Dissertação Avaliação de Imoveis

7

DENISE MARQUES

AVALIAES EM IMVEIS URBANOS:

APLICABILIDADE EM AES JUDICIAIS

JOINVILLE SC

2007

8

UNIVERSIDADE DO ESTADO DE SANTA CATARINA UDESC

CENTRO DE CINCIAS TECNOLGICAS CCT

DEPARTAMENTO DE ENGENHARIA CIVIL DEC

DENISE MARQUES

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:


Trabalho de Concluso de Curso apresentado disciplina Trabalho de Graduao, como requisito para obteno do ttulo de Bacharel em Engenharia Civil. Orientador(a): Mestre Lgia Vieira Maia Siqueira

JOINVILLE SC

2007

9

DENISE MARQUES

AVALIAES DE IMVEIS URBANOS:


Trabalho de Concluso de Curso aprovado como requisito parcial para obteno do grau de

Bacharel em Engenharia Civil.

Banca Examinadora:

Orientador(a):

Professora Mestre Lgia Vieira Maia Siqueira UDESC

Membro:

Professor Mestre Kurt Morriesen Jnior UDESC

Membro:

Professor Especialista Roberto Busch UDESC

Joinville - SC, 20 de dezembro de 2007.

10

Aos meus amados pais, pelo concebimento de minha vida, pela forma modesta que me criaram e pela rica educao que recebi, pela incontestvel confiana a mim atribuda e por estarem sempre compartilhando e incentivando meus sonhos.

11

AGRADECIMENTOS

Agradeo da mesma forma queles que j invoquei e dediquei o presente trabalho,

pela compreenso e amor que sempre me ofertaram.

Aos meus queridos irmos e namorado, que compartilharam minhas alegrias e

decepes, que desculparam a falta de ateno e conviveram com a ansiedade e a

insegurana do futuro. Tenho certeza que chegar at aqui teria sido mais difcil sem o

respeito e o apoio dedicados a mim.

O presente trabalho se tornaria mais difcil sem a generosidade e compreenso de

meus colegas da Empresa CALC PERCIA, AUDITORIA E CONSULTORIA, que

disponibilizaram os dados que possibilitaram este estudo.

Professora Lgia Vieira Maia Siqueira, que mesmo na correria de seu dia-a-dia,

aceitou o convite de me orientar na elaborao deste trabalho.

Impossvel esquecer dos companheiros fejianos, que juntos dia aps dia

compartilharam comigo momentos de descobertas, desafios e dedicao. Agradeo ao

companheirismo durante todos esses anos, pois fez tudo parecer mais leve, fcil, divertido

e prazeroso.

Em especial, agradeo a Deus, que me concede sade, pacincia e f para seguir

meu caminho em paz e feliz.

12

Aquele que dvida e no investiga, torna-se no s infeliz, mas tambm injusto. PASCAL

13

RESUMO

Este trabalho rene conceitos bsicos em Avaliaes de Imveis Urbanos em relao ao campo das percias judiciais. Sua elaborao visou o fornecimento de elementos fundamentais aos que iniciam ou se interessam pelas atividades de avaliaes imobilirias. Sendo assim, para realizao deste trabalho, foram traduzidos de forma clara e objetiva os principais conceitos e diretrizes contidas na recente Norma Brasileira de Avaliaes de Imveis Urbanos, NBR 14653-2/2005. Apresenta-se tambm algumas fontes de informao complementar e uma breve introduo a Inferncia Estatstica, que representa uma poderosa ferramenta para obteno do valor do imvel. Com o propsito de atingir seu objetivo, alm da abordagem terica, o presente trabalho contm anlises de casos referentes a algumas aes judiciais, sendo elas: Ao Revisionria de Aluguel e Ao de Indenizao por Desapropriao. Os citados casos so reais e por intermdio destes, torna-se possvel o conhecimento da extrema importncia de uma criteriosa pesquisa de mercado e das etapas seguidas pelo perito para a efetuao das avaliaes de bens imveis.

PALAVRAS-CHAVE: Avaliao Imobiliria. Percias Judiciais. Pesquisa de Mercado.

14

LISTA DE ILUSTRAES

Figura 3.1.1 Planta de localizao do imvel avaliando. ......................................................54

Figura 3.1.2 Planta baixa do imvel avaliando. ....................................................................57

Figura 3.1.3 Vista da Avenida Paran, prximo ao imvel objeto do presente estudo. ........58

Figura 3.1.4 Vista da fachada frontal do imvel. ..................................................................58

Figura 3.1.5 Vista dos caixas eletrnicos 24 horas, localizados no interior do imvel.........59

Figura 3.1.6 Vista do depsito de arquivos: observar as caractersticas construtivas e de acabamento. ..............................................................................................................................59

Figura 3.1.7 Vista da administrao interna da agncia. .......................................................60

Figura 3.1.8 Vista geral do imvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento do caixa 24 horas e a entrada principal; esquerda os caixas de atendimento ao cliente; direita e ao centro o local destinado formao de filas de espera..........................................60

Figura 3.1.9 Vista do salo de atendimentos diversos e gerncia. Observar as caractersticas construtivas e de acabamento do local. ....................................................................................61

Figura 3.1.10 Vista da cozinha de uso restrito aos funcionrios. ..........................................61

Figura 3.1.11 Vista do lavado, observar suas caractersticas construtivas e de acabamento.62

15

Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180...........63

Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida Paran n. 180. ..........................................................................................................................64

Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245............64

Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245..............65

Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida Paran n. 241. ..........................................................................................................................65

Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280. .........66

Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran. .........................66

Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran. ......67

Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308.67

Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308. 68

Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran. .................68

Figura 3.2.23 Localizao do imvel avaliando....................................................................77

Figura 3.2.24 Planta de localizao do imvel avaliando. ....................................................78

Figura 3.2.25 Mapa de Zoneamento da Regio do Imvel Avaliando..................................80

Figura 3.2.26 rea primitiva antes da desapropriao em 1976. ..........................................82

Figura 3.2.27 reas remanescentes aps a desapropriao feita pela Municipalidade para realizao das obras de infra-estrutura. ....................................................................................84

16

Figura 3.2.28 Vista da Rua Monsenhor Gercino e Servido Manoel Martins, no local em estudo. [F05].............................................................................................................................85

Figura 3.2.29 - Vista da rea remanescente I e a ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F07] ..........................................................................................................................85

Figura 3.2.30 Vista da rea ocupada pelo leito da Rua Monsenhor Gercino. [F09] .............86

Figura 3.2.31 Vista da rea ocupada pela Rua Monsenhor Gercino (rea ocupada I) e rea remanescente I. [F08] ...............................................................................................................86

Figura 3.2.32 Vista frontal da rea remanescente I observada pela Rua Monsenhor Gercino. [F10] .........................................................................................................................................87

Figura 3.2.33 Vista da Servido Manoel Martins. Observar as reas remanescentes. [F03] 87

Figura 3.2.34 Vista da projeo da divisa esquerda da rea remanescente.[F04] .................88

Figura 3.2.35 Vista da projeo da divisa direita da rea remanescente.[F01] .....................88

Figura 3.2.36 Vista da rea remanescente II. [F02]...............................................................89

Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................71

Grfico 3.2.2 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo...............................................................................94

17

LISTA DE TABELAS

Tabela 2.4.1- Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear. ........................................................................................................................34

Tabela 2.4.2 - Grau de fundamentao da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear......................................................................................................35

Tabela 3.1.3 Elementos obtidos na pesquisa de mercado......................................................70

Tabela 3.1.4 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso. ..................................................................................................................................70

Tabela 3.2.5 Elementos obtidos na pesquisa de mercado......................................................92

Tabela 3.2.6 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso. ..................................................................................................................................93

18

SUMRIO

1 INTRODUO ...................................................................................................................21

2. REVISO BIBLIOGRFICA ..........................................................................................24

2.1 A ENGENHARIA DE AVALIAES .........................................................................24

2.2 AVALIAES DE BENS IMVEIS EM PERCIAS JUDICIAIS..............................26 2.2.1 Normas Tcnicas .....................................................................................................27 2.2.2 Classificao dos Bens Imveis ..............................................................................27 2.2.3 Conceitos Principais de Valor em Avaliaes Imobilirias ....................................29

2.3 ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAES PERICIAIS .........................................31

2.3.1 Documentao .........................................................................................................32 2.3.2 Vistoria do Imvel ...................................................................................................32

2.4 AVALIAO DOS IMVEIS SUB-JDICE..............................................................34

2.4.1 Grau de Fundamentao e Preciso.........................................................................34 2.4.2 Mtodos de Avaliao .............................................................................................36 2.4.3 Pesquisa de Mercado ...............................................................................................38 2.4.3.1 Fontes de Informao ...........................................................................................44 2.4.4 Homogeneizao de Valores ...................................................................................45

2.5 INFERNCIA ESTATSTICA NAS AVALIAES...................................................46

2.5.1 Identificao e Seleo das Variveis .....................................................................47

2.6 INTRODUO S ACES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS ..............48 2.6.1 Ao Renovatria de Locao.................................................................................48 2.6.2 Ao de Indenizao por Desapropriao ...............................................................50

3. ESTUDO DE CASO ...........................................................................................................52

19

3.1 CASO 1: AO RENOVATRIA DE LOCAO.....................................................52 3.1.1 Observaes Preliminares .......................................................................................52 3.1.2 mbito da Percia ....................................................................................................53 3.1.3 Vistoria ....................................................................................................................53 3.1.3.1 Vistoria do Local ..................................................................................................54 3.1.3.2 Vistoria do Imvel ................................................................................................55 3.1.4 Documentao Fotogrfica......................................................................................58 3.1.5 Critrios de Avaliao: ............................................................................................62 3.1.5.1 Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial......................................................63 3.1.6 Avaliao.................................................................................................................71 3.1.7 Respostas aos Quesitos............................................................................................72 3.1.8 Consideraes Finais ...............................................................................................73

3.2 CASO 2: AO DE INDENIZAO POR DESPROPRIAO INDIRETA............74

3.2.1 Observaes Preliminares .......................................................................................74 3.2.2 mbito da Percia ....................................................................................................75 3.2.3 Vistoria ....................................................................................................................76 3.2.3.1 Vistoria do Local ..................................................................................................76 3.2.3.2 Zoneamento do Local ...........................................................................................78 3.2.3.3 Vistoria do Imvel ................................................................................................81 3.2.3.4 Vistoria das Benfeitorias ......................................................................................83 3.2.4 Documentao Fotogrfica......................................................................................83 3.2.5 Exame da rea Remanescente ................................................................................89 3.2.6 Critrios de Avaliao .............................................................................................90 3.2.6.1. Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial.....................................................91 3.2.7 Avaliao.................................................................................................................94 3.2.8 Respostas aos quesitos.............................................................................................96 3.2.8.1 Propostos Pelo Ministrio Pblico .......................................................................96 3.2.8.2 Propostos Pelos Autores .......................................................................................97 3.2.9 Consideraes Finais ...............................................................................................99

4.CONCLUSO....................................................................................................................101

REFERNCIAS BIBLIOGRFICAS ...............................................................................103

APNDICES .........................................................................................................................105

APNDICE A RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA INFERENCIAL: CASO 1 ..................................................................................................106

APNDICE B RELATRIO DE PESQUISA DE MERCADO E ESTATSTICA INFERENCIAL: CASO 2 ..................................................................................................107

20

ANEXOS ...............................................................................................................................148

ANEXO A GLOSSRIO DE TERMINOLOGIA BSICA APLICVEL ENGENHARIA DE AVALIAES E PERCIAS DO IBAPE........................................149

ANEXO B NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE BENS: PROCEDIMENTOS GERAIS: 14.653-2/ 2005.................................................................166

ANEXO C NORMA BRASILEIRA DE AVALIAES DE IMVEIS URBANOS: 14.653-2/ 2005....................................................................................................................170

21

1 INTRODUO

A primeira idia que uma pessoa tem, face necessidade de conhecer o valor de sua

residncia ou o valor locatcio de um determinado imvel, a de procurar um corretor de

imveis. Mas, embora esses profissionais sejam mais intimamente ligados ao setor, no

podero ir muito alm do que indicar preos mdios de mercado e efetuar comparaes entre

o imvel avaliando e outros recentemente transacionados. De acordo com a Lei n. 5.194 de

24 de dezembro de 1966, o exerccio de avaliar imveis urbanos atribuio exclusiva de

Engenheiros Civis, Arquitetos e Engenheiros Agrnomos.

Diversas explicaes poderiam ser encontradas para justificar a abordagem deste tema,

mas apenas uma julga-se mais importante a ser esclarecida. o fato de existir uma enorme

carncia por ensinamentos bsicos sobre o assunto no Curso de Engenharia Civil, pois como

j foi mencionado, os Engenheiros e Arquitetos so os nicos profissionais habilitados e

autorizados a exercer tal atividade.

Pode parecer simples, mas a avaliao de imveis compreende uma tcnica muito

complexa e na qual a participao e a experincia do Engenheiro Avaliador so de

fundamental importncia. A engenharia de avaliaes est presente em diversas situaes

cotidianas e possui dezenas de campos de aplicao. Sua atividade requer do engenheiro um

amplo conhecimento de assuntos relacionados ao seu currculo acadmico. Por exemplo,

exclusivamente tratando-se de avaliaes de imveis urbanos, o engenheiro dever aplicar

22

seus conhecimentos que vo desde desenho bsico, topografia, estatstica e matemtica

financeira, at mesmo construo civil de um modo geral, entre vrias outras reas em que

devido complexidade de cada caso, o engenheiro civil se v na necessidade de estudar,

pesquisar e aplicar suas informaes, adquirindo com o tempo e a experincia sua percia no

assunto.

A bibliografia a referente ao assunto ainda escassa, logo, torna-se cada vez mais

necessria a apresentao do tema. Desta maneira, neste presente trabalho sero expostos

alguns conceitos bsicos, e tambm determinadas diretrizes a serem obedecidas conforme a

Norma Brasileira de Avaliaes de Imveis Urbanos, NBR 14653-2, lanada no ano de 2005.

Alm da reviso bibliogrfica contendo os conceitos j mencionados e as etapas que devem

existir em uma avaliao, sero apresentados casos reais de avaliaes de imveis urbanos no

campo das percias judiciais. Estes casos visam uma melhor compreenso do assunto

abordado.

Em cada caso foi realizada uma breve apresentao do problema, com esclarecimentos

de alguns conceitos tcnicos referentes s aes judiciais. Posteriormente foi elaborada a

descrio do processo avaliatrio propriamente dito, que se constitui: do motivo pelo qual se

deseja avaliar; da finalidade do perito na avaliao; da efetuao da vistoria e todos os

aspectos a serem analisados; da documentao visual do imvel, ou seja, croquis, fotos,

mapas, etc.; da pesquisa de mercado; do critrio utilizado na avaliao; da avaliao e

concluso.

Para o clculo do valor de cada imvel, foi utilizada a inferncia estatstica, esta, no

entanto, alm de ser nos tempos atuais a ferramenta mais usual na obteno dos valores, no

ser estudada, j que o objetivo principal do trabalho apresentar a importncia e as etapas de

uma avaliao imobiliria. Os clculos estatsticos dispensam cada vez mais do engenheiro o

trabalho braal e mecnico exigido pela matemtica, pois hoje em dia so utilizados softwares

23

capazes de calcular em segundos complexas frmulas geradas por eles. Assim, o profissional

dedica-se melhor as pesquisas de mercado e analisa com maiores critrios os valores obtidos,

para que desta forma seja possvel gerar uma avaliao fiel e precisa, e consequentemente o

engenheiro exercer esta atividade, que lhe de direito, da maneira mais correta possvel.

24

2. REVISO BIBLIOGRFICA

2.1 A ENGENHARIA DE AVALIAES

A Engenharia de Avaliaes segundo Nr Filho (1995) a cincia que estuda todo o

processo de apurao de valores de propriedades e outros bens especficos. Entre os diversos

conceitos para a Engenharia de Avaliaes pode-se destacar a definio de Moreira (2001,

p.23) que diz: A Engenharia de Avaliaes no uma cincia exata, mas sim a arte de

estimar os valores de propriedades especficas em que o conhecimento profissional de

engenharia e o bom julgamento so condies essenciais.

Tem-se conhecimento que a engenharia de avaliaes vem sendo desenvolvida desde

o final do sculo retrasado a partir de 1890, quando engenheiros, proprietrios, autarquias e o

poder judicirio comearam a observar a importncia do trabalho formal de avaliaes.

Nos primrdios do sculo XX a atividade de avaliar era realizada, na grande maioria

dos casos, por negociantes ou por contadores desprovidos de conhecimento especfico.

Porm, com a expanso industrial, foi necessrio aprimorar as tcnicas de avaliar, sendo

facultado ao engenheiro a misso de exercer, aperfeioar e divulgar as tcnicas avaliatrias.

Assim, solicitaes de avaliao de imveis, bem como estimativa de valores

locatcios, feitas comumente por administradores, proprietrios, corretores, inquilinos, etc.,

25

devem ser realizados por profissionais habilitados, especificamente engenheiros civis,

agrnomos e arquitetos.

O profissional encontra na rea de avaliao de imveis urbanos um amplo campo de

servios a serem prestados. Nr Filho (1995) destaca as diversas reas em que o engenheiro

avaliador poder exercer suas atividades:

a) reavaliao de ativos imobilirios;

b) avaliao de imveis urbanos e rurais, que visam abertura de capital, garantia

bancria, compra e venda, financiamentos e estudos patrimoniais;

c) determinao de valor locatcio;

d) consultoria imobiliria e anlise de mercado para organizao e administrao

de empresas;

e) lanamentos fiscais municipais formulando valores da planta genrica de

valores, originando em impostos, taxas e tarifas.

O engenheiro que escolher por atuar na rea de avaliaes tende a encontrar, alm das

aes judiciais, encargos ligados a inmeros campos de trabalho, exemplo:

a) departamentos de avaliao: normalmente criados em empresas

concessionrias de servios pblicos, rgos federais e municipais, empresas

imobilirias e industriais, bancos, consultorias e outras entidades financeiras;

b) empresas de avaliaes: podem ser de pequeno, mdio e grande porte, que

atuam exclusivamente na rea de avaliaes. Segundo Moreira (2001, p.26):

O mercado para os seus servios especializados cresce permanentemente devido ao nmero crescente de transaes e s necessidades das empresas de corrigir seus dados contbeis de valor e de depreciao, sem os quais a determinao dos custos, dos preos de venda, do lucro real e a preparao de balanos impossvel.

26

2.2 AVALIAES DE BENS IMVEIS EM PERCIAS JUDICIAIS

O Juiz considerado sem conhecimentos especficos aos assuntos tcnicos contidos

em determinadas aes judiciais, sendo assim nomeia o profissional capacitado para

esclarecer dvidas e quesitos levantados no decorrer da ao. O engenheiro avaliador o

perito do juzo, ou seja, o homem de confiana nomeado pelo magistrado.

Perito uma palavra oriunda do latim peritus, formado do verbo perior, que significa

experimentar, saber por experincia, de onde se explica a funo do perito, sujeito ativo da

percia, que exerce sua atividade no sentido de elucidar fatos em que versado. (MAIA

NETO, 1992, p.131).

Em aes judiciais o engenheiro pode ser contratado para atuar como assistente

tcnico de qualquer uma das partes (autor ou ru) envolvidas no processo. Em ambas as

atuaes o profissional comumente chamado a utilizar seus conhecimentos tcnicos em

aes de: execuo; desapropriao; revisional de aluguel; renovao de contrato de locao;

indenizao de propriedades; entre vrias outras.

Maia Neto (1992, p.19) afirma:

Embora tenhamos procurado sintetizar em algumas poucas ocasies o campo de atuao em percias judiciais, esta a talvez a rea onde exista maior necessidade da atuao do profissional, dada a grande ocorrncia de solicitao e, principalmente, pela importncia do parecer quando da deciso judicial.

Neste campo o engenheiro ter constante relacionamento com advogados e juzes,

sendo, portanto essencial que este profissional, alm de bom conhecimento tcnico, tenha

apreciao para leitura de processos, pois so neles que esto expostas todas as peas da ao

proposta.

27

2.2.1 Normas Tcnicas

As normas criadas pela Associao Brasileira de Normas Tcnicas possuem em todo

o seu contexto orientaes e estudos, tornando-se de extrema importncia para a produo de

inmeros produtos e bens de consumo. (MENDONA et.al.,1998 p.16). As normas tcnicas

referentes rea de Engenharia de Avaliaes no poderiam ser excees, pois elas

simbolizam para o engenheiro avaliador a base de estudo e de referncia para qualquer

processo avaliatrio.

Mendona et.al. (1998) relaciona as normas registradas na rea da Engenharia de

Avaliaes, partindo do surgimento da primeira Norma Brasileira para Avaliaes de Imveis

Urbanos (NBR- 5676, 1977), que apesar de nos dias de hoje no estar atual, muitos autores

ainda tomam ela como base para seus estudos avaliatrios.

Todos os casos aqui apresentados esto baseados e obedecem aos preceitos exigidos

pela Norma de Avaliaes de Imveis Urbanos, NBR 14.653-02, lanada em 2005 e

elaborada pelo Instituto Brasileiro de Avaliaes e Percias de Engenharia IBAPE.

2.2.2 Classificao dos Bens Imveis

Em uma avaliao imobiliria, o perito poder ser nomeado para avaliar imveis de

diversas caractersticas. Os imveis avaliados so identificados com sendo rurais e urbanos.

As propriedades rurais podem ser definidas com aquelas terras no-urbanas, de uso

agropecurio ou florestal, com todas as suas benfeitorias, aguadas e recursos naturais.

(MOREIRA, 2001 p.243). Para a avaliao de propriedades rurais o avaliador dever possuir

no s conhecimentos gerais da Engenharia de Avaliaes, mas tambm noes bsicas sobre

agropecuria e Engenharia Florestal ou ento ser auxiliado pelos conhecimentos de uma

Engenheiro Agrnomo.

28

Os estudos de casos apresentados, referem-se apenas s Avaliaes de Imveis

Urbanos, que so definidos como:

a) terrenos: uma extenso de terra capaz de produzir renda pelo seu uso

adequado (NSSER, 2007 p.4). O aproveitamento de terrenos urbanos, na

maioria dos casos, dado por construo para fins habitacionais, comerciais ou

industriais.

De acordo com suas caractersticas os terrenos classificam-se em:

- lotes: poro do terreno originado atravs do parcelamento do solo urbano com

frente para vias pblicas ou particulares, em condies de ser aproveitada de

imediato pra fins urbanos (NSSER, 2007 p.4).

- lote industrial: definido por Fiker (1995, p.22) como: lotes situados em zonas de

destinao industrial, legal e econmica com caractersticas compatveis para esta

finalidade.

- uso especial: so terrenos com outras finalidades, pode-se citar como exemplo as

faixas de servido.

- gleba urbanizvel: so terrenos com capacidade de receber obras de infra-

estrutura urbana, visando o seu aproveitamento eficiente, atravs de loteamento,

desmembramento ou implantao de empreendimento (NSSER, 2007 p.4).

b) benfeitorias: benfeitorias o resultado de uma obra ou servio realizado num

imvel e que no poder ser retirada sem destruio, fratura ou dano.

(MENDONA et.al., 1998, p.177).

Em concordncia com Nsser (2007), as benfeitorias podem ser:

29

- necessrias: so indispensveis para conservar o imvel ou evitar a sua

deteriorizao;

- teis: as que aumentam ou facilitam o uso do imvel, embora sejam

dispensveis. Geralmente este tipo de benfeitoria aumenta o valor do bem;

- volupturias: ela visam o deleite ou recreio, sem interferir o uso normal do

imvel, pode-se citar como exemplo, as piscinas em algumas residncias.

2.2.3 Conceitos Principais de Valor em Avaliaes Imobilirias

Conforme Maia Neto (1992), todas as pessoas tem noo exata do que significa valor,

embora poucos sejam capazes de conceitu-lo com exatido, principalmente se houver

necessidade de distingui-lo de preo.

H muitas definies de valor, uma vez que a palavra valor tem muitos sentidos e

diversos elementos modificadores. Resumidamente pode-se dizer que valor est intimamente

ligado idia de utilidade, ou seja, s tem valor aquilo que til. Jos Junior (2000) compara

valor com a lei da oferta e da procura, pois quanto maior a necessidade ou desejo de possuir

um bem, maior ser a procura e, portanto, maior o valor.

As palavras custo e valor tm significados distintos. Moraes (2001, p. 12) diz que:

Preo a quantidade paga pelo comprador ou vendedor e custo o preo pago

acrescentado s despesas em que incorre o comprador na aquisio da propriedade., ou seja,

um imvel no necessariamente vale o quanto ele custou.

A seguir esto relacionados alguns conceitos de valor no campo das avaliaes

patrimoniais:

30

a) valor de mercado:

Jos Jnior (2000, p.4) esclarece de forma simples e prtica o conceito:

Frequentemente, o valor de mercado de um bem, referido como sendo o preo pelo qual um vendedor desejoso o venderia e um comprador igualmente desejoso adquiria, sendo que nenhum deles estaria sujeito a presses anormais.

Preo de mercado difere de valor de mercado. Segundo Jos Junior (2000) preo de

mercado trata-se de um fato concreto, enquanto valor e permanece sendo uma avaliao at

ser comprovado, ou seja, at tornar-se preo. Preo nada mais que o valor da troca expresso

em dinheiro.

b) valor patrimonial:

Definido na NBR 14.653-02 (2005, p.4) como sendo:

Soma do valor do terreno, benfeitorias e eventuais equipamentos de um imvel. Para que o mesmo represente o valor de mercado deve ser apurado e aplicado o fator de comercializao com base em informaes de mercado levantadas pelo avaliador ou em pesquisas de carter regional, previamente pblica.

Atravs da definio, cabe a colocao da definio de fator de comercializao.

Segundo Maia Neto (1992), fator de comercializao a razo entre o valor de mercado e o

custo de reproduo de um imvel semelhante.

c) valor de risco:

o termo utilizado geralmente em seguradoras para obter o valor segurado de um

imvel.

A NBR 14.653-02 (2005, p.4) define como sendo:

O valor representado pelo valor das benfeitorias, instalaes, acabamentos construtivos, equipamentos, enfim o que estiver contido na contratao ou na aplice de seguro, observando rigorosamente a depreciao dos bens avaliando.

31

d) valor econmico ou rentbil:

Conforme definido pela NBR 14.653-02 (2005), valor econmico ou rentbil o

valor baseado no fluxo de caixa da propriedade avaliada, observando o valor atual de suas

receitas lquidas provveis e futuras e nas tendncias dos negcios.

e) valor de reposio:

Refere-se quele valor de propriedade determinado na base do que ela custaria para

ser substituda por outra igualmente satisfatria. (MOREIRA, 2001 p.30).

2.3 ATIVIDADES INICIAIS EM AVALIAES PERICIAIS

Conforme recomendado na NBR 14.653-02 (2005), o engenheiro de avaliaes

quando designado para avaliar determinado imvel dever esclarecer alguns aspectos

essenciais referentes :

a) definio de seu objetivo na avaliao, ou seja, se dever obter o valor venal

ou locatcio de um imvel;

b) identificao do imvel que ser objeto da avaliao;

c) necessidades de verificar as medidas do imvel;

d) finalidade pelo qual o imvel precisa ser avaliado: compra, venda locao,

desapropriao, doao, alienao, permuta, garantia, fins contbeis, etc.;

e) fundamentao e preciso que se pretende atingir;

f) prazo limite para apresentar o laudo.

32

2.3.1 Documentao

Cabe ao engenheiro de avaliaes solicitar o fornecimento dos documentos

disponveis referentes ao bem avaliando, visando caracterizar perfeitamente o objetivo da

avaliao, com exame de projetos, levantamentos, croquis, memoriais descritivos, escrituras e

outros documentos e informaes.

Mendona et.al. (1998,p.180) recomenda: deve-se proceder a observao de todos os

aspectos legais do imvel, como por exemplo: rea, testada, profundidade. Dessa forma, de

acordo com a NBR 14.653-02 (2005), torna-se possvel a comparao com as legislaes

municipais, estaduais e federais, bem como passveis ambientais e outras restries que

possam influenciar significativamente no valor do imvel.

2.3.2 Vistoria do Imvel

A vistoria do bem imvel uma etapa indispensvel no processo avaliatrio. atravs

da vistoria que se observam as caractersticas fsicas do imvel e outros fatores importantes

que interferem na formao dos resultados.

A NBR 14.653-02 (2005) exige que o imvel seja vistoriado internamente e

externamente. Nos casos em que o engenheiro avaliador no tenha acesso ao imvel, o motivo

dever estar claramente descrito no laudo avaliatrio.

A realizao da vistoria deve se proceder com maior ateno e de melhor maneira

possvel, permitindo assim, amplo conhecimento do imvel e do contexto imobilirio que se

situa.

Conforme Mendona et.al.(1998) dever ser feita a observao de todos os aspectos do

imvel, tais como:

a) dimenses: rea, testada e profundidade;

33

b) formato e topografia;

c) consistncia do solo;

d) situao na quadra;

e) confrontaes;

f) infra-estrutura urbana;

g) classificao do zoneamento segundo a Lei de Uso e Ocupao do Solo;

h) utilizao atual.

Alm de uma criteriosa observao das caractersticas do imvel, dever tambm ser

feita a observao dos aspectos da regio. Mendona et.al.(1998) relaciona tais aspectos:

a) condies topogrficas e ambientais;

b) natureza do solo, ocupao atual e tendncias;

c) infra-estrutura urbana: meios fios, passeios e pavimentao;

d) sistema virio;

e) redes de gs;

f) energia eltrica e iluminao pblica;

g) servios de telefonia e saneamento;

h) transporte coletivo;

i) equipamentos urbanos;

j) bancos;

k) tipo de ocupao local dos bairros circunvizinhos.

Fiker (1993) enfatiza que as benfeitorias existentes devero ser muito bem

caracterizadas, com destaque aos aspectos funcionais, ambientais e os seguintes aspectos

fsicos:

a) descrio e quantificao dos cmodos;

b) caractersticas construtivas e padro de acabamento;

34

c) rea construda;

d) vida til;

e) idade aparente e estado de conservao.

de extrema importncia a apresentao de croquis, documentao fotogrfica e

outros meios que permitam a compreenso do que se avalia, at mesmo por pessoas que no

possuem conhecimento prprio do imvel que est sendo avaliado.

2.4 AVALIAO DOS IMVEIS SUB-JDICE

2.4.1 Grau de Fundamentao e Preciso

O grau de fundamentao e preciso da avaliao est condicionado ao empenho

desenvolvido pelo Engenheiro de Avaliaes e s informaes que podem ser obtidas no

mercado.

Em funo da qualidade e nmero de dados de conforto que puderam ser obtidos, o

valor avaliatrio dos casos apresentados, est enquadrado no grau II de preciso e grau II de

fundamentao, conforme preconiza a NBR 14.653-2 Avaliaes de Bens Imveis

Urbanos.

Tabela 2.4.1 - Grau de preciso da estimativa do valor no caso de utilizao de modelos de regresso linear.

1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.1.3 1.1.1.4

1.1.1.5 DESCRIO 1.1.1.6 1.1.1.7 GRAU 1.1.1.8

1.1.1.9 1.1.1.10 III 1.1.1.11 II 1.1.1.12 I

1.1.1.13 Amplitude do intervalo de confiana de 80% em torno do valor central da estimativa

1.1.1.14 30% 1.1.1.15 30% - 50%

1.1.1.16 >50%

35

Fonte NBR 14.653-2 Tabela 2.4.2 - Grau de fundamentao da estimativa do valor na utilizao de modelos de regresso linear.

Grau Item Descrio III II I

1 Caracterizao do imvel avaliando

Completa quanto a todas as variveis analisadas

Completa quanto s variveis utilizadas no modelo

Adoo de situao paradigma

2 Coleta de dados de mercado

Caractersticas conferidas pelo autor do laudo

Caractersticas conferidas por profissional credenciado pelo autor do laudo

Podem ser utilizadas caractersticas fornecidas por terceiros

3 Quantidade mnima de dados de mercado, efetivamente utilizados.

6 (k+1), onde k o nmero de variveis independentes



4 Identificao dos dados de mercado

Apresentao de informaes relativas a todos os dados e variveis analisados na modelagem, com foto

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

Apresentao de informaes relativas aos dados e variveis efetivamente utilizados no modelo

5 Extrapolao No admitida

Admitida para apenas uma varivel, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para a referida varivel

Admitida, desde que: a) as medidas das caractersticas do imvel avaliando no sejam superiores a 100% do limite amostral superior, nem inferiores metade do limite amostral inferior. b) o valor estimado no ultrapasse 10% do valor calculado no limite da fronteira amostral, para as referidas variveis, simultaneamente.

6

Nvel de significncia somatrio do valor das duas caudas) mximo para a rejeio da hiptese nula de cada regressor (teste bicaudal)

10% 20% 30%

7

Nvel de significncia mximo admitido nos demais testes estatsticos realizados

1% 5% 10%

36

Fonte NBR 14.653-2 O grau de preciso depende exclusivamente das caractersticas encontradas no

mercado e das amostras coletadas atravs da pesquisa e, sendo assim, no poder ser pr-

fixado.

Segundo a NBR 14.653-2, no caso de informaes insuficientes para a utilizao dos

mtodos j citados neste trabalho, o clculo de avaliao no deve ser classificado quanto

fundamentao e preciso e deve ser considerado parecer tcnico.

2.4.2 Mtodos de Avaliao

Os mtodos utilizados para avaliao de imveis urbanos classificam-se em diretos e

indiretos, e em alguns casos podero ser os dois mtodos conjugados.

De acordo com Nr Filho (1995), o mtodo direto aquele que define os valores de

forma imediata atravs da comparao direta com dados de elementos semelhantes. O mtodo

indireto define o valor atravs de processos de clculo com emprego de sub-mtodos

auxiliares.

Os mtodos diretos classificam-se em:

a) mtodo comparativo de dados do mercado:

Maia Neto (1992) apresenta o mtodo como sendo aquele em que o valor do imvel

obtido por comparao direta de dados de mercado relativo a outros imveis de caractersticas

(intrnsecas e extrnsecas) semelhantes, admitindo-se como condio fundamental a existncia

de um conjunto de dados que possam ser adotados como amostra do mercado imobilirio.

b) mtodo comparativo de custo de reproduo das benfeitorias:

Em concordncia com Mendona et.al. (1998), o mtodo apropria o valor de

37

benfeitorias atravs da reproduo dos custos de seus componentes, atravs de oramento

sumrio ou detalhado, ao qual deve ser somado o valor calculado do terreno e do custo de

comercializao quando houver.

Maia Neto (1992) afirma que este mtodo nada mais que o complemento ao

comparativo no caso de terrenos com benfeitorias, onde o terreno calculado pelo mtodo

anterior e as benfeitorias pela adoo desta metodologia.

Os mtodos indiretos, no entanto, so classificados pelo:

a) mtodo da renda:

aquele que apropria o valor do imvel ou de suas partes constitutivas com base na

capitalizao presente da sua renda lquida, real ou prevista (MENDONA et.al., 1998,

p.178)

De acordo com Maia Neto (1992), esta metodologia adotada na hiptese em que se

tenha o valor locativo real ou um processo avaliatrio que reflita a renda prevista, a partir do

que, utilizando-se perodo de capitalizao e taxa de descontos expressamente justificados,

chega-se ao valor venal do imvel.

b) mtodo involutivo:

Aquele em que o valor do imvel obtido atravs da anlise de viabilidade de um empreendimento imobilirio hipottico adequado ao local onde situa-se o terreno e compatvel com as condies de mercado. Encontra utilizao em locais onde torna-se muito difcil a obteno de um conjunto de dados amostrais confiveis, como nas regies centrais das grandes cidades, ou bairros densamente povoados, o que torna escassa ou quase inexistente a ocorrncia de transaes imobilirias. (MAIA NETO, 1992 p.75)

c) mtodo residual:

aquele que define o valor do terreno por diferena entre o valor do imvel e suas

38

benfeitorias, ou o valor destas subtraindo o valor do terreno, devendo ser considerado,

tambm, quando for o caso, o fator de comercializao. (MENDONA et.al., 1998, p.178)

Este mtodo, segundo Maia Neto (1992), pode ser utilizado para obteno de dados

relativos a valores de terrenos em locais onde exista uma ocorrncia elevada de transaes

envolvendo imveis constitudos de terrenos com benfeitorias.

Seja qual for a metodologia a ser empregada, a base de todas as avaliaes a

comparao, embora no parea no mtodo indireto a comparao tambm necessria. Para

exemplificar esta afirmao, basta imaginar em um processo avaliatrio a necessidade de

comparao entre rendimentos produzidos por um bem imvel ou produzido por um

empreendimento semelhante ao qual esta sendo avaliado.

Os estudos de caso a serem apresentados, iro enfocar preferencialmente a avaliao

de imveis urbanos pelo mtodo comparativo de dados do mercado, sendo que este o

mtodo usado com maior freqncia, no entanto pode ser feito por qualquer dos demais

mtodos anteriormente citados, desde que observados os requisitos mnimos de

adequabilidade situao local e aos preceitos da NBR 14.653-02 (2005).

2.4.3 Pesquisa de Mercado

A pesquisa o mais importante em uma avaliao, sendo a primeira dificuldade que o

avaliador encontra; uma vez que ele ter de obter o mximo de informaes correlatas para

apoio a seu trabalho.

A pesquisa de mercado, principalmente a coleta de dados, deve ser ampla, pois

depende dela o nvel de rigor almejado. Nela deve conter informaes sobre os imveis de

referncia bastante detalhadas e seguras, com indicao clara de todos os dados obtidos. A

39

preciso do valor calculado se torna maior na medida em que os imveis de referncia sejam

mais semelhantes e prximos ao avaliado.

De acordo com Mendona et. al.(1998), os pontos mais importantes a serem

analisados nesta etapa so:

a) os dados obtidos devem ser oriundos de uma mesma regio scio-econmica;

b) as fontes de informaes devem ser seguras e identificadas;

c) especificao completa do imvel de referncia, incluindo a localizao exata,

as caractersticas construtivas e outros fatores que forem julgados importantes;

d) a natureza da fonte, ou seja, oferta ou transao;

e) poca em que foi realizada a pesquisa e condies de pagamento.

Nsser Junior (2007) seleciona em seu material os atributos de maior importncia e os

mais utilizados para a anlise e posterior tratamento aos imveis da amostra. So eles:

a) terrenos urbanos:

- rea total;

- frente(s) efetiva(s) para logradouro(s) pblicos;

- profundidade;

- localizao na malha urbana;

- usos mais comuns na regio;

- tipo de uso incentivado pelas posturas municipais;

- distncias a plos importantes - valorizam ou desvalorizam;

- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais);

- topografia;

- condies particulares do solo;

- padro das construes vizinhas;

40

- padro da infra-estrutura urbana da regio;

- poca da informao;

- vista privilegiada ou prejudicial valorizante ou desvalorizante;

- valor unitrio de terreno pesquisado com relao rea total.

b) lojas:

- reas da unidade;

- frente(s) efetivas(s) para logradouro(s) pblico(s);

- p-direito;

- relao frente-fundo;

- padro da construo;

- existncia de instalaes especiais;

- nmero de garagens;

- localizao na malha urbana qualidade do ponto comercial;


- usos mais comuns na regio;

- distncia a plos importantes;

- valor unitrio de loja pesquisada, com relao rea privativa ou, em alguns

casos especiais plenamente justificveis, a rea equivalente.

c) salas e andares corridos:

- reas da unidade;


- idade da construo;

- nmero de instalaes sanitrias;

41

- existncia de cobertura, terraos e assemelhados;




- nmero de pavimentos do prdio;

- nmero de unidades por andar;

- posio da unidade no prdio;




- poca da informao;

- vista privilegiada ou prejudicial;

- valor unitrio da sala ou andar corrido.

d) galpes:

- reas da unidade-construda, descoberta, de manobra, til e total de terreno;


- p-direito;

- padro de construo;

- existncia de instalaes especiais

- localizao na malha urbana-qualidade dos acessos ao local;

- padro da infra-estrutura da regio;


- valor unitrio de galpo pesquisado, em relao rea construda ou a rea total

de terreno.

42

e) casas:

- rea total do terreno;


- profundidade do terreno;

- rea total de construo;


- nmero de sutes;


- relao entre a rea construda e a rea do terreno;





- distncias a plos importantes;

- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais) em terrenos

que comportem verticalizao;

- topografia;




- valor unitrio de casa pesquisado.

f) apartamentos:

- reas da unidade;

43



- nmero de quartos;

- nmero de quartos com banho privativo;

- nmero de instalaes sanitrias;

- existncia de cobertura;


- acessibilidade;



- nmero de pavimentos do prdio;

- nmero de unidade por andar;

- posio da unidade no prdio;





- valor unitrio de apartamento pesquisado com relao rea privativa.

g) glebas urbanizveis:

- rea total;

- reas reservadas;




44

- rea passvel de construo (de acordo com as posturas municipais) em terrenos

que


- topografia;

- padro dos bairros vizinhos;



- valor unitrio de terreno pesquisado com relao rea til ou total da gleba;

- valor unitrio de lotes de bairros prximos (influenciantes).

2.4.3.1 Fontes de Informao

Para se obter os dados necessrios para a montagem da pesquisa de mercado

(amostragem dos elementos) necessrio que as informaes obtidas sejam seguras. As

fontes frequentemente consultadas so: jornais; informativos imobilirios; corretores e

proprietrios; banco de dados imobilirios prprios, e por qualquer outro meio que permita

acesso s informaes.

de fundamental importncia que a vistoria seja estendida tambm aos imveis da

amostra, no sentido de buscar todos os elementos que possam servir de comparao com o

avaliado. Quanto vistoria dos imveis comparativos, Amaral Neto e DAvila Neto (1999)

comentam que a mesma no necessita ser to aprofundada, como foi feita para o avaliando, no

entanto, o profissional deve efetuar um exame externo mais cuidadoso, buscando o mximo

de informaes possveis

45

2.4.4 Homogeneizao de Valores

A homogeneizao de valores tem por objetivo, tornar comparveis os dados na

pesquisa. Nsser (2007) enfatiza que este o terceiro e mais trabalhoso passo que o avaliador

ter que dar para fazer sua avaliao.

Para a realizarmos este procedimento, que resultar na determinao dos valores unitrios homogeneizados, necessrio utilizao de coeficientes, que expressem em termos matemticos as diferenas de atributos entre elementos pesquisados e o elemento avaliando, que so designados fatores de homogeneizao. (MAIA NETO, 1992 p.76)

A homogeneizao compreende diversos fatores, entre eles destacam-se:

a) fator de oferta ou fonte;

b) fator de reduo do preo a vista;

c) fator de atualizao;

d) fator de localizao ou transposio;

e) fator de melhoramentos pblicos;

f) fator de frente ou testada;

g) fator de profundidade;

h) fator de topografia;

i) fator de esquina ou frentes mltiplas;

j) fator de aproveitamento ou zoneamento;

k) fator de superfcie;

l) fator de padro de acabamento;

m) fator de idade e conservao;

n) fator de arquitetura;

o) fator de reas (avaliao de lojas).

A homogeneizao poder ser realizada atravs de Tratamento por Fatores e/ou por

46

Tratamento Inferncial.

Os estudos de caso que sero posteriormente analisados neste trabalho tm seus dados

homogeneizados pelo Tratamento Inferncial, em face de esta situao deixa-se de apresentar

detalhes e conceitos referentes ao Tratamento por Fatores, a fim de obter compreenso clara e

objetiva dos casos a serem estudados.

2.5 INFERNCIA ESTATSTICA NAS AVALIAES

A palavra estatstica definida por Moreira (2001), como os fatos numricos ou dados

coletados sobre um assunto especfico.

A anlise estatstica faz uso de tabelas, representaes grficas, smbolos, equaes algbricas e frmulas, como maneira de descrever certas caractersticas dos dados, medi-los em termos quantitativos e analisar as relaes entre variveis contidas nos elementos coletados (MOREIRA, 2001, p.175).

Os autores Amaral Neto e DAvila Neto (1999, p.1) descrevem de forma simples o

conceito que difere Estatstica Descritiva em relao a Estatstica Inferncial.

De posse de uma amostra representativa da populao, passamos a trat-las como dados, dando origem a diversas relaes estatsticas, como por exemplo, mdia aritmtica, mediana, moda, varincia, desvio padro, etc.. Essas relaes estatsticas possibilitam descrever sob diversos ngulos, o conjunto de dados representados pela referida amostra. Por essa razo, o estudo dessas relaes pertence ao campo da estatstica descritiva. Quando o interesse est voltado para a populao da qual se originou a amostra, estudando as caractersticas da mesma com o objetivo de transferir, de generalizar suas concluses para a populao, ou seja, a parte da estatstica que se interessa pelas transferncias de concluses das amostras para a populao, chama-se estatstica Inferncial.

Em conseqncia a evoluo tecnolgica das ltimas dcadas, torna-se fundamental a

47

existncia de novas tcnicas para o estudo de modelos matemticos melhor elaborados. O uso

de softwares est cada vez mais incorporado neste cotidiano.

A inferncia estatstica difere basicamente na eliminao dos fatores de homogeneizao, que so coeficientes empricos, embora de utilizao generalizada e com aceitao ampla, substituindo-os por variveis que iro compor curvas de regresso atravs de equaes matemticas. (MAIA NETO, 1992 p.119).

A inferncia estatstica uma ferramenta de trabalho que, quando bem empregada,

possibilita estudo detalhado do comportamento das variveis que esto influenciando na

formao dos valores dos elementos amostrais. A principal desvantagem que quando mal

empregada, sem qualquer embasamento tcnico, muitas vezes sem a correta observao da

coerncia, os resultados podem ser desastrosos, obtendo-se assim modelos falhos com a

produo de resultados muito distantes da realidade.

2.5.1 Identificao e Seleo das Variveis

De posse a todas as informaes necessrias coletadas atravs da pesquisa de mercado,

o profissional avaliador utilizar toda sua experincia e sensibilidade, com o objetivo de

extrair as variveis mais importantes na variao do valor do imvel, ou seja, identificar

aqueles atributos j citados, que possam se transformar em variveis explicativas a serem

utilizadas na inferncia. Amaral Neto e DAvila Neto (1999), lembram que muitas vezes

ainda, o engenheiro identificar variveis que no so significativas no momento da pesquisa,

mas que so de extrema importncia para o caso em anlise.

A partir dessa anlise preparatria pode ser realizado o trabalho de avaliao

propriamente dito, com a escolha do modelo de regresso, desenvolvimento dos clculos,

realizao dos testes e interpretao dos resultados.

48

2.6 INTRODUO S ACES JUDICIAIS DOS CASOS APRESENTADOS

Em resumo do que foi exposto nas sees anteriores, sempre que o juiz no for

suficientemente apto para realizar a verificao dos fatos, sejam pela ausncia de

conhecimentos tcnicos ou pela impossibilidade de colher os dados necessrios, o trabalho

ser realizado por pessoas entendidas na matria, atravs da percia.

A anlise do caso exige conhecimentos tcnicos ou cientficos, provenientes da

formao acadmica e profissional do perito, que fazem com que as questes sejam

plenamente justificadas. Assim fundamental que os fatos sejam analisados com

profundidade, no pairando quaisquer dvidas sobre as concluses obtidas, por exemplo, ao

arbitrar-se um determinado valor de aluguel, explicar claramente como se chegou a este valor

e tantos outros casos que poderiam ser aqui colocados.

Foram escolhidos para serem objetos de estudo do presente trabalho, alguns casos que

retratam perfeitamente os procedimentos periciais em avaliaes de imveis urbanos, bem

como os critrios de avaliao adequados.

Dentre algumas aes, devidamente citadas no Captulo 1 - seo 1.2.1, as

selecionadas para serem aqui estudadas so:

a) ao renovatria de locao;

b) ao de indenizao por desapropriao.

2.6.1 Ao Renovatria de Locao

A Lei n 8.245, de 18/10/91, mais conhecida como Lei do Inquilino, refere-se s

locaes de imveis urbanos e os procedimentos pertinentes a elas.

Em concordncia com Moreira (2001), para que o locatrio e/ ou locador de um

49

imvel obtenha os benefcios contidos na citada Lei, os contratos de locao devem preencher

os seguintes requisitos do Art. 51:

a) o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;

b) o prazo mnimo de contrato a renovar, ou a soma dos prazos ininterruptos dos

contratos escritos, seja de cinco anos;

c) o locatrio esteja explorando seu comrcio, no mesmo ramo, pelo prazo

mnimo e ininterrupto de trs anos.

Conforme a Lei n. 8.245, se o locatrio do imvel for pessoa jurdica e quiser renovar

o contrato com o locador, o mesmo dever manifestar-se interessado num prazo de quatro

anos contados a partir da data do contrato. Caso este prazo seja extrapolado,

consequentemente a partir da data de vencimento do contrato de locao, o locador ter total

direito sobre este imvel.

Sendo assim, faltando 12 meses para o encerramento do contrato de locao, o

locatrio interessado em permanecer com suas atividades comerciais no local, poder iniciar

uma Ao Renovatria de Locao. Depois de cumpridas todas as exigncias legais do

processo, o juiz ir nomear o perito, que dever sempre ser um avaliador e tanto o requerente

quanto o requerido do processo, se quiserem, indicaro seus assistentes tcnicos.

O imvel sob renovao de contrato ser vistoriado, posteriormente o perito e os

assistentes tcnicos fazem o levantamento das caractersticas fsicas daquele imvel e

procuram nas vizinhanas, nos jornais, nas imobilirias locais ou em outras fontes de

informao, imveis semelhantes ao avaliando que possam dar suporte a uma avaliao

criteriosa do aluguel a vigorar no novo perodo de cinco anos.

Atravs dos dados obtidos pela pesquisa, o perito estar em condies de elaborar o

laudo avaliatrio, determinando o novo valor locatcio do imvel pelos mtodos usuais mais

aconselhveis ao caso.

50

Em Aes Renovatrias de Aluguel, os mtodos mais usados so o comparativo e o da

rentabilidade.

O mtodo mais usado o comparativo, no qual o perito homogeneza valores

locatcios das vizinhanas, e estabelece o valor locatcio unitrio mdio e aplica esse valor

rea do imvel sob renovao de contrato, obtendo o novo valor locatcio.

Pelo mtodo da rentabilidade, o levantamento dos dados da pesquisa a ser feito no o

de valores locatcios, mas de elementos que caracterizem o valor venal, que so basicamente o

valor venal de outros imveis da regio. Uma vez definido o valor de venda do imvel em

questo, o perito dever escolher uma taxa de rentabilidade adequada, a qual, multiplicada ao

valor venal determinado, ir mostrar o valor locatcio do novo contrato.

Alguns julgadores manifestam certa preferncia por um mtodo ou por outro, mas, a nosso ver, cabe ao perito a escolha do mtodo que ele, pela sua experincia, entenda ser o de melhor aplicao no caso especifico que ele tenha em mos; pode ser que ele no encontre nas vizinhanas do imvel sob renovao, boas indicaes de aluguis; ento, ter que optar pelo mtodo da rentabilidade; por outro lado, pode ser que ele encontre boas referncias de aluguis nas vizinhanas e poucas ou nenhumas referncias de terrenos ou de imveis vendidos que lhe permitam aplicar o mtodo da rentabilidade. O ideal seria o perito obter elementos que permitissem aplicar os dois mtodos e, tirando a mdia, chegar ao valor final. (MOREIRA, 2001, p.400)

2.6.2 Ao de Indenizao por Desapropriao

Jos Junior apud (Moreira, 2001, p.285) conceitua que:

Desapropriao o ato de direito pblico pelo qual a administrao, fundamentada na necessidade pblica, na utilidade pblica ou no interesse social, obriga o proprietrio a transferir a propriedade de um bem ao Estado ou a particularidades mediante prvia e justa indenizao.

As desapropriaes podem envolver a tomada total ou parcial de terrenos, bem como

das respectivas benfeitorias.

A avaliao de um imvel no caso de desapropriao total, efetuado como se o

51

proprietrio interessado em vender seu imvel, solicitasse ao perito que avalie o imvel a fim

de saber qual o maior valor que poderia pedir ao vend-lo.

Nas desapropriaes parciais, as avaliaes so mais complexas devido s reas

remanescentes, pois estas exigem uma cuidadosa anlise.

As reas remanescentes tanto podem trazer prejuzo quanto lucro para o proprietrio.

Para melhor compreender, basta imaginar uma situao em que uma nova rua seja implantada

e que sua passagem esteja nos fundos ou ao lado de um terreno que antes de sua implantao

possua apenas uma frente, tornando-se dessa forma um terreno de esquina, evidentemente o

proprietrio do imvel obteve lucratividade com esta desapropriao. Diferentemente se a tal

rua fosse ampliada lateralmente, cortando a frente de um terreno em aclive, dificultando desta

forma a acessibilidade do imvel, e consequentemente desvalorizando completamente o

mesmo.

Nas desapropriaes parciais, na grande maioria dos casos, o mtodo mais adequado e

mais usado para a determinao do valor da indenizao a ser paga pelo expropriante o

mtodo comparativo antes e depois, que nada mais , do que a avaliao do imvel antes da

desapropriao, ou seja, com suas caractersticas originais e a avaliao do imvel aps a

desapropriao. A diferena entre as duas avaliaes ir traduzir o prejuzo obtido pelo

proprietrio, ou seja, o valor que dever ser ressarcido pelo poder expropriante.

O critrio de avaliao utilizado antes da desapropriao poder ser diferente do

critrio utilizado aps a desapropriao, lembrando que este mtodo o mais adequado,

embora no seja vivel em todos os casos. Exemplo disto o caso da desapropriao de uma

pequena rea comparada com o restante do imvel, ou seja, uma faixa de terra em relao a

uma gleba de centenas de hectares, certamente no ser interessante avaliar todo o imvel,

devido sua grande dimenso e a dificuldade de adquirir elementos comparativos, neste caso,

usa-se outro mtodo.

52

3. ESTUDO DE CASO

3.1 CASO 1: AO RENOVATRIA DE LOCAO

3.1.1 Observaes Preliminares

O estudo de caso apresentado trata-se da Ao Renovatria de Aluguel ou Locao,

requerida por uma Empresa S.A. contra outra Empresa Ltda., que neste estudo sero

identificadas, respectivamente, como sendo a Autora e o Ru do processo sob n.

000.00.000000-1, em curso perante a nica Vara Cvel da Comarca de Barra Velha SC.

O referido processo foi expedido Comarca do local para a realizao de Percia

Tcnica visando avaliar o valor locatcio do imvel localizado no Municpio e Comarca de

Barra Velha - SC, com rea total de 232,63 m, localizado na Avenida Paran n. 00,

matriculado no Cartrio de Registro de Imveis da Comarca de Barra Velha sob o n. 0.000.

A Autora do processo indicou para assisti-la tecnicamente um profissional habilitado

para tal funo e apresentou seus quesitos, para que sejam respondidos pela percia. O Ru,

por sua vez, apresentou seu assistente tcnico, mas deixou de formular os quesitos.

As questes propostas pela Autora, para que sejam respondidas pela percia so:

a) qual o valor de mercado do imvel locado?

53

b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?

c) as infiltraes que ocorrem no imvel influenciam no valor de locao?

3.1.2 mbito da Percia

Aps a anlise das informaes do processo e dos quesitos apresentados pela Autora,

entende-se que o perito tem as seguintes finalidades precpuas:

a) vistoriar o imvel objeto da presente lide, verificando:

- a exata localizao, caractersticas da regio, caractersticas fsicas e peculiares

do mesmo;

- as benfeitorias existentes sobre o imvel, quanto s reas construdas,

caractersticas construtivas e de acabamento, bem como, sua destinao.

b) efetuar pesquisas, diagnsticos de mercado, e clculos estatsticos para

determinao do valor locatcio do imvel.

3.1.3 Vistoria

O levantamento pericial de campo ocorreu no dia 09 de abril do ano de 2.007,

oportunidade na qual foi vistoriado o imvel sub-jdice e efetuado o levantamento dos dados

fsicos, que levaram a identificao do imvel e a expresso grfica das plantas.

Estavam presentes e acompanharam a diligncia inicial, as seguintes pessoas:

a) representando a Autora:

- Sr. A Gerente administrativo da agncia local da Empresa S.A.

b) representando o Ru:

- Dr. B Procurador;

54

- Sr. C Assistente Tcnico.

3.1.3.1 Vistoria do Local

O imvel sub-jdice est localizado na Avenida Paran n. 00 no bairro centro no

municpio de Barra velha SC.

O local apresenta uso predominante comercial caracterizada por farmcias, papelarias,

bancos, comrcio em geral, prestadores de servios, dentre outros estabelecimentos.

A reproduo a seguir ilustra a exata localizao do imvel em questo:

MORRO DO CRISTO

BR

101

DAVID ESPINDOLA

AV. CELSO RAMOS

IPIRANGACARLOS MAIAGUATEMALA

AV. BEIRA MA

RAV. SA

NTA CAT

ARINA

AV. PARAN

AV. PAR

AN

BERN

ARDO

AGUIA

R

DOS P

ROFES

SORE

S

BERNARDO AGUIAR

PEDRO G. R. COELHOPEDRO

FREIT

AS

CENTRO

LAGOA DE BARRA VELHA

H. PIM

ENTEL

RIO DE

JANE

IRO

BR

101

BR 101

IMVEL

Figura 3.1.1 Planta de localizao do imvel avaliando. Fonte: Arquivo pessoal.

55

A regio em estudo servida por todos os tipos de melhoramentos pblicos oferecidos

pela Municipalidade, a saber: rede de gua potvel, iluminao pblica, rede telefnica, luz

domiciliar, pavimentao asfltica, coleta de lixo, dentre outros.

3.1.3.2 Vistoria do Imvel

a) terreno:

O terreno onde est situado o imvel locado pela Autora apresenta topografia

devidamente regularizada para receber a edificao erigida, ocupado em toda sua extenso

pela mesma, apresenta o formato regular e as seguintes dimenses:

- frente ............................................................................................. 10,60 metros;

- lateral direita de quem de frente observa o imvel ....................... 21,95 metros;

- lateral esquerda de quem de frente observa o imvel ................... 21,95 metros;

- fundos ........................................................................................... 10,60 metros;

- rea total ..................................................................... 232,63 metros quadrados.

b) benfeitorias:

Sobre o terreno anteriormente descrito encontra-se erigida uma edificao constituda

por pavimento nico, ocupando todo terreno, com rea total de 232,63 metros quadrados, p

direito com 3,50 metros. A rea est subdividida em 18 (dezoito) ambientes, conforme

caractersticas construtivas e de acabamento descritas a seguir:

- piso: em material cermico;

- forro: em PVC;

- paredes: externamente em alvenaria e divises internas em compensado naval

com altura de 2,10 metros;

56

- revestimento: as paredes em alvenaria so revestidas com argamassa de cimento

areia e cal, pintura a ltex e barradas a tinta leo, sendo que, nos lavabos e

cozinha, o revestimento cermico do piso ao teto;

- esquadrias: janelas e portas externas so em ferro, alumnio e vidro. As portas

internas junto aos lavabos e cozinha so em madeira laminada e nas divisrias em

compensado naval as esquadrias seguem o mesmo padro do material.

Foram observados os seguintes usos nos ambientes vistoriados:

- entrada principal;

- caixas eletrnicos 24 horas;

- abastecimento de caixa 24 horas;

- atendimentos diversos e gerncia;

- filas de espera;

- caixas;

- atendimento interno (3 ambientes);

- administrao;

- circulao (2 ambientes);

- contabilidade;

- depsito de arquivos;

- central telefnica;

- cozinha;

- lavabos (2 unidades).

Devido falta de mapas e documentos que explicitassem a forma e a dimenso real do

imvel, foram realizadas durante a vistoria as medies necessrias em cada ambiente para

que fosse possvel a confeco da planta baixa a ser apresentada posteriormente.

57

W C M a s c u lin o

W C F e m in in oC o z in h a

b ) C irc u la o

a) C

ircul

ao

A te n d im e n to s D iv e rs o s e G e r n c ia

E n tra d a

C a ix a s E le tr n ic o s

Cai

xa A

a ) A te n d im e n to In te rn o

A d m in is tra o

A rq u iv o

Cai

xa B

Cai

xa CF ila s d e

E s p e raC a ix a s

P o rta G ira t ria

0 1

0 2

A b a s te c im e n to 2 4 h o ra s

0 3

0 4

0 5 0 6

0 7

b ) A te n d im e n to In te rn o

0 7

c ) A te n d im e n to In te rn o

0 8

0 7

Cai

xa D

Cai

xa E

C o n ta b ilid a d e

09

1 1C e n tra l

T e le f n ic a

1 0

1 41 2 1 3

0 9

1 4

re a to ta l d o im v e l: 2 3 2 ,6 3 m 2

P a re d e s e m a lv e n a riae s p e s s u ra : 1 5 c m

P a re d e s e m c o m p e n s a d o s n a v a ise s p e s s u ra : 4 c m

E s q u a d ria s e m v id ro e a lu m n io

Figura 3.1.2 Planta baixa do imvel avaliando. Fonte:Arquivo pessoal.

58

3.1.4 Documentao Fotogrfica

Por ocasio das diligncias foram colhidas fotografias elucidativas diversas, as quais

se encontram ilustradas a seguir.

Figura 3.1.3 Vista da Avenida Paran, prximo ao imvel objeto do presente estudo. Fonte: Arquivo pessoal

Figura 3.1.4 Vista da fachada frontal do imvel. Fonte:Arquivo pessoal.

59

Figura 3.1.5 Vista dos caixas eletrnicos 24 horas, localizados no interior do imvel. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1. 6 Vista do depsito de arquivos: observar as caractersticas construtivas e de acabamento. Fonte: Arquivo pessoal.

60

Figura 3.1.7 Vista da administrao interna da agncia. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.8 Vista geral do imvel avaliando. Observar: ao fundo o local de abastecimento do caixa 24 horas e a entrada principal; esquerda os caixas de atendimento ao cliente; direita e ao centro o local destinado formao de filas de espera.

Fonte: Arquivo pessoal.

61

Figura 3.1.9 Vista do salo de atendimentos diversos e gerncia. Observar as caractersticas construtivas e de acabamento do local. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.10 Vista da cozinha de uso restrito aos funcionrios. Fonte: Arquivo pessoal.

62

Figura 3.1.11 Vista do lavado, observar suas caractersticas construtivas e de acabamento. Fonte: Arquivo pessoal.

3.1.5 Critrios de Avaliao:

O valor avaliatrio do presente caso, em funo da qualidade e nmero de dados de

conforto que puderam ser obtidos, est enquadrado no grau II de preciso e grau II de

fundamentao, conforme preconiza a NBR 14.653-2 Avaliaes de Bens Imveis

Urbanos.

Os mtodos bsicos para determinao do valor locatcio de um imvel consistem em:

a) mtodo Comparativo Direito: onde o valor locatcio do imvel ser

determinado atravs de comparao direta com outros imveis colocados a

locao e similares na regio central da cidade de Barra Velha, guardando-se

as diferenas existentes entre eles;

b) mtodos Indiretos - Mtodo da Renda: onde a base de clculo ser o valor de

venda do imvel e conceitua o aluguel como a expectativa de rendimento do

63

capital empregado, ou seja, o valor do aluguel uma frao direta do valor do

imvel.

No presente caso, adotar-se- o Mtodo Comparativo Direto para a determinao do

valor locatcio, que se constituiu na metodologia preferencial, conforme preconiza a NBR

14653.1.

3.1.5.1 Pesquisa de Mercado e Estatstica Inferncial

Foi realizada pesquisa de mercado, sendo coletados elementos de ofertas situados na

mesma regio geoeconmica do imvel avaliando, sendo que, a influncia destes elementos

na formao do valor, foi obtida por Inferncia Estatstica.

Os elementos a seguir apresentados foram coletados in loco.

Figura 3.1.12 Vista frontal do Imvel 01: Banco do Brasil, Avenida Paran n. 180. Fonte: Arquivo pessoal.

64

Figura 3.1.13 Vista frontal do Imvel 02: Futuras instalaes das Lojas Salfer, Avenida Paran n. 180. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.14 Vista frontal do Imvel 03: Divl Presentes, Avenida Paran n. 245. Fonte: Arquivo pessoal.

65

Figura 3.1.15 Vista frontal do Imvel 04: Cia das Frutas, Avenida Paran n. 245. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.16 Vista frontal do Imvel 05: Farmcia de Manipulao Ana Paula, Avenida Paran n. 241. Fonte: Arquivo pessoal.

66

Figura 3.1.17 Vista frontal do Imvel 06: Banco Bradesco, Avenida Paran n. 280. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.18 Vista frontal do Imvel 07: Lojas Koerich, Avenida Paran. Fonte: Arquivo pessoal.

67

Figura 3.1.19 Vista frontal do Imvel 08: Papelaria Nova Jerusalm, Avenida Paran. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.20 Vista frontal do Imvel 09: Tabelionato Martinelli, Avenida Paran n. 308. Fonte: Arquivo pessoal.

68

Figura 3.1.21 Vista frontal do Imvel 10: Farmcia Barra Velha, Avenida Paran n. 308. Fonte: Arquivo pessoal.

Figura 3.1.22 Vista frontal do Imvel 11: Talitnia Bordados, Avenida Paran. Fonte: Arquivo pessoal.

O clculo estatstico Inferncial e anlises exigidas para atender os preceitos da NBR

14.653-2 foram realizados com o auxlio do software INFER Verso 3.2 elaborado pela

69

empresa ria Sistemas de Informtica Ltda. O citado software auxilia na obteno do modelo

de melhor ajuste, clculo dos coeficientes de correlao e determinao, intervalos de

confiana, significncias, verificao de normalidade de resduos, de homocedasticidade, de

multicolinearidade, de outliers e anlise de varincias.

Com o objetivo de melhor visualizao, todas as verificaes, dados dos elementos

analisados e clculos estatsticos encontram-se no Apndice A Relatrio de Pesquisa de

Mercado e Estatstica Inferncial Caso 1.

Em posse dos elementos de pesquisa, foi feita uma anlise dos mesmos e testes de

vrios modelos no sentido de identificar as variveis dependentes e independentes. Aps

anlises e combinaes de variveis, foram obtidos os modelos de melhor ajuste para o

imvel avaliando.

No presente caso, observou-se a partir dos elementos pesquisados, que o Valor

Unitrio Locao (varivel dependente) do imvel avaliando, funo dos seguintes valores

conhecidos (variveis independentes):

Estado de Conservao: Varivel qualitativa, com tratamento dicotmico que

identifica os diferentes estados de manuteno e conservao dos imveis pesquisados,

segundo os padres aparentes:

- timo;

- bom;

- regular.

Aps vrias tentativas utilizando todas as variveis de cada vez ou em conjunto,

observou-se que outras variveis independentes foram analisadas: rea locada, testadas,

natureza e esquina. No entanto, no mostraram significncia no modelo pesquisado. Com o

uso destas variveis, alguns elementos se dispersam e fogem da estimativa obtida com o

modelo de regresso gerado.

70

Tabela 3.1.3 Elementos obtidos na pesquisa de mercado.

N Am.

Localizao Natureza

Testada Est. conserv timo

Est. conserv.

Bom

rea Locada

1 Rua Paran n 180 - Banco do Brasil locado 19,00 [ ]no [x]sim 390,00 2 Rua Paran - Lojas Salfer locado 25,00 [x]sim [ ]no 700,00 3 Rua Paran n 245 - Divl Presentes locado 7,00 [ ]no [ ]no 120,00 4 Rua Paran n 245 - Cia das Frutas locado 12,00 [ ]no [ ]no 120,00 5 Rua Paran n 241 Farmcia Ana Paula locado 10,80 [ ]no [x]sim 170,00 6 Rua Paran - Banco Bradesco locado 10,50 [ ]no [x]sim 280,00 7 Rua Paran - Lojas Koerich locado 13,00 [x]sim [ ]no 400,00 8 Rua Paran - Papelaria Nova Jeruzalm locado 15,70 [ ]no [ ]no 50,00 9 Rua Paran n 308 - Tabelionato Martinelli locado 8,50 [x]sim [ ]no 150,00 10 Rua Paran n 308 - Farmcia locado 5,50 [x]sim [ ]no 80,00 11 Rua Paran - Talitnia Bordados locado 8,00 [ ]no [ ]no 50,00

N

Am. Valor

Locao Esquina Valor da

Oferta Informante

1 8,46 [x]sim 3.300,00 Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador 2 10,00 [x]sim 7.000,00 Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador 3 8,33 [ ]no 1.000,00 Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador 4 8,33 [ ]no 1.000,00 Sr. Kath - Fone 3456-0235 - Locador 5 8,82 [ ]no 1.500,00 Sra. Patrcia - Gerente - No local 6 9,64 [ ]no 2.700,00 Sr. Tito - Fone 3456-0419 - So Paulo Inc. e Adm. de Imveis Ltda 7 10,00 [ ]no 4.000,00 Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador 8 7,60 [ ]no 380,00 Sra. Nair - Gerente - No local 9 8,67 [ ]no 1.300,00 Sra. Sandra - Gerente - No local 10 10,00 [ ]no 800,00 Sr. Renato - Fone 3456-0633 - Gerente - No local 11 7,60 [ ]no 380,00 Sr. Erivelto Maia - Fone 3456-0153 - Locador

Fonte: Infer verso 3.2

Ante as premissas anteriormente expostas, obteve-se por inferncia estatstica, a partir

da Pesquisa de Mercado, constante do Apndice A do presente trabalho, o seguinte modelo de

regresso:

[Valor Locao] = 1/ (1,5862x10- 5,0364x10- x [Est. Cons. timo])- 3,3331x10- x [Est. Cons. Bom])/

Tabela 3.1.4 Relao entre os valores observados e os estimados atravs da equao de regresso.

N Am. Valor observado Valor estimado Diferena Variao % 1 8,46 8,93 0,47 5,6010 % 2 10,00 9,61 -0,39 -3,8899 % 3 8,33 7,94 -0,39 -4,6826 % 4 8,33 7,94 -0,39 -4,6826 % 5 8,82 8,93 0,11 1,2908 % 6 9,64 8,93 -0,71 -7,3253 % 7 10,00 9,61 -0,39 -3,8899 % 8 7,60 7,94 0,34 4,4729 % 9 8,67 9,61 0,94 10,8537 %

10 10,00 9,61 -0,39 -3,8899 % 11 7,60 7,94 0,34 4,4729 %

Fonte: Infer verso 3.2

71

Grfico 3.1.1 valores estimados X valores observados: Uma melhor adequao dos pontos reta significa um melhor ajuste do modelo. Fonte: Infer verso 3.2

3.1.6 Avaliao

Atravs dos critrios fixados na seo 3.1.5 - Critrios de Avaliao o valor foi

obtido por inferncia estatstica, a partir da pesquisa de mercado e do modelo de regresso

referido na seo anterior. Aplicando-se equao de regresso, os dados relativos ao imvel

avaliando, obter-se- o valor para a locao procurada, conforme segue:

a) variveis independentes:

- estado de conservao timo: no = 0;

- estado de conservao bom: sim = 1.

b) Substituindo no modelo de regresso, tem-se:

- [Valor unitrio estimado] = R$ 8,93 / m2.

72

c) O intervalo de confiana de 80% para o modelo anteriormente proposto o

seguinte:

- [Valor unitrio mnimo] = R$ 8,49 / m2;

- [Valor unitrio mximo] = R$ 9,45 / m2.

d) Considerando-se que o valor total dado pela expresso:

- [Valor da Locao] = [rea C. Total] x [Valor unitrio].

e) [rea] = 232,67 m2, tem-se:

- [Valor Estimado para Locao] = R$ 2.077,74;

- [Valor Mnimo para Locao] = R$ 1.975,37;

- [Valor Mximo para Locao] = R$ 2.198,73.

f) Diante dos fatos at aqui expostos, conforme descries apresentadas na

vistoria e avaliao, levando-se em considerao as prescries da NBR 14.653-2,

da Associao Brasileira de Normas Tcnicas - ABNT -, conclui-se que o valor

locatcio de mercado estimado para o imvel sub-jdice, corresponde a:

- Valor Locatcio = R$ 2.080,00 / ms;

(DOIS MIL E OITENTA REAIS)

VLIDO PARA ABRIL DE 2007

3.1.7 Respostas aos Quesitos

a) qual o valor de mercado do imvel locado?

- resposta: O valor locatcio de mercado para o imvel em questo corresponde a

R$ 2.080,00 (dois mil e oitenta reais) mensais, vlidos para abril de 2007;

73

b) o imvel locado possui rea que possa ser utilizada como estacionamento?

- resposta: No. Como exposto na seo 3.1.3 Vistoria, a edificao ocupa a

extenso do terreno;

c) as infiltraes que ocorrem no imvel influenciam no valor de locao?

- resposta: Os fatores que influenciam no valor da locao encontram-se descritos

na seo 3.1.5 Critrios de Avaliao. Atravs de anlises, observou-se que o

estado de conservao o fator principal, que influencia o valor final do imvel.

Sendo assim, as infiltraes aparentes, que caracterizam seu estado de

conservao, influenciaram no valor do imvel sub-jdice.

3.1.8 Consideraes Finais

Alguns resultados finais de avaliao so surpreendentes. No caso exposto a

caracterstica do imvel foi a varivel que definiu seu valor. A idia que se tem antes de

iniciar a pesquisa, ou at mesmo de iniciar o processo de obteno do valor locatcio, que o

nmero de frentes do imvel, a dimenso da testada e a rea sero as variveis que interferiro

diretamente no valor. No entanto, conforme aqui apresentado, observou-se o que

normalmente ocorre nas avaliaes, ou seja, variveis que previamente se definem como

fundamentais, mostram-se na realidade do mercado em que se situam, pouca ou nenhuma

significncia no valor final obtido.

Sendo assim, para o mercado em estudo, o valor determinado atravs da avaliao est

adequado a realidade imobiliria da regio.

74

3.2 CASO 2: AO DE INDENIZAO POR DESPROPRIAO INDIRETA

3.2.1 Observaes Preliminares

O presente estudo refere-se Ao de Indenizao Por Desapropriao Indireta,

requerida pelos Autores do processo sob n. 000.00.000000-2 contra o Municpio de Joinville,

em curso perante a uma determinada Vara Cvel da Comarca de Joinville SC.

Os Autores declaram que o Poder Pblico Municipal de forma arbitrria, apossou-se

de parte do imvel avaliando para abertura da Rua Manoel Martins Jnior e alargamento da

Rua Monsenhor Gercino. Alegam que a ilegalidade da conduta do Ru reside no fato de que,

o apossamento se deu sem a desapropriao exigvel, e de conseqncia, sem o prvio e justo

pagamento em dinheiro, conforme determinado constitucionalmente, devendo referida

indenizao corresponder rea total do imvel objeto da presente estudo. Alm disto, a

mesma constata que a Prefeitura Municipal permaneceu cobrando o IPTU sobre a totalidade

do referido imvel.

O Municpio Ru apresenta sua contestao, alegando em sntese que desde o

momento da ocupao de parte do imvel, tentou pagar a devida indenizao aos seus

proprietrios, somente no chegando a termo porque houve divergncias de valores por parte

do proprietrio e da Municipalidade.

O Ministrio Pblico formulou suas propostas a serem respondidas pela percia. Os

Autores formularam quesitos e por no dispor de recursos financeiros, deixaram de indicar o

Assistente Tcnico.

Os quesitos formulados, para que sejam respondidos pela percia so:

a) Ministrio Pblico:

- a metragem remanescente permite edificaes e/ou permitida por lei para

75

tanto?

- foi instituda alguma servido no local? De que tipo e finalidade?

- existia alguma edificao sobre o terreno e qual a destinao anterior e a atual?

- as ruas e/ou alargamentos permitem o acesso a qual (is) bairro de Joinville?

b) Autores:

- qual o valor mdio atual do metro quadrado na regio onde o imvel se localiza?

- qual a metragem remanescente do imvel, aps a desapropriao efetivada pelo

Municpio? Tal metragem compe rea nica?

- em dita rea remanescente possvel construo de edificao para fins

residenciais? Quais as condies da referida rea para utilizao urbanstica?

- caso seja permitida pela legislao municipal a edificao sobre a rea

remanescente, houve reduo de seu valor comercial em virtude da diminuio

de seu tamanho? Se sim, seria possvel expressar o percentual de perda de seu

valor comercial?

3.2.2 mbito da Percia

Aps anlise das informaes e dos quesitos apresentados, entendese que o perito

tem as seguintes finalidades precpuas:

a) vistoriar o imvel objeto da presente ao, identificando as caractersticas

intrnsecas do mesmo;

b) efetuar uma pesquisa de mercado visando determinar o real valor da rea

desapropriada;

76

c) analisar se a ocupao resultou em desvalorizao e/ou inaproveitamento do

remanescente.

3.2.3 Vistoria

Os levantamentos periciais iniciaram-se no dia 17/04/2.007 s 8:00 hrs (oito horas),

estando as partes devidamente intimadas , conforme termo do artigo 431-A do Cdigo Penal

Civil - CPC.

Acompanhou as diligncias iniciais e os levantamentos fsicos realizados no local:

a) representando os Autores: Sr. A Autor;

b) representando a Municipalidade: no compareceu nenhum representante no

local para acompanhar o incio dos trabalhos.

3.2.3.1 Vistoria do Local

Documents

Dissertação Avaliação de Imoveis