2 - Avaliação de imoveis II parte Perícia

8/13/2019 2 - Avaliao de imoveis II parte Percia

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UNIVERSIDADE ANHEMBI MORUMBI

ANTONIA ROSA CINELLI

AVALIAO DE IMVEIS PARA ATIVIDADES

PERICIAIS DE ENGENHARIA CIVIL

SO PAULO2006


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ORIENTADOR: PROFESSOR Dr. Wilson Shoji Iyomasa




Trabalho de Concluso de Cursoapresentado como exigncia parcialpara obteno do ttulo de Graduaodo curso de Engenharia Civil Universidade Anhembi Morumbi.

SO PAULO2006


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T

r

Trabalho de concluso de curso apresentado em 11 de novembro de 2006

________________________________________

Wilson Shoji Iyomasa

Orientador

___________________________________________

Clio Daroncho

Professor convidado da banca

Comentrios:

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

___________________________________________________________________

_________________________________________________________



Trabalho de Concluso de Cursoapresentado como exigncia parcialpara obteno do ttulo de Graduaodo curso de Engenharia Civil Universidade Anhembi Morumbi.


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Dedico esta pesquisa a algumas pessoas que marcaram

minha vida para sempre, umas porque nos vo ajudando

na construo, outras porque nos apresentam projetos de

sonho e outras ainda porque nos desafiam a constru-los.

A todos os educadores desde o iniciar da minha infncia

com suas aes e observaes, ao meu orientador

Wilson Shoj i Iyomasa que me deixou honrada em

dedicar parte do seu tempo no aprimoramento e a

reflexo sobre o papel de um tcnico.

Obrigada por sua dedicao e incentivo.


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AGRADECIMENTOS

A Deus em primeiro lugar por me dar coragem de recomear e ter essa

oportunidade.

A todas as pessoas que direta ou indiretamente contriburam para a realizao deste

objetivo, pois toda a escolha tem seu preo e ser um aprendiz faz com que nos

distanciamos dos nossos familiares e amigos. Obrigada, pela pacincia

especialmente quelas que, de uma forma ou de outra, acreditam ser possvel

realizao de um sonho atravs de um mundo melhor, mais justo e humano, com

mais igualdade para todos, contribuindo para o alcance e realizao de muitos

sonhos.

Obrigada a Universidade Anhembi Morumbi que sempre atendeu com detalhes

todas as minhas necessidades atravs das Coordenadoras Jane e Gisleine.

Aos colegas pela realizao de muitos projetos e momentos de confraternizao.

Agradeo ainda o incentivo que recebi dos meus filhos: Jeniff, Edgar e Amanda, do

meu sogro Aristides, do meu grande amigo Lo e em especial do meu companheiro

e esposo TIDE.

Muito obrigada a todos


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RESUMO

A Avaliao de Imveis objetiva a aplicao de tcnicas e procedimentos periciaissobre a potencialidade de um imvel sob o ponto de vista da sua valorao, e podeser solicitado pelo empreendedor, comprador, vendedor ou at mesmo pela justia.Constitui-se do conjunto do exame de suas caractersticas, que devero serverificadas com procedimentos realizados tecnicamente. Deve ser dado destaqueaos aspectos que, por sua complexidade, exigem mtodos, pesquisas sobre osterrenos urbanos, avaliao de benfeitorias, depreciao do imvel, e procedimentosjudiciais com normas de ordenamento territorial e ambiental, firmado entre pessoasfsicas e jurdicas de direito pblico, ou privado, ou pessoa jurdica de direito pblico.Este processo inexorvel e atinge rapidamente novos setores econmicos, como oda produo dos ambientes habitveis urbanos, tanto por exigncia dosconsumidores, como por estar incorporado ao pensamento e prtica de algunscompradores ou investidores. E at mesmo pela pessoa fsica que se acha lesadanos seus interesses e que v a possibilidade da real valorizao do imvel comapelo Justia. A realizao de uma na vistoria deve ser acima de tudo prudente,obrigando-se a uma minuciosa anlise das situaes, ainda que complexas edifceis, e deve contribuir para melhor segurana nas decises a serem tomadas,objetivando alcanar os verdadeiros valores, da melhor forma justa e imparcialidade.

Palavras chave: avaliao de imvel. Percia. Procedimentos tcnicos.


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ABSTRACT

The Valuation of the Potential from a Building intends to use experts techniques andprocedures about a building potentiality and thinking over its valorization, and can beask by a enterprising, buyer, or even by the court. This demands the examination ofcharacteristics that ought to be checked with technical procedure. It is necessary toget emphasis on complex aspects, which need method, research on urban or evenrural lots, improvement valuation, building undervaluation, judicial procedures aboutrule of territorial and environment ordinance in three levels of public law, and the lotdeed. This procedure is inexorable and quickly attains new economics sectors, as theproduction of urban environment to leave, as much by requirement of costumers, asby the thinking and practice of some buyers and undertaker. Even by that who feelswas damages and intents the possibility of a building valorization having recourse tothe court. The realization of a inspection must be, over all, prudent, it is necessary adetailed analysis of the conditions, even they are complexes and hard, and mustcontributes to better security to take decisions intending to obtain real worth, by thebest way to get a fairness and impartial inspection.

Key Worlds . Valuation of a building potential . expertness . techniques procedures.


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LISTA DE FIGURAS

Figura 5.3.1:Terreno com testada irregular.................................................................32

Figura 5.8:Percentual desvalorizao.do terreno pela profundidade..........................43

Figura 5.8:1 Mtodo matemtico de Happer..............................................................44

Figura 5.8.2:Mtodo matemtico de Happer...............................................................45

Figura 5.8.3:Mtodo matemtico de Happer.............................................................46

Figura 8 :testada em declive do imvel .....................................................................68

Figura 8.1:Fachada do edifcio do imvel a ser avaliado............................................70

Figura 8.1.1 Quadra poliesportiva................................................................................72

Figura 8.1.2 Vista parcial da sala de visitas................................................................73

Figura 10.1 Elemento comparativo numero um..........................................................79

Figura 10.2:Elemento comparativo numero dois........................................................81

Figura 10.3:Elemento comparativo numero trs.........................................................82

Figura 10.4:Elemento comparativo numero quatro.....................................................84

Figura 10.5:Elemento comparativo numero cinco.......................................................85


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LISTA DE TABELAS

Tabela 5.2 Custo unitrio bsico de edificaes SIDUSCON.................................25

Tabela 5 3 zona de Normas do IBAPE.......................................................................29

Tabela 5.3.2 Fatores mxima e mnima de ajuste de profundidade ..........................34

Tabela 8 medidas principais do terreno avaliado........................................................69

Tabela 8.1 medidas efetuadas das reas do imvel...................................................74

Tabela 9 Coeficiente de fator panorama.....................................................................78

Tabela 9.1 Coeficiente relativo ao fator altura..............................................................82


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LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ABNT Associao Brasileira de Normas Tcnicas

AR Aviso de Recebimento

ART Avaliao de Bens - Procedimentos Gerais

CONFEA Conselho regional de Arquitetura Engenharia e Agronomia

CUB Custo Unitrio Bsico

EMBRAESP Empresa Brasileira de Estudo do Patrimnio

FIPE Fundao Instituto da Universidade de So Paulo

IBAPE SP Instituto Brasileiro de Avaliao e Percias de Engenharia de SP

IEL Instituto de Engenharia Legal

RI Registro de Imveis

SGII Sistema de Gesto Imobiliria Integrado

ZN Lei de Zoneamento fornecida pelo IBAPE

ZP Lei Municipal de Zoneamento


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LISTA DE SMBOLOS

COEFICIENTES E TAXAS

f Taxa de inflao (por perodo ou mensal).

fi Frao ideal em condomnios horizontais ou verticais

i Taxa de juros (por perodo ou mensal).

Kp Coeficiente de vantagem da coisa feita

Kr Coeficiente do valor residual

r Coeficiente de proporcionalidade(Atu/Att )

ESTATSTICAS

Li Limite inferior de aceitao

Ls Limite superior de aceitao

n Numero de elementos da amostra

s Desvio padro da amostra

t Abscissa da distribuio de student

xi Elementos da amostra

Mdia aritmtica

Desvio-padro da populao

FATORES DE HOMOGENEIZAO E CORREO

Fa Fator de atualizao monetria

Fac Fator de acabamentoFat Fator de acidentao topogrfica


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Fc Fator de condomnio

Fd Fator de depreciao fsica e funcional ou idade

Ff Fator de fonte

Fh Fator de homogeneizao ou corretivo total

Fk Fator de comercializao

Flj Fator de loja ou de valorizao comercial

Fp Fator de profundidade

Fpd Fator de pedologia

Fpj Fator de projeto

Frl Fator de restrio legal

Ft Fator de frente ou testada

Ftc Fator devido ao tipo de construo

Ftm Fator de frentes ou testada mltiplas

Ftr Fator de transposio de local

Fx Fator genrico a ser usado conforme a necessidade

IDADE

Iap Idade aparente (ou estimada) do imvel

ip Vida til provvel (iap + ir)

ir Idade remanescente

MEDIDAS

A rea

Acp rea de construo privativa da unidade imobiliria

Ar Frente de referencia

Att rea total do terrenoMmin Profundidade mnima


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pe Profundidade equivalente

N Profundidade padro (ou lote padro).

Pmax Profundidade mxima recomendada para a zona segundo sua categoria

Pmin Profundidade mnima recomendada para a zona segundo sua categoria

qm Valor unitrio mdio

S rea do terreno

T Frente ou testada real

Tef Frente ou testada efetival

Tmin Frente ou testada mnima recomendada para a zona segundo sua

categoria

Tmin Frente ou testada mnima recomendada zona segundo sua categoriaTr Frente ou testada de referencia

VALORES E CUSTOS

Cr Custo de reproduoCub Custo Unitrio Bsico de Construo por m2

Dp Despesas em percentual do pgv

Li Lucro do incorporador

Lp Lucro percentual em relao ao Pvg

Mgd Global de despesas

Pa Percentual de aproveitamento para lotear glebas urbanizava

Pgv Produto geral de vendasRlef Receita liquida efetiva

Rlo Receita liquida operacional

Rlt Receita liquida total

Vad Valor adotado

Vb Valor das benfeitorias

Vd Valor declarado

Vg Valor genrico unitrio (por m2) do terreno para o trecho

Vl Valor lucrativo


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Vr Valor residual

Vti Valor total do imvel

Vtt Valor do terreno total

Yi ndice de valor do trecho de logradouro do i mvel pesquisado

Yip ndice de valor do trecho de logradouro do lote padro


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SUMRIO

1 INTRODUO...................................................................................................152 OBJETIVOS.......................................................................................................17

2.1 Objetivo Geral ......................................................................................................17

2.2 Objetivo Especfico.............................................................................................173 METODOLOGIA DA PESQUISA ......................................................................184 JUSTIFICATIVA ................................................................................................195 MTODOS PARA AVALIAO DE TERRENO E LAUDOS PERICIAIS.........21

5.1 Procedimentos avaliatrios preliminares .........................................................22

5.2 Mtodo para avaliao de terrenos ..................................................................24

5.3 Comparativo direto de dados do Mercado ......................................................27

5.3.1 Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte..................31

5.3.2 Clculos de profundidade equivalente e do fator profundidade.............31

5.4 Mtodo Involutivo ............................................................................................... .36

5.5 Mtodo Evolutivo .................................................................................................37

5.6 Mtodo de Avaliao de Servido ....................................................................38

5.7 Pesquisa de valores............................................................................................38

5.8. Avaliao de terrenos urbanos ........................................................................40

5.9 Aspectos que no sero avaliados..................................................................47

5.10 Avaliao expedita...................................................................................47


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5.11 Avaliao de benfeitoria..........................................................................48

5.12 Depreciao de imveis...................................................................................48

5.13 Rigor de uma Avaliao ...................................................................................496 PERCIA.............................................................................................................51

6.1.Atividades de um perito. ...................................................................................52

6.1.1Procedimentos na fase das diligencias .........................................................55

6.1.2 Requisitos para percias.........................................................................56

6.1.3 Percias especiais...................................................................................59

7LAUDOPERICIAL...................................................................................................627.1 Honorrios.................................................................................................65

7.2 Audincia...................................................................................................65

8.ESTUDO DE CASO................................................................................................67

8.1 Descrio do imvel...................................................................................69

8.1.1 descrio do acabamento das rea comuns..........................................71

8.1.2 Descrio da unidade avaliada...............................................................73

9 CRITRIOS DE AVALIAO ................................................................................75

9.1 Avaliao do terreno..................................................................................75

10.CLCULO AVALITORIO PELO MTODO COMPARATIVO ...........................79

ANALISE....................................................................................................................88

CONCLUSO.............................................................................................................90


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REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS...........................................................................92

APENDICE.................................................................................................................95


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1 INTRODUO

Este trabalho apresenta diretrizes para servir de parmetros na elaborao de umprocesso para a engenharia de avaliaes imobilirias, mostrando os procedimentos

bsicos para apreciar e estimar valores de imveis urbanos, bem como o papel real

de um perito na sociedade. Contm ainda informaes relativas de cada um dos

segmentos da percia imobiliria, como mtodos de avaliao, legislao pertinente

valor de honorrios praticados, e apresenta tambm a quesitao tpica de um

laudo, bem como o exerccio prtico de um laudo pericial por meio do estudo de

caso.

A Engenharia de Avaliao e Percias se tornou ao longo do tempo, uma atividade

bastante restrita, exigindo do profissional atualizao constante, acompanhamento

da tecnologia e critrios metodolgicos, elementos grficos e clculos. Exige ainda,

dedicao exclusiva que permite aprimorar e melhorar sempre o nvel tcnico e a

qualidade dos servios nos diversos tipos de avaliao de bens imveis urbanos,

que so prestados ao poder pblico e coletividade.

Quanto s atividades e atribuies de um perito esto ligadas as aes de

desapropriao, revisionais e renovatrias de um determinado processo, vistorias,

inventrios, partilhas, avaliaes de imveis industriais, de glebas, em fim inmeras

quantidades de atividades correlatas, que sero abordadas no decorrer do presente

trabalho.

Quando solicitado pelo juiz para executar uma avaliao pericial, cabe ao perito

localizar os autos e analisar o trabalho a ser desenvolvido, e caso perceba a

necessidade em realizar audincias s partes envolvidas, como tambm recorrer

aos tcnicos judiciais, deve manifestar-se por escrito.

As atividades de Engenharia Civil no apoio s questes judiciais, para que um juiz

possa fundamentar sua deciso, so necessrias, convvio harmonioso, de uma

sociedade, em especial, aberta e que busque continuamente a prtica da

democracia.


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Sob este contexto que foi desenvolvido o presente trabalho, na busca de um

entendimento tcnico que priorize a justia no que se refere aos trabalhos da

Engenharia Civil na avaliao imobiliria de terrenos e imveis urbanos.

Por meio da aplicao dos conhecimentos tericos adquiridos, em estudos prticos

de casos (terreno e imvel urbano), pretende-se registrar os resultados alcanados

no presente estudo.


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2 OBJETIVOS

O presente trabalho tem por finalidade descrever e discutir procedimentos que

conduzam a uma padronizao na execuo de atividades periciais de Engenharia

Civil.

2.1 Objetivo Geral

O objetivo geral desse trabalho estudar os diferentes procedimentos tcnicosexistente no campo da engenharia civil para avaliao pericial de imveis.

Ainda como objetivo geral o trabalho visa identificar os procedimentos mais

adequados ou mais utilizados na avaliao de imveis.

2.2 Objetivo Especfico

Como objetivo especfico o trabalho tem por finalidade aplicar um dos

procedimentos tcnicos na avaliao pericial de um imvel urbano,

constituindo-se em estudo de caso prtico dessa pesquisa.

O estudo, objetiva ainda a apresentar as tcnicas de avaliao pericial de um

terreno em rea urbanizada, inspeo tcnicas em edificaes visando identificao de patologias existentes ou oriundas dos processos construtivos

utilizados, reformas, alteraes de projetos, deteriorao de materiais, e outros

procedimentos para a concluso de um laudo pericial.


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3 METODOLOGIA DA PESQUISA

Para alcanar os objetivos propostos nesse trabalho, adotou-se a seguinte

seqncia de atividade:

Pesquisa bibliogrfica: levantamento de dissertaes, teses, artigos

publicados em eventos tcnicos e revistas cientficas;

Internet: coleta de artigos disponveis na rede Internet;

Organizao e anlise dos dados: armazenamento das informaes coletadasem banco digital;

Organizao por assunto e anlise das informaes direcionadas aos

propsitos desse trabalho;

Anlise dos procedimentos periciais: avaliao dos procedimentos tcnicos

existentes no campo da Engenharia Civil;

Anlise das informaes: estudo e anlise dos resultados obtidos decorrentes

da aplicao dos procedimentos tcnicos no estudo de caso;

Elaborao do relatrio tcnico: elaborao do texto com todas as

informaes obtidas no estudo para composio do TCC - Trabalho de

Concluso do Curso.


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4 JUSTIFICATIVA

A metodologia para avaliao de imvel vai desde o clculo do valor do bem imvel

at a sua classificao, verificando-se em toda a rea tcnico-cientfica (Engenheira

Civil, Agronomia e Arquitetura), dando ao magistrado subsdios suficientes para

decidir judicialmente sobre as avaliaes tcnicas de ambientes habitveis urbanos

provenientes de desapropriao, inventrios etc.

A preferncia do tema foi para buscar conhecimento numa das reas da Engenharia

Civil, que pudesse vir a auxiliar nas decises forenses referente s avaliaes de

edificaes e de terrenos urbanos efetuados por peritos judiciais.

Em funo do destaque dado em eventos tcnicos, devido complexidade do tema

que exige procedimentos em consonncia com as normas vigentes no pas, alm de

outras, como as judiciais e econmicas, despertou aluna o interesse no

desenvolvimento da presente pesquisa.

Na percia judicial o que se considera interessante que o perito,escolhido pelo juiz,

tem que se colocar como destinador e agente determinante dos valores imobilirios

que esto em discusso (laudo), que dever servir de parmetro para que o juiz por

meio de um comparativo com o parecer de dois tcnicos judiciais das partes

envolvidas, sentencie com justia.

Nesse sentido, fundamental que as avaliaes do patrimnio imobilirio sejam

feitas criteriosamente, adotando-se normas e diretrizes, e ainda, de forma

quantitativa, motivo pelo qual foi desenvolvido esse trabalho. Com efeito, o perito

judicial tem como preocupao a realidade dos fatos, sem duplo sentido para que se

possa julgar a verdade ou a falsidade, evitando ambigidade.

Avaliaes imobilirias so trabalhos essencialmente tcnicos. Atualmente, essas

atividades esto normalizadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas

(ABNT) e pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias (IBAPE), cujos preceitoss podem ser executados por profissionais que possuem formao acadmica de


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um curso de Engenharia Civil Agronomia ou Arquitetura. Em geral, o trabalho

coordenado por uma Diretoria Tcnica de Engenharia de Avaliaes e Percias,

abrigada no Comit Brasileiro de Construo Civil da ABNT (IBAPE, 2002).


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5 MTODOS PARA AVALIAO DE TERRENO E LAUDOS

PERICIAIS

Os primeiros artigos publicados sobre a avaliao de imveis no Brasil, datam de

1918 conforme consta no livro intitulado AVALIAO DE IMVEIS URBANOS

(FIKER, 1993). Aps essa data surgiram s primeiras investigaes sobre novos

mtodos de avaliao de terrenos,e j em 1923 foram introduzidos novos mtodos

de avaliao de terrenos, que a partir de 1929 comearam a ser sistematicamente

aplicados.

Um dos grandes nomes da rea, Luiz Carlos Berrini teve grande importncia para o

desenvolvimento de tcnicas de avaliao, desde 1928, atuando no Banco do

Estado de So Paulo. Autor de livros importantes, publicados em 1941 e 1953, este

profissional teve grande influncia sobre as tcnicas de avaliaes (GONZALEZ,

2000).

A partir da a engenharia de avaliao no Brasil recentemente, reformulados por

meio da ABNT (NBR 14653-1/2001) e Avaliao de Imveis Urbanos que expressa,

em termos relativos, as diferenas de atributos entre os dados de mercado e os do

bem avaliando e tratamento de fatores (NBR 14653-2).

A partir de ento, os estudos de Engenharia de Avaliao vm evoluindo

significativamente, como podem ser certificados nos inmeros cursos de extenso

de Engenharia Legal e de Avaliao, elaborados por universidades, como aUniversidade Federal Fluminense. Em geral, tais cursos visam formar Peritos

Judiciais e Assistentes Tcnicos propondo na prtica as abordagens de situaes

cotidianas no mbito da percia forense, considerando as normas de Avaliaes de

Bens oferecidos pelos rgos competentes, como IBAPE-SP - Instituto Brasileiro de

Avaliao Pericial do Estado de So Paulo, com filiais em outros estados seguindo

fatores que devem ser adaptados realidade local.


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Conforme glossrio especfico, avaliao de imveis a atividade que envolve a

determinao tcnica do valor quantitativo, qualitativo, monetrio de um bem, ou

ainda, a resultante de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros de um

empreendimento, para uma data e um lugar determinado (IBAPE, 2002).

Porm, tratando-se de rea tcnico-cientfica especfica, como o caso da

Engenharia de Avaliaes, por solicitao do magistrado cujo conhecimento tcnico

a respeito no suficiente, necessita-se de uma percia apurada de todos os dados

que envolvem os autos para esclarecimento da verdade. em funo desses fatores

que existe a necessidade de se nomear um perito para tal evento, hoje normalizado

pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas (ABNT).

De acordo com a normalizao, a percia s pode ser executada por aqueles que

possuem formao acadmica de um curso de Engenharia Civil, Engenharia

Agrnoma ou Arquitetura (MOREIRA, 1994). Segundo o autor, os imveis urbanos

devem ser avaliados por engenheiros civis e arquitetos, e imveis rurais, por

engenheiros agrnomos, podendo ainda, sob a sua responsabilidade, solicitar o

parecer de outro profissional especializado para apurar melhor o laudo, comoexemplo engenheiro eltrico.

5.1 Procedimentos avaliatrios preliminares

Ao iniciar o trabalho de avaliao de imvel (IBAPE, 2002) o avaliador dever seguir,para avaliao preliminar, os seguintes passos:

Coletar plantas e cortes do projeto arquitetnico do imvel e ou planta do

terreno;

Reunir e estudar a documentao do imvel, como ttulos de transferncia,

escritura, certides do Registro de Imveis (RI) e plantas;

coletar mapas da regio ou cidade, com indicaes dos principais pontosresidenciais, comerciais e industriais;


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Buscar informaes na prefeitura sobre os atuais servios de melhoramento

pblicos: gua, luz, esgoto, escoamento de gua pluvial, telefone,

pavimentao, iluminao pblica etc.;

Observar as posturas municipais: cdigo de obras da cidade, particularmente

quanto taxa de ocupao, gabaritos, afastamentos, recuos, plantas de

Planejamento Arquitetnico e Ambiental (PAA), aerofotogramtricas etc.;

Realizar levantamento detalhado in loco da propriedade: deve-se fazer uma

vistoria no imvel para constatar se a documentao est de acordo, fazendo

medies que julgarem necessrias, e em caso afirmativo, comunicar aos

setores competentes para as providncias cabveis;

Os laudos avaliatrios devem sempre ser ilustrado, em concordncia ao caso

em estudo por diversas fotografias legendadas, plantas de localizao dos

endereos dos elementos pesquisados e sob avaliao, pesquisas de valores

de mercados, guias de IPTU - Imposto Predial Territorial Urbano etc.;

As avaliaes imobilirias devem obedecer s diretrizes preceituadas na NBR

5.676/90 da ABNT e observncia dos postulados do CONFEA Conselho

Federal de Engenharia e Arquitetura, bem como do IEL Instituto de

Engenharia Legal, IBAPE etc.;

O arbitramento o ato de avaliar ou estimar valores de bens, feitas com o fim

de dirimir dvidas, como mediadores a qual se manifesta contrariando um

princpio de lei ou uma regra pr-estabelecida. Tambm o ato que se

pratica, no somente em atividade que envolve a tomada de deciso ou

posio entre alternativas tecnicamente controversas ou que decorrem de

aspectos subjetivos relativos a terrenos ou qualquer tipo de imvel, na

elaborao de avaliaes, ao menos, por duas metodologias avaliatrias. Afixao do valor da avaliao, em funo dos procedimentos adotados no

laudo, deve situar-se numa margem de erro de mais ou menos vinte por

cento, caso contrrio, os resultados devero sofrer reviso, preservando-se

os remanescentes de maior confiabilidade da pesquisa de mercado e de

estrutura.


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5.2 Mtodo para avaliao de terrenos

O valor do terreno decorre de seu potencial de uso conforme NBR 5676/89, no caso

de imveis urbanos, sendo quase sempre determinado pelo que se pode construir.

As edificaes tm valor pelas vantagens que oferece, e como no pode existir a

construo sem o terreno, o potencial deste tambm deve ser considerado nas

avaliaes (FIKER, 1996).

O conjunto terreno e construo ou terreno e benfeitorias representa um novo

imvel, e seu valor, na maioria dos casos, a soma dos valores do terreno e da

construo acrescida das vantagens decorrentes do bom aproveitamento do terreno

por um projeto arquitetnico ou por uma utilizao adequada. Este o conceito

citado pelo engenheiro Fiker, (1996).

A norma brasileira NBR 5676 (ABNT, 1989) trabalha com o conceito de que o valor

aquele fornecido para um dado instante, nico, no importando qual a finalidade da

avaliao. Esse valor corresponde ao preo que se definiria, para um determinadoimvel, em um mercado de concorrncia perfeito.

Na Engenharia de Avaliao se o terreno produz renda pelo seu aproveitamento,

sejam eles por meio de construo habitacional, comercial ou industrial, e se esse

aproveitamento est situado em locais adequados, conforme seu tipo de utilizao

ou dando nfase ao bairro, rua e quadra, distncia do centro comercial, influncias

geoeconmicas e das posturas municipais, deve-se considerar na avaliao doimvel.

Para a sua aplicao determinam-se os custos unitrios por metro quadrado por

meio de dados obtidos por pesquisa do prprio avaliador ou fornecida por estudos e

trabalhos publicados em revistas tcnicas custos unitrios de edificaes e

atendendo ao dispositivo legal, os sindicatos estaduais publicam mensalmente os

Custos Unitrios Bsicos (CUB), tendo o Sinduscon-SP dado a pblico a seguinte

tabela:


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Tabela 5.2 - Custo unitrio bsico de edificaes SIDUSCON 08/2006

MS: AGOSTO/2006

PROJETO - PADRO HABITACIONAL

R$/m2

N QUARTOS 2 3

PADRO BAIXO NORMAL ALTO BAIXO NORMAL ALTO

PAVIMENTO

H01 986,71 1.123,14 1.232,06 832,49 939,85 1.036,52

H04 733,82 851,63 1.044,80 648,07 746,7 897,43

H08 716,82 834,44 1.021,51 623,14 724,66 876,54

H12 698,82 820,8 1.004,42 612,88 715,61 866,69

H16 719,77 845,42 1.034,56 631,29 737,06 892,72

H20 740,75 870,02 1.064,72 649,68 758,52 918,72

H08-2N

N NDICE: 295,421 (Base Agosto/94=100)

VARIAO GLOBAL: 0,16%

VARIAO MATERIAL: 0,34%

PROJETO - PADRO COMERCIAL ANDARES LIVRES

R$/m2Pavto. 4 8

Padro Baixo Normal Alto Baixo Normal Alto

CL 522,1 595,7 738,82 570,03 643,58 789,09

Pavto. 12 16


CL 519,79 589,96 725,64 499,78 571,06 697,27

PROJETO - PADRO COMERCIAL SALAS E LOJAS

R$/m2

Pavto. 4 8


CS 565,43 638,06 795,45 607,23 677,68 835,33

Pavto. 12 16


CS 558,67 624,88 774,99 539,34 604,21 748,69

PROJETO - PADRO GALPO INDUSTRIAL E CASA POPULAR

R$/m2

CG CP1Q

348,31 592,56

Fonte Revista Pine Agosto de 2006 conforme site na Internet


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O custo unitrio desta tabela deve ser multiplicado pela rea equivalente do edifcio,

isto , rea dos diversos pavimentos ponderados segundo seu valor.

de fundamental importncia que a escolha de terreno seja a mais parecida

possvel, com o terreno a ser avaliado. No se devem comparar terrenos

residenciais com os comerciais, ou terrenos em zona de residncias horizontais com

outros em zona de empreendimentos verticais (edifcio), ou ainda, terrenos grandes

com terrenos pequenos, etc.

rea construda no caso de imvel isolado:

A verificao do aproveitamento do terreno dever ser observada dentre os

permitidos pela postura municipal.

rea construda fsica real do imvel:

Obtida em planta, com p-direito livre mnimo que atenda ao disposto no Cdigo de

Edificaes dever se levar em conta eventuais reas livres existentes dentro dessepermetro, como sacadas cobertas ou descobertas, terraos, garagens, coberturas

de tanques.

No caso de unidades autnomas de prdios em condomnio: a rea resultante do

somatrio da rea privativa da unidade, acrescida da rea de uso comum que lhe

couber, conforme estabelecido na ABNT 12721, e outras reas, cobertas ou

descobertas de uso privativo daquela unidade, situada em outros pavimentos.

rea non aedificandi: rea gravada por restries legais ou contratuais do

loteamento, desde que devidamente averbadas junto ao Registro de Imveis, onde

no permitido construir.

rea total de construo: resultante do somatrio da rea real privativa e comum

atribudas a uma unidade autnoma, definidas conforme ABNT 12721.


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27

Acabamento semelhante ao tipo considerado para avaliao ou se superior ou

inferior do custo global da construo observando dependncias soma das reas

cobertas padro e equivalentes da construo estimada, ou fictcia.

Os terrenos podem ser divididos em:

Gleba urbanizvel - Grande extenso de terreno, que, por sua

caractersticas fsicas e de localizao prxima rea urbana, ou a

loteamentos implantados, e destinao legal, permita aproveitamento

mais eficiente, com a sua transformao economicamente vivel

atravs de loteamento, desmembramento ou implantao de conjunto

habitacional, desde que sua escala de implantao simultnea nomercado local no resulte em inviabilizao. Conforme definio da

NBR 5676/90;

Grande extenso de terreno, passvel de receber obras de infra-

estrutura urbana, por sua localizao, seus aspectos fsicos, sua

destinao legal e existncia de mercado comprador (NB-899).

Lote- Lote-padro urbano aquele de forma retangular, com uma

s frente ou testada, com as medidas-padro adotadas pelamunicipalidade em que esteja localizada ou estabelecida, quando da

elaborao genrica de valores.

Lote urbano o terreno situado em zona urbana ou expanso

urbana, como tal definida na lei municipal de zoneamento urbano,

passvel de ser aceita com unidade autnoma conforme o disposto

da lei 6766 de 20/12/79, (citada no apndice) especialmente nos

artigos 2 4 e 6 na legislao local do uso do solo e cujoaproveitamento eficiente no dependa de parcelamento.

5.3 Comparativo direto de dados do Mercado

Comparativo de mercado refere-se pesquisa realizada de valores bsicos vigentesno mercado imobilirio, ou seja, confrontar os valores estabelecidos pelas


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28

imobilirias, administradoras de imveis, corretoras, empresa construtoras,

comerciantes, peritos do setor de imvel.

Existem duas formas de se comparar valores de imveis: o comparativo indireto e o

direto. Em geral, comum estabelecer comparativos entre valores de imveis

equivalentes (indireto), que possuam as mesmas caractersticas. Segundo Fiker

(2005), no estudo comparativo de preos necessrio especificar a data da

transao, do anuncio ou oferta.

Recomendam-se utilizar, no mnimo, duas fontes de pesquisa, e sempre utilizar as

informaes com prudncia quanto data de referncia e veracidade. Talprudncia decorrente, em alguns casos, do tempo que uma ao vem arrolando, e

nesse caso, necessrio buscar as informaes na data de quando foi feita a

petio inicial.

Segundo Fiker (2005), por se tratarem de informaes coletadas por meio de

transaes ou compromissos comerciais, sugere-se identificar os tabelionatos, o

cartrio ou registro de imveis, o nmero de transcrio, da inscrio ou de registro,nmero de livro e folhas e natureza do documento pesquisado.

Se as informaes forem coletadas por meio de anncio de jornais deve-se coletar a

data da publicao e o nmero da pgina. Em caso de oferta ou informao, o perito

necessita coletar o nome, o endereo e o telefone do informante.

Alm dessas informaes, necessrio anotar todos os dados dos imveispesquisados para as possveis comparaes, observando distncia da via mais

prxima, da esquina e verificando, tambm, as dimenses como a testada

profundidade e rea.

A comparao direta entre valores de imveis torna-se mais difcil, pois

freqentemente os terrenos ou edificaes no so idnticos com relaes s suas

formas, s dimenses ou at mesmo com relao topografia. Outro aspecto que

dificulta esse comparativo direto de valores diferena no tempo da poca da oferta

e da transao do imvel (FIKER, 2005).


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29

Na avaliao de imveis pelo mtodo comparativo (indireto ou direto) necessrio

homogeneizar todos os dados de pesquisa, principalmente, se as informaes foram

coletadas em outras localidades e com fatores diferentes. Nesses casos, devem-se

aplicar os coeficientes corretivos do preo do imvel que foi comparado para que os

dados possam ser transportados para o imvel objeto da avaliao.

A avaliao pelo mtodo comparativo deve levar em considerao, ainda, os fatores

de reduo do preo vista, segundo Fiker (2005), pratica-se a taxa de reduo de

doze por cento ao ano.

Na avaliao de terrenos loteados, no-industriais, devero ser levado emconsiderao os seguintes elementos: rea, profundidade, frente, topografia e

consistncia do solo e so separados por zonas de norma do IBAPE SP conforme

tabela abaixo

Tabela 5.3 Zonas de norma do IBAPE/SP

Grupo II zona comercial ou residncia de padro vertical

4 Zn prdio de apto Diversas regies Infra-estrutura bsica Baixarenda

s/elevador

padro popular

5 Zn prdio de aptoou escritrio p/mdio

Verificar a vocaolegal

Infra-estruturacompleta

Media oualto renda

c/ elevador

6 Zn prdio de apto Regies de Arquitetura Alta renda c/ mais deou escrit.de p/ alto alto padro diferenciada 2 elevadores

Grupo III zona de uso comercial ou de servios com ocupo preddominanatehorizontal

7 Zn com ou servio Periferia Padro popular Baixa rendade padro popular

8 Zn com. ouservio

Comercio commuita

Servio padro Mdia renda

de padro mdio concentrao

9 Zn comercio ou Comercio embairros

Arquiteturadiferenciada

Padro elevado

servio de altopadro

de alto padro

(fonte manual de avaliao de imveis)


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30

Para ilustrar o mtodo de avaliao comparativa, apresentam-se os seguintes

exemplos:

Exemplo 1

Local: Avenida Euclides Pacheco

Setor de zoneamento 01 Quadra 54

rea: 500 m2Testada: 23 m

Preo: R$ 456.000,00 com 50% vista e o restante em seis meses, sem juros.

Fonte: EMBRAESP (Empresa Brasileira de Estudos do Patrimnio)

Informante A P Fonseca fone 1420-5116

Clculo, segundo Fiker (2005):

+=

n

FVA

A

VtVv 5,05,0 ...Eq. (1)

Onde

Vv = valor vista por metro quadrado do terreno da amostraVt= preo total por metro quadrado do terreno da amostra.

A = rea do terreno da amostra por metro quadrado (se a profundidade equivalente

for igual ou inferior usa-se a tabela 1)

FVA = fator de valor atual = 4,7665

0,5 = 50% e 50% em seis meses sem juros

n = nmeros de prestaes (meses) = 6

Substituindo os valores, tm-se:

+=

6

7665,45,05,0

500

00,456000vV

Vt = 818.254,00


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31

5.3.1 Correo da elasticidade da informao pelo fator de fonte

Para quaisquer ofertas, deve-se proceder a um desconto de no mnimo dez por

cento, admitindo-se todas super estimativas em funo da elasticidade da

informao tendo em vista o fator da fonte.

Utilizando o exemplo acima multiplicando o valor encontrado por 0,9 temos:

9,0= vt VV

9,000,254.818 =tV Eq. (2)

Vt = R$ 736.428,60 / m2

5.3.2 Clculos de profundidade equivalente e do fator profundidade

Clculos de profundidade equivalente (Pe) o resultado do fator profundidade que

resulta da diviso da rea do terreno pela sua frente efetiva (Fe)

Frente efetiva a projeo da frente real sobre a perpendicular a uma das divisas,

quando ambas so obliquas no mesmo sentido. a corda no caso de frentes

curvas. frente prolongada no caso de esquinas chanfradas.

A figura 5.1 demonstra um terreno de frente perpendicular, cujo um dos lados

maior que o outro sendo necessrio para tanto a utilizao da equao abaixo.


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32

Fig. 5.3.2 Terreno perpendicular a uma das divisas

Fe

SPe = Eq.(3)

Onde:

Pe = profundidade equivalente

S= rea

15,8

5,187=EP

Pe = 23 m

Mencionando o exemplo anterior a profundidade efetiva :

74,2123

500==Pe

Pe = 21,74


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33

As profundidades mxima e mnima recomendadas para cada regio encontrar-se

na tabela denominada zona de norma. Tabela.(5.1)

As profundidades recomendadas para o local (regio) so de trinta metros e quinze

metros No caso em exame essas profundidades soiguais a, vinte e um metros e

setenta e quatro centmetros, conforme esquema acima (Fig 5.1), respectivamente,

portanto no h o que se corrigir (FIKER, 2005).

Conforme a norma, no se recomendada utilizar ndices maiores que o dobro ou

menores que a metade do ndice do local da avaliao (FIKER, 2005).

Quando a investigao tem um amplo nmero de informaes podem-se abandonar

os fatores esquina ou frentes de homogeneizao duvidosa utilizando para o clculo

a tabela (5.2)

Ainda dever utilizar os clculos do fator de transposio como:

ndices de plantas genricas de valores Valor de lanamento fiscal.

Segue tabela (5.2) de ajuste de profundidade mxima e mnima segundo norma do

IBAPE que refere ao uso residencial horizontal e vertical.

Observaes gerais referentes tabela:

2 e 3 Zona para terrenos com reas fora do intervalo definido, dever ser estudada

a influencia da rea.

4 5 e 6 Observar as recomendaes das Normas do IBAPE /SP. Para terrenos

com reas fora do intervalo definido,

Estudar a influencia da rea. Analisar a eventual influencia da esquina ou frentes

mltiplas p/ esse grupo


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34

Tabela 5.3.2 - Fatores de ajuste de profundidade mxima e mnima

Frente e Profundidades Caractersticas e Recomendaes

Referencia

Zona FrentedeReferencia

P

rof..Mnima

P

rof..mxima

E

xp..defatorFrente.

E

xp..defatorProf.

M

lti.Frentesouesquina.

rea

readeref.Dolote(m2)

In

ter.caract.dereas(m2)

Fr Pmi Pma "f" "p" Ce "p"

1 Zona no se no se no se

Residencial 5 15 30 aplica aplica aplica 0,2 125 100-400

Horizontal Popular

2 Zona

Residencial 10 25 40 0,2 0 250 200-500

Horizontal Mdio 0,5

3 Zona

Residencial 15 30 60 0,15 0,5 600 400-1000

Zonasdeusoresidencialhorizontal

Grupo1

Horizontal Alto

noseaplica

4 Zona

Incorporaes 16 - - 1,1 2000 -1

Padro Popular mnimo

5 Zona

Incorporaes 16 - - 1,1 1500 800-2.500

Padro mdio mnimo

6 Zona

Incorporaes 16 - - 1,05 25001.200-4.000

Zonadeocupaovertic

al

GrupoII

Padro alto mnimo

noseaplica

noseaplica

n

oseaplica

Fonte Normas Manuall IBAPE


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35

Exemplo 2: - Clculos do fator de transposio

Local: Rua da Graa, 1025 entre Avenida Euclides Pacheco e Rua Pedro de Lima.

Setor 05- quadra 26 - fator local 7875

rea 16m x 28m = 448 m2

Preo = R$ 328.500,00 vista

Fonte: EMBRAESP

O que se pretende pelo clculo de transposio saber o valor do terreno se

estivesse localizado na avenida Rio Branco Setor 8 Quadra 81 fator local 14579.

9,0

=

f

trvt

F

F

A

VV

9,07857

14576

448

00,500.328

=tV Eq.(4)

Vt = R$ 1.224,30/ m2

Exemplo: Clculo do fator de atualizao

A avaliao datada de agosto de 1981.Para se obter o valor nessa data basta dividir

o valor atual pelo ndice de custo de vida FIPE (Fundao Instituto de Pesquisa

Econmicas da USP), e o resultado obtido deve ser multiplicado pelo ndice

estimado em agosto outubro de 1981.


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36

Fator de atualizao:

Em agosto de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.480.000,00

Em outubro de 1981 o ndice de custo de vida era de 3.092.191,00

=00,191.092.3

00,000.480.340,225.1tV E q (5)

Vt = R$ 1.379,08/ m2

O clculo do fator de zona se d quando as pesquisas de valores abranger

elementos da mesma regio geoeconmicas devero ser evitadas elementos de

zonas de uso (previsto nas leis de zoneamento) diferentes das do imvel em

avaliao e de setores fiscais diferentes do terreno considerado, porm, se no forpossvel dever realizar media de preos de elementos de zonas diferentes, mas

que possua os mesmo elementos, justificar e proceder adequao, demonstrando

eventual valorizao ou desvalorizao de todos elementos pesquisados (FIKER,

2005).

5.4 Mtodo Involutivo

Pelo mtodo involutivo utilizado somente para glebas urbanas.

Obtm-se a quantia mais provvel pela qual se negociaria, voluntariamente e

conscientemente, um bem, numa data de referncia, dentro das condies do

mercado vigente (NBR 14653-1).


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37

O Mtodo involutivo definido pelo Engenheiro Fiker (2005) como valor de mercado

do bem alicerado no seu aproveitamento eficiente, baseado em modelo de estudo

de viabilidade tcnico-economica, mediante hipottico empreendimento compatvel

com as caractersticas do bem e com as condies do mercado no qual est

inserido, considerando-se, ainda, cenrios variveis para execuo e

comercializao do produto.

Geralmente o mtodo utilizado para a avaliao da gleba bruta adicionando todas

as despesas, determinao e apurao da receita total mensurada na venda de

todas as unidades de projeto (hipottico ou no), cujo aproveitamento mximo,

deduzindo-se todos os gastos diretos e indiretos, ou seja, as benfeitorias, bem comoos respectivos lucros.

Exemplificando o mtodo involutivo seguem citaes abaixo:

Lotes urbanos vazios quando na regio no possui mais terrenos nas

condies citadas torna o valor de mercado alto;

Local com predominncia de edifcios, mas existe apenas uma casa, essa

perde o valor de mercado, pois seu aproveitamento inadequado e acomercializao ser deficitria;

Gleba localizada em zonas urbanas ainda no loteadas o valor de mercado

alto;

5.5 Mtodo Evolutivo

o mtodo que identifica o valor do bem pelo somatrio das parcelas componentes

do mesmo. Caso a finalidade seja a identificao de mercado, deve ser considerada

o Fator de Comercializao, preferencialmente medido por comparao no mercado.

(FIKER, 2005).

Obtm-se o valor do terreno a partir da diferena entre o valor total do imvel e ovalor da benfeitoria, levando-se em conta o fator de comercializao (FIKER, 1997).


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38

5.6 Mtodo de Avaliao de Servido

Avaliao de servido a passagem, para uso do pblico, por um terreno que depropriedade particular tambm se pode ser encargos especficos que se impe a

uma propriedade em proveito coletivo ou outrem conforme glossrio IBAPE.Podem

ser classificados em:encargo imposto a um prdio ou terreno que fica sujeito a dar

ou permitir passagem livre, ar, luz ou qualquer outro tipo de proveito a outro prdio

ou terreno. Limitando o domnio pleno da propriedade em benefcio de outrem.

Podem ser classificadas:

Servido acessria: aquela necessria para que a principal possa surtir efeito:

Servido administrativa: aquela em que o titular o poder publico;

Servido aparente: aquela que se manifesta concretamente por interveno

fsica;

Servido mltipla: aquela que, embora instituda sobre a mesma parte de um

imvel destina-se a usos de naturezas diversas;

Servido no aparente: aquela que no se manifesta por interveno fsica;

Servido perptua ou permanente: aquela instituda por prazo indeterminado;

Servido predial: restrio imposta a um prdio para uso e utilidade de outro

prdio pertencente a proprietrio diverso;

Servido temporria: aquela instituda por prazo determinado;

Servido voluntria: a aquela que decorre de ato espontneo de vontade.

5.7 Pesquisa de valores

Trata-se do conjunto de dados relativos a imveis assemelhados ao avaliado, para

fornecer estrutura tcnica do laudo, obtido com procedimentos estatsticos de sua

identificao, investigao, coleta, seleo, processamento, anlise e interpretao,

conforme definido no glossrio Ibape (2002).


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39

O valor a ser determinado corresponde sempre a que, num dado instante, nico,

qualquer que seja a finalidade da avaliao. Esse valor corresponde tambm ao

preo que se definiria em mercado sendo o mtodo comparativo mais utilizado,

podendo, entretanto, em casos em que no haja na regio terrenos sem

benfeitorias, ser utilizado o mtodo residual.(SILVA, 2002).

Com relao ao conceito de preo, admite-se que este seja a expresso monetria

de um bem, ou seja, a quantia em dinheiro pela qualuma determinada mercadoria

pode ser vendida. Portando, mesmo que dois imveis possuam valores de mercado

diferentes, eles podem ser vendidos pelo mesmo preo, o que ir determinar essa

desigualdade ser localizao, tipo de zoneamento, fator testada, fatorprofundidade, fator esquina, etc.(MOREIRA, 1994).

Coletar dados dos rgos tributrios sobre valores venais cobrana de impostos

territoriais, prediais urbanos e desapropriao.

A pesquisa de valores incorpora conceitos matemticos estatsticos acessveis a

quem possua a formao adequada e tcnicas avaliatrias que dispe oengenheiro, no sentido de determinar com exatido quais so os parmetros

significativos na formao do valor e como estes se comportam.

Toda metodologia se baseia no uso da estatstica inferncial, uma tcnica eficaz na

busca da fundamentao do objetivo do trabalho avaliatrio, que permite concluses

sociais (HOCHHEIM, 2002).

Somente assim ser possvel eliminar dvidas surgidas em processos de

desapropriao, fuso, ciso e incorporao de empresas reavaliaes de ativos,

privatizao de estatais, garantias reais, arbitramentos de aluguis, clculo de

imobilirios, regulao de sinistros, percias judiciais dentre outros, onde muitas

vezes nos deparamos com avaliaes intuitivas baseadas no "bom censo", na

experincia ou ainda no "conhecimento do mercado" (HOCHHEIM, 2002).

Podero ser efetuadas pesquisas a revistas especializadas,sindicatos do mercado

imobilirio e rgos governamentais,como IBGE - Instituto Brasileiro de Geografia e


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40

Estatstica, IBAPE - Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia de

So Paulo, SECOVI - Sindicato da Habitao, FIPE - Fundao Instituto de Pesquisa

da Universidade de So Paulo, CEF - Caixa Econmica Federal etc.

5.8. Avaliao de terrenos urbanos

Processo com o qual um perito determina o valor do bem levando em considerao

os seguintes elementos: rea, profundidade, frente, topografia e consistncia do

solo, que devem subsidiar o magistrado numa ao judicial.

Para avaliar terrenos urbanos necessrio utilizar a Zona de Norma (ZN) do IBAPE,

que no deve ser confundida com a Lei de Zoneamento (ZP), nmero 7.805 de

01/11/72 e nmero 8.001 de 24/12/73. As zonas urbanas caracterizam-se pelo

aspecto geogrfico e infra-estrutura, como por exemplo, sistema virio, rede de

gua, esgoto, transportes coletivos, escolas, comrcio, tais que permitam

estabelecer um valor de referncia para um lote (FIKER, 1997).

No roteiro a ser seguido, sobre avaliao de terrenos, leva-se em conta o critrio da

Avaliao Expedita, ou seja, sem o rigor da avaliao de imveis feito por tcnico

credenciado, que leva em considerao os critrios estabelecidos na norma ABNT

12.721 que se refere ao acabamento padro. Portanto, a avaliao expedita deve

ser entendida como uma referncia de valores, sujeita a diversas flutuaes,

provocadas essencialmente pelas informaes apresentadas ao sistema (FIKER,1997).

O critrio bsico o da comparao. Para cada item apresentado o sistema atribui

um peso (fator) que servir para homogeneizar as amostra de valores. Uma vez

homogeneizadas, obtido o valor mdio do metro quadrado do terreno, bem como o

desvio padro produzido pela discrepncia das mesmas (FIKER, 2005).


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41

Em terrenos suscetveis de incorporao por permisso legal e vocao econmica,

o preo da rea mdia (Pma) pode ir at trs vezes a testada principal (ZN).

Em terrenos suscetveis de construo de conjuntos residenciais por permisso legal

e vocao econmica esse preo mdio (Pma ) pode atingir at duas vezes a testada

principal (ZN).

Os valores mximo e mnimo so obtidos a partir da aplicao matemtica do desvio

padro sobre o valor mdio obtido.

Para esses clculos levam-se em conta alguns dados obrigatrios como:

rea, testada padro (frente real ou efetiva que se define como projeo horizontal

da linha divisria do imvel com a via de acesso), testada verificada (parte da rua ou

da estrada que fica frente de um terreno), profundidade mnima, profundidade

mxima e valor que devero estar no limite recomendado pela zona de norma (ZN)

inferior a mnima ou superior a mxima atua como um fator desvalorizante.

A frente vai atuar como fator valorizante se for maior que a de referncia e

desvalorizante se for menor que frente padro (FIKER, 2005).

Segue abaixo uma descrio de cada um dos itens para a tomada de deciso sobre

a avaliao de um imvel:

Na pesquisa de valores: se um terreno com a mesma profundidade e testada nofor encontrado, deve-se avaliar um lote e identificar aspectos positivos ou

negativos, de maneira que permita a remoo ou acrscimo de valores para que

seja possvel obter um valor, como se o terreno fosse normal.

2

1

min

=

P

PevAV l Eq.(6)


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42

Onde Vt = valor total

A = rea

Pe = profundidade equivalente

Vl= valor residual

Pmin = profundidade mnima

Exemplo

Seja um terreno situado em uma rua de residncias horizontais padro mdio, com

frente efetiva de 10,00, rea de 200,a m2Com valor unitria de E$ 1.200,00/ m2

00,10

00,200=eP Eq. (7)

Pe = 20,00m ZN2

Assim

mPe 00,252

00,25

2

1

00,25

00,2000,200.1200

=TV Eq.(8)

Vt= R$ 214.660,00

Endereo: informar os endereos de cada imvel. Eles sero apresentados norelatrio, Tabela 1, porm no obrigatrio no Laudo Tcnico;


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43

rea: informar a rea (metros quadrados) do terreno necessrio para em caso

de terrenos irregulares a rea no ser igual testada pela profundidade;

Testada Padro: frente do imvel padro estabelecida pelo municpio,

necessita-se verificar o Plano Diretor do Municpio para obter essa

informao. Outra forma de fazer isso verificar a testada da maioria dos

lotes na regio;

Testada Verificada: a testada (frente real) do imvel muitas vezes diferente

do padro estabelecido pelo municpio. A testada verificada tem que estar

entre a metade da testada padro e o dobro da mesma. Por exemplo, se a

testada padro for de doze metros, a testada verificada na amostra deve estar

entre seis e vinte e quatro metros. Fora desse intervalo, o sistema no ir

considerar esse item de avaliao;

Profundidade mnima: (da mesma forma que a Testada Padro, esse um

dado fornecido no Plano Diretor) a metragem mnima de fundo que um

terreno pode ter em determinada zona;

Profundidade mxima, metragem mxima de fundo que um terreno pode ter

em determinada zona;

Profundidade verificada: metragem de fundo real do terreno. A profundidade

verificada tem que ser maior do que a metade da profundidade mnima e

menor do que 3 vezes a profundidade mxima. Por exemplo, se a

profundidade mnima for de 10 m e a mxima de 20 m, a profundidade

verificada na amostra tem que ter entre 5 m e 60 m. Fora desse intervalo, o

sistema no ir considerar esse item de avaliao;

13%

16%

21%

50%

Figura 5.8 Percentual de desvalorizao de Terreno em funo do fator profundidade


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44

O mtodo de Haper o utilizado para dimensionar a desvalorizao do terreno por

meio do percentual de profundidade (quanto mais no fundo maior a desvalorizao).

Se a profundidade equivalente for menor do que a metade da profundidade mnima

s se desvaloriza at a metade da mnima, isto , o valor de Peno pode ser inferior

a2

1M . Se a profundidade equivalente for superior mxima, s se desvaloriza at

trs vezes a mxima, isto o valor de Pe no pode ser maior que trs Ma. Neste

ltimo caso, a desvalorizao s atinge a rea que supera as profundidades

mximas, utilizadas.

Onde:

ar= frente de referencia

m1= profundidade mnima(sempre desvalorizante)

ma= profundidade mxima

qm= valor unitrio mdio (qm= R$ 100,00/m2 / 20m a 40m)

S = rea do terreno

mam

mRqm

4020

/00,100$ 2

= (origem de pesquisa valor) Eq. (9)

Terreno de nmero 1

Figura.5.8 1 Mtodo matemtico de Haper

MPeM


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45

2

1

1

1

=

M

PeSqV m Eq. (10)

2

1

120

15100100

=V

V1 = R$ 12.990,00

2/60,86150

00,990.12 mq f ==

Terreno dois

Figura 5.8.2 Mtodo matemtico de Haper

V2 = qm x S

V2 = 100 x 300

V2 = R$ 30.000,00 eq(11)

300

000.30


49/129

46

qf = R$ 100.000,00/m2

Terreno trs

Figura 5. 8.3. Mtodo matemtico de Haper

aea MPM 3


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47

5.9Aspectos que no sero avaliados

Avaliar o imvel tem algumas limitaes que deve ser considerado para no obter

resultados irreais (Ibape 2002), como:

Documentao: o sistema no considera o fato de os imveis estarem

devidamente regularizados ou no. E esse um aspecto importante na

definio de preo de um imvel. Sugere-se que os imveis a serem

avaliados apresentem a mesma situao cadastral junto ao Cartrio de

Registro de Imveis (com ou sem registro) e, posteriormente, fazer a

avaliao dos valores a serem adicionados ou subtrados, decorrentes dessa

condio (Ibape, 2002).

Plo de Influncia: tambm um aspecto importante que o sistema no leva

em considerao. Um plo de Influncia uma condio que impacta no valor

final dos imveis, exemplo: estar prximo do mar, ou de um shopping, sos

plos de influncia positivos; e se localizado prximo de uma favela, plo de

influncia negativa. Devem-se escolher amostras que estejam em condies

equivalentes em relao a esses plos de influncia (seja positivo ou

negativo) ou fazer um ajuste ao final da avaliao.

Glebas: o sistema no faz avaliao de glebas, embora possa apoiar essa

tarefa. Para avaliar glebas necessrio considerar o ganho que se ter com o

desmembramento da mesma (transformar a gleba em vrios lotes), e,

portanto, um mtodo completamente diferente.

.5.10 Avaliao Expedita.

Avaliao expedita aquela obtida sem a utilizao de qualquer instrumento

matemtico, sem metodologia definida nas normas tcnicas, ou sem comprovao

expressa dos elementos ou critrios que levaram convico de valor (NBR

5676/89). Determinando que o valor seja atribudo arbitrariamente.


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.5.11 Avaliao de Benfeitorias.

Benfeitorias so obras ou servios que se realizam num bem com o intuito de

aproveit-lo, conserv-lo, melhor-lo ou embelez-lo, nele incorporados

permanentemente pelo homem, que no podem ser retirados, sem destruio,

fratura ou dano. (IBAPE, 2002).

As benfeitorias podem ser classificadas como necessrias quando so

indispensveis para conservar o bem ou evitar a sua deteriorao; teis so as

melhorias que aumentam o valor do bem ou facilita o seu uso, embora dispensveis;e as volupturias so as que tm exclusividade especifica para quem as fez, com a

finalidade de mero recreio ou deleite, sem aumentar o uso normal do bem.

5.12 Depreciao de imveis

Depreciao a perda de valor sofrida por um bem. E pode ser de ordem fsica ou

funcional (FIKER, 1997).

A depreciao de ordem fsica decorrente do desgaste nas partes constitutivas

desse bem. Esses desgastes podem ser resultado de avarias bruscas acidentais

como, um vendaval, uma coliso de um automvel, ou ainda o uso constante

durante anos provocando envelhecimento do material construtivo ou sua

decrepitude.(FIKER, 2005).

A depreciao de ordem funcional so aquelas provocadas, no caso de bens

imveis, por uma inadequao, superao ou anulao. D-se a inequao por falha

do projeto, ou na execuo em imveis populares que por no seremprojetados,

adequadamente,falta corredor fazendo com que para ir a sala passar pro dentro de

outros cmodos. (FIKER, 1997).

A superao atribuda ao imvel antigo que por conseqncia surgem novas

tcnicas ficando assim superado como exemplo o surgimento de novos azulejos,

revestimentos modernos, esquadrias etc.


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A anulao a conseqncia do imvel ter sido projetado e executado para uma

finalidade, e em funo da lei de zoneamento ser restringido o seu funcionamento,

como exemplo, um imvel comercial sendo construdo num zoneamento

restritamente residencial.

Algumas medidas de proteo, conservao ou adaptao podem determinar o

retardamento ou diminuio dos efeitos de depreciao, nunca, porm, elimin-lo

(FIKER, 1997).

A depreciao um fator relevante quando da avaliao de um imvel, levando-se

em conta a poca em que foi construda.

Uma residncia construda acinqenta anos, de caractersticas sofisticadas, ou seja,

o revestimento de luxo para poca, at mesmo importado, ou comdetalhamentos

artesanais cujos preos hoje seriam proibitivos, no pode ter o mesmo valor de

mercado de uma residncia recm construda, com caractersticas sofisticadas com

sistema central de ar condicionado ou modernos sistemas eletrnicos de controle

remoto.Sistemas de aquecimento central, sistemas de aspirao central, instalaes

de som, etc torna a residncia antiga depreciada em relao moderna.

Tudo isso deve ser medido e ponderado e a depreciao determinar os preos

finais, levando em conta o obsoletismo funcional e o desgaste fsico.

5.13 Rigor de uma Avaliao

Constatao de um fato em imvel, mediante exame por meio de perito, sobre

pessoa, coisas mveis e semoventes, para verificao de fatos ou circunstncias

que interessem causa. Quando o exame feito em imvel, denomina-se vistoria

circunstanciada, e contempla uma descrio minuciosa dos elementos que o

constituem, objetivando sua avaliao ou parecer sobre o mesmo (IBAPE, 2002).

Os nveis de rigor de uma avaliao esto condicionados qualidade e

confiabilidade, bem como ao tratamento dos dados pesquisados (NBR 5676/89). O


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numero (n) de dados de mesma natureza efetivamente usado no tratamento

inferncial, ou seja, a tcnicas analtica utilizada para se identificar e caracterizar

relaes a partir de amostras (NBR 14653-1).

Avaliao rigorosa um trabalho avaliatrio desenvolvido por meio de metodologia

adequada, com grande iseno e subjetividade, para atender com convico o

conjunto de dados coletados aleatoriamente, quanto possvel, usando toda as

evidncias disponveis (IBAPE, 2003).

A idoneidade e identificao das fontes de informao dos dados coletados tm que

ser recentes e bem detalhados com o mximo de descrio das caractersticas.

A convico do valor deve ser baseada em processo de inferncia estatstica para

que a base de clculo no seja tendenciosa considerando a desvalorizao real do

imvel inferida e justificada por equao de regresso.


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6 PERCIA

A percia a atividade concernente a exame realizado por profissional especialista,

legalmente habilitado, destinada a verificar ou esclarecer determinados fatos fsicos

reais que envolvem um imvel. Inclui, ainda, a apurao das causas motivadoras da

valorizao ou desvalorizao do mesmo, verificar as alegaes de direitos ou a

estimao da coisa que objeto de litgio ou processo, para dar subsdio ao

magistrado.

A resoluo de diversos problemas relacionados engenharia seja no campo

judicial ou fora dele, alcanada mediante a emisso de um parecer por

profissionais habilitados e capazes, que elabora um laudo pericial relativo a uma

situao encontrada, permitindo ao juiz, ou s partes em litgio, buscarem uma

soluo para as divergncias utilizando-se das concluses colocadas no parecer.

A percia judicial embasada em clculos e pesquisa em aes de desapropriao;

apurao de saldo residual em aes de desapropriao, liquidadas ou no,decorrentes de expurgos inflacionrios dos diversos planos econmicos; aes

indenizatrias por atos ilcitos, includos os danos materiais e morais; aes de

despejo por falta de pagamento; execues; e embargos do devedor.

A Lei n 5.194 de 24 de dezembro de 1966 a que regula o exerccio das profisses

de engenheiro, arquiteto e engenheiro agrnomo, (ver anexo).

Em funo do direito que tm as pessoas fsicas ou jurdicas de demandar ou

pleitear em juzo, perante os tribunais, o que lhes pertence ou o que lhes devido,

faz-se necessrio o exame ou vistoria, que tem por finalidade apurar os fatos e

estados de bens in loco, e a avaliao para determinar tecnicamente o valor

desses bens.


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Da mesma forma, tratando-sede aes de desapropriao,oudeoutranatureza,

que envolvam imveis,cabe a atuao do perito judicialparaesclarecer os fatos.

Nesse caso o requerente (autor) expe os fundamentos jurdicos do pedido

expressando sua pretenso (petio inicial) por meio de procurao outorgada a seu

advogado contra a parte requerida (ru) assistida por seu advogado de defesa.

Quando existem fatos controversos h necessidade de provas, e o juiz pode decidir

pela realizao de exame pericial, nomeando um perito e facultando as partes a

indicao de seus assistentes tcnicos. Posteriormente, o juiz designar a audincia

de instruo e julgamento, deferindo as provas que sero produzidas.

O objetivo da percia trazer aos autos provas materiais ou cientficos,obtidos por

meio de procedimentos como: exame vistoria, indagao, investigao,

arbitramento, mensurao, avaliao e certificao.

6.1 Atividades de um perito

Os peritos so profissionais legalmente habilitados, idneos e especialistas, que so

convocados para realizar uma percia. Esta convocao poder se dar por meio de

Termo de Audincia de Conciliao, onde no se havendo atingido acordo entre as

partes. solicitada por elas, a realizao de uma percia judicial.

O Juzo defere o pedido, entendendo ser necessria a presena de um expert notema da controvrsia, objetivando o esclarecimento.Assim,nomear um perito de

sua confiana cujo despacho se dar nos seguintes termos:..."Defiro a prova pericial

requerida... nomeio perito deste Juzo dos autos... e aceitando apresentar a

proposta de honorrios, faculto s partes a indicao de seus assistentes tcnicos e

apresentao de quesitos em 05 dias.


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As intimaes, inclusive da nomeao se dar atravs do "Mandato de Intimao"

por via postal - AR Aviso de Recebimento ou tambm por via telefone devidamente

certificado pela Diretora de Secretaria, junto aos autos. A falta de intimao do

despacho de nomeao do perito pode ser suprida pelo Juiz com ampliao do

prazo estipulado no Cdigo de Processo Civil, artigo 421, 1 "Incumbe s partes

dentro em (5) dias, contados da intimao do despacho de nomeao do perito".

Cabe ao perito:

Inteirar-se dos autos: (Designa todas as peas pertencentes ao processo

judicial ou administrativo, constituindo-se da petio, documentos, laudos,articulados, termos de diligncias, de audincias, certides, sentena, etc.)

justificando-a, sem prejuzo de posterior petio nesse sentido ao MM

(Meritssimo) Juiz; verificar se no h incompatibilidade e se realmente

encontra-se em condies de assumir o compromisso e de realizar o trabalho.

No caso de impedimento: o perito ao ser nomeado dever manifestar o seu

impedimento para execuo da percia contbil, nos termos do item 2.4.1, e

ou ainda escusar-se dos servios sempre que reconhecer no estarcapacitado altura do encargo confiado, conforme o item 2.2.3 da Resoluo

n 857; 2.4.1.(anexo)

Quando o Perito Judicial, submeter petio ao Juiz sobre seus honorrios, por

meio de petio adotar a Tabela de Honorrios (item 2.5.1 da Resoluo n

857 NBC P2), considerando dentre outros os fatores da relevncia, do vulto,

do risco, da complexidade interprofissional inerentes elaborao do

trabalho; que ter que ser realizado, dentro do prazo estabelecido,geralmente de cinco dias, recomendando-se a apresentao de um plano de

trabalho detalhado, estimando o nmero de horas previstas para a execuo

do trabalho, mediante avaliao de todas as atividades da vistoria, percia,

avaliao e arbitramento que dever ser objeto de Anotao de

Responsabilidade Tcnica ART.

Quando atuando como Perito ou Assistente Tcnico submeter Proposta por

escrito parte que o indicou, igualmente adotando Tabela de Honorrios e


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informando o valor por hora e o tempo previsto para elaborao da percia,

atravs de oramento prvio com os vencimentos respectivos, prevendo

eventual complementao de honorrios, se necessrio, e obtendo da parte

que o indicou seu "de acordo".

Quando atuando como Perito Assistente Tcnico comunicar parte que o

indicou, de preferncia por escrito, o mais breve possvel, a escusa

justificando-a sem prejuzo de posterior petio nesse sentido ao MM Juiz.

Aceita a nomeao ou indicao, respectivamente, devem o Perito Judicial e

o Perito Assistente Tcnico compromissar-se no prazo determinado,

qualificando-se no Termo de Compromisso informando de sua profisso

regulamentada, com nmero de registro, de sua categoria profissional o rgo

que fiscaliza e o exerccio.

Pedido de reduo ou parcelamento ou Arbitramento pelo Juzo - havendo

solicitao de reduo ou parcelamento da verba honorria pela parte

interessada, o Juzo submeter ao Perito que manifestar, por meio de

petio se aceita a contraproposta. No havendo acordo sobre o valor, o juiz,

considerando a necessidade da percia, poder arbitrar o valor ou ento

poder nomear outro perito, se assim o desejar; Havendo o acordo aps depsito dos Honorrios e Incio dos Trabalhos -

depsito total ou da parcela inicial dos honorrios, o perito ser intimado a

comparecer instalao da percia ou simplesmente ser intimado e retirar

(com carga de responsabilidade) o processo do Cartrio para o incio dos

trabalhos;

Retirada dos autos: dar-se- aps cumprimento do prazo estipulado pelo

Juzo, para indicao dos Assistentes e apresentao dos quesitos, o Peritoser notificado via intimao AR ou via telefone para conhecimento e

comparecer Secretaria para retirar o processo.


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6.1.1 Procedimentos na fase das diligncias

A partir do momento em que o Perito Judicial estiver com a atividade,

necessrio familiarizar-se com o processo, obtendo os autos e examinando-os,

colhendo os dados e demais elementos que julgarem necessrios, incluindo os

quesitos, e estudando a matria.

No caso de ter sido fixada pelo juiz diligncia em Cartrio para a prestao de

compromisso pelo Perito Judicial e pelos Peritos Assistentes Tcnicos, com eventual

retirada dos autos pelo primeiro, deve este aproveitar a oportunidade para manter

contato com aqueles, planejando em conjunto o trabalho e de modo especial,

combinando a utilizao dos autos e a prxima diligncia (IBAPE, 2002).

No tendo sido fixada pelo juiz diligncia em Cartrio, deve o Perito Judicial, aps a

retirada e o exame dos autos, entrar em contato com os Peritos Assistentes

Tcnicos, facultando-lhes o acesso aos autos em seu escritrio ou em outro local

que combinarem e deve ele, fixar, sempre que possvel, de comum acordo com osPeritos Assistentes Tcnicos, dia, hora e local para o incio efetivo das diligncias,

comunicando-lhes tais dados com a necessria antecedncia (IBAPE, 2002).

Para melhor garantir a veracidade das investigaes, deve-se conservar todos os

documentosde interesse doobjeto da percia,no mnimo pelo prazo de trs anos,

contados da data da apresentao do laudo respectivo. Exceto se o processo

encerrar-se antes deste prazo, (IBAPE, 2002).

No incio das diligncias, devem o Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos

relacionar os documentos, livros e dados de que necessitem, solicitando-os por

escrito por meio de Termo de Diligncia, retendo cpia de solicitao, com o visto do

representante da parte ou do responsvel pela rea sob exame.


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A recusa da exibio ou qualquer dificuldade para o bom andamento do trabalho

pericial deve ser anotada, e sempre comunicar aojuiz mediante petio.

O trabalho pericial deve ser planejado e organizado, mantendo controle do tempo

despendido registrando as horas trabalhadas, locais e datas das diligncias, nome

das pessoas que os atenderam, documentos examinados, dados e particularidades

de interesse para a percia, rubricando eventualmente, e quando julgar necessrio,

os documentos examinados.

Admite-se assessoramento no trabalho pericial, desde que sob controle, reviso e

responsabilidade do Perito Judicial ou dos Peritos Assistentes Tcnicos, sendoindispensvel sua participao em diligncias e na preparao das respostas aos

quesitos.

O Perito Judicial e os Peritos Assistentes Tcnicos inserem no seu laudo os fatos e

atos examinados e estudados, no fundados em simples suposies ou

probabilidades, devendo apresentar suas concluses com toda a objetividade,

mantendo sempre a iseno e a imparcialidade.

6.1.2 Requisitos para percias

O requisito exigido em uma percia est ligado diretamente, com as informaes a

qual se pretende atingir. necessrio indicar o nvel de detalhamento e

profundidade da anlise, ou, no caso da especificao das avaliaes, os

respectivos graus de fundamentao e preciso (Ibape, 2002).

O desempenho do perito quando da elaborao do laudo pericial ser funo desses

requisitos e do nvel de aprofundamento pretendido no parecer, sem, contudo

garantir os graus de fundamentao e preciso final, em se tratando de avaliaes,

que independem da vontade do mesmo ou do requerente.


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Conforme consta no manual (Ibape, 2002) os requisitos de uma percia sero

condicionados abrangncia das investigaes confiabilidade e adequao das

informaes obtidas, qualidade das anlises tcnicas efetuadas e ao menor grau

de subjetividade empregado pelo perito, sendo esses aspectos definidos pelos

seguintes pontos:

Quanto metodologia empregada;

Quanto aos dados, informados e documentos levantados.

Quanto ao tratamento dos elementos coletados e trazidos ao laudo ou

parecer.

A metodologia empregada inicia-se pela identificao do solicitante, sejam pessoas

fsicas, jurdicas ou autoridade judicial; passa-se para a fase da indicao do

tribunal: vara, nmero dos autos e respectivo ano; objeto da percia, sendo esta

identificada pelo cadastro fsico; vistoria; exame e avaliao ou arbitramento.

Dever ser observada a data da diligncia em funo do prazo judicial, verificandonos autos se h parecer tcnico com data divergente, e se for o caso, explicit-la

claramente, observar o valor ou o respectivo fato de ocorrncia.

A identificao do objeto da percia se faz necessrio para estabelecer o grau de

detalhamento das atividades a serem desenvolvidas no trabalho.

Descrever sumariamente, todos os dados disponveis para fundamentar a convicoe concluso (dimenses, reas, utilidades, materiais construtivos, detalhamentos

tcnicos) devendo constar:

Descrio da situao do bem a ser avaliado se h danos ou eventos, e se

necessrio croqui, plantas, fotografias, etc.;

Se necessrio, o parecer de outro profissional especializado. recomendvel

utilizar etapas com datas e assinatura onde conste vistoria ou exame do objeto


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da percia, diagnstico dos itens objeto da percia, coletas de informaes,

anlise das ocorrncias e elementos periciais, condies de estabilidade imvel,

prognstico de evolues patolgicas quando possvel soluo propostas e

consideraes finais;

Requisitos envolvendo o imvel, como aspecto fsico, condies topogrficas e

relevo, natureza predominante do solo e subsolo, condies ambientais e clima,

ocupao existente e tendncias de modificao em curto e mdio prazo,

aspectos ligados a melhoramentos pblicos, vias de acesso, urbanizao e infra-

estrutura urbana, equipamentos e servios comunitrios e indicao de nveis de

atividades existente e aspecto ligados possibilidade de desenvolvimento local;

Requisitos sobre a caracterstica do imvel e de elementos: localizao e

identificao do bairro, logradouro, nmero, acesso e elementos de cadastro

legais e fiscais, equipamentos, servios e melhoramento pblicos que atendem

ao imvel, ocupao ou utilizao legais e reais, previstas e atuais, adequao

regio, condies de segurana, viabilidade econmica de aproveitamento, em

relao aos usos recomendveis para a regio e preservao do meio

ambiente, fotografias, croqui da situao;

Benfeitorias referentes construo informando detalhadamente, os aspectosfsicos construtivos, qualitativos e quantitativos, tecnolgicos, enfatizando as

fundaes, estruturas, vedaes, cobertura, acabamento, nmero de pavimento

ou dependncias, dimenses, reas, idade real ou aparente, estada geral de

conservao, instalaes mecnicas, eletromecnicas, eletrnicas de ar

condicionado, eltricas, hidrulicas, de gs, de lixo, equipamentos de

comunicao interna e externa, de sonorizao, tratamento acstico, etc.

Constatao de danos classificando e quantificando a extenso dos mesmos,observando e apontando as causas se forem conhecidas, com nvel de

detalhamento adequado s finalidades do parecer, cujas prprias dimenses

definiro a natureza das avarias, qualquer que seja a nomenclatura (fissura

trinca, rachadura, brecha, fenda, se h estabilidade no imvel, etc.).

Dependendo da natureza da percia podero ser anexados outros documentos como

plantas, cpias de escrituras, esquema e diagrama de esclarecimentos grficos e


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croqui de avarias progressivas, resultado de sondagens do terreno, grficos de

recalques, memria de clculo, resultado de ensaios no destrutivos, etc.

6.1.3 Percias especiais

A percia a atividade que envolve a apurao das causas que originaram

determinado evento, podem versar sobre os seguintes assuntos:

Arbitramento: A atividade que envolve a tomada de deciso ou posio

entre alternativas tecnicamente controvertidas, a estimativa, parecer, exame

ou avaliao, feita por peritos para determinar os valores pecunirios,

quantitativos, qualitativos, ou monetrio de um bem, ou de seus rendimentos,

gravames que representa frutos e direitos seguros ou de um

empreendimento, para uma data e um lugar determinado (FIKER, 1997).

Verificao do estado de conservao: tem como caracterstica classificarquantificar as alteraes das caractersticas originais e reforma, com

observao do estado de conservao.

Vistoria: atividade que envolve constatao de um feito, mediante exame

circunstanciado,e descrio minuciosa dos elementos que o constituem, sem

indagao das causas que o motivaram. a constatao do objeto em

verificao, solicitado pelo processo judicial,e sua classificao referente ao

local dos fatos, mediante observaes criteriosas em um bem e noselementos e condies que o constituem, ou o influenciam (NBR 14653-1).

Percia em aes de medidas Cautelares( um procedimento judicial para

prevenir direito), apresenta acrscimo ou variao em funo do objetivo da

medida e dos quesitos formulados. Quando a medida cautelar quer preservar

a prova do dia do fato dever ser includa fotografia, Os negativos destas

fotografias devem ser guardados para eventuais percias de verificao de

sua autenticidade, matria de jornal do dia. A foto deve ser revelada no


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mesmo dia, com declarao no verso de que ela representa a efetiva situao

do fato naquele dia, reconhecendo a assinatura do profissional responsvel

em tabelionato da cidade, podendo ainda ser arquivada em Registro de

Ttulos e Documentos.

Percia em aes possessrias de reintegrao de posse, de

Manuteno de Posse, de Interdito Proibitivo e Usucapio, Nas aes de

manuteno, de posse e nas de interdito proibitivo devero ser conclusivas,

constando quem est na posse, a que ttulo, por quanto tempo e as

evidencias da ameaa noticiada. Em toda as aes possessrias devero

constar quando cabveis

Apresentao sinttica das alegaes da inicial das contestaes;

Caractersticas da rea objeto do pedido atravs de levantamento topogrfico

elaborado por topgrafo ou especialista;

Descrio da rea, seu permetro e sua superfcie, indicando ainda os sinais

(ou vestgio) que revelem atos possessrios, cuja cronologia dever ser

comprovada, quando possvel, atravs de aerofotogrametrias ou outros meios

probatrios;

Anlise de ttulos juntados nos autos;

Reportagem fotogrfica com comentrios dos principais pontos de enfoque ou

formalizadores de concluses;

As percias, quando possvel, devero ser conclusivas, incluindo quem estaria

na posse anterior, por quanto tempo, e quais atos praticados pelo requerido e

sua datas,

Quais prejuzos sofridos com a invaso;

Nas aes de usucapio a posse deve ser investigada, visando. Situar os confrontantes;

Procurar identificar o detentor do domnio;

Analisar ttulos de propriedade, caso seja argida a

exceo do domnio em posio;

Investigar sobre o modulo de rea em face da lei:

Apresentar memorial descritivo;


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Aes dominiaisso as aes reivindicatrias, demarcatrias, divisrias,

extino de condomnio, retificao de registro e desapropriao. O per

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2 - Avaliação de imoveis II parte Perícia