Oficina:Aspectos técnicos da Planta de Valores de Belo Horizonte

Palestrante:Ervio de AlmeidaAuditor Fiscal de Tributos MunicipaisArquiteto e UrbanistaEspecialização em Engenharia de Avaliações e Perícias eAuditoria de Tributos Municipais

Belo Horizonte

Praça Sete de Setembro - 1905

Praça Sete de Setembro - 1925

Praça Sete de Setembro - 1940

Praça Sete de Setembro - Atual

Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012

Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012

Praça Sete de Setembro – AtualFonte: PBH – Diário Oficial do Município (DOM) de 21/11/2012

Belo Horizonte331 Km22.375.444 habitantes (censo IBGE

2010)Sexta cidade mais populosa do BrasilQuinto maior PIB entre os municípios

brasileiros (1,38% do PIB nacional)Metrópole com a melhor qualidade de

vida na América Latina, 45ª entre as cem melhores cidades do mundo (ONU - 1990)

Umas das dez melhores cidades para negócios na América Latina (América Economía – 2009)

714.359 lançamentos IPTU 2012

Secretaria Municipal de FinançasContadoria Geral do Município

(CDGM)

Secretaria Municipal Adjunta do Tesouro (SMATES)

Secretaria Municipal Adjunta de Gestão Administrativa (SMAGEA)

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR)

Secretaria Municipal Adjunta de Arrecadações (SMAAR)

Junta de Julgamento Tributário (JJT)

Conselho de Recursos Tributários (CRT)

Gerência de Dívida Ativa (GDAT)Gerência de Cadastros Tributários

(GCAT)Gerência de Tributos Mobiliários

(GETM)Gerência de Tributos Imobiliários

(GETI)

Gerência de Tributos Imobiliários (GETI)

Gerência de Investigação, Análise e Pesquisa de Tributos Imobiliários (GIAPT)

Gerência de Planejamento Estratégico, Lançamento e Monitoramento de IPTU (GPLAN)

Gerência Geral de ITBI (GITBI)Gerência de Auditoria de Valores

Imobiliários (GEAVI)

Gerência de Auditoria de Valores Imobiliários (GEAVI)

Planejar e acompanhar ações visando a elaboração de Mapas de Valores;

Assessorar e prestar informações a outras gerências em assuntos que envolvam valores imobiliários;

Efetuar estudos de aferição nos valores de imóveis atribuídos pela PBH;

Propor procedimentos corretivos visando adequação ao valor de mercado;

Planejar e praticar ações visando a apuração de processos tributários.

Planta de Valores de BH - HistóricoPrimeira PVG foi elaborada para

lançamento do IPTU de 1990.Tabelas distintas de m2 para

terreno e para construçãoTabela de terreno através método

comparativoTabela de construção baseada do

método de custo de reproduçãoPressupõe que $ Imóvel = $

Terreno + $ Construção

Planta de Valores de BH - HistóricoAtualizada em 1997, após a

aprovação da Lei de Uso e Ocupação do Solo e Plano Diretor (1996)

Aprovada através de decreto até 2000

Aprovada através de Lei em 2001 para lançamento do IPTU de 2002

Reajustada sucessivamente pelo IPCA-E para lançamento dos exercícios de 2003 a 2009

Preços de Imóveis x IPCA-E

Atual Planta de Valores de BHLimitações para migração

Metodologia vigenteDados constantes do cadastroQuestões legaisQuestões políticas

Atual Planta de Valores de BH

Premissas

Permitir maior aproximação entre o valor da base de cálculo dos impostos imobiliários e o valor de mercado dos imóveis

Promover mais justiça na distribuição da carga tributária

Auxiliar na tomada de decisão nas questões de planejamento urbano

Possibilitar estudos do comportamento do mercado imobiliário

Atual Planta de Valores de BH

Tabela de valores de m2 de terreno

Pesquisas realizadas pelos AuditoresDeterminação de polos de

(des)valorizaçãoHomogeneização das amostrasDelimitação e geoprocessamento

das Zonas HomogêneasDefinição do valor de m2 de terrenoLote padrão (ideal)

Atual Planta de Valores de BH

Zona Homogênea

Porção geográfica contínua na qual o valor do metro quadrado do terreno é considerado constante

Respeita a delimitação das regionaisAssociação com layer de

Zoneamento UrbanoDetermina a classificação dos

imóveis construídos.

Atual Planta de Valores de BHFatores associados ao terreno

Melhorias Públicas (0,52 a 1,00)Situação (0,50 a 1,00)Pedologia (0,50 a 1,00)Gleba (0,65 a 1,00)Topografia (0,80 ou 1,00)

Atual Planta de Valores de BHValor do terreno

O valor do terreno será o resultado da multiplicação do m2 padrão da Zona Homogênea (ZH) e Zona de Uso (ZU) em que se localiza o imóvel, por sua área total e ajustado pela utilização dos fatores corretivos.

Valor do terreno = Valor da ZH/ZU x área x fatores aplicáveis x fração ideal

Atual Planta de Valores de BHTabela de valores de m2 de

construção

Comparativo de Dados de MercadoBanco de Dados da GEAVIPadrões definidos por faixas de

pontuaçãoDiferenciação em tipos condominiais

e não condominiaisTabelas classificadas por Zona

HomogêneaDefinição valor de m2 de construído

Atual Planta de Valores de BHClassificações Tipos Construtivos

Atual Planta de Valores de BHTabela de Classificações

Atual Planta de Valores de BHFatores associados à construção

Fator de Depreciação◦Deprecia o valor da construção em

função de sua idade

Fator Tipologia◦Aplicável às construções não

residenciais

Atual Planta de Valores de BHTabela Fator de Depreciação

Atual Planta de Valores de BH

Tabela Fator Tipologia

Atual Planta de Valores de BHValor construído

O valor construído será o resultado da multiplicação do m2 padrão da Zona Homogênea (ZH) em que se localiza o imóvel, por sua área total e ajustado pela utilização dos fatores corretivos.

Valor construído = Valor da ZH x área x fatores aplicáveis

Atual Planta de Valores de BH

Valor do imóvel

Condominial◦Valor do imóvel é o maior valor entre

os do terreno e da construção

Não Condominial◦Valor do imóvel é o somatório dos de

terreno e construção

Atual Planta de Valores de BHComparativo Base de Cálculo

Atual Planta de Valores de BHLançamento 2004 a 2012

Atual Planta de Valores de BHLançado x Arrecadado

Atual Planta de Valores de BHLançado x Arrecadado

Atual Planta de Valores de BHQuantidade de Processos

Atual Planta de Valores de BH

Obrigado

Atual Planta de Valores de BHVariação após Planta de Valores

Atual Planta de Valores de BHValor m2 de apartamento em BHFonte: Fipezap

Atual Planta de Valores de BHVariação m2 de apartamento em

BH

Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI

Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI

Atual Planta de Valores de BHComparativo IPTU x ITBI

Atual Planta de Valores de BHQuantitativo Transações ITBI

Atual Planta de Valores de BHValor Médio m2 Transações ITBI

Atual Planta de Valores de BHValor Calculado >= Valor

Declarado

Atual Planta de Valores de BH

Obrigado