LAUDO DE AVALIAÇÃO · LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO- ... Determinação do valor de mercado para venda e locação. ... Data da vistoria: 04/11/2016

LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Imóvel situado na Rua Maxwell, nº 174, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ., onde funcionou o Esporte Clube Maxwell.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 32-0319/2017 - NOVEMBRO/2017

LTA 32-0319/2017 Página 2 de 51

FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O. S. NR: 021/2017

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:

Logradouro: Rua Maxwell Nº: 174 Bairro: Vila Isabel

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.541-100

Métodos Utilizados:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor de Mercado do Terreno –

Região da Tijuca;

Método do Custo de Reedição: valor das edificações e das benfeitorias;

Método Evolutivo: Terreno (método comparativo); Edificações e benfeitorias (método do

custo de Reedição); FC (Fator de Comercialização);

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do Terreno;

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 17.292.000,00 (Dezessete milhões, duzentos e noventa e dois mil reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 60.500,00/mês (Sessenta mil e quinhentos reais por mês)

Valor das partes constituintes do Imóvel:

Terreno: R$ 15.945.000,00 (Quinze milhões, novecentos e quarenta e cinco mil reais)

Edificações e Benfeitorias: R$ 1.026.000,00 (Um milhão e vinte e seis mil reais)

Fator de Comercialização: R$ 321.000,00 (Trezentos e vinte e um mil reais)

Classificação quanto à liquidez: Liquidez normal;

Graus de Fundamentação do Laudo: I;

Graus de Precisão do Laudo: I.

Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2017.

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

LTA 32-0319/2017 Página 3 de 51

LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens. Registros Contábeis: depreciação de imóveis.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação. Determinação das partes

constituintes do imóvel – terreno, edificação e valor total -, para fins de depreciação

contábil.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano

Endereço: Rua Maxwell nº 174 Vila Isabel

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.541-100

Área do terreno: 4.699,55m² Edificações: 3.625,59m²

Imóvel: Imóvel comercial urbano edificado, localizado na Rua Maxwell, nº 174, meio de

quadra, delimitado pelos seguintes logradouros: Rua Maxwell, Rua Gonzaga Bastos, Avenida

Octacílio Negrão de Lima e o prolongamento da Rua Piza e Almeida. A área do terreno, assim

como suas dimensões, foram extraídas da certidão do RGI do imóvel. A área edificada foi

extraída do documento H. Cen. Croquis e Cad dos Imóveis da RIOPREVIDÊNCIA.

Ocupante do imóvel: No momento o imóvel está desocupado. Uma empresa especializada faz

a segurança do imóvel para evitar que a propriedade seja invadida. No imóvel funcionou o

conhecido ESPORTE CLUBE MAXWELL.

Observação: O imóvel foi vistoriado e fotografado normalmente, na presença do

segurança de plantão. Entretanto, como todo imóvel sem utilização, a falta de limpeza e

de manutenção acelera o processo de degradação do imóvel, como de fato foi

constatado.

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:

Decreto 6997/1987 – 18ª UEP – Unidade Espacial de Planejamento –

IX R.A. – Vila Isabel: Andaraí, Maracanã e Vila Isabel.

Classificação: ZRM – Zona Residencial Multifamiliar -; ZC – Zonas Comerciais;

Lote Mínimo: 125,00m²;

Testada mínima: 8,00m;

Afastamento frontal mínimo: 3,00m;

Demais Afastamentos: 2,50m;

Taxa de permeabilidade mínima: 15,00% da área do lote;

Edificação não afastada das divisas:

Altura Máxima: 11,00m;

Gabarito Máximo: 3 pavimentos;

Edificação afastada das divisas:

Altura máxima: 11,00m;

Gabarito máximo: 3 pavimentos;

IAT – Índice de Aproveitamento do Terreno: não fornecido para este caso;

Taxa de Ocupação: livre;

Vagas de Garagem: para ZC 1vaga para cada 30,00m²;

Não é obrigatório o PUC – pavimento de uso comum;

Subsolo garagem não é computado na ATE;

Lojas não estão sujeitas aos afastamentos laterais e de fundos, mas o frontal é obrigatório.

LTA 32-0319/2017 Página 4 de 51

Lei nº 6219 de 30/06/2017: A Lei de nº 6.219, promulgada em 30 de junho de 2017,

tomba, “por seu interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede do Esporte Clube

Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila Isabel” Vide texto abaixo.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 04/11/2016.

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

O imóvel está inserido na região da Vila Isabel, próximo do Supermercado Extra Boulevard, à

quadra do Salgueiro.

A Rua Maxwell fica entre o eixo da Rua Barão de Mesquita, de um lado, e da Teodoro da Silva

e Boulevard Vinte e Oito de Setembro, de outro lado.

7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, qual

seja: rede de água, rede de gás canalizado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de

telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, TV a cabo, Internet Banda Larga, rede de

iluminação pública, redes de escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação

asfáltica com guias e sarjetas, transporte coletivo urbano rodoviário e ferroviário – metrô e

trem -, coleta de lixo, entrega postal.

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de imóvel de uso exclusivamente comercial, destinado à prática de esportes como

basquete, vôlei, futsal e natação. O terreno é plano e tem 4.699,55m². As Edificações

dispõem de um ginásio com quadra poliesportiva e as benfeitorias dispõem de um conjunto

de piscinas. De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis, lavrada no Cartório do

Registro de Imóveis do 10º Ofício, Matrícula n.º 45.392, está registrado em nome do

FUNDO ÚNICO DE PREVIDÊNCIA SOCIAL DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO -

RIOPREVIDÊNCIA.

O imóvel é conhecido como Esporte Clube Maxwell. A Lei de nº 6.219, promulgada em 30 de

junho de 2017, tomba, “por seu interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede do

Esporte Clube Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila Isabel”:

“Art. 1º - Fica tombada, por interesse histórico, social, esportivo e de lazer, a sede

do Esporte Clube Maxwell, localizada na Rua Maxwell, nº 174, no bairro de Vila

Isabel.

Art. 2º - Em virtude do tombamento efetuado por esta Lei, fica proibida a demolição

ou a descaracterização arquitetônica do imóvel, sendo obrigatória a aprovação do

órgão competente do Município em caso de necessidade de quaisquer intervenções

físicas no imóvel tombado.

Art. 3º - O Poder Executivo adotará os atos necessários à execução desta Lei.

Art. 4º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

Câmara Municipal do Rio de Janeiro, 30 de junho de 2017.”

O imóvel foi edificado no entorno da quadra poliesportiva, que ocupa parte da frente e a

lateral esquerda do terreno. No térreo da frente fica o setor administrativo e o salão de

festas no superior. Na lateral esquerda fica uma galeria aberta. Mais ao fundo ficam as

edificações de apoio no térreo e no superior ficam um salão de festas, uma galeria aberta,

banheiros coletivos e duas salas.

LTA 32-0319/2017 Página 5 de 51

Entre a parte edificada e a lateral direita ficam as piscinas na parte da frente e outras

edificações de apoio em formato aproximadamente triangular, próximo aos fundos.

As edificações têm pé direito de 6,00m na parte da quadra e de 3,00m no restante. A

edificação foi construída com fundação direta, estrutura mista de concreto armado e

metálica, cobertura em arco, coberto com telhas onduladas de fibrocimento e telhas

translúcidas de fibra distribuídas em espaços regulares para iluminação natural, estrutura

metálica, paredes de alvenaria de tijolos assentes com argamassa.

Os demais revestimentos e acabamentos utilizados na edificação são os seguintes:

Piso de concreto, pintura de quadra poliesportiva, piso em caco de mármore nas quatro

laterais da mesma, iluminação com refletores e luminárias industriais a vapor de sódio.

Setor Administrativo – frente, térreo – piso em caco de mármore, paredes com emboço e

reboco, laje rebocada, portas de abrir de madeira, janelas de correr de alumínio com vidro,

pintura a látex PVA e iluminação fluorescente compacta.

Salão de festas – frente, superior – piso em caco de mármore no salão e na cozinha,

plurigoma e cerâmica nos banheiros coletivos; paredes com emboço e reboco no salão de

festas e paredes com azulejos até o teto na cozinha e nos banheiros; laje rebocada; portas

de abrir de madeira; janelas basculante de alumínio com vidro; pintura a látex PVA nas

paredes e tetos; iluminação fluorescente compacta.

Galeria aberta – lateral esquerda, superior – piso em granilite, paredes com emboço e

reboco, laje rebocada (parte) e telhas vãs, guarda corpo em grade metálica de ferro

galvanizado.

Cômodos de apoio – fundos, térreo – piso cimentado em geral e cerâmica nos banheiros e na

cozinha, paredes com emboço e reboco no geral e azulejo até o teto na cozinha e nos

banheiros, laje rebocada, portas de abrir de grade, janelas basculante de ferro com vidro no

geral e de alumínio com vidro na cozinha, paredes e tetos pintadas a látex PVA, iluminação

fluorescente compacta.

Cômodos de apoio – fundos, superior – piso cimentado no salão de festas, piso cerâmico nos

banheiros coletivos, piso em plurigoma no ambiente aberto, plurigoma e pavipiso nos dois

cômodos restantes; paredes com emboço e reboco no salão de festas, no ambiente aberto e

nos dois cômodos restantes, azulejos nos banheiros; telhas vãs no ambiente aberto e laje

rebocada no restante; portas de abrir de madeira; janelas de correr de alumínio com vidro no

salão de festas e no ambiente aberto e basculante de alumínio com vidro nos banheiros;

pintura a látex PVA nas paredes e tetos; iluminação fluorescente compacta.

Demais cômodos de apoio – lateral direita da quadra – piso cimentado, paredes com emboço

e reboco, laje rebocada, portas de abrir de madeira e de grade, janelas de correr e

basculante de ferro com vidro, pintura a látex PVA nas paredes e tetos, iluminação

fluorescente compacta.

Setor de piscinas a céu aberto:

Piscina infantil medindo 3,80m de comprimento, 2,20m de largura e 0,40m de profundidade,

revestida com azulejo;

Piscina juvenil medindo 7,60m de comprimento, 3,60m de largura e 1,20m de profundidade,

revestida com azulejo;

Piscina de Adultos medindo 12,80m de comprimento, 8,25m de largura e cerca de 1,50m de

profundidade média, revestida com azulejo;

Superfície retangular que circunda as três piscinas revestida com pedras São Tomé.

LTA 32-0319/2017 Página 6 de 51

8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 6.300.000 habitantes. A região onde

se localiza o imóvel avaliado, Vila Isabel, bem próximo do Extra Boulevard e da Quadra do

Salgueiro, é uma região valorizada da cidade, em se tratando de qualidade de vida. É um

bairro de classe média e de classe média alta da Zona Norte do Rio de janeiro. Ficou

conhecido por ser um dos berços do samba no Brasil. Seu índice de qualidade de vida, no ano

de 2000, era de 0,901, o 27º melhor do Rio de Janeiro, dentre 126 bairros avaliados, sendo

considerado alto.

A valorização imobiliária do Rio de Janeiro, que crescia em altos percentuais nos últimos

anos, passou a ter crescimento inferior à inflação, desde a época das Olimpíadas e

ultimamente já vem apresentando crescimento negativo. Os efeitos da recessão fazem-se

sentir em todos os ramos, em todas as empresas, em todas as pessoas físicas e até mesmo

nas instituições governamentais. Os preços de aluguel já chegam a menos de 0,3% do valor

de venda. Os preços de venda dos imóveis vêm caindo em proporção menor que os aluguéis.

Não há mais como aumentar impostos que já são proibitivos, restando apenas a redução de

crédito e o aumento de juros como frenagem para forçar a volta da produção dos setores

importantes da economia do país.

A escassez de terrenos nesta localização e com estas dimensões dá a este imóvel uma

condição ímpar, reunindo pessoas físicas e jurídicas como uma enorme fatia de mercado

comprador. Por outro lado sua condição de imóvel tombado contrabalança com a anterior.

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

A) Valor do Terreno - Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de

Mercado”, com tratamento por Fatores, conforme recomenda a Norma Técnica da ABNT –

NBR 14.653, partes 1 e 2. Foi utilizado o software “INFER 32”. Esta opção tem uma

justificativa: o software não conseguiu fazer a regressão porque a área do terreno

avaliando é 6 vezes maior que a do terreno da amostragem que tem maior área. Esta foi a

razão pela qual optamos pela utilização do Tratamento por Fatores. Nestes casos, o ideal

seria a aplicação do método involutivo que tornou-se inviável devido ao tombamento do

imóvel pela Lei 6.219 de 30 de junho de 2017. Ou seja, o imóvel deixou de ter o potencial

que tinha, antes de ser tombado.

B) Valor do Custo de Reedição das Edificações – Método de Custo

Foi calculado o valor de novo das edificações e posteriormente depreciado em função do seu

desgaste e da sua vida útil consumida, conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão

de 2011. O processo de depreciação mostra que as edificações e benfeitorias já atingiram, na

prática, o valor das partes residuais, demandando recursos vultosos para sua restauração.

C) Valor do imóvel – Método Evolutivo

O valor do imóvel resultou da somatória do valor do terreno, das edificações e benfeitorias,

acrescidos do Fator de Comercialização obtido do mercado imobiliário, conforme recomenda a

NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.

LTA 32-0319/2017 Página 7 de 51

D) Valor Locativo do Terreno: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado

O valor Locativo do terreno foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado”, com tratamento Científico, por Inferência Estatística, conforme

recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

A escolha de valor locativo do terreno é plenamente justificada por dois motivos: primeiro

porque não existem para alugar 6 clubes na Região da Tijuca, nem sequer 6 grandes

galpões; segundo porque todos os elementos de pesquisa têm algum tipo de edificação,

cujo valor está contemplado de alguma forma no valor do terreno e, tal como o imóvel

avaliando, precisam também de restauração.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento científico

por Inferência Estatística.

10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 04/11/2016 a 15/11/2016.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: Valor de Mercado: foi pesquisada a Região da Tijuca, composta do

bairro da Tijuca, Maracanã, Vila Isabel, Andaraí e Grajaú e a homogeneização da amostragem

contou com a utilização dos valores de Vo. Valor Locativo: neste caso foram utilizados os

valores de Vo, processados pelo próprio software, mas a pesquisa foi estendida a Rio

Comprido, Catumbi, Caju e Bonsucesso, por insuficiência de dados na região da Tijuca.

Justificamos este procedimento em razão da fragilidade de dados existentes para cálculo da

renda;

Tipos de Imóveis: Foram analisadas amostras anunciadas como terrenos para venda e

locação, embora contenham sempre algum tipo de edificação, cujo valor, obviamente, está

contemplado de alguma forma no valor de venda ou de aluguel do terreno;

Tipos de Valores: O objetivo da pesquisa foi a obtenção de valores globais e unitários para

compra e venda e também para locação.

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das

características dos imóveis apresentadas pelo anunciante, retirando-se apenas os dados

repetidos e termos enfáticos que não acrescentam nada na caracterização da amostra. Os

agentes de mercado foram consultados para informar o endereço completo e confirmar as

demais informações de seus anúncios.

Documentação Fotográfica: para cada amostra foram inseridas duas imagens – fotos ou

foto e mapa – capazes de auxiliar na identificação da amostra, ensejando melhor avaliação

do perfil da amostra de mercado.

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

O valor de mercado para venda de terrenos comerciais foi obtido através do Tratamento por

Fatores, via homogeneização dos dados de mercado, com 11 elementos de terrenos

realmente utilizados. Já o valor locativo do terreno foi obtido por Tratamento Científico, via

Inferência Estatística, tendo utilizado 9 (nove) elementos de terrenos para locação

comercial, coletados e efetivamente utilizados, atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de

2011, tendo sido consideradas as seguintes variáveis:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

LTA 32-0319/2017 Página 8 de 51

Variáveis Independentes:

Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação:

a) Valor de Mercado: No tratamento por Fatores foi utilizada como variável numérica,

tendo reduzido o valor da margem de negociação.

b) Valor Locativo: Variável dicotômica recusada pelo software INFER-32. Neste caso

adotou-se o critério de aplicar o desconto da margem de negociação após a obtenção

do valor locativo do terreno.

Área: Adequação do valor da amostra por diferença de área:

a) Valor de Mercado: No Tratamento por fatores foi utilizado o fator de área assim

calculado: para diferenças superiores a 30% entre a área da amostra e a área do

terreno avaliando aplicou-se o seguinte modelo: Raiz 8ª da (área da amostra / área

do avaliando).

b) Valor Locativo: No Tratamento Científico: Variável Numérica, tendo sido utilizada a

área da amostra e comparada à área do imóvel avaliando para adequação do seu

valor por diferença de área. A relação entre a amostra e o avaliando foi processada

pelo próprio software.

Local: Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando:

a) Valor de Mercado: Em ambos os casos foi utilizado o Vo da prefeitura: No

Tratamento por Fatores, o fator de homogeneização por local foi obtido da relação:

(VoAVALIANDO / VoAMOSTRA).

b) Valor Locativo: No Tratamento Científico: variável numérica aplicada através do

Vo da prefeitura. A relação entre o Vo do avaliando e da amostra foi processada

pelo próprio software.

Número de Dados de mercado utilizados:

Terrenos para compra e venda: 11 elementos efetivamente utilizados;

Terrenos para locação: 9 elementos efetivamente utilizados.

11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de Inferência Estatística, e os resultados enquadrados nos seguintes níveis de

fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de Lojas foi efetuada por Inferência Estatística e resultou no

GRAU III em nível de precisão.

A avaliação do Valor de Mercado do terreno avaliando foi efetuada por Tratamento por

Fatores e resultou em GRAU II de Fundamentação e GRAU III de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES

Item Descrição GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X

3 Identificação dos dados de mercado X

4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores

X

TOTAL 11

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X

Itens Obrigatórios

X

Enquadramento

X

LTA 32-0319/2017 Página 9 de 51

GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da estimativa de tendência central

≤30% ≤40% ≤50%

Terrenos: (3.380,09 – 2.525,19)/2.952,64 29%

A avaliação do Valor de Custo das Edificações foi efetuada pelo método da Quantificação de

Custo de Benfeitorias e resultou no GRAU II de Fundamentação.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS


III II I

1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON

X

2 BDI - Calculado X

3 Depreciação física – Eng. Hélio de Caires

X

TOTAL 7

ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

TOTAL X

A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do

Método Comparativo (valor do terreno) com o Método de Custo (valor das edificações e

benfeitorias), acrescidos do Fator de Comercialização, resultou no GRAU II de

Fundamentação.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO


III II I

1 Estimativa do valor do terreno – método comparativo

X

2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo

X

3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X

TOTAL 7

ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos

X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

TOTAL X

A avaliação do valor locativo do terreno foi efetuada pelo Tratamento Científico e resultou no

GRAU II de Fundamentação e GRAU I de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - REGRESSÃO LINEAR – Valor Locativo

Item Descrição Pontos GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando 3 X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados 2

X

3 Identificação dos dados de mercado 2

X

4 Extrapolação 3 X

5 Nível de significância a (somatório do valor das duas caudas) máximo para a rejeição da hipótese nula de cada regressor (teste bicaudal)

3 10% 20% 30%

6 Nível de significância máximo admitido para a rejeição da hipótese nula do modelo através do teste F de Snedecor

3 1% 2% 5%

TOTAL 16

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA REGRESSÃO LINEAR

GRAUS Pontos III II I

Pontos Mínimos 14 X

Itens Obrigatórios

X

LTA 32-0319/2017 Página 10 de 51

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança até 100% em torno da estimativa de tendência central, em virtude da grande oscilação do mercado

≤30% ≤40% ≤100%

Terreno: (15,04 – 6,18)/9,64

92%

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 17.292.000,00 (Dezessete milhões, duzentos e noventa e dois mil reais).

Valor de mercado para locação:

R$ 60.500,00/mês (Sessenta mil e quinhentos reais por mês) – renda: 0,35% - normal.

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas

características físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado

imobiliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações

complementares importantes.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 09 (nove) folhas

impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 29 de novembro de 2017

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Arq. Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

LTA 32-0319/2017 Página 11 de 51

ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

RUA MAXWELL – SENTIDO CENTRO RUA MAXWELL – SENTIDOANDARAÍ

VISTA FRONTAL DO CLUBE MAXWELL VISTA DA QUADRA POLIESPORTIVA

SALÃO DE FESTAS – PAV. SUPERIOR FRONTAL GALERIA LATERAL ABERTA

LTA 32-0319/2017 Página 12 de 51

SALÃO DE FESTAS – PAV. SUPERIOR FUNDOS GALERIA ABERTA – PAV. SUPERIOR FUNDOS

DETALHES DE ESTRUTURA E ACABAMENTO SETOR DE PISCINAS

SETOR DE PISCINAS SETOR DE PISCINAS

LTA 32-0319/2017 Página 13 de 51

ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS

LTA 32-0319/2017 Página 14 de 51

LTA 32-0319/2017 Página 15 de 51

LTA 32-0319/2017 Página 16 de 51

LTA 32-0319/2017 Página 17 de 51

LTA 32-0319/2017 Página 18 de 51

LTA 32-0319/2017 Página 19 de 51

ANEXO III – A. R. T.

LTA 32-0319/2017 Página 20 de 51

ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE VENDA DE TERRENOS

LTA 32-0319/2017 Página 21 de 51

ANEXO V – AMOSTRAS DE TERRENOS PARA VENDA

1 - Terreno à Venda na Rua Barão de Mesquita, 632 - Tijuca, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 660.000,00 – Área: 290,00m² - V. Unit.: R$ 2.275,86/m²

Rio de Janeiro - Terreno Padrão - Tijuca Conforto, tranquilidade e segurança em Terreno amplo de localização privilegiada colado a Rua Uruguai e todo o comércio da área, além de condução de fácil acesso para qualquer lugar e bairros adjacentes. Agende sua visita agora mesmo conosco. - Atual. 15-11-2017

MORADA MIX IMOBILIÁRIA - (21) 3281-5494 / (21) 96761-7751 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-290m2-venda-RS660000-id-86056776/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

2 - Terreno à Venda na Rua Natalina, 17, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ

Valor de venda: R$ 800.000,00 – Área: 261,00m² - V. Unit.: R$ 3.065,13/m²

16

Tijuca | Terreno

Local: Entre as ruas Conde de Bonfim e Rua Dezoito de Outubro. Terreno Linear, disponibilidade para construção de 3 pavimentos. Medindo 7,25m de frente e 36,00m de ambos os lados, totalidade de 261m2. Avaliamos seu imóvel. Visite nossa loja. Rua Conde de Bonfim, 429, Loja A. (16/11/2017) NOVA ÉPOCA IMÓVEIS – SAENS PEÑA – (21) 3559.6700 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-261m2-venda-

RS800000-id-82279712/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

LTA 32-0319/2017 Página 22 de 51

3 - Terreno à Venda na Rua Bom Pastor, 446, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ.

Valor de venda: R$ 2.500.000,00 – Área: 772,00m² - V. Unit.: R$ 3.238,34/m²

Tijuca | Terreno Terreno para fins comerciais e residenciais em excelente ponto na Tijuca. Terreno com espaço amplo

que pode ser utilizado para Construção. Uma das melhores localizações da Tijuca ! Venha nos visitar na nossa loja da Saens Peña, Rua Conde de Bonfim, 429 Lj A. (16/11/2017) NOVA ÉPOCA IMÓVEIS – SAENS PEÑA – (21) 3559.6700 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-com-garagem-772m2-venda-RS2500000-id-

89936476/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

4 - Terreno à Venda na Rua Prof. Eurico Rabelo, 87, Maracanã, Rio de Janeiro - RJ


Descrição Excelente localização, terreno medindo 22,85m² de frente, 17,85m² de fundos, 21,35m² lateral direita

e 20,40m² lateral esquerda, totalizando 424,90m². Ideal para estacionamento ou prédio residencial

com 5 ou 7 pavimentos, conforme ci emitida. No local existe atualmente um sobrado com 4 apartamentos, a ser demolido. Características: Ano de Construção: 1900 BRASIL BROKERS – CONDE DE BONFIM – (21) 2112.0100 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+maracana+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+RS1999000/ID-15655059/?paginaoferta=1

LTA 32-0319/2017 Página 23 de 51

5 - Terreno à Venda na Rua Professor Gabizo, 135 - Tijuca, Rio de Janeiro - RJ


Terreno residencial à venda, Tijuca, Rio de Janeiro. Condomínio Amarílio de Noronha. Terreno para incorporação de projeto para prédio residencial mas também liberado para uso comercial.

Estudo preliminar prevê utilização de área construída aproximada de 2600 m2. - 16/11/2017 CHAVES SOCIEDADE IMOBILIÁRIA – (21) 2259.2475 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-480m2-venda-RS2200000-id-82736302/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

6 - Terreno à Venda na Rua Pareto, 15, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ

Valor de venda: R$ 850.000,00 – Área: 173,83m² - V. Unit.: R$ 4.889,83/m²

ETC - Prontos - Código do anúncio: 798520 Ótimo terreno na Tijuca próximo ao Metrô Saens Pena! FRENTE! Com 8,5m de frente e 20,45 de profundidade. Para fins comerciais ou residenciais. Documentação OK. Pela sua localização, este imóvel é uma grande oportunidade. Em de área privilegiada com amplo comércio. Fácil acesso para vários

meios de condução.

BRASILBROKERS ÉTICA – TIJUCA CONDE – (21) 2112.0100 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-venda-RS850000-id-86425470/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

LTA 32-0319/2017 Página 24 de 51

7 - Terreno à Venda na Rua José Higino, 334 - Tijuca, Rio de Janeiro - RJ


Rio de Janeiro - Terreno Padrão - Tijuca

Magnífico Terreno de localização privilegiada em área nobre colado à Conde de Bonfim e o Metrô, ideal para construir para uso Prédio Comercial,Garagem vertical, Supermercado, Posto de Gasolina, Igreja, templo religioso, Clínica, Academia de Ginastica, Escolas, Cursos, etc.... - Atual. 15-11-2017 MORADA MIX IMOBILIÁRIA - (21) 3281-5494 / (21) 96761-7751 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-370m2-venda-

RS1900000-id-89853736/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

8 – Terreno à venda na Rua do Matoso, 111, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.


Descrição Investidores!!! Vende-se terreno, já funcionado um estacionamento para 50 carros. 738 m² de área,

com um anexo contendo cozinha, salão e banheiros. Pode ser para construção. Localização próspera!! Aproveite!!! Todo legalizado!!

RJC IMOBILIÁRIA – (21) 2204.7000 / 7722.6313 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+tijuca+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+RS3950000/ID-13952568/?paginaoferta=1

LTA 32-0319/2017 Página 25 de 51

9 - Terreno à Venda na Rua Barão de Mesquita, 506, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ


Rio de Janeiro - Terreno Padrão - Tijuca Ótima localização, terreno plano, gabarito liberado: 13,20 frente, 14,10 fundos. No coração da Tijuca, localização com ótima infraestrutura residencial, comercial, condução para todos grande Rio, metrô, ônibus etc. Documentação cristalina! - Atual. 16-11-2017

APSA VENDAS – (21) 2574.1800 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-300m2-venda-RS1650000-id-89787626/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

10 - Terreno à Venda na Rua General Espírito Santo Cardoso, 553, Tijuca, Rio de Janeiro - RJ Valor de venda: R$ 4.000.000,00 – Área: 646,00m² - V. Unit.: R$ 6.191,95/m²

Rio de Janeiro - Terreno Padrão - Tijuca Terreno com 19x34m , tem 10m de fundação podendo chegar a 15m , ótimo local. - atual. 16-11-2017

RC GIRÃO IMÓVEIS - (21) 2523-0102 / (21) 98854-4588

https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-tijuca-zona-norte-rio-de-janeiro-646m2-venda-RS4000000-id-51241223/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

LTA 32-0319/2017 Página 26 de 51

11 – Terreno à venda na Av. Maracanã, 530, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ Valor de venda: R$ 2.500.000,00 – Área: 384,00m² - V. Unit.: R$ 6.510,42/m²

Descrição

Terreno bem localizado na Avenida Maracanã com Rua São Francisco Xavier, com área de 384,75 tendo frente com 20 metros. Possibilidade de construção de até 9 andares. SÉRGIO CASTRO IMÓVEIS – (21) 2303.1558 https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+maracana+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+RS2500000/ID-7177852/?paginaoferta=1

LTA 32-0319/2017 Página 27 de 51

ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE TERRENO

Considerações e Justificativas:

Tratamento utilizado: A princípio testamos os cálculos pelo Tratamento Científico, mas

verificamos que o tratamento não foi eficiente, pois não tem como tratar mais do que duas

variáveis independentes. Acresce que uma das amostras teve de ser eliminada, ficando

inviável a utilização do Tratamento Científico. Por estas razões optamos pela utilização do

Tratamento por Fatores.

Quando utilizamos o Tratamento por Fatores no INFER 32, precisamos lançar os fatores já

calculados, por isso vamos apresentar os cálculos antes do Tratamento por Fatores:

Fator de Fonte: relação: amostra/avaliando. As amostras em oferta têm o valor de 0,90. O

avaliando tem sempre o valor de 1,00. Portanto, o valor do fator de fonte é 0,90, que vai

gerar 10% de desconto da margem de negociação.

Fator de área: relação: amostra/avaliando, para resultados até 30% para mais ou para

menos, calcula-se a raiz 4ª da relação. Se a diferença for superior, para mais ou para menos,

calcula-se a raiz 8ª da relação:

1 - 290,00/4.699,55 = 8√0,0617 = 0,71;

2 – 261,00/4.699,55 = 8√0,0553 = 0,70;

3 - 772,00/4.699,55 = 8√0,1643 = 0,80;

4 – 460,00/4.699,55 = 8√0,0979 = 0,75;

5 – 480,00/4.699,55 = 8√0,1021 = 0,75;

6 – 173,83/4.699,55 = 8√0,0370 = 0,66;

7 – 370,00/4.699,55 = 8√0,0787 = 0,73;

8 – 738,00/4.699,55 = 8√0,1570 = 0,79;

9 – 300,00/4.699,55 = 8√0,0638 = 0,71;

10 – 646,00/4.699,55 = 8√0,1375 = 0,78;

11 – 384,00/4.699,55 = 8√0,0817 = 0,73.

Fator de Local: relação: V0-avaliando/V0-amostra:

1 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00;

2 - 39.733,99 / 26.489,28 = 1,50;

3 - 39.733,99 / 40.206,95 = 0,99;

4 - 39.733,99 / 26.489,28 = 1,50;

5 - 39.733,99 / 35.319,04 = 1,13;

6 - 39.733,99 / 57.393,55 = 0,68;

7 - 39.733,99 / 44.148,88 = 0,90;

8 - 39.733,99 / 30.021,18 = 1,32;

9 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00;

10 - 39.733,99 / 35.319,04 = 1,13;

11 - 39.733,99 / 39.733,99 = 1,00.

Amostras

Nº Am. V. Unitário Fonte Local Área Valor Homog.

1 2.275,86 0,90 1,00 0,71 1.454,27

2 3.065,13 0,90 1,50 0,70 2.896,55

3 3.238,34 0,90 0,99 0,80 2.308,29

4 4.345,65 0,90 1,50 0,75 4.399,97

5 4.583,33 0,90 1,13 0,75 3.495,93

6 4.889,83 0,90 0,69 0,66 2.004,15

7 5.135,14 0,90 0,90 0,73 3.036,41

8 5.352,30 0,90 1,32 0,79 5.023,24

9 5.500,00 0,90 1,00 0,71 3.514,50

10 6.191,95 0,90 1,13 0,78 4.911,83

11 6.510,42 0,90 1,00 0,73 4.277,35

LTA 32-0319/2017 Página 28 de 51

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar: • Valor Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização. Valores e coeficientes de homogeneização : • V. Unitário : Valor unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando - Vo. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 11

Nº de graus de liberdade : 10

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

Valor Homog. 3392,95 1184,2187 34,90%

Número mínimo de amostragens : 6.

Dispersão em Torno da Média

Estatísticas Gerais

Número de elementos .............. : 11 Graus de liberdade ................... : 10 Valor médio ............................. : 3392,9536 Mediana .................................. : 3461,8156

Moda ...................................... : 4428,4116 Variância ................................ : 1,2748x106

Desvio padrão .......................... : 1129,1082 Desvio médio ........................... : 957,2905 Variância (não tendenciosa) ...... : 1,4023x106 Desvio padrão (não tend.) ......... : 1184,2187

Coef. de variação ..................... : 34,90% Valor mínimo ........................... : 1454,2700 Valor máximo .......................... : 5023,2400 Amplitude ............................... : 3568,9700 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 892,2425

Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada razoável.

LTA 32-0319/2017 Página 29 de 51

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 3392,9536 Momento central de 2ª ordem : 1,2748x106 Momento central de 3ª ordem : -1,6873x108

Momento central de 4ª ordem : -1,5339x107

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,1172 0 0

Curtose -3,0000 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 1454,2700 2346,5125 3 27,27 1922,2366

2 2346,5125 3238,7550 2 18,18 2966,4800

3 3238,7550 4130,9975 2 18,18 3505,2150

4 4130,9975 5023,2400 4 36,36 4653,0975

Histograma

Ogiva de Frequências

LTA 32-0319/2017 Página 30 de 51

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Amostragens a serem saneadas

Critério de saneamento :

Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média. Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Gráfico de Representação do Saneamento

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostra Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

1 1454,2700 0,0508 0,0909 0,0508 0,0401

6 2004,1500 0,1204 0,1818 0,0295 0,0613

3 2308,2900 0,1799 0,2727 1,9668x10-3 0,0928

2 2896,5500 0,338 0,3636 0,0648 0,0260

7 3036,4100 0,382 0,4545 0,0180 0,0728

5 3495,9300 0,535 0,5455 0,0801 0,0108

9 3514,5000 0,541 0,6364 4,5794x10-3 0,0954

11 4277,3500 0,772 0,7273 0,1360 0,0451

4 4399,9700 0,802 0,8182 0,0751 0,0157

10 4911,8300 0,900 0,9091 0,0820 8,9074x10-3

8 5023,2400 0,916 1,0000 6,6029x10-3 0,0843

Maior diferença obtida: 0,1360 / Valor crítico: 0,4680 (para o nível de significância de 1 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 1 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade.

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando

é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

LTA 32-0319/2017 Página 31 de 51

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais Número de elementos positivos.....: 6 Número de elementos negativos....: 5 Número de sequências..................: 4 Média da distribuição de sinais.......: 5,5 Desvio padrão .............................: 1,658

Teste de Sequências (desvios em torno da média) :

Limite inferior: -1,2539 / Limite superior: -1,8954 Intervalo para a normalidade: [-2,3268 , 2,3268] (para o nível de significância de 1%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 0,3015 / Valor z (crítico): 2,3268 (para o nível de significância de 1%) Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição

dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

Reta de Normalidade

LTA 32-0319/2017 Página 32 de 51

Formação dos Valores

Valor Unitário do Terreno = R$ 3.392,95/m²

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 2.903,01/m² / Máximo: R$ 3.882,90/m²

Para uma Área de 4.699,55 m², teremos:

Valor obtido = R$ 15.945.355,26 Valor mínimo = R$ 13.642.831,40 Valor máximo = R$ 18.247.879,12

A aplicação da metodologia estabelecida e os cálculos acima efetuados indicam que o valor unitário do terreno, em novembro de 2017, é de: R$ 3.392,95/m². Daí decorre

que o valor do terreno é de R$ 3.392,95/m² x 4.699,55m² ≈ R$ 15.945.000,00

Grau de Precisão: (3.882,90 – 2.903,01)/3.392,95 = 29% < 30%

GRAU III

LTA 32-0319/2017 Página 33 de 51

ANEXO VII – VALOR DAS EDIFICAÇÕES E BENFEITORIAS

1) Edificações e Benfeitorias: Método de Custo: Para obter o valor das edificações e

benfeitorias foi utilizado o “Método de Custo”, baseado da reedição das edificações e

benfeitorias e posterior depreciação, de acordo com a norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para

Sinduscon: CUB de outubro de 2017 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00;

OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado;

F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;

L: lucro do incorporador: BDI calculado.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de Eng.

Hélio de Caires – “Novos Tratamentos Matemáticos em Temas de Engenharia de

Avaliações”.

Cálculo do valor depreciado das edificações

As edificações foram depreciadas pelo sistema de depreciação de Hélio de Caires. Parte-se da

verificação do regime de manutenção (μ) e da carga de trabalho (τ), que são os coeficientes

do desgaste aos quais o bem está submetido. Através deles define-se o desgaste do bem,

cujo ponto central é dado pela manutenção normal = 10 e trabalho normal = 10, que

resultam na função desgaste Ø(μ,τ) normal = 1,00, função que não acelera nem freia a

depreciação.

Verifica-se, então, a vida útil consumida do bem, onde t = idade real ou aparente e T=Vida

Útil Nominal, para fazer a relação que resulta na vida útil consumida: t/T.

A função desgaste – Ø.t/T – é exatamente a conjugação do desgaste com a vida útil

consumida e com ela obtém-se a função depreciação – D(t) – podendo-se então utilizar o

modelo matemático para depreciar o bem:

VM = [(1-r).D(t) + r].VN, onde

VM : valor de mercado;

r : valor das partes residuais – para edificações = 0,20 ou 20%;

D(t): função depreciação do desgaste em função do tempo;

VN : Valor de Novo da Edificação.

A seguir apresentamos um quadro resumo do valor de novo e outro da depreciação das

edificações:

Galpão e construções auxiliares - GI

Serviços Área - m² Unit. - R$/m² Total - R$

Construção tipo GI 3.625,59 799,58 2.898.949,25

Fundações Especiais - 10% x GI 0,10 2.898.949,25 289.894,93

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% x GI 0,05 2.898.949,25 144.947,46

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% x GI 0,05 2.898.949,25 144.947,46

Benefício e Despesas Indiretas 0,25294 3.478.739,10 879.912,27

TOTAL 4.358.651,37

LTA 32-0319/2017 Página 34 de 51

Piscina Infantil


Piscina Infantil: 3,80x2,20x0,40m - Volume de concreto em m³ 1,32 1.477,56 1.950,38

Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 1.950,38 195,04

Revest. com azulejo: (3,80x2,20) + (3,80+3,80+2,20+2,20)x0,40 13,16 165,75 2.181,27

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 1.950,38 97,52

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 1.950,38 97,52

Benefício e Despesas Indiretas 2.145,42 0,25294 542,66

TOTAL 5.064,39

Piscina Juvenil


Vol. concreto: [(7,6x3,6)+(7,6+7,6+3,6+3,6)x1,2]x0,15m 8,14 1.477,56 12.027,34

Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 12.027,34 1.202,73


Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 12.027,34 601,37

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 12.027,34 601,37

Benefício e Despesas Indiretas 13.230,07 0,25294 3.346,41

TOTAL 26.769,50

Piscina Adulto


Vol. concreto: [(12,8x8,25)+(12,8+12,8+8,25+8,25)x1,5]x0,15m 25,31 1.477,56 37.397,04

Fundações Especiais - 10% x Concreto 0,10 37.397,04 3.739,70


Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% 0,05 69.107,06 3.455,35

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% 0,05 69.107,06 3.455,35

Benefício e Despesas Indiretas 76.017,77 0,25294 19.227,93

TOTAL 95.245,70

DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI – Benefícios e Despesas Indiretas

1 – Despesas Indiretas – DI 2,83

1.1 - Administração Central 2,83

1.1.1 – Pessoal 2,405

1.1.2 - Gastos Gerais 0,424

2 – Despesas Legais – DL 7,93

7,93

2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65

2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08

2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2,00

2.4 – COFINS 3,00

2.5 - IR (lucro real) 1,20

3 - Lucro Bruto 10,00

4 - Soma das Parcelas do BDI 20,76

Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%

LTA 32-0319/2017 Página 35 de 51

CÁLCULO DO VALOR DAS EDIFICAÇÕES

N.º Descrição Área V. Novo V. Atual V.U.R.

m2 R$ R$ anos

1 Edificação tipo Galpão 3.625,59 4.358.651,37 963.157,35 13

TOTAL 3.625,59 4.358.651,37 963.157,35

CÁLCULO DO VALOR DAS BENFEITORIAS

N.º Descrição Área V. Novo V. Atual V.U.R.

m2 R$ R$ anos

1 Piscina Infantil 8,36 5.064,39 1.119,11 7

2 Piscina Juvenil 27,36 26.769,50 5.915,42 7

3 Piscina Adulto 105,60 95.245,70 21.047,01 7

4 Pav. c/Pedra São Tomé 290,00 37.755,10 8.342,97 7

5 Pav. Em concreto 1.000,00 84.670,00 19.710,04 7

6 Muros com 3,00m de altura 133,70 31.606,68 6.984,32 7

TOTAL 281.111,37 63.118,87

2)Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel obtido pelo método comparativo direto de dados de mercado.

VT: valor do terreno (a ser obtido por evolução);

CB: custo da edificação -explanado em 1) -.

Observação: O FC foi estimado de acordo com a curva de crescimento do valor dos

imóveis do mercado imobiliário do Rio de Janeiro, nos últimos 5 anos, que fica no entorno

de +1,89%. Fonte FIPE-ZAP.

LTA 32-0319/2017 Página 36 de 51

ANEXO VIII – VALOR DO IMÓVEL – MÉTODO EVOLUTIVO

O valor do terreno foi obtido através do método comparativo em, em novembro de 2017, é

de:

≈ R$ 15.945.000,00.

O valor das edificações foi calculado pelo custo de reedição, para novembro de 2017, em:

≈ R$ 963.000,00.

O valor das benfeitorias foi calculado pelo custo de reedição, para novembro de 2017, em:

≈ R$ 63.000,00.

O valor total do imóvel obtido pelo método evolutivo é dado pelo valor do terreno, acrescido

do valor das edificações e benfeitorias e, também, do fator de comercialização. Portanto, o

valor total do imóvel, em novembro de 2017, é de:

(R$ 15.945.000,00 + R$ 963.000,00 + R$ 63.000,00) x 1,0189 ≈ R$ 17.292.000,00

LTA 32-0319/2017 Página 37 de 51

ANEXO IX – VALOR LOCATIVO – LOCAÇÃO DAS AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE TERRENOS PARA ALUGAR

LTA 32-0319/2017 Página 38 de 51

ANEXO X – AMOSTRAS DE TERRENOS PARA ALUGAR

1 – Terreno para alugar na Rua Santa Luiza, 60, Maracanã, Rio de janeiro, RJ Aluguel: R$ 5.000,00/mês – Área: 203,00m² - V. Unit.: R$ 24,63/m²/mês

Descrição

estudamos a possibilidade de permuta do seu imóvel! próximo a praça niterói vendo ou alugo terreno

203m2 frente 5,5x37 fundos bom também para estacionamento. .obs: casa em ruínas e não é

tombada. para locação existe negociação para carência estendida para obras. fb13. características:

características do imóvel: estuda permuta, muros e grades - características das áreas comuns: esgoto

FAMÍLIA BACELLAR ASSESSORIA IMOBILIÁRIA – (21) 3577.8001 / 3577.8002

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/venda+terreno-padrao+maracana+zona-norte+rio-de-

janeiro+rj+RS430000/ID-15445974/?paginaoferta=1

2 – Terreno p/alugar na Rua Torres Homem, entre 440 e 458, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Aluguel: R$ 6.000,00/mês – Área: 360,00m² - V. Unit.: R$ 16,67/m²/mês

Descrição Ótima localização, com aproximadamente 9 m de frente por 40 de fundos. Licenciamento por conta do interessado. Prazo de locação por até 36 meses. GESTÃO PATRIMONIAL – (21) 2541.9748

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+vila-isabel+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+RS6000/ID-14391765/?paginaoferta=1

LTA 32-0319/2017 Página 39 de 51

3 – Terreno p/alugar, Av. Paulo de Frontin, entre 713 e 783, Rio Comprido, Rio de Janeiro, RJ


Descrição Alugo terreno 600M, ótima localização ideal para vários negócios. Saída para AV. Paulo de Frontin e Rua Santa Alexandrina. Terreno todo no cimento, pequeno escritório/ cozinha com banheiro + 2 banheiros externos. EMMANOEL – (21) 98404.2662

https://www.zapimoveis.com.br/oferta/aluguel+terreno-padrao+rio-comprido+zona-norte+rio-de-janeiro+rj+600m2+RS7000/ID-15898385/?paginaoferta=1

4 - Terreno para alugar na Rua Itapiru, 501 - Catumbi, Rio de Janeiro - RJ

Aluguel: R$ 10.000,00/mês – Área: 1.559,00m² - V. Unit.: R$ 6,41/m²/mês

Terreno para Desenvolvimento - Rua Itapiru Terreno de 1.559m² na Rua Itapiru, em frente a Mercado, ônibus para diversas localidades. Aproximadamente 110m de profundidade. Terreno em ZE3 - Santa Tereza, IAT de 2,5. Oportunidade

para desenvolvimento de MCMV ou Locação para estacionamento, Lava-jato, etc. Proprietário aceita

Locação e Venda. Em caso de venda, estuda permuta. Leonardo Coragem CRECI-RJ 069010. Características: Perto de vias de acesso LEONARDO ALCÂNTARA CORAGEM - (21) 98129-1000 / 98120-8129 https://www.vivareal.com.br/imovel/lote-terreno-catumbi-zona-central-rio-de-janeiro-1559m2-venda-RS2200000-id-81411849/?__vt=prefetch:c&utm_referrer=https%3A%2F%2Fwww.google.com.br%2F

LTA 32-0319/2017 Página 40 de 51

5 - Terreno para alugar na Rua Francisco Graça com Potengi, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Aluguel: R$ 40.000,00/mês – Área: 8.800 m² - V. Unit.: R$ 4,55/m²/mês

Descrição

Tijuca - Alugo ou vendo terreno com 8.800 m2 próximo a Saens Pena e Rua Conde de Bonfim, no quarteirão delimitado pelos seguintes logradouros: Rua Bom Pastor, Rua General Roca, Rua Francisco Graça e Rua Potengi. O terreno fica na esquina da Rua Potengi com a Rua Francisco Graça.Tem projeto para duas torres com 8 pavimentos. Em caso de locação esta área é ideal para guarda de frota, equipamentos em geral e estacionamento.

LÓGICA CORRETORA DE IMÓVEIS -.(21) 7731.1328 / 2221.3570 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-na-tijuca-com-8.800-m2-2929941740.html

6 - TERRENO p/alugar na R. Carlos Seidl, esquina de R. Carlos Seixas, Caju, Rio de Janeiro, RJ

Aluguel: R$ 47.000,00/mês – Área: 13.500,00m² - V. Unit.: R$ 3,48/m²/mês

Descrição Alugo no Cajú - RJ, área comercial (terreno) em localização estratégica, com 13.500m², com possibilidade de montar excelente galpão, conta com piso reforçado para movimentação de carga

pesada e área administrativa. Colado ao porto do Rio de Janeiro, Centro da Cidade, Av. Brasil, Zona Norte, Zona Sul, Baixada Fliminense, Zona Oeste, acesso rápido e fácil a todo RJ.

ALEX COUTINHO IMÓVEIS – (21) 4107554521 / 964179902 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-rio-de-janeiro-caju-2931678046.html

LTA 32-0319/2017 Página 41 de 51

7 - Terreno p/alugar na Av. Paris, 315, Bonsucesso, Rio de Janeiro, RJ


Descrição Bonsucesso - Av. Paris (localização maravilhosa) alugo excelente terreno (frente de rua) medindo 10 x 53, terreno todo plano, com muro e portão para entrada de caminhão.

ALEX COUTINHO IMÓVEIS – (21) 4107554521 / 964179902 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/terreno-em-rio-de-janeiro-bonsucesso-2933047698.html

8 – Terreno para alugar na Boulevard 28 de Setembro, 412, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ. Aluguel: R$ 8.000,00/mês – Área: 238,00m² - V. Unit.: R$ 33,61/m²/mês

Aluguel: R$ 8.000,00/mês. Terreno 238m², na Av.28 de Setembro, 412, quase na Praça Barão de Drumond, Vila Isabel. Área Total = 238m², Fachada = 9m, Contrato = 5 anos.

DRB (21) 2502-3016 - Jorge (21) 97119-9396 http://rj.olx.com.br/rio-de-janeiro-e-regiao/terrenos/terreno-238m-vila-isabel-av-28-de-setembro-363642221

LTA 32-0319/2017 Página 42 de 51

9 – Terreno para alugar na Rua Prefeito Júlio de Moraes Coutinho, Caju, Rio de Janeiro, RJ

Aluguel: R$ 160.000,00/mês - Área: 14.000,00m² - V. Unit.: R$ 11,43/m²/mês

Descrição Terreno para venda ou locação. End. Rua Prefeito Júlio de Moraes Coutinho, área 2, Caju, Rio de Janeiro, RJ. Faz divisa com a Linha Vermelha, na altura da Polimix. Terreno com 14.000m², com 90 vagas de estacionamento. Piso compactado

FEDERAL REALTY CONSULTORIA – (21) 97453-8627 http://www.imovelweb.com.br/propriedades/aluguel-terreno-caju-zona-norte-rj-2932997079.html?utm_source=Mitula&utm_medium=CPC&utm_campaign=Mitula&ocultarDato

LTA 32-0319/2017 Página 43 de 51

ANEXO XI – TRATAMENTO DOS DADOS TERRENOS P/ALUGAR

Amostra

Nº Am. V. Unitário Área Local

1 3,48 13.500,00 6.357,34

2 4,55 8.800,00 4.414,78

3 6,41 1.559,00 4.768,01

4 9,43 530,00 7.301,07

5 11,43 14.000,00 6.357,34

6 11,67 600,00 6.357,34

7 16,67 360,00 20.749,90

8 24,63 203,00 26.489,28

9 33,61 238,00 66.223,36

Descrição das Variáveis

Variável Dependente : • V. Unitário: Valor unitário em reais por metro quadrado. Variáveis Independentes : • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando.

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 9 Nº de variáveis independentes : 2 Nº de graus de liberdade : 6 Desvio padrão da regressão : 46,4690

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Unitário2 271,5352 371,3999 136,78%

1/Área2 6,2677x10-6 8,8534x10-6 141,26%

Local3 3,5477x1013 9,5815x1013 270,07%

Número mínimo de amostragens para 2 variáveis independentes : 9.

Dispersão em Torno da Média

LTA 32-0319/2017 Página 44 de 51

Tabela de valores estimados e observados

Valores para a variável V. Unitário.

Nº Am. Valor observado Valor estimado Diferença Variação %

1 3,48 7,26 3,78 108,6502 %

2 4,55 7,24 2,69 59,1983 %

3 6,41 7,81 1,40 21,8812 %

4 9,43 11,36 1,93 20,4333 %

5 11,43 7,26 -4,17 -36,4789 %

6 11,67 10,58 -1,09 -9,3354 %

7 16,67 15,44 -1,23 -7,3782 %

8 24,63 24,80 0,17 0,7095 %

9 33,61 33,62 0,01 0,0286 %

A variação (%) é calculada como a diferença entre os valores observado

e estimado, dividida pelo valor observado.

As variações percentuais são normalmente menores em valores estimados e observados maiores,

não devendo ser usadas como elemento de comparação entre as amostragens.

Valores Estimados x Valores Observados

Uma melhor adequação dos pontos à reta significa um melhor ajuste do modelo.

Modelo da Regressão

[V. Unitário]2 = 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3

Modelo para a Variável Dependente

[V. Unitário] = ( 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3)1/2

Regressores do Modelo

Intervalo de confiança de 80,00%.

Variáveis Coeficiente D. Padrão Mínimo Máximo

Área b1 = 2,1363x107 2,2006x106 1,8195x107 2,4531x107

Local b2 = 2,4141x10-12 2,0334x10-13 2,1214x10-12 2,7069x10-12

LTA 32-0319/2017 Página 45 de 51

Correlação do Modelo

Coeficiente de correlação (r) .......... : 0,9941 Valor t calculado ........................... : 22,47 Valor t tabelado (t crítico) .............. : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %) Coeficiente de determinação (r²) ... ..: 0,9883

Coeficiente r² ajustado ...................: 0,9843

Classificação : Correlação Fortíssima

Tabela de Somatórios

1 V. Unitário Área Local

V. Unitário 2443,8176 1,7670x106 0,0375 3,4194x1017

Área 5,6409x10-5 0,0375 9,8062x10-10 5,6493x109

Local 3,1930x1014 3,4194x1017 5,6493x109 8,4772x1028

Análise da Variância

Fonte de erro Soma dos quadrados Graus de liberdade Quadrados médios F calculado

Regressão 1,0905x106 2 5,4527x105 252,5

Residual 12956,2266 6 2159,3711

Total 1,1035x106 8 1,3793x105

F Calculado: 252,5 / F Tabelado: 5,143 (para o nível de significância de 5,000 %)

Significância do modelo igual a 1,6x10-4%

Aceita-se a hipótese de existência da regressão.

Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

Correlações Parciais

V. Unitário Área Local

V. Unitário 1,0000 0,8441 0,8966

Área 0,8441 1,0000 0,5376

Local 0,8966 0,5376 1,0000

Teste t das Correlações Parciais

Valores calculados para as estatísticas t :

V. Unitário Área Local

V. Unitário 3,856 4,959

Área 3,856 1,562

Local 4,959 1,562

Valor t tabelado (t crítico) : 1,943 (para o nível de significância de 10,0 %)

Significância dos Regressores (bicaudal)

(Teste bicaudal - significância 30,00%) / Coeficiente t de Student : t(crítico) = 1,1342

Variável Coeficiente t Calculado Significância Aceito

Área b1 11,51 2,6x10-3% Sim

Local b2 14,08 8,0x10-4% Sim

Os coeficientes são importantes na formação do modelo.

Aceita-se a hipótese de ß diferente de zero. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

Significância dos Regressores (unicaudal)

(Teste unicaudal - significância 30,00%) / Coeficiente t de Student : t(crítico) = 0,5534

Variável Coeficiente t Calculado Significância

Área b1 9,708 3,4x10-3%

Local b2 11,87 1,1x10-3%

LTA 32-0319/2017 Página 46 de 51

Estatística dos Resíduos

Número de elementos .............. : 9 Graus de liberdade ................... : 8 Valor médio ............................. : -1,1564x10-17 Variância ................................ : 1439,5807 Desvio padrão .......................... : 37,9418 Desvio médio ........................... : 31,4810 Variância (não tendenciosa) ..... : 2159,3711 Desvio padrão (não tend.) ........ : 46,4690 Valor mínimo ........................... : -40,6121 Valor máximo .......................... : 77,9305 Amplitude ............................... : 118,5427 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 29,6356

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : -1,1564x10-17 Momento central de 2ª ordem : 1439,5807 Momento central de 3ª ordem : 41916,9278 Momento central de 4ª ordem : 4657,4364

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria 0,7674 0 0

Curtose -2,9977 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%

) Média

1 -40,6121 -10,9764 4 44,44 -33,0950

2 -10,9764 18,6592 2 22,22 -4,6423

3 18,6592 48,2949 2 22,22 31,8671

4 48,2949 77,9305 1 11,11 77,9305

Histograma

LTA 32-0319/2017 Página 47 de 51

Ogiva de Frequências

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Presença de Outliers

Critério de identificação de outlier : Intervalo de +/- 2,00 desvios padrões em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo. Não existem outliers.

Efeitos de cada Observação na Regressão

F tabelado : 23,70 (para o nível de significância de 0,10 %)

Nº Am. Distância de Cook(*) Hii(**

) Aceito

1 0,0647 0,1736 Sim

2 0,0395 0,1735 Sim

3 0,0146 0,1658 Sim

4 0,0425 0,1299 Sim

5 0,2384 0,1736 Sim

6 0,0163 0,1347 Sim

7 0,0446 0,1378 Sim

8 1,3213 0,9108 Sim

9 1189,1441 0,9997 Não

(*) A distância de Cook corresponde à variação máxima sofrida pelos coeficientes do modelo quando se retira o elemento da amostra. Não deve ser maior que F tabelado. (**) Hii são os elementos da diagonal da matriz de previsão. São equivalentes à distância de Mahalanobis e medem a distância da observação para o conjunto das demais observações.

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Resíduo F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

1 -40,6121 0,1911 0,1111 0,1910 0,0799

4 -40,0534 0,1944 0,2222 0,0832 0,0278

2 -31,7661 0,2471 0,3333 0,0248 0,0862

3 -19,9484 0,334 0,4444 5,2488x10-4 0,1105

8 -8,6387 0,426 0,5556 0,0181 0,1292

9 -0,6459 0,494 0,6667 0,0611 0,1722

6 24,2405 0,699 0,7778 0,0323 0,0787

7 39,4936 0,802 0,8889 0,0245 0,0865

5 77,9305 0,953 1,0000 0,0643 0,0467

LTA 32-0319/2017 Página 48 de 51

Maior diferença obtida: 0,1910 / Valor crítico: 0,3880 (para o nível de significância de 10 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 10 %,

aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma

população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 3 Número de elementos negativos . : 6 Número de sequências ................ : 3 Média da distribuição de sinais .... : 4,5 Desvio padrão .......................... : 1,500

Teste de Sequências

(desvios em torno da média) :

Limite inferior: -1,2247 / Limite superior . : -2,0412

Intervalo para a normalidade: [-1,2817 , 1,2817] (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos resíduos.

Teste de Sinais

(desvios em torno da média)

Valor z (calculado): 1,0000 / Valor z (crítico): 1,2817 (para o nível de significância de 10%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula, podendo ser afirmado que a distribuição

dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

LTA 32-0319/2017 Página 49 de 51

Reta de Normalidade

Autocorrelação

Estatística de Durbin-Watson (DW): 1,5466 / (nível de significância de 5,0%)

Autocorrelação positiva (DW < DL): DL = 0,95 Autocorrelação negativa (DW > 4-DL): 4-DL = 3,05

Intervalo para ausência de autocorrelação (DU < DW < 4-DU)

DU = 1,54 4-DU = 2,46

Pelo teste de Durbin-Watson, não existe autocorrelação. Nível de significância se enquadra em NBR 14653-2 Regressão Grau I.

A autocorrelação (ou auto-regressão) só pode ser verificada se as amostragens estiverem

ordenadas segundo um critério conhecido. Se os dados estiverem aleatoriamente dispostos, o resultado (positivo ou negativo) não pode ser considerado.

Gráfico de Auto-Correlação

Se os pontos estiverem alinhados e a amostra estiver com os dados ordenados, pode-se suspeitar da existência de auto-correlação.

LTA 32-0319/2017 Página 50 de 51

Estimativa x Amostra

Nome da Variável

Valor Mínimo

Valor Máximo

Imóvel Avaliando

Área 203,00 14.000,00 4.699,55

Local 4.414,78 66.223,36 39.733,99

Nenhuma característica do Aluguel do Terreno sob avaliação encontra-se fora do intervalo da amostra.

Formação dos Valores

Variáveis independentes: • Área = 4.699,55 • Local = 39.733,99

Valor Unitário do Aluguel do Terreno = R$ 14,30/m²/mês

O modelo utilizado foi: [V. Unitário] = ( 51,985 + 2,1363x107 /[Área]2 + 2,4142x10-12 x [Local]3)1/2

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 13,07/m²/mês / Máximo: R$ 15,42/m²/mês

O valor estimado está de acordo com os limites estabelecidos em NBR 14653-2 Regressão Grau I

Para uma Área de 4.699,55 m², teremos:

Valor do Aluguel obtido = R$ 67.188,47/mês Valor do Aluguel mínimo = R$ 61.445,42/mês Valor do Aluguel máximo = R$ 72.477,87/mês

Avaliação da Extrapolação

Extrapolação dos limites amostrais para as características do imóvel avaliando

Variável Limite

inferior Limite

superior Valor no ponto de avaliação

Variação em relação ao limite

Aprovada (*)

Área 203,00 14.000,00 4.699,55 Dentro do intervalo Aprovada

Local 4.414,78 66.223,36 39.733,99 Dentro do intervalo Aprovada

* É admitida uma variação de 100,0% além do limite amostral superior e de 100,0%

além do limite inferior para as variáveis independentes. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Extrapolação para o valor estimado nos limites amostrais

Variável Valor estimado no

limite inferior Valor estimado no

limite superior Valor estimado no ponto de avaliação

Maior variação Aprovada

(**)

Área 26,87 14,27 14,30 Dentro do intervalo Aprovada

Local 7,29 27,46 14,30 Dentro do intervalo Aprovada

** É admitida uma variação de 100,0% além dos limites amostrais para o valor estimado.

No modelo, nenhuma variável pode extrapolar o limite amostral. Nenhuma variável independente extrapolou o limite amostral.

Intervalos de Confiança

( Estabelecidos para os regressores e para o valor esperado E[Y] ) / Intervalo de confiança de 80,0 % :

Nome da variável

Limite Inferior

Limite Superior

Amplitude Total

Amplitude/média ( % )

Área 13,59 14,97 1,38 9,67

Local 14,01 14,57 0,56 3,91

E(V. Unitário) 11,38 16,71 5,33 37,91

Valor Estimado 13,07 15,42 2,35 16,48

Amplitude do intervalo de confiança : até 50,0% em torno do valor central da estimativa.

As seguintes variáveis possuem a amplitude no intervalo de confiança superior a 50,0% em torno do valor central da estimativa:Área,Local.

LTA 32-0319/2017 Página 51 de 51

Variação da Função Estimativa

Variação da variável dependente (V. Unitário) em função das variáveis independentes, tomada no ponto de estimativa.

Variável dy/dx (*) dy % (**)

Área -1,4396x10-5 -0,0047%

Local 3,9989x10-4 1,1114%

(*) derivada parcial da variável dependente em função das independentes.

(**) variação percentual da variável dependente correspondente a uma variação de 1% na variável independente.

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos efetuados, o valor

unitário locativo do terreno, em novembro de 2017, é de: R$ 14,30/m²/mês. Como todas as amostras estão em oferta, desconta-se 10% da margem de negociação:

R$ 14,30/m²/mês x 0,90 = R$ 12,87/m²/mês.

Valor Locativo do Terreno: R$ 12,87/m²/mês x 4.699,55m² ≈ R$ 60.500,00/mês

Grau de Precisão: (15,42 – 13,07)/14,30 = 16% < 30%

GRAU III

ANEXO XII – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL (CD)

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO · LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO- ... Determinação do valor de mercado para venda e locação. ... Data da vistoria: 04/11/2016