Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013

8/12/2019 Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013

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Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 1

Manual

de Fiscalizaode Engenharia

de Avaliaes


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Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes2 Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliaes 3

MANUAL DE FISCALIZAODE ENGENHARIA DE AVALIAES

CURITIBA / 2013


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SUMRIO

INTRODUO. 071.OBJETIVOS DA FISCALIZAO NA REA DE

ENGENHARIA DE AVALIAES. 091.1Consideraes Iniciais:101.2Norma Brasileira de Avaliaes de Bens: 14653 da

ABNT. 101.3Exerccio da Engenharia de Avaliaes. 121.4Fiscalizao da atividade. 13

2.FUNDAMENTAO LEGAL. 192.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66. 202.2 Principais artigos da Lei Federal n 6.496/77. 24

3.ARRAZOADO SOBRE A EXCLUSIVIDADE DOS

PROFISSIONAIS DE ENGENHARIA NO EXERCCIO

DAS ATIVIDADES DE AVALIAO IMVEIS. 27

4.PARMETROS E PROCEDIMENTOS PARA A

FISCALIZAO. 39

5.DEFINIES DA RESOLUO N. 345/1990 DO

CONFEA. 43


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INTRODUO

Pretende-se, com a publicao do Manual de Fiscalizao de Engenhariade Avaliaes, coibir e tambm alertar os leigos que esto desenvolvendotrabalhos de competncia privativa dos profissionais do sistema CREA/CONFEA, divulgando as prerrogativas do engenheiro dispostas na LEI N5.194, de 24 DE DEZEMBRO DE 1966, em especial as descritas no artigo7, alnea c, que trata dos servios de avaliaes percias e vistorias, queso materializados atravs dos laudos e pareceres tcnicos.

Nessa sintonia e embasado na norma de engenharia de avaliaesvigente, tambm sero atendidos dispositivos da lei que dispe sobrea proteo do consumidor, cujo escopo, se voltado para situao emapreo, recomenda que os trabalhos de engenharia sejam confeccionadossegundo as normas aplicveis.

Alm dessas prescries legais, esse regramento ir resgatar umparmetro tico de suma importncia para a sociedade, que determinaque o profissional que comercializa um bem no deve ser o mesmo queo avalia.

E nesse ponto h a necessidade de se diferenciar uma mera opiniode mercado, proferida por leigos, baseada em conceitos estritamente

empricos, de um trabalho de engenharia fundamentado em tratamentosmatemticos e estatsticos, alicerados na Norma da Associao Brasileirade Normas Tcnicas - ABNT.

Dessa forma, acreditando ter suprimido uma lacuna existente,espera-se que a contribuio realizada pela Comisso de Engenharia deAvaliaes, Vistorias e Percias possa refletir junto sociedade de forma atornar as relaes comerciais e de servios entre as partes mais justa, maistcnica e mais harmnica.


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OBJETIVOS DA FISCALIZAO NA READE ENGENHARIA DE AVALIAES1.


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1.1 Consideraes Iniciais:

As mudanas nas relaes jurdico-comerciais, que tiveram origem coma implantao da Lei n 8.078 de 11 de setembro de 1990, que dispesobre a proteo do consumidor e d outras providncias, instituiu comoprtica abusiva a insero no mercado de consumo de quaisquer produtosou servios que estejam em desacordo com as normas preconizadas pelosrgos competentes.

Atualmente, a Norma Brasileira de Avaliaes de Bens (NBR 14.653)norteia todo o processo avaliatrio de imveis urbanos, imveis rurais,

empreendimentos, mquinas, equipamentos, instalaes e bens industriaisem geral, recursos naturais e ambientais e patrimnios histricos.

A NBR 14.653-1 (parte 1), que estabelece procedimentos gerais,explicita, com base nas Resolues 218/73 e 345/90 do CONFEA, queso atribuies exclusivas dos engenheiros em suas diversas modalidades,dos engenheiros agrnomos, dos gelogos, dos gegrafos e dosmeteorologistas, registrados nos Conselhos Regionais de Engenharia eAgronomia CREA, as atividades de vistorias, percias, avaliaes earbitramentos.

1.2 Norma Brasileira de Avaliaes de Bens:14653 da ABNT

Sobre a ABNT:

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o rgoresponsvel pela normalizao tcnica no pas, fornecendo a basenecessria ao desenvolvimento tecnolgico brasileiro.

As Normas Brasileiras, cujo contedo de responsabilidade dos

Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos de Normalizao Setorial(ABNT/ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo (CE), formadas porrepresentantes dos setores envolvidos, delas fazendo parte: produtores,consumidores e neutros (universidades, laboratrios e outros).

Sobre a NBR 14.653:

A NBR 14.653 fixa as diretrizes para avaliao de bens quanto a:

a) Classificao da sua natureza;b)Instituio de terminologia, definies, smbolos e abreviaturas;

c)Descrio das atividades bsicas;d)Definio da metodologia bsica;e)Especificao das avaliaes;f)Requisitos bsicos de laudos e pareceres tcnicos de avaliao.

Subdiviso 14.653:

A NBR 14.653 - sob o ttulo geral AVALIAES DE BENS possui aseguinte subdiviso:

NOMENCLATURA PARTE AVALIAES DE BENS (DISCRIMINAO)

NBR 14653-1 1 Procedimentos Gerais.

NBR 14653-2 2 Imveis Urbanos.

NBR 14653-3 3 Imveis Rurais.

NBR 14653-4 4 Empreendimentos.

NBR 14653-5 5 Mquinas Equipamentos, Instalaese bens Industriais em Geral.

NBR 14653-6 6 Recursos Naturais e Ambientais

NBR 14653-7 7 Patrimnios Histricos.

Definies segundo a NBR 14653:


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Engenharia de avaliaes: Conjunto de conhecimentos tcnico-cientficos especializados, aplicados avaliao de bens.

Laudo de avaliao:Relatrio tcnico elaborado por engenheiro deavaliaes em conformidade com esta parte da NBR 14653 para avaliaro bem.

Engenheiro de Avaliaes: Profissional de nvel superior, comhabilitao legal e capacitao tcnico-cientfica para realizar avaliaes,devidamente registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia CREA.

Parecer Tcnico:Relatrio circunstanciado ou esclarecimentotcnico emitido por um profissional capacitado e legalmentehabilitado sobre assunto de sua especialidade.

PERCIA Atividade tcnica realizada por profissional com qualificaoespecfica, para averiguar e esclarecer fatos, verificar o estado de um bem,apurar as causas que motivaram determinado evento, avaliar bens, seuscustos, frutos ou direitos.

VISTORIA Constatao local de fatos, mediante observaescriteriosas em um bem e nos elementos e condies que o constituem ou

o influenciam.

1.3 Exerccio da Engenharia de Avaliaes:

O exerccio da engenharia de avaliaes compete ao profissional denvel superior, com habilitao legal e capacitao tcnico-cientfica pararealizar avaliaes, e que esteja devidamente registrado no ConselhoRegional de Engenharia e Agronomia CREA.

1.4 Fiscalizao da atividade:

De acordo com a Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA: OOBJETO do arbitramento, avaliao, percia e vistoria, independentementede sua localizao, que definir qual o profissional legalmente habilitadopela sua execuo, observando-se suas competncias, nos termos dalegislao vigente.

Assim, a fiscalizao da atividade de engenharia de avaliaes deinteresse de todas as Cmaras Especializadas do Conselho.

1.5 Objetivo:

A fiscalizao da Engenharia de Avaliaes tem como escopo garantir sociedade a prestao de servios tcnicos por profissionais habilitadose qualificados, de forma que as avaliaes desenvolvidas sejam praticadaspor engenheiros de avaliaes, conforme os normativos vigentes e oCdigo de Defesa do Consumidor.

Os artigos do Cdigo de Defesa do Consumidor de maior relevncia soos artigos 2, 3, 12, 39, 50, 55 e 66:

Art. 2Consumidor toda pessoa fsica ou jurdica que adquire ouutiliza produto ou servio como destinatrio final.

Pargrafo nico.Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas,ainda que indeterminveis, que haja intervindo nas relaes de consumo.

Art. 3 Fornecedor toda pessoa fsica ou jurdica, pblica ou privada,nacional ou estrangeira, bem como os entes despersonalizados, quedesenvolvem atividade de produo, montagem, criao, construo,transformao, importao, exportao, distribuio ou comercializaode produtos ou prestao de servios.


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1Produto qualquer bem, mvel ou imvel, material ou imaterial.

2Servio qualquer atividade fornecida no mercado de consumo,mediante remunerao, inclusive as de natureza bancria, financeira,de crdito e securitria, salvo as decorrentes das relaes de cartertrabalhista.

(...)

Art. 12.O fabricante, o produtor, o construtor, nacional ou estrangeiro,e o importador respondem, independentemente da existncia de culpa,

pela reparao dos danos causados aos consumidores por defeitosdecorrentes de projeto, fabricao, construo, montagem, frmulas,manipulao, apresentao ou acondicionamento de seus produtos, bemcomo por informaes insuficientes ou inadequadas sobre sua utilizaoe riscos.

1 O produto defeituoso quando no oferece a segurana que delelegitimamente se espera, levando-se em considerao as circunstnciasrelevantes, entre as quais:

I - sua apresentao;II - o uso e os riscos que razoavelmente dele se esperam;III- a poca em que foi colocado em circulao.

2O produto no considerado defeituoso pelo fato de outro demelhor qualidade ter sido colocado no mercado.

3 O fabricante, o construtor, o produtor ou importador s no serresponsabilizado quando provar:

I- que no colocou o produto no mercado;II - que, embora haja colocado o produto no mercado, o defeito

inexiste;

III- a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

(...)

Art. 39. vedado ao fornecedor de produtos ou servios, dentreoutras prticas abusivas: (Redao dada pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)

I - condicionar o fornecimento de produto ou de servio ao

fornecimento de outro produto ou servio, bem como, sem justa causa,a limites quantitativos;

II - recusar atendimento s demandas dos consumidores, na exata

medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidadecom os usos e costumes;

III - enviar ou entregar ao consumidor, sem solicitao prvia,qualquer produto, ou fornecer qualquer servio;

IV - prevalecer-se da fraqueza ou ignorncia do consumidor, tendoem vista sua idade, sade, conhecimento ou condio social, paraimpingir-lhe seus produtos ou servios;

V- exigir do consumidor vantagem manifestamente excessiva;VI - executar servios sem a prvia elaborao de oramento e

autorizao expressa do consumidor, ressalvadas as decorrentes deprticas anteriores entre as partes;

VII - repassar informao depreciativa, referente a ato praticadopelo consumidor no exerccio de seus direitos;

VIII - colocar, no mercado de consumo, qualquer produto ou

servio em desacordo com as normas expedidas pelos rgos oficiaiscompetentes ou, se normas especficas no existirem, pela AssociaoBrasileira de Normas Tcnicas ou outra entidade credenciada peloConselho Nacional de Metrologia, Normalizao e Qualidade Industrial(Conmetro);

IX - recusar a venda de bens ou a prestao de servios, diretamentea quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento,ressalvados os casos de intermediao regulados em leis especiais;


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(Redao dada pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)X- elevar sem justa causa o preo de produtos ou servios. (Includo

pela Lei n 8.884, de 11.6.1994)XI- Dispositivo includo pela MPV n 1.890-67, de 22.10.1999,

transformado em inciso XIII, quando da converso na Lei n 9.870, de23.11.1999

XII- deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigaoou deixar a fixao de seu termo inicial a seu exclusivo critrio.(Includopela Lei n 9.008, de 21.3.1995)

XIII - aplicar frmula ou ndice de reajuste diverso do legalou contratualmente estabelecido. (Includo pela Lei n 9.870, de

23.11.1999)

Pargrafo nico.Os servios prestados e os produtos remetidos ouentregues ao consumidor, na hiptese prevista no inciso III, equiparam-ses amostras grtis, inexistindo obrigao de pagamento.

(...)

Art. 50.A garantia contratual complementar legal e ser conferidamediante termo escrito.

Pargrafo nico. O termo de garantia ou equivalente deve serpadronizado e esclarecer, de maneira adequada em que consiste amesma garantia, bem como a forma, o prazo e o lugar em que pode ser

exercitada e os nus a cargo do consumidor, devendo ser-lhe entregue,devidamente preenchido pelo fornecedor, no ato do fornecimento,acompanhado de manual de instruo, de instalao e uso do produtoem linguagem didtica, com ilustraes.

(...)

Art. 55.A Unio, os Estados e o Distrito Federal, em carter concorrentee nas suas respectivas reas de atuao administrativa, baixaro normasrelativas produo, industrializao, distribuio e consumo de produtose servios.

1A Unio, os Estados, o Distrito Federal e os Municpios fiscalizaroe controlaro a produo, industrializao, distribuio, a publicidade deprodutos e servios e o mercado de consumo, no interesse da preservaoda vida, da sade, da segurana, da informao e do bem-estar doconsumidor, baixando as normas que se fizerem necessrias.

2(Vetado).

3Os rgos federais, estaduais, do Distrito Federal e municipais comatribuies para fiscalizar e controlar o mercado de consumo manterocomisses permanentes para elaborao, reviso e atualizao das normasreferidas no 1, sendo obrigatria a participao dos consumidores efornecedores.

4Os rgos oficiais podero expedir notificaes aos fornecedorespara que, sob pena de desobedincia, prestem informaes sobrequestes de interesse do consumidor, resguardado o segredo industrial.

Art. 56. As infraes das normas de defesa do consumidor ficamsujeitas, conforme o caso, s seguintes sanes administrativas, sem

prejuzo das de natureza civil, penal e das definidas em normas especficas:

I- multa;II- apreenso do produto;III- inutilizao do produto;IV- cassao do registro do produto junto ao rgo competente;V- proibio de fabricao do produto;VI- suspenso de fornecimento de produtos ou servio;


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VII- suspenso temporria de atividade;VIII- revogao de concesso ou permisso de uso;IX- cassao de licena do estabelecimento ou de atividade;X- interdio, total ou parcial, de estabelecimento, de obra ou de

atividade;XI - interveno administrativa;XII -imposio de contrapropaganda.

Pargrafo nico.As sanes previstas neste artigo sero aplicadaspela autoridade administrativa, no mbito de sua atribuio, podendo seraplicadas cumulativamente, inclusive por medida cautelar, antecedente

ou incidente de procedimento administrativo.

(...)

FUNDAMENTAO LEGAL2.


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Lei Federal n 5.194, de 24 de dezembro de 1966, que regula o exercciodas profisses de Engenheiro, Arquiteto e Engenheiro-Agrnomo, e doutras providncias.

Resoluo n 345, de 27 de julho de 1990, que dispe quanto aoexerccio por profissional de Nvel Superior das atividades de Engenhariade Avaliaes e Percias de Engenharia.

Lei n 6.496, de 07 de dezembro de 1977, que institui a Anotaode Responsabilidade Tcnica na prestao de servios de Engenharia,de Arquitetura e Agronomia; autoriza a criao, pelo Conselho Federal

de Engenharia, Arquitetura e Agronomia - CONFEA, de uma Mtua deAssistncia Profissional, e d outras providncias.

Artigos 2, 3, 12, 39, 50, 55 e 66 da Lei 8.078, de 11 desetembro de 1990, que dispe sobre a proteo do consumidor e doutras providncias.

2.1 Principais artigos da Lei Federal n 5.194/66

Art. 1 - As profisses de engenheiro, arquiteto e engenheiro-agrnomo so caracterizadas pelas realizaes de interesse social ehumano que importem na realizao dos seguintes empreendimentos:

a)aproveitamento e utilizao de recursos naturais;b)meios de locomoo e comunicaes;c) edificaes, servios e equipamentos urbanos, rurais e regionais,

nos seus aspectos tcnicos e artsticos;d)instalaes e meios de acesso a costas, cursos, e massas de gua e

extenses terrestres;e)desenvolvimento industrial e agropecurio.

(...)

Art. 6- Exerce ilegalmente a profisso de engenheiro, arquiteto ouengenheiro-agrnomo:

a) a pessoa fsica ou jurdica que realizar atos ou prestar servios,pblicos ou privados, reservados aos profissionais de que trata esta Lei eque no possua registro nos Conselhos Regionais:

b)o profissional que se incumbir de atividades estranhas s atribuiesdiscriminadas em seu registro;

c) o profissional que emprestar seu nome a pessoas, firmas,organizaes ou empresas executoras de obras e servios sem sua real

participao nos trabalhos delas;d)o profissional que, suspenso de seu exerccio, continue em atividade;e) a firma, organizao ou sociedade que, na qualidade de pessoa

jurdica, exercer atribuies reservadas aos profissionais da Engenharia, daArquitetura e da Agronomia, com infringncia do disposto no pargrafonico do Art. 8 desta Lei.

Art. 7- As atividades e atribuies profissionais do engenheiro, doarquiteto e do engenheiro-agrnomo consistem em:

a)desempenho de cargos, funes e comisses em entidades estatais,paraestatais, autrquicas e de economia mista e privada;

b) planejamento ou projeto, em geral, de regies, zonas, cidades,obras, estruturas, transportes, exploraes de recursos naturais e

desenvolvimento da produo industrial e agropecuria;c)estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias, pareceres

e divulgao tcnica;d)ensino, pesquisa, experimentao e ensaios;e)fiscalizao de obras e servios tcnicos;f)direo de obras e servios tcnicos;g)execuo de obras e servios tcnicos;h)produo tcnica especializada, industrial ou agropecuria.


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Pargrafo nico - Os engenheiros, arquitetos e engenheiros-agrnomos podero exercer qualquer outra atividade que, por suanatureza, se inclua no mbito de suas profisses.

(...)

Art. 13 - Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outrotrabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico,quer particular, somente podero ser submetidos ao julgamento dasautoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autoresforem profissionais habilitados de acordo com esta Lei.

Art. 14 - Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos,pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativos, obrigatria, almda assinatura, precedida do nome da empresa, sociedade, instituio oufirma a que interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional queos subscrever e do nmero da carteira referida no Art. 56.

Art. 15 - So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquerramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia, inclusive a elaboraode projeto, direo ou execuo de obras, quando firmados por entidadepblica ou particular com pessoa fsica ou jurdica no legalmentehabilitada a praticar a atividade nos termos desta Lei.

(...)

Art. 46 -So atribuies das Cmaras Especializadas:

a) julgar os casos de infrao da presente Lei, no mbito de suacompetncia profissional especfica;

b)julgar as infraes do Cdigo de tica;c)aplicar as penalidades e multas previstas;d)apreciar e julgar os pedidos de registro de profissionais, das firmas,

das entidades de direito pblico, das entidades de classe e das escolas oufaculdades na Regio;

e) elaborar as normas para a fiscalizao das respectivas especializaesprofissionais;

f) opinar sobre os assuntos de interesse comum de duas ou maisespecializaes profissionais, encaminhando-os ao Conselho Regional.

Art. 55- Os profissionais habilitados na forma estabelecida nesta Leis podero exercer a profisso aps o registro no Conselho Regional sobcuja jurisdio se achar o local de sua atividade.

(...)

Art. 58 - Se o profissional, firma ou organizao, registrado emqualquer Conselho Regional, exercer atividade em outra Regio, ficarobrigado a visar, nela, o seu registro.

(...)

Art. 71 - As penalidades aplicveis por infrao da presente Lei so asseguintes, de acordo com a gravidade da falta:

a)advertncia reservada;b)censura pblica;c)multa;

d)suspenso temporria do exerccio profissional;e)cancelamento definitivo do registro.

Pargrafo nico- As penalidades para cada grupo profissional seroimpostas pelas respectivas Cmaras Especializadas ou, na falta destas,pelos Conselhos Regionais.

Art. 72 - As penas de advertncia reservada e de censura pblica


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so aplicveis aos profissionais que deixarem de cumprir disposiesdo Cdigo de tica, tendo em vista a gravidade da falta e os casos dereincidncia, a critrio das respectivas Cmaras Especializadas.

Art. 73 - As multas so estipuladas em funo do maior valor dereferncia fixada pelo Poder Executivo e tero os seguintes valores,desprezadas as fraes de um cruzeiro:

a)de um a trs dcimos do valor de referncia, aos infratores dos arts.17 e 58 e das disposies para as quais no haja indicao expressa depenalidade;

b)de trs a seis dcimos do valor de referncia, s pessoas fsicas, porinfrao da alnea b do Art. 6, dos arts. 13, 14 e 55 ou do pargrafonico do Art. 64;

c)de meio a um valor de referncia, s pessoas jurdicas, por infraodos arts. 13, 14, 59 e 60 e pargrafo nico do Art. 64;

d)de meio a um valor de referncia, s pessoas fsicas, por infraodas alneas a, c e d do Art. 6;

e) de meio a trs valores de referncia, s pessoas jurdicas, porinfrao do Art. 6 (1).

Pargrafo nico- As multas referidas neste artigo sero aplicadasem dobro nos casos de reincidncia.

(...)

2.2 Principais artigos da Lei Federal n 6.496/77

Art. 1 - Todo contrato, escrito ou verbal, para a execuo de obrasou prestao de quaisquer servios profissionais referentes Engenharia, Arquitetura e Agronomia fica sujeito Anotao de ResponsabilidadeTcnica (ART).

Art. 2- A ART define para os efeitos legais os responsveis tcnicospelo empreendimento de engenharia, arquitetura e agronomia.

1 - A ART ser efetuada pelo profissional ou pela empresa noConselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia (CREA),de acordo com Resoluo prpria do Conselho Federal de Engenharia,Arquitetura e Agronomia (CONFEA).

2 - O CONFEA fixar os critrios e os valores das taxas da ART adreferendum do Ministro do Trabalho.

Art. 3- A falta da ART sujeitar o profissional ou a empresa multaprevista na alnea a do Art. 73 da Lei n 5.194, de 24 DEZ 1966, edemais cominaes legais.


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ARRAZOADO SOBRE A EXCLUSIVIDADE DOSPROFISSIONAIS DE ENGENHARIA NO EXERCCIODAS ATIVIDADES DE AVALIAO IMVEIS.

3.


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A comisso de Estudos, que revisou a parte 2 da Norma de Avaliaode Bens da Associao Brasileira de Normas Tcnicas, ABNT NBR 14.653,estabeleceu que as avaliaes tm os seguintes princpios:

- Formao tcnica

O exerccio da atividade de avaliao de imveis exige uma formaotcnica que incompatvel com aquela que dispe o corretor de imveis.

A Lei n 6.530/78, em seu artigo 3, dispe que: Compete ao Corretorde Imveis exercer a intermediao na compra, venda, permuta e locao

de imveis, podendo, ainda, opinar quanto comercializao imobiliria.

E conclui, em seguida:

Parece-nos lgico que dentro da competncia para opinarquanto comercializao imobiliria se insere a de avaliar ovalor do imvel, o que faz do corretor profissional competentepara o ato.

Nessa concluso h um grande equvoco de competnciaprofissional.

certo que os corretores esto na linha de frente do mercado detransaes e de locaes e, por fora da habitualidade, esto familiarizados

aos preos praticados e mesmo com o rol de informaes histricas eperspectivas diretas nas suas reas de atuao.

Associado habitualidade, h a natural intuio que o leva escolhadessa atividade para o exerccio profissional. Mas no saber distinguir,alm de uma apreciao leiga, tecnicamente irresponsvel, caractersticasintrnsecas do bem a transacionar, quanto s tcnicas construtivas e ataspectos patolgicos de uma edificao, sua interao com o solo e

respectivo grau de compromisso ao uso que possam ser aferidas paraemprestar ou reduzir valor a um bem.

Ademais, insere-se uma forte questo tica: a sua conduta de conciliarinteresses, que resultam no prprio ganho (comisses recebidas), o fazparte interessada no processo transacional. O projeto constitui-se emuma reivindicao amoral.

O valor mercadolgico de um imvel apresenta componentes quedevem e podem ser identificados no somente para o discernimento daspartes transacionais, mas, principalmente, para conduzir uma deciso

judiciosa.

Neste campo, de fato, os corretores no esto capacitados.

Estes podero at dizer que preos esto sendo praticados, mas nosabero o porque, o como e em quais limites seriam tolerados,considerando a generalidade e a especificidade de cada bem em exame.

Esta capacitao profissional somente encontrada nos profissionaisgraduados em engenharia e agronomia, que tm em sua formao e visoconhecimentos pertinentes a precificao de materiais e das habitaes,ao estgio tecnolgico das construes, aos custos, formaoantropolgica de aglomerados urbanos e de atividades produtivas ruraisou industriais, no sendo argumento para alegao de no estar explcito

na Lei.

O questionamento a respeito da competncia tendo em vistaespecialmente o disposto no art. 7, alnea c, da Lei n 5.194/66,que dispe serem atividades e atribuies de engenheiros, arquitetos eagrnomos: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias, percias,pareceres e divulgao tcnica, serve to somente como um pretextopara incutir dvidas onde elas inexistem, alegando-se: as dvidas acerca


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necessidade de analisar e considerar o potencial construtivo que temrelao direta com o valor.

Caracterizao das edificaes e benfeitorias: Devem serconsiderados aspectos construtivos qualitativos; quantitativos etecnolgicos, em confrontao com a documentao existente. Um leigoem matria de engenharia e arquitetura no tem condies tcnicas defazer tal aferio. Alm disso, h que haver uma especial ateno noque diz respeito ao padro construtivo; idade; estado de conservao;existncia de patologias e aspectos funcionais, que so caractersticas quetm relao direta com o valor.

f.2) Metodologias: Os quatro mtodos avaliatrios previstos na normaapresentam as seguintes especificidades:

Mtodo Comparativo Direto: O avaliador deve ter condiestcnicas para identificar quais so as variveis que tm influncia diretano valor. Nas avaliaes essa identificao exige um trabalho investigativosofisticado que somente quem detm conhecimentos aprofundados, entreoutros, de tecnologia da construo, matemtica e estatstica conseguelevar a efeito.

Ferramentas: Para aplicao deste mtodo a norma prev os seguintestipos de tratamento de dados:

Fatores: O tratamento por fatores est diretamente relacionado auma correta identificao das variveis que devem ser tratadas, sendocerto que sua aplicao somente pode ser feita com embasamento emestudos realizados por entidades tcnicas reconhecidas ou atravs deestudo especfico fundamentado pelo avaliador, que fogem capacitaotcnica de corretores.

Cientfico: O tratamento cientfico exige conhecimentos complexos de

econometria aplicada, processos inferenciais e estocsticos e programaolinear e dinmica que no esto ao alcance de um profissional formadofora das reas de cincias exatas.

Outros: Alm dos tratamentos acima citados, os profissionais deavaliao podem fazer uso de Redes Neurais Artificiais; RegressoEspacial; Anlise Multivariada e Anlise Envoltria de Dados. Todos essestratamentos implicam domnio de matemtica em nveis que somenteprofissionais das reas de cincias exatas cursam em suas respectivasgrades curriculares.

Mtodo Involutivo: Este mtodo obriga a concepo de umprojeto hipottico, o que somente pode ser elaborado por engenheiro earquiteto. A partir desse projeto, o valor do imvel definido pelo estudoda viabilidade tcnica e econmica do empreendimento, com previsode receitas, despesas (oramento de obra; despesas diretas e indiretas;remunerao do incorporador; etc) e prazos de obra.

Mtodo da Renda:A aplicao deste mtodo impe ao avaliadora estimao de receitas e despesas, inclusive de manuteno e reforma;montagem de fluxo de caixa; anlise de taxa de atratividade. Taisconhecimentos so estudados em nveis adequados na grade curricularde graduao do profissional de engenharia e arquitetura.

Mtodo Evolutivo:A exemplo do mtodo involutivo, h necessidade

de quantificao de custo de obra, considerao de sub ou super-aproveitamento em decorrncia das restries de uso e ocupao, queso procedimentos de aplicao especfica e exclusiva de engenheiros earquitetos.

g)Em complementao ao acima exposto dever ser observado que,alm do valor de mercado, existem diversos outros valores especficos(risco; patrimonial; residual; liquidao forada; indenizao; etc) para os


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quais os corretores de imveis no tm qualquer familiaridade.

- Autoria Intelectual

Todo o acervo tcnico existente na rea de avaliaes foi produto dacriao de engenheiros.

Em linhas gerais a evoluo da atividade de avaliao no Brasil podeser assim resumida:

a)1918: So publicados os primeiros trabalhos tcnicos de avaliao

(Boletins do Instituto de Engenharia; Revista Politcnica e RevistaEngenharia Mackenzie e Boletim de Engenharia da Revista do ArquivoMunicipal e da Revista Engenharia Municipal So Paulo).

b)O trabalho mais antigo que se tem notcia tambm datado de1918: Monografia do Professor Engenheiro Vitor da Silva Freire.

c)Em 1920 destacam-se como precursores dos trabalhos avaliatriosos seguintes profissionais:

- Prof. Engo Luiz Igncio de Anhaia Mello- Prof. Engo Lysandro Pereira da Silva- Engo Lus Carlos Berrini

d)Ao longo da histria constituem marcos na literatura tcnica deavaliao as seguintes obras produzidas exclusivamente por engenheirose arquitetos:

- Avaliaes de Imveis: Engenheiro Lus Carlos Berrini 1949;

- Construes Terrenos: Engenheiro Ruy Canteiro;

- Engenharia de Avaliaes: IBAPE 1974;

- Engenharia de Avaliaes Uma Introduo MetodologiaCientfica: Engenheiro Rubens Alves Dantas 1998;

- Engenharia de Avaliaes: IBAPE 2007.

e)Os principais eventos da histria das avaliaes de bens foram deiniciativa de engenheiros e arquitetos:

1949:Grupo de Engenheiros que atuavam na Diviso de Avaliao e

Percias do Instituto de Engenharia de So Paulo participa da fundaoUPAV em Lima Peru;

1953:Fundao do Instituto de Engenharia Legal no Rio de Janeiro/DF Arq. Alberto Llio Moreira;

1957:Congresso Panamericano de Avaliaes no Brasil e fundaodo IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia liderana do Eng. Hlio de Cares;

1979: Fundao da ABRAP Associao Brasileira de Avaliaes ePercias liderana do Eng. Eurico Ribeiro;

1995:Unio IBAPE / ABRAP;

2005: Fundao da SOBREA Sociedade Brasileira de Engenharia deAvaliaes.

f) Todas as normas tcnicas de avaliao que foram produzidas noBrasil foram elaboradas exclusivamente por engenheiros e arquitetos:

- P-NB-74 de 1957 ABNT;


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- Sugestes de Normas Gerais para Avaliaes emDesapropriaes 1968;

- Normas para Avaliaes em Desapropriaes 1973 (IBAPE Instituto de Engenharia);

- NB 502 Avaliao de Imveis Urbanos ABNT 1977;

- Normas de Avaliao de Imveis Urbanos do IBAPE/SP;

- NBR 5676 Avaliao de Imveis Urbanos 1989;

- NBR 14653 Avaliao de Bens ABNT 1998;

- Norma de Avaliao de Bens do IBAPE 2005.

Toda a evoluo tcnico-cientfica empreendida por Engenheiros nosltimos 50 anos, visando aprimorar a Avaliao de Imveis, demonstraque estes profissionais esto constantemente ampliando as fronteiras doconhecimento, buscando uma maior confiabilidade nos resultados dasavaliaes.

Neste ponto cabe comentar que a elaborao do texto normativovigente (ABNT NBR 14.653), bem como dos anteriores, no teve a

participao da classe dos corretores.

Cabe esclarecer que os Projetos de Norma Brasileira so elaboradosno mbito dos ABNT/CB e ONS circulam para Consulta Pblica entre osassociados da ABNT e demais interessados.

A ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas o FrumNacional de Normalizao. As Normas Brasileiras, cujo contedo de

responsabilidade dos Comits Brasileiros (ABNT/CB) e dos Organismos deNormalizao Setorial (ONS), so elaboradas por Comisses de Estudo(ABNT/CE), formadas por representantes dos setores envolvidos, delasfazendo parte: produtores, consumidores e neutros (universidades,laboratrios e outros).

g) Todos os eventos tcnicos relevantes em mbito nacional foramrealizados exclusivamente por engenheiros e arquitetos:

14 Congressos Brasileiros de Avaliao;

Participao / organizao de 23 Congressos Panamericanos,destacando-se o primeiro na Cidade de Lima PERU;

Promoo de incontveis seminrios e simpsios em todo o territrionacional;

Organizao de inmeros cursos de aperfeioamento e especializao(ps-graduao).

- Elucidaes conclusivas

Os corretores de imveis carecem de capacitao para realizar laudosde avaliao e falta-lhes iseno, visto que o fim precpuo dessa atividade a comercializao do imvel e a remunerao a ela vinculada.

Do ponto de vista tcnico os corretores de imveis no tm capacitaopara elaborar laudos de avaliao em atendimento ao que est preconizadona Norma de Avaliao de Bens da ABNT. Deve-se lembrar que o Cdigode Defesa do Consumidor estabelece no seu artigo 39, inciso VIII, que vedado colocar no mercado qualquer produto ou servio em desacordocom as normas tcnicas.


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Admitir que corretores possam exercer uma atividade para a qual nocontriburam e nem esto capacitados expor a risco de segurana todosos atos e consequncias decorrentes dos trabalhos avaliatrios.

Todas as instituies financeiras que fazem uso de avaliaesimobilirias (Caixa Econmica Federal, Banco do Brasil, BNDES e outros)tm estruturas especficas e especializadas constitudas por engenheiros eagrnomos e somente contratam trabalhos elaborados por estas categoriasprofissionais. Isso se d pela necessidade de haver fundamentaotcnica, transparncia e validao de suas concluses, o que propiciamaior segurana s garantias hipotecrias de suas operaes.

O acima exposto tambm se aplica a todas as demais instituiesque demandam trabalhos de avaliao, tais como: PETROBRAS, VALE,FURNAS, CHESF, agncias reguladoras (ANEEL, entre outras), fundos deprevidncia privada (PREVI, PETROS, FUNCEF, entre outros), agnciasfinanciadoras (FINEP, entre outras), seguradoras (IRB).

A necessidade de fundamentao e transparncia tambm se fazimpositiva em demandas judiciais de diversas naturezas, tais como:desapropriaes, sub-rogao de vnculos, instituio de servido,inventrios, execues, falncias etc.

Fica tambm muito claro que a legislao vigente est correta aoadmitir que, para o exerccio de suas atividades profissionais, podem

os corretores de imveis, no mximo, opinar sobre valor, pois avaliar algo mais: cincia complexa de responsabilidade que agrega culturaespecializada em engenharia.

Embasamento alicerado no texto do Coordenador daComisso da Reviso da Norma Brasileira de Avaliaes da

ABNT NBR 14653-2, Eng. Octavio Galvo Neto e SecretrioEng. Srgio Anto Paiva.

PARMETROS E PROCEDIMENTOSPARA A FISCALIZAO

4.


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A avaliao de bens e imveis visa a estimar o seu valor e pode ter,

entre outros fins, a partilha dos bens de uma herana, a compra ou

venda de imveis, o financiamento hipotecrio na compra ou construo

de um imvel ou equipamento, o estudo econmico e financeiro de um

projeto de investimento, o clculo de indenizao por expropriao, a

determinao do valor para efeitos fiscais etc.

Exemplo:

O Imposto sobre a Transmisso de Bens Imveis e de direitos a eles

relativos um imposto de competncia municipal que tem como base

de clculo o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

EXEMPLOS DE ONDE FISCALIZAR

Bancos (PROAGRO/ Seguros)Prefeiturasrgos PblicosOnde for constatada a ocorrncia destes servios

ATIVIDADES TCNICAS PERTINENTES

Podero ser identificadas as seguintes atividades:

Relatrios e laudos de vistoria, percia, avaliao, arbitramento,laudo e parecer tcnico.

Outros

PARMETROS PARA A FISCALIZAOOs servios tcnicos relacionados avaliao de imveis, privativos

dos profissionais do Sistema Confea/Crea, devem ser objeto de Anotao

de Responsabilidade Tcnica - ART, registrada por profissional ou empresahabilitada junto ao CREA-PR.

As pessoas jurdicas que atuem nas reas de que trata esta orientaodevero apresentar pelo menos um profissional habilitado comoresponsvel tcnico.

DOCUMENTAO COMPROBATRIA

Documentao comprobatria: So os documentos aceitos paracomprovar que o servio foi efetivamente realizado pelo fiscalizado.

ARTContrato de Prestao de ServiosNota Fiscal que ateste a realizao de atividade tcnicaRelatrios e laudos de vistoria, percia, avaliao, arbitramento,

laudo e parecer tcnico.

EXIGNCIA DE ART

Todos os servios tcnicos relacionados avaliao de bens e imveissob responsabilidade de profissionais abrangidos pelo Sistema Confea/Crea devem ser objeto de Anotao de Responsabilidade Tcnica - ART,registrada por profissional ou empresa habilitada junto ao CREA-PR.

No caso de fiscalizao de empresa constituda para prestar serviosrelacionados avaliao de bens e imveis, verificar a existncia do registroPJ e da ART de cargo/funo de cada profissional responsvel tcnico oudo quadro tcnico.

PROFISSIONAIS HABILITADOS


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De acordo com a Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA: OOBJETO do arbitramento, avaliao, percia e vistoria, independentementede sua localizao, que definir qual o profissional legalmente habilitadopela sua execuo, observando-se suas competncias, nos termos dalegislao vigente.

IDENTIFICAO DE IRREGULARIDADES

Verificar procedimento padro vigente.

LEGISLAO PERTINENTELei Federal n5.194/1966

Lei Federal n6.496/1977

Resoluo n1.025/2009 do CONFEA

Deciso Plenria PL-3238/2003 do CONFEA

OBSERVAES E CUIDADOS

Os parmetros acima so orientativos.

Os casos omissos ou no previstos devero ser encaminhados, atravsde consulta tcnica, Cmara Especializada para anlise.

DEFINIES DA RESOLUO N. 345/1990DO CONFEA

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a) VISTORIA a constatao de um fato, mediante examecircunstanciado e descrio minunciosa dos elementos que o constituem,sem a indagao das causas que o motivaram.

b)ARBITRAMENTO a atividade que envolve a tomada de decisoou posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorremde aspectos subjetivos.

c)AVALIAO a atividade que envolve a determinao tcnicado valor qualitativo ou monetrio de um bem, de um direito ou de umempreendimento.

d) PERCIA a atividade que envolve a apurao das causas quemotivaram determinado evento ou da assero de direitos.

e)LAUDO a pea na qual o perito, profissional habilitado, relatao que observou e d as suas concluses ou avalia o valor de coisas oudireitos, fundamentadamente.


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0800-410067www.crea-pr.org.br

Documents

Manual de Fiscalizao de Engenharia de Avaliacoes - 2013