LAUDO DE AVALIAÇÃO - rioprevidencia.rj.gov.br · do Google Earth. Com a ajuda desta ferramenta conseguimos medir a faixa, cujas dimensões ... 7. Identificação e Caracterização

LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Imóvel localizado na Rua Senador Pompeu, nº 169, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 51-0281/2016 - OUTUBRO/2016

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FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O. S. NR: 002/2016

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:

Logradouro: Rua Senador Pompeu Nº: 169 Bairro: Centro

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.221-291

Métodos Utilizados:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado do Sobrado;

Método de Custo: Valor da Edificação;

Método Evolutivo: Valor do terreno, valor da edificação e fator de comercialização;

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do Imóvel.

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 3.000,00/mês (Três mil reais por mês)

Valor do Imóvel: R$ 300.000,00 (Trezentos mil reais);

Valor da Edificação: R$ 104.000,00 (Cento e quatro mil reais);

Valor do Terreno: R$ 190.000,00 (Cento e noventa mil reais).

Classificação quanto à liquidez: Liquidez atípica: imóvel invadido;

Graus de Fundamentação do Laudo: II;

Graus de Precisão do Laudo: II.

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2016

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes

constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação

contábil.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano

Endereço: Rua Senador Pompeu nº 169 Centro

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.221-291

Área construída estimada: 210,00m² Área estimada do terreno: 124,58m²

Terreno: A área do terreno foi calculada através das dimensões registradas no RGI do imóvel,

ou seja: 5,65 x 22,05 = 124,58m².

Edificação: A área da edificação tem uma faixa não edificada na divisa lateral esquerda, que

pudemos observar pela abertura da parede do bar, mas só foi possível dimensionar através

do Google Earth. Com a ajuda desta ferramenta conseguimos medir a faixa, cujas dimensões

são 7,00m de comprimento e 2,80m de largura, que equivale a 19,60m². Subtraindo-a da

área do terreno, teremos: 124,58 – 19,60 = 104,98 ≈ 105,00m². Como são dois

pavimentos, a área total construída é de 105,00 x 2 = 210,00m².

O imóvel comercial urbano está localizado nas proximidades da Central, Centro Antigo,

composto de terreno com loja, edificação construída em 2 pavimentos, com o térreo ao nível

do logradouro, padrão de acabamento simples e em estado de conservação sofrível.

Ocupante do imóvel: Não foi possível saber quem são os ocupantes do imóvel e sequer é

possível saber se o pavimento superior está ocupado ou simplesmente trancado.

Tipo de ocupação:

Térreo: O pavimento térreo está ocupado por um comércio do tipo “bar” que explora também

jogos, pois tem cinco máquinas tipo “caça níquel” instaladas no salão do bar.

Superior: A ocupação do pavimento superior é desconhecida, porque está trancado e,

portanto, inacessível.

Observação: O imóvel está indevidamente ocupado e não pode ser vistoriado nem

fotografado internamente.

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6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:

Lei Complementar 101/2009:

Classificação: Setor J, subsetor J1;

Altura Máxima: 11,00m (inclusive IPHAN);

Gabarito Máximo: 3 pavimentos;

Taxa de Ocupação: 70%;

Coeficiente de Aproveitamento Básico - CAB: 1,00;

Coeficiente de Aproveitamento Máximo - CAM: 2,10;

CEPAC – Potencial Adicional de Construção: J-J1: 0,90 x Não Residencial; 1 x Residencial;

Vagas de Garagem: 1vaga/50,00m² de Área Útil.

Fica descartado o método involutivo porque o terreno tem medidas insuficientes: frente e

fundos: 5,65m; profundidade: 22,05m.

O estado geral de conservação do imóvel encontra-se em situação precária, necessitando

reparos de simples a importantes, mas não pode ser vistoriado nem fotografado. Inclusive,

as fotos externas foram feitas sob olhares vigilantes. Metade das portas de enrolar de aço

fica fechada e a outra metade fica semiaberta. No salão do bar, à esquerda de quem entra,

ficam cinco máquinas do tipo “caça níquel”. No fundo do salão fica o balcão e, mais ao

fundo, à direita, não há parede. O acesso ao pavimento superior é externo, independente e

fica do lado esquerdo das portas de enrolar.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 21/09/2016.

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

O imóvel está inserido na região do “Porto Maravilha”, que ocupa na malha urbana do

Município do Rio de Janeiro, Região do Centro, uma área contida entre os seguintes limites

básicos: Av. Pres. Vargas, Canal do Mangue, Cais do Porto até o Píer da Praça Mauá. A

região tem infraestrutura completa, ocupação mista - comercial / residencial uni e

multifamiliar, com padrão de ocupação normal, facilidade de acesso, localizado quase na

esquina da Rua Senador Pompeu com a Rua Visconde da Gávea.

A parte mais próxima do Cais do Porto já recebeu um grande percentual de revitalização,

apresentando edificações comerciais de grande porte, túneis e largas avenidas, farta

disponibilidade de transporte urbano coletivo rodoviário e ferroviário – metrô e trem, como

também o VLT – Veículo Leve sobre Trilhos -. Esta região é formada por construções de

padrão construtivo variado e possui intenso tráfego de veículos e pedestres. O padrão de

comércio observado é normal, com tipo de comércio local e atratividade média. Do lado

oposto da Av. Pres. Vargas encontra-se a Região do Saara, parte relevante do comércio

central da cidade do Rio de Janeiro.

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim

como redes de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de

telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, rede de

iluminação pública, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação

asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – metrô e

trem -, como também o Veículo Leve sobre Trilhos - VLT, coleta de lixo, entrega postal.

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7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de imóvel de uso comercial, loja, edificada em dois pavimentos. O terreno tem

124,58m² e está ao nível do logradouro público. A loja tem área de 210,00m² distribuída

em dois pavimentos. De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório

do Registro de Imóveis do 9º Ofício, o imóvel está registrado no Livro 6-B, fls. 286,

Matrícula n.º 245.186 em nome do FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO

DO RIO DE JANEIRO - RIOPREVIDÊNCIA.

A edificação do imóvel, aparentemente, possui estrutura de concreto armado, padrão de

acabamento simples, idade aparente de 50 anos e encontra-se em estado de conservação

que exige reparos de simples a importantes.

No pavimento térreo funciona um bar com cinco máquinas do tipo “caça níquel”, com área

construída de estimada em 105,00 m². Não foi possível sequer olhar o pavimento superior,

mas presume-se que sua área construída é a mesma do térreo. Contudo, seu acesso é

independente, feito pela porta que fica à esquerda das portas de aço de enrolar .

Portanto, não se sabe se o pavimento superior é uma sobreloja ou se é um

apartamento ou dois.

Foi observado apenas visualmente o acabamento do imóvel em estudo como segue:

Fachada: revestida com massa única, tinta látex PVA, portas de enrolar de aço e porta de

abrir de madeira no térreo; portas e janelas de abrir de madeira com veneziana e vidro no

superior; Pisos: mosaico de cimento; Paredes: massa única.

8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região

onde se localiza o imóvel avaliado, Centro antigo do Rio de Janeiro, é uma das melhores da

cidade, em se tratando de comércio dos mais diferentes ramos.

A valorização imobiliária do Rio de Janeiro que crescia em altos percentuais nos últimos

anos, passou a ter crescimento inferior à inflação e ultimamente já vem apresentando

crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se sentir em todos os ramos, em todas

as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo nas instituições governamentais. Os

preços de aluguel já chegam a 0,5% e até mesmo a 0,4% do valor de venda. Os preços de

venda dos imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis. Não há mais como

aumentar impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de crédito e o

aumento de juros que precisam funcionar como frenagem para forçar a volta da produção

dos setores importantes da economia do país.

O imóvel avaliando possui padrão construtivo comparável ao padrão médio dos sobrados

antigos do Centro Antigo do Rio de Janeiro. Mesmo assim, devido à sua localização, à solidez

de sua construção, ao pé direito alto e ao preço reduzido, o imóvel desperta o interesse do

comerciante.

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

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9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

A) Valor de Mercado do Imóvel: Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado

O valor de mercado para venda do imóvel comercial foi obtido com a utilização do

“Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento estatístico

científico dos dados de mercado: utilização de Inferência Estat íst ica, conforme

recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

por Inferência Estatística.

B) Imóvel: Método Evolutivo.

Foi utilizado o “Método Evolutivo” com a finalidade de obter o valor das parcelas

constituintes do valor do imóvel, através do seguinte processo:

1) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o

“Método de Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de

acordo com a norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para

Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00;

OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado;

F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;

L: lucro do incorporador: BDI calculado.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Hélio

de Caires, onde são considerados os Coeficientes do Desgaste, o Desgaste, a Função

Desgaste e a Função Depreciação. Vide “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas

de Engenharia de Avaliações”, autor Eng. Hélio de Caires.

2) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.

VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);

CB: custo da edificação -explanado em 1) -.

Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos

imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no

entorno de +2%. Fonte FIPE-ZAP.

3) Valor do Terreno: VT =(VI – CB)/FC

C) Valor Locativo do Imóvel – Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado:

O valor locativo do sobrado foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto

de Dados de Mercado”, com tratamento por inferência estatística dos dados coletados

no mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653:2011, partes 1 e 2.

Foi utilizado o software “INFER-32” com tratamento por Inferência Estatística.

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10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 19/09/2016 a 06/10/2016.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado todo o território da região do Centro Antigo do Rio

de Janeiro, em especial a área do Porto Maravilha, da qual o imóvel é parte integrante;

Tipos de Imóveis: Foram pesquisados imóveis do tipo sobrado, de 2 ou 3 pavimentos,

de características arquitetônicas antigas, normalmente com lojas no térreo e salas

comerciais ou apartamentos nos andares superiores.

Tipos de Valores: Foram pesquisados sobrados para compra e venda e também para

locação.

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das

características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos

que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os agentes de mercado foram

consultados para informar o endereço completo e confirmar as demais informações de

seus anúncios.

Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada do

sobrado e outra do seu interior, sempre que possível, ensejando melhor avaliação da

amostra de mercado.

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

O valor de mercado para venda e para locação do imóvel avaliando foi obtido através de

Tratamento por Inferência estatística, com 12 (doze) elementos de sobrado para venda e 12

(doze) elementos de sobrado para locação, coletados e efetivamente utilizados,

atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes

variáveis:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:

Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Foram descontados

10% do valor anunciado, como forma de desconto da margem de negociação. Após o

desconto, os valores foram lançados no software INFER-32.

Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para

adequação do seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de

diferença para mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos. A relação entre

a amostra e o avaliando é processada pelo próprio software.

Estado: Consultamos a tabela VI do processo de depreciação de Heidecke para

montarmos o índice numérico de estado de conservação. Primeiro apresentamos, na

íntegra, a tabela de ESTADO de Heidecke:

TABELA VI

Critério de Heidecke

Estado 1,0 – Novo 0,00%

Estado 1,5 – Entre novo e regular 0,32%

Estado 2,0 – Regular 2,52%

Estado 2,5 – Entre regular e reparos simples 8,09%

Estado 3,0 – Reparos simples 18,10%

Estado 3,5 – Entre rep. simples e importantes 33,20%

Estado 4,0 – Reparos importantes 52,60%

Estado 4,5 – Entre rep. Importantes e s/valor 75,20%

Estado 5,0 – Sem valor 100,00%

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Em seguida apresentamos a tabela de estado para índice:

ESTADO ÍNDICE Estado 1,0 – Novo 1,00

Estado 1,5 – Entre novo e regular 1,00

Estado 2,0 – Regular 0,95

Estado 2,5 – Entre regular e reparos simples 0,90

Estado 3,0 – Reparos simples 0,80

Estado 3,5 – Entre rep. simples e importantes 0,70

Estado 4,0 – Reparos importantes 0,60

Estado 4,5 – Entre rep. Importantes e s/valor 0,50

Estado 5,0 – Sem valor 0,00

Número de Dados de mercado utilizados:

Sobrados para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;

Sobrados para aluguel: 12 elementos efetivamente utilizados.

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de

fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de sobrados de uso comercial foi efetuada por Inferência

Estatística e resultou no GRAU I em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 15

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 16

X

Itens Obrigatórios II

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Sobrado: (1.688,68 – 1.219,02)/1.426,32

32%

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS


III II I

1 Estimativa do custo direto – CUB – SINDUSCON RJ 2

X

2 Taxa de Administração 3 X

3 Depreciação física – Hélio de Cayres 2

X

TOTAL 7

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ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 7 X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente II

X

A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do,

Método de Custo (valor da edificação), acrescidos do Fator de Comercialização, resultou no

GRAU II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO

Item Descrição GRAU

III II I

1 Estimativa do valor do terreno – método evolutivo

X

2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo

X

3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X

TOTAL 7

ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

TOTAL X

A avaliação do valor locativo de sobrados comerciais foi efetuada pelo Tratamento Científico e

resultou no GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR


III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 2

X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 3 X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 16

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 16 X

Itens Obrigatórios III X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Sobrado: (18,55 – 11,72)/14,36

48%

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12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 300.000,00 (Trezentoso mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 3.000,00/mês (Três mil reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-

terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-

biliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-

mentares importantes.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 07 (sete) folhas

impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 18 de outubro de 2016.

CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

RUA SENADOR POMPEU – P/CENTRAL RUA SENADOR POMPEU – P/RIO BRANCO

FACHADA DO IMÓVEL

IMÓVEL AO CENTRO VISTA LATERAL DO IMÓVEL

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ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS

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SECRETARIA MUNICIPAL DE URBANISMO

Relatório de Informações Urbanísticas Fornecimento Gratuito

1 - Localização

Logradouro: 062711-RUA SENADOR POMPEU

Início do Trecho: RUA COSTA FERREIRA

Fim do Trecho: RUA VISCONDE DA GAVEA

Início Par: 0 Fim Par: 170

Início ímpar: 147 Fim ímpar: 171

Bairro: Centro RA:II AP: 1

Unidade SMU: 3 GLF Centro

Endereço: Rua República do Líbano, 54 - Centro

Telefone(s): Telefone: 22247414/22247546

As informações deste relatório são referentes ao ponto e ao trecho do logradouro selecionado.

2 - Dados Cadastrais

Plantas Cadastrais Planta Cadastral 287A IV 3

Projetos Aprovados de Alinhamento (PAA) e

Loteamento (PAL) no logradouro

Os arquivos disponíveis estão em formato WMF e PDF. Para visualizá-los, faça o

download no link da planta cadastral.

Projetos Aprovados de Loteamento (PAL)

Plantas de Alinhamentos Projetados (PAP) ---

3 - Zoneamento

MacroZona Macrozona de Ocupação Incentivada - Plano Diretor LC111/2011

Zona Área Central 1, consulte a(s) norma(s): Decreto 7351/1988

Subzona / Setor / Subsetor SETOR J, consulte a(s) norma(s): Lei Complementar 101/2009 / SUBSETOR J1,

consulte a(s) norma(s): Lei Complementar 101/2009

Centro de Bairro ---

Zona Ambiental ---

Área de Especial Interesse (AEI) Urbanístico - Região do Porto do Rio e Área da Operação Urbana da Região do

Porto do Rio - Lei Complementar 101/2009, Lei 5780/2014, Lei Complementar

143/2014;

Distritos e Polos Polo Região Portuária - Decreto 29788/2008, Decreto 35065/2012

Outros Dispositivos Legais ---

ATENÇÃO: quando se tratar de limite de zona, observar Artigo 115 e 121 do Regulamento de Zoneamento (RZ) Decreto 322/1976 e legislação específica no caso de Projeto de Estruturação Urbana (PEU).

4 - Área de Especial Interesse Social (AEIS)

Não há

5 - Gabarito de Altura

Edificação afastada das divisas Lei Complementar 101/2009 - altura máxima 11m e 3 pavimentos

Portaria IPHAN 135/2013 - altura máxima 11 m


http://portalgeo.rio.rj.gov.br/Arq_Cartografia/ESCALA1_2000/2000/287A43.zip

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/acervoimagens/ConsultaImagensPrincipal.asp?cl=062711

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/acervoimagens/ConsultaImagensPrincipal.asp?cl=062711

http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=6&selEsfera=&txtNumAto=111&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=70171&x=685738.488320&y=7466304.311401&extent=685534.41247+7466184.23297+685929.17059+7466377.90786









http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=1&selEsfera=&txtNumAto=322&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO/


http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/Portaria135_13marco2013.pdf



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Edificação não afastada das divisas Lei Complementar 101/2009 - altura máxima 11m e 3 pavimentos



ATENÇÃO: Nos casos em que o trecho estiver localizado em zona determinada pelo Decreto 322/1976, consultar os artigos 80 a 87 desse decreto.

6 - Índice de Aproveitamento de Terreno

IAT 5,0 - Lei Complementar 111/2011; CAB:1/ CAM:2,1 - Lei Complementar

101/2009

Maiores informações serão fornecidas pelo técnico da Unidade SMU indicada no item 1 - Localização.

7 - Áreas Protegidas

Área de Proteção Ambiental APA parte dos bairros da SaÃºde, Santo Cristo, Gamboa e Centro - Lei

971/1987, Decreto 7351/1988, Decreto 14226/1995, Decreto 38175/2013

ZPPA1 Zona de Preservação Paisagística e Ambiental 1 - Decreto 35507/2012

8 - Desapropriações / Tombamentos / Susceptibilidade

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Descrição Legislação Assunto

31, 31-A, 31-C, J/A DO TERMINAL AMÉRICO FONTENELLE DECRETO DER No.13131 de

30/06/1989

DESAPROPRIAÇÃO

Ns.240,242,246,246-A,246-B,248,250,252 E 254

DECRETO

ESTADUAL

No.692 de 30/04/1976

DESAPROPRIAÇÃO

Ns.34 e 36

DECRETO MUNICIPAL

No.15141 de

24/09/1996

DESAPROPRIAÇÃO

Ns.31,31-A,31-B E 31-C

DECRETO

ESTADUAL No.692 de

30/04/1976

DESAPROPRIAÇÃO

Ns.194,194-

A,196,198,200,202,204,206,208,210,212,214,216,218,220,222,224,226,228,230,232,234,236 E

238

DECRETO

ESTADUAL

No.692 de 30/04/1976

DESAPROPRIAÇÃO

Nºs.40 e 42 - Desapropriações já efetivadas de acordo com Ofício PG/PPD nº 616/2004, 1ª Vara de

Fazenda , Proc. Administrativo nº 11/008.345/2000.

DECRETO MUNICIPAL

No.18391 de

21/02/2000

DESAPROPRIAÇÃO

Nº156 E RESPECTIVO TERRENO

DECRETO

MUNICIPAL No.18577 de

05/05/2000

DESAPROPRIAÇÃO

Nºs. 40 e 42 - Desapropriação já efetivada , Dec. expropriatório nº 18391/2000, 1ª Vara de

Fazenda, Processo Administrativo nº 11/008.345/2000.

OFICIO PG/PPD

- CRID

No.616/2004 de 05/03/2004

EFETIVAÇÃO DE

DESAPROPRIAÇÃO

Nº 104

DECRETO MUNICIPAL

No.24313 de

16/06/2004

DESAPROPRIAÇÃO

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Número(s) Tipo Legislação Obs

65 PROVISÓRIO DECRETO

5758 CORTICO

51 DEFINITIVO DECRETO

6057 CORTICO


6057 CORTICO


6057 CAFE E BAR PRINCIPE POMPEU

32 DEFINITIVO DECRETO 6057

SOBRADO

213, 219, 225, 229/231, 233, 235 PRESERVADO DECRETO 7351

SUBAREA A - MORRO DA CONCEICAO

165, 167, 169 PRESERVADO DECRETO 7351


20, 20A, 22, 24, 26, 28, 30, 32, 34,

36, 40, 42, 46, 58, 62 PRESERVADO

DECRETO

7351 SUBAREA A - MORRO DA CONCEICAO

64, 66, 76, 78, 80, 82, 84, 86, 88, 90,

92, 94, 96 PRESERVADO

DECRETO


104, 106, 108, 112, 114 PRESERVADO DECRETO





http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=1&selEsfera=&txtNumAto=322&txtDataAto=&btn=Consultar&TipoConsulta=ATO










http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=70171&x=685738.488320&y=7466304.311401&extent=685534.41247+7466184.23297+685929.17059+7466377.90786#desapropriacao

http://mapas.rio.rj.gov.br/app2.2/ci.php?id=70171&x=685738.488320&y=7466304.311401&extent=685534.41247+7466184.23297+685929.17059+7466377.90786#tombamentos

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53, 59, 65, 75, 77, 79, 131, 133 PRESERVADO DECRETO 7351


5, 7, 7-A, 9, 11, 15, 17, 19, 21, 23,

43, 45, 47, 49, 51 PRESERVADO

DECRETO


116, 118, 120, 124, 126, 128, 136,

138, 140, 142, 144 PRESERVADO

DECRETO

7351 SUBAREA A-BARAO DE SAO FELIX 2

156, 158, 160, 162, 166, 168, 170 PRESERVADO DECRETO


200, 202, 204, 206, 208, 224, 226,

228, 230, 232 PRESERVADO

DECRETO


173, 177, 181, 183, 189, 201, 205,

209, 211 PRESERVADO

DECRETO

7351 SUBAREA A - MORRO DA CONCEIÇAO

98, 102 PRESERVADO DECRETO


147, 161, 163 PRESERVADO DECRETO


146 PRESERVADO DECRETO

7351 SUBAREA A - BARAO DE SAO FELIX 2

172, 178, 182, 194, 198 PRESERVADO DECRETO 7351

SUBAREA A - BARAO DE SAO FELIX 2

175 PRESERVADO DECRETO 7351

SUBAREA A - MORRO DA CONCEIÇAO - Incluída na listagem de preservados pelo Decreto 36750 de 29/01/2013.

Susceptibilidade Baixa - Decreto 33534/2011

ATENÇÃO: Consultar a Fundação Instituto de Geotécnica do Município do Rio de Janeiro (GEO-RIO).

9 - Observações

Observar parágrafos 5° e 6° do Artigo 81 do Regulamento de Licenciamento e Fiscalização do Decreto 3800/1970 para imóveis

construídos até 1937.

Observar Decreto 5281/1985 para edificações residenciais unifamiliares.

Observar Decreto 8321/1988 para edificações em terrenos de encostas situados em Zona Especial 1 ou em Zona Residencial 1.

Observar Lei 2.079/1993 que dá condições especiais para o licenciamento de edificações com até três pavimentos, excetuando-se as previstas no parágrafo 2º do artigo 1º.

Consultar CEDAE Decreto 10082/1991.

Consultar CET-RIO e SMAC Decreto 28329/2007.

Observar Lei Complementar 156/2015 que institui obrigação relativa à construção de empreendimentos comerciais e de serviços, como

incentivo a produção de habitação de interesse social, à construção de equipamentos públicos e à realização de obras de qualificação

urbana, e dá outras providências.




http://www2.rio.rj.gov.br/smu/buscafacil/RelacaoDocumentos.asp?selTipoAto=&selEsfera=&txtNumAto=8321&txtDataAto=&TipoConsulta=ATO





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ANEXO III – A. R. T.

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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SOBRADOS PARA VENDA

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SOBRADOS PARA ALUGAR

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ANEXO V – AMOSTRAS PARA VENDA

AMOSTRAS DE SOBRADOS COMERCIAIS PARA VENDA

Amostra 01 - Vc = 1.487,39

Tipo: Sobrado Local: Rua Leandro Martins, 13, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobrado geminado com 3 pavimentos, com loja no térreo e mais dois pavimentos, vários quartos, banheiros cozinha, varanda e área de serviço. Próprio para pensão, escritórios, depósito, entre outros. Próximo ao centro nervoso, na esquina com Rua dos Andradas e próximo à Av. Rio Branco.Sobrado recentemente reformado. Área: 300,00m² Preço: R$ 850.000,00 V. Unit.: R$ 2.833,33/m²

Condições: à vista Oferta/Venda: Oferta

Fonte: FLORAMAR RIO IMÓVEIS Site / Telefone: (21) 3904.7545 / 3420.2513

Pesquisador: Arymar Data: Setembro de 2016

https://www.vivareal.com.br/imovel/sobrado-8-quartos-centro-zona-central-rio-de-janeiro-

300m2-venda-RS850000-id-61344360/

Amostra 02 - Vc = 745,52

Tipo: Sobrado Local: Rua da Gamboa, 265, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Berenhauser Brasil vende na Gamboa, casa comercial de 2 andares, terreno com 6,28m de frente e 28.0m de fundos , vagas de garagem na frente. Possui 6 quartos, banheiro e sacada. OBS.: O prédio necessita de reforma geral. Ótima Localização próximo da Praça da Harmonia, Moinho Fluminense, acesso ao VLT. 20 vagas Área: 200,00m² Preço: R$ 680.000,00 V. Unit.: R$ 3.400,00/m²


Fonte: BERENHAUSER BRASIL Site / Telefone: (21) 2516.3436


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+200m2+RS680000/ID-11373014/?paginaoferta=1

https://www.vivareal.com.br/imovel/sobrado-8-quartos-centro-zona-central-rio-de-janeiro-300m2-venda-RS850000-id-61344360/

https://www.vivareal.com.br/imovel/sobrado-8-quartos-centro-zona-central-rio-de-janeiro-300m2-venda-RS850000-id-61344360/



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Amostra 03 - Vc = 894,64

Tipo: Sobrado Local: Rua do Livramento, 118, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Imóvel na Rua do Livramento, 118 - Gamboa, próximo ao Jornal do Comercio, Cidade do Samba e Estação Gamboa. O VLT passará na rua de trás. Frente e fundos 4,45m, por 20m de ambos os lados. 1º pav.:salão e mezanino. 2º e 3º pav.: acesso por escadas, 4 banheiros, salas e área comprida. Localiza-se na área portuária que encontra-se em expansão e valorização. Área: 267,00m² Preço: R$ 650.000,00 V. Unit.: R$ 2.434,46/m²


Fonte: LUIZ FELIPE Site / Telefone: (21) 98142.2763


http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/lojas-salas-e-outros/imovel-na-zona-portuaria-otima-oportunidade-para-investidores-245136886

Amostra 04 - Vc = 950,21

Tipo: Sobrado Local: Rua Sacadura Cabral, 163, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobrado na melhor esquina do bairro (Rua Camerino com Rua Sacadura Cabral). Ponto maravilhoso para qualquer tipo de comércio. Composto por lojão, jirau mais 1 andar.. Área: 284,00m² Preço: R$ 1.000.000,00 V. Unit.: R$ 3.521,13/m²


Fonte: SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS Site / Telefone: (21) 2303.1558







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Amostra 05 - Vc = 950,21

Tipo: Sobrado Local: Rua Júlia Lopes de Almeida, 10, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio de 3 andares bem conservado parte elétrica nova, área livre nos fundos e terraço. Com 4 salas de 46 mt cada, mais uma loja térrea de 120 metros com 2 banheiros, um escritório com duas salas mais uma copa na própria loja, na parte superior. Rua comercial próximo à Rua do Acre. Documentação toda ok. Área: 245,00m² Preço: R$ 500.000,00 V. Unit.: R$ 2.040,82/m²


Fonte: TATIANA Site / Telefone: (21) 3777.6504


http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/lojas-salas-e-outros/predio-com-loja-centro-do-rio-240600770

Amostra 06 - Vc = 1.652,68

Tipo: Sobrado Local: Rua de Santana, 96, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobrado de esquina, com loja no térreo, com 140m², 4 portas, sendo duas voltadas para a Rua Santana e duas para a Rua Júlio do Carmo (atual Rua Prof. Clemente Fraga), com diversos compartimentos e 2 banheiros. Acesso independente ao 2º pavimento pela Rua Santana. 2º pavimento: 5 salas, 02 banheiros, área externa que dá acesso a um terceiro piso, onde estão

localizadas as caixas d’água.. Área: 260,00m² Preço: R$ 1.000.000,00 V. Unit.: R$ 3.846,15/m²




http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-

janeiro+rj+260m2+RS1000000/ID-10333012/?paginaoferta=8



http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+260m2+RS1000000/ID-10333012/?paginaoferta=8


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Amostra 07 - Vc = 994,08

Tipo: Sobrado Local: Rua Santo Cristo, 199, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Uma das áreas mais revitalizadas do Centro do Rio, onde novos empreendimentos surgiram e tem surgido por conta das obras do Porto Maravilha. O que traz mais segurança e visibilidade à região. Fica a 10min da Avenida Rio Branco. Prédio antigo, sobrado/duplex, de frente para a Igreja Católica do Santo Cristo, com 327m de área construída. O imóvel está totalmente danificado, precisa de reforma geral. Pode ser comércio na parte térrea (loja) e residência na parte superior. Documentação ok! Área: 327,00m² Preço: R$ 490.000,00 V. Unit.: R$ 1.498,47/m²


Fonte: RENATO SAMPAIO DE OLIVEIRA Site / Telefone: (21) 99644.1819


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+sto-cristo+centro+rio-de-


Amostra 08 - Vc = 1.107,14

Tipo: Sobrado Local: Rua Silvino Montenegro, 48, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio de dois andares : 1º : Uma loja de 195m² com frente de rua 6.65M, precisa de obras – IPTU comercial. 2º: sobrado em mal estado, precisa de obras geral- IPTU residencial OBS: Imóvel está em inventário(14/30). Pagamento a vista. Área: 390,00m² Preço: R$ 600.000,00 V. Unit.: R$ 1.538,46/m²






http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+sto-cristo+centro+rio-de-janeiro+rj+327m2+RS490000/ID-11184157/?paginaoferta=10

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+predio-inteiro+sto-cristo+centro+rio-de-janeiro+rj+327m2+RS490000/ID-11184157/?paginaoferta=10



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Amostra 09 - Vc = 1.652,68

Tipo: Sobrado Local: Rua Marcílio Dias, 16, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio 4 pavimentos, terraço, 380 m², próximo Central e Metro, rua atrás do Ministério do Exército- bem segura. Primeiro pavimento garagem para 3 carros, dois pavimentos com 4 banheiros, 2 salões de escritório, cisterna de 4 mil litros. Recepção Porto Maravilha. Área: 380,00m² Preço: R$ 1.290.000,00 V. Unit.: R$ 3.394,74/m²






Amostra 10 - Vc = 950,21

Tipo: Sobrado Local: Rua João Álvares, 12, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio de 2 andares 8,8m de altura: lojão (142m²) de formato retangular, com jirau,

piso frio, super alto (pode subdividir), 2 banheiros, entrada para carros ou caminhões pequenos. 2 apartamentos com entrada independente, frente e fundos, de 60/63m², dois quartos, sala, cozinha, banheiro, área livre e sacada, IPTU em separado, porém, mesma escritura, rigorosamente em dia, livre, nome do proprietário. Perto da Central, VLT na porta, Cidade do Samba, Praça Mauá, Binário, Boulevard Olímpico e em 2018 a 2 quarteirões do novo Shopping Moinho Mall Área: 271,00m² Preço: R$ 799.000,00 V. Unit.: R$ 2.978,34/m²


Fonte: AFONSO Site / Telefone: (21) 2263.1207


http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/lojas-salas-e-outros/predio-com-2-pavimentos-lojao-2-apartamentos-246885238





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Amostra 11 - Vc = 1.006,50

Tipo: Imóvel comercial Local: Rua Conselheiro Zacarias, 30, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Localização: Porto Maravilha. Excelente loja, frente, situada na rua mais charmosa do bairro. Próximo ao Moinho Fluminense (futuro shopping), VLT, Aquário e novos museus. Ideal para bares, restaurantes, studios, etc. Loja em ótimo estado, pronta para trabalhar. Área: 100,00m² Preço: R$ 270.000,00 V. Unit.: R$ 2.700,00/m²


Fonte: SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS. Site / Telefone: (21) 2303.1558


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+gamboa+centro+rio-de-


Amostra 12 - Vc = 894,64

Tipo: Imóvel comercial Local: Rua do Livramento, 163, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Loja com 377m² de área construída em terreno de 596m², que vai até a Rua do Monte. A loja está dividida em várias partes, mas com obras pode-se fazer praticamente um galpão, aproveitando todo o terreno.

Área: 377,00m² Preço: R$ 700.000,00 V. Unit.: R$ 1.856,76/m²




http://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+loja-salao+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+377m2+RS700000/ID-4253690/?paginaoferta=11





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ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA

A - VALOR DE VENDA – TRATAMENTO POR INFERÊNCIA ESTATÍSTICA

Amostra

Nº Am. V. Unit. Área Estado

1 2.250,00 300,00 0,95

2 3.060,00 200,00 0,90

3 2.191,01 267,00 0,80

4 3.169,01 284,00 0,90

5 1.836,73 245,00 0,80

6 3.461,54 260,00 0,90

7 1.348,62 327,00 0,70

8 1.384,62 390,00 0,70

9 3.055,26 380,00 1,00

10 2.653,51 271,00 0,95

11 2.430,00 100,00 1,00

12 1.671,09 377,00 0,70

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

Ln([V. Unit.]) = 10,002 - 31,359 /[Área] - 1,8130 /[Estado]

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = Exp( 10,002 - 31,359 /[Área] - 1,8130 /[Estado])

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Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão 0,8603 2 0,4301 13,30

Residual 0,2909 9 0,0323

Total 1,1513 11 0,1046

F Calculado : 13,30 F Tabelado : 4,256

(para o nível de significância de 5,000 %) Significância do modelo igual a 0,21%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,0997

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área b1 -1,163 27% Sim

Estado b2 -5,580 0,03% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Formação dos Valores

Variáveis independentes :

• Área ............. = 210,00 • Estado ......... = 0,70

Estima-se o Valor Unitário do Sobrado em = R$ 1.426,32/m²

O modelo utilizado foi :

[V. Unit.] = Exp( 10,002 - 31,359 /[Área] - 1,8130 /[Estado])

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 1.219,02/m² Máximo: R$ 1.668,88/m²

Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor estimado não pode extrapolar mais do que 20,0% do seu limite amostral superior,

nem pode ser inferior a 20,0% do limite amostral inferior.

Os valores amostrais mínimo e máximo para a variável dependente são : 1.618,34 e 4.153,85.

Para uma Área de 210,00 m², teremos:

Valor obtido = R$ 299.527,74 Valor mínimo = R$ 255.993,76 Valor máximo = R$ 350.465,07

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Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável Limite inferior

Limite superior

Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

Aprovada (*)

Área 100,00 390,00 210,00 Dentro do intervalo Aprovada

Estado 0,70 1,00 0,70 Dentro do intervalo Aprovada

* Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 100,0%

além do limite amostral superior e de 50,0% além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no

limite inferior Valor estimado no

limite superior Valor estimado no ponto de avaliação

Maior variação Aprovada (**)

Área 1.210,26 1.528,09 1.426,32 Dentro do intervalo Aprovada

Estado 1.426,32 3.102,21 1.426,32 Dentro do intervalo Aprovada

** Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), é admitida uma variação de 20,0%

além dos limites amostrais para o valor estimado. No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total

Amplitude/média ( % )

Área 1.382,19 1.471,87 89,68 6,28

Estado 1.261,75 1.612,36 350,61 24,40

Valor Estimado 1.219,02 1.668,88 449,86 31,16

Amplitude do intervalo de confiança : até 100,0% em torno do valor central da estimativa.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor unitário do sobrado, em outubro de 2016, é de: R$ 1.426,32/m²

Valor de mercado do sobrado: R$ 1.426,32/m² x 210,00m² ≈ R$ 300.000,00

Grau de Precisão: 1.668,88 – 1.219,02 = 449,86/1.426,32 = 32% < 40%

GRAU II

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ANEXO VII – PESQUISA DO VALOR LOCATIVO DE SOBRADO MOSTRAS DE SOBRADOS COMERCIAIS PARA LOCAÇÃO

Amostra 01 - Vc = 1.652,68

Tipo: Sobrado Local: Rua do Rezende, 127, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobrado na Rua do Resende, esquina da Rua André Cavalcanti, com dois banheiros, cozinha, pé direito alto, bem arejado, com amplo salão.

Área: 340,00m² Aluguel: R$ 5.000,00/mês V. Unit.: R$ 14,71/m²/mês


Fonte: GERPE Site / Telefone: (21) 99898.1645


http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/lojas-salas-e-outros/sobrado-de-esquina-centro-do-rio-de-janeiro-179156941

Amostra 02 - Vc = 1.487,39

Tipo: Sobrado Local: Rua Leandro Martins, 9, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio próximo a Rua do Acre, pertencente ao Porto Maravilha, com: Térreo: Lojão em formato de L, com 235 m², sendo piso com 197 m² e mezanino para escritórios com 38 m², com entrada para auto, porta de aço ondulado com acionamento elétrico, dois banheiros. Sobrado: Com 165 m², com 5 salas, copa, dois banheiros,todo acarpetado, instalação elétrica aparente e luminárias tudo em ótimo estado, pintura nova, pronto para uso. Área: 400,00m² Aluguel: R$ 6.000,00/mês V. Unit.: R$ 15,00/m²/mês


Fonte: LUIZ HENRIQUE SIMÕES Site / Telefone: (21) 2239.1364 / 99128.0851


www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-400m2-aluguel-RS6000-id-70446560/



http://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-400m2-aluguel-RS6000-id-70446560/

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Amostra 03 - Vc = 994,08

Tipo: Sobrado Local: Rua Santo Cristo, 99, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Imóvel comercial em excelente localização na zona portuária revitalizada do Rio de Janeiro, com o novo VLT passando na porta do prédio; próximo ao centro do Rio de Janeiro e a todos os acessos importantes (linha vermelha, linha amarela, avenida Brasil e Ponte Rio-Nitrerói), contendo dois pavimentos, com metragem total de 250m2, próprio para qualquer tipo de atividade. Área: 250,00m² Aluguel: R$ 7.000,00/mês V. Unit.: R$ 28,00/m²/mês


Fonte: MIGUEL Site / Telefone: (21) 2233.3784


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+4-quartos+sto-cristo+centro+rio-de-janeiro+rj+250m2+RS7000/ID-11598742/?paginaoferta=5

Amostra 04 - Vc = 828,34

Tipo: Sobrado Local: Rua Pedro Alves, 251, Santo Cristo, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Alugo prédio comercial, com 4 pavimentos, piso de porcelanato, área de copa, banheiros em 3 pisos, pronto para ocupação de imediata! Em excelente estado de conservação! Área: 410,00m² Aluguel: R$ 6.000,00/mês V. Unit.: R$ 14,63/m²/mês


Fonte: LOCAÇÃO DE IMÓVEIS Site / Telefone: (21) 2510.2762 / 98558.0513


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+predio-inteiro+sto-cristo+centro+rio-de-janeiro+rj+410m2+RS6000/ID-10570888/?paginaoferta=4





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Amostra 05 - Vc = 2.872,51

Tipo: Sobrado Local: Rua Alcântara Machado, 27, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: O imóvel está localizado no quarteirão que fica entre a Rua do Acre e a Rua Mayrink da Veiga. Excelente loja de frente rua com sobrado, possui 03 banheiros, cozinha e área de serviço.

Locador estuda propostas. Localização espetacular! Cedae individual. Área: 212,00m² Aluguel: R$ 5.000,00/mês V. Unit.: R$ 23,58/m²/mês


Fonte: LÍDER IMÓVEIS LTDA Site / Telefone: (21) 2502.3626


http://www.guiamais.com.br/rio-de-janeiro-rj/compra-venda-e-locacao/imobiliarias/14127430-2/lider-imoveis

Amostra 06 - Vc = 1.487,39

Tipo: Sobrado Local: Rua Beneditinos, 22, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Rua Beneditinos, próximo à Av. Rio Branco. Excelente sobrado todo reformado (elétrica e hidráulica novos), em vão livre, piso em tábua corrida, pé direito de 5m, iluminação natural, entrada com porta blindada. Próximo da estação Uruguaiana e VLT. Pronta ocupação. Diversas atividades.



Fonte: JÚLIO BOGORICIN LOCAÇÕES Site / Telefone: (21) 2187.3500

Pesquisador: Arymar Data: Setembro de 2016 http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+conjunto-comercial-sala+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+320m2+RS7000/ID-9268016/?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=zap1



http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+conjunto-comercial-sala+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+320m2+RS7000/ID-9268016/?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=zap1

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+conjunto-comercial-sala+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+320m2+RS7000/ID-9268016/?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=zap1

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Amostra 07 - Vc = 2.892,33

Tipo: Sobrado Local: Rua Primeiro de Março, 117, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobrado com três pavimentos, em excelente localização, no Centro do Rio, próximo à Candelária, com isenção de IPTU e sem taxa de condomínio. Área: 300,00m² Aluguel: R$ 7.900,00/mês V. Unit.: R$ 26,33/m²/mês


Fonte: PESSOA VIEIRA IMOBILIÁRIA Site / Telefone: (21) 2220.3090 / 99913.1325


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+casa-comercial+centro+centro+rio-de-janeiro+rj+300m2+RS7900/ID-9608632/?paginaoferta=6

Amostra 08 - Vc = 1.322,13

Tipo: Sobrado Local: Avenida Mem de Sá, 185, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Prédio na Avenida Mem de Sá, 185. Prédio comercial de 3 andares ( térreo + 2 andares) em péssimo estado. Características: Perto de vias de acesso Área: 340,00m² Aluguel: R$ 4.000,00/mês V. Unit.: R$ 11,76/m²/mês


Fonte: WALDYR MARQUES IMÓVEIS Site / Telefone: (21) 2556.1011 / 7835.9228


www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-340m2-venda-RS1200000-id-63680563/



http://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-340m2-venda-RS1200000-id-63680563/

http://www.vivareal.com.br/imovel/imovel-comercial-centro-zona-central-rio-de-janeiro-340m2-venda-RS1200000-id-63680563/

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Amostra 09 - Vc = 1.487,39

Tipo: imóvel comercial Local: Rua do Livramento, 59, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Excelente galpão, precisando de obras, no coração da área revitalizada do rio - Porto Maravilha - área útil: 365 m2. próximo ao Hospital dos Servidores Área: 365,00m² Aluguel: R$ 7.000,00/mês V. Unit.: R$ 19,18/m²/mês


Fonte: LUMEN IMOBILIÁRIA Site / Telefone: (21) 2303.1772


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+galpao-deposito-armazem+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+365m2+RS7000/ID-11431868/?paginaoferta=1

Amostra 10 - Vc = 1.487,39

Tipo: Imóvel Comercial Local: Rua do Livramento, 61-A, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Descrição da Loja: 1° piso - 250 m², incluídos garagem para um veiculo de carga de porte médio e 2 vagas para carros em recuo protegido por grade. O piso tem ar condicionado parcial. Área de estoque com pé-direito alto e área de produção. 2 banheiros completos. 2° piso ou mezanino com acesso por duas escadas, ar central em todo o ambiente. Aproximadamente 150 m², escritórios

com divisórias .1 banheiro ,copa e cozinha



Fonte: GESTÃO PATRIMONIAL Site / Telefone: (21) 2541.9748


http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+galpao-deposito-armazem+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+400m2+rs7500/





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Amostra 11 - Vc = 1.652,68

Tipo: Sobrado Local: Rua Barão de São Félix, 13-A, Gamboa, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Imóvel localizado perto da Rua Camerino. Loja com área de 56m² no piso térreo, 1 banheiro, local para montar 1 copa, teto rebaixado em PVC, luminárias. Mezanino com 2 salas ( área de 54m²)..





http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+loja-salao+gamboa+centro+rio-de-


Amostra 12 - Vc = 1.487,39

Tipo: Sobrado Local: Rua dos Inválidos, 27, Centro, Rio de Janeiro, RJ.

Descrição: Sobreloja em sobrado na Rua dos Inválidos, localização com grande circulação e fácil acesso, próximo ao metrô Central (10min), recém reformada e dividida em: Salão amplo com varanda e vista de frente para rua, banheiro, copa, mezanino com segunda sala e área de serviços,

157m² total.



Fonte: BCF ADMINISTRADORA DE BENS Site / Telefone: (21) 3543.2953 / 3514.6650


http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/lojas-salas-e-outros/sobrado-duplex-centro-do-rio-244540136

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+loja-salao+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+110m2+RS3000/ID-10781437/?paginaoferta=6

http://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+loja-salao+gamboa+centro+rio-de-janeiro+rj+110m2+RS3000/ID-10781437/?paginaoferta=6



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ANEXO VIII – TRATAMENTO DOS DADOS DE ALUGUEL

Amostra

Nº Am. V. Unit. Local Área Estado

1 13,24 1.652,68 340,00 1,00

2 13,50 1.487,39 400,00 0,80

3 25,20 994,08 250,00 0,90

4 13,17 828,34 410,00 1,00

5 23,58 2.272,51 212,00 1,00

6 21,88 2.892,33 320,00 1,00

7 23,70 2.892,33 300,00 0,90

8 10,59 1.322,13 340,00 0,70

9 19,18 894,64 365,00 0,80

10 18,75 894,64 400,00 0,90

11 27,27 1.487,39 110,00 1,00

12 16,05 1.652,68 157,00 0,80

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

1/[V. Unit.] = 0,07051 - 1,2250x10-1258

x Exp([Local]) - 4,0277 /[Área] - 0,05130 x Ln([Estado])

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unit.] = 1/( 0,07051 - 1,2250x10-1258

x Exp([Local]) - 4,0277 /[Área] - 0,05130 x Ln([Estado]))

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Local b1 = -1,2250x10-1258

9,4564x10-1259

-2,5459x10-1258

9,5850x10-1260

Área b2 = -4,0277 2,4334 -7,4267 -0,6286

Estado b3 = -0,0512 0,0409 -0,1084 5,8776x10-3

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Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%)

Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1081

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Local b1 -1,362 21% Sim

Área b2 -1,731 12% Sim

Estado b3 -1,330 22% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo. Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012).

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Formação dos Valores

Variáveis independentes : • Local ............ = 1.487,39 • Área ............. = 210,00 • Estado ......... = 0,70

Estima-se o Valor Unitário Locativo do Sobrado em = R$ 14,36/m²/mês

O modelo utilizado foi :

[V. Unit.] = 1/( 0,07051 - 1,2250x10

-1258 x Exp([Local]) - 4,0277 /[Área] - 0,05130 x Ln([Estado]))

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 11,72/m²/mês Máximo: R$ 18,55/m²/mês

Segundo NBR 14653-2 Regressão Grau I (IBAPE/SP 2012), o valor estimado não pode extrapolar mais do que 110,0% do seu limite amostral.

Os valores amostrais mínimo e máximo para a variável dependente são : 16,41 e 42,27.

Para uma Área de 210,00 m², teremos:

Aluguel obtido = R$ 3.015,98 Aluguel mínimo = R$ 2.460,66 Aluguel máximo = R$ 3.895,02

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Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] )

Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total

Amplitude/média ( % )

Local 13,78 14,99 1,21 8,39

Área 13,78 15,00 1,22 8,50

Estado 11,96 17,98 6,02 40,21

Valor Estimado 11,72 18,55 6,83 45,14

Amplitude do intervalo de confiança : até 50,0% em torno do valor central da estimativa.

O E(V. Unit.) possui uma amplitude no intervalo de confiança superior a 50,0% em torno do valor central da estimativa.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor locativo unitário do sobrado, em outubro de 2016, é de: R$ 14,36/m²/mês

Valor locativo do sobrado: R$ 14,36/m²/mês x 210,00m² ≈ R$ 3.000,00/mês

Grau de Precisão: 18,55 – 11,72 = 6,83/14,36 = 48% < 40% GRAU I

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D) ANEXO IX - IMÓVEL: MÉTODO EVOLUTIVO.

Para obter o valor das parcelas constituintes do valor do imóvel foi utilizado o “Método

Evolutivo”, através do seguinte processo:

4) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o

“Método de Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, de

acordo com a norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para

Sinduscon: CUB de agosto de 2016 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00;

OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado;

F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;

L: lucro do incorporador: BDI calculado.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Hélio

de Caires, onde são considerados os Coeficientes do Desgaste, o Desgaste a Função

Desgaste e a Função Depreciação.

I - Nos Coeficientes do Desgaste são considerados:

A - Coeficiente de Manutenção - µ, através de cinco tipos: Inexistente = 00; Sofrível

= 05; Normal = 10; Rigorosa = 15; Perfeita = 20.

B – Coeficiente de Trabalho – τ, através de cinco tipos: Nulo = 00; Leve = 05;

Normal = 10; Pesado = 15; Extremo = 20.

II – No Desgaste – Ø(µ,τ) são conjugados os coeficientes do Desgaste

µ τ Ø(µ,τ)

00 0,85

05 1,19

00 10 1,67

15 2,34

20 3,28

00 0,69

05 0,95

05 10 1,29

15 1,76

20 2,40

00 1,56

05 0,75

10 10 1,00

15 1,32

20 1,76

00 0,46

05 0,59

15 10 0,77

15 1,00

20 1,29

00 0,37

05 0,47

20 10 0,59

15 0,75

20 0,95

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III – Função Desgaste é a conjugação do desgaste com a vida útil consumida do bem:

Ø : desgaste; t : idade real ou aparente; T : vida útil nominal do bem.

Função Desgaste = Ø . t/T.

IV – Função Depreciação: O resultado da Função Desgaste é lançado na tabela onde

se lê a Função Depreciação – D(t).

V – Valor de Mercado: é obtido pela expressão:

VM = [(1-r).D(t)+r].VN, onde

VM – Valor de Mercado da edificação;

r - Valor das partes residuais – para edificações r = 20% ou 0,20;

D(t) – Função Depreciação, tabelado em decorrência da Função Desgaste;

VN – Valor de Novo da Edificação.

Os dados acima, bem como toda a demonstração matemática dos mesmos

encontram-se na obra “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de

Avaliações” do Eng. Hélio de Caires.

5) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.

VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);

CB: custo da edificação -explanado em 1) -.

Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos

imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no

entorno de +2%. Fonte FIPE-ZAP.

6) Valor do Terreno: VT =(VI-CB) / FC

ESTUDO DE VALOR DA EDIFICAÇÃO

O custo da construção calculado para o cálculo involutivo a valor de novo, com base no custo unitário do SINDUSCON – CUB RJ 04/2015

Construção Comercial Padrão Normal - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$

Construção tipo - Comercial Normal - CSL8-N 210,00 1.374,61 288.668,10

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL8-N 0,05 288.668,10 14.433,41

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL8-N 0,05 288.668,10 14.433,41

Benefício e Despesas Indiretas 0,25 317.534,92 79.383,73

TOTAL 396.918,65

210,00 399.918,65 1.890,09

Valor de Novo da Edificação: 210,00m² x R$ 1.890,09 ≈ R$ 397.000,00;

Para µ = 05 (sofrível) e τ = 10 (normal) implica que Ø = 1,29.

A função desgaste fica assim: t = 50 (aparente) e T = 60 anos, portanto

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Ø . t/T = 1,29 . 50/60 = 1,29 x 0,83 = 1,08

Função Depreciação lida na tabela para 1,08 =0,07651. Entrando na expressão:

VM = [(1-0,20).0,07651 + 0,20].397.000,00 = 103.699,58 ≈ R$ 104.000,00

FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

FC = 1,89% ≈ 2% - Variação FIPE-ZAP dos últimos 5 anos na cidade do Rio de Janeiro.

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Foi obtido o valor do imóvel pelo método comparativo direto de dados de mercado; foi obtido o valor da edificação do imóvel depreciada pelo critério de Ross-Heidecke; foi estimado o Fator de Comercialização para a cidade do Rio de Janeiro, RJ, com

base na variação do índice FIPE-ZAP. Portanto, o valor de mercado do terreno, em setembro de 2016, é de:

Edificação: 103.699,58 ≈ R$ 104.000,00

Imóvel: ≈ R$ 300.000,00

Terreno: (300.000,00 / 1,02) – 104.000,00 = 190.117,65 ≈ R$ 190.000,00

ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO - rioprevidencia.rj.gov.br · do Google Earth. Com a ajuda desta ferramenta conseguimos medir a faixa, cujas dimensões ... 7. Identificação e Caracterização