Homogeneizao .................................................... 10

    3.4.1. Fator Oferta ..................................................... 103.4.2. Fator Topografia .............................................. 103.4.3. Fator Superfcie ............................................... 113.4.4. Fator Aproveitamento ...................................... 113.4.5. Fator Melhoramentos ....................................... 123.4.6. Fator Acessibilidade ........................................ 123.4.7. Fator de Porte .................................................. 143.4.8. Fator Transposio .......................................... 15

    3.5. Especificao das Avaliaes................................. 163.6. Valor Unitrio do Terreno ...................................... 17

    4. VALOR TOTAL DO IMVEL ................................... 185. CONCLUSO ............................................................. 186. ENCERRAMENTO .................................................... 19

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    2.3.Caractersticas da Regio

    Trata-se de uma regio composta por residncias unifamiliares e multifamilires (conjuntos habitacionais) de padro mdio e

    popular, com comrcio de mbito local como farmcias, padarias,supermercados, praas e escolas pblicas.

    O imvel est situado na regio sudoeste do Municpio, queconcentra os maiores ndices de ocupao e crescimento urbano,estendendo-se os bairros para alm das rodovias Bandeirantes e SantosDumont.

    A regio conta inda com o Terminal Rodovirio UrbanoOuro Verde, o recm inaugurado Hospital Ouro Verde, ambos localizadono corredor principal de acesso formado pela Av. Ruy Rodrigues.

    2.4.Acessibilidade

    O acesso ao imvel pode ser feito pela Av. das Amoreiras,segue pela Rua Piracicaba, segue a direita pela Av. Ruy Rodrigues. Virara direita e seguir pela Av. Arymana. Uma das frentes do imvel fica naAv. Arymana, entre as Ruas Gravata e Rua. Maj. Oswaldo Esteves.

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    2.5.Mapa de Localizao

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    2.6.Descrio do Imvel

    Conforme matrcula N. 157.238 do 3 Cartrio de Registorde Imveis de Campinas, o imvel descrito e caracterizado com segue:

    Inicia-se no marco 0 cravado junto dividsa com a Gelaba 146 e a Avcaenida 5do Jardim So Pedro; segue em lina reta numa distncia de 36,23m no rumo de673429 NW at encontrar o marco 1; defleta esquerda e segue em linha retanuma distncia de 30,08m no rmo de 71 5701 NW at encontrar o marco 2;

    deflete direita e segue em linha reta numa distncia de 256,00m no rumo580954 NW ateencontrar o marco 3, confrontando at aque com a Qaudra 49,

    Rua 3, Quadra 51, Rua 2 e Quadra 53 do Jardim So Pedro; deflete esqueda e

    segue em linha reta numa deistncia de 163,88m no rumo354038 SW atecontar o marco 4, confrantando com a Quadra 53 e Rua 34 do Jardim So Pedroe Quadra 1 do Jardim So Cristovao; defleta direita e sque em linha reta numadistncia de 110,00 m no rumo 335225 NW at encontrar o marco 5,

    confrontando com propriedade de Irmos Pavan, deflete direita e seque em linhareta numa distncia de 322,00m no rumo 573129 a t encontrar o marco 6,confrontando com a Avenida Aymana, Quadra 2 , Rua 1, Quadra 1 e Avenida 2 do

    Paque D. Pedro II e a Praa 1 do Conjunto Habitacional Monsenhor LuisFenandes de Abreu; deflete direita e seque em linha quebrada numa distncia de152,13m at encontrar o marco 7; segue em linha reta numa distncia de 52,92mno rumo 775641 SE at encontrar o marco 8; confrontando at aqui com a

    Praa1, Rua Edson A. Oliveira, Quadra O, Rua Jos L. S. Ferreira, Qudar M eRua Santos Futebol Clube do Conjunto Habitacional Monsenhor Luis Fernandes

    de Abreu; deflete direitae segue em linha reta numa distncia de 168,15m norumo 082525 SE confrantando com a Gleba 146 at encontrar o marco 0, ponto

    inicial desta descrio, perfazendo rea total de 51.642,00m2.

    A figura abaixo ilustra a poligonal que descreve o imvel

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    A figura abaixo ilustra a poligonal sobreposta imagem doGogle Earth, delimitando o imvel avalido

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    2.7.Melhoramentos Pblicos

    A regio onde se localiza o imvel dotada de energiaeltrica, iluminao pblica, e gua encanada. O asfalto, guias e sarjetasse estendem pela Av. Arymana, e nas demais vias que se interrompemcom o imvel, o que facilita um eventual parcelamento ou loteamento.

    2.8.Caractersticas do Terreno

    De formato irregular, possui relevo ondulado, com rea totalde 51.642,00m2, conforme matrcula N. 157.239 do 3 CRI deCampinas.

    A topografia do terreno apresenta a parte mais elevada comfrente para a Av. Arymana, com declive para a Av. Coaciara. Dacontinua em declive at a divisa com o remanescente da Gleba 146 e Av.

    Cinco do Jardim So Cristovo. A parte baixa do terreno faz frente paraa Av. Coaciara, esquina com a Rua Santos Futebol Clube.

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    3.AVALIAO

    3.1.Normas Observadas

    A avaliao ter por base as recomendaes e parmetros declculo preconizados pelas seguintes normas, atualmente em vigor:

    * Norma Brasileira para Avaliaes de BensNBR14.653-1

    * Norma Para Avaliao de Imveis Urbanos IBAPE/SP2005

    Os clculos sero desenvolvidos para a data de outubro de2010.

    3.2.Metodologia

    Em funo das caractersticas da gleba e diante dasconsultas efetuadas junto ao mercado imobilirio da regio, paradeterminao do valor de venda conclumos pela aplicao do MtodoComparativo Direto de Dados de Mercado, tratada no item 9.2 da

    Norma do IBAPE/SP sendo a homogeneizao das caractersticas dosdados efetuada por meio do tratamento por fatores, descrita no item 10.

    Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantespossveis ao avaliando, em todas suas caractersticas, cujas diferenas

    perante o mesmo, para mais, ou para menos, so levadas em conta. Osfatores foram aplicados ao valor original do elemento comparativo naforma de somatrio.

    Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados trselementos comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa demercado. Na homogeneizao dos atributos intrnsecos adotou-se ocritrio do Eng. Joo Ruy Canteiro, com exceo da acessibilidade, paraa qual se adotou o critrio do Eng. O. T. Mendes Sobrinho.

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    3.3.SeleoNa seleo dos elementos, foi considerada importante a

    semelhana, no que diz respeito situao, destinao, forma, aograu de aproveitamento, s caractersticas fsicas e adequao ao meio,devidamente verificados, evitando-se, na medida permitida pela

    pesquisa, aqueles de homogeneizao complexa.

    3.4.Homogeneizao

    Para a homogeneizao dos elementos de pesquisa seroutilizados os fatores de ponderao propostos pelo Eng. Joo RuyCanteiro apresentado na obra Construes Terrenos: Subsdioa Tecnica da Avaliao 3 Edio, Ed. PiniSo Paulo - 1980.

    3.4.1.Fator Oferta

    Atribuiu-se, como no caso de lotes urbanos, um desconto de10% para compensar a superestimativa de valor normalmente atribuda

    pelo vendedor.

    3.4.2.Fator Topografia

    Para o fator topografia foi adotada a seguinte situao:Situao Paradigma: terreno ondulado

    Topografia FatoresPlano 1,10Ondulado 1,00Montanhoso 0,8

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    3.4.3.Fator Superfcie

    Quanto superfcie, para a situao paradigma, foiconsiderada seca.

    Situao paradigma:seco

    Superfcie FatorSeco 1,00Brejoso ou Pantanoso 0,60

    Alagadio 0,70Permanentemente alagado 0,50

    De acordo com a tabela descrita acima, o fator adotadoquanto superfcie foi 1,00.

    3.4.4.Fator Aproveitamento

    De acordo com o zoneamento, para o fator aproveitamentofoi utilizada a situao paradigma de aproveitamento industrial paraindstria, predominante na regio da gleba.

    Situao paradigma: aproveitamento loteamento

    De acordo com a tabela acima, o fator adotado paraaproveitamento foi para loteamento, no valor de 1,00.

    Aproveitamento FatorPara loteamento 1,00

    Para indstrias 0,90Para culturas 0,80

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    3.4.5.Fator Melhoramentos

    Os fatores melhoramentos que afetam a gleba soindependentes entre si. O mesmo resultou em 1, 30, de acordo com atabela descrita abaixo.

    Melhoramentos FatoresLuz 1,15Fora 1,10Telefone 1,05

    3.4.6.Fator Acessibilidade

    Para o fator acessibilidade, foi utilizado o Critrio queconsta na publicao: Avaliao dos Prdios Rsticos paraDesapropriao por Utilidade Pblica, de autoria do Eng Agr O. T.Mendes Sobrinho. Edio: CespCentrais Eltricas de So Paulo S.A

    Situao paradigma: muito boa

    VALOR DA TERRA SEGUNDO A SITUAOE VIABILIDADE DE CIRCULAO

    CARACTERSTICASSITUAO TIPO DE

    ESTRADAIMPORT.DAS

    DISTNCIAS

    PRATIC.DURANTE

    O ANO

    ESCALADE

    VALORtima Asfaltada Limitada Permanente 100Muito Boa Primeira

    classe Noasfaltada

    Relativa Permanente95

    Boa Nopavimentada

    Significativa Permanente90

    Desfavorvel Estradas eservides de

    Vias edistncias se

    Semcondies

    80

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    passagem equivalendo satisfatriasM Fechos nas

    servides

    Distncias e

    classe seequivalendo

    Problemas

    srios naestaochuvosa

    75

    Pssima Fechos einterceptadas

    por crregoss/ pontes

    --

    Problemassriosmesmo naseca

    70

    Para o fator acessibilidade, foi considerada a situaoparadigma tima, uma vez que o imvel acessado por vias asfaltadas.Desta forma, o valor utilizado para este fator foi 100.

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    3.4.7.Fator de Porte

    O valor bsico unitrio das glebas varia, geralmente, comsuas dimenses e, neste sentido tem influncia pondervel o tempo deabsoro dos lotes no mercado imobilirio;

    No presente caso verificou-se uma linha de tendncia,mediante pesquisa de mercado realizada na regio, com dez elementos de

    pesquisa, expressa pela seguinte frmula:

    Onde y o Fporte x a rea do imvel

    Fator de Porte

    Referencia

    do ImvelVu Area Fator

    AR 0023 15,00 116.000,00 53,21

    AR 0038 18,00 81.110,00 57,97AR 00107 80,00 90.000,00 56,58

    AR 00291 107,00 56.000,00 62,89

    AR 00296 35,00 251.142,85 42,95

    AR 00206 40,00 500.000,00 33,79

    CM 0010 35,00 150.000,00 49,79

    CM 0020 50,00 60.000,00 61,97

    AR 00311 40,00 350.000,00 38,53

    AR 01041 86,00 173.000,00 47,90

    Avaliado 51.642,00 63,97

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    3.4.8.Fator Transposio

    O valor bsico unitrio das glebas tambm varia com suasdistncias at o centro valorizante, geralmente o centro da cidade. Assimo valor unitrio dos imveis tende a diminuir em funo do aumento dadistncia.

    No presente caso verificou-se uma linha de tendncia,mediante a mesma pesquisa de mercado realizada na regio, expressa

    pela seguinte frmula:

    Onde y o Fator transposio e x a distncia doimvel ao centro do Municpio

    Fator Transposio

    Referencia

    do ImvelVu Distncia Fator

    AR 0023 15,00 12,5 37,006

    AR 0038 18,00 16,95 24,033

    AR 00107 80,00 12,83 35,840

    AR 00296 35,00 12 38,845

    AR 00206 40,00 8,4 55,080

    CM 0010 35,00 10,15 46,480

    CM 0020 50,00 14 31,995

    AR 00311 40,00 12,9 35,598

    AR 01041 86,00 9,2 50,967

    Avaliado 11,80 39,61

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    3.5.Especificao das Avaliaes

    A especificao foi estabelecida segundo a Norma 1.3 doIBAPESP/2005, sendo definidas quanto fundamentao e preciso.

    Os requisitos para fundamentao devem estar de acordocom:

    a) Caracterizao completa do imvel avaliandoquanto a todas as variveis analisadas, com

    fotos que permitam identific-las, bem comoviso geral do entrono;b) Mnimo de 5 elementos amostrais

    efetivamente utilizados aps ahomogeneizao;

    c) Identificao dos elementos comparativoscom fotos (pelo menos frontal), cominformaes sobre as variveis analisadas nomodelo adotado e croqui de localizao;

    d) O valor homogeneizado de cada elementoaps a aplicao do conjunto de fatores noresulte aqum da metade, ou alem do dobrodo valor de transao, ou aps aplicao dofator oferta;

    e) Os fatores utilizados devem ser avaliados emrelao a sua condio de homogeneizao;

    f) As reas do bem avaliando devem estarcontidas nos intervalos caractersticos da

    tabela 1, de acordo com a Norma do IBAPE-SP/2005.

    Para a avaliao do imvel em questo foram encontradoscinco elementos comparativos semelhantes, atendendo ao item 13.1.1,alnea b) da Norma do IBAPE, o que confere ao laudo o graufundamentado.

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    Quanto ao grau de preciso, diante dos elementos demercado colhidos e critrios adotados, a presente avaliao enquadrou-se

    no grau de preciso II, definido na Norma do IBAPE/SP 2005.

    3.6.Valor Unitrio do Terreno

    Para o clculo do valor unitrio da gleba em questo, foiutilizado o software de avaliao GEOAVALIAR, verso 1.1.9.5,comercializado pelo IBAPE/SP.

    Os elementos pesquisados no mercado, assim como osparmetros de clculos adotados para a homogeneizao, emconformidade com as Normas do IBAPE encontram-se identificados nosanexos ao presente trabalho e conduziram ao seguinte valor unitrio:

    Vu = R$ 35,29/m2

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    4.VALOR TOTAL DO IMVEL

    O valor da imvel em questo ser dado pelo valor unitriomultiplicado pela sua rea, resultando:

    Vimvel = Vu x rea = R$35,29/m2 x 51.642,00m2

    Vimvel = R$1.822.388,79

    5.CONCLUSO

    Diante do todo exposto e fundamentado na pesquisaimobiliria realizada na regio, conclu-se que o valor do imvel objetoda matrcula N 157.238 do 3 CRI de Campinas, denominado Gleba146-A em nmeros redondos

    (Um milho, oitocentos e vinte e dois mil reais)(vlido para Outubro/2010)

    R$1.822.000,00

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    6.ENCERRAMENTO

    Diante dos elementos de mercado colhidos e critriosadotados, a presente avaliao enquadra-se no grau de preciso II,definido na Norma do IBAPE/SP 2005.

    Nada mais havendo a esclarecer, encerramos o presentelaudo, que composto por 19 folhas, impressas no anverso e

    devidamente rubricadas pelo signatrio, sendo esta assinada.

    Acompanham o presente laudo dois anexos:

    ANEXO I :Modelo de Estatstica DescritivaANEXO II : Elementos da Avaliao

    Campinas, 1 de outubro de 2010.

    Cludio Maria Camuzzo JniorEng. Mecnico e CivilCREA 0685012370

    Membro Titular do IBAPEPerito Judicial

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    ANEXO I

    Modelo de Estatstica Descritiva

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    ANEXO II

    Elementos da Avaliao