LGI AVALIAÇÕES E SERVIÇOS 12793 · 2020. 4. 20. · Fator andar Fator extra Fator extra1 Valor da avaliação R$ Fração ideal Fator de Liquidez Valor de Liquidez Apartamento

18/10/2019

Nº: 311

Bairro: UF: CE

II

-Terreno/Terra Nua#DIV/0!

-Construções e Benfeitorias Averbadas-24,76%

-Construções e Benfeitorias Não - Averbadas#DIV/0!

-24,76%

Data avaliação: Validade do laudo:

ART nº:

Telefone: (85) 99984-0981 Email [email protected]

Nome Avaliador: LUIZ GUILHERME D SAMPAIO CREA Resp.: 3124/D/PA

Prazo de comercialização Liquidação Forçada: 24 meses

18/10/2019

Data da vistoria: 09/10/2019

1 ano

Assinatura Avaliador

Valores Totais: SOMENTE Terreno/Terra nua + Construções Averbadas

Valor de Mercado: 424.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 319.000,00R$ % Desc:

Valor de Mercado: -R$ Valor de Liq. Forçada: -R$ % Desc:

Valor de Mercado: 424.000,00R$ Valor de Liq. Forçada: 319.000,00R$ % Desc:

O imóvel avaliando, apartamento nº 1602 do Condomínio Montblanc, possui área

privativa de 75,14m², 02 vagas de garagem cobertas no térreo e é composto por:

sala, cozinha, área de serviço, varanda, 02 dormitórios, 01 suíte, banheiro de

serviço e banheiro social. Em nossa vistoria constatamos que o apartamento

encontra-se desocupado. Constatamos também em nossa vistoria que o imóvel

apresenta oxidações no guarda-corpo e pintura descascando no peitoril da

varanda.

Indício de contaminação ambiental

Não foi observado no imóvel avaliando nenhum indício de contaminação ambiental.

Resumo de Valores

Valor de Mercado: -R$ Valor de Liq. Forçada: -R$ % Desc:

Observações impactantes na avaliação

Levantamento

Planialtimétrico:-

Empregada na avaliação: 3.238,14

Área Construída Total

(m²)*: *Somente

averbada

Matrícula: 75,14

IPTU: -

Planta/Layout: -

Contrato: -

Empregada na avaliação: 75,14

Metragens

Área Terreno Total:

Matrícula: 3.238,14

IPTU/ITR: -

Cidade 2000 Município: Fortaleza CEP: 60190-560

Grau de Fundamentação - ABNT NBR 14653: II Grau de Precisão - ABNT NBR 14653:

Metodologia - ABNT NBR 14653: Método Comparativo Direto de Dados de Mercado Idade Imóvel: 2

Tipo de Imóvel: Apartamento Uso do Imóvel: Residencial em condomínio

Endereço Completo: Avenida das Adenanteras, apto 1602

LGI AVALIAÇÕES E SERVIÇOS 12793

Proprietário: Banco Santander Data-Base:

Mostrando oxidação no guarda-corpo da varanda Pintura descascando na varanda

Vista interna da varanda Vista interna da suíte

FOTOS IMÓVEL AVALIADO

Identificação numérica do apartamento Vista interna da sala estar/jantar

Vista interna da cozinha Vista interna do banheiro da suíte

Piscina do condomínio Campo gramado do condomínio

Salão de festas do condomínio Academia do condomínio

Identificação do condomínio

FOTOS IMÓVEL AVALIADO

Vagas de garagem Fachada do condomínio

Endereço:

Bairro: UF: CE

Tipo:

Endereço:

Bairro: UF: CE

Tipo:

Endereço:

Bairro: UF: CE

Tipo:

Endereço:

Bairro: UF: CE

Tipo:

Endereço:

Bairro: UF: CE

Tipo:

Fonte/ telefone: Ana Brena - 85987384462 oferta / transação oferta

Apartamento com 03 dormitórios, sendo 01 suite. Wc social

N.º dormitórios / suites 03/01 N.º vagas 02

Valor total (R$) 435.000,00 Valor unitário (R$/m²) 5.963,81

Estado de conservação Muito bom Idade Aparente (anos): 1

A. privativa / construída (m²) 72,94 Área total / terreno (m²)

Rua José Borba Vasconcelos, 440, 60192-250, apto 23, Torre 02

Cocó Cidade: Fortaleza

Apartamento Padrão de construção: Normal

Apartamento com 03 dormitórios, sendo 03 suítes.

Amostra n.º 5 Data 15/10/19

Empreendimento: Cond Helbor Reserva da Praça Distância até o avaliando (km) 1,20


Fonte/ telefone: Paulo Freitas - 85987971001 oferta / transação oferta



Padrão de construção: Normal


Empreendimento: Cond Moma Distância até o avaliando (km) 1,40

Rua Vilebaldo Águiar, 2315, 60192-035, 16º andar, Torre 02


Apartamento

Fonte/ telefone: Bruno - 85999715555 oferta / transação oferta

Apartamento com 03 dormitórios, sendo 02 suites. Wc social






Rua Jornalista Nertan Macêdo, 100, 60192-450, 3º andar



Apartamento com 03 dormitório, sendo 01 suíte. Wc social


Empreendimento: Cond Vitral do Parque Distância até o avaliando (km) 0,65


Fonte/ telefone: Flaviana - 85996825376 oferta / transação oferta



Padrão de construção: Normal


Empreendimento: Cond Montblanc Distância até o avaliando (km) -

Avenida das Adenanteras, 311, 60190-560, 2º andar

Cidade 2000 Cidade: Fortaleza

Apartamento

Fonte/ telefone: Porto Freire (tabela de vendas) - 8534590061 oferta / transação oferta

Apartamento com 03 dormitório, sendo 01 suíte. Wc social






Avenida das Adenanteras, 311, 60190-560, apto 102

Cidade 2000 Cidade: Fortaleza


ANEXO AMOSTRAS


Empreendimento: Cond Montblanc Distância até o avaliando (km) -

LOCAL: Av. das Adenanteras, 311 TIPO DE IMÓVEL: Apto Tipo 15/10/2019

BAIRRO: Cidade 2000 3 dts/2 vagas

CIDADE: Fortaleza IF: 100 pad. Médio

FONTE/ LOCALIZAÇÃO No. VALOR AREAP IDADE IF FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR FATOR VL. UNIT.

FONE vagas R$ (m²) ANOS AMOSTRA FONTE ANDAR GARAG. PADRAO Hoss-Reid ÁREA Lazer LOCAL R$

1 Avenida das Adenanteras, 311, 60190-560, apto 102 02 400.000,00 75,14 2 100 0,95 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 5.057,23

2 Avenida das Adenanteras, 311, 60190-560, 2º andar 02 344.000,00 75,14 2 100 0,95 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 4.305,72

3 Rua Jornalista Nertan Macêdo, 100, 60192-450, 3º andar02 650.000,00 95,42 1 100 0,95 0,98 1,00 1,00 1,00 1,10 0,97 0,95 6.428,53

4 Rua Vilebaldo Águiar, 2315, 60192-035, 16º andar, Torre 0203 850.000,00 111,00 2 100 0,95 0,85 0,98 0,95 1,00 1,10 0,97 0,90 5.528,34

5 Rua José Borba Vasconcelos, 440, 60192-250, apto 23, Torre 0202 435.000,00 72,94 1 100 0,95 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 0,98 0,90 4.947,10

CONSIDERAÇÕES MÉDIA R$ 5.253,39

DESV. PADRÃO R$ 788,50

LIM. SUP. R$ 6.829,40

LIM. INF. R$ 3.677,37

MÉDIA PONDER. R$ 5.253,39

VALOR ÁREA idade unitário valor do imóvel

DO 75,14 2 5.253,39 395.000,00

IMÓVEL

A empresa deverá justificar abaixo caso utilize outros fatores na homogeneização do imóvel.

Bruno -

85999715555

Paulo Freitas -

85987971001

Ana Brena -

85987384462

ANEXO - PLANILHA DE CÁLCULOSDADOS COMPARATIVOS

Porto Freire (tabela

de vendas) -

8534590061

Flaviana -

85996825376

Considerações:

Despesas fixas: (sobre o valor do imóvel) % Despesas financeiras: (taxas de mercado)IPTU 0,02% ao mês Taxa da aplicação financ. 7,50%Manutenção/administração 0,55% ao mês Inflação média ao ano 2,89%Comissão de venda 0,25% ao mês Custo financeiro 4,48% ao anoTotal 1 0,82% ao mês Total 2 0,37% ao mês

Despesas totais Total 1 Total 2 = 1,19% fixas + financeiras

Prazo de comercialização 24 meses

O valor de liquidação forçada será dado pelo valor presente líquido no prazo de venda estimado. 75,24%

Diagnóstico de Mercado

Nível de Oferta: alto médio/alto X médio médio/baixo baixoNível de Demanda: alto médio/alto médio médio/baixo X baixoAbsorção: rápida normal/rápida normal normal/difícil X difícilDesempenho do Mercado Atual: Aquecido normal/aquecido normal normal/recessivo recessivo X

(deve ser estimado o prazo de liquidação do imóvel de acordo com a região, o

mercado local e condições de oferta)

R$ 319.000,00

CONSIDERAÇÕES:

Trata-se o avaliando de um apartamento. O desempenho do mercado na região em que o imóvel está inserido passa por um momento de recessão com um prazo de

comercializaçao médio de 24 meses.

VALOR FINAL DO IMÓVEL

R$ 424.000,00

Cálculo do valor de liquidação forçada

Taxa Selic+2%IPCA 12 meses

Tipo Número Dossiê Andar Bloco Área útil Área Comum Área totalÁrea para

cálculo

Valor do

m²/UnidadeDormitórios Nº Suítes

Nº

Banheiros

Nº Vagas

Cobertas

Nº Vagas

DescobertasFator andar Fator extra Fator extra1

Valor da

avaliação R$Fração ideal

Fator de

Liquidez

Valor de

LiquidezApartamento 202 12767 2 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,005 1,000 1,000 397.000,00 0,0091190 0,753 299.000,00

Apartamento 203 12770 2 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,005 1,000 1,000 397.000,00 0,0091190 0,753 299.000,00

Apartamento 301 12775 3 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,010 1,000 1,000 400.000,00 0,0091510 0,753 301.000,00

Apartamento 303 12777 3 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,010 1,000 1,000 399.000,00 0,0091190 0,753 300.000,00

Apartamento 304 12778 3 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,010 1,000 1,000 400.000,00 0,0091510 0,753 301.000,00

Apartamento 401 12780 4 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 0 2 0 2 0 1,015 1,000 1,000 402.000,00 0,0091510 0,753 303.000,00

Apartamento 402 12781 4 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,015 1,000 1,000 401.000,00 0,0091190 0,753 302.000,00

Apartamento 1201 12784 12 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,055 1,000 1,000 418.000,00 0,0091190 0,753 315.000,00

Apartamento 1202 12786 12 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 1 2 1 2 0 1,055 1,000 1,000 416.000,00 0,0091190 0,753 313.000,00

Apartamento 1302 12787 13 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,060 1,000 1,000 418.000,00 0,0091190 0,753 315.000,00

Apartamento 1402 12788 14 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,065 1,000 1,000 420.000,00 0,0091190 0,753 316.000,00

Apartamento 1403 12789 14 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 0 2 1 2 0 1,065 1,000 1,000 420.000,00 0,0091190 0,753 316.000,00

Apartamento 1502 12790 15 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,070 1,000 1,000 422.000,00 0,0091190 0,753 318.000,00

Apartamento 1503 12791 15 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 1 2 1 2 0 1,070 1,000 1,000 422.000,00 0,0091190 0,753 318.000,00

Apartamento 1601 12792 16 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,075 1,000 1,000 426.000,00 0,0091510 0,753 321.000,00

Apartamento 1602 12793 16 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,075 1,000 1,000 424.000,00 0,0091190 0,753 319.000,00

Apartamento 1603 12794 16 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,075 1,000 1,000 424.000,00 0,0091190 0,753 319.000,00

Apartamento 1604 12795 16 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 1 2 1 2 0 1,075 1,000 1,000 426.000,00 0,0091510 0,753 321.000,00

Apartamento 1605 14742 16 1 73,15 67,12 140,27 73,150 5253,39 2 1 1 2 0 1,075 1,000 1,000 413.000,00 0,0089130 0,753 311.000,00

Apartamento 1701 12796 17 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,080 1,000 1,000 428.000,00 0,0091510 0,753 322.000,00

Apartamento 1702 12797 17 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,080 1,000 1,000 426.000,00 0,0091190 0,753 321.000,00

Apartamento 1703 12798 17 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,080 1,000 1,000 426.000,00 0,0091190 0,753 321.000,00

Apartamento 1801 12799 18 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,085 1,000 1,000 430.000,00 0,0091510 0,753 324.000,00

Apartamento 1802 12800 18 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,085 1,000 1,000 428.000,00 0,0091190 0,753 322.000,00

Apartamento 1803 12801 18 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,085 1,000 1,000 428.000,00 0,0091190 0,753 322.000,00

Apartamento 1903 12802 19 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 1 1 1 2 0 1,090 1,000 1,000 430.000,00 0,0091190 0,753 324.000,00

Apartamento 2001 12803 20 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,095 1,000 1,000 434.000,00 0,0091510 0,753 327.000,00

Apartamento 2002 12804 20 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,095 1,000 1,000 432.000,00 0,0091190 0,753 325.000,00

Apartamento 2003 12805 20 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 1 1 1 2 0 1,095 1,000 1,000 432.000,00 0,0091190 0,753 325.000,00

Apartamento 2101 12806 21 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,100 1,000 1,000 436.000,00 0,0091510 0,753 328.000,00

Apartamento 2102 12807 21 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,100 1,000 1,000 434.000,00 0,0091190 0,753 327.000,00

Apartamento 2103 12808 21 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,100 1,000 1,000 434.000,00 0,0091190 0,753 327.000,00

Apartamento 2201 12809 22 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,105 1,000 1,000 438.000,00 0,0091510 0,753 330.000,00

Apartamento 2202 12810 22 1 75,14 68,19 143,33 75,140 5253,39 2 1 1 2 0 1,105 1,000 1,000 436.000,00 0,0091190 0,753 328.000,00

Apartamento 2204 12811 22 1 75,45 68,36 143,81 75,450 5253,39 2 1 1 2 0 1,105 1,000 1,000 438.000,00 0,0091510 0,753 330.000,00

Unidades-Aptos / Valores de Avaliação

CROQUI DE LOCALIZAÇÃO (MAPA)

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LGI AVALIAÇÕES E SERVIÇOS 12793 · 2020. 4. 20. · Fator andar Fator extra Fator extra1 Valor da avaliação R$ Fração ideal Fator de Liquidez Valor de Liquidez Apartamento