RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE:

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

TERRENO URBANO PARA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO MULTIFAMILIAR, SITO NA RUA GREGÓRIO LOPES (ALTO DO RESTELO), FREGUESIA DE BELÉM, CONCELHO DE LISBOA

N/REFERÊNCIA INTERNA: T 3159/14 REFª CML: REQUESIÇÃO Nº 011/RIGHTVALUE/ADJ001/ DMPRGU/DPSVP/13

DATA: 28/06/14

RightValue is registered as a firm regulated by RICS

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SUMÁRIO EXECUTIVO

NATUREZA DO IMÓVEL PARCELA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE EDIFÍCIO MULTIFAMILIAR DESCRITA NO ESTUDO URBANO DA AVENIDA MÁRIO MOUTINHO E PLANO DE PORMENOR DO RESTELO

DENOMINAÇÃO E MORADA RUA GREGÓRIO LOPES MÉTODOS UTILIZADOS NA AVALIAÇÃO MÉTODO COMPARATIVO, RENDIMENTO, RESIDUAL, CUSTOS

CONSIDERA-SE QUE PARA EFEITOS DE AVALIAÇÃO OS METODOS UTILIZADOS ESTÃO AJUSTADOS E TEM VALORES MUITO SEMELHANTES CONSIDERANDO-SE ESTA ABORDAGEM COMO UMA CORRECTA INTERPRETAÇÃO DO FUNCIONAMENTO DO MERCADO

FREGUESIA BELÉM (EX FREGUESIA DE SÃO FRANCISCO DE XAVIER) CONCELHO LISBOA

ÁREA TOTAL DA PARCELA 647,30 M2 ÁREA TOTAL DE HABITAÇÃO 4.510 M2 ÁREA TOTAL DE SERVIÇOS 1.295 M2 NÚMERO TOTAL DE PISOS 14 PISOS

UTILIZAÇÃO CONSIDERADA HABITAÇÃO E SERVIÇOS

TIPO DE ZONA URBANA EM CONSOLIDAÇÃO. INTEGRADA NO ESTUDO URBANO DA AVENIDA MÁRIO MOUTINHO E PLANO DE PORMENOR DO RESTELO

INFRAESTRUTURAS EXISTENTES NA ENVOLVENTE

ESTADO DEVOLUTO- SEM PROJECTO APROVADO

VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (ATENDENDO À ACTUAL INSTABILIDADE DOS MERCADOS CONSIDERA-SE QUE O VALOR DE MERCADO ATRIBUIDO TERÁ UMA VALIDADE DE UM PERIODO DE SEIS MESES, AO FIM DO QUAL OS VALORES PODEM SOFRER ALTERAÇÕES SIGNIFICATIVAS):

IMÓVEL

VALOR DE MERCADO

VALOR POR M2 DE

CONSTRUÇÃO TOTAL

TERRENO URBANO

3.619.000 €

624 €/M2/AB

Nuno Agostinho, MRICS, ASA

Director /Perito Avaliador

Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School – Harvard University, Doutorando em Engenharia e Gestão no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº 1256578 (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador Permanente em Serviços de Finanças, Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, inscrito no Instituto de Seguros de Portugal para efectuar avaliações para Fundos de Pensões, Membro da Associação Nacional de Avaliadores, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Acreditado como Avaliador Sénior de Imobiliário e Maquinaria pela ASA American Society of Appraisers

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INDÍCE

I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II | INTRODUÇÃO

DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA,DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

III | RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO RENDIMENTO E MÉTODO DO CUSTO V | ANEXO B CÁLCULOS VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E CERTIFICAÇÃO RICS VIII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

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I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO

Para efeitos de avaliação considerou-se a área de terreno e de construção potencial referida Exmo. Cliente e constantes no estudo de edificabilidade do imóvel.

OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado

PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS

1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel – não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) As áreas de terreno e de construção potencial consideradas para efeitos de avaliação podem ser aprovadas, legalizadas e desenvolvidas; 3) O imóvel está em estado devoluto e livre de ónus e ou encargos; 4) De que é possível realizar e aprovar um projecto com as características consideradas para efeitos de avaliação; 5) O perfil de solo permite realizar a edificação potencial com custos normais de mercado; 6) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 7) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere.

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CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO-ANÁLISE QUALITATIVA SUMÁRIA

Ao nível de factores positivos o imóvel apresenta: - Boa localização (bom ambiente social, bons acessos, fácil acesso a transportes públicos, fácil acesso ao equipamento social da cidade); - Bom enquadramento urbano e paisagístico; - Excelentes condições para o segmento habitacional - Zona urbana consolidada, ou em fase final de consolidação com óptimo equipamento social na envolvente e muito próximo da melhor zona de edifícios multifamiliares do Restelo, Ao nível de factores negativos salienta-se: -edifício potencial com alta densidade demográfica, exigindo forte investimento imobiliário no processo da promoção imobiliária, - enquadramento em consolidação, - Situação geral negativa do mercado imobiliário, -

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II | INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 28/06/2014

DATA DA VISITA 27/06/2014

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente

SEGMENTO DO IMÓVEL Habitação e Serviços

MOEDA Euros €

PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE

O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso.

Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo.

NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards – IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 11/97 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)., normas éticas exigidas pela Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais.

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

Estudo de edificabilidade

VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada – recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção.

TIPO DE INSPECÇÃO Visita á totalidade do imóvel

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METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado, Critério dos Custos, Critério do Rendimento e Critério do Valor Residual – “DCF”. (Metodologia explicitada em anexo).

DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS

O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário da presente proposta foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado:

“ Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão”.

De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) “ é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício”.

Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões.

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INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044.

REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS:

“4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado”

Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente.

CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação

PRESSUPOSTOS Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas.

No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade.

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III | RELATÓRIO PRINCIPAIS CARACTERISTICAS

De acordo o estudo de edificabilidade apresentado, o imóvel em avaliação corresponde a uma parcela de terreno para construção – não foi apresentada documentação matricial ou predial.

Para efeitos de avaliação considerou-se a potencialidade edificativa para habitação e serviços de acordo com as áreas descritas no estudo de edificabilidade apresentado pelo Exmo. Cliente (conforme quadro em anexo).

Prevê-se a construção de 4.510 m2 de habitação e 1.295 m2 de serviços, com 14 pisos mais 1 piso recuado virado para a Rua Gregório Lopes e 13 pisos mais 1 piso recuado na fachada virada para norte.

A parcela encontra-se em estado inculto, apresenta terreno regular e irá preencher o vazio entre dois volumes já edificados, fechando o quarteirão- o edifício será implantado e adjacente às empenas cegas dos edifícios dos lotes contíguos.

Presume-se que a zona está servida das infra-estruturas necessárias à edificação.

A envolvente directa está na sua maioria edificada pelo que existirá pouca oferta de imóveis em situação similar.

A zona tem algum comércio de bairro mas apresenta um fraco fluxo pedonal e mediana exposição comercial.

CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO

O imóvel localiza-se na freguesia de Belém, ex freguesia de São Francisco de Xavier, no Alto do Restelo numa zona nobre da cidade de Lisboa.

A zona caracteriza-se essencialmente pela existência de edifícios habitacionais, com algum comércio/serviços ao nível dos pisos inferiores. Tem um bom enquadramento urbano e paisagístico, facilidade de acesso e boa oferta de transportes públicos, fácil acesso rodoviário, fácil acesso a variado equipamento social e facilidade de estacionamento.

ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO

Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de “Market Value” já referida no presente relatório.

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O Valor de Mercado foi obtido pelo Método Comparativo de Mercado e aferido pelo Método dos Custos e Valor Residual.

No método comparativo comparou-se o imóvel em avaliação após obras com os comparáveis da amostra de mercado.

De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos:

- Analisou-se os valores de oferta de venda de apartamentos, lojas, escritórios e terrenos. Nesta análise tiveram-se em consideração os valores médios unitários obtidos na zona do imóvel em estudo através de imóveis em estado semelhante.

- O Valor de Mercado foi também aferido pelo Método do Custo através do valor da construção potencial a edificar de acordo com a área média da zona;

- O valor do terreno foi ainda aferido pelo método do valor residual através da análise de “DCF- Discounted Cash Flow”,

- Na análise em “DCF” considerou-se que ao valor após obras serão deduzidos todos os encargos directos e indirectos da construção tendo-se obtido pela diferença o valor do terreno, e elaborou-se um cenário potencial. Obtendo-se análise estatística dos valores em oferta de mercado pode-se estimar o valor unitário provável de transacção para o imóvel em estudo através da aplicação do processo de homogeneização com as principais variáveis que podem mais influenciar o estabelecimento do preço.

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO

Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional da cidade de Lisboa, nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo):

Nos valores médios de habitação (apartamentos) em avaliação bancária verifica-se uma tendência de descida dos valores com Março de 2014 a registar um valor de 1.743 € quando em igual período de 2013 o valor era de 1.774 €;

- Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se uma descida acentuada dos 11.174 contratos em 2010 para os 8.160 em 2011 e os 6.371 contratos em 2012;

- Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2012 um número de 458, em 2011 de 331 e em 2010 de 277 edifícios concluídos;

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- Quanto ao número de edifícios licenciados a tendência foi semelhante, com um registo de 685 edifícios licenciados em 2012, um total de 498 edifícios licenciados em 2011 e um número de 200 em 2010;

- A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de 564.657 indivíduos e em 2011 esse número desceu para os 547.733 indivíduos.

- A “curva” do crédito hipotecário concedido a singulares na zona de Lisboa acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde 2007.

Considera-se que actualmente existe fraca procura para a oferta existente, pelo que será necessário que exista uma diminuição da oferta (facto que já se comprova) para que o mercado retome o equilíbrio.

VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares.

Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação.

Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta:

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T3 Novos/Recentes, obteve-se um valor médio unitário de 3.821 €/m2/Ab para uma área média de 190 m2 e valor absoluto de venda de 719.200 €;

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T4 Novos/Recentes, obteve-se um valor médio unitário de 4.152/m2/Ab para uma área média de 234 m2 e valor absoluto de venda de 968.540 €;

- Nos valores de oferta de venda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 2.511 €/m2/Ab para uma área bruta média de 106 m2, e valor absoluto de venda de 259.057 €;

- Nos valores de oferta de venda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de 2.076 €/m2/Ab para uma área bruta média de

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VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO (CONTINUAÇÃO)

340 m2, e valor absoluto de venda de 585.000 €;

- Nos valores de oferta de venda de Terrenos para Construção obteve-se um valor médio unitário de 1.094 €/m2/At para uma área média de terreno de 5.263 m2, um valor médio unitário de 1.198 € /m2/Ab para uma área bruta de construção média de 4.707 m2 e um valor absoluto de venda de 5.220.571 €;

Para efeitos de avaliação consideraram-se as seguintes variáveis principais:

- Valor unitário actual do terreno de 624€/m2/Ab potencial acima do solo,

- Valor unitário de renda potencial de 14.5 €/m2/Ab para escritório novo com taxa de actualização de 8% para calculo do valor após obras,

- Valor unitário de venda de habitação de 2700€/m2 para cálculo do valor após obras,

- Custo de construção de 850 € para habitação e de 750 €/m2 para serviços,

- Taxa de actualização dos fluxos de caixa, no DCF (Discounted Cash Flow), de 8 %,

- Para efeitos de cálculo no DCF, considerou-se que a promoção imobiliária se desenvolve num período de 4 anos.

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IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado

Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel.

O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação.

Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção.

Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado.

O conhecimento da relação oferta procura permite “pesar” os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação.

Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo.

Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal.

Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade.

No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel.

Definição (IVS) – “Sales Comparison Approach” – “This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseia-se: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência:

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- Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis). - Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes – é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica – a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método dos Custos

O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado.

Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual.

Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos.

O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento.

Definição (IVS) – “This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property.”

Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia:

Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O “custo de reprodução” corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o “custo de substituição” é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação.

Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp: i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc);

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ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc – D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc – D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc – D) + Vmt Método do Rendimento Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual. O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado.

As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel.

No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual.

De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares.

Definição (IVS): “Income capitalisation approach” – “This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona); Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc V | ANEXO B

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CÁLCULOS

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ImóvelÁrea Total de Terreno

(constante no Estudo de Edificabilidade)

Superficie Habitação (constante no Estudo de

Edificabilidade)

Superficie Terciária (constante no Estudo de

Edificabilidade)Utilização Qualificação no Espaço

Urbano

m2 m2 m2

Terreno Urbano 647,30 m2 4 509,5 m2 1 294,7 m2 Habitação e serviçosIntegrado no Estudo Urbano da Avenida Mário Moutinho / Plano

de Pormenor do Restelo

Piso Morada Freguesia ConcelhoValor Patrimonial

(Simulação nos termos do CIMI)

Valor de Mercado

€ €

Terreno Urbano Rua Gregório Lopes Belém (ex Freguesia de São Francisco de Xavier) Lisboa 2 113 010 € 3 619 000 €

QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

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Quadro de Avaliação baseado no Critério da Comparação de Mercado e no Critério do Rendimento - Método do "Discounted Cash-Flow"

Valores em Euros - Preços Constantes

Tipo Área Área Área Área Taxas Encargos Gestão

de Bruta Comum Bruta Vendável

Média por Fracção Municipais com

Comercialização e Projecto

Ocupação Yield unit/m2 Valor da renda por fogo

valor da renda potencial unit/m2 valor médio

por fracção Valor Total Unit/m2/Ab Valor 109 € 3% 2%

16% Vp Vp

Construção Acima do Solo

Habitação - Apartamentos-T3 26 4 510 m2 722 m2 3 788 m2 146 m2 2 700 €/m2 393 367 € 10 227 546 € 850 € 3 833 075 €

Serviços 5 1 295 m2 207 m2 1 088 m2 218 m2 8,0% 14,5 €/m2 3 153,9 15 769 € 2 185 €/m2 475 257 € 2 376 284 € 750 € 971 025 €

Construção Abaixo do Solo

Estacionamentos - 82 2 870 m2 350 € 1 004 500 €

Total 647 31 5 804 m2 2 172 €/m2 12 603 830 € 5 808 600 € 635 393 € 378 115 € 87 129 €

QUADRO Nº 2 - QUADRO BASE DE DCF - MÉTODO DO CUSTO INDIRECTO / MÉTODO DO VALOR RESIDUAL E MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Área Nº de

Fracções Potenciais

Custos de ConstruçãoValores de Venda

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MAPA DE FLUXOS DE CAIXA

Critério da Comparação de Mercado e Critério dos Custos - Análise dinâmica

Valores em Euros - Preços Constantes

FASEAMENTO DO PROJECTO Momento 0 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 TOTAISCustos

. Custos de Construção 50,00% 50,00% 100,00%

.Taxas urbanisticas 50,00% 50,00% 100,00%

.Projectos e Gestão 50,00% 50,00% 100,00%

. Custos de Marketing 50,00% 50,00% 100,00%Receitas

Venda das Moradias 10,00% 40,00% 20,00% 30,00% 100,00%

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO Momento 0 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 TOTAISCustos

.Custos de Construção 4 795 496 € 2 904 300 € 2 904 300 € 5 808 600 €

.Taxas urbanisticas 524 572 € 317 697 € 317 697 € 635 393 €

. Encargos de comercialização 312 165 € 189 057 € 189 057 € 378 115 €

.Projectos e Gestão 71 933 € 43 565 € 43 565 € 87 129 €Custos Totais 5 704 167 € 3 454 619 € 3 454 619 € 6 909 238 €

ReceitasVenda 9 508 931 € 1 260 383 € 5 041 532 € 2 520 766 € 3 781 149 € 12 603 830 €Receitas Liquidas 9 508 931 € 1 260 383 € 5 041 532 € 2 520 766 € 3 781 149 € 12 603 830 €

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO 3 804 764 € -2 194 236 € 1 586 913 € 2 520 766 € 3 781 149 € 5 694 592 €

VAL DO PROJECTO 172 003 -2 194 236 1 586 913 2 520 766 3 781 149 TIR ANUAL DO PROJECTO 9,0%

MAPA FINANCEIRO

FLUXOS DE CAIXA DO PROMOTOR Momento 0 2 014 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 TOTAIS3 804 764 € -2 194 236 € 1 586 913 € 2 520 766 € 3 781 149 € 5 694 592 €

CUSTO BRUTO DO PROJECTO NO ESTADO ACTUAL 3 804 764 €3 619 381 €

1. CAPITAL ALHEIO Juros do periodo -185 383 € -175 539 € -62 629 € -238 168 € Divida final do trimestre 2 194 236 € 782 862 € 2 977 098 €2. CAPITAL PRÓPRIO

VAL : 3 619 381 €VALOR DO TERENO NO ESTADO ACTUAL : 3 619 000 €

% Cap.Próprio p/ PROJECTO: 100%% Cap. Próprio p/projecto:Taxa Anual Juros Bancários: 8,00%Taxa anual fluxos do Projecto: 8,00%

Area do Terreno total 647valor por m2 de terreno 5 591ABC (potencial) - acima do solo 5 804Valor m2 acima do solo 624 €Numero de Fogos 31Valor por Fogo 116 742 €Valor por m2 após conclusão da construção 2 172 €relação entre valor unitário actual e após obras 29%"peso" do terreno no valor final pelo CIMI 30%

QUADRO Nº 2.1. - QUADRO FINAL DE DCF - CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO NO ESTADO ACTUAL ATRAVÉS DA IMPLEMENTAÇÃO DO PROJECTO

FLUXO DE CAIXA DO PROJECTO

CUSTO BRUTO DO PROJECTO C/ FINANCIAMENTO

-3 619 000

19

Tipo de Imóvel: Parcela de Terreno

Quadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática

Natureza totalde Área Valor Unitário Área bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado

Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado* Terreno terreno construção de Livre e Disponível

Designação Construção a (m2) Novo (%)Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep)

Terreno

Terreno afecto às construções 647 m2 5 804 m2 x 624 €/m2/Ab 3 619 000 €IMT 6,5% 235 235 €

Imposto de selo 0,5% 18 095 €Valor total do terreno 3 872 330 € 31%

Valor unitário de terreno por m2 de construção 667,2% de Valor para o Terreno pelo CIMI 30%

relação entre valor do terreno/valor total 31%

Custos de Construção Serviços 1 295 m2 750 €/m2 971 025 €

Habitação 4 510 m2 850 €/m2 3 833 075 €Estacionamentos 2 870 m2 350 €/m2 1 004 500 €

Sub-Total 1 295 m2 4 486 €/m2 5 808 600 € 46%

Encargos Administrativos e Financeiros

Gestão e Projecto 67,3 €/m2 87 129 €

Licenças e Taxas (€/m2) 490,8 €/m2 635 393 €

Comercialização 292,0 €/m2 378 115 €

Total dos encargos indirectos com a construção 2,5% 850,1 €/m2 1 100 637 € 9%

Margem de Promoção 15% 17% 1 415,7 €/m2 1 832 866 € 15%

Valor a Novo 10% 9 743,1 €/m2 12 614 400 €

Valor de Mercado 1 295 m2 2 173,3 €/m2 12 614 400 €

Terreno 3 872 330 31% 624 €/m2/AbConstrução 5 808 600 46% 9 743 €/m2/Ab

Custos Indirectos 1 100 637 9% 667 €/m2/AbMargem de Promotor 1 832 866 15%

PVT a Novo 12 614 400 100%

Valor por m2 de área no estado actual

Valor por m2 de área a novo

Valor do terreno por m2 de área de construção

QUADRO Nº 3 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA

Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação

20

Taxa de Juro de referência sem risco 4,00%

Risco do Mercado ImobiliárioFalta de Liquidez 0,50%Indivisibilidade 0,50%Elevada Tributação (Aquisição/Alienação) 0,50%A - Premio de Risco 1,50%

Risco do Mercado PortuguêsLei do Arrendamento 1,00%B - Premio de Risco 1,00%

Taxa Referencia Imobiliário IITaxa de Capitalização (Perpetuidade) 6,50%

Risco do ImóvelLocalização 1,00%Estado de Conservação 1,00%Inquilinos 1,00%Duração dos Contratos 1,00%C - Risco do Investimento 4,00%

Resumo do cálculo

Taxa de juro sem risco 4,00%

Taxa de risco (A+B+C) 6,50%

Inflacção (IPC) 2,50%

Taxa Iliquida 1,46%

Taxa nominal 4,00%

Taxa de Actualização Real 7,96%

Fórmulas utilizadasTaxa nominal = (1+Tiliquida)*(1+Tinf)*(1+Trisco)Taxa real = (1+Tiliq)*(1+Trisco)-1=Tiliq+Trisco

QUADRO Nº 4 - CÁLCULO DA YIELD ATRAVÉS DA COMPOSIÇÃO FINANCEIRA DA TAXA

21

QUADRO 6 - SIMULAÇÃO DO VALOR TRIBUTÁVEL DO TERRENO

22

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Apartamento Recente T3 210 m2 670 000 € 3 190 €/m2/Ab Condomínio Alto do Restelo. 2º Andar. Jardins episcina 213011632

Apartamento Novo T3 158 m2 720 000 € 4 557 €/m2/Ab 2 Parqueamentos. Condomínio de linhasmodernas 213618857

Apartamento Novo T3 220 m2 800 000 € 3 636 €/m2/Ab Condomínio Alto do Restelo. Jardins episcina. Box para 2 carros e 1 arrecadação 919995927

Apartamento Novo T3 186 m2 726 000 € 3 903 €/m2/Ab Parqueamento e arrecadação. Boas vistas elocalização 232184952

Apartamento Novo T3 178 m2 680 000 € 3 820 €/m2/Ab 2 Lugares de parqueamento e 1 arrecadação 213031040

Apartamento Novo-2013 T4+1 250 m2 980 000 € 3 920 €/m2/Ab Último piso. Excelente vistas 217920629

Apartamento Novo T4 229 m2 1 051 800 € 4 593 €/m2/Ab

Empreendimento de luxo denominadoSkyRestelo. 2 Piscinas, balnearios, saunaromana, ginasio e vista panoramica dacidade. Tres lugares de estacionamento

214819113

Apartamento Recente T4 240 m2 720 000 € 3 000 €/m2/Ab Acabamentos de qualidade. 2 Lugares degaragem em box 919907013

Apartamento Novo T4 218 m2 995 700 € 4 567 €/m2/Ab

Empreendimento de luxo denominadoSkyRestelo. 2 Piscinas, balnearios, saunaromana, ginasio e vista panoramica da cidade.Tres lugares de estacionamento

916070666

Apartamento Novo T4 234 m2 1 095 200 € 4 680 €/m2/Ab

Empreendimento de luxo denominadoSkyRestelo. 2 Piscinas, balnearios, saunaromana, ginasio e vista panoramica da cidade.Tres lugares de estacionamento

916070666Restelo

Restelo

Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Restelo

Restelo

Tipologia

Alto do Restelo

VALOR DE VENDA - NOVOS

Alto do Restelo

Alto do Restelo

QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Valores de Oferta de Venda/Renda

Valor

VendedorDesignação Caracteristicas da LocalizaçãoMorada FotografiaEstado/Idade

23

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Loja Novo 162 m2 465 000 € 2 870 €/m2/AbLoja 5 - Localizada junto ao imóvel emavaliação. Opção de arrendamento por €8/m2/ab

213840341

Loja/Escritório Novo 148 m2 395 000 € 2 669 €/m2/AbLoja 6 - Localizada junto ao imóvel emavaliação. Opção de arrendamento por €8/m2/ab

213840341

Loja Usada/Recuperada 94 m2 227 400 € 2 419 €/m2/Ab Loja EPUL. Opção de arrendamento por €10/m2/Ab 217541350

Loja Recente 76 m2 249 000 € 3 276 €/m2/Ab Loja localizada junto ao Resoelo BusinessCenter 214200110

Loja Novo 60 m2 157 000 € 2 617 €/m2/Ab 2 Lugares de garagem e arrecadação. Loja degaveto com pé direito de 3,25 mts 213011632

Loja Recente 63 m2 165 000 € 2 619 €/m2/Ab Towers Residence - 2 lugares de parqueamento 217121929

Loja Usada 140 m2 155 000 € 1 107 €/m2/Ab Localizada junto ás Finanças e ao MacDonalds do Alto do Restelo 212303079

Avenida Ilha da Madeira

VALOR DE VENDA - LOJAS

Rua Gregório Lopes

Rua Gregório Lopes

Morada Fotografia

Rua Gregório Lopes

QUADRO Nº 6.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS

Valores de Oferta de Venda

Valor

VendedorDesignação Caracteristicas da LocalizaçãoEstado/Idade

Restelo

Restelo

Restelo

24

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Morada Fotografia

QUADRO Nº 6.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS

Valores de Oferta de Venda

Valor

VendedorDesignação Caracteristicas da LocalizaçãoEstado/Idade

Escritório Recente 59 m2 140 000 € 2 373 €/m2/Ab Eificio Towers Residence. 2 Lugares deestacionamento 217121929

Escritório Usado/Remodelado 90 m2 145 000 € 1 611 €/m2/Ab Urbanização Infante Sagres 282353019

Loja/Escritório Novo 148 m2 395 000 € 2 669 €/m2/AbLoja 6 - Localizada junto ao imóvel emavaliação. Opção de arrendamento por €8/m2/ab

213840341

Escritório Usado/Remodelado 45 m2 115 000 € 2 556 €/m2/Ab Junto ao El Corte Inglês. Urbanização EPUL doAlto do Restelo. 1º andar 217121929

Escritório Rcente 275 m2 600 000 € 2 182 €/m2/Ab Opção de arrendamento de estacionamentospor € 100/le/mês

Escritório Recente 760 m2 1 400 000 € 1 842 €/m2/Ab

Escritório de moradia com licença de utilizaçãopara serviços, localizada no Restelo. Lote de 840m2, área total de construção de 750 m2. 3 pisos(cave, r/c e 1 piso). Piso O com 267m2, Piso 1com 233 m2 e cave com 260 m2 para 7estacionamentos e 2 arrecadações

933529918

Escritório Usado 1 000 m2 1 300 000 € 1 300 €/m2/Ab 214135649

Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Avenida Hellen Keller - Torres do Restelo

Restelo

Restelo

Rua Gregório Lopes

VALOR DE VENDA - ESCRITÓRIOS

25

Terreno Construção (ab) Total(€) €/m2/at €/m2/ab

Terreno Rua de San Levy, Caselas

Projecto Aprovado 20 000 m2 2 500 m2 5 500 000 € 275 €/m2/At 2 200 €/m2/Ab Terreno com licença de pagamento 213840341

Terreno Belém Projecto Aprovado 14 672 m2 18 500 000 € 1 261 €/m2/Ab

Projecto de um empreendimento para habitações de luxo. Oprojecto prevê que 85% do empreendimento tenha vista Tejo.Projecto aprovado

217904040

Terreno Belém Projecto Aprovado 294 m2 588 m2 495 000 € 1 684 €/m2/At 842 €/m2/Ab Próximo da Junqueira. Edidicio de 2 pisos para reconstruir 217904040

Terreno Rua Hellen Keller Para Reconstruir 170 m2 80 m2 149 000 € 876 €/m2/At 1 863 €/m2/Ab Edificio para remodelar com 2 pisos e logradouro. A entrada

faz-se pela Rua Helen Keller no Restelo. 213031040

Terreno Belém Projecto Aprovado 5 032 m2 5 356 m2 5 500 000 € 1 093 €/m2/At 1 027 €/m2/Ab

Projecto aprovado para reconstrução em parte e construçãonova, com uma área de construção acima do solo de 5356 m2e abaixo do solo de 1750 m2, dividindo-se em 4 fogos detipologia T2, 17 fogos T3, 4 fogos T4, 3 fogos T5, jardinscomuns e piscina. Junto ao centro de Belém

213851146

Terreno Belém Projecto Aprovado 363 m2 1 129 m2 590 000 € 1 625 €/m2/At 523 €/m2/Ab

Taxas a pagamento, para edificio de 5 pisos: 1 piso abaixo dosolo e 5 acima. Área de implantação - 225,93m2; Área brutade construção - 1.128,94m2; Volumetria de construção -4.343,59m2. 10 Fracções, estacionamentos e arrecadações

213939790

Terreno Ajuda Projecto Aprovado 5 747 m2 8 621 m2 5 810 000 € 1 011 €/m2/At 674 €/m2/Ab 213121520

VALOR DE VENDA - TERRENOS

Valor

Fotografia

QUADRO Nº 6.2 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - TERRENOS

Valores de Oferta de Venda

Designação Morada Estado

Área (m2)

Caracteristicas da Localização Vendedor/Mediador

26

Média 3821,45 Média 4152,16

Erro-padrão 221,37 Erro-padrão 318,37

Mediana 3820,22 Mediana 4567,43

Desvio-padrão 494,99 Desvio-padrão 711,89

Variância da amostra 245012,91 Variância da amostra 506787,16

Curtose 1,42 Curtose 1,30

Assimetria 0,48 Assimetria -1,43

Intervalo 1366,49 Intervalo 1680,34

Mínimo 3190,48 Mínimo 3000,00

Máximo 4556,96 Máximo 4680,34

Soma 19107,25 Soma 20760,79

Contagem 5,00 Contagem 5,00

Maior(1) 4556,96 Maior(1) 4680,34

Menor(1) 3190,48 Menor(1) 3000,00

Nível de confiança (95%) 614,61 Nível de confiança (95%) 883,93

Média do Valor Unitário €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

3 821 € 190 m2 719 200 €

4 152 € 234 m2 968 540 €Apartamentos - T4 - Novos/Recentes - Oferta de Venda

Apartamentos - T3 - Novos/Recentes - Oferta de Venda

QUADRO Nº 7 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos - T3 -

Novos/Recentes (€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos - T4 -

Novos/Recentes (€/m2/Ab)

27

Média 2511,09 Média 2076,06

Erro-padrão 255,51 Erro-padrão 192,35

Mediana 2619,05 Mediana 2181,82

Desvio-padrão 676,00 Desvio-padrão 508,90

Variância da amostra 456980,81 Variância da amostra 258977,80

Curtose 4,09 Curtose -1,25

Assimetria -1,71 Assimetria -0,42

Intervalo 2169,17 Intervalo 1368,92

Mínimo 1107,14 Mínimo 1300,00

Máximo 3276,32 Máximo 2668,92

Soma 17577,61 Soma 14532,39

Contagem 7,00 Contagem 7,00

Maior(1) 3276,32 Maior(1) 2668,92

Menor(1) 1107,14 Menor(1) 1300,00

Nível de confiança (95%) 625,20 Nível de confiança (95%) 470,65

Média do Valor Unitário €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de

Venda/Renda (€)

2 511 € 106 m2 259 057 €

2 076 € 340 m2 585 000 €Escritórios- Novos/Recentes - Oferta de Venda

Lojas - Novos/Recentes - Oferta de Venda

QUADRO Nº 7.1. - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Lojas - Novos/Recentes

(€/m2/Ab)

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda/Renda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Escritórios -

Novos/Recentes (€/m2/Ab)

28

Média 1094,08

Erro-padrão 212,53

Mediana 1051,98

Desvio-padrão 520,58

Variância da amostra 271003,58

Curtose -0,03

Assimetria -0,44

Intervalo 1408,67

Mínimo 275,00

Máximo 1683,67

Soma 6564,46

Contagem 6,00

Maior(1) 1683,67

Menor(1) 275,00

Nível de confiança (95%) 546,32

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda

Média do Valor Unitário - €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente

(m2)

Média do Valor Unitário - €/m2/At

Área de Terreno Média

Correspondente (m2)

Média do Valor Absoluto de Venda (€)

Terrenos Para Construção - Oferta de Venda 1 198 €/m2/Ab 4 707 m2 1 094 €/m2/At 5 268 m2 5 220 571 €

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO - TERRENOS

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Terrenos

Para Construção (€/m2/At)

29

Estatística de regressãoR múltiplo 0,157538Quadrado d 0,024818Quadrado d -0,09708Erro-padrão 632,3763Observaçõe 10

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 81419,01 81419,01 0,20359851 0,6638119Residual 8 3199199 399899,83Total 9 3280618

CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 4670,432 1528,21 3,0561447 0,01567408 1146,3726 8194,492 1146,373 8194,492Variável X 1 -3,220105 7,136458 -0,4512189 0,6638119 -19,67681 13,2366 -19,6768 13,2366

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuaisesiduais-padrão Percentil Y1 3994,21 -803,7339 -1,3480715 5 30002 4161,656 395,3065 0,6630321 15 3190,4763 3962,009 -325,6454 -0,5461924 25 3636,3644 4071,493 -168,2668 -0,2822273 35 3820,2255 4097,253 -277,0287 -0,4646495 45 3903,2266 3865,406 54,59409 0,0915685 55 39207 3933,028 659,985 1,1069671 65 4556,9628 3897,607 -897,607 -1,5055211 75 4567,4319 3968,449 598,9819 1,004649 85 4593,013

10 3916,928 763,4143 1,280445 95 4680,342

QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE APARTAMENTOS -

NOVOS/RECENTES

-1000-500

0500

1000

0 m2 100 m2 200 m2 300 m2

Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab 3 000 €/m2/Ab 4 000 €/m2/Ab 5 000 €/m2/Ab

0 m2 100 m2 200 m2 300 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

YY previsto

010002000300040005000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

30

31

Estatística de regressãoR múltiplo 0,300482Quadrado d 0,090289Quadrado d -0,091653Erro-padrã 706,3033Observaçõ 7

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 247563,3 247563,3 0,496253793 0,512599Residual 5 2494322 498864,3Total 6 2741885

CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 3013,154 761,0605 3,959151 0,010751955 1056,785 4969,522 1056,785 4969,522Variável X -4,730099 6,714572 -0,704453 0,512599464 -21,9905 12,53026 -21,9905 12,53026

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y1 2246,877 623,4929 0,96701 7,142857 1107,1432 2313,099 355,82 0,551861 21,42857 2419,1493 2568,524 -149,3753 -0,231674 35,71429 2616,6674 2653,666 622,6498 0,965702 50 2619,0485 2729,348 -112,6809 -0,174763 64,28571 2668,9196 2715,157 -96,10968 -0,149062 78,57143 2870,377 2350,94 -1243,797 -1,929074 92,85714 3276,316

QUADRO Nº 9.1. - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE LOJAS

-1500-1000

-5000

5001000

0 m2 50 m2 100 m2 150 m2 200 m2

Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab 3 000 €/m2/Ab 4 000 €/m2/Ab

0 m2 100 m2 200 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

YY previsto

01000200030004000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

32

Estatística de regressãoR múltiplo 0,717516Quadrado d 0,514829Quadrado d 0,417795Erro-padrão 388,3015Observaçõ 7

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 799976,3 799976,3 5,305653647 0,069477Residual 5 753890,5 150778,1Total 6 1553867

CoeficientesErro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 2399,531 203,1288 11,81285 7,65156E-05 1877,371 2921,69 1877,371 2921,69Variável X -0,9526 0,413561 -2,3034 0,069476957 -2,01569 0,110496 -2,01569 0,110496

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y1 2343,327 29,55406 0,083376 7,142857 13002 2313,797 -702,686 -1,98236 21,42857 1611,1113 2258,546 410,3728 1,157711 35,71429 1842,1054 2356,664 198,8919 0,561098 50 2181,8185 2137,566 44,25186 0,12484 64,28571 2372,8816 1675,557 166,5485 0,469853 78,57143 2555,5567 1446,933 -146,933 -0,41452 92,85714 2668,919

QUADRO Nº 9.2. - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE ESCRITÓRIOS

-1000-500

0500

0 m2 500 m2 1 000 m2 1 500 m2

Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab 3 000 €/m2/Ab

0 m2 1 000 m2 2 000 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

YY previsto

0100020003000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

33

Estatística de regressãoR múltiplo 0,1469174Quadrado de 0,0215847Quadrado de -0,174098Erro-padrão 676,16673Observações 7

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 50431,358 50431,358 0,1103045 0,7532684Residual 5 2286007,2 457201,45Total 6 2336438,6

Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 1279,1896 352,85978 3,6252067 0,0151365 372,13469 2186,245 372,1347 2186,245Variável X 1 -0,017169 0,0516947 -0,332121 0,7532684 -0,150054 0,115717 -0,15005 0,115717

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y1 1236,2673 963,73267 1,5613253 7,1428571 522,58642 1027,2873 233,61787 0,37848 21,428571 673,97483 1269,0943 -427,2576 -0,692192 35,714286 841,83674 1277,8161 584,68389 0,9472355 50 1026,8865 1187,2329 -160,3472 -0,259775 64,285714 1260,9056 1259,8059 -737,2196 -1,194356 78,571429 1862,57 1131,185 -457,2101 -0,740718 92,857143 2200

QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE TERRENOS PARA

CONSTRUÇÃO

-1000-500

0500

10001500

0 m2 5 000 m2 10 000 m2 15 000 m2 20 000 m2Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 500 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 1 500 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab 2 500 €/m2/Ab 0 m2 10 000 m2 20 000 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

YY previsto

05001000150020002500

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

34

VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

35

MAPA DO CONCELHO E FREGUESIA

Freguesia de Belém (Ex Freguesia de São Francisco de Xavier) - Freguesia onde se localiza o imóvel em avaliação

36

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO

37

IMPLANTAÇÃO DO EDIFÍCIO POTENCIAL

38

ESTUDO DE EDIFICABILIDADE DE INICIATIVA MUNICIPAL

39

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

40

VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE

41

QUADRO Nº 11 - DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS

E HIPOTECADOS

42

QUADRO Nº 12 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO

43

QUADRO Nº 13 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E

OUTROS FINS - LISBOA

44

QUADRO Nº 14 - DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE

45

QUADRO Nº 15 - DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO

46

QUADRO Nº 16 - DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO

47

QUADRO Nº 17 - DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E INDICADOR DE CONFIANÇA (CONSTRUÇÃO)

48

CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA

49

CERTIFICAÇÃO RICS

50