Modalidades de compraventa 27-11

COLEGIO DE ABOGADOS DE LIMA

MODALIDADES DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA

FERNANDO CAPUÑAY

COMPRAVENTA

Características del Contrato de Compraventa Civil

Traslativo de dominio

Traslativo de dominio

BilateralBilateral

InstantáneoInstantáneoOnerosoOneroso

ConsensualConsensual ConmutativoConmutativo

PrincipalPrincipal

COMPRAVENTA

BIEN MATERIA DE LA COMPRAVENTA

DETERMINABLE: En cuanto a especie y cantidad

Artículo 1142 del Código Civil: Los bienes inciertos deben indicarse, cuando menos, por su especie y cantidad.


COMERCIABILIDAD:

Dentro del Comercio

Fuera del Comercio: Prohibiciones y Limitaciones Legales: Pueden ser absolutas o temporales: Venta en Fronteras, Fideicomisos


Reglamento de la Ley Nº 29151, “Ley General del Sistema Nacional de Bienes Estatales” Decreto Supremo Nº 007-2008-VIVIENDAa) Bienes de dominio público: Aquellos bienes estatales, destinados al uso público como playas, plazas, parques, infraestructura vial, vías férreas, caminos y otros, cuya administración, conservación y mantenimiento corresponde a una entidad; aquellos que sirven de soporte para la prestación de cualquier servicio público como los palacios, sedes gubernativas e institucionales, escuelas, hospitales, estadios, aportes reglamentarios, bienes reservados y afectados en uso a la defensa nacional, establecimientos penitenciarios, museos, cementerios, puertos, aeropuertos y otros destinados al cumplimiento de los fines de responsabilidad estatal, o cuya concesión compete al Estado. Tienen el carácter de inalienables e imprescriptibles. Sobre ellos, el Estado ejerce su potestad administrativa, reglamentaria y de tutela conforme a ley..


b) Bienes de dominio privado del Estado.- Aquellos bienes estatales que siendo de propiedad del Estado o de alguna entidad, no están destinados al uso público ni afectados a algún servicio público, y respecto de los cuales sus titulares ejercen el derecho de propiedad con todos sus atributos

c) Bienes de alcance nacional.- bienes muebles e inmuebles del Estado no registrados como activos, la infraestructura pública a cargo de la administración de entidades conformantes del Gobierno Nacional, los bienes muebles e inmuebles del Gobierno Nacional ubicados en el extranjero.

d) Bienes Incautados: e) Bienes Decomisados:


POSIBILIDAD: Existencia o ser susceptible de existir Artículo 140, inciso 2 del Código Civil Para su validez se requiere2. Objeto físicamente y jurídicamente posibleArtículo 219° del Código civil “el acto jurídico es nulo: 3 cuando su objeto es física o jurídicamente imposible o cuando sea indeterminable”. Artículo 1403 del Código Civil :La prestación en que consiste la obligación y el bien que es objeto de ella deben ser posibles.

COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Artículo 1534: En la venta de un bien que ambas partes saben que es futuro, el contrato está sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.


Artículo 1535.- Si el comprador asume el riesgo de la cuantía y calidad del bien futuro, el contrato queda igualmente sujeto a la condición suspensiva de que llegue a tener existencia.

Empero, si el bien llega a existir, el contrato producirá desde ese momento todos sus efectos, cualquiera sea su cuantía y calidad, y el comprador debe pagar íntegramente el precio.


Comprende tanto bienes como derechos, tanto elementos incorporales como bienes corporales.

Son bienes inexistentes in rerum natura (en la realidad, en la naturaleza de las cosas.

Existe incertidumbre respecto a la futura existencia del bien.

La incertidumbre debe ser conocida por todas las partes.

TEORIAS SOBRE COMPRAVENTA DE BIEN FUTURO:

Teoría del Negocio con consentimiento anticipado

Teoría del Contrato Condicional

Teoria de la Condicio Iuris

Teoría del Contrato Obligacional.


Artículo 77 del Código de Protección al Consumidor.- Información mínima en el proceso de compra

h. Tratándose de bienes futuros, el documento que acredite la aprobación del proyecto de habilitación urbana o el anteproyecto de arquitectura, según corresponda..


Artículo 78º.- A la firma de los contratos de compraventa debe entregarse al comprador:I. Cuando se trate de bienes futuros:a. Lotes: (i) Resolución emitida por la municipalidad correspondiente y plano de la aprobación del proyecto de habilitación urbana. (ii) Plano de la lotización, en el que se detalle la ubicación del lote. (iii) Plano del lote con indicación del área y medidas perimétricas. (iv) Características de la habilitación urbana de la habilitación urbana.

b. Edificaciones: (i) Aprobación del anteproyecto o proyecto. (ii) Plano de distribución. (iii) Características de los acabados, servicios públicos domiciliarios, áreas comunes y otras características relevantes..


Artículo 79º.- Obligación de saneamiento del proveedorAl momento de la entrega del inmueble, el consumidor tiene el derecho de expresar por escrito su aprobación o desaprobación respecto a las características, condiciones y estado en general del bien que se le entrega. 2. En el caso de venta de bienes futuros: desperfectos, deficiencias u otras condiciones que desmejoren el valor del inmueble que se le entrega, o que impidan o limiten su uso.De presentarse alguna de estas situaciones, el consumidor puede exigir, a través de los mecanismos legales pertinentes, la reparación, la reducción del precio o la resolución o rescisión rescisión del contrato según corresponda del contrato, según corresponda..

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Efectivamente con el crédito otorgado por las instituciones financieras intervinientes, deben celebrar contratos de garantía hipotecaria; sin embargo, dado que generalmente las viviendas a ser enajenadas aún no se encuentran construidas, como es el caso de los departamentos en planos, que al no tener existencia actual constituyen bienes futuros, no pueden gravarse con hipoteca, debido a la prohibición de hipotecar bienes futuros contenida en el artículo 1106º del Código Civil..

HIPOTECA SOBRE BIEN FUTURO:

Sin embargo, ello no obsta para que las partes puedan celebrar un contrato de hipoteca que grave una vivienda por construir o un departamento en planos, sujeto a la condición suspensiva de que dichos bienes lleguen a existir, toda vez que el artículo 1105º del Código Civil establece que la hipoteca puede ser constituida bajo condición o plazo, siendo perfectamente posible que el contrato de hipoteca condicional se anote en el Registro y una vez que el bien exista, se extienda el asiento de inscripción de cumplimiento de la condición y consecuente inscripción de la hipoteca.

DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.

OBJETO

Dictar las normas que regulen la inscripción de los contratos de compraventa de viviendas en proceso de construcción o en planos, financiados por terceros, así como la obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal o la hipoteca convencional que grave los bienes enajenados, una vez que los mismos lleguen a existir..

DIRECTIVA Nº 002-2003-SUNARP/SN2.

5. CONTENIDO5.1. Obligación de consignar si el precio se cancela con recursos de terceros en elasiento de anotación preventiva del contrato de compraventa de viviendas en procesode construcción o en planos.

5.2. Anotación de la obligación de constituir hipoteca: Si se hubiera acordado la obligación de constituir hipoteca convencional, sujeta a la condición suspensiva de que el bien llegue a existir, por un monto superior al financiamiento otorgado por el tercero para la adquisición de la vivienda en proceso de construcción o en plano, se anotará preventivamente dicha obligación, consignándose en el asiento respectivo, la condición suspensiva a la que se encuentra sujeta la hipoteca pactada.

5.3. Obligación del Registrador de extender de oficio la hipoteca legal

COMPRAVENTA A SATISFACCION

Artículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?

Acaso no todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de la celebración del contrato


Artículo 1571.- La compraventa de bienes a satisfacción del comprador se perfecciona sólo en el momento en que éste declara su conformidad.

El comprador debe hacer su declaración dentro del plazo estipulado en el contrato o por los usos o, en su defecto, dentro de un plazo prudencial fijado por el vendedor.

Compraventa Ad gustum: subjetividad del comprador

¿Es un supuesto especial o excepcional de compraventa?Todos los compradores de bienes en todo el mundo inspeccionan, revisan o degustan aquellos bienes que están interesados en comprar, antes de la celebración del contrato


¿En qué consiste exactamente la prueba a realizar que debe realizar el comprador?

Si la prueba es de carácter subjetiva, no sujeta a parámetros técnicos y objetivos entonces es una compraventa ad gustum.

Artículo 1408.- La determinación librada al mero arbitrio de un tercero no puede impugnarse si no se prueba su mala fe.


Celebración = Perfeccionamiento

Existencia, Validez, Eficacia y Oponibilidad

El artículo 1571 comete un error al referirse al perfeccionamiento, la referencia debe ser a la celebración del contrato.

De esta forma, en la compraventa a satisfacción del comprador, estamos simple y llanamente (en el supuesto del artículo 1571) dentro de la etapa precontractual, en donde no podemos hablar ni de comprador ni de vendedor, sino de oferente y destinatario de la oferta (quien eventualmente podría convertirse en aceptante).


Otro desacierto del artículo 1571 del Código Civil es el acogimiento de la teoría de la declaración.

Nuestro ordenamiento civil acoge la teoría de la recepción y de la cognición, de manera combinada.

El precepto normativo no resulta concordante con lo dispuesto por los artículos 1373 y 1374 del propio Código Civil, preceptos que establecen que el contrato queda perfeccionado (aquí se comete otro error, pues debe ser «celebrado») en el momento y lugar en que la aceptación es conocida por el oferente.


La aceptación podrá ser expresa o tácita; pero siempre teniendo en cuenta que dentro del régimen legal peruano, el silencio por sí solo no importa manifestación de voluntad, a menos que las partes hubieran acordado otorgárselo.

Plazo: se concede al comprador tres opciones: 1. Que la declaración sea dentro del plazo convenido en el contrato; 2. Que la declaración se haga en consideración a los usos y 3° Que la declaración se haga en un plazo prudencial fijado por el vendedor (razonabilidad ejemplo bienes perecibles).


Aún no hay contrato. No hay vendedor

Artículo 1375 del Código Civil la aceptación debe llegar a conocimiento del oferente dentro del plazo establecido por él.

Artículo 1385 precepto que establece que la oferta caduca: a) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente está en comunicación inmediata y no fue seguidamente aceptada. b) Si se hizo sin conceder plazo determinado o determinable a una persona con la que el oferente no está en comunicación inmediata y hubiese transcurrido el tiempo suficiente para llegar la respuesta a conocimiento del oferente, por el mismo medio de comunicación utilizado por éste c) Si antes de recibida la oferta o simultáneamente con ésta llega a conocimiento del destinatario la retractación del oferente.

COMPRAVENTA A PRUEBA

La compraventa a prueba se considera hecha bajo la condición suspensiva de que el bien tenga las cualidades pactadas o sea idóneo para la finalidad a que está destinado.

La prueba debe realizarse en el plazo y según las condiciones establecidas en el contrato o por los usos.

Si no se realiza la prueba o el resultado de ésta no es comunicado al vendedor dentro del plazo indicado, la condición se tendrá por cumplida.


En la venta a prueba, o a ensayo la cosa debe ser apreciada por el comprador según el criterio de la normal correspondencia de la misma a su empleo (arbitrium boni viri), no pudiéndose admitir una apreciación hecha a base de mero arbitrio o a capricho.


Por su parte, el artículo 1572 del Código Civil de 1984, establece que la prueba debe realizarse en el plazo establecido en el contrato o en el que establezcan los usos.

Esto significa que la posibilidad de verificarse la condición a que hacemos referencia, no es eterna, ya que si así fuese, cualquiera de las partes, al negarse a la realización de dicha prueba, podría obstaculizar eternamente el que se verifique la condición pactada.

COMPRAVENTA SOBRE MUESTRA

Artículo 1573.- Si la compraventa se hace sobre muestra, el comprador tiene derecho a la resolución del contrato si la calidad del bien no es conforme a la muestra o a la conocida en el comercio.


El vendedor pone a disposición del comprador una muestra del bien materia del contrato.

El bien a ser entregado debe ser conforme a la muestra, caso contrario el comprador está en su legitimo derecho de rechazar la mercadería.

El comprador puede resolver – condición resolutoria- si el bien materia de la venta no es conforme a la muestra.


La disconformidad debe ser necesariamente relevante y determinante, no cualquier tipo de disconformidad, una que no tenga relevancia, se pueden generar exceso y un abuso del derecho por parte del comprador.

Por ello, es preferible pactar contractualmente los limites de tolerancia para poder evaluar si la disconformidad es relevante y determinante

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS Artículo 1580.- En la compraventa sobre documentos, la entrega del bien queda sustituida por la de su título representativo y por los otros documentos exigidos por el contrato o, en su defecto, por los usos.

Artículo 1581.- El pago del precio debe efectuarse en el momento y en el lugar de entrega de los documentos indicados en el artículo 1580, salvo pacto o uso distintos.

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS El Certificado de Depósito es un título valor emitido por un Almacén General de Depósito (AGD), que acredita el derecho de propiedad de las mercaderías depositadas en él.

El Warrant representa la garantía mobiliaria constituida sobre la mercadería depositada. El endoso de este título facilita la obtención de créditos para capital de trabajo, siendo una garantía de fácil constitución para asegurar obligaciones asumidas por el depositante.

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Artículo 224 Ley Títulos Valores.- Empresas autorizadas a emitir y contenido 224.1 Las sociedades anónimas constituidas como almacén general de depósito están facultadas a emitir el Certificado de Depósito y el Warrant a la orden del depositante, contra el recibo de mercaderías y productos en depósito, expresando en uno y otro documento:a)La clase y especie de las mercaderías depositadas, señalando su cantidad, peso, calidad y estado de conservación, (…) indicando, si se tratan de bienes perecibles;b)La indicación del valor patrimonial de las mercaderías y el criterio utilizado en dicha valorización; c)Modalidad del depósito con indicación del lugar donde se encuentren los bienes depositados, pudiendo encontrarse en sus propios almacenes o en el de terceros, inclusive en locales de propiedad del propio depositante

COMPRAVENTA SOBRE DOCUMENTOS

Reglamento de Almacenes Generales de Deposito Resolución SBS Nº 040-2002 modificado por la Resolución SBS Nº 926-200

Artículo 11: a) Los AGD deben conservar los bienes depositados dentro del recinto del almacén que corresponda, no pudiendo trasladarlos a otro almacén sin el consentimiento previo y por escrito del depositante y, en su caso, del tenedor del warrant, y sin la contratación de un seguro que cubra los riesgos derivados del transporte. En caso de transporte de los bienes depositados, el título que los ampara mantendrá plena validez.

COMPRAVENTA CON RESERVA DE PROPIEDAD

Por dicho pacto EL VENDEDOR se reserva la propiedad de los bienes que son materia del contrato hasta que EL COMPRADOR no cumpla con efectuar el pago del integro del precio pactado o de una parte determinada del mismo.

El derecho de propiedad que conserva EL VENDEDOR es limitado, no cuenta con todas las facultades que le otorga la titularidad del derecho de propiedad: ya no cuenta con la disposición, uso y disfrute, contando únicamente con la facultad de reinvidicar.


¿A quién pretende tutelar éste pacto?

Desde el punto de vista funcional y operativo, este pacto sirve como mecanismo de tutela del crédito otorgado por EL VENDEDOR, que mantiene la titularidad del derecho de propiedad hasta la fecha en que EL COMPRADOR cumpla con efectuar el pago del integro del precio o de una parte del mismo.

Por su lado, con este tipo de pacto EL VENDEDOR tiene la “garantía” que haciendo entrega del bien EL COMPRADOR no podrá disponer del mismo, por que aún no es de su propiedad.

Por su parte, EL COMPRADOR si el pacto se inscribe puede oponer a terceros adquirentes la preferencia que tiene para la adquisición del bien.


Para el caso de bienes muebles no registrados, el pacto no puede ser oponible a terceros de buena fe, por mandato de lo estipulado en el artículo 912 del Código Civil (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) y 948 del mismo cuerpo normativo (quién de buena fe y como propietario recibe de otro la posesión de un bien mueble adquiere el dominio aunque el enajenante de la posesión carezca de facultades para hacerlo.

Para el caso de bienes muebles no registrados pero registrables, EL VENDEDOR reservista puede evitar la transferencia a terceros de buena fe mediante la inscripción del Contrato en el Registro Fiscal de Ventas a Plazos (Ley Nº 6565), lo que evitará que el tercero mantenga la buena fe.


Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la protección del artículo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedaría desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podría probar su dominio y desvirtuar dicha presunción, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.

Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningún tercero podrá alegar buena fe, siendo inaplicable la presunción establecida en el artículo 914 del Código Civil (Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario. La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona.).


Para el caso de bienes inmuebles no registrados, la protección del artículo 912 del CC (el poseedor es propietario mientras no se pruebe lo contrario) al tercero de buena fe quedaría desvirtuada, pues EL VENDEDOR reservista podría probar su dominio y desvirtuar dicha presunción, EL COMPRADOR reservatario no puede transferir al tercero un derecho de propiedad cuya titularidad no ostenta.

Para el caso de bienes muebles o inmuebles registrables, EL VENDEDOR reservista aparece como titular registral de la propiedad de los bienes, por lo que ningún tercero podrá alegar buena fe, siendo inaplicable la presunción establecida en el artículo 914 del Código Civil (Se presume la buena fe del poseedor, salvo prueba en contrario. La presunción a que se refiere este artículo no favorece al poseedor del bien inscrito a nombre de otra persona.).


Transferencia del Riesgo: Artículo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.

El artículo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumirá el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.


Transferencia del Riesgo: Artículo 1567 establece que el riesgo de la perdida de bienes ciertos, no imputable a las partes contratantes de una compraventa, pasa al comprador en el momento de la entrega.

El artículo es bastante claro al referirse a la entrega del bien y no a la transferencia de propiedad. Por lo que desde que el bien abandona la esfera de control de EL VENDEDOR para integrarse a la de EL COMPRADOR este asumirá el riesgo de que el bien se pierda sin haber mediado culpa suya o del VENDEDOR.

PACTO DE RETROVENTA

Artículo 1586.- Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

Es un pacto mediante el cual se le otorga a EL VENDEDOR un derecho potestativo, por medio del cual puede dejar sin efecto el contrato de compraventa, sin la consecuencias indemnizatorias que ello conllevaría en otras situaciones.

El pacto de retroventa o pacto de rescate no configura una condición resolutoria, sino de un derecho potestativo, que confiere un poder de revocación por que el la compraventa no sería un negocio condicionado, sino uno puro y simple.

PLAZO DE EJERCICIO DEL DERECHO DE RESOLUCION EN EÑ PACTO DE

RETROVENTA Según el artículo 1588, el plazo para ejercitar el derecho de resolución es de dos años para bienes inmuebles muebles y de un año para bienes muebles.

El plazo se computa a partir de la celebración de la compraventa, todo plazo mayor se reduce al estipulado legalmente.

Documents

Modalidades de compraventa 27-11