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PROPRIEDADE
1) Conceito: “o direito que a pessoa física ou jurídica tem, dentro dos limites
normativos, de usar, gozar, dispor de um bem corpóreo ou incorpóreo, bem
como de reivindicá-lo de quem injustamente o detenha” (Maria Helena
Diniz).
2) Atributos do direito da propriedade (artigo 1.228 do CC):
a) Faculdade de gozar ou fruir da coisa: faculdade de retirar os frutos da coisa
(natural, industrial ou civil).
b) Direito de reivindicar a coisa contra quem injustamente a possua ou a
detenha: este direito será exercido por meio de ação petitória.
c) Faculdade de usar a coisa
d) Faculdade de dispor da coisa
OBS: a presença de todos estes atributos configura a propriedade plena ou
alodial. No caso de propriedade limitada ou restrita, há um ônus que recai
sobre a propriedade (ex: hipoteca, servidão ou usufruto).
3) Características do direito da propriedade:
a) Direito absoluto: atualmente, sustenta-se que o direito da propriedade deve
atender a função social (relativização do caráter absoluto da propriedade).
b) Direito exclusivo
c) Direito perpétuo
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d) Direito elástico: consoante o professor Orlando Gomes, a propriedade pode
ser distendida ou contraída no que tange ao seu exercício, mediante adição ou
retirada dos atributos.
e) Direito complexo: presença de conjunto de atributos (usar, gozar, dispor e
reivindicar).
f) Direito fundamental: artigo 5º, incisos XXII e XXIII, da Constituição
Federal.
4) Formas de aquisição da propriedade imóvel: de acordo com a doutrina,
subdivide-se em duas formas:
a) Formas originárias: acessões (ilhas, aluvião, avulsão, álveo abandonado,
plantações e construções) e usucapião.
b) Formas derivadas: registro imobiliário e sucessão hereditária.
OBS: a distinção se revela importante, pois, na forma originária, a pessoa
adquire a propriedade sem as características anteriores. Ex: um imóvel
gravado com direito real de garantia, adquirido por meio de usucapião,
extingue o referido direito real, em razão da aquisição originária; o STF
julgou que os tributos sobre um determinado imóvel se extinguem se a
aquisição se der de forma originária.
c) Acessões naturais
- Formação de ilhas (artigo 1.249 do CC)
- Aluvião (artigo 1.250 do CC)
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> aluvião própria: acréscimo de terras às margens de um curso de água, de
forma sucessiva e imperceptível.
> aluvião imprópria: parte descoberta pelo recuo das águas de um curso.
- Avulsão (artigo 1.251 do CC)
- Álveo abandonado (artigo 1.252 do CC)
d) Acessões artificiais: construções e plantações (artigos 1.253 a 1.259 do
CC): regras a serem observadas:
- aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes,
plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado
a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé
(artigo 1.254 do CC). O dispositivo trata de hipótese de boa-fé subjetiva.
- aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do
proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá
direito a indenização. Se a construção ou a plantação exceder
consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou
edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização
fixada judicialmente, se não houver acordo (artigo 1.255 do CC). Esta
segunda parte consiste em inovação do NCC, denominada pela doutrina de
acessão inversa ou invertida (conformidade com o princípio da função social).
- se ambas as partes houve má-fé, adquirirá o proprietário as sementes, plantas
e construções, devendo ressarcir o valor das acessões. Presume-se má-fé do
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proprietário quando o trabalho de construção, ou lavoura, se fez em sua
presença e sem impugnação sua (artigo 1.256 do CC).
- se a construção, feita parcialmente em solo próprio, invade solo alheio em
proporção não superior à vigésima parte deste, adquire o construtor de boa-fé
a propriedade da parte do solo invadido, se o valor da construção exceder o
dessa parte, e responde por indenização que represente, também, o valor da
área perdida e a desvalorização da área remanescente (artigo 1.258 do CC).
Pagando em décuplo as perdas e danos previstos neste artigo, o construtor de
má-fé adquire a propriedade da parte do solo que invadiu, se em proporção à
vigésima parte (5%) deste e o valor da construção exceder consideravelmente
o dessa parte e não se puder demolir a porção invasora sem grave prejuízo
para a construção (parágrafo único).
- se o construtor estiver de boa-fé, e a invasão do solo alheio exceder a
vigésima parte (5%) deste, adquire a propriedade da parte do solo invadido, e
responde por perdas e danos que abranjam o valor que a invasão acrescer à
construção, mais o da área perdida e o da desvalorização da área
remanescente; se de má-fé, é obrigado a demolir o que nele construiu,
pagando as perdas e danos apurados, que serão devidos em dobro (artigo
1.259 do CC).
5) Usucapião de bens imóveis: a posse ad usucapionem exige animus domini
(intenção de ter a coisa como dono / teoria subjetiva de Savigny).
OBS1: o artigo 1.243 do CC estabelece o instituto da accessio possessionis
(possibilidade de soma dos lapsos temporais, para fins de usucapião, entre os
sucessores inter vivos ou mortis causa).
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OBS2: enunciado 317da IV Jornada de Direito Civil (“a accessio
possessionis, de que trata o art. 1.243, primeira parte, do Código Civil, não
encontra aplicabilidade relativamente aos arts. 1.239 e 1.240 do mesmo
diploma legal, em face da normatividade do usucapião constitucional urbano
e rural, arts. 183 e 191, respectivamente”).
OBS3: para o caso de usucapião especial urbana, existe regra específica de
accessio possessionis, prevista no artigo 9º, § 3º, da Lê 10.257/2001.
OBS4: os prazos para a usucapião consistem em prazos prescricionais
aquisitivos. Com efeito, nos termos do artigo 1.244 do CC, aplicam-se os
dispositivos previstos nos artigos 197 a 202 do CC.
OBS5: o acionamento do detentor em uma demanda consiste em exemplo do
instituto da nomeação à autoria do Código de Processo Civil.
6) Modalidades de usucapião de bens imóveis
a) Usucapião ordinária (artigo 1.242 do CC):
- requisitos para usucapião ordinária: posse mansa, pacífica e ininterrupta por
10 anos; justo título; boa-fé subjetiva.
- OBS1: enunciado 86 da I Jornada de Direito Civil estabelece que a
expressão justo título deve ser entendida como qualquer ato jurídico capaz,
em tese, de transferir a propriedade, independentemente de registro.
- OBS2: o parágrafo único dispõe de usucapião ordinária por posse-trabalho.
Percebe-se que o legislador diminui o prazo para fins de usucapião (posse
qualificada) em razão do cumprimento de uma função social.
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b) Usucapião extraordinária (artigo 1.238 do CC):
- requisitos: posse mansa, pacífica e ininterrupta por 15 anos. Não há
exigência de boa-fé e justo título.
- OBS: o parágrafo único estabelece a usucapião decorrente de posse-
trabalho. Percebe-se que o legislador diminui o prazo para fins de usucapião
(posse qualificada) em razão do cumprimento de uma função social.
c) Usucapião especial rural (artigo 191, caput, da CF e artigo 1.239 do CC):
- requisitos: área não superior a 50 hectares; localizada na zona rural; posse
ininterrupta e sem oposição por 5 anos; imóvel utilizado para subsistência ou
trabalho (a pessoa ou a família torna a propriedade produtiva, por força de seu
trabalho); o pretendente a usucapião não pode ser proprietário de outro
imóvel, rural ou urbano.
- OBS1: enunciado 312 da IV Jornada de Direito Civil (“observado o teto
constitucional, a fixação da área máxima para fins de usucapião especial rural
levará em consideração o módulo rural e a atividade agrária regionalizada”).
- OBS2: enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil (“quando a posse
ocorre sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela
via da usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se
quer usucapir”).
d) Usucapião especial urbana (artigo 183, caput, da CF e artigo 1.240 do CC):
- requisitos: área não superior a 250 m2; localizada na zona urbana; posse
ininterrupta e sem oposição por 5 anos; imóvel utilizado para a moradia; o
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pretendente a usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou
urbano; esta usucapião só pode ser deferida uma vez.
- OBS1: enunciado 85 da I Jornada de Direito Civil (“para efeitos do art.
1.240, caput, do novo Código Civil, entende-se por ‘área urbana’ o imóvel
edificado ou não, inclusive unidades autônomas vinculadas a condomínios
edilícios” / apartamentos são passíveis de usucapião).
- OBS2: enunciado 314 da IV Jornada de Direito Civil (“para efeitos do art.
1.240, não se deve computar, para fins de limite de metragem máxima, a
extensão compreendida pela fração ideal correspondente à área comum” /
para fins de metragem, leva-se em consideração apenas a parte autônoma e
não a fração da área comum).
OBS3: enunciado 313 da IV Jornada de Direito Civil (“quando a posse ocorre
sobre área superior aos limites legais, não é possível a aquisição pela via da
usucapião especial, ainda que o pedido restrinja a dimensão do que se quer
usucapir”)
e) Usucapião especial urbana coletiva (artigo 10 da Lei 10.257/2001):
- requisitos: área urbana com, no mínimo, 250 m2; posse ininterrupta e sem
oposição por 5 anos; pessoas de baixa renda; utilização para fins de moradia;
impossibilidade de identificação da área de cada possuidor; o pretendente a
usucapião não pode ser proprietário de outro imóvel, rural ou urbano.
- OBS1: possibilidade de accessio possessionis (artigo 10, §1º, da Lei
10.257/2001).
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- OBS2: ler os parágrafos do artigo 10 da referida Lei.
f) Usucapião familiar (artigo 1.240-A do CC):
- requisitos: imóvel com área inferior a 250 m2; abandono de lar por um dos
ex-cônjuges ou ex-companheiros; exercício de posse pela parte inocente pelo
menos 2 anos a partir do abandono do lar, sem oposição; parte requerente não
ser proprietária de outro imóvel urbano ou rural.
g) Usucapião de bens públicos: os artigos 183 e 191 da CF proíbem
expressamente a usucapião de bens imóveis públicos. No entanto, existe
posição minoritária na doutrina sustentando a possibilidade de usucapião de
bens públicos dominicais (Sílvio Rodrigues).
h) Usucapião e direito intertemporal: não se pode olvidar do disposto no
artigo 2.029 do CC.
7) Registro do título (artigos 1.245 a 1.247 do CC): na forma derivada de
aquisição da propriedade imóvel, o registro possui natureza constitutiva.
a) Regras:
- a propriedade imóvel se transfere entre vivos mediante o registro do título
translativo no Registro de Imóveis.
- enquanto não se registrar o título translativo, o alienante continua a ser
havido como dono do imóvel (artigo 1.245, §1º, do CC).
- enquanto não se promover, por meio de ação própria, a decretação de
invalidade do registro, e o respectivo cancelamento, o adquirente continua a
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ser havido como dono do imóvel (Teoria da aparência / artigo 1.245, §2º, do
CC).
- princípio da prioridade encontra-se previsto no artigo 1.246 do CC.
- somente após o cancelamento do registro, poderá o suposto proprietário
reivindicar o imóvel, independentemente da boa-fé ou do título do terceiro
adquirente (artigo 1.247 do CC). Percebe-se que o registro confere presunção
relativa de propriedade.
OBS: enunciado 87 da I Jornada de Direito Civil (“considera-se também título
translativo, para fins do art. 1.245 do novo Código Civil, a promessa de
compra e venda devidamente quitada (arts. 1.417 e 1.418 do CC e § 6º do art.
26 da Lei 6.766/1979)”).
b) Sucessão hereditária de bens imóveis: forma de transmissão derivada em
razão da morte (mortis causa). Ressalte-se que não há necessidade de registro
no Cartório de Imóveis para a transmissão da propriedade, em face do
princípio doa saisine (artigo 1.784 do CC / com a morte, a herança se
transmite).
8) Formas de aquisição da propriedade móvel: de acordo com a doutrina,
subdivide-se em duas formas:
a) Formas originárias: ocupação, achado do tesouro e usucapião.
b) Formas derivadas: especificação, confusão, comistão, adjunção, tradição e
sucessão.
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9) Ocupação (artigo 1.263 do CC): aquisição de um bem sem dono (res
nullius) ou abandonado (derrelição significa abandono / res derelicta).
OBS: coisa perdida (res perdita) não se confunde com coisa abandonada ou
coisa sem dono. Destarte, não se admite o instituto da ocupação para coisa
perdida, pois quem perde uma coisa não perde a sua propriedade (artigo 1.233
a 1.237 do CC – estes dispositivos tratam do instituto da descoberta).
10) Achado do tesouro (artigo 1.264 do CC): tesouro consiste no depósito
antigo de coisas preciosas, oculto e de cujo dono não haja memória.
a) Regras:
- o tesouro será dividido por igual entre o proprietário do prédio e o que achá-
lo causalmente, agindo de boa-fé.
- o tesouro pertencerá por inteiro ao proprietário do prédio privado, se for
achado por ele, ou em pesquisa que ordenou, ou por terceiro não autorizado.
- se o tesouro for achado em terreno aforado, será dividido por igual entre o
descobridor e o enfiteuta, ou será deste por inteiro quando ele mesmo seja o
descobridor.
- OBS: as referidas regras tratam dos casos de tesouro encontrado em
propriedade privada. Sendo encontrado em terreno público, pertencerá ao
Estado.
11) Especificação (artigo 1.269 do CC): consiste na transformação da coisa
em espécie nova, mediante trabalho do especificador.
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a) Regras:
- a espécie nova surgida será de propriedade do especificador, se não for
possível retornar à situação anterior. Resta claro que o trabalho de alteração
consiste no principal, sendo que a matéria-prima é acessória. Portanto, o
especificador deve indenizar o valor da matéria-prima ao seu dono.
- se toda matéria-prima for alheia, e não se puder reduzir à forma precedente,
será do especificador de boa-fé a espécie nova. Obviamente, o especificador
deverá indenizar o dono da matéria-prima, sob pena de enriquecimento sem
causa.
-sendo praticável a redução, ou quando impraticável, se a espécie nova se
obteve de má-fé, pertencerá ao dono da matéria-prima. O especificador de
má-fé não terá direito à indenização.
- em qualquer caso, inclusive o da pintura em relação à tela, da escultura,
escritura e outro qualquer trabalho gráfico em relação à matéria-prima, a
espécie nova será do especificador, se o seu valor exceder consideravelmente
o da matéria-prima. O especificador deverá indenizar o dono da matéria-
prima.
12) Confusão, Comistão e Adjunção (artigos 1.272 a 1.274 do CC).
a) Confusão: consiste na mistura de coisas líquidas ou gasosas que inviabiliza
a separação. Ex: mistura de água e vinho; álcool e gasolina etc.
b) Comistão: consiste na mistura de coisas sólidas ou secas que inviabiliza a
separação. Ex: mistura de areia e cimento.
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c) Adjunção: consiste na justaposição ou sobreposição de uma coisa sobre
outra que inviabiliza a separação. Ex: tinta em relação à parede.
d) Regras:
- as coisas pertencentes a diversos donos, confundidas, misturadas ou
adjuntadas sem o consentimento deles, continuam a pertencer-lhes, sendo
possível separá-las sem deterioração.
- não sendo possível a separação das coisas, ou exigindo dispêndio excessivo,
permanece o estado de indivisão, cabendo a cada um dos donos quinhão
proporcional ao valor da coisa com que entrou para a mistura ou agregado.
Nesse caso, se for possível determinar quem seja o dono do principal, poderá
este adquirir a coisa no todo, após indenizar os demais.
- se a confusão, comistão ou adjunção se operou de má-fé, à outra parte que
estiver de boa-fé caberá escolher entre: adquirir a propriedade do todo,
mediante o pagamento da parte que não lhe pertence, ou renunciar a parte que
lhe pertence, mediante o recebimento da indenização.
13) Usucapião de bens móveis
a) Usucapião ordinária: aquele que possuir coisa móvel como sua, contínua e
incontestadamente, durante três anos, com justo título e boa-fé, adquirir-lhe-á
a propriedade (artigo 1.260 do CC).
OBS: o STJ não admite a usucapião de veículo furtado na modalidade
usucapião ordinária. Todavia, existe doutrina sustentando a possibilidade de
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usucapião, haja vista que, cessada a violência após o ilícito, inicia-se o prazo
para usucapião.
b) Usucapião extraordinária: se a posse da coisa móvel se prolongar por cinco
anos, produzirá usucapião extraordinária, independentemente de título ou boa-
fé, que se presumem de forma absoluta (artigo 1.261 do CC).
OBS: o artigo 1.262 do CC estabelece a aplicação do instituto da accessio
possessionis e das regras que obstam, suspendem ou interrompem o prazo
prescricional.
14) Tradição: a tradição (real, simbólica ou ficta) transmite a propriedade
móvel (ver as regras do artigo 1.267 e 1.268 do CC).
OBS: no caso de sucessão hereditária, a propriedade móvel se transmite com
a morte, em virtude do princípio da saisine.
15) Perda da propriedade imóvel e móvel: o artigo 1.275 do CC estabelece
um rol exemplificativo das causas de perda da propriedade:
- alienação (transmissão do direito de propriedade de um patrimônio a outro)
- renúncia
- abandono (derrelição)
- perecimento da coisa (perda do objeto)
- desapropriação
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OBS: abandono de imóvel (artigo 1.276 do CC): enunciados referentes ao
instituto:
- Enunciado 242 da III Jornada de Direito Civil: “a aplicação do art. 1.276
depende do devido processo legal, em que seja assegurado ao interessado
demonstrar a não cessação da posse”.
- Enunciado 243 da III Jornada de Direito Civil: “a presunção de que trata o §
2º do art. 1.276 não pode ser interpretada de modo a contrariar a norma-
princípio do art. 150, IV, da Constituição da República”.
- Enunciado 316 da IV Jornada de Direito Civil: “Eventual ação judicial de
abandono de imóvel, caso procedente, impede o sucesso da demanda
petitória”.
16) Desapropriação judicial privada por posse trabalho (artigo 1.228, § 4º
e 5º do CC): nomenclatura dada pelo professor Miguel Reale ao instituto.
Ressalte-se que parte da doutrina considera como hipótese de usucapião.
a) Distinção entre desapropriação e usucapião coletiva urbana:
- na usucapião coletiva urbana, os ocupantes devem ser de baixa renda,
enquanto, na desapropriação judicial privada, não há essa exigência como
requisito.
- na usucapião coletiva urbana, a área deve ter, no mínimo, 250 m2, enquanto
essa exigência não se encontra presente na desapropriação judicial privada
(conceito aberto “extensa área”).
- na usucapião coletiva urbana, não há direito à indenização.
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- na usucapião coletiva urbana, o objeto consiste em imóveis urbanos,
enquanto a desapropriação judicial privada tem como objeto imóveis urbanos
e rurais.
b) Enunciados referentes ao assunto:
- Enunciado 82 da I Jornada de Direito Civil: “é constitucional a modalidade
aquisitiva de propriedade imóvel prevista nos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo
Código Civil”.
- Enunciado 83 da I Jornada de Direito Civil: “nas ações reivindicatórias
propostas pelo Poder pùblico, não são aplicáveis as disposições constantes
dos §§ 4º e 5º do art. 1.228 do novo Código Civil”.
- Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil: “a defesa fundada no direito de
aquisição com base no interesse social (art. 1.228, §§ 4º e 5º, do novo Código
Civil) deve ser argüida pelos réus da ação reivindicatória, eles próprio
responsáveis pelo pagamento da indenização”.
- Enunciado 308 da IV Jornada de Direito Civil: “a justa indenização devida
ao proprietário em caso de desapropriação judicial (art. 1.228, § 5º) somente
deverá ser suportada pela Administração Pública no contexto das políticas
públicas de reforma urbana ou agrária, em se tratando de possuidores de baixa
renda e desde que tenha havido intervenção daquela nos termos da lei
processual. Não sendo os possuidores de baixa renda, aplica-se a orientação
do Enunciado 84 da I Jornada de Direito Civil”.
- Enunciado 240 da III Jornada de Direito Civil: “a justa indenização a que
alude o § 5º do artigo 1.228 não tem como critério valorativo,
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necessariamente, a avaliação técnica lastreada no mercado imobiliário, sendo
indevidos os juros compensatórios”.
- Enunciado 241 da III Jornada de Direito Civil: “o registro da sentença em
ação reivindicatória, que opera a transferência da propriedade para o nome
dos possuidores, com fundamento no interesse social (art. 1.228, § 5º), é
condicionada ao pagamento da respectiva indenização, cujo prazo será fixado
pelo juiz”.
- Enunciado 305 da IV Jornada de Direito Civil: “tendo em vista as
disposições dos §§ 3º e 4º do art. 1.228 do CC, o Ministério Público tem o
poder-dever de atuação nas hipóteses de desapropriação, inclusive a indireta,
que envolvam relevante interesse público, determinado pela natureza dos bens
jurídicos envolvidos”.
- Enunciado 307 da III Jornada de Direito Civil: “na desapropriação judicial
(art. 1.228, § 4º), poderá o juiz determinar a intervenção dos órgãos públicos
competentes para o licenciamento ambiental e urbanístico”.
- Enunciado 309 da III Jornada de Direito Civil: “Art.1.228. O conceito de
posse de boa-fé de que trata o art. 1.201 do Código Civil não se aplica ao
instituto previsto no § 4º do art. 1.228”. com efeito, a doutrina sustenta que
seja hipótese de boa-fé objetiva.
- Enunciado 310 da III Jornada de Direito Civil: “interpreta-se extensivamente
a expressão “imóvel reivindicado” (art. 1.228, §4º), abrangendo pretensões
tanto no juízo petitório quanto no possessório”.
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- Enunciado 311 da III Jornada de Direito Civil: “Caso não seja pago o preço
fixado para a desapropriação judicial, e ultrapassado o prazo prescricional
para se exigir o crédito correspondente, estará autorizada a expedição de
mandado para registro da propriedade em favor dos possuidores”.
17) Propriedade resolúvel e propriedade fiduciária:
a) Conceito de propriedade resolúvel: consiste naquela que pode ser extinta
pelo advento da condição (evento futuro e incerto), termo (evento futuro e
certo) ou pela superveniência de uma causa de rompimento da relação
jurídica.
b) Regras:
- artigo 1.359 do CC: resolvida a propriedade pelo implemento da condição
ou pelo advento do termo, entendem-se também resolvidos os direitos reais
concedidos na sua pendência, e o proprietário, em cujo favor se opera a
resolução, pode reivindicar a coisa do poder de quem a possua ou detenha.
- artigo 1.360 do CC: se a propriedade se resolver por outra causa
superveniente, o possuidor, que a tiver adquirido por título anterior à sua
resolução, será considerado proprietário perfeito, restando à pessoa, em cujo
benefício houve a resolução, ação contra aquele cuja propriedade se resolveu
para haver a própria coisa ou o seu valor. Ex: ingratidão do donatário, que
acarreta a revogação do contrato (artigo 555 do CC).
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