LAUDO DE AVALIAÇÃO - rioprevidencia.rj.gov.br · Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado das Unidades Hipotéticas de Lojas e Salas Comerciais

LAUDO DE AVALIAÇÃO -IMÓVEL COMERCIAL URBANO-

ENDEREÇO

Imóvel localizado na Rua São Francisco Xavier, nº 456, esquina de

Avenida Professor Manuel de Abreu, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.

CONTRATANTE

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro

RIOPREVIDÊNCIA

Laudo Técnico de Avaliação – LTA 11-0241/2015 - MAIO/2015

LTA 11-0241/2015 Página 2 de 60

FOLHA RESUMO

Nº da Solicitação: O. S. NR: 003/2015

Solicitante: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Interessado: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Proprietário: Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

Objetivo da Avaliação: Definição do Valor de Mercado para Venda e Aluguel do imóvel

Endereço do imóvel:

Logradouro: Rua São Francisco Xavier Nº: 456 Bairro: Maracanã

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.550-013

Métodos Utilizados:

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado das Unidades

Hipotéticas de Lojas e Salas Comerciais – a serem utilizados no método involutivo;

Método Involutivo: Valor do terreno;

Método de Custo: Valor da Edificação;

Método Evolutivo: Valor do terreno, valor da edificação e fator de comercialização;

Método Comparativo Direto de Dados de Mercado: Valor Locativo do Imóvel.

Valor de Mercado do Imóvel para Venda:

R$ 3.220.000,00 (Três milhões, duzentos e vinte mil reais)

Valor de Mercado do Imóvel para Aluguel:

R$ 4.864,00/mês (Quatro mil, oitocentos e sessenta e quatro reais por mês)

Classificação quanto à liquidez: Normal de mercado;

Graus de Fundamentação do Laudo: II;

Graus de Precisão do Laudo: II.

______________________________

Arymar Antônio De Andrade – Eng. Civil

CPF: 138.320.188-91 – CREA RJ-34.200/D

Rio de Janeiro, 13 de maio de 2015

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LAUDO DE AVALIAÇÃO

1. Solicitante

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

2. Interessado / Proprietário

Fundo Único de Previdência do Estado do Rio de Janeiro - RIOPREVIDÊNCIA

3. Finalidade

Alienação de Bens.

4. Objetivo

Determinação do valor de mercado para venda e locação.

5. Objeto da Avaliação

Tipo do bem: Imóvel Comercial Urbano.

Endereço: Rua São Francisco Xavier nº 456 Maracanã

Cidade: Rio de Janeiro UF: RJ CEP: 20.550-013

Área construída: 223,54m²

O imóvel comercial urbano está localizado na região da Tijuca, bairro Maracanã, composto

de terreno com loja, edificação construída em 2 pavimentos, com o térreo ao nível do

logradouro, padrão de acabamento simples e em estado de conservação sofrível.

Ocupante do imóvel: O imóvel encontra-se alugado a terceiros.

Tipo de ocupação: Comércio varejista local (marmoraria).

6. Pressupostos, Ressalvas e Fatores Limitantes.

Existem fatores limitantes do terreno, quais sejam:

Decreto 6997 de 30/09/1987: recuos de 3,00m para ambas as frentes e área “non

aedificandi” de 15,00m em média, na divisa com o Rio Joana. Entretanto, assim como incide

imposto sobre o terreno, também é permitido utilizar a área total do terreno, nos cálculos da

ATE. Só não é permitido construir na faixa de recuo do rio.

O estado de conservação geral do imóvel encontra-se em situação ruim, necessitando

reparos de simples a importantes, como pode ser observado na documentação fotográfica.

7. Identificação e Caracterização do Bem Avaliando

Data da vistoria: 30/04/2015.

7.1) Caracterização da região

7.1.1) Caracterização Física

Trata-se de região inserida na malha urbana do Município do Rio de Janeiro, Região da

Tijuca, Bairro Maracanã, infraestrutura completa, ocupação mista - comercial / residencial

uni e multifamiliar, com padrão de ocupação normal, facilidade de acesso, localizado na

esquina da Rua São Francisco Xavier com a Avenida Professor Manuel de Abreu.

A região é formada por construções de padrão construtivo elevado e possui intenso

tráfego de veículos e pedestres. O padrão de comércio observado é normal, com tipo de

comércio local e atratividade média. A pouca distância dali encontra-se o comércio central

de bairro da Vila Isabel, na Avenida Boulevard Vinte e Oito de Setembro.

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7.1.2) Serviços / Infraestrutura

A região é dotada de toda infraestrutura que normalmente serve as áreas urbanas, assim

como redes de água, rede de gás encanado, rede de energia elétrica (luz e força), rede de

telefonia fixa, sinal regular para telefonia móvel, rede de iluminação pública, redes de

escoamento de esgoto e de águas pluviais, pavimentação asfáltica com guias e sarjetas,

transporte coletivo urbano rodoviário e metroviário (Estação Maracanã – Linha 2), coleta de

lixo, entrega postal.

7.2) Caracterização do imóvel avaliado

Trata-se de imóvel de uso comercial, loja, edificada em dois pavimentos. O terreno está

ao nível do logradouro público. A loja tem área mencionada no item 5 anterior (225,00m²).

De acordo com a Certidão do Registro de Imóveis – Registro Geral da Cidade do Rio de

Janeiro, 10º Ofício do Registro de Imóveis, o imóvel está registrado no Livro 2-AM, fls.

279, Matrícula n.º 23.918.

A edificação do imóvel possui estrutura de concreto armado, padrão de acabamento simples,

idade aparente de 30 anos e encontra-se em estado de conservação que exige reparos de

simples a importantes.

O pavimento térreo é composto de loja e oficina de mármore e tem área construída de

140,00 m²; o pavimento superior tem acesso por uma escada (que fica ao lado da

loja voltada para o logradouro) e está dividido em duas partes: a da esquina tem área de

53,00m² e a outra, separada por um pequeno pátio de 11,80m de comprimento, tem área

de 32,00m².

Foi observado o acabamento do imóvel em estudo como segue:

Fachada: revestida com massa única, tinta látex e esquadrias de aço;

Pisos: ladrilhos de mármore (pontas de estoque) e piso cimentado;

Paredes: tinta látex sobre bloco à vista; Tetos: laje pré-moldada aparente;

Banheiros: parede azulejada, piso em ladrilho de mármore, aparelhos de louça branca.

8. Diagnóstico do Mercado

O município do Rio de Janeiro tem população superior a 5.000.000 habitantes. A região da

Tijuca, onde se localizam os imóveis avaliados, é uma das melhores da cidade, em se

tratando de qualidade de vida.

A exemplo do que vem ocorrendo em São Paulo, a valorização imobiliária do Rio de Janeiro

que crescia em altos percentuais nos últimos anos, agora tem crescimento inferior a inflação.

Os incentivos antes concedidos aos setores varejistas, agora não são mais concedidos,

reduzindo as vendas destes setores a níveis alarmantes. As medidas de caráter restritivo,

com aumento de impostos e redução de crédito, têm o objetivo de forçar a volta da

produção dos setores importantes da economia do país.

O imóvel avaliando possui padrão construtivo inferior ao padrão médio da região da

Tijuca. Mesmo assim, devido à sua localização e por ser de esquina, o comerciante se

interessa por ele. Por outro lado, o terreno do imóvel está subaproveitado. Atualmente o

aproveitamento é inferior a 10% do seu potencial legal e de mercado.

Considerando as condições do mercado e os atributos particulares do imóvel avaliado, este é

classificado como de LIQUIDEZ NORMAL.

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9. Metodologia empregada

Métodos empregados:

A) Unidades Hipotéticas de lojas e salas comerciais: Método Comparativo

Direto de Dados de Mercado

Os valores das unidades hipotéticas de lojas e salas comerciais foram obtidos com a

utilização do “Método Comparativo Direto de Dados de Mercado”, com tratamento

estatístico científico dos dados de mercado: utilização de regressão linear, conforme

recomenda a Norma Técnica da ABNT – NBR 14.653, partes 1 e 2.

Para o cálculo estatístico foi utilizado o programa “INFER-32”, com tratamento

estatístico por fatores.

B) Imóvel: Método Evolutivo.

Para obter o valor do imóvel foi utilizado o “Método Evolutivo”, através do seguinte proecsso:

1) Terreno – Método Involutivo: baseado na receita de vendas do aproveitamento

mais eficiente do terreno, descontadas as despesas de construção, despesas

financeiras da construção, despesas de promoção, administração e vendas e o lucro

líquido da incorporação, entendendo-se o saldo restante como o valor do terreno,

conforme recomenda a NBR 14.653, parte 2, versão de 2011.

2) Edificação: Método de Custo: Para obter o valor da edificação foi utilizado o

“Método de Custo”, baseado da reedição da edificação e posterior depreciação, der

acordo com a norma:

C = {Sinduscon + OE + OI + (OFe – OFd)}*(1+A)*(1+F)*(1+L), para

Sinduscon: CUB de abril de 2015 CSL8-N;

OE: elevadores = 0,00;

OI: instalações especiais = 0,00;

OFe: fundações especiais = 0,00;

OFd: fundação direta = contida no CUB;

A: custo da administração da obra: BDI calculado;

F: Custo Financeiro da Construção: BDI calculado;

L: lucro do incorporador: BDI calculado.

As áreas dos subsolos foram convertidas em áreas equivalentes à base de 0,50.

A depreciação da edificação foi efetuada com base no sistema de depreciação de

Ross-Heidecke, para k = f (reparos simples a importantes) e para Idade = 30 anos,

aplicados à fórmula: D = (1-k) CD

3) Fator de Comercialização: FC = VI / (VT+CB), onde

FC: fator de comercialização, para FC < 1 > FC;

VI: Valor do imóvel estimado de acordo com o mercado ≈ 5% de acréscimo.

VT: valor do terreno;

VB: valor da edificação.

Observação: O VI foi estimado de acordo com a curva de crescimento de imóveis

nos últimos 12 meses, que fica no entorno de 5%. Fonte FIPE-ZAP.

C) Valor Locativo de Loja – Método Comparativo Direto de Dados de Mercado:

O valor locativo da loja foi obtido com a utilização do “Método Comparativo Direto de

Dados de Mercado”, com tratamento estatístico por fatores dos dados coletados no

mercado imobiliário local, conforme recomenda a NBR 14653, partes 1 e 2. Foi

utilizado o software “INFER-32”.

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10. Pesquisa de Valores e Tratamento dos Dados

Período de pesquisa: de 30/04/2015 a 15/06/2015.

Tratamento dos Dados: INFER 32

A condução da pesquisa se deu da seguinte forma:

Universo da Pesquisa: foi pesquisado todo o território da região da Tijuca (como é

conhecida no mercado imobiliário);

Tipos de Imóveis: Foram pesquisados dois tipos de imóveis: lojas de frente de rua, de

preferência com áreas acima de 50m², como também superiores a 100m²; salas

comerciais de preferência em 1ª locação, com áreas variando de 20m² a 42m².

Tipos de Valores: Foram pesquisadas lojas e salas comerciais para compra e venda.

Foram pesquisadas, também, lojas para locação.

Informações sobre os dados de pesquisa: Foram mantidos os dados informativos das

características dos imóveis apresentados pelo anunciante e apenas foram retirados termos

que não acrescentam nada na caracterização da amostra.

Documentação Fotográfica: para cada amostra foi inserida uma foto da fachada da loja

ou do prédio e outro foto do interior do imóvel, loja ou sala, para propiciar uma melhor

avaliação da amostra de mercado.

Modelo Estatístico – Venda e Locação:

O valor de mercado para locação de lojas e para venda de lojas e salas comerciais foram

obtidos através de Tratamento Estatístico por fatores, com 06 (seis) elementos de salas

comerciais e 12 (doze) elementos de lojas, tanto para venda quanto para locação,

coletados e efetivamente utilizados, tanto para lojas como para salas comerciais,

atendendo os preceitos da NBR 14.653-2 de 2011, tendo sido consideradas as seguintes

variáveis:

Variável Dependente: Valor unitário em reais por metro quadrado (R$/m²);

Variáveis Independentes:

Fonte: Deságio da amostra para desconto da margem de negociação. Para venda foram

descontados 20% do valor anunciado e para locação foram descontados 10% do valor

anunciado

Área: foi utilizada a área da amostra e comparada à área do avaliando para adequação do

seu valor por diferença de área, admitindo-se dois patamares: até 30% de diferença para

mais ou para menos; acima de 30% para mais e para menos.

Local: Foi consultada a Planta Genérica de Valores da Prefeitura do Rio de Janeiro, que

disponibiliza em seu portal, sempre atualizados, os valores de VR (para imóveis

residenciais com edificação), VC (para imóveis comerciais com edificação) e V0 (para

terrenos), com a finalidade de obter o VC para utilização nos cálculos avaliatórios. Como

ocorreu uma grande distorção, levando os resultados a se mostrarem inconclusivos,

preferimos, de forma isenta e subjetiva, indexar os valores unitários das amostras

coletadas. Apenas o índice avaliando precisou ser testado até encontrar o ponto de

equilíbrio entre o valor testado e as amostras

Número de Dados de mercado utilizados:

Lojas para compra e venda: 12 elementos efetivamente utilizados;

Lojas para aluguel: 12 elementos efetivamente utilizados;

Salas Comerciais para compra e venda: 6 elementos efetivamente utilizados.

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11. Especificação da Avaliação

O presente trabalho foi desenvolvido com tratamento estatístico científico, através de

processo de regressão linear / inferência estatística, e os resultados enquadrados nos

seguintes níveis de fundamentação e precisão:

A avaliação do Valor de Mercado de Lojas de frente de rua foi efetuada por Inferência

Estatística e resultou no GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO POR FATORES

Item Descrição GRAU

III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando Lj-Sl

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados Lj Sl

3 Identificação dos dados de mercado Lj- Sl

4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores

Lj-Sl

TOTAL 11

ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – TRATAMENTO P/FATORES

GRAUS III II I

Pontos Mínimos Lj Sl

Itens Obrigatórios

X

Enquadramento

X

GRAU DE PRECISÃO - REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Lojas: (7.123,64 – 6.762,41)/6.943,13 5%

Salas Comerciais: (6.799,98 – 6.771,41)/6.785,69 1%

A avaliação do Valor de Mercado do Terreno foi efetuada pelo método involutivo e resultou no

grau II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

Ite

m Descrição

GRAU

III II I

1 Nível de detalhamento do projeto hipotético X

2 Preço de venda das unidades do projeto hipotético X

3 Estimativa dos custos de produção

X

4 Prazos X

5 Taxas X

6 Modelo

X

7 Análise setorial e diagnóstico de mercado

X

8 Cenários

X

9 Análises de sensibilidade do modelo

X

TOTAL 22

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ENQUADRAMENTO DO LAUDO PELO GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO INVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X

Itens Obrigatórios no Grau correspondente

X

Enquadramento X

A avaliação do Valor de Custo da Edificação foi efetuada pelo método de custo e resultou no

grau II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO DA QUANTIFICAÇÃO DE CUSTO DE BENFEITORIAS


III II I

1 Estimativa do custo direto – CUB - SINDUSCON

X

2 BDI - Calculado X

3 Depreciação física – Ross-Heidecke

X

TOTAL 7

ENQUADRAMENTO DO LAUDO - FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO DE CUSTO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X


X

TOTAL X

A avaliação do Valor de Mercado do Imóvel pelo Método Evolutivo, que é uma conjugação do

método involutivo (valor do terreno), Método de Custo (valor da edificação), acrescidos do

Fator de Comercialização, resultou no GRAU II em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO – MÉTODO EVOLUTIVO


III II I

1 Estimativa do valor do terreno – método involutivo

X

2 Estimativa dos custos de reedição – método de custo

X

3 Fator de Comercialização – inferido em mercado semelhante X

TOTAL 7

ENQUADRAMENTO DE FUNDAMENTAÇÃO - MÉTODO EVOLUTIVO

GRAUS III II I

Pontos Mínimos

X


X

TOTAL X

A avaliação do valor locativo de lojas foi efetuada pelo Tratamento Científico e resultou no

GRAU III em nível de precisão.

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO PARA TRATAMENTO POR FATORES - VALOR LOCATIVO


III II I

1 Caracterização do imóvel avaliando X

2 Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente utilizados X

3 Identificação dos dados de mercado X

4 Intervalo admissível para o conjunto de fatores

X

TOTAL 10

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ENQUADRAMENTO DO LAUDO - GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO - TRATAMENTO P/FATORES

GRAUS III II I

Pontos Mínimos X

Itens Obrigatórios

X

Enquadramento

X

GRAU DE PRECISÃO PARA REGRESSÃO LINEAR E TRATAMENTO POR FATORES

DESCRIÇÃO GRAUS

III II I

Amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno da

estimativa de tendência central ≤30% ≤40% ≤50%

Lojas: (44,68 – 28,89)/36,78

43%

12. Resultado da Avaliação e Data de Referência

Valor de mercado para venda (alienação):

R$ 3.220.000,00 (Três milhões, duzentos e vinte mil reais)

Valor de mercado para locação:

R$ 4.864,00/mês (Quatro mil, oitocentos e sessenta e quatro reais por mês)

Os valores expressos acima foram obtidos em concordância com a liquidez do mercado

local, na presente data, obedecendo aos atributos particulares do imóvel, suas carac-

terísticas físicas, sua localização e a oferta de imóveis assemelhados no mercado imo-

biliário.

13. Ressalvas e Fatores Limitantes

No desenvolvimento do presente trabalho não foram observadas informações comple-

mentares importantes.

14. Profissional Responsável

Nada mais tendo a acrescentar, o presente laudo é encerrado com 07 (sete) folhas

impressas, sendo a última assinada e as demais rubricadas, além de seus anexos.

Rio de Janeiro, 13 de maio de 2015.

L E M A Engenharia e Avaliações Ltda. Arymar Antônio de Andrade CREA-RJ 2009210021 – CNPJ 05.128.273/0001-30 CPF 138.320.188-91

Afonso Celso de O. Souza CREA-RJ 34.200-D

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ANEXO I – DOCUMENTAÇÃO FOTOGRÁFICA

AV. PROF. MANUEL DE ABREU – P/GRAJAÚ AV. PROF. MANUEL DE ABREU – P/MARACANÃ

R. S. FRANCISCO XAVIER –P/CENTRO R. S. FRANCISCO XAVIER – P/VILA ISABEL

VISTA GERAL DA EDIFICAÇÃO VISTA DA LOJA DA MARMORARIA

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ASPECTOS DO ESCRITÓRIO ASPECTOS DO ESCRITÓRIO

ASPECTOS DO ESCRITÓRIO ASPECTOS DA ESCADA

LAJES PADRÃO – EXCETO ESCRITÓRIO ASPECTOS DA OFICINA

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ANEXO II – DOCUMENTOS UTILIZADOS

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ANEXO III – A. R. T.

O recolhimento da ART contemplará os serviços de avaliação dos 3 (três)

imóveis da ordem de serviço O.S. NR: 003/2015 e deverá ser entregue no

último dos serviços de avaliação.

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ANEXO IV – IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS

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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE LOJAS

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LOCALIZAÇÃO DAS AMOSTRAS DE LOJAS PARA ALUGAR

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ANEXO V – AMOSTRAS PARA VENDA

AMOSTRAS DE SALAS COMERCIAIS

A m o s t r a 0 1

Tipo de Imóvel Sala Comercial

Localização Rua Visconde de Santa Isabel, 20, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

sala comercial de frente, 2 ambientes, telefone, internet, vaga na escritura, vaga

para visitantes, prédio moderno, segurança, circuito TV, sala convenções, junto à Praça Barão de Drummond

Área 32,00m²

Preço de Venda R$ 190.000,00

Valor Unitário R$ 5.937,50/m²

Condições Oferta com preço à vista

Fonte Alcides – 15/06/2015

Contato (21) 99994.4276

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

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A m o s t r a 0 2


Localização Av. 28 de Setembro, 389, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Prédio excelente, portaria com catracas, circuito TV, recepção ampla, elevadores novos, sala comercial pronta com divisórias e ar condicionado em funcionamento. Composta de: Hall, lavabo, recepção, ambulatório, consultório, sala frente, vista livre, vaga escriturada, acesso de cadeirantes, (4 vagas uso rápido 20 minutos embarque e desembarque). Documentação OK apta para financiamento.

Área 32,00M²




Fonte BRASIL BROKERS ÉTICA – AFONSO PENA – Jô Lopes – 12/06/2015

Contato (21) 2112.6999 / 99374.8409

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 3


Localização Rua Barão de São Francisco, 322, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Rua Barão de São Francisco, próximo à Praça Barão de Drummond. Sala de fundos, vista livre, clara e arejada. Piso duraflor, recepção, banheiro e sala.

Segurança 24h, estacionamento para visitantes e acesso a deficiente.

Área 30,00m²




Fonte APSA VENDAS - Ricardo – 15/06/2015

Contato (21) 2303.1857

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

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A m o s t r a 0 4


Localização Rua Mariz e Barros, 1001, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Boa localização, próximo ao Extra. Sala comercial com vaga na escritura. Prédio

com excelente apresentação, próximo do metrô!

Área 32,00m²




Fonte LINCE IMOBILIÁRIA SAENZ PENA – Sérgio Moreira – 15/06/2015

Contato (21) 2570.9444 / 99829 3394 / 98829 1877

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 5


Localização Rua Souza Franco, 259, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Próximo à 28 de Setembro, padrão comercial, sala ampla muito bem arejada, frente, toda em porcelanato, hall para recepção, banheiro, documentação perfeita, aceita financiamento, vaga na escritura.

Área 40,00m²




Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – Michael Douglas – 12/06/2015

Contato (21) 99365.2066

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 27 de 60

A m o s t r a 0 6


Localização Rua Mariz e Barros, 1001, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Rua Mariz e Barros, próximo à Rua São Francisco Xavier. Recepção, banheiro, copa, salão, unidade de frente em ótimo estado de conservação e 1 vaga de garagem. Sol da manhã e vista para o Cristo Redentor. Prédio comercial c/elevadores digitais, segurança por sistema de monitoramento CFTV, administração própria e andares de garagem coberta e descoberta

Área 31,00m²




Fonte TRADICY TAUNAI IMOBILIÁRIA LTDA – Geraldo – 15/06/2015

Contato (21) 2212.4266

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

AMOSTRAS DE LOJAS

A m o s t r a 0 1

Tipo de Imóvel Loja

Localização Rua Alberto de Siqueira, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Tijuca - próximo ao metrô Afonso Pena, loja de 120m², 2 lojas em uma, 2

vitrines. Loja de rua reformada, para diversos ramos de comércio e também para investimento. Loja, jirau de 24m², 02 banheiros um em cada piso.

Área 120,00m²

Preço de Venda R$1.600.000,00



Fonte R SOARES TIJUCA – Marcos Leite – 12/06/2015

Contato (21) 2569.9272

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 28 de 60

A m o s t r a 0 2


Localização Rua Sergipe, 7-A, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Loja de frente rua, reformada, 70 m². Ótimo investimento. Documentação 100%. Loja com 70 m², jirau, banheiro e bancada com tanque. Excelente localização, entre metrô São Cristóvão e Praça da Bandeira. Facilidade de estacionar.

Área 70,00m²




Fonte CORRETOR ANTONIO LUIZ – 11/06/2015

Contato (21) 7844-3998

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 3


Localização Rua Barão de Iguatemi, 184, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Vendo uma bombonière e um depósito de bebidas juntos, com todo o equipamento, estoque, clientela e os dois imóveis na praça da bandeira, próximo a 18 DP

Área 100,00m²




Fonte JORGE WILSON – proprietário – 12/06/2015

Contato (21) 2143.2238

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 29 de 60

A m o s t r a 0 4

Tipo de Imóvel Casa Comercial

Localização Avenida Maracanã, 603, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Imóvel na Av. Maracanã, esquina de Severino Brandão, 40, excelente para Sede, Consultório, Academia etc.. Próximo do Maracanã e da Praça Saenz Pena, com 06 salas, recepção, garagem, ar condicionado. Direto com o proprietário.

Área 105,00m²




Fonte SR. EUDO SANTOS COSTA – Proprietário – 11/06/2015

Contato (21) 98638.5859

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 5


Localização Rua Barão de Mesquita, 733, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Excelente localização, Rua Barão de Mesquita, próximo a Rua Uruguai, loja frente de rua, 70m², com jirau, em excelente estado. Composto de 2 salas, cozinha, banheiro.

Área 70,00m²




Fonte SOCIETÀ IMÓVEIS COMPRA E VENDA – Antonio – 12/06/2015

Contato (21) 3177.0066

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 30 de 60

A m o s t r a 0 6


Localização Rua Gonzaga Bastos, 20, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Tijuca, Rua Gonzaga Bastos, com frente também para a Rua Tomaz Coelho, junto quartel da PE, próximo Shopping Tijuca, excelente loja de rua, 73m², com jirau de 30m² e banheiro. Isenta de condomínio, vazia, documentação ok.

Área 73,00m²




Fonte OLIVER IMÓVEIS - Renato – 12/06/2015

Contato (21) 97959.4543

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 7


Localização Rua General Canabarro, 55, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Loja de rua próximo à Rua São Francisco Xavier, na altura do Colégio Militar,

com 173m², banheiro social, refeitório. Possui uma vaga de garagem, pé direito

alto e formato retangular. Serve para banco, mercado, hortifruti, restaurante.

Área 173,00m²

Preço de Venda R$ 1.600.000,00



Fonte SÉRGIO CASTRO – Paulo César – 12/06/2015

Contato (21) 2292.0080

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 31 de 60

A m o s t r a 0 8


Localização Rua Campos Sales, 136, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Localização inquestionável, colado ao metrô, ideal para padaria, restaurante ou similares. Já tem autorização da prefeitura. Perto das vias de acesso da região.

Área 215,00m²




Fonte MIGUEZ IMOBILIÁRIA – 12/06/2015

Contato (21) 2566.4000

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 9

Tipo de Imóvel Loja (nova)

Localização Rua Barão de Mesquita,796, Andaraí, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja na esquina das Ruas Barão de Mesquita e Rua Maxwell. São 2 Salas com 2 banheiros, não tem condomínio, 65m² de área, beira de rua. Aluguel R$ 1.500,00. Documentação em perfeita ordem.

Área 65,00m²




Fonte LINCE IMOBILIÁRIA – Michael Douglas – 12/06/2015

Contato (21) 99365.2066

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 32 de 60

A m o s t r a 1 0


Localização Rua Barão de Mesquita, 921, Grajaú, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja na esquina da Rua Ferreira Pontes. Prédio comercial de 2 pisos, com loja no térreo e demais dependências no piso superior. Área total: 169 m².

Área 169,00m²




Fonte EDNA – 12/06/2015

Contato (21) 98875.0861

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 1 1


Localização Rua José Higino, 285-A, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

O prédio fica na esquina da Rua Conde de Bonfim. A Loja fica na Rua José

Higino, junto à saída da Estação Uruguai do metrô. Não tem condomínio. A loja está fechada, vazia, em bom estado de conservação. Serve para toda atividade comercial, exceto boteco, lavanderia, escola de música ou de dança.

Área 180,00m²




Fonte JOSÉ PEREIRA – 12/06/2015

Contato (21) 99931.5049

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 33 de 60

A m o s t r a 1 2


Localização Rua Silva Pinto, 49, esquina de 28 de Setembro, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Bonita loja na 28 de Setembro, esquina com Silva Pinto, toda com vidro temperado, porta de aço automática, ar condicionado, 01 banheiro. No mezanino uma cozinha, e sala para estoque, local de bom movimento. Investidores, a loja encontra-se alugada para uma Ótica.

Área 48,00m²




Fonte ABEL IMÓVEIS – Dina – 12/06/2015

Contato (21) 97152.1604

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

ANEXO VI – TRATAMENTO DOS DADOS DE VENDA

A - VALOR DE SALAS – TRATAMENTO POR FATORES

Amostra

Nº Am. V. Unit. Fonte Local Área V. Homog.

1 5.937,50 0,80 1,35 1,06 6.797,25

2 8.437,50 0,80 0,95 1,06 6.797,25

3 5.666,67 0,80 1,42 1,05 6.759,20

4 9.687,50 0,80 0,83 1,06 6.818,45

5 6.250,00 0,80 1,28 1,06 6.784,00

6 9.838,71 0,80 0,81 1,06 6.758,01

Descrição das Variáveis

Valor a avaliar :

• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização. Valores e coeficientes de homogeneização :

• V. Unit. : Valor unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação - fonte: 0,80. • Local : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando – Index V. Unit.. • Área : Adequação do valor do imóvel por diferença de área.

LTA 11-0241/2015 Página 34 de 60

Estatísticas Básicas

Nº de elementos da amostra : 6 Nº de graus de liberdade : 5

Variável Média Desvio Padrão Coef. Variação

V. Homog. 6785,69 23,7117 0,35%

Número mínimo de amostragens : 2.

Dispersão em Torno da Média

Estatísticas Gerais

Número de elementos .............. : 6 Graus de liberdade ................... : 5 Valor médio ............................. : 6785,6933 Mediana .................................. : 6791,5877 Moda ...................................... : 6786,2153 Variância ................................ : 468,5405 Desvio padrão .......................... : 21,6457 Desvio médio ........................... : 18,6233 Variância (não tendenciosa) ..... : 562,2486 Desvio padrão (não tend.) ........ : 23,7117 Coef. de variação ..................... : 0,349% Valor mínimo ........................... : 6758,0100 Valor máximo .......................... : 6818,4500 Amplitude ............................... : 60,4400 Número de classes .................. : 3 Intervalo de classes ................. : 20,1466

Sob o aspecto do coeficiente de variação, a amostra é considerada ótima

LTA 11-0241/2015 Página 35 de 60

Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 6785,6933 Momento central de 2ª ordem : 468,5405 Momento central de 3ª ordem : -263,5360 Momento central de 4ª ordem : -43,9226

Coeficiente Amostral Normal t de Student

Assimetria -0,0259 0 0

Curtose -3,0002 0 Indefinido

Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.

Intervalos de Classes

Classe Mínimo Máximo Freq. Freq.(%) Média

1 6758,0100 6778,1566 1 16,67 6759,2000

2 6778,1566 6798,3033 3 50,00 6792,8333

3 6798,3033 6818,4500 0 0,00 6818,4500

Histograma

Ogiva de Frequências

LTA 11-0241/2015 Página 36 de 60

Amostragens eliminadas

Todas as amostragens foram utilizadas.

Amostragens a serem saneadas

Critério de saneamento :

Valor crítico da tabela de Chauvenet : Vc = 1,7200 Intervalo de +/- Vc x (desvio padrão)) em torno da média.

Nenhuma amostragem foi encontrada fora do intervalo.

Gráfico de Representação do Saneamento

Distribuição dos Desvios Normalizados

Intervalo Distribuição de

Gauss % de Amostragens no

Intervalo

-1; +1 68,3 % 50,00 %

-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %

Teste de Kolmogorov-Smirnov

Amostr. Desvio F(z) G(z) Dif. esquerda Dif. Direita

6 6758,0100 0,1215 0,1667 0,1215 0,0451

3 6759,2000 0,1319 0,3333 0,0347 0,2014

5 6784,0000 0,472 0,5000 0,1382 0,0284

1 6797,2500 0,687 0,6667 0,1870 0,0203

2 6797,2500 0,687 0,8333 0,0203 0,1463

4 6818,4500 0,916 1,0000 0,0830 0,0835

Maior diferença obtida : 0,2014 Valor crítico : 0,4100 (para o nível de significância de 20 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.

LTA 11-0241/2015 Página 37 de 60

Gráfico de Kolmogorov-Smirnov

Teste de Sequências/Sinais

Número de elementos positivos .. : 3 Número de elementos negativos . : 3 Número de sequências ................. : 4 Média da distribuição de sinais .... : 3 Desvio padrão .................................. : 1,225

Teste de Sequências (desvios em torno da média) :

Limite inferior ...: 0,4564

Limite superior . : -0,4564 Intervalo para a normalidade:

[-0,8415 , 0,8415] (para o nível de significância de 20%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese

da aleatoriedade dos sinais dos desvios.

Teste de Sinais (desvios em torno da média)

Valor z (calculado) ........... : 0,0000 Valor z (crítico) .................. : 0,8415 (para o nível de significância de 20%)

Pelo teste de sinais, aceita-se a hipótese nula,

podendo ser afirmado que a distribuição dos desvios em torno da média segue a curva normal (curva de Gauss).

LTA 11-0241/2015 Página 38 de 60

Reta de Normalidade

Formação dos Valores

Estima-se o Valor Unitário da Sala em = R$ 6.785,69/m²

Intervalo de confiança de 80,0 % para o valor estimado:

Mínimo: R$ 6.771,41/m² Máximo: R$ 6.799,98/m²

Para uma Área de 21,50 m², teremos:

Valor obtido = R$ 145.892,41 Valor mínimo = R$ 145.585,24 Valor máximo = R$ 146.199,58

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor de mercado unitário de salas comerciais, em junho de 2015, é de:

R$ 6.785,69/m²

Valor de mercado da sala: R$ 6.785,69/m² x 21,50m² ≈ R$ 146.000,00

Grau de Precisão: 6.799,98 – 6.771,41 = 28,57/6.785,69 = 0,42% < 30%

GRAU I

LTA 11-0241/2015 Página 39 de 60

B - LOJAS – TRATAMENTO POR FATORES

Amostra

Nº Am. V. Unit. Fonte Local -Vc Área V. Homog.

1 13.333,33 0,80 0,65 1,05 7.280,00

2 4.571,43 0,80 1,88 0,96 6.600,41

3 7.900,00 0,80 1,09 1,00 6.888,80

4 8.751,43 0,80 1,00 1,01 7.071,16

5 9.285,71 0,80 0,93 0,96 6.632,23

6 7.191,78 0,80 1,20 0,92 6.351,78

7 9.248,55 0,80 0,93 1,07 7.362,59

8 10.232,56 0,80 0,84 1,10 7.563,91

9 5.230,77 0,80 1,64 0,95 6.519,63

10 7.692,31 0,80 1,12 1,07 7.374,77

11 8.333,33 0,80 1,03 1,08 7.416,00

12 11.458,33 0,80 0,75 0,91 6.256,25


Valor a avaliar :

• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização.

Valores e coeficientes de homogeneização :

• V. Unit. : Valor unitário em reais por metro quadrado.

• Fonte : Deságio da amostra para desconto da margem de negociação - venda: 0,80.

• Local -Vc : Transposição da amostra para o local do imóvel avaliando – Index. V. Unit.

• Área : Adequação do valor do imóvel por diferença de área.




V. Homog. 6943,13 459,1519 6,61%



LTA 11-0241/2015 Página 40 de 60


Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11 Valor médio ............................. : 6943,1275 Mediana .................................. : 6910,0800 Moda ...................................... : 7377,1014 Variância ................................ : 1,9325x10

5

Desvio padrão .......................... : 439,6045 Desvio médio ........................... : 401,6108 Variância (não tendenciosa) ..... : 2,1082x10

5

Desvio padrão (não tend.) ........ : 459,1519 Coef. de variação ..................... : 6,613% Valor mínimo ........................... : 6256,2500 Valor máximo .......................... : 7563,9100 Amplitude ............................... : 1307,6600 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 326,9150


Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 6943,1275 Momento central de 2ª ordem : 1,9325x10

5

Momento central de 3ª ordem : -1,1479x107

Momento central de 4ª ordem : -9,5662x105


Assimetria -0,1351 0 0


Distribuição assimétrica à esquerda e platicúrtica.



1 6256,2500 6583,1650 3 25,00 6375,8866

2 6583,1650 6910,0800 3 25,00 6707,1466

3 6910,0800 7236,9950 1 8,33 7071,1600

4 7236,9950 7563,9100 4 33,33 7399,4540

Histograma

LTA 11-0241/2015 Página 41 de 60









LTA 11-0241/2015 Página 42 de 60




Intervalo

-1; +1 68,3 % 66,67 %

-1,64; +1,64 89,9 % 100,00 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



12 6256,2500 0,0673 0,0833 0,0673 0,0160

6 6351,7800 0,0989 0,1667 0,0155 0,0677

9 6519,6300 0,1782 0,2500 0,0115 0,0718

2 6600,4100 0,2277 0,3333 0,0222 0,1056

5 6632,2300 0,2492 0,4167 0,0841 0,1674

3 6888,8000 0,453 0,5000 0,0362 0,0470

4 7071,1600 0,610 0,5833 0,1098 0,0264

1 7280,0000 0,768 0,6667 0,1850 0,1017

7 7362,5900 0,820 0,7500 0,1528 0,0695

10 7374,7700 0,826 0,8333 0,0764 6,9199x10-3

11 7416,0000 0,848 0,9167 0,0151 0,0681

8 7563,9100 0,912 1,0000 4,8512x10-3

0,0881

Maior diferença obtida : 0,1850 Valor crítico : 0,2950 (para o nível de significância de 20 %)

Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.


LTA 11-0241/2015 Página 43 de 60



Teste de Sequências (desvios em torno da média) :

Limite inferior ...: 0,9083

Limite superior . : 0,3028 Intervalo para a normalidade:

[-0,8415 , 0,8415] (para o nível de significância de 20%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese

da aleatoriedade dos sinais dos desvios.





Reta de Normalidade

LTA 11-0241/2015 Página 44 de 60


Estima-se o Valor Unitário da Loja em = R$ 6.943,13/m²


Mínimo: R$ 6.762,41/m² Máximo: R$ 7.123,84/m²


Valor obtido = R$ 745.691,89 Valor mínimo = R$ 726.282,90 Valor máximo = R$ 765.100,89

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor de mercado unitário de lojas, em junho de 2015, é de: R$ 6.943,13/m²

Valor de mercado da sala comercial: R$ 6.943,13/m² x 107,40m² ≈ R$ 746.000,00

Grau de Precisão: 7.123,84 – 6.762,41 = 361,43/6.943,13 = 5,21% < 30%

GRAU I

LTA 11-0241/2015 Página 45 de 60

ANEXO VII – PESQUISA DE MERCADO DE ALUGUEL DE LOJAS A m o s t r a 0 1


Localização Rua Teixeira Soares, 131-A, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Excelente loja. Frente: 5 m, profundidade: 30 m, área: 150 m². 3 Portas de

aço e 2 entradas. Salão com Jirau, tudo com ar condicionado. Banheiro e Copa.

Área 150,00m²

Preço de Aluguel R$ 6.000,00/mês

Valor Unitário R$ 40,00/m²/mês


Fonte RECREIO OFFICE – Samara em 10/06/2015

Contato (21) 97271-8080

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 2


Localização Rua Teodoro da Silva, 335, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Rua Teodoro da Silva, próximo à Rua Visconde de Abaeté, frente ao ponto de ônibus onde param diversas linhas. Movimento intenso de veículos o dia todo e grande fluxo de pessoas. Salão, banheiros, copa e escritórios.

Área 100,00m²




Fonte MARCELO GREIF – Cristina em 10/06/2015

Contato (21) 7830-6519

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 46 de 60

A m o s t r a 0 3


Localização Rua Duque de Caxias, 68-A, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Rua Duque de Caxias, esquina com Rua Torres Homem. Loja de frente de rua, com jirau, 2 banheiros e cozinha.

Área 100,00m²




Fonte IMOBILIÁRIA F & F – Juliene em 10/06/2015

Contato (21) 2575-0880

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 4


Localização Rua Barão de Mesquita, 940, Grajaú, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja de frente de rua, junto ao Largo do Verdun, com 5 m de frente, duas portas de ferro e área para vitrine, 24 m de profundidade, reta, pé direito alto, com instalações sanitárias, área reservada e de circulação.

Área 120,00m²




Fonte SR. DINIZ – Proprietário – 12/06/2015

Contato (21) 98164.5980

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 47 de 60

A m o s t r a 0 5


Localização Rua Moraes e Silva, 176, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

prédio comercial composto de loja no primeiro andar e sala no segundo andar, 4 banheiros, 2 cozinhas, área, 2 vagas na garagem e jardim. totalmente reformado e excelente localização na Tijuca (esquina com a Rua São Francisco Xavier).

Área 250,00m²



Condições Alugado recentemente

Fonte LISSA GOMES – 10/06/2015

Contato (21) 99532.7499

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 6


Localização Rua Silva Pinto, 31, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Loja tipo galpão na Rua Silva Pinto, próximo da Av. 28 de Setembro, pé direito alto, funciona uma serralheria podendo ser outro tipo de comércio. Local de bom movimento, 2 mezaninos, sendo 01 no início e outro no fundo da loja.

Área 180,00m²




Fonte DINA – 10/06/2015

Contato (21) 3248.7455

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 48 de 60

A m o s t r a 0 7


Localização Praça da Bandeira, 305, Praça da Bandeira, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja de revenda de automóveis, de frente para a praça, portão elétrico, dois banheiros, dois escritórios

Área 200,00m²




Fonte ADERITO PEREIRA FERREIRA – 10/06/2015

Contato (21) 7877.6409

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 0 8


Localização Rua Luiz Gama, 5, Maracanã, Rio de Janeiro, RJ

Descrição

Loja com dois pavimentos, 140 m² úteis, beira de calçada. Próximo a

Universidade, Maracanã. Polo comercial. Cozinha industrial, Bar, demais dependências.

Área 120,00m²




Fonte NOVOS CARIOCAS IMÓVEIS – 11/06/2015

Contato (21) 96900.9585

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

LTA 11-0241/2015 Página 49 de 60

A m o s t r a 0 9


Localização Av. 28 de Setembro, ao lado do 413, Vila Isabel, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Grande Loja, nova, 1º locação, 130 m² úteis c/ 4,50 m de fachada por 29 m de profundidade, com pé direito de 6 metros. Tudo novo, sem condomínio ou luvas.

Área 130,00m²





Contato (21) 96900.9585

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 1 0


Localização Rua Carmela Dutra, 5, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Alugo ótima loja com aprox. 100 m² . Localização privilegiada, Rua Carmela Dutra próximo a Rua Conde de Bonfim. serve para pet shop, clinicas , bazar, alimentos, fitness e etc.

Área 100,00m²




Fonte MARCO MOUTINHO – 11/06/2015

Contato (21) 98875.0861

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

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A m o s t r a 1 1


Localização Rua Barão de Mesquita, 560, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Loja com 100 m² úteis de salão, escritório no mezanino e 100 m², na área externa ao ar livre gradeada. Loja de beira de calçada, sol nascente, na parte mais movimentada da Rua Barão de Mesquita, próxima à Uruguai

Área 100,00m²



Condições Alugado recentemente


Contato (21) 96900.9585

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

A m o s t r a 1 2


Localização Rua Antonio Basílio, 95, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ

Descrição Na esquina da Rua Pinto de Figueiredo e colado a Saenz Pena, loja duplex, ótimo estado, 3 salas, 3 banheiros, ar condicionado split, sem luvas, sem Corretor, direto proprietário

Área 240,00m²




Fonte CARRAZZONI – 11/06/2015

Contato (21) 97145.1968

Pesquisador Arymar

Data Junho de 2015

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ANEXO VIII – TRATAMENTO DOS DADOS DE ALUGUEL

Amostra

Nº Am. V. Unit. Fonte Local Padrão Área V. Homog.

1 40,00 0,90 0,75 0,85 0,95 21,80

2 30,00 0,90 1,00 0,85 0,90 20,65

3 20,00 0,90 1,50 0,85 0,90 20,65

4 54,17 0,90 0,56 0,85 0,93 21,58

5 32,00 1,00 0,94 0,77 1,03 23,86

6 47,22 0,90 0,64 0,85 0,95 21,96

7 22,50 0,90 1,30 0,85 0,97 21,70

8 37,50 0,90 0,79 0,85 0,93 21,08

9 61,54 0,90 0,48 0,85 0,93 21,02

10 69,00 0,90 0,43 0,85 0,90 20,43

11 60,00 1,00 0,50 0,85 0,90 22,95

12 50,00 0,90 0,60 0,85 1,02 23,41


Valor a avaliar :

• V. Homog.: Produto do valor unitário pelos fatores de homogeneização. Valores e coeficientes de homogeneização :

• V. Unit. : Valor Unitário em reais por metro quadrado. • Fonte : Adequação do valor da amostra para desconto da margem de negociação. • Local : Transposição da amostra para o local do avaliando – índex. V.Unitário. • Padrão : Adequação do valor das amostras por padrão construtivo. • Área : Adequação do valor da amostra por diferença de área.




V. Homog. 21,76 1,1228 5,16%


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Número de elementos .............. : 12 Graus de liberdade ................... : 11 Valor médio ............................. : 21,7575 Mediana .................................. : 21,5018 Moda ...................................... : 21,1445 Variância ................................ : 1,1557 Desvio padrão .......................... : 1,0750 Desvio médio ........................... : 0,8654 Variância (não tendenciosa) ..... : 1,2608 Desvio padrão (não tend.) ........ : 1,1228 Coef. de variação ..................... : 5,161% Valor mínimo ........................... : 20,4300 Valor máximo .......................... : 23,8600 Amplitude ............................... : 3,4300 Número de classes .................. : 4 Intervalo de classes ................. : 0,8575


Momentos Centrais

Momento central de 1ª ordem : 21,7575 Momento central de 2ª ordem : 1,1557 Momento central de 3ª ordem : 0,8113 Momento central de 4ª ordem : 0,0676


Assimetria 0,6530 0 0


Distribuição assimétrica à direita e platicúrtica.

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1 20,4300 21,2875 5 41,67 20,7659

2 21,2875 22,1450 4 33,33 21,7600

3 22,1450 23,0025 1 8,33 22,9500

4 23,0025 23,8600 1 8,33 23,6349

Histograma


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Intervalo

-1; +1 68,3 % 66,67 %

-1,64; +1,64 89,9 % 91,67 %

-1,96; +1,96 95,0 % 100,00 %



10 20,4300 0,1186 0,0833 0,1185 0,0352

3 20,6500 0,1620 0,1667 0,0786 4,6764x10-3

2 20,6500 0,1620 0,2500 4,6764x10-3

0,0880

9 21,0200 0,2557 0,3333 5,6551x10-3

0,0776

8 21,0800 0,273 0,4167 0,0602 0,1435

4 21,5800 0,437 0,5000 0,0205 0,0628

7 21,7000 0,480 0,5833 0,0204 0,1037

1 21,8000 0,515 0,6667 0,0682 0,1515

6 21,9600 0,572 0,7500 0,0951 0,1784

11 22,9500 0,856 0,8333 0,1058 0,0225

12 23,4100 0,929 0,9167 0,0961 0,0127

5 23,8600 0,969 1,0000 0,0527 0,0305

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Maior diferença obtida : 0,1784 Valor crítico : 0,2950 (para o nível de significância de 20 %) Segundo o teste de Kolmogorov-Smirnov, a um nível de significância de 20 %, aceita-se a hipótese alternativa de que há normalidade. Observação: O teste de Kolmogorov-Smirnov tem valor aproximado quando é realizado sobre uma população cuja distribuição é desconhecida, como é o caso das avaliações pelo método comparativo.




Teste de Sequências (desvios em torno da média):

Limite inferior ...: -0,8328 Limite superior . : -1,4574

Intervalo para a normalidade: [-0,8415 , 0,8415] (para o nível

de significância de 20%)

Pelo teste de sequências, aceita-se a hipótese da aleatoriedade dos sinais dos desvios.





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Reta de Normalidade


Estima-se o Valor Unitário de Locação da Loja em = R$ 21,76/m²/mês


Mínimo: R$ 21,32/m²/mês Máximo: R$ 22,20/m²/mês


Valor obtido = R$ 4.863,67/mês Valor mínimo = R$ 4.764,88/mês Valor máximo = R$ 4.962,46/mês

De acordo com a metodologia estabelecida e com os cálculos acima efetuados, o valor locativo unitário de lojas de frente de rua, em junho de 2015, é de:

R$ 21,76/m²/mês

Valor locativo da sala: R$ 21,76/m²/mês x 223,54m² ≈ R$ 4.864,00

Grau de Precisão: 22,20 – 21,32 = 0,88/21,76 = 4,04% < 30%

GRAU III

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ANEXO IX - TERRENO – EDIFICAÇÃO – F. COMERC. - IMÓVEL

PREMISSAS

As posturas municipais que traduzem o aproveitamento mais eficiente do terreno estão contidas no Decreto 6.997/1987 e basicamente são as seguintes:

Uso adequado: comercial; Uso permitido: residencial uni e multifamiliar;

Altura máxima acima do nível do meio-fio: 31,00m; Número de pavimentos: 9; Pavimento garagem no subsolo não é computado no gabarito;

Afastamento: 5,00m para ambos os logradouros; Vagas de garagem: 1 vaga para cada 30m³ de área útil.

MONTAGEM DO MÉTODO INVOLUTIVO

De acordo com o projeto aprovado do empreendimento as áreas e unidades

calculadas e previstas são:

ÁREAS

Área do Terreno 676,90

ATE = 4 x 676,90 2.707,60

Área da Projeção da Edificação 252,70

ATE corrigida = 252,70 x 9 pav 2.274,30

Vg. de Garagem - 3 Ss: 1.260,00

Área equivalente dos Subsolos 630,00

Área construída total 2.904,30

Área privativa: 2.274,30 x 0,85 1.933,16

Lojas: 214,80 ÷ 107,40 2,00

Salas: 1.720,00 ÷ 21,50 80,00

O custo da construção foi extraído do CUB Rio mais recente – 04/2015, modelo CSL-8A, acrescido de fundações especiais, impostos, taxas e emolumentos, projeto arquitetônico, cálculo estrutural, instalações especiais e BDI (Benefício e Despesas Indiretas).

Construção Comercial Padrão Alto - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$

Construção tipo CSL8-N - Comercial Alto 2.494,00 1.278,26 3.187.980,44

Fundações Especiais: 10% CSL8-N 0,10 3.187.980,44 318.798,04

Elevadores - 2 um - 12 passageiros - 12 paradas - 8% 0,08 3.187.980,44 255.038,44

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL-16 0,05 3.187.980,44 159.399,02

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL-16 0,05 3.187.980,44 159.399,02

Benefício e Despesas Indiretas 0,25 3.921.215,94 980.303,99

TOTAL 5.060.918,95

2.494,00 5.060.918,95 2.029,24

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DEMONSTRATIVO DO CÁLCULO DO BDI

(Benefício e Despesas Indiretas)

1 – Despesas Indiretas – DI 2,83

1.1 - Administração Central

1.1.1 – Pessoal 2,405

1.1.2 - Gastos Gerais 0,424

1.2.6 - Despesas Financeiras 0,226

2 – Despesas Legais – DL 7,93

2.1 - PIS - Programa de Integração Social 0,65

2.2 - FINSOCIAL (Financiamento da Seguridade Social) 1,08

2.3 - ISS (imposto sobre serviço) 2

2.4 – COFINS 3

2.5 - IR (lucro real) 1,2

3 - Lucro Bruto 10,00

4 - Soma dos Itens para o Cálculo do BDI 20,76

Cálculo: BDI = {1+(DI/100) ÷ 1- [(DL+LB) / 100]} – 1 x 100 = 25,294%

CÁLCULO DAS DESPESAS FINANCEIRAS DA CONSTRUÇÃO

CÁLCULO DE DESPESA FINANCEIRA

A - Captação de Recursos - Vd unidades

1 - Receita Total de Vendas 1,00 13.172.000,00 13.172.000,00

2 - Receita Admitida p/fins de Cálculo 13.172.000,00 0,80 10.537.600,00

3 - Financ. Taxa Selic: 13,15% a a; 18 meses 0,0000 0,0000 0,0110

4 - Valor da Captação Mensal 10.537.600,00 0,0110 115.913,60

5 - Valor da Captação em 18 meses 115.913,60 18,00 2.086.444,80

B - Custo Financiável da Construção 5.893.521,73 0,90 5.304.169,56

C - Custo de Comercialização 10.537.600,00 0,07 737.632,00

D - Valor Residual

1 - Valor a ser Financiado 5.304.169,56 737.632,00 6.041.801,56

2 - Valor Residual a ser Financiado 6.041.801,56 2.086.444,80 3.955.356,76

E - Relação: V Residual / C Total Construção 3.955.356,76 6.041.801,56 0,6547

0,6547 0,2169 0,1420

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CÁLCULO DO MÉTODO INVOLUTIVO

CÁLCULO INVOLUTIVO

Salas Comerciais 80,00 146.000,00 11.680.000,00

Lojas 2,00 746.000,00 1.492.000,00

Total da Receita 13.172.000,00

Despesas

Construção 2.904,30 2.029,24 5.893.521,73

Despesas Financeiras da Construção 5.893.521,73 0,1420 836.880,09

Despesas de Comercialização 13.172.000,00 0,07 922.040,00

7.652.441,82

Lucro Bruto: Receita - Despesas 13.172.000,00 7.652.441,82 5.519.558,18

Lucro Líquido 13.172.000,00 0,20 2.634.400,00

Valor do Terreno: L. Bruto - L. Líquido 5.519.558,18 2.634.400,00 2.885.158,18

Valor Unitário da Área Total 2.885.158,18 676,90 4.262,31

O valor de mercado do terreno foi acima calculado, em maio de 2015, em:

676,90m² x R$ 4.262,31/m² ≈ R$ 2.885.000,00

ESTUDO DE VALOR DA EDIFICAÇÃO

O custo da construção calculado para o cálculo involutivo a valor de novo, com base no custo unitário do SINDUSCON – CUB RJ 04/2015

Construção Comercial Padrão Normal - CSL8-N

ITEM Área V. Unit. R$/m² V. Total R$

Construção tipo - Comercial Normal - CSL8-N 225,00 1.278,26 287.608,50

Impostos, taxas e emolumentos cartoriais - 5% CSL8-N 0,05 287.608,50 14.380,43

Projetos arquit., estrut., instal., especiais - 5% CSL8-N 0,05 287.608,50 14.380,43

Benefício e Despesas Indiretas 0,25 316.369,35 79.092,34

TOTAL 395.461,69

225,00 395.461,69 1.757,61

Valor de Novo da Edificação: 223,54m² x R$ 1.757,61 ≈ R$ 393.000,00;

Depreciação – Ross-Heidecke:

Idade: 30 anos; k = f ; f (30 anos) = 0,538. D = (1 – k) CD = 0,462 x 393.000,00 ≈ R$ 181.000,00

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FATOR DE COMERCIALIZAÇÃO

FC = VI / (VT + VB) = 3.220.000,00 / (2.885.000,00 + 181.000,00) ≈ 1,05

DETERMINAÇÃO DO VALOR DE MERCADO DO IMÓVEL

Foi obtido o valor do terreno pelo método involutivo, através de anteprojeto efetuado com base no aproveitamento mais eficiente; foi obtido o valor da edificação do

imóvel; foi estimado o Fator de Comercialização do imóvel da Rua São Francisco Xavier, nº 456, na esquina da Av. Prof. Manuel de Abreu, Tijuca, Rio de Janeiro, RJ.

Portanto, o valor de mercado do imóvel, em maio de 2015, é de:

Terreno: 676,90m² x R$ 4.262,31/m² ≈ R$ 2.885.000,00

Edificação: D = (1 – k) CD = 0,462 x 393.000,00 ≈ R$ 181.000,00

Imóvel: (R$ 2.885.000,00 + R$ 181.000,00) x 1,05 ≈ R$ 3.220.000,00

ANEXO X – AVALIAÇÃO EM MEIO DIGITAL

Documents

LAUDO DE AVALIAÇÃO - rioprevidencia.rj.gov.br · Método Comparativo Direto de Dados de Mercado – Valor de Mercado das Unidades Hipotéticas de Lojas e Salas Comerciais