Planilhas Avaliação de Imoveis

Prefeitura da Cidade Digital Manual de Avaliao de Imveis

Manual de Avaliao de Imveis

Verso 1.0


Assessoria de Tecnologia da Informao, 2008 Pgina 2 de 31

Histrico de Reviso

Data Verso Descrio Autor (es) 29/07/1989 1.0 Documento inicial Joo da Silva



1 INTRODUO.

1.1. Este manual subsidiar a municipalidade na obteno dos Clculos dos impostos e taxas, baseados na planta de valores de Terrenos e Tabela de valores de Edificaes.

1.2. O boletim de Informao Cadastral BIC, trar tona todas as informaes necessrias para o conhecimento dos imveis prediais e territoriais urbanos, bem como, a sua localizao, seu proprietrio e endereo para remessa de aviso.

1.3. A Planta de Valores de Terrenos, contm o registro dos preos dos metros quadrados para cada face da quadra, a tabela de Valores de Edificaes, contm o preo do metro quadrado para a edificao que atinja at 171 pontos na Tabela de Componentes Bsicos da Edificao por Categoria de Material deste Manual.

1.4. As reas de terrenos superiores a 10.000 metros quadrados sero consideradas glebas e seus valores calculados, em funo do preo do metro quadrado, estabelecido pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.

1.5. As normas tcnicas que incidiro sobre os componentes que participam da formao do preo do imvel, concorrendo para sua variao, imvel a imvel, tais como: localizao, fatores fsicos, rea, fatores topogrficos deste Manual.

OBS: VALOR VENAL aquele que o imvel alcanar para compra e venda vista, segundo as condies usuais do Mercado de Imveis.

(Joo da Silva).



2 BOLETIM DE INFORMAO CADASTRAL BIC.



3 AVALIAO DE TERRENOS

3.1. Avaliao de Lotes.

a) Clculo do Valor do Terreno: O Clculo do valor venal do terreno obtido atravs da seguinte frmula:

VT = Vm2 x AL x FC1 x FC2.

Onde:

VT = Valor Venal do Terreno Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores) AL = rea do Lote FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno na quadra (Tabela 01) FC2. = Fator de correo quanto s condies fsicas do Terreno ( Tabela 02)

b) Clculo do Valor do Terreno atribudo ao sub-lote: Considera-se sub-lote, quando em um mesmo lote h mais de uma edificao autnoma.

VTsl = AEsl x Vm2 x Fi x FC1 x FC2

Onde:

VTsl = Valor do Terreno atribudo ao sub-lote. Vm2 = Valor do m por face de quadra (Planta de Valores). AEsl = rea edificada do sub-lote em questo. Fi = Frao ideal.

Fi = AT . AE1 + AE2 + ... + AEn

AT = rea Total do Terreno AE1 = rea Edificada relativa ao sub-lote 01. AE2 = rea Edificada relativa ao sub-lote 02. AEn = rea Edificada relativa ao sub-lote n. FC1 = Fator de correo quanto situao do terreno da quadra. FC2 = Fator de correo quanto s condies Fsicas do Terreno.



3.2. Fatores de Correo.

O fator de correo quanto situao do terreno na quadra (FC1), ser conhecido atravs da seguinte tabela:

Tabela 01 FC1

SITUAO DO TERRENO NA QUADRA

FATOR DE CORREO

Esquina

Encravado

Meio de quadra

Toda quadra

Gleba

1,10

0,80

1,00

1,30

(ver avaliao gleba).

O fator de correo quanto s condies fsicas do terreno (FC2), ser demonstrado pela seguinte Tabela:

Tabela 02 FC2

CONDIES FSICAS DO TERRENO

FATOR DE CORREO Horizontal

Aclive

Declive

Inundvel

1,00

0,80

0,80

0,60



4 AVALIAO DE GLEBAS.

4.1. Avaliao de Glebas.

Considerando-se glebas, para incidncia de IPTU, as reas contnuas de terrenos, superiores a 10.00 m ( dez mil metros quadrados) no loteados e localizadas na zona urbana, desde que no sejam comprovadas sua explorao extrativa vegetal, agrcola, pecuria ou agropastoril.

O seu valor venal ser estabelecido em funo da rea e do preo por metro quadrado fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis.

O preo ser obtido pela aplicao da seguinte frmula:

Vg = A x Vm x Cg (Fc3)

Onde:

Vg = Valor da gleba.

A = rea da gleba Vm = Coeficiente de gleba ( Tabela 03 - Fc3 ) OBS: O coeficiente de gleba estabelecido em funo de percentual determinado pela transparncia ao municpio de reas reservadas : Circulao, verdes, recreao e equipamentos comunitrios.



4.2. Tabela de Correo de reas de Terrenos com mais de 10.000 metros quadrados.

Tabela 03 Cg - FC3

REA M FATOR REA M FATOR DE AT DE AT

10.001 12.001 14.001 16.001 18.001 20.001 22.001 24.001 26.001 28.001 30.001 32.001 34.001 36.001 38.001 40.001 42.001 44.001 46.001 48.001 50.001 55.001 60.001

10.000 12.000 14.000 16.000 18.000 20.000 22.000 24.000 26.000 28.000 30.000 32.000 34.000 36.000 38.000 40.000 42.000 44.000 46.000 48.000 50.000 55.000 60.000 65.000

1,000 0,600 0,593 0,584 0,580 0,573 0,572 0,567 0,563 0,559 0,554 0,550 0,546 0,541 0,537 0,533 0,529 0,524 0,520 0,516 0,511 0,507 0,503 0,498

65.001 70.001 75.001 80. 001 85. 001 90. 001 95. 001 100. 001 120. 001 140. 001 160. 001 180. 001 200. 001 250. 001 300. 001 350. 001 400. 001 450. 001 500. 001 600. 001 700. 001 800. 001 900. 001 1000. 001

70.000 75.000 80.000 85.000 90.000 95.000 100.000 120.000 140.000 160.000 180.000 200.000 250.000 300.000 350.000 400.000 450.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1000.000 OU MAIS

0, 494 0, 490 0, 486 0, 481 0, 477 0, 473 0, 468 0, 464 0, 460 0, 455 0, 451 0, 447 0, 443 0, 438 0, 434 0, 430 0, 425 0, 417 0, 412 0, 408 0, 404 0, 400 0, 395 0, 300



5- AVALIAO DE EDIFICAO a) A Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, tendo em vista se fixar ao nvel dos preos correntes do mercado imobilirio estabelecer, o preo do metro quadrado de rea edificada para uma edificao com as seguintes caractersticas: estrutura mista ( alvenaria / concreto), instalaes eltricas embutidas, contendo no mnimo uma instalao sanitria completa, cobertura em telha cermica ou amianto,esquadrias metlicas, piso em taco ou cermica, revestimento interno e externo em massa, pintura com tinta PVA, forrada com laje ou madeira. b) O preo do metro quadrado, fixado pela Comisso Municipal de Avaliao de Imveis, ser corrigido pelo levantamento dos custos de reproduo das edificaes.

c) A edificao, para efeito de levantamento de custo de reproduo, fixa subdividida em seus componentes bsicos, aos quais sero atribudos pontos, tendo em vista determinar a proporo com que cada componente bsico participa do valor final da edificao.

COMPONENTES BSICOS PONTOS 01 PISO

02 ESTRUTURA

03 ESQUADRIAS / JANELAS

04 REVESTIMENTO INTERNO

05 REVESTIMENTO EXTERNO

06- FORRO

07 INSTALAO ELTRICA 08 INSTALAO SANITRIA 09 COBERTURA

30

32

14

30

12

12

09

12

20

TOTAL DE PONTOS 171



5.1. Avaliao de Edificaes.

O valor da edificao ser obtido pela utilizao da seguinte frmula:

VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5.

Onde:

VE = Valor da Edificao

Ae = rea Edificada

VM = Valor do metro quadrado de rea construda, fixado pela Comisso Municipal

de Avaliao de Imveis.

Fc4 = Fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes

bsicos da edificao Tabela 04.

Fc5 = Fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao Tabela 05.

5.2. Fatores de Correo.

O fator de correo quanto ao nmero de pontos obtidos pelos componentes

bsicos da edificao (Fc4 ) ser conhecido pela aplicao da seguinte frmula:

Fc4 = Nmero de Pontos Obtidos ( Tabela 04) 100



1. Tabela 04 Fc4

COMPONENTES BSICOS

Categorias de materiais

PONTOS COMPONENTES BSICOS Categoria de Materiais

PONTOS

01 PISO 1.1 Terra 1.2 - Tijolo 1.3 - Cimento 1.4 - Madeira 1.5 - Material

Cermico 1.6 - Especial

02 EXTRUTURA

2.1 Taipa/Adobe/Madeira Rstica 2.2 Madeira 2.3 Alvenaria 2.4 Mista 2.5 Concreto 2.6 Metlica

03 ESQUADRIAS / JANELAS 3.1 Sem 3.2 Rstica 3.3 Madeira 3.4 Ferro 3.5 Especial

04 REVESTIMENTO INTERNO 4.1 Sem 4.2 Reboco 4.3 Pintura Simples 4.4 Pintura Latex 4.5 Material Cermico 4.6 - Especial

-

00 02 05 12 14 30

02 05 11 23 30 32

00 01 05 07 14

00 04 07 13 20 30

05 REVESTIMETO EXTERNO 5.1 Sem 5.2 - Reboco 5.3 Pintura Simples 5.4 Pintura Latex 5.5 Material Cermico 5.6 Especial

06 FORRO

6.1 Sem 6.2 Madeira 6.3 Gesso 6.4 Lage 6.5 Especial

07 INSTALAO ELTRICA 7.1 Sem 7.2 Externa 7.3 Semi-embutida 7.4 - Embutida

08 INSTALAO SANITRIA 8.1 Sem 8.2 Externa 8.3 Interna 8.4 Completa 8.5 Mais de uma

09 COBERTURA 9.1 Palha 9.2 Amianto/Fibrocemento 9.3 Material Cermico 9.4 Metlica 9.5 Laje 9.6 - Especial

00 02 03 05 08 12

00 04 05 06 12

00 02 04 08 12

00 02 04 08 12

03 10 13 15 16 20



O fator de correo quanto ao estado de conservao da edificao (Fc5 ) ser determinado pela seguinte tabela:

2. Tabela 05 Fc5

ESTADO DE CONCERVAO FATOR DE CORREO Boa Regular M Pssima

1,00 0,80 0,60 0,40

OBS : Os casos entendidos como especiais, no previstos para este manual, devero ser analisados individualmente pela comisso de avaliao de imveis.

6-EXEMPLOS DE AVALIAO

6.1. Avaliao de Lotes

Consideramos para efeito de clculo do valor venal, o lote, cujas caractersticas permitam o preenchimento do seguinte BIC.

Frmula:

VT = AT x Vm x FC1 x FC2

Onde:

Vm = CR$ 1.000 ( Valor supostamente encontrado do m para face de quadra em questo). AT = 500 m FC1 = 1,00 FC2 = 1,00 VT = 500 x 1.000 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 500.000



6.2. AVALIAO DE GLEBAS Consideramos, para efeito de clculo do valor da gleba os dados do BIC aqui demonstrados. Frmula:

Vg = A x Vm x Cg

Onde:

A = 22.330 m Vm = Cr$ 130 (Valor do metro quadrado estipulado para glebas) Cg = 0,567 Vg = 22.330 x 130 x 0,567 Vg = Cr$ 1.645.944



6.3. AVALIAO DE EDIFICAES

Para efeito de clculos de valores de edificaes sero consideradas trs hipteses:

6.3.1 no lote h apenas uma edificao; 6.3.2 no lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo uma residncia e um barraco para servios; 6.3.3 no lote h um edifcio de apartamentos residenciais, ou salas para escritrios, ou ainda um edifcio de galerias comerciais.

6.3.1. No lote h apenas uma edificao

a) Clculo do valor do terreno

VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2

Dados:

AT = 360 M Vm = Cr$ 1.600 ( valor hipottico) Fc1 = 1,00 Fc2 = 1,00 VT = 360 x 1.600 x 1,00 x 1,00 VT = Cr$ 576.000

b) Clculo do valor da edificao

VE = Ae x Vm x Fc4 x Fc5

Dados:

Ae = 90 m Vm = Cr$ 300.000 ( valor hipottico)

Fc4 = N DE PONTOS = 62 = 0,62 ( TABELA 04) 100 100

Fc5 = 0,80 ( Tabela 05) VE = 90 x 300.000 x 0,62 x 0,80 VE = Cr$ 13.392.000



c) Valor venal do imvel

Vv = VT + VE

Dados:

VT = Cr$ 576.000 VE = Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 576.000 + Cr$ 13.392.000 Vv = Cr$ 13.968.000



6.3.2. No lote h duas ou mais edificaes destinadas a um s uso, por exemplo uma residncia e um barraco para servios.

a) Clculo do valor do terreno

VT = AT x Vm x Fc1 x Fc2

Dados:

AT = 360 m Vm = Cr$ 1.200 ( valo hipottico)

Fc1 = 1,00 Fc2 = 0,80 VT = 360 x 1.200 x 1,00 x 0,80 VT = Cr$ 345.600

b) Clculo do valor da primeira edificao, sub-lote 001.

VE001 = AE001 x Vm x Fc4 x Fc5

Dados:

A = 133 m Vm = Cr$ 300.000 ( valor hipottico)

Fc4 = _94_ = 0,94 ( Tabela 04) 100

Fc5 = 1,00 ( Tabela 05) VE001 = 133 x 300.000 x 0,91 x 1,00 VE001 = Cr$ 37.506.000

c) Clculo do valor da segunda edificao, sub_lote 002.

VE002 = AE002 X Vm x Fc4 x Fc5

Dados:

A = 24 m

Vm = Cr$ 300.000 ( Valor Hipottico)

Fc4 = __48 _ = 0,48 (Tabela 04) 100



Fc5 = 0,60 ( Tabela 05) VE002 = 24 x 300.000 x 0,48 x 0,60 VE002 = Cr$ 2.073.600

d) Valor venal do imvel

Vv = VT + VE1 + VE2

Dados:

VT = Cr$ 345.600 VE001 = Cr$ 37.506.000 VE002 = Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 345.600 + Cr$ 37.506.000 + Cr$ 2.073.600 Vv = Cr$ 39.925.200



6.3.3. No terreno existe um edifcio de apartamentos residenciais de dois pavimentos, contendo dois apartamentos no primeiro pavimento e um no segundo pavimento.

a.1) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 001.

VT001 = AE001 x VmT x Fc1 x Fc2 x Fi

Dados:

AE001 = 112,00 m

VmT = Cr$ 5.000 (valor estabelecido pela Comisso de Avaliao) Fc1 = 1,00 (Tabela 01) Fc2 = 1,00 (Tabela 02) Fi = Frao Ideal

Fi = __________AT______________ AE001 + AE002 + AE003

Onde:

AT = rea do Terreno AE001 = rea edificada relativa ao sub-lote 001 AE002 = rea edificada relativa ao sub-lote 002 AE003 = rea edificada relativa ao sub-lote 003.

Fi = _________450________ = __450__ 112 + 112 + 224 448

Fi = 1,0045 VT001 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045 VT001 = Cr$ 567.520

b.1) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 001.

VE001 = AE001 x VmE x FC4 x Fc5

Dados:

AE001 = 112,00 m ( DO BIC) VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)



Fc4 = __107 _ = 1,07 ( Tabela 04) 100

Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)

VE001 = 112 x 300.00 x 1,07 x 1,00 VE001 = Cr$ 35.952.000

c.1) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 001.

Vv001 = VT001 + VE001 Vv001 = Cr$ 562.520 + Cr$ 35.952.000 Vv001 = Cr$ 36.514.520



a .2) Clculo do valor do terreno relativo ao sub-lote 002.

VT002 = AE002 x VmT x FC1 x FC2 x Fi

Dados:

AE200 = 112,00 m

VmT = Cr$ 5.000 ( Valor estabelecido pela Comisso de Avaliao).

FC1 = 1,00 ( Tabela 01 )

FC2 = 1,00 ( Tabela 02)

Fi = Frao Ideal

Fi = _______450__________ = 1,0045 112 + 112 + 224

VT002 = 112 x 5.000 x 1,00 x 1,00 x 1,0045

VT002 = Cr$ 562.520

b.2) Clculo do valor da edificao relativo ao sub-lote 002.

VE002 = AE002 x VmE x FC4 x Fc5

Dados:

AE001 = 112,00 m ( do BIC)

VmE = Cr$ 300.000 ( valor estabelecido pela Comisso de Avaliao)

FC4 = _109 _ = 1,09 ( Tabela 04) 100 Fc5 = 1,00 ( Tabela 05)

VE002 = 112 x 300.000 x 1,09 x 1,00

VE002 = Cr$ 36.624.000



c.2) Clculo do valor venal do imvel relativo ao sub-lote 002.

Vv002 = VT002 + VE002 Vv002 = Cr$ 562.520 + Cr$ 36.624.000 Vv002 = Cr$ 37.186.520



7. PRESSUPOSTO PARA O LANAMENTO

Pressuposto para o lanamento do Imposto Predial e Territorial Urbano IPTU, do Municpio de Alto Paraso:

O Imposto sobre Propriedade Predial e Territorial Urbano IPTU, ocorre anualmente e deve ser lanado segundo os dados constantes nos Boletins de Informaes Cadastrais BIC, devidamente atualizados pelo Departamento competente da Prefeitura.

O valor do tributo o resultado da aplicao dos dados constantes da planta de valores venais, elaborado de acordo com o 2 do artigo 12 combinado com o artigo 56, da lei de 20 de Setembro de 1983. Cdigo Tributrio Municipal.

I Para efeito de lanamento do Imposto Territorial Urbano IPTU, o bem imvel enumerado no artigo 10 do Cdigo Tributrio Municipal:

a) Terreno sem edificao; b) Construo provisrias que possa ser removida sem destruio ou alterao. c) Construo em andamento ou paralisada; d) Construo em runas, em demolio, condenao ou interrompida. e) Construo que a autoridade competente considere inadequada, quanto

rea ocupada, para a determinao ou utilizao pretendida.

Tratando-se de terreno, ser aplicada a alquota de 1,00 ( um por cento) sobre o valor venal do imvel, apurado atravs de um procedimento uniforme dispensando a todos os imveis urbanos, conforme disposio legal dos artigos 11 e 12 da Lei Tributria Municipal.

II Para efeito do lanamento do Imposto Predial Urbano IPTU, considera-se PRDIO, o bem imvel, no qual exista edificao utilizao para a habitao ou para o exerccio de qualquer atividade, seja qual for a sua denominao, forma ou destino, desde que no compreenda as situaes elencadas no item anterior, conforme norma legal do artigo 50 do referido Cdigo.

Tratando se de bem imvel edificado ser aplicado a alquota de 0,5 ( meio por cento), sobre o valor venal do imvel, conforme imposio legal enumerada no art. 55 do Cdigo Tributrio do Municpio.

III Define-se como GLEBA para fins de IPTU, as reas continuas de terreno superior a 10.000 dez mil metros quadrados, no parceladas e localizadas na zona urbana, desde que no seja comprovada sua explorao extrativa vegetal ou mineral e agropecuria.

O Valor Venal dos imveis ser estabelecido em funo da rea e do preo do metro quadrado do terreno e da edificao fixados pela Comisso Municipal de Avaliao Imobiliria, considerando a aplicao dos fatores de correo, FC1, FC2, FC3, FC4, e FC5, constantes deste Manual de Avaliao de Imveis.



8 FICHA DE LANAMENTO DO IMPOSTO PREDIAL E TERRITORIAL URBANO IPTU

8.1. Informaes Sobre a Ficha de Lanamento do IPTU.

a) A ficha de lanamento, destina-se constituio do Crdito Tributrio. b) Destina-se tambm ao controle de pagamento, servindo-se para inscrio

dos dbitos na dvida ativa. c) fundamental que se mantenha a ficha de lanamento atualizada pois ser

com base na mesma que se expedir as certides relativas aos impostos imobilirios para transmisso de propriedade, e outros fins legais.

d) Dever-se- tambm, numerar o lanamento para que se cumpra as exigncias legais concernentes numerao do lanamento.

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