Lei do Inquilinato noções Lei do Inquilinato noções geraisgerais

O contrato de locação pode ser O contrato de locação pode ser explicado como um negócio jurídico explicado como um negócio jurídico pelo qual uma pessoa (denominada pelo qual uma pessoa (denominada locador, arrendador ou senhorio) se locador, arrendador ou senhorio) se obriga a ceder à outra (denominada obriga a ceder à outra (denominada locatário, arrendatário ou inquilino) a locatário, arrendatário ou inquilino) a utilização de um bem, seja ele móvel utilização de um bem, seja ele móvel ou imóvel, por um determinado tempo, ou imóvel, por um determinado tempo, mediante pagamento de um preço. mediante pagamento de um preço.

O contrato de locação, dentro das O contrato de locação, dentro das normas de Direito atuais, abrange a normas de Direito atuais, abrange a locação de bens móveis, locação de locação de bens móveis, locação de imóveis rurais (prédios rústicos, ou imóveis rurais (prédios rústicos, ou seja, aqueles imóveis destinados à seja, aqueles imóveis destinados à lavoura em qualquer de suas lavoura em qualquer de suas modalidades, ainda que esteja modalidades, ainda que esteja dentro ou fora das povoações) e dentro ou fora das povoações) e imóveis urbanos.imóveis urbanos.

Dependendo do objeto do contrato de Dependendo do objeto do contrato de locação, a lei que irá disciplinar a locação, a lei que irá disciplinar a relação pode se alterar, e assim será relação pode se alterar, e assim será aplicado:- aplicado:-

Para bens móveis: Código Civil de 2002;Para bens móveis: Código Civil de 2002; - Para imóveis rurais: Decreto 59.566/66 - Para imóveis rurais: Decreto 59.566/66

e Estatuto da Terra;e Estatuto da Terra; - Para imóveis urbanos: Lei nº 8.245/91;- Para imóveis urbanos: Lei nº 8.245/91;

Contrato de Locação

Bens Imóveis UrbanosBens Imóveis Rurais Bens Móveis

Lei 8.245/91(Lei do Inquilinato)

Decreto 59.566/66e

Estatuto da TerraCódigo Civil

Observação: A doutrina ainda fala Observação: A doutrina ainda fala sobre a locação de serviços, que é sobre a locação de serviços, que é modalidade de locação em que uma modalidade de locação em que uma pessoa contrata a prestação de pessoa contrata a prestação de serviços à outra mediante serviços à outra mediante remuneração estipulada remuneração estipulada contratualmente. contratualmente.

Esse tipo de locação está disciplinada Esse tipo de locação está disciplinada nos arts. 594 a 609 do Código Civil nos arts. 594 a 609 do Código Civil

CaracterísticasCaracterísticasContrato de Locação

TipicidadeLDI, C.C; E.T

Pré-estimado

Bilateral

Consensual

Contrato Puro

Contrato de execução futura

Contrato não solene

Contrato não solene

Elementos do contratoElementos do contrato Para que um contrato de locação seja Para que um contrato de locação seja

constituído é necessária a junção de constituído é necessária a junção de determinados elementos, tais como o objeto determinados elementos, tais como o objeto (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo (bem móvel ou imóvel), o consenso (acordo entre as partes), além do preço. Uma vez entre as partes), além do preço. Uma vez reunidos esses elementos, estará formado o reunidos esses elementos, estará formado o contrato de locação.contrato de locação.

O bem, objeto da locação deve ser coisa O bem, objeto da locação deve ser coisa infungível, ou seja, um bem particularizado, infungível, ou seja, um bem particularizado, que não pode ser substituído por outro da que não pode ser substituído por outro da mesma espécie, quantidade e qualidade.mesma espécie, quantidade e qualidade.

O preço, por sua vez, é a remuneração paga O preço, por sua vez, é a remuneração paga utilização da coisa, e se denomina aluguel ou utilização da coisa, e se denomina aluguel ou renda. Não necessariamente essa remuneração renda. Não necessariamente essa remuneração será prestada em dinheiro, podendo ser será prestada em dinheiro, podendo ser convencionado o pagamento em outra espécie.convencionado o pagamento em outra espécie.

O pagamento do aluguel é feito O pagamento do aluguel é feito periodicamente, podendo ser todo mês, ou até periodicamente, podendo ser todo mês, ou até em intervalos maiores, conforme o contrato em intervalos maiores, conforme o contrato firmado entre as partes. Se as partes nada firmado entre as partes. Se as partes nada estipularem sobre esse assunto, serão estipularem sobre esse assunto, serão aplicados os usos e costumes locais, que no aplicados os usos e costumes locais, que no Brasil é o pagamento mensal.Brasil é o pagamento mensal.

No contrato, as partes podem No contrato, as partes podem convencionar que o preço do aluguel seja convencionar que o preço do aluguel seja reajustado em função de um determinado reajustado em função de um determinado índice, livremente eleito pelas partes. índice, livremente eleito pelas partes.

Contudo, é expressamente proibida a Contudo, é expressamente proibida a vinculação do aluguel ao salário mínimo, vinculação do aluguel ao salário mínimo, moedas estrangeiras ou metais preciosos, moedas estrangeiras ou metais preciosos, conforme se depreende do art. 17 da Lei conforme se depreende do art. 17 da Lei nº 8.245/91: nº 8.245/91:

No que diz respeito ao tempo de No que diz respeito ao tempo de duração, diz-se que as partes podem duração, diz-se que as partes podem convencionar que seja determinado convencionar que seja determinado ou indeterminado, ou até mesmo ou indeterminado, ou até mesmo vitalício (por toda a vida das partes) vitalício (por toda a vida das partes) mas nunca poderá ser perpétuo, ou mas nunca poderá ser perpétuo, ou seja, eterno.seja, eterno.

Obrigações do locadorObrigações do locador O locador, no curso do contrato de locação, tem O locador, no curso do contrato de locação, tem

como obrigação principal entregar a coisa ao como obrigação principal entregar a coisa ao locatário, em perfeito estado ao uso para o qual locatário, em perfeito estado ao uso para o qual se destina, além dos acessórios que revestem a se destina, além dos acessórios que revestem a coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que coisa. Essa obrigação irá prevalecer desde que as partes não tenham acordado de forma as partes não tenham acordado de forma diferente.diferente.

Além de entregar a coisa, o locador tem a Além de entregar a coisa, o locador tem a obrigação de conservá-la. Dessa forma é obrigação de conservá-la. Dessa forma é responsável pelos gastos decorrentes de obras responsável pelos gastos decorrentes de obras de conservação. Da mesma forma, essa de conservação. Da mesma forma, essa obrigação pode ser convencionada de forma obrigação pode ser convencionada de forma diversa no contrato. diversa no contrato.

Importante diferenciar aqui o que seriam Importante diferenciar aqui o que seriam obras de conservação e meras reparações obras de conservação e meras reparações locativas, pois em cada uma delas a locativas, pois em cada uma delas a responsabilidade pela reparação será ora responsabilidade pela reparação será ora do locador, ora do locatário.do locador, ora do locatário.

Obras de conservação são medidas Obras de conservação são medidas sérias, tomadas para que a coisa em si sérias, tomadas para que a coisa em si não se perca ou deteriore. Já as não se perca ou deteriore. Já as reparações locaticias servem para reparações locaticias servem para corrigir os pequenos estragos corrigir os pequenos estragos decorrentes do uso freqüente.decorrentes do uso freqüente.

Dessa forma, o responsável pelas obras de Dessa forma, o responsável pelas obras de conservação será o locador, e pelas reparações conservação será o locador, e pelas reparações locatícias será o locatário, desde que o locatícias será o locatário, desde que o contrato não disponha de forma diferente.contrato não disponha de forma diferente.

O não cumprimento do dever de conservação O não cumprimento do dever de conservação pode ensejar a resolução (extinção) do pode ensejar a resolução (extinção) do contrato. Se o locatário fizer por sua conta contrato. Se o locatário fizer por sua conta obras de conservação, tem direito de ser obras de conservação, tem direito de ser restituído. Outra conseqüência é que, havendo restituído. Outra conseqüência é que, havendo deterioração na coisa, o locatário pode exigir a deterioração na coisa, o locatário pode exigir a redução no preço do aluguel ou mesmo a redução no preço do aluguel ou mesmo a extinção do contrato extinção do contrato

As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou As benfeitorias podem ser necessárias, úteis ou voluptuárias:voluptuárias:

benfeitorias necessárias (locatário), terá benfeitorias necessárias (locatário), terá direito à receber o valor equivalente, direito de direito à receber o valor equivalente, direito de retenção.retenção.

benfeitorias úteis, restituídas ao locatário, benfeitorias úteis, restituídas ao locatário, desde que devidamente autorizada pelo desde que devidamente autorizada pelo locador, reter o bem até que seja reembolsado.locador, reter o bem até que seja reembolsado.

benfeitorias voluptuárias, reembolso se a obra benfeitorias voluptuárias, reembolso se a obra tiver sido devidamente autorizada. sem tiver sido devidamente autorizada. sem retençãoretenção

Outro aspecto importante diz respeito à Outro aspecto importante diz respeito à obrigação do locador de garantir ao obrigação do locador de garantir ao locatário a posse mansa e pacífica do bem locatário a posse mansa e pacífica do bem durante a vigência do contrato de durante a vigência do contrato de locação.locação.

Essa garantia abrangerá terceiros, Essa garantia abrangerá terceiros, inclusive vizinhos que possam causar inclusive vizinhos que possam causar algum tipo de perturbação ou incômodo, algum tipo de perturbação ou incômodo, e nesse caso o locador deverá tomar e nesse caso o locador deverá tomar inclusive medidas judiciais para evitar o inclusive medidas judiciais para evitar o infortúnio.infortúnio.

O locador deve garantir o locatário contra O locador deve garantir o locatário contra a existência de vícios redibitórios, ou seja, a existência de vícios redibitórios, ou seja, defeitos pré-existentes na coisa, que defeitos pré-existentes na coisa, que posteriormente se manifestam fazendo posteriormente se manifestam fazendo com que a coisa se torne imprópria para o com que a coisa se torne imprópria para o uso ou reduza seu valor.uso ou reduza seu valor.

Importante mencionar que ainda que o Importante mencionar que ainda que o locador não soubesse da existência desses locador não soubesse da existência desses vícios, responderá por eles perante o vícios, responderá por eles perante o locatário. locatário.

O locador deverá garantir o locatário, O locador deverá garantir o locatário, ainda, contra os efeitos da evicção, ainda, contra os efeitos da evicção, entendida como a perda total ou parcial entendida como a perda total ou parcial da coisa pelo adquirente em função de da coisa pelo adquirente em função de ação judicial promovida pelo real ação judicial promovida pelo real possuidor ou proprietário.possuidor ou proprietário.

As conseqüências jurídicas da evicção As conseqüências jurídicas da evicção perante o contrato de locação são a perante o contrato de locação são a resolução (extinção) do contrato e resolução (extinção) do contrato e indenização ao locatário pelos prejuízos indenização ao locatário pelos prejuízos sofridos.sofridos.

Obrigações do locatárioObrigações do locatário O locatário tem como obrigações O locatário tem como obrigações

principais: pagar o aluguel estipulado no principais: pagar o aluguel estipulado no contrato de locação; cuidar da coisa como contrato de locação; cuidar da coisa como se fosse o próprio dono, conservando-a da se fosse o próprio dono, conservando-a da maneira como recebeu.maneira como recebeu.

O locatário também deve avisar ao locador O locatário também deve avisar ao locador sobre eventuais incômodos sofridos em sobre eventuais incômodos sofridos em sua posse por terceiros, de maneira com sua posse por terceiros, de maneira com que o locador tenha ciência da situação e que o locador tenha ciência da situação e possa tomar as medidas cabíveis.possa tomar as medidas cabíveis.

Além disso o locatário deve utilizar a Além disso o locatário deve utilizar a coisa para o fim que se destina, pois coisa para o fim que se destina, pois se essa destinação for desviada, o se essa destinação for desviada, o locador tem direito de rescindir o locador tem direito de rescindir o contratocontrato

Importante destacar que o locatário é Importante destacar que o locatário é parte legítima para defender sua parte legítima para defender sua posse perante terceiros e perante o posse perante terceiros e perante o próprio locador.próprio locador.

Formas de extinção do Formas de extinção do contrato de locaçãocontrato de locação

São várias as causas que ocasionam o São várias as causas que ocasionam o fim do contrato de locação.fim do contrato de locação.

A mais comum dessas causas é o fim A mais comum dessas causas é o fim do prazo, ou seja, as partes ao do prazo, ou seja, as partes ao estipularem as cláusulas contratuais estipularem as cláusulas contratuais estabelecem um tempo certo de estabelecem um tempo certo de vigência para a duração do contrato; vigência para a duração do contrato; assim, quando o prazo previsto chega assim, quando o prazo previsto chega ao fim, tem-se por extinto o contrato.ao fim, tem-se por extinto o contrato.

Contudo, se findo esse prazo e o locatário Contudo, se findo esse prazo e o locatário permanecer na posse da coisa, sem que esse permanecer na posse da coisa, sem que esse fato seja contestado pelo locador, considera-fato seja contestado pelo locador, considera-se que o contrato foi automaticamente se que o contrato foi automaticamente prorrogado por prazo indeterminado.prorrogado por prazo indeterminado.

Outra causa de extinção do contrato seria o Outra causa de extinção do contrato seria o implemento de condição resolutiva, ou seja, implemento de condição resolutiva, ou seja, a ocorrência de um evento futuro e incerto, a ocorrência de um evento futuro e incerto, que a partir do momento em que ocorre, que a partir do momento em que ocorre, considera-se extinto o contrato.considera-se extinto o contrato.

A alienação (venda) do objeto do contrato A alienação (venda) do objeto do contrato de locação também pode ser considerada de locação também pode ser considerada causa de extinção do contrato, pois uma causa de extinção do contrato, pois uma vez que tenha sido vendido o bem, o novo vez que tenha sido vendido o bem, o novo proprietário poderá retomar a coisa que se proprietário poderá retomar a coisa que se encontra na posse do locatário. importante encontra na posse do locatário. importante que o contrato tenha cláusula ressalvando que o contrato tenha cláusula ressalvando o direito do locatário de ter seu contrato o direito do locatário de ter seu contrato durante o prazo normal de vigência em durante o prazo normal de vigência em caso de alienação.(deve ser registrado)caso de alienação.(deve ser registrado)

Em muitos contratos, a morte de uma Em muitos contratos, a morte de uma das partes contratantes gera a extinção das partes contratantes gera a extinção do contrato; contudo nos contratos de do contrato; contudo nos contratos de locação, a morte do locatário não enseja locação, a morte do locatário não enseja a extinção do contrato.a extinção do contrato.

Esse fato se justifica pelo caráter Esse fato se justifica pelo caráter impessoal do contrato, e assim sendo, o impessoal do contrato, e assim sendo, o contrato continua a ter vigência para os contrato continua a ter vigência para os sucessores do locatário falecido sucessores do locatário falecido