Norma de Avaliacoes de Imoveis Urbanos

8/12/2019 Norma de Avaliacoes de Imoveis Urbanos

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NORMA

PARA

AVALIAO

DEIMVEISURBANOS

IBAPE/SP

NORMA PARA AVALIAO DE IMVEIS URBANOSIBAPE/SP: 2011

RELATOR DA REVISO: Eng.Nelson Nady Nr Filho.

COORDENADOR DA REVISO: Eng. Octavio Galvo Neto.

COLABORADORES DA REVISO: Eng. Alcides Ferrari Neto, Arq. Ana Maria de Biazzi Diasde Oliveira, Eng. Antonio Srgio Liporoni, Arq Cirlene Mendes da Silva, Eng. Jos TarcsioDoubek Lopes, Arq Monica DAmato, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. OsrioAccioly Gatto, Eng. Paulo Grandiski.

RELATORES DA VERSO 2005: ArqaAna Maria de Biazzi Dias Oliveira, Eng. Joaquim daRocha Medeiros Jnior, Eng. Jos Fiker e Eng. Milton Candeloro.

COORDENADORES DA VERSO 2005:Eng. Osrio Accioly Gatto e Eng. Paulo Grandiski.

COLABORADORES DA VERSO 2005: Arq.a Cirlene Mendes da Silva, Eng. DionsioNunes Neto, Eng. Eduardo Rottmann, Eng. Jos Tarcsio Doubek Lopes, Eng. Nelson NadyNr Filho, Eng. Nelson Roberto Pereira Alonso, Eng. Octavio Galvo Neto, Eng. RuyCampos Vieira e Eng. Tito Lvio Ferreira Gomide.

RESPONSABILIDADE:

Arq.Ana Maria de Biazzi Dias de OliveiraPresidente IBAPE/SP

Eng. Flvia Zoga Andreatta PujadasDiretora Tcnica IBAPE/SP

Esta norma foi aprovada na Assembleia de 13/09/2011.

Sua vigncia a partir de dois meses aps sua aprovao:13/11/2011.


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APRESENTAO

O IBAPE/SP Insti tuto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de So Paulo entidade sem

fins lucrativos integrada por engenheiros, arquitetos e empresas dedicados s reas de avaliaes, percias einspees de engenharia no Estado de So Paulo. Dentre seus objetivos destacam-se primordialmente oaprimoramento, a divulgao e a transmisso do conhecimento tcnico nas reas de atuao de seusassociados.

Entidade de Classe com representao no CREA/SP Conselho Regional de Engenharia Arquitetura eAgronomia do Estado de So Paulo, o IBAPE/SP filiado ao IBAPE Instituto Brasileiro de Avaliaes ePercias de Engenharia Entidade Federativa Nacional que um dos integrantes do CDEN Colgio deEntidades Nacionais do CONFEA Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia.

Em mbito internacional o IBAPE mantm filiao ao IVSC Internacional Valuation Standards Council,organismo responsvel pela elaborao e reviso das normas internacionais de avaliao IVS e UPAV

Unio Panamericana de Associaes de Avaliao, entidade que congrega avaliadores em todo o continente.

Atendendo ao artigo 3 do Estatuto Dos Objetivos foi elaborado, produzido e revisado este texto normativo,que deve ser observado em todas as manifestaes escritas elaboradas por engenheiros e arquitetos quandoda elaborao de trabalhos na rea Engenharia de Avaliaes no Estado de So Paulo.

Tais manifestaes devero ser desenvolvidas em conformidade com a Lei n 5194/66, que regulamenta oexerccio da profisso dos engenheiros c do artigo 7: estudos, projetos, anlises, avaliaes, vistorias,percias, pareceres e divulgao tcnica; Art 13. Os estudos, plantas, projetos, laudos e qualquer outro

trabalho de Engenharia, de Arquitetura e de Agronomia, quer pblico, quer particular, somente podero ser

submetidos ao julgamento das autoridades competentes e s tero valor jurdico quando seus autores forem

profissionais habilitados de acordo com esta lei; Art 14 Nos trabalhos grficos, especificaes, oramentos,

pareceres, laudos e atos judiciais ou administrativo, obrigatria, alm da assinatura, precedida do nome daempresa, sociedade, instituio ou firma a quem interessarem, a meno explcita do ttulo do profissional que

os subscrever e do nmero da carteira e Art 15 So nulos de pleno direito os contratos referentes a qualquer

ramo da Engenharia, Arquitetura ou da Agronomia quando: firmados por entidades pblicas ou particular com

pessoas fsicas ou jurdicas no legalmente habilitadas a praticar a atividades nos termos desta lei.

Esta Norma atende as prescries do item 8.2.1.4.2 da ABNT NBR 14653-2:2011, e a complementa emrelao a peculiaridades do Estado de So Paulo.


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1. Escopo e Consideraes Iniciais

1.1 A presente Norma destina-se a fornecer diretrizes, consolidar conceitos, mtodos e procedimentos geraise estabelecer padres aceitos e aprovados pelo IBAPE/SP para elaborao de avaliaes de imveis urbanos,

com harmonizao e adequao aos princpios bsicos das Partes 1 e 2 da NBR14653 e das normas do IVSC- INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS COMMITTEE, adotadas pela UPAV como NormasPanamericanas, entidades s quaiso IBAPE est filiado.

1.2 Esta norma representa a atualizao da Norma para Avaliao de Imveis Urbanos 2005 doIBAPE/SP, adequando- a s alteraes previstas na ABNT 14653-2 -2011

1.3 Recomenda-se sua aplicao em todas as manifestaes escritas vinculadas Engenharia deAvaliaes elaboradas por membros titulares do INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAES E PERCIAS DEENGENHARIA DE SO PAULO - IBAPE/SP, que so de responsabilidade e da competncia exclusiva dosprofissionais legalmente habilitados pelo Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia CREA,em consonncia com a Lei Federal 5194 de 24/12/1966, com as Resolues nos205, 218 e 345 do CONFEA epelo Conselho de Arquitetura e Urbanismo - CAU conforme Lei Federal no. 12.378 de 31/12/2010.

1.4 Esta Norma se aplica a situaes normais e tpicas do mercado que visem determinao de valores deimveis urbanos, definidos no item 3.

1.5 Quando o engenheiro de avaliaes tiver conhecimento de estudos ou projetos que possam vir a afetar obem em avaliao ou existirem restries especiais estabelecidas em leis ou regulamentos aplicveis aoimvel avaliando, aos elementos amostrais ou regio, as respectivas conseqncias devem ser explicitadase consideradas parte no laudo.

1.6 Na impossibilidade da aplicao das metodologias previstas nesta Norma, facultado o emprego de outroprocedimento, que vise representar um cenrio provvel do mercado vigente de bens semelhantes aoavaliando, desde que:- Seja explicitado no trabalho o motivo dono atendimento aos critrios normativos;- Sua utilizao seja justificada.

2. Referncias Normativas

As leis, decretos, restries e normas relacionadas a seguir contm disposies que devem ser acatadas,quando no conflitarem com as desta Norma.- Resoluo do CONMETRO n 12, de 12.10.1988 Quadro Geral de Unidades de Medida- Leis Federais n 6766/79 e 9785/99, que dispem sobre o parcelamento do solo urbano- Lei Federal n 8.245/91, que dispe sobre locaes de imveis urbanos- Decreto-Lei n 9760/46, que dispe sobre os terrenos de marinha e acrescidos de marinha- ABNT NBR 12721:1999 Avaliao de custos unitrios e preparo de oramento de construo para

incorporao de edifcios em condomnio Procedimento- ABNT NBR 14653-1:2001 Avaliao de bens Parte 1: Procedimentos gerais

- ABNT NBR 14653-2:2011 Avaliao de bens Parte 2: Imveis urbanos- ABNT NBR 14653-3:2004 Avaliao de bens Parte 3: Imveis rurais- ABNT NBR 14653-4:2002 Avaliao de bens - Parte 4: Empreendimentos- Norma Bsica de Percias em Engenharia do IBAPE/SP- Glossrio de Terminologia Aplicvel Engenharia de Avaliaes e Percias do IBAPE/SP de 2002.

Caso essas normas e leis tenham sofrido atualizao, aplicam-se os textos mais recentes aprovados, desdeque no conflitem com esta Norma.


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3. Valores

3.1Valor de mercado:

Quantia mais provvel pela qual um bem seria negociado em uma data de referncia, entre vendedor ecomprador prudentes e interessados no negcio, com conhecimento de mercado, mas sem compulso, dentrodas condies mercadolgicas.

Cada um dos elementos dessa definio tem sua prpria estrutura conceitual:

Quantia mais provvel... se refere ao preo expresso em termos de moeda (normalmente a moeda correntenacional), que pode ser obtida pela propriedade em uma transao livre, ou seja, sem que o comprador e ovendedor tenham vnculos entre si ou interesses especiais na compra e venda, na data da avaliao. O valorde mercado medido como o mais provvel preo a ser obtido razoavelmente no mercado vigente, na data dereferncia da avaliao. Esse valor especfico exclui um preo super ou sub estimado por circunstnciasespeciais relativa quele bem tais como financiamento atpico, arranjos especiais em permutas ou retro-vendas, consideraes especiais ou concesses fornecidas por algum associado com a venda.

...um bem seria negociado... se refere ao fato de que o valor da propriedade uma quantidade estimada, eno uma quantidade pr-determinada ou preo de venda atual. o preo que o mercado espera numa

transao que atenda a todos os outros requisitos da definio de valor de mercado....em uma data dereferncia.... indica que o valor de mercado estimado est vinculado a uma data de referncia, e portanto podevariar ao longo do tempo. A eventual mudana das condies de mercado pode conduzir a diferente valor emoutra data. O valor estimado deve refletir o estado e circunstncias do mercado na data de referncia, e noem uma data passada ou futura.

...entre vendedor e comprador... se refere a vendedor e comprador motivados, mas no compelidos comprae venda. O comprador atua de acordo com a realidade e expectativa do mercado atual, e no em relao a ummercado hipottico ou imaginrio cuja existncia no se pode demonstrar ou antecipar. O comprador portanto um agente do mercado, que no pagar um preo maior do que o indicado pelo mercado. Ovendedor est motivado, mas no compelido, a vender o bem nas condies de mercado, pelo melhor preoque lhe possam oferecer, aps um marketing adequado. Circunstncias eventuais ou fatos especiais aplicveisao vendedor no devem ser considerados na avaliao.

...prudentes e interessados no negcio... indica que o vendedor e comprador agem independentemente, e

que no existem relaes particulares ou especiais entre eles, tais como as e parentesco, venda da matriz acompanhia subsidria ou entre locador e locatrio) que poderiam tornar o preo atpico. Presume-se queambos esto razoavelmente informados sobre a natureza e caractersticas da propriedade, seu uso atual epotencial, e a situao do mercado na data de referncia da avaliao. No pode ser considerada imprudnciado vendedor vender a propriedade numa situao de queda de preos de mercado, portanto mais baixo do queos preos anteriormente praticados. Em outra situao de compra e venda, num mercado de preos mutantes,presume-se que o comprador e o vendedor prudente agem de acordo com as melhores informaes demercado disponveis naquele momento. Estas circunstancias no precisam estar comprovadas, mas podemser identificadas nas anlise dos dados colhidos.

...com conhecimento de mercado... significa que o bem deveria estar exposto ao mercado na melhor formapossvel, de forma a que possa atingir o melhor e mais razovel preo que se poderia atingir, de acordo com adefinio de valor de mercado. O tempo de exposio pode variar conforme as condies de mercado, masdeve ser suficiente para que a propriedade chame a ateno de um adequado nmero de potenciaiscompradores. admitido que o perodo de exposio ocorre antes da data da avaliao.

...mas sem compulso... estabelece eu cada parte est motivada para efetuar a transao, mas nenhumdeles est forado ou obrigado coercitivamente a complet-la.

O valor de mercado deve ser entendido como o valor estimado de um bem, sem considerar os custosadicionais relativos comprador, aplicveis aos valores finais de compra e venda, tais como, ITBI, despesas deescritura e registro, e j embutidas as despesas inerentes do vendedor, tais como comisses.

A definio presume que o bem esteja livre e sem nus, que devem ser considerados quando existirem.Se forsolicitada a determinao de outro valor que no o de mercado, esse fato deve ser destacado junto aorespectivo valor.


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Os valores de mercado so mensurados em ambientes onde possvel se fazer uma comparao direta, outer suporte de mercado para tal assertiva.

importante destacar que o Valor de Mercado definido acima uma estimao objetiva do bem e/ou seusdireitos, para uma determinada situao e data. Implcito dentro desta definio est o contexto do Mercado no

qual o bem est inserido e reflete a motivao dos seus participantes. Desta forma o Valor de Mercado estassociado a um estimador, seus intervalos, calculado e fundamentado de acordo com as metodologias ecritrios da presente Norma.

O Valor de Mercado de um bem imobilirio mais uma decorrncia de sua utilidade, reconhecida pelomercado, do que por sua condio fsica. A utilidade dos ativos para uma empresa ou pessoa fsica, podediferir daquela que um mercado ou uma indstria em particular reconhecem. Portanto, necessrio que aavaliao de ativos e os relatrios resultantes para propsitos contbeis, estabelea a diferena entre osvalores reconhecidos no mercado.

A propriedade imobiliria se distingue de outros bens devido ao perodo relativamente dilatado necessrio parasua comercializao. Este tempo de exposio, as diferentes naturezas, e diversidade dos mercados,justificam a necessidade de Engenheiros de Avaliaes habilitados e capacitados, e Normas de Avaliao quedem amparo, diretrizes e ferramentas que possam ser utilizadas em funo da situao do mercado.

A postura do IVSC, assim como do IBAPE, que o termo Valor de Mercado nunca necessita de maisqualificaes e que todos os pases devem encaminhar-se para seu emprego e uso. Quando se objetiva aapurao do valor de mercado, de acordo com as Normas Internacionais de Avaliao, ele sempre se vincular definio proposta. O termo valor deve ser utilizado com associao a algum adjetivo que descreva o tipo devalor particular, e qualquer que seja a base de valor empregada, deve estar identificada de forma clara nascontrataes e explicitada nos laudos de avaliao.

Nas aes judiciais indenizatrias os respectivos valores so representados, via de regra pelo valor demercado. J nas desapropriaes, os valores de indenizao podem no corresponder ao valor de mercado,tendo em vista seu carter de venda compulsria. Para determinados bens, que extrapolam as condies domercado em que esto inseridos (como propriedades urbanas com contendo benfeitorias incondizentes com avocao econmica e legal do local), o valor de mercado difere do valor de indenizao.

3.2Valor patrimonial:

Somatrio do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmorepresente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base eminformaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisa de carter regional, previamente publicada.

3.3Valor em risco:

Valor para fins de seguros de um determinado imvel, representado pelo valor das benfeitorias, equipamentose instalaes, conforme objeto da aplice ou da contratao, observada a mxima depreciao.

3.4Valor econmico:

Valor resultante do Fluxo de Caixa Descontado na aplicao do mtodo da capitalizao da renda

3.5Valor de liquidao forada:

Valor para uma situao de venda compulsria, tpico de leiles e tambm muito utilizado para garantias

bancrias. Quando utilizado, deve ser tambm apresentado o valor de mercado.

3.6Valor de custo :

Total dos custos necessrios para se repor o bem, com explicitao do estado em que se encontra ou semconsiderar eventual depreciao.

3.7Valor de indenizao:Valor de bens, no obrigatoriamente de mercado, destinado a ressarcimento de dbitos, desapropriaes oucongneres.


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4. Definies

Para efeito desta Norma, so adotadas, no que no conflitarem, as definies constantes da ABNT NBR14653-1, da ABNT NBR14653-2:2011 e as do GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL

ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS do IBAPE/SP.5. Notaes, simbologia e convenes

Para os efeitos desta Norma, recomendam-se as notaes, os smbolos grficos e as convenes literaisseguintes, complementados por outros que se tornem necessrios em casos especiais:

At = rea do terrenoAb = rea das benfeitoriasAc = rea das construesCapc = coeficiente de aproveitamento calculadoCe = coeficiente de esquina ou frentes mltiplasCf = coeficiente de frenteCp = coeficiente de profundidade

CL = coeficiente de localizaoCB = custo de reedio da benfeitoriaf = expoente da frmula do coeficiente de frenteFAM = fator de ajuste ao mercadoFC = fator de comercializaoFc = fator de consistncia do terrenoFmp = Fator de Melhoramentos PblicosFob = fator de obsoletismoFf = fator de fonte ou ofertaFpr = frente projetada do terrenoFp = frente principal do terrenoFr = frente de referncia do terrenoFt = fator de topografiap = expoente da frmula do coeficiente de profundidade

Pe = profundidade equivalentePm = profundidade recomendada para a zonaPma = profundidade mxima recomendada para a zonaPmi = profundidade mnima recomendada para a zonaVt = valor total do terrenoVb = valor de custo total das benfeitoriasVi = valor do imvelVo = valor de ofertaVvb = valor de venda das benfeitoriasVu = valor bsico unitrio

6. Classificao do bem avaliando quanto natureza

A classificao do bem avaliando, quanto natureza dever obedecer integralmente s suas peculiaridades eao disposto nos itens 5 da NBR14653-1 e da NBR14653-2 e complementada, quando com elas no conflitar,com o disposto na NORMA BSICA DE PERCIAS do IBAPE/SP.

7. Procedimentos ticos

Alm de atender ao disposto nos Cdigos de tica Profissional do CONFEA e do IBAPE/SP, o engenheiro deavaliaes deve adotar os procedimentos descritos a seguir:


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7.1. Quanto capacitao profiss ional

Manter-se atualizado quanto ao estado da arte e somente aceitar encargo para o qual esteja especificamentehabilitado e capacitado, assessorando-se de especialistas, quando necessrio.

7.2. Quanto ao sigilo

Considerar como confidenciais os resultados e concluses do trabalho realizado e toda informao tcnica,financeira ou de outra natureza, recebida do contratante.

7.3. Quanto propr iedade intelectual

Jamais reproduzir trabalhos alheios publicados sem a necessria citao. No caso de trabalhos nopublicados, obter autorizao para reproduzi-lo. Faz-lo sem truncamentos, de modo a expressar corretamenteo sentido das teses desenvolvidas na fonte.

7.4. Quanto ao confli to de interesses

Declinar de sua contratao e informar as razes ao contratante, se houver motivo de impedimento oususpeio em decorrncia de conflito de interesses.

7.5. Quanto independncia na atuao profissional

Assessorar com independncia a parte que o contratou, com o objetivo de expressar a realidade, mesmo queas expectativas desta se mostrem equivocadas.

7.6. Quanto competio por preos

Evitar a participao em competies que aviltem honorrios profissionais, observando o disposto noRegulamento de Honorrios Profissionais do IBAPE/SP.

7.7. Quanto difuso do conhecimento tcnico

Envidar esforos na difuso de conhecimentos para a melhor e mais correta compreenso dos aspectostcnicos e assuntos relativos ao exerccio profissional. Expressar-se publicamente sobre assuntos tcnicossomente quando devidamente capacitado para tal.

7.8. Quanto atuao em processos judic iais

Trabalhar com lealdade em face da justia e demais profissionais tcnicos sem falsear fatos relevantes para alide que, quando do seu conhecimento, devem ser informados aos demais atuando no processo.

7.8.1 Quando perito judicial:

a) Comunicar com antecedncia aos assistentes tcnicos a sugesto da data da vistoria, de forma quepossam providenciar autorizaes prvias para acesso ao local, bem como fornecimento deinformaes, cpias de plantas, documentos, dados amostrais e demais elementos de prova que

dispuser. Quando vivel e necessrio, recomendvel que essa data seja harmonizada com eventuaiscompromissos pr-assumidos pelos interessados;

b)Promover e aceitar, contemporaneamente e em igualdade, a assessoria dos assistentes tcnicos dofeito. Inform-los de suas atividades sem nada omitir: argumentos, documentos ou provas oferecidas.Fornecer-lhes, em igualdade de tempo, cpias de textos prvios ou definitivos de seus laudos, deforma a permitir-lhes exercer suas funes em tempo hbil.


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7.8.2 Quando assistente tcnico colocar-se disposio do perito. Acompanh-lo nas diligencias e vistorias efornecer-lhe, antecipadamente, todos os elementos de prova de que dispuser, sem ocultar dados que afetem asoluo da percia.

8. Atividades bsicas

8.1. Atividades preliminares

recomendvel que o engenheiro de avaliaes, ao ser contratado ou designado para fazer uma avaliao,esclarea junto ao contratante, aspectos essenciais referentes a:

- Definio de seu objetivo: valor de mercado , locao ou outros;

- Identificao do imvel que ser objeto da avaliao, com sua respectiva individualizao, no caso de serapenas parte de um conjunto de edificaes;

- Necessidade ou no da verificao das medidas;

- Caracterizao da sua finalidade: compra, venda, locao, desapropriao, doao, alienao, dao empagamento, permuta, garantia, fins contbeis, seguro, arrematao, adjudicao e outros;

- Fundamentao e preciso que se pretende atingir;

- Prazo limite para apresentao do laudo;

- Condies, no caso de laudos de uso restrito.

8.2. Documentao

Rotineiramente, a averiguao da situao dominial no faz parte do escopo da avaliao, porm cabe aoengenheiro de avaliaes solicitar ao contratante o fornecimento da documentao disponvel relativa ao bem.

Ao constatar eventuais incoerncias ou insuficincias, convm informar ao contratante e explicitar acircunstncia no laudo, bem como os pressupostos assumidos em funo dessas condies.

8.3. Restri es legais e mercadolg icas

Recomenda-se consultar as legislaes municipal, estadual e federal, bem como examinar outras restries ouregulamentos aplicveis, tais como os decorrentes de passivo ambiental, incentivos ou outros que possaminfluenciar no valor do imvel.

8.4. Vistoria do imvel avaliando

imprescindvel a vistoria do bem avaliando para registrar suas caractersticas fsicas e outros aspectosrelevantes formao do seu valor.Quando no for possvel o acesso ao interior do imvel, o motivo deve ser justificado no laudo de avaliao.

Nesse caso, a vistoria interna pode ser prescindida e a avaliao pode prosseguir com base em uma situaopresumida, a partir de elementos que for possvel obter, tais como:

a) Descrio interna;

b) Vistoria externa de reas comuns, de outras unidades do mesmo edifcio, no caso de apartamentos,escritrios ou conjuntos habitacionais;

c) Vistoria externa, no caso de unidades isoladas.


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8.5. Escolha da metodologia

Em funo da natureza do bem, da finalidade da avaliao e da disponibilidade de dados de mercado, podemser utilizados os seguintes mtodos:

MTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADOPreferencialmente utilizado na busca do valor de mercado de terrenos, casas padronizadas, lojas,apartamentos, escritrios, armazns, entre outros, sempre que houver dados semelhantes ao avaliando.

MTODO EVOLUTIVOIndicado para estimar o valor de mercado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes aoavaliando. o caso de residncias de alto padro, galpes, entre outros.

MTODO INVOLUTIVOUtilizado no caso de inexistncia de dados amostrais semelhantes ao avaliando.

MTODO DA CAPITALIZAO DA RENDARecomendado para empreendimentos de base imobiliria, tais como shopping-centers, hotis.

MTODO DA QUANTIFICAO DO CUSTOUtilizado quando houver necessidade de obter o custo do bem.

No h hierarquia entre esses mtodos avaliatrios; deve-se optar pela metodologia mais adequada finalidade da avaliao.

8.6. Diagns tico de mercado

Deve-se proceder anlise sucinta do comportamento do segmento de mercado ao qual pertence o imvel emavaliao, resumindo a situao constatada quanto liquidez desse bem.

Diagnsticos especiais mais detalhados de mercado, quando solicitados em estudo parte, devem levar emconta a conjuntura, a estrutura, a conduta, o desempenho e a evoluo do mercado, o volume de ofertas e/outransaes, a velocidade de vendas ou outros indicadores.

9. Procedimentos metodolgicos

As metodologias aplicveis avaliao de bens, seus frutos e direitos dependem basicamente:

Da natureza do bem avaliando;

Da finalidade da avaliao (explicitada no laudo junto ao valor encontrado);

Da disponibil idade, qualidade e quantidade de informaes colhidas no mercado;

Do prazo para sua execuo.

Consideradas as peculiaridades regionais, o IBAPE/SP recomenda adotar os procedimentos desta Norma, quedetalham e complementam aqueles constantes da ABNT NBR 14653-2.


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9.1 Zonas de caractersticas homogneas

Na Regio Metropolitana de So Paulo os bairros possuem diversas caractersticas de diferenciao,classificadas para efeito desta Norma, em quatro grupos, totalizando onze zonas descritas a seguir, cujoscritrios e parmetros devem servir para enquadramento do elemento avaliando em relao regio geo-

econmica a que pertence.

Grupo I - Zonas de uso predominante residencial e ocupao hor izontal:

1 Zona: Residencial Horizontal de Padro Popular

Encontradas em regies perifricas ou de ocupaes irregulares, dotadas de pouca infra-estruturaurbana, alta densidade de ocupao e concentrao de famlias de baixa renda. Os lotes possuemdimenses reduzidas, em tornode 125m2, e as edificaes predominantes so de padro proletrio,geralmente associadas auto-construo e no uso mnimo de materiais de acabamento.

2 Zona: Residencial Horizontal de Padro Mdio

Zonas cuja caracterstica de ocupao horizontal, com predominncia de casas e rara presena decomrcio. So dotadas de infra-estrutura bsica, com populao concentrada em renda mdia. Os

lotes possuem dimenses em torno de 250m2

e as edificaes so de padro mdio, podendo sertrreas ou assobradadas, isoladas ou geminadas, caracterizadas pelos acabamentos econmicos,porm de boa qualidade.

3. Zona: Residencial Horizontal de Padro Alt o

Compreendem as regies dotadas de infra-estrutura completa e ocupadas exclusivamente por casasde alto padro, com arquitetura das edificaes diferenciada, geralmente com projetos personalizados.Nestes locais, predominam terrenos de grandes propores, em torno de 600m2.

Grupo II - Zonas de uso residencial ou comercial e ocup ao vertical (zonas de incorporao):

4 Zona: Prdios de Apartamentos de Padro Popular

Encontradas em diversas regies, dotadas de infra-estrutura bsica e com concentrao de populaode baixa renda. Apresentam vocao para ocupao de prdios de apartamentos de padro popular,geralmente sem elevadores, at quatro andares.

5 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Mdio

Dotadas de infra-estrutura completa com concentrao de populao de renda mdia. Paraclassificao nesta zona necessrio verificar a vocao legal e a predominncia de ocupao quenecessariamente tem que refletir verticalizao, por meio de edifcios de apartamentos ou escritriosde padro mdio ou superior.

6 Zona: Prdios de Apartamentos ou de Escritrios de Padro Alt o

Compreendem as regies ocupadas por edifcios de apartamentos ou escritrios com arquiteturadiferenciada, projetos personalizados e de padro elevado, destinadas populao de alta renda.

Grupo III - Zonas de uso comerci al ou de servios com ocupao predominantemente horizontal

7 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Popular

Podem ser identificadas em regies perifricas ou de populao de baixa renda, onde constatada aconcentrao de comrcio ou prestao de servios populares.

8 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Mdio

constatada a concentrao de comrcio ou prestao de servios de padro mdio.


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9 Zona: Comrcio ou Servios de Padro Alto

Identificadas em regies que apresentam arquitetura diferenciada, com projetos personalizados e depadro elevado, presentes em corredores e ruas de bairros de alto padro.

Grupo IV - Zonas de uso indu strial ou d e armazns:

10 Zona: Indstr iasSo zonas cuja vocao geralmente definida pelas legislaes estaduais e municipais, comrestries de uso especficas e com ocupao predominantemente industrial.

11 Zona: GalpesSo identificadas pela presena de armazns ou galpes, sem caractersticas industriais, podendo serencontradas em regies cerealistas ou de comrcio.

9.2 Mtodo comparativo d ireto de dados de mercado

Analisa elementos semelhantes ou assemelhados ao avaliando, com objetivo de encontrar a tendncia de

formao de seus preos.

A homogeneizao das caractersticas dos dados deve ser efetuada com o uso de procedimentos, dentre osquais se destacam o tratamento por fatores e a inferncia estatstica.

9.2.1 - Pesquisa de dados

Principal etapa do processo avaliatrio e compreende o planejamento da pesquisa, a coleta de dados e vistoriade dados amostrais.

9.2.1.1- Planejamento da pesquisa

O planejamento da pesquisa define a abrangncia da amostragem, quantitativa e qualitativa, e a forma de suacoleta e compilao, com utilizao de fichas, planilhas, roteiro de entrevistas, entre outros.

Caracteriza e delimita a regio na qual o bem avaliando est inserido, para a obteno de uma amostrarepresentativa de dados de mercado a ele semelhantes.

9.2.1.2 Coleta de dados

Obteno de dados e informaes confiveis de ofertas e preferencialmente de negociaes realizadas,contemporneos data de referncia, com suas principais caractersticas fsicas, econmicas e de localizaoe investigao do mercado.

recomendvel buscar a maior quantidade possvel de dados de mercado e com atributos comparveis aosdo bem avaliando.

Sero considerados semelhantes elementos que:

a) Estejam na mesma regio e em condies econmico-mercadolgicas equivalentes s do bem avaliando;

b) Constituam amostra onde o bem avaliando fique o mais prximo possvel do centride amostral;

c) Sejam do mesmo tipo (terrenos, lojas, apartamentos etc.);


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d) Em relao ao bem avaliando, sempre que possvel, tenham:

- Dimenses compatveis;- Nmero compatvel de dependncias (vagas de estacionamento, dormitrios, entre outros);

- Padro construtivo semelhante;- Estado de conservao e obsoletismo similares.

Alm destas condies de semelhana, observar que:

e) As referncias de valor sejam buscadas em fontes diversas e, quando repetidas, as informaes devem sercruzadas e averiguadas para utilizao da mais confivel;

f) As fontes de informaes sejam identificadas, com o fornecimento de, no mnimo, nome e telefone paraaveriguao;

g) No caso de insuficincia de dados semelhantes, possam ser coletados outros de condies distintas paraestudos ou fundamentaes complementares;

h) Nos preos ofertados sejam consideradas eventuais superestimativas, sempre que possvel quantificadaspelo confronto com dados de transaes;

i) Os dados referentes s ofertas contemplem, sempre que possvel, o tempo de exposio no mercado.

j) No sero admitidos como dados de mercado opinies, mesmo que emitidas por agentes do mercadoimobilirio.

9.2.1.3 Vistoria dos elementos amostrais

condio mnima a vistoria externa dos elementos comparativos.

9.2.2 Tratamento de Dados

9.2.2.1 Preliminares

A verificao da representatividade da amostra em relao ao avaliando pode ser feita pela sumarizao dasinformaes na forma de grficos ou tabelas.Nesta etapa, verificam-se o equilbrio da amostra e a inserodas variveis - chave do bem avaliando dentro do intervalo amostral.

A excluso prvia de elementos amostrais deve ser justificada.

Caso seja constatado que o tempo de exposio de algum dado comparativo seja longo, esta caractersticadeve ser corrigida pela aplicao de fator redutor ao preo ofertado, adicional ao fator oferta.

No tratamento dos dados podem ser utilizadas vrias ferramentas analticas, entre as quais se destacam tratamento por fatores e inferncia estatstica, adotadas em funo da qualidade e da quantidade de dadose informaes disponveis.

Na aplicao do mtodo comparativo direto para a obteno do valor de mercado, recomendvel otratamento por fatores em amostras homogneas onde so observadas as condies de semelhana definidasna coleta de dados. Para amostras heterogneas recomendvel a utilizao de inferncia estatstica, desdeque as diferenas sejam devidamente consideradas, inclusive quanto a eventuais interaes.

Em qualquer tratamento adotado, o poder de predio do modelo deve ser verificado a partir do grfico depreos observados na abscissa versus valores estimados pelo modelo na ordenada, que deve apresentarpontos prximos da bissetriz do primeiro quadrante.


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Outras ferramentas, quando aplicadas, devem ser devidamente justificadas, com apresentao dos princpiosbsicos e interpretao dos modelos adotados.

9.3 Mtodo evolutivo

Mtodo em que o valor de mercado do imvel obtido atravs da composio do valor do terreno com ocusto de reproduo das benfeitorias devidamente depreciado e o fator de comercializao, ou seja:

VI = ( VT + CB ) . FC

Onde:VI o valor de mercado do imvel;VT o valor do terreno;CB o custo de reedio da benfeitoria;FC o fator de comercializao.

Sempre que possvel, recomenda-se que o fator de comercializao seja inferido no mercado da regio, apartir de imveis similares, observando-se o mnimo de 03 (trs) elementos. A aplicao deste mtodo exigeque:

a) O valor do terreno seja determinado pelo mtodo comparativo de dados de mercado ou, na impossibilidadedeste, pelo mtodo involutivo;

b) As benfeitorias sejam apropriadas pelo mtodo comparativo direto de custo ou pelo mtodo da quantificaode custo;

c) O fator de comercializao seja levado em conta, admitindo-se que pode ser maior ou menor do que aunidade, em funo da conjuntura do mercado na poca da avaliao.

Quando as benfeitorias forem estimadas com a utilizao do estudo Valores de Edificaes de ImveisUrbanos, do IBAPE/SP, recomenda-se que o resultado final seja ajustado atravs da aplicao do Fator deAjuste ao Mercado (FAM):

Vi= (Vt+ VB) x FAM

Na expresso acima, o valor do terreno deve ser calculado pelo mtodo comparativo direto ou pelo mtodoinvolutivo e o fator de ajuste deve ser inferido no mercado da regio, a partir de imveis similares, observando-se o mnimo de 03 (trs) elementos. Este fator de ajuste pode ser maior ou menor que a unidade, em funodas condies de mercado.

9.4 Mtodo da capitalizao da renda

Utilizado nas avaliaes de empreendimentos de base imobiliria (hotis, shopping centerse outros). Nessesempreendimentos, deve-se observar as prescries da NBR 14653-4. Tambm pode ser utilizado nadeterminao do valor de mercado, em situaes onde no existam condies da aplicao do mtodocomparativo direto ou evolutivo, ou, alternativamente, quando a finalidade da avaliao seja a identificao dovalor econmico.

Nesses casos, necessrio fundamentar:

1) Despesas necessrias a sua manuteno e operao, e receitas provenientes da sua explorao,descontados os impostos;

2) Estrutura mnima do fluxo de caixa conforme previsto na ABNT 14653-4, no que for aplicvel;

3) Taxa de desconto, no mnimo, pelo critrio determinstico;


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9.5 Mtodo Involutivo

9.5.1 - O mtodo involutivo deve ser empregado quando no houver mnimas condies de utilizao domtodo comparativo direto.

Trata-se de um critrio indireto de valorao de uma gleba ou terreno de grandes dimenses considerando seuaproveitamento por meio de subdiviso de rea maior em lotes menores.

9.5.2 - Se vivel economicamente e permitida legalmente a incorporao imobiliria por meio de hipotticaimplantao de empreendimento compatvel com as caractersticas do bem e condies de mercado no qualest inserido, deve ser aplicado o mtodo involutivo vertical, considerando-se cenrios viveis para a execuoe comercializao das unidades autnomas.

9.5.2.1- Devem ser aferidos:

a) A relao entre o lucro do empreendimento e o valor do terreno

b) A porcentagem relativa do valor do terreno no VGV

c) A velocidade de construo

9.5.3 - Na utilizao deste mtodo recomenda-se dar preferncia pela ordem conforme ABNT NBR 14.653-2:2011:

a) Fluxos de caixa especficos, nos quais deve ser considerado o valor do terreno como sendo oinvestimento inicial atravs de iteraes sucessivas, calculado o valor presente lquido (VPL) e verificadaa taxa interna de retorno (TIR) no mrcado correspondente, conforme a ABNT NBR 14-653-4:2002

b) Modelos simplificados dinmicos

c) Modelos estticos.

No devem ser utilizadas tabelas prvias e genricas de fatores de gleba ou fatores de rea.

9.6 Mtodo do custo

Mtodo utilizado para a apurao do custo de reedio de benfeitorias.

9.6.1Mtodo da quantificao de custos: Utilizado para identificar o custo de reedio de benfeitorias. Podeser apropriado pelo custo unitrio bsico de construo ou por oramento detalhado, com identificao dasfontes consultadas.

Para apurao do custo de construo, pode ser aplicado o modelo previsto na ABNT NBR 14653-2,representado a seguir:

Onde:

C o custo unitrio de construo por m de rea equivalente de construo;CUB o custo unitrio bsico;OE o oramento de elevadores;OI o oramento de instalaes especiais e outras, tais como geradores, sistemas de proteo contra incndio,centrais de gs, interfones, antenas, coletivas, urbanizao, projetos etc.OFe o oramento de fundaes especiais;OFd o oramento de fundaes diretas;S a rea equivalente de construo, de acordo com a NBR 12721;

A a taxa de administrao da obra;F o percentual relativo aos custos financeiros durante o perodo da construo;L o percentual correspondente ao lucro ou remunerao da construtora.

)1)(1)(1]()(

[ LFAS

OFdOFeOIOECUBC


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10.2 Fator localizao

Para a transposio da parcela do valor referente ao terreno de um local para outro, poder ser empregada arelao entre os valores dos lanamentos fiscais, obtidos da Planta de Valores Genricos editada pela

Prefeitura Municipal, se for constatada a coerncia dos mesmos. Nos casos de inexistncia desses valores ouse forem constatadas incoerncias nas suas inter-relaes, dever ser procedido estudo devidamentefundamentado de novos ndices para a regio.

Tanto quanto possvel, dever ser evitada a utilizao de valores oriundos de locais cujos ndices detransposio discrepem excessivamente daquele para o qual a pesquisa deve ser feita, limitando-os entre ametade e o dobro do local a avaliar.

No caso de terrenos com edificaes, os fatores referentes localizaodevem incidir exclusivamente naparcela do valor do comparativo correspondente ao terreno.

10.3 Fatores aplicveis ao valor de terrenos

As frmulas dos fatores, previstas nesta Norma, esto relacionadas com o tratamento da pesquisa de mercado,ou seja, na condio de transportar os valores estimados para a situao paradigma.

10.3.1 Fatores profundidade e testada

As influncias de profundidade e testada podem ser calculadas pelos seguintes fatores:

a) Profundidade:funo exponencial da proporo entre a profundidade equivalente (Pe) e as profundidadeslimites indicadas para as zonas (Pmi e Pma).

Entre Pmi e Pmaadmite-se que o fator profundidade Cp igual a 1,00

Se a profundidade equivalente for inferior mnima e estiver acima da metade da mesma (1/2Pmi < Pe< Pmi), dever ser empregada a seguinte frmula:

Cp= (Pmi / Pe ) p

Para Peinferior a Pmiadota-se:

Cp = (0,5)p

Se a profundidade equivalente for superior mxima at o triplo da mesma (Pma< Pe< 3Pma), afrmula a ser empregada a seguinte:

Cp=1/ [(Pma/Pe) + {[1-( Pma/Pe)] . (Pma/ Pe)p}]

Para Pe superior a 3 Pma, adota-se na frmula acima Pe= 3 Pma

b) Testada: funo exponencial da proporo entre a frente projetada (Fp) e a de referncia (Fr), pela

seguinte expresso:

Cf= (Fr/ Fp)f, dentro dos limites: Fr/ 2 < Fp< 2Fr

Os intervalos dos expoentes p e f,os limites de influncia por profundidade e frente, bem como os ajustesdecorrentes de reas e frentes mltiplas e/ou de esquina, estabelecidos para cada zona recomendados peloIBAPE SP, esto resumidos nas Tabelas 1 e 2.


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10.3.2 Fator rea

Em zona residencial horizontal popular (1azona) aplica-se somente o fator rea, utilizado dentro dos limites dereas previstos, sem aplicao dos fatores testada e profundidade, pela seguinte frmula:

Ca= ( A/125)0,20

, onde A = rea do comparativo

A influncia da rea em outras zonas, se utilizada, deve ser fundamentada.

10.3.3 Fator frentes mltip las

Os terrenos de esquina ou de frentes mltiplas devem ser avaliados como tendo uma s frente, principal,escolhida como sendo a que implica no seu maior valor, aplicando-se os fatores indicados na tabela abaixodiretamente s reas mnimas dos intervalos apresentados nas tabelas 1 e 2:

Zona Valorizao Fator*

4 Zona Incorporaes Padro Popular 10% 0,91

5 Zona Incorporaes Padro Mdio 10% 0,91

6 Zona Incorporaes Padro Alto 5% 0,95

7 Zona Comercial Padro Popular 10% 0,91

8 Zona Comercial Padro Mdio 10% 0,91

9 Zona Comercial Padro Alto 5% 0,95

*Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Nota: Os terrenos devem ser avaliados levando-se em considerao as vrias possibilidades deaproveitamento, atravs de desmembramento de lotes ou remembramento, no caso de

pertencerem ao mesmo proprietrio.


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TABELAS - Resumo dos fator es de ajuste e respectivos in tervalos recomendados p ara So Paulo-Capital.

Tabela 1 Grupos I e II

Fatores de Ajuste Caractersticas e Recomendaes

Frente e ProfundidadeReferncias

Frente deReferncia

Prof.Mnima

Prof. MximaExpoentedo FatorFrente

Expoente doFator Profun-

didade

Mltiplasfrentes ouesquina

Coef derea

ZONA

Fr Pmi Pma f p Ce Ca

rea derefernciado Lote

(m2)

Intervalocaracterstico

de reas.(m2)

Observaes gerais

1 ZonaResidencialHorizontalPopular

5 15 30No seaplica

No se aplicaNo seaplica

Aplica-seitem 10.3.2)

125 100 400

2 ZonaResidencialHorizontal

Mdio

10 25 40 0,20 0,50No seaplica

No seaplica

dentro dointervalo

250 200 500

GrupoI:

Zonasdeusoresidencial

horizontal

3 ZonaResidencialHorizontal

Alto

15 30 60 0,15 0,50No seaplica

No seaplica

dentro dointervalo

600 400 1000

Para terrenos com reas fodo intervalo definido, estudinfluncia da rea.

Para terrenos com reas fodo intervalo definido estudinfluncia da rea.

4 ZonaIncorporaes PadroPopular

16Mnimo

- -Aplica-se

Item 10.3.32000 800 (1)*

5 ZonaIncorporae

s PadroMdio

16Mnimo

- -Aplica-se

Item 10.3.31500

800 - 2.500(1*)

GrupoII:

Zonasocupaovertical

(incorporao)

6 ZonaIncorporae

s PadroAlto

16Mnimo

- -

No se aplicam

Aplica-seItem 10.3.3

No seaplica

dentro dointervalo

25001.200- 4.000

(1*)

Observar as recomenda10.3.2. Para terrenos com fora do intervalo definidoestudar a influncia da reanalisar a eventual influnesquina ou frentes mltipla(1)* Para estes grupos, ointervalo respectivo varia um limite superior indefinid


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Tabela 2 Grupos III e IV

Fatores de Ajuste Caractersticas e Recomendaes

Frente e Profundidade reaReferncias

Frente deReferncia Prof.Mnima Prof. Mxima

Expoente

do FatorFrente

Expoente do

Fator Profun-didade

Mltiplasfrentes ou

esquina

Coef de

rea

ZONA

Fr Pmi Pma f p Ce Ca

rea de

refernciado Lote

(m2)

Intervalo

caractersticode reas.

(m2)

Observaes gerais

7 ZonaComercial

PadroPopular

5 10 30 0,20 0,50Aplica-se

Item 10.3.3

No seaplica

dentro dointervalo

100 80 - 300

8 ZonaComercial

Padro Mdio10 20 40 0,25 0,50


No seaplica

dentro dointervalo

200 200 500

GrupoIII:

Zonasdeusocomercialoude

servios

9 ZonaComercial

Padro Alto15 20 60 0,15 0,50


No seaplica

dentro dointervalo

600 250 1000

Observar as recomendaes10.3.2. Para terrenos com rfora do intervalo definido estua influncia da rea e analisaeventual influncia da esquinou frentes mltiplas.

10 ZonaIndustrial

No seaplica

No seaplica

No se aplica No seaplica

No se aplica No seaplica

No se

aplicadentro dointervalo

5.000 2.000 20.000

GrupoIV:

Zonasindustriaiso

u

Galpes

11 ZonaGalpes

No seaplica

No seaplica



No seaplica

dentro dointervalo

500 250 - 3.000

Avaliao pelo valor unitrio influncia da localizao. Parterrenos com reas fora dointervalo definido estudar ainfluncia da rea

Em outros municpios os parmetros acima devem ser adaptados.


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10.4 Fatores aplicveis ao valor das benfeitorias

Utilizados nos casos em que existir nmero suficiente de elementos amostrais que permitam a comparaodireta dos respectivos valores unitrios das benfeitorias.

Padro e depreciao so os principais fatores aplicveis s benfeitorias, que devem incidir apenas na parcelade capital benfeitoria.

a) Idade das benfeitor ias

A depreciao deve levar em conta os aspectos fsicos e funcionais As diferenas de idade devem serponderadas pela relao entre os respectivos fatores de obsoletismo indicados atravs do critrio deRoss-Heidecke, pela idade da edificao, real ou estimada, mas no a aparente.

b) Padro construtivo das benfeitorias

As diferenas de padro construtivo devem ser ponderadas pela relao entre os respectivos valores debenfeitoria que melhor se aproximem dos seus respectivos padres. Recomenda-se a utilizao doestudo Valores de Edificaes de Imveis Urbanos, do IBAPE/SP.

Nas avaliaes em que as benfeitorias apresentem caractersticas especficas e/ou atpicas ou, ainda,de carter histrico ou artstico e/ou de monumentos, estas devem ser consideradas, com a justificativade qualquer alterao do valor delas decorrente.

permitida a converso de reas reais de construo em reas equivalentes, com base emcoeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado, desde quejustificados.

10.5 Fatores complementares

So fatores cujo uso no obrigatrio. Em situaes especficas, podem ser utilizados, porm nesses casos,devem ser fundamentados e validados.

10.5.1 Fatores de posic ionamento de unidades padron izadas

Se forem relevantes podem ser levadas em considerao eventuais diferenas de valor dos distintospavimentos ou de faces de insolao, pela utilizao de fatores adequados pesquisados no mercado

10.5.2 Fatores relativos topografia

Para a utilizao do fator de topografia devem ser examinadas detalhadamente as condies topogrficas detodos os elementos componentes da amostra. A topografia do terreno, em elevao ou depresso, em acliveou declive, poder ser valorizante ou desvalorizante.

Na utilizao destes fatores, alm de sua validao, deve ser fundamentada sua aplicao. No caso deimpossibilidade da fundamentao, podem ser adotados os seguintes fatores corretivos genricos:


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Topografia Depreciao Fator*

Situao Paradigma: Terreno Plano - 1,00

Declive at 5% 5% 1,05Declive de 5% at 10% 10% 1,11

Declive de 10% at 20% 20% 1,25

Declive acima de 20% 30% 1,43

Em aclive at 10% 5% 1,05

Em aclive at 20% 10% 1,11

Em aclive acima de 20% 15% 1,18

Abaixo do nvel da rua at 1.00m - 1,00

Abaixo do nvel da rua de 1,00m at 2,50m 10% 1,11

Abaixo do nvel da rua 2,50m at 4,00m 20% 1,25

Acima do nvel da rua at 2,00m - 1,00

Acima do nvel da rua de 2,00m at 4,00m 10% 1,11

Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Nos casos de valorizao, tais como os terrenos em zona de incorporao, onde o declive existente poderesultar em economia de escavaes, muros de arrimo, atirantamentos etc., sendo menos freqentes, deveroser detalhados e justificados.

10.5.3 Fatores quanto consistncia do terreno devido presena ou ao da gua

A existncia de gua aflorante no solo, devida a nvel elevado de lenol fretico ou aes da natureza, taiscomo inundaes peridicas, alagamentos, terrenos brejosos ou pantanosos rotineiramente pode serconsiderada como desvalorizante, condio essa que deve ser verificada no mercado da vizinhana doelemento avaliando. Na impossibilidade de efetuar essa pesquisa, sugere-se a adoo dos seguintes fatores:

Situao Depreciao Fator*

Situao Paradigma: Terreno Seco - 1,00

Terreno situado em regio inundvel, que impede ou dificulta o seuacesso, mas no atinge o prprio terreno, situado em posio mais alta 10% 1,11

Terreno situado em regio inundvel e que atingido ou afetadoperiodicamente pela inundao

30% 1,43

Terreno permanent emente alargado 40% 1,67

Fatores aplicveis s expresses previstas em 10.6

Alternativamente, pode ser calculado o custo das intervenes necessrias para a soluo do problema.

Em reas de grande porte, devem ser aplicados somente nas reas diretamente afetadas.

Nos lotes contguos a crregos, alm da consistncia deve ser observada a restrio legal pertinente.

Caso essa condio afete o uso da benfeitoria deve ser verificado o seu obsoletismo.


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10.6 Aplicao dos fatores

Na aplicao dos fatores, devem ser observados os seguintes princpios e expresses:

1. As frmulas dos fatores, previstos nesta Norma, devem ser aplicadas na forma de somatrio, aps aconsiderao do fator oferta, conforme frmulas abaixo:

a) Na homogeneizao (tratamento dos dados da pesquisa): ajustar os dados da pesquisa situaoparadigma:

Vu= Vo x {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]}

b) Na avaliao (determinar o Valor do Terreno Avaliando): ajustar o valor mdio obtido na situaoparadigma para as condies do avaliando:

Vt = Vu / {1+ [(F1-1)+ (F2 -1) +(F3-1) ...+ (Fn -1)]} xAt

Onde:

Vu= Valor Bsico unitrio (estimado na situao paradigma, aps ajuste por fatores).

Vo = Valor de Oferta (ou preo observado)

VT = Valor do Terreno (deduzido aps a incidncia de seus respectivos fatores em relao situao paradigma) .

At = rea do terreno

F1, F2, F3,..Fn= Fatores ou Coeficientes de Testada (Cf), de Profundidade (Cp), Localizao (FL), etc.....

2. So considerados discrepantes elementos cujos valores unitrios, em relao ao valor mdio amostral,extrapolem a sua metade ou dobro. No obstante, recomenda-se que esses sejam descartados caso adiscrepncia persista aps a aplicao dos fatores mais representativos (localizao para terrenos, padroconstrutivo e depreciao para benfeitorias), desde que validados preliminarmente, conforme item 4abaixo.

3. No podem existir erros de especificao no tratamento por fatores, isto , todas as caractersticasimportantes que denotem heterogeneidade entre os dados analisados devem estar incorporadas enenhuma caracterstica irrelevante pode estar presente no tratamento.

4. Os fatores obrigatrios apresentados (localizao, rea, testada, profundidade, frentes mltiplas, padroconstrutivo e depreciao) devem ser testados, nas tipologias pertinentes, e verificadas suas condies deserem homogeneizantes, comprovadas atravs da reduo de coeficiente de variao. No objetivo obtero menor coeficiente de variao, mas sim o modelo que melhor represente o comportamento demercado.O fator que, de per si, indicar a heterogeneizao da amostra, s deve ser eliminado naaplicao conjunta de todos os fatores.

5. Os fatores complementares, citados nesta norma, podem ser investigados, e podem ser utilizados, desdeque seja devidamente validada sua condio isolada de fator homogeneizante, que deve ser mantida naverificao simultnea com os demais.

6. Em casos especficos, facultada a adoo de outros fatores complementares, desde que o engenheiro

7. Somente aps a validao do conjunto de fatores, deve ser realizado o saneamento dos dadoshomogeneizados, por meio dos seguintes procedimentos:


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a) Calcula-se a mdia dos valores unitrios homogeneizados;

b) Adota-se como intervalo de elementos homogneos, aquele definido entre os limites de 30%, paramais ou para menos, do respectivo valor mdio;

c) Se todos os elementos estiverem contidos dentro desse intervalo, adota-se essa mdia comorepresentativa do valor unitrio de mercado;

d) Caso contrrio, procura-se o elemento que, em mdulo, esteja mais afastado da mdia, que excludo da amostra. Aps a excluso, procede-se como em a) e b), definindo-se novos limites

e) Se elementos anteriormente excludos passarem a estar dentro dos novos limites devem serreincludos;

f) Este processo deve ser reiterado at que todos os dados atendam o intervalo de +/- 30% em tornoda ltima mdia;

g) Se houver coincidncia de mais de um elemento a ser excludo na etapa d), deve-se excluir

apenas um, devidamente justificado;Conforme disposto em 13.1.1 d)no so considerados elementos semelhantes ao avaliando aqueles cujosvalores unitrios, aps a aplicao do conjunto de fatores, resultem numa amplitude de homogeneizaoaqum da metade ou alm do dobro do valor original de transao (descontada a incidncia do fator ofertaquando couber).

10.7 Procedimentos especficos

10.7.1 Avaliao de terrenos em zonas de incorporaes

Em princpio, s devem ser utilizados como elementos comparveis os diretamente incorporveis. Se estacondio no for atendida, estudar a relao entre valores unitrios dos terrenos incorporveis com:

- Terrenos passveis de incorporaes por agrupamento com lotes contguos- Terrenos que no permitem incorporaes

Os valores unitrios so homogeneizados em funo da localizao. A influncia de reas acima dos limitesprevistos na tabela 1 deve ser estudada a parte.

Consideram-se elementos semelhantes para comparao direta apenas aqueles que apresentem dimensesque permitam incorporao, ou seja, frente igual ou maior que 16m e as reas indicadas na Tabela 1.

10.7.2 Avaliao de Lojas

Para a avaliao de lojas, na determinao de valores de mercado de venda ou locao, deve-se utilizarpreferencialmente o mtodo comparativo direto de dados,. Caso o mercado no apresente condies decomparao direta, utilizar o mtodo evolutivo com a valorao da parcela do terreno pelas condies daTabela 2.

10.7.3 Terrenos em zoneamentos diferentes

Na eventualidade de insuficincia de dados de mesmo zoneamento urbanstico, podero ser utilizadoselementos diferentes, os quais, se detectada divergncia de resultados, devero ser corrigidos para a condioprocurada, mediante anlise fundamentada, levando em conta no s os coeficientes de aproveitamento, taxasde ocupao e usos possveis pelas posturas, como a assimilao, na poca, pelo mercado local, dos efeitosdas restries e permissibilidades deles decorrentes.


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10.7.4 Lotes industr iais

A avaliao de lotes industriais deve ser feita, em princpio, pelo unitrio e pela localizao. A pesquisa devecompreender terrenos com reas e dimenses equivalentes, prximos dos da rea avalianda. No

necessitaro obrigatoriamente ser levados em conta os fatores de testada, profundidade e frentes mltiplas,desde que o acesso seja suficiente e proporcional s superfcies.

Na eventualidade de inexistirem dados em nmero suficiente preenchendo as condies de rea e frente,podero ser usados outros com superfcies e extenses menores, ou maiores, desde que feita anlisedemonstrando a relao valor unitrio/ rea.

10.8 Fatores Alternativos

Alternativamente podem ser adotados fatores de homogeneizao medidos no mercado, desde que o estudode mercado especfico, que lhes deu origem, seja anexado ao laudo de avaliao.A funo homogeneizante de novos fatores, no listados nesta norma como obrigatrios, deve ser validadapreviamente.

11. Recomendaes

11.1 Avaliao util izando critrio residual

Para avaliaes de terrenos, preferencialmente devem ser coletados na amostragem terrenos sembenfeitorias. Caso seja constatada a ausncia de terrenos nus, pode ser admitido o clculo do valor do terrenoatravs do critrio residual, princpio indireto que assume o valor do terreno como a diferena entre o valor doimvel e das benfeitorias, conforme o seguinte procedimento:

Vt= (Vox Ff) Vb

Aps esses clculos, transforma-se o preo total em unitrio e utiliza-se a homogeneizao com tratamento porfatores.

11.2 Transfo rmao de preos a prazo em preos a vista

Recomenda-se que os preos sejam uniformizados para pagamento equivalente vista, com base em ndicesde correo monetria e juros mdios praticados no mercado. Alm disso, a influncia da existncia definanciamento no valor deve ser examinada.

11.3 Atualizao de preos

Nos casos de exame de dados no contemporneos, desaconselhvel a atualizao do mercado imobilirioatravs de ndices econmicos, quando no houver paridade entre eles, devendo, nesse caso, o preo seratualizado mediante consulta direta fonte.

11.4 Apresentao do valor final do imvel

permitido arredondar o valor final, desde que o ajuste final no varie mais de 1% do valor estimado. Deve ser

citada nessa apresentao a finalidade e a data de referncia.

11.5 Campo de arbtrio

O campo de arbtrio o intervalo com amplitude de at 15%, para mais e para menos, em torno da estimativade tendncia central utilizada na avaliao (por exemplo, a mdia).O engenheiro de avaliaes pode utilizar ocampo de arbtrio da avaliao, desde que devidamente fundamentado pela existncia de caractersticasrelevantes do avaliando, no contempladas no tratamento dos elementos amostrais.


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O campo de arbtrio no se confunde com o intervalo de confiana de 80% calculado para definir o grau depreciso da estimativa.

Para o clculo do ajuste dentro do campo de arbtrio, de caractersticas contempladas na Norma (rea, testada,

profundidade, esquina, topografia e consistncia), recomenda-se a observao dos percentuais calculadospelos respectivos fatores.

12. Tratamento inferencial

Devem ser observadas as disposies da Norma ABNT NBR14653-2:2011.

13. Especifi cao das avaliaes

A especificao ser estabelecida em razo do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado,da natureza do bem avaliando, do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponveis.

Podem ser definidas quanto fundamentao e/ou preciso.

A fundamentao de uma avaliao est relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatrioquanto com as informaes que possam ser extradas do mercado e determina o empenho no trabalho.

A fundamentao das avaliaes obedecer classificao prevista nos itens 13.1.1, 13.1.2, 13.2, 13.3 ou13.4. Todos os clculos de formao de valores devem estar explicitados no laudo.

Nos casos em que o grau mnimo I no for atingido, devem ser indicados e justificados os itens das Tabelas deespecificao que no puderam ser atendidos e os procedimentos e clculos utilizados na identificao dovalor.

O grau de preciso aplicvel apenas no mtodo comparativo direto e mede o grau de incerteza que aamostra permite avaliao. Depende das caractersticas do mercado e da amostra coletada e no passvelde fixao a priori.

Todos os trabalhos elaborados de acordo com as prescries desta Norma sero denominados Laudos deAval iao.


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13.1 Mtodo comparativo dir eto de dados de mercado

13.1.1 Requisitos para fundamentao no tratamento por fatores: Conforme Tabela 3.

Tabela 3 Grau de fundamentao no caso d e utilizao do tratamento po r fatoresGrau

Item DescrioIII II I

1Caracterizao doimvel avaliando

Completa quanto a todosos fatores analisados

Completa quanto aosfatores utilizados no

tratamento

Adoo de situaoparadigma

2

Quantidade mnimade dados de mercado,

efetivamenteutilizados

12 5 3

3Identificao dos

dados de mercado

Apresentao deinformaes relativas atodas as caractersticasdos dados analisadas,

com foto ecaractersticas

observadas pelo autordo laudo

Apresentao deinformaes relativas atodas as caractersticasdos dados analisadas

Apresentao deinformaes

relativas a todas ascaractersticas dos

dadoscorrespondentes

aos fatoresutilizados

4Intervalo admissvel

de ajuste para oconjunto de fatores

0,80 a 1,25 0,50 a 2,00 0,40 a 2,50 *a

*a No caso de utilizao de menos de cinco dados de mercado, o intervalo admissvel de ajuste de 0,80 a 1,25,pois desejvel que, com um nmero menor de dados de mercado, a amostra seja menos heterognea.

Para atingir o Grau IIIso obrigatrias:

a) Apresentao do laudo na modalidade completa;

b) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado, bem como das fontes de informao;

c) Valor final adotado coincidente com a estimativa pontual de tendncia central.

Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser considerados osseguintes critrios:

a) Na Tabela 3, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e itens;

b) O atendimento a cada exigncia do Grau I ter 1 ponto; do Grau II, 2 pontos; e do Grau III, 3 pontos;

c) O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,atendendo Tabela 4a seguir:


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Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de uti lizao detratamento por fatores

Graus III II IPontos mnimos 10 6 4

Itens obrigatriosItens 2 e 4 no grau III, com

os demais no mnimo nograu II

Itens 2 e 4 no mnimo nograu II e os demais no

mnimo no grau I

Todos, no mnimono grau I

13.1.2 Requisitos para fundamentao na Inferncia estatstica: Conforme Tabela 5.

Tabela 5 Grau de fundamentao no caso d e utilizao de modelos de regresso l inear

GrauItem DescrioIII II I

1Caracterizao doimvel avaliando

Completa quanto a todasas variveis analisadas

Completa quanto svariveis utilizadas no

modelo

Adoo de situaoparadigma

2 Quantidade mnima dedados de mercado,efetivamente utilizados

6 (k + 1), onde k onmero de variveisindependentes

4 (k + 1), onde k o nmerode variveis independentes

3 (k + 1), onde k onmero de variveisindependentes

3Identificao dos dados

de mercado

Apresentao deinformaes relativas a

todos os dados evariveis analisados namodelagem, com foto e

caractersticasobservadas no local pelo

autor do laudo

Apresentao deinformaes relativas a

todos os dados e variveisanalisados na modelagem

Apresentao deinformaes relativas aos

dados e variveisefetivamente utilizados

no modelo

4 Extrapolao No admitida

Admitida para apenas umavarivel, desde que:a) as medidas das

caractersticas do imvelavaliando no sejam

superiores a 100 % do limiteamostral superior, nem

inferiores metade do limiteamostral inferior;

b) o valor estimado noultrapasse 15 % do valor

calculado no limite dafronteira amostral, para a

referida varivel, em mdulo

Admitida, desde que:a) as medidas das

caractersticas do imvelavaliando no sejam

superiores a 100 % dolimite amostral superior,nem inferiores metade

do limite amostralinferior;

b) o valor estimado noultrapasse 20 % do valor

calculado no limite dafronteira amostral, para

as referidas variveis, deper si e

simultaneamente, e emmdulo

5

Nvel de significncia(somatrio do valor dasduas caudas) mximo

para a rejeio dahiptese nula de cada

regressor (testebicaudal)

10 % 20 % 30 %

6

Nvel de significnciamximo admitido paraa rejeio da hiptese

nula do modelo atravsdo teste F de Snedecor

1 % 2 % 5 %


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Para atingir o grau III, so obrigatrias:

a) Apresentao do laudo na modalidade completa;

b) Apresentao da anlise do modelo no laudo de avaliao, com a verificao da coerncia docomportamento da variao das variveis em relao ao mercado, bem como suas elasticidades emtorno do ponto de estimao.

c) Identificao completa dos endereos dos dados de mercado usados no modelo, bem como dasfontes de informao;

d) Adoo da estimativa de tendncia central.

permitido ao engenheiro de avaliaes fazer ajustes prvios nos atributos dos dados de mercado, semprejuzo do grau de fundamentao, desde que devidamente justificados, em casos semelhantes aosseguintes:

a) Converso de valores a prazo em valores vista, com taxas de desconto praticadas no mercado nadata de referncia da avaliao;

b) Converso de valores para a moeda nacional na data de referncia da avaliao;

c) Converso de reas reais de construo em reas equivalentes, desde que com base emcoeficientes publicados (por exemplo, os da NBR 12721) ou inferidos no mercado;

d) Incorporao de luvas ao aluguel, com a considerao do prazo remanescente do contrato e taxasde desconto praticadas no mercado financeiro.

permitida a utilizao de tratamento prvio dos preos observados, limitado a um nico fator dehomogeneizao, desde que fundamentado (exemplo: aplicao do fator de fonte para a transformao depreos de oferta para as condies de transao).

Recomenda-se a no extrapolao de variveis que presumivelmente explicariam a variao dos preos e queno foram contempladas no modelo, especialmente quando o campo de arbtrio no for suficiente para ascompensaes necessrias na estimativa de valor.

O engenheiro de avaliaes deve analisar o modelo, com a verificao da coerncia da variao das variveisem relao ao mercado, bem como o exame de suas elasticidades em torno do ponto de estimao.


a) Na Tabela 5, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e seis itens;

b) O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trspontos;

c) O enquadramento global do laudo quanto fundamentao deve considerar a soma de pontosobtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 6.

No caso de amostras homogneas7, ser adotada a Tabela 5, com as seguintes particularidades:

a) Sero admitidos os itens 3 e 4 apenas no Grau III, de forma a ficar caracterizada ahomogeneidade;

b) Ser atribudo o Grau III para os itens 5 e 6, por ser nulo o modelo de regresso.


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Tabela 6 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso de utili zao demodelos de regresso linear

Graus III II I

Pontos mnimos 16 10 6

I tens obrigatrios2, 4, 5 e 6 no grauIII e os demais nomnimo no grau II

2, 4, 5 e 6 no mnimono grau II e os demais

no mnimo no grau I

1 Todos, nomnimo no grau I

13.1.3 Recomendaes para a aplicao da inferncia estatstica:

Sempre que possvel, recomenda-se a adoo de variveis quantitativas.As diferenas qualitativas das caractersticas dos imveis podem ser especificadas na seguinte ordem deprioridade:

a) Pelo emprego de tantas variveis dicotmicas quantas forem necessrias para descrever as diferenas

qualitativas, com estudo das eventuais interaes da decorrentes;

b) Pelo emprego de variveis proxy utilizadas para substituir outra de difcil mensurao e que se presumeguardar com ela relao de pertinncia, obtida por meio de indicadores publicados ou inferidos emoutros estudos de mercado e por isso que no devem ser confundidas com a atribuio de cdigosalocados, nem obtidas de relaes ou conceitos deduzidos da prpria amostra) tais como, ndicesfiscais, custos unitrios bsicos (CUB), coeficientes do Estudo de Valores de Edificaes de ImveisUrbanos, custos do SINAPI; coeficientes de depreciao para indicar o estado de conservao dasbenfeitorias;

c) Por meio de cdigos ajustados, quando seus valores so extrados da amostra, cujo modelointermedirio gerador dos cdigos deve constar no Laudo de avaliao

d) Cdigos alocados, excepcionalmente tolerveis, quando fundamentados, de acordo com A.6 da ABNT-NBR-14653

Na utilizao de variveis dicotmicas, cdigos ajustados ou cdigos alocados nos modelos de regresso onmero mnimo de dados efetivamente utilizados (n) no modelo deve obedecer aos seguintes critrios, comrespeito ao nmero de variveis independentes (k):

n 3 (k + 1)

para n 30, ni3para 30 < n 100, ni10% npara n > 100, ni10

onde:n i o nmero de dados de mesma caracterstica, no caso de utilizao de variveis dicotmicas evariveis qualitativas expressas por cdigos alocados ou cdigos ajustados;


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13.2 Requisitos para fundamentao na aplicao do mtodo evoluti vo: Conforme Tabela 7

Tabela 7 Grau de fundamentao no caso d a utilizao do mtodo evolutivo

GrauItem Descrio

III II I

1Estimativa do

valor do terreno

Grau III defundamentao no

mtodo comparativoou no involutivo

Grau II defundamentao no

mtodo comparativoou no involutivo

Grau I defundamentao no

mtodocomparativo ou no

involutivo

2Estimativa dos

custos dereedio

Grau III defundamentao no

mtodo da

quantificao do custo

Grau II defundamentao no

mtodo daquantificao do

custo

Grau I defundamentao no

mtodo daquantificao do

custo

3Fator de

comercializaoInferido em mercado

semelhanteJustificado Arbitrado

Para atingir o grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.


- Na Tabela 7, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens;

- O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

- O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,atendendo Tabela 8.

A utilizao do estudo Valores de Edificao de Imveis Urbanos para clculo das benfeitorias enquadra oclculo do valor da benfeitoria (item 2 da tabela 7) no Grau de Fundamentao II. Nesta hiptese, o Fato deAjuste equipara-se ao Fator de Comercializao (item 3 da tabela 7) para fins de enquadramento.

Quando o terreno ou as benfeitorias, isoladamente, representarem menos de 15 % do valor total do imvel,podero ser adotados para este item, independentemente do grau atingido em sua avaliao, dois pontos.

Tabela 8 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da utili zao domtodo evolutivo

Graus III II I

Pontos mnimos 8 5 3

Itens obrigatrios nograu correspondente

1 e 2, com o 3 nomnimo no

grau II

1 e 2, no mnimo nograu II

2 Todos, no mnimo nograu I


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13.3 Requisi tos para fundamentao na aplicao do mtodo involu tivo: Conforme Tabela 9

Tabela 9 Grau de fundamentao no caso da utilizao do mtodo invo lutivo

GrauItem Descrio

III II. I.

1Nvel de detalhamento do

projeto hipotticoAnteprojeto ou projeto

bsicoEstudo preliminar

Aproveitamento, ocupaoe usos presumidos

2Preo de venda dasunidades do projeto

hipottico

No mnimo grau II defundamentao no mtodo

comparativo

Grau I de fundamentao nomtodo comparativo

Estimativa

3Estimativa dos custos de

produo

Grau III de fundamentaono mtodo da


Grau II de fundamentao nomtodo da quantificao do

custo

Grau I de fundamentaono mtodo da


4 Prazos Fundamentados com dadosobtidos no mercado Justificados Arbitrados

5 TaxasFundamentadas com dados

obtidos no mercado Justificadas Arbitradas

6 ModeloDinmico com fluxo de

caixaDinmico com equaes

predefinidasEsttico

7Anlise setorial e

diagnstico de mercadoDe estrutura, conjuntura,

tendncias e condutaDa conjuntura Sintticos da conjuntura

8 Cenrios Mnimo de 3 2 1

9Anlises de sensibilidade do

modelo

Simulaes com discussodo comportamento do

modelo

Simulaes com identificaodas variveis mais

significativas

Sem simulao

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.


- Na Tabela 9, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e nove itens;

- O atendimento a cada exigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos;

- O enquadramento global do laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens,atendendo Tabela 10

Tabela 10 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da util izao do

mtodo involutivo

Graus III II I

Pontos mnimos 22 13 9

Itens obrigatrios no graucorrespondente

2, 6, 7 e 8, com osdemais no mnimo no

grau II

2, 6, 7 e 8, nomnimo no grau II

Todos, no mnimono grau I


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13.4 Graus de preciso no caso de homogeneizao atravs de tratamento por fatores ou da utilizaode inferncia estatstica.

Sero enquadrados na tabela a seguir:

Tabela 11 - Graus de preciso no caso de homog eneizao atravs de tratamento po r fatores ou dautili zao de inferncia estatstica

GrauDescrio

III II IAmplitude do intervalo de confiana de 80%em torno da estimativa de tendncia central 30% 40% 50%

Quando a amplitude do intervalo de confiana ultrapassar 50%,no h classificaodo resultado quanto preciso e necessriajusti fi cativacom base no diagnstico do mercado.

13.5 Requisi tos para fundamentao no Mtodo da quantificao de custo Conforme Tabela 12.

Tabela 12 Grau de fun damentao no caso da util i zao do mtodo da qu antif icao de cu stode benfeitorias

GrausItem Descrio

III II I

1Estimativa docusto direto

Pela elaborao deoramento, no mnimo

sinttico

Pela utilizao de custounitrio bsico para

projeto semelhante aoprojeto padro

Pela utilizao de custounitrio bsico paraprojeto diferente do

projeto padro, com osdevidos ajustes

2 BDI Calculado Justificado Arbitrado

3Depreciao

fsica

Calculada por levantamentodo custo de recuperao dobem, para deix-lo no estadode novo ou Casos de bens

novos ou projetos hipotticos

Calculada por mtodostcnicos consagrados,considerando-se idade,

vida til e estado deconservao

Arbitrada

Para atingir o Grau III, obrigatria a apresentao do laudo na modalidade completa.

13.5.1 Para fins de enquadramento global do laudo em graus de fundamentao, devem ser consideradosque na Tabela 13, identificam-se trs campos (graus III, II e I) e trs itens; onde o atendimento a cadaexigncia do grau I ter um ponto; do grau II, dois pontos; e do grau III, trs pontos e o enquadramento globaldo laudo deve considerar a soma de pontos obtidos para o conjunto de itens, atendendo Tabela 14.

Tabela 14 Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentao no caso da util izao domtodo da quantificao do custo de benfeitorias

Graus III II I

Pontos mnimos 7 5 3

Itens obrigatrios no graucorrespondente

1, com os demaisno mnimo no grau

II

1 e 2, no mnimo nograu II

todos, no mnimo nograu I


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14. PROCEDIMENTOS ESPECIAIS

14.1 Desapropri aes

14.1.1 - Critrios14.1.1.1- As avaliaes nas desapropriaes totais podem ser feitas pelo mtodo comparativo de dados domercado e de quantificao de custo e eventualmente, pelo mtodo da renda, evolutivo e involutivo, comindicao dos valores de mercado ou outros valores, quando pertinentes. Quando essas avaliaesdiscreparem de forma acentuada, o avaliador deve apresentar os resultados como alternativas para decisopor quem de direito.

14.1.1.2 Quando o expropriado s tem o domnio, mas no a posse, a avaliao deve prever descontossobre seus valores literais de mercado proporcionais aos custos e aos prazos necessrios para obter asreintegraes respectivas.

14.1.1.3 Nas desapropriaes parciais o critrio bsico o antes e depois, com apresentao em separadode eventuais valorizaes ou desvalorizaes dos remanescentes.

14.1.1.3.1- Quando as construes existentes no forem atingidas pela desapropriao, recomendvel quesejam apresentadas eventuais verbas correspondentes s depreciaes funcionais resultantes da interveno,tais como perdas parciais ou totais de recuo, de vagas para estacionamento ou acessos.

14.1.1.3.2 Quando as construes forem atingidas diretamente devem ser previstas verbas relativas ao custode obras para a readaptao do remanescente ao uso til e possvel depreciao acarretada por perda defuncionalidade.

14.1.1.4- Na desapropriao de imveis com explorao de comrcio ou servio, quando solicitada, deve serapresentada a estimativa do eventual lucro cessante no caso de ser necessria a desocupao temporria oudefinitiva.

14.1.1.5 Quando o remanescente resultar inaproveitvel, deve ser apresentada em separado a alternativa dedesapropriao total.

14.1.1.6 Nas ocupaes temporrias, as indenizaes devem corresponder aos aluguis dos imveisestimados pelos mtodos comparativo de dados do mercado ou pelo da renda.

14.1.1.7 Nas desapropriaes estabelecendo restries de uso, as indenizaes devem ser apuradasconfrontando as condies de aproveitamento antes e depois.

14.2 Avaliao de Alugueis

14.2.1 - Por comparao d ireta

Trata-se de procedimento preferencial que exige o conhecimento de dados de mercado referentes a locaesde imveis semelhantes quanto contemporaneidade dos dados obtidos, s condies de reajuste ou estgiosde contrato, existncia de desnveis ou pavimentos distintos com diferentes capacidades de gerao de

renda, ao tamanho das lojas, testada, cobrana de luvas etc.

a) Devem ser considerados elementos em oferta, ou de contratos que no apresentem distores emrelao a reajustes e fases contratuais;

b) Devem ser consideradas as perdas residuais inflacionrias quando os elementos em oferta possuremperiodicidades diferentes de reajustes;


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c) Devem ser consideradas as diferentes capacidades de rendimentos para diferentes pavimentos oudesnveis no mesmo pavimento, obtidas no mercado onde o imvel est inserido;

d) No caso de existncia de luvas, deve ser adicionado ao aluguel nominal um acrscimo constante,

financeiramente equivalente ao pagamento das luvas, com a considerao do prazo remanescente docontrato e taxas de desconto praticadas no mercado financeiro.

14.2.2 - Por remunerao de capital

Neste critrio o valor locativo determinado pela aplicao de uma taxa sobre o valor do imvel, obtida pelasmetodologias desta Norma. aplicado nos casos de imveis isolados e atpicos para os quais a utilizao dacomparao direta seja impraticvel. Nessas avaliaes devem ser observados:

a) O aproveitamento do terreno pela construo existente;

b) Obteno da taxa de remunerao, global, ou para as parcelas de capital terreno e benfeitoria,obtidacom pesquisa especfica para cada caso, pois varia para cada tipo de imvel, localizao e, tambm, aolongo do tempo, dependendo da conjuntura econmica. Essas taxas devem ser apuradas no mercado.

14.2.3 - Por Participao no Faturamento

Critrio utilizado na estimao de valores locativos de cinemas, teatros, postos de servios, baseado noprincpio da participao do locador na renda do estabelecimento. No recomendvel como nico critrio, maspode ser utilizado supletivamente como aferidor auxiliar.

14.3 Servides

O clculo da indenizao devida em virtude da instituio de servido em imveis, deve retratar a perda efetivaque venha a sofrer. Assim, deve ser demonstrado o que ocorre com a parcela de terreno, com clculo luz dalegislao de uso e ocupao do solo e das normas de avaliao, acrescida das perdas com benfeitoriasatingidas total ou parcialmente.

14.4 Capacidade de Uso

Na avaliao do terreno podem ser observadas as seguintes particularidades:

14.4.1 Aproveitamento

Quando no utilizado mtodo comparativo, caso seja pertinente, considerar eventual sub ou superaproveitamento do terreno

14.4.2 Outorga Onerosa

Deve ser considerada quando:

a) O terreno em questo j apresente potencial de uso acima do permitido pelo zoneamento municipal de

referncia;

b) Quando a legislao possibilitar operaes urbanas de aumento de potencial.

14.5 Avaliao intervalar

Atender aos critrios previstos no item A.10 do Anexo A da ABNT NBR 14.653-2, desconsiderando asrespectivas notas de rodap.


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15 Apresentao do laudo de avaliao

15.1 - Laudo de avaliao: recomenda-se conter todas as informaes necessrias e suficientes para serauto-explicvel e apresentar:

a) Identificao do solicitante

b) Finalidade e objetivo do laudo, quando informados

c) Identificao e caracterizao do bem avaliando, conforme item 8.4 desta norma, com a indicao dadata da vistoria

d) Indicao da(s) metodologia(s) utilizada(s) conforme item 8.5 desta norma

e) Diagnstico de mercado - relatado conforme item 8.6 desta norma

f) Especificao da avaliao indicar a especificao atingida em relao fundamentao e preciso,

conforme item 13 desta norma

g) Apresentao do tratamento dos dados, detalhamento dos clculos e justificativas sobre o resultadoadotado;

h) Resultado da avaliao e sua data de referncia;

i) Qualificao completa e assinatura do responsvel pela avaliao, com indicao do no. da ART,Anotao de Responsabilidade Tcnica.

15.2 - Laudo de uso restrito: elaborado segundo condies pr-estabelecidas entre contratante e contratado,mas sem transgredir esta Norma e no tem validade para outros usos ou exibio para terceiros, fato que deveser explicitado no laudo.

Documents

Norma de Avaliacoes de Imoveis Urbanos