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1 av.sapopemba, 414 água rasa cep 03345-000 tel 11/2021-6418 e 11/99548-6855 e-mail: [email protected] laudos periciais em engenharia - avaliações - pareceres - engenharia de segurança do trabalho Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO. PROCESSO 1126922-41.2015.8.26.0100 Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, peri- to judicial, honrado por sua nomeação à folhas 125 dos Autos do processo que move PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A contra CELSO LUIZ DE CARVALHO CÂMARA, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui res- peitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA Para conferir o original, acesse o site https://esaj.tjsp.jus.br/pastadigital/pg/abrirConferenciaDocumento.do, informe o processo 1126922-41.2015.8.26.0100 e código 2A0F8E2. Este documento é cópia do original, assinado digitalmente por DENIS CASSIANO VIEIRA LIMA, liberado nos autos em 09/12/2016 às 14:57 . fls. 135

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Eng. Salvador Bueno das Neves Crea: 5062008324/D

EXMO. SR. DR. JUIZ DE DIREITO DA 24ª VARA CÍVEL DO FORO JOÃO MENDES JÚNIOR DE SÃO PAULO.

PROCESSO 1126922-41.2015.8.26.0100

Salvador Bueno das Neves, engenheiro, CREA 5062008324, peri-to judicial, honrado por sua nomeação à folhas 125 dos Autos do processo que move PETROBRAS DISTRIBUIDORA S/A contra CELSO LUIZ DE CARVALHO CÂMARA, após minuciosa análise dos Autos e vistoria in loco, vem mui res-peitosamente perante Vossa Excelência apresentar a conclusão a que chegou, contida no presente

LAUDO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

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ÍNDICE

Capítulo I Objetivo.....................................................................................03

Capítulo II Objeto.......................................................................................03

Capítulo III Vistoria......................................................................................05

Capítulo IV Avaliação....................................................................................07

Capítulo V Conclusão..................................................................................08

Capítulo VI Encerramento..............................................................................08

ANEXOS I – Planta de Localização.............................................................10 II - Levantamento de Valores......................................................11

III - Memória de Calculos.............................................................13

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I – OBJETIVO

O objetivo do presente trabalho é atender determinação deste Douto Juízo, à folhas 125 dos Autos, apresentando o valor atual do imóvel que foi penhorado, conforme Certidão de Penhora, à folhas 108/109 dos mesmos Au-tos.

II – OBJETO

O objeto é um terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Ro-dagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Pa-relheiros, conforme matrícula nº 382.356 registrada no 11º Cartório de Re-gistro de Imóveis de São Paulo e Código Rural registrado no INCRA sob nº 638.358.674.850-3.

Vista da propriedade satélite Google

1 - Localização

O imóvel acha-se localizado em área rural, no Caminho Particular e Es-trada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú no Distrito de Parelheiros, Município de São Paulo. Essa Estrada de Rodagem hoje possui o nome de Estrada do Juza e a localização do imóvel é sem número.

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2 – Melhoramentos Públicos

O acesso ao local é através de estrada sem asfalto, coberta com cas-calho, e não possui nenhum melhoramento público, pois, está localizado em zona rural, apenas possui luz elétrica.

Vista geral da Estrada do Jusa

Estrada da Servidão - Acesso para a vizinha Lydia Mitie Yano

Vista do acesso - Entrada vizinha Lydia Mitie Yano.

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III – VISTORIA

No dia 14 de novembro foi realizada a primeira tentativa de localização do imóvel e, sem êxito, pois na matrícula não consta a sua perfeita localiza-ção. Como através da matrícula consta que sua localização é na estrada de Parelheiros que vai de Parelheiros até Embu-Guaçu, foram feitas várias idas e vindas, e, consultados os moradores dos entornos, não foi possível localizá-lo. Isso ocorreu pelo motivo de constar nos Autos que esse imóvel fora ofe-recido em garantia pelo valor de R$7.000.000,00,e, portanto por esse valor deveria haver benfeitorias, não sendo, então apenas uma gleba de terra.

No dia 17 de novembro,este signatário dirigiu-se ao 11º Cartório do Registro de Imóveis de São Paulo, onde foi possível obter uma planta de lo-calização desse imóvel. De posse dessa planta, novamente no dia seguinte houve outra tentativa para localizar esse imóvel, procurando através da planta de localização, onde a sua localização na planta é imprecisa. Várias consultas foram feitas nas imobiliárias da região, sendo informado que não conhecem os nomes constantes na respectiva matrícula.

Após pesquisa dos nomes constantes na matrícula, não foi possível loca-lizar essas pessoas. Finalmente após várias tentativas, através da esposa do proprietário anterior do imóvel objeto, Sr. Douglas, este enviou um funcioná-rio seu para indicar a localização do imóvel.

Juza, que liga Parelheiros a Embú Guaçu, sem número sendo possível realizar a vistoria.

Atendidos pela Srª Julia Mitie Yano, irmã da Srª Lydia Mitie Yano, pro-prietária do imóvel lindeiro, vide planta no Anexo I, foi possível localizar e vistoriar o imóvel, sem contudo adentra-lo, pois trata-se de mata atlântica,

-nas o que limita-se com o imóvel da Srª Lydia Mitie Yano.

1) - Características dimensionais conforme matrícula

Terreno situado no Caminho Particular e Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao bairro de Embu-Guaçú, no Distrito de Parelheiros, assim descrito e caracterizado: “Tem início em um ponto situado no Caminho Parti-cular de 10,00 m de largura, distante 50,00m da Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú; deste ponto segue em linha reta, na distância de 216,23m, confrontando com propriedade de Lydia Mitie Yano e outros,objeto da matrícula nº 185.866, até encontrar outro ponto; deste

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de 156,40m, até encontrar outro ponto localizado junto à linha de divisa com -

cia de 436,92m, confrontando ainda com propriedade de Gunter Kluseman, até um marco existente à beira de uma valo, junto às divisas de terrenos de

-nha reta de 179,00m até atingir um córrego, divisando nesta extensão a prin-

à direita e segue pelo mesmo, subindo numa distância de 843,00m, sempre divisando com terreno de Takao Yoshimura, até atingir a Estrada de Rodagem que de Parelheiros vai ao Bairro de Embu-Guaçú, pela qual acompanha por 52,00m até atingir o Caminho Particular de 10,00m de largura, segue pelo referido Caminho Particular numa extensão de 50,00m e confronta com ter-renos de Ascendino Helfenstein até atigir o ponto de partida, encerrando a área total de 168.249,33m2.

INCRA: Código do Imóvel Rural: 638.674.850-3; Área total: 16,8000ha;

Módulo Fiscal: 5,0000ha; Nº de Módulos Fiscais: 3,3600; Fração Míni-ma de Parcelamento: 2,0000ha; Número do Imóvel da Receita Fede-ral: 0.356.953-5.

Vista da área através da propriedade vizinha de Lydia Mitie Yano.

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Trata-se de uma Área para Compensação Ambiental* , localizada em zona rural, em local coberto por vegetação nativa e conforme Lei 9.605/98 do Código Florestal, é considerada APP (área de proteção Ambiental).

Tendo em vista que essa propriedade é coberta por mata atlântica e que sua maior dimensão limítrofe é com um córrego, é portanto considerada uma APP e que as APPs destinam-se a proteger solos e, principalmente, as matas ciliares, as quais cumprem a função de proteger os rios e reservató-rios de assoreamentos, evitar transformações negativas nos leitos, garantir o abastecimento dos lençóis freáticos e a preservação da vida aquática, razão pela qual não se considerou, para efeito de avaliação como sendo “Gleba Urbanizável”, sendo portanto realizada a avaliação apenas como Área para Compensação Ambiental.

-

IV – AVALIAÇÃO

A região não dispõe de ofertas de imóveis compatíveis, e, apenas através de imobiliárias e consultores, foi possível obter informações quanto a valores unitários de apenas cinco ofertas pelas quais será feita a avaliação através do Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, onde os valores unitários dos imóveis pesquisados sofrerão tratamento estatístico e homoge-neizados após.

Valor do imóvel “Vi”

Vi = A x Vu

A = 168.249,33m2 Vu = 2,25/m2

Vi = 168.249,33 x 2,25 = 378.561,00

Valor do imóvel = R$ 378.560,00

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V – CONCLUSÃO

Pelas descrições anteriores, conclui este signatário que o valor de venda do imóvel é:

R$ 378.500,00 (trezentos e setenta e oito mil e quinhentos reais)

Arredondados

Valor calculado para o mês de dezembro de 2016.

VI – ENCERRAMENTO

Consta o presente laudo de 13 folhas impressas em um só lado, todas rubricadas, sendo esta datada e assinada, inclusive os Anexos.

São Paulo, 07 de dezembro de 2016.

Salvador Bueno das NevesCREA 5062008324

Perito Judicial

SaSaSaSaSSaSaSaSSSaSSSSSSSaSaSSaSaSSSSSSSSSaSSSSaSaaSSaaaaSaSaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaalvlvlvlvvvvlvlvvlvvllvvvvvvvvvvvvvvlllvvvvvvvvvvvvvadadadaadadaadaadddaddddddadadaddaddddddddddddadadaddddaddddddddadadddadddddaddddddddaddddadaadaaaadaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaa or Bueno ddassasssssassssssssssssssssassssssssssassssssssssasasasssssssassssssasasssssaasassasaaasaaaasasaaaaaaaaaaaaaaaaa NNNNevesCREA 5062008324

Em atenção ao artigo 5° do provimento nº 755/2001 do Conselho Superior de Magistratura, informa que se encontra à disposição das partes, em arquivo da E. Vara, currículum vitae, carteira de habilitação CREA, diploma de Engenharia e Certidões Cíveis e Criminais, em nome do signatário.

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ANEXOS

I - Planta de Localização

II - Pesquisas Imobiliárias

III - Memória de Cálculos

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I - PLANTA DE LOCALIZAÇÃO

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II - PESQUISA IMOBILIÁRIA

IMÓVEL 1

A Imobiliária Estação localizada em Parelheiros, através do Sr. Silvio, Consultor imo-biliário, informa que há na região áreas à venda com valores que variam entre R$ 1,00 a R$ 3,00 por metro quadrado. Contato – Tel. 5921-4520 e 97301-3168.

Valor médio unitário R$2,00/m2

IMÓVEL 2

Área de 3.000.000m2, à venda, localizada nas proximidades da área avalianda, pelo valor de R$ 3.000.000,00.

Contato – Sr. Marcelo Silva, Consultor Imobiliário, Creci 127884.

Tel. 99823.7842 e 98383-2745.

Valor unitário = R$ 1,00/m2

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IMÓVEL 3

Sr. Fabricio Paulinelli, Consultor Imobiliário, , oferece áreas em Parelheiros com ta-manho acima de 250.000m2 e valores que variam entre R$2,00 e R$3,00 por metro quadrado. Contato - Tel. (11) 98204-2176Valor unitário médio = R$ 2,50/m2

IMÓVEL 4

Área à venda com 66.550m2 localizada na região de Parelheiros, com valor de R$ 180.000,00.Jupter Imobiliária – (11) 96629-3306 e 3486-1007.Valor unitário = R$ 2,70/m2

IMÓVEL 5

Área Ambiental para Compensação com 600.000m2 com valor de R$ 600.000,00.Imobiliária Estação - Tel. 5921.4520Valor unitário = R$1,00/m2

II - PESQUISA IMOBILIÁRIA

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Memória de Cálculos

Vu = Vip x FoVu = Valor unitário “Vip” é o valor do imóvel pesquisado. “a” é a área do imóvel “Fo” é o fator de oferta que é = 0,90.

TABELA DE VALORES UNITÁRIOS

Imóvel Vu Fo Vus1 2,50 0,90 2,252 1,00 0,90 0,903 2,50 0,90 2,254 2,70 0,90 2,435 1,00 0,90 0,90

Somatória dos Valores 8,73

Média “M” = 1,75Limite amostralLimite máximo = M + 30% = 2,27Limite mínimo = M – 30% = 1,22Elimina-se a amostra 2, 4, e 5, portanto a nova média será M = 2,25Portanto, o valor unitário saneado “Vu” será:Valor unitário = R$ 2,25/m2

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