Relatório de Avaliação - am-lisboa.pt · 5. Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos Dependência - 1º Edifício principal - Sótão 488,50 Dependência - RC Total 50,00

Rua da Palmeira

nº 11

Lisboa

1070-102 Lisboa

[email protected]

18 de outubro de 2018

Relatório de Avaliação

18MV2556

Av. Eng.º Duarte Pacheco Amoreiras, Torre 2 17ºH

RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO IMOBILIÁRIA

Data do Relatório: Processo nº

QUADRO RESUMO - VALORES DE AVALIAÇÃO

1. Elementos de Identificação

Coordenadas do imóvel:

PRÉDIO Urbano X Rústico Misto

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual,

considerando o acordo

684 600,00 €

1 820 700,00 €

1 902 900,00 € Valor de Mercado do Imóvel no estado atual,

considerado a devoluto livre de ónus ou

encargos

um milhão oitocentos e vinte mil e setecentos euros

seiscentos e oitenta e quatro mil e seiscentos euros

um milhão novecentos e dois mil e novecentos euros

Documentação entregue 11 de outubro de 2018

Avaliador

ENTIDADE:

18MV2556

Eng.º Pedro Rosa - Câmara Municipal de Lisboa - Direção Municipal de Gestão Patrimonial

Nª REFª:

oitenta e dois mil e duzentos euros

18/10/2018 18MV2556

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual,

sem considerar o acordo

Valor da indemnização ao inquilino 82 200,00 €


NAP

38°42'53.70"N

Matricula Nº 510918840

Luís Ferro PAI/2014/0116/116

Dr. Paulo Santinho

PAI/2014/0116/001

27 de setembro de 2018

Conforme solicitado, procedeu-se à avaliação do imovel, tendo como finalidade aferir o PVT (Presumível Valor de Transação)

Para tal, foi efetuado um levantamento de mercado na zona, para imóveis com idênticas características, conforme quadros

anexos. À data da presente avaliação, o edifício principal do imóvel, com frente e entrada na Rua da Palmeira n,º 11, encontra-

se arrendado à "ADECO - Associação de Desenvolvimento Comunitário", sendo a renda actual mensal, segundo informação

do solicitante, no valor de 22 € (Vinte e Dois Euros). A dependência com frente e entrada pela Rua Eduardo Coelho n.ºs 14 e

14 A, encontra-se devoluta. Assim, consideraram-se dois cenários de avaliação distintos com dois valores, a saber: Cenário 1 -

Valor do imóvel com o inquilino actual; Cenário 2 - Valor do Imóvel a devoluto, sem o inquilino e contabilizando a

indemnização a pagar a este.

Avaliação Atual

Data da visita


Considerações Reservas e

Condicionalismos

Documentação Verificada Caderneta Predial Urbana; Certidão do Registo Predial; Plantas de Arquitectura Originais; Ficha de Caracterização do Imóvel;

Contrato de Arrendamento do Edifício principal no n.º 11 da R. da Palmeira; troca de documentação com vista à passagem do

Arrendamento para o NRAU; D.R. 1ª série - N.º 114 - 14 de Junho de 2017.

Cons. Reg. Com. Lisboa

9° 8'56.68"W

Avaliação Anterior

Serviço solicitado

'+MoreValue - Av. Eng.º Duarte Pacheco – Amoreiras Torre 2, 17ºH, 1070-102 Lisboa Página 2

Processo nº

2. IDENTIFICAÇÃO DO IMÓVEL

RUA/AVENIDA/URBANIZAÇÃO:

Nº/LT.: FRACÇÃO: LOCALIDADE:

Nº CERTIDÃO DA CRP: ARTº MATRICIAL:

Nº CERTIFICADO ENERGÉTICO: CLASSIFICAÇÃO:

Nº LICENÇA DE UTILIZAÇÃO: EMITIDA EM:

C.POSTAL: FREGUESIA:

CONCELHO: DISTRITO:

Área de Terreno m²

Área de Implantação do Edifício m²

80,00

80,00

160,00

O imóvel objecto de avaliação é um prédio em propriedade total, sem andares ou divisões suscetíveis de utilização independente. É composto pelo

edifício principal, com 4 pavimentos, rés do chão, 1º, 2º andares e sotão e 1 dependência, esta com entrada pela Rua Eduardo Coelho, nº 14 e 14-A.

Conforme registo na CRP e na CPU, encontra-se implantado num terreno com uma área total de 488,50m2; a área coberta do edifício principal é de

152,00m2 e da casa de dependência a tardoz é de 79,80m2; o jardim e o terraço ocupam a area descoberta de 256,70m2. Composição verificada no

local, descrevendo as divisões principais: No rés do chão - Hall, escritório, 2 instalações sanitárias, cozinha, despensa e 2 refeitórios; 1º andar - Hall,

corredor, 2 salas, dormitório, divisão de actividades, arrumos e instalação sanitária; 2º andar - Hall, 3 salas, divisão mais pequena, despensa e instalação

sanitária; Sotão divisão ampla, corrida e esconça; jardim e terraço ao nivel do 1º andar; dependência para tardoz - 2 pisos com 1 divisão ampla e

principal em cada um, dispondo ainda e além destas, no rés do chão, para a Rua Eduardo Coelho, de dois gabinetes em estrutura amovivel e duas

instalações sanitárias e no 1º andar de pequenas divisões de arrumos. O edifício não dispõe de elevador.

50,00

152,00

152,00

231,80

1200-311

Lisboa

--

6. Áreas

Edifício principal - 2º

nº 11

NAV

Relativamente à idade do prédio, em termos de documentação, o imóvel apenas foi inscrito na matriz predial urbana em 1970, contudo, é um edificio

com carateristicas de construção de finais do século XIX, da classe dos edifícios "Pombalinos", ou seja construídos na reconstrução de Lisboa após o

sismo de 1755 e até ao fim do século XIX. Sendo assim, de construção antes da entrada em vigor do do RGEU, em 1951, enquanto que as plantas

fornecidas apresentam uma legenda com data de 1892, considerando-se que terá sido construido por volta desta data. Foi efectuada visita ao interior do

imóvel, tanto do edifício principal como do logradouro e da dependência a tardoz. O edifício principal encontra-se em bom estado de conservação,

atendendo à idade secular que tem, exteriormente mas também e sobretudo interiormente. Embora sem grandes remodelações de relevo nos seus

materiais de construção e equipamentos, salvo a cozinha e as casas de banho, já renovadas, estas últimas por imperativo da sua actividade,

directamente envolvida com crianças de tenra idade. Também as caixilharias foram substituidas por novas de aluminio, embora mantendo as portadas

de origem, em madeira. No entanto, verifica-se que têm sido feitas diversas intervenções de manutenção no seu interior, como envernizamento dos

pavimentos em madeira, instalação eléctrica renovada, pinturas de portadas, portas, aduelas, paredes e tectos, pintura do alçado tardoz e dos muros e

canteiros do logradouro, apresentando-se, assim, em bom estado de conservação.

Já a dependência a tardoz, com dois pisos, com entrada pela Rua Eduardo Coelho, nº 14 e 14-A, não tem condições de utilização, encontrando-se em

muito mau estado tanto exteriormente, com grande parte do reboco e azulejos da sua única fachada já descolados, ao que acresce as janelas em

madeira com vidros partidos e com a madeira já muito envelhecida, o que se repete nas duas portas duplas de entrada no rés do chão. Interiormente

aparenta estar desocupado e abandonado há alguns anos. Verificam-se diversas situações de graves patologias nas paredes, tectos e pavimentos, fruto

de infiltrações prolongadas e consideráveis. Por este motivo, o piso do 1º andar, está fragilizado, existindo mesmo o risco de queda ao pisar o tecto-

pavimento entre pisos, o qual se mantem devido à estrutura metálica de suporte deste e da escada de acesso entre pisos.

Lisboa

4. IDADE E ESTADO DE CONSERVAÇÂO

22/19850523 225

--NAP


Lisboa

Rua da Palmeira

152,00

3. COMPOSIÇÃO DO IMÓVEL

Misericórdia

5. Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos

Dependência - 1º

Edifício principal - Sótão

488,50

Dependência - RC

Total áreas em m250,00

Nota: Consideram-se as áreas de terreno e de implantaçâo da CRP e CPU, aferidas no local, das quais resultam Abp e Abd inferiores às da CPU.

Edifício principal - RC

Edifício principal - 1º

18MV2556

- Edifícios com construção tipica para a sua época, com estrutura vertical resistente formada por paredes de alvenaria de pedra e tijolo e pavimentos em

madeira com estrutura de suporte em madeira;

- Paredes exteriores das fachadas dos alçados principais forradas a azulejo com cantaria em pedra nas janelas, portas e esquinas verticais das

empenas; a fachada tardoz do edifício principal para o logradouro é rebocada e pintada;

- Cobertura revestida com telha cerâmica a duas águas no edifício principal e em terraço, piso do logradouro, na dependência;

- Acabamentos interiores com pavimentos em madeira e paredes estucadas e pintadas nas zonas secas, pavimentos cerâmicos e paredes em azulejo e

estuque nas zonas húmidas, portas, aduelas e portadas em madeira e janelas em aluminio.

456,00

--


Processo nº

7. Descrição da zona onde se insere o imóvel

8. Valor de Rendas e Despesas de Exploração

,

Imóvel Arrendado Sim x Não

Nome do Arrendatário Término do Contrato

Rua da Palmeira, 11

Devoluto

Despesas de Exploração - IMI

Coef.

x 0,30%

9. Considerações Gerais e Pressupostos de Avaliação

10. Reservas e Condicionalismos


Valor Renda (mensal)

Rua Eduardo Coelho, 14 e 14A

O imóvel situa-se na actual Freguesia de Misericórdia, numa das suas zonas mais emblemáticas, o Príncipe Real, muito próximo da Praça e Jardim com

o mesmo nome, da qual dista 100 m. O Príncipe Real é um dos bairros da moda em Lisboa, sendo uma zona por excelência onde se concentram os

novos restaurantes e os espaços comerciais mais alternativos. Nos últimos anos tornou-se também uma das zonas residenciais mais procuradas, tanto

para habitação própria como para o recente turismo de habitação de curto prazo e um óptimo espaço de comércio. Por ser um bairro

predominantemente residencial é bastante pacato. Caracteriza-se pelos seus palacetes, museus, antiquários e jardins. Na referida Praça dispõe de

diversos transportes públicos, tanto rodoviários, autocarros e táxis, como os eléctricos. Na envolvente próxima encontra-se todo o tipo de comércio

tradicional como muitos serviços. A cerca de 250 m encontra-se o Jardim Botânico da Faculdade de Ciências, dista 800 m do Largo do Rato e 600 m da

Assembleia da Republica. Encontra-se, assim, numa zona urbana histórica e consolidada, mista (comércio, serviços e habitação) e caracteriza-se

maioritáriamente por edifícios multifamiliares, muitos semelhantes ao em analise. O estacionamento de veículos, embora com muitos lugares marcados,

faz-se com dificuldade nas horas e dias úteis e é pago.

6 meses prorrogáveis

0,00 €

18MV2556

IMÓVEL PRINCIPAL

DEPENDÊNCIA

ADECO - A. D. C. F. M.22,00 €

1 849,29 €616 430 €

Imóvel

Artigo 225

Vt IMI

As áreas consideradas neste estudo, tiveram por base os elementos matriciais e cadastrais fornecidos pelo cliente, elementos esses que consideramos

como correctos e verdadeiros, bem como o verificado no local.

Na obtenção do Valor de Mercado do Imóvel, teve-se em atenção os principais factores determinantes como sejam a localização, estado de

conservação, exposição, acessos, tipo de ocupação e dimensões.

Considerou-se que não existem quaisquer ónus ou encargos sobre o imóvel, bem como possíveis deteriorações estruturais não detectadas.

Foi efetuado um levantamento de mercado na zona para imóveis com idênticas características, conforme Quadro de Prospeção de Mercado anexo.

Não foram verificadas transações ou propostas efetivas de aquisição, relativas a imóveis com idênticas características.

Nota Importante: Trata-se de um Prédio urbano, inscrito na matriz como "Prédio em Propriedade Total sem Andares nem Divisões Susceptiveis de

Utilização Independente", conforme se encontra inscrito na CPU fornecida, mas no qual existem duas construções distintas. O edifício principal, com

entrada pela Rua da Palmeira, n.º 11, o qual está arrendado pelo valor referido no ponto anterior e, uma dependência com dois pisos a um nivel inferior,

por baixo do terraço a tardoz do edifício principal, com entrada pela Rua Eduardo Coelho, 14 e 14A, que se encontra devoluto mas em mau estado de

conservação e sem condições de habitabilidade.

Tratando-se de um imóvel arrendado, mas de construção centenária e ainda sem obras profundas de remodelação, pelo que o mesmo

enquadra-se no articulado da Lei n.º 43 / 2017 de 14 de Junho, a qual procede à quinta alteração ao Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto,

que aprova o regime jurídico das obras em prédios arrendados, onde na SECÇÃO II e SUBSECÇÃO I, Iniciativa do senhorio, no Artigo 4º e

numero 1 - Para efeitos do presente decreto-lei, são obras de remodelação ou restauro profundos:... ii) O custo da obra a realizar no locado,

incluindo imposto sobre valor acrescentado, corresponda, pelo menos, a 25 % do seu valor patrimonial tributário constante da matriz do

locado ou proporcionalmente calculado, se este valor não disser exclusivamente respeito ao locado.

Considerando que 25% do valor actual do VPT é fácilmente ultrapassado em obras profundas no edifício em análise, entende-se que se poderá

enquadrar no previsto no Artigo 6.º Denúncia para remodelação ou restauro, 1 — A denúncia do contrato de duração indeterminada para

realização de obra de remodelação ou restauro profundos, nos termos da alínea b) do artigo 1101.º do Código Civil, obriga o senhorio,

mediante acordo e em alternativa: a) Ao pagamento de uma indemnização correspondente a dois anos de renda, de valor não inferior a duas

vezes o montante de 1/15 do valor patrimonial tributário do locado;.

Face às considerações e pressupostos referidos no numero anterior, entende-se justificado que se apresente dois cenários diferentes do valor de

avaliação do Imóvel em estudo.

- Num 1º CENÁRIO indica-se o valor do imóvel no estado actual, com o edifício principal arrendado.

- Num 2º CENÁRIO indica-se o valor do imóvel a devoluto, sem o inquilino actual e contabilizando a indemnização a pagar pelo senhorio, prevista na Lei

n.º 43 / 2017 de 14 de Junho, conforme acima referido.

Não se apresenta qualquer reserva ou condicionalismo à presente avaliação


Processo nº Eng.º Pedro Rosa - Câmara Municipal de Lisboa - Direção Municipal de Gestão Patrimonial18MV2556

11. PRINCIPIOS GERAIS E BASE DA AVALIAÇÃO

Fontes de informação

O presente relatório de avaliação foi elaborado com base na documentação e informação fornecida pela pessoa responsável por mostrar o imóvel,relativamente à ocupação, áreas, estado, título de registo de propriedade, restrições, servidões, licenças, vícios ocultos, etc. Salvo informados do contrário,assumimos como regra geral que a propriedade apresenta os devidos registos e cadastros e é transaccionável. No caso de disponibilização dedocumentação legal, como sejam contratos de arrendamento, títulos e registos de propriedade e ainda documentação de planeamento, recomendamosque a nossa interpretação dos mesmos seja confirmada através dos conselheiros legais do cliente. Não iremos assumir nenhuma responsabilidade portudo o que não nos for revelado nem por termos recebido informação incompleta.

Materiais defeituosos

De uma forma geral não analisamos os materiais utilizados no processo de construção para determinar se foram utilizados materiais perigosos, comosejam cimentos de alto teor de alumina, cloreto de cálcio, amianto ou outros componentes de risco para a saúde pública ou defeituosos, nem como taissubstâncias possam ter sido afectadas por condições atmosféricas ou pela passagem do tempo. Salvo especificado em contrário, a nossa avaliaçãoassume que não foram utilizados tais materiais. Assim, não analisámos os materiais utilizados na construção, nem como possam ter sido afectados pelosfactores meteorológicos ou pela passagem do tempo ou por defeitos na sua composição.

Condições do Local

Não analisamos o terreno onde se implanta o edifício, para determinar se é instável ou se foi contaminado. De forma geral assumimos que não existemcondições adversas do solo ou subsolo e que a capacidade de carga dos locais de cada propriedade são suficientes para suportar o edifício construído ouqualquer projecto de construção proposto. Salvo especificado em contrário, consideramos que os materiais, as instalações e o terreno estão em condiçõesaceitáveis.

Condições Ambientais

Estudos ambientais seriam normalmente executados por um especialista devidamente qualificado e não estão no âmbito do trabalho de um avaliador. Paraefeitos do presente relatório, assumimos que a propriedade está livre de contaminação e que nenhum produto, material ou substância potencialmentecontaminante foi utilizado no local. Da mesma forma assumimos que a propriedade respeita a legislação ambiental vigente e que todas as atividades nolocal estão devidamente autorizadas com as licenças relevantes. Não fazemos averiguações específicas relativamente ao uso passado e presente do localpara determinar o potencial de contaminação.

Documentação Legal

Foi facultado pelo cliente o Contrato de Arrendamento em vigor e o valor da renda actual e efectiva referente ao ano de 2018, os quais aceitamos comocorretos e válidos e cuja única exlcusiva responsabilidade dos mesmos pertence ao cliente. Não nos foi fornecido mais nenhum detalhe nomeadamentedetalhes sobre título/propriedade dos imóveis, recomendamos que se confirme a nossa interpretação, em particular na consideração de uma compra ougarantia para empréstimo. A interpretação destes documentos é da responsabilidade do conselheiro legal do cliente. De forma geral, não são efetuadasaveriguações específicas relativamente à situação financeira de inquilinos atuais ou prospetivos, a não ser que tenha sido especificamente solicitado.

Análises Estruturais

Exames estruturais e de condição do solo são investigações detalhadas do imóvel e que normalmente estão excluídos de um processo de avaliação. Nãorealizámos uma análise estrutural, nem testámos serviços técnicos, nem fizemos averiguações independentes no local, nem descobrimos partes daestrutura que não estavam expostos ou acessíveis e não averiguámos se foram utilizados materiais perigosos ou prejudiciais na construção. Não estamosem posição de emitir qualquer tipo de garantia de que a propriedade está livre de defeitos, como sejam danos estruturais. No entanto, refletimos na nossaavaliação quaisquer falhas, defeitos aparentes ou elementos em mau estado que possamos ter observado durante a nossa visita ou para as quais nostenham alertado.

Urbanismo

Não foi consultado o Departamento de Urbanismo do município no que se refere a licenças, limitações e permissões fornecidas, salvo as que seriamexpressamente referenciadas no relatório de avaliação. De uma forma geral assumimos que o imóvel foi construído e devidamente autorizado com aspermissões e licenças adequadas para o seu uso e ocupação e que não existem quaisquer notificações legais pendentes. Assumimos que o imóvel não énegativamente ou positivamente afetado por nenhum planeamento urbano ou proposta de execução de vias de comunicação.

Prospecção/Amostras: Atendendo às características do imóvel em análise, considerou-se como amostras comparáveis, tanto apartamentos de áreasconsideráveis, como escritórios, uso que pode ser dado ao imóvel, como imóveis para alojamento local e, no caso da dependência, armazéns e lojas, quepoderá ser um dos usos futuros desta área e, também, com condições para escritório. Na prospecção efectuada verificou-se que praticamente não existeoferta para arrendar de amostras semelhantes do tipo de imóveis atrás referidos, sendo que apenas se encontrou duas amostras de terrenos compotencialidade construtiva na mesma freguesia. Foi por estas razões que se alargou a procura à envolvente alargada, embora, dentro da Freguesia daMisericórdia.


Processo nº

12. DEFINIÇÕES

Avaliação tendo por base o método comparativo:

Na determinação do valor de mercado à data do presente relatório, foram utilizados os critérios do Metodo Comparação de Mercado, Método

de Rendimento e Método do Custo.

Entende-se por Valor de Mercado, “a estimativa do montante mais provável em termos monetários pelo qual, à data da avaliação, o imóvel

poderá ser trocado num mercado livre aberto e competitivo e após adequada exposição, que reúna todas as condições para uma venda normal

entre um vendedor e um comprador que atuem de livre vontade, com prudência, plena informação e interesse equivalente e assumindo que o

preço não é afetado por estímulos específicos ou indevidos”. O conceito de Valor de Mercado, frequentemente referido como “Presumível

Valor de Transação em Mercado Aberto” (Open Market Value) atende às condições específicas de mercado e da conjuntura do momento em

que ocorre a avaliação e ao conhecimento dos comportamentos dos compradores e vendedores que atuam no mercado nesse momento.

O conceito de Valor de Mercado, frequentemente referido como “Presumível Valor de Transação em Mercado Aberto” (Open Market Value)

atende às condições específicas de mercado e da conjuntura do momento em que ocorre a avaliação e ao conhecimento dos comportamentos

dos compradores e vendedores que atuam no mercado nesse momento.

De acordo com o Critério dos Custos a estimativa de valor é traduzida pelo custo de substituição do imobilizado por outro semelhante com

iguais características utilizando materiais e tecnologias atuais a preços correntes de mercado.

A esse montante é deduzido o valor correspondente à depreciação física verificada. A taxa de depreciação é determinada tendo em conta a

idade, o estado de conservação dos sistemas e tecnologias construtivas, bem como das infraestruturas de apoio à utilização (elétricas e

mecânicas).

Este método tem por finalidade estimar um valor do imóvel com base numa renda efectiva actual ou um rendimento potencial de um imóvel

com as mesmas características e com base numa renda potencial. É um método de actualização das rendas futuras dos imóveis. Neste

método, a propriedade é encarada como um bem produtivo, capaz de produzir uma renda, com determinado nível de proveito e, portanto, de

rendimento, podendo tratar-se de um prédio urbano ou de um prédio rústico. O valor de mercado baseado na renda presente é interpretado

como a soma máxima que um investidor conhecedor das actuais condições do imóvel, especialmente relacionadas com a sua ocupação

presente e rendimento gerado com a renda praticada, estaria disposto a desembolsar com a sua aquisição.


Avaliação tendo por base o método do custo:

O Critério da Comparação de Mercado tem por referência os valores de transação de imóveis semelhantes e comparáveis ao imóvel objeto de

estudo obtidos através de prospeção de mercado realizada na zona.

De acordo com a visita feita ao local e com as características da zona do imóvel são então feitos os devidos ajustamentos, tendo em

consideração diferenças como a localização e acessos, índices urbanísticos, dimensões, estado de conservação, etc. de modo a obter o

montante que melhor traduz o valor real do imóvel.

18MV2556

Avaliação tendo por base o método do rendimento:


Processo nº

13. Prospeção de Mercado

335,1

ÁREA MÉDIA

Área em m²

Loja 34,00

RE/MAX -

Golden Line

LojaMisericórdia, Loja com 179 m2, situada nas proximidades da Assembleia da República. A loja dispõe de

1 WC, extração de fumos .

LX

INVOGUE

Real Estate

179,00

DESVIO PADRÃO 142,6

Loja / Armazéns - Venda

Tipologia

Armazém

DESVIO PADRÃO

Loja 400,00

Apartamentos - Venda

MÉDIA DOS PREÇOS UNITÁRIOS

550,00

630 000,00 3 519,55

Tipologia IMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA VENDA - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃOFonte e

ContactoÁrea em m²

Valor ou venda/renda

total ( € ) em (€/ m2)

1 200,00 23,53

em (€/ m2)

475 000,00


550 000,00

144,00

18MV2556

Escritório

Tipologia Área em m² total ( € )

Escritório

Misericórdia entre o Parlamento e o Principe Real - Antiga cavalariça do Séc. XIX no Rés-do-Chão, com

alterações aliadas ás exigências da vida quotidiana

Misericórdia próximo do Principe Real - Apartamento estilo antigo, com chão em madeira tábua corrida

envernizada; com 4 quartos, 2 salas, 1 cozinha com despensa

114,00

237,00

Apart. T3

3 312,50

3 298,61

3 525,64

16,18

21,43


18,63

em (€/ m2)


35,46

2 124,00

em (€/ m2)

10 000,00

total ( € )

895 000,00

380 000,00 3 304,35

650 000,00 3 250,00


3DESVIO PADRÃO


ÁREA MÉDIA 164,7 ÁREA MÉDIA 84,3

200,00 3 600,00

ÁREA MÉDIA

10


DESVIO PADRÃO

Escritório 282,00

585 000,00

IMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA VENDA - REMODELADOS - LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃOFonte e

Contacto


204,00Apart. T3

795 000,00

2 867,65

240,00

3 776,37

Apart. T2

RTA

Imobiliária

Tartaruga

Imobiliária

31,40

TipologiaIMÓVEIS COMPARÁVEIS PARA ARRENDAR - PRÉDIOS, APARTAMENTOS E ESCRITÓRIOS -

LOCALIZAÇÃO E DESCRIÇÃO

Fonte e

ContactoÁrea em m²

EscritórioMisericórdia, Bairro Alto - frente ao miradouro de São Pedro de Alcântara, 6 salas com janela, 3 salas

interiores, Zona de 2 casas de banho, Cozinha, 2 despensas.

Apto T3Misericórdia, Corpo Santo - Arrendamento de apartamento T3 , largo do Corpo Santo, "Corpo Santo 16"

é um edifício histórico do Séc. XVIII, em fase final de renovação.

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vista de Rio, encontra-se este apartamento completamente renovado.

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de 6 assoalhadas, totalmente remodelado pronto a ser habitado.

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PrédioMisericórdia, Cais Sodré - Edifício histórico, com 8 apartamentos de tipologia T3, completamente

mobilados e equipados destinados a alojamento local

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Apart. T3

Apart. T4

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Consulting

Misericórdia, Bairro Alto - Apartamento situado no Bairro Alto totalmente remodelado pronto a ser

habitado. É um segundo andar, inserido num carismático edifício

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Chiado para arrendar.

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Misericórdia, São Paulo - Arrendamento corresponde a escritórios distribuídos pelos pisos 1, 7 e 8Casas na Hora

Loja Cascais

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PrédioMisericórdia, Cais Sodré - Edifício histórico, 10 apartamentos T3 com áreas em torno de 120 m² cada,

destinados a alojamento local

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Via1000,00 19 000,00 19,00

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Contacto

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para pequeno escritório ou atelier.

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Príncipe Real - Loja em zona habitacional, com obras recentes. Própria para comercio tradicional.

18,93 21,13

ArmazémMisericórdia, Santa Catarina - Prédio secular reconvertido em 2005, no entanto manteve oficialmente o

uso original de armazém e actividade industrial

KW

Ábaco115,00

LojaPríncipe Real - Loja com 200m2. Com a frente para a Rua da Rosa e tardoz para a R. de São

Boaventura. Com ar condicionado.

RE/MAX

Capital200,00

Apto T2Misericórdia, Príncipe real - Arrendamento de apartamento T2, totalmente remodelado recentemente,

com cozinha equipada. Este apartamento tem vista rio.

LUX & LUST,

LDA105,00 5 000,00 47,62

Príncipe Real - O espaço de Armazém, com cerca de 310m2 de área total, está dividido em R/C (com

85m2) e Cave (com 225m2)

KW

Prime

Apartamentos, escritórios e prédios / Para arrendar

Lojas / Armazéns - Arrendamento

371,1

18,00

196,2

total ( € )


Processo nº

13. Prospeção de Mercado

14. CERTIFICADO DA EMPRESA

2 404,40TerrenoMisericórdia, São Bento - Terreno para construção situado na R. do Vale. Viabilidade de construção de

227,5m2, distribuída por três pisos com 65m2 e sótão de 32,50m

Certificamos que:1. A

18MV2556

IMÓVEIS COMPARÁVEIS - TERRENOS COM POTENCIALIDADE CONSTRUTIVA - LOCALIZAÇÃO E

DESCRIÇÃO

Fonte e

Contacto

227,50 547 000,00

Dr. Paulo Santinho


RE/MAX

Prestige

Tipo


TerrenoMisericórdia, São Bento - Terreno para construção com 90m2 de implantação, em zona turística, com

projecto aprovado para construção de 420m2 (5 apartamentos e uma loja)

RE/MAX

Prestige420,00 950 000,00

Área

Construção

acima do solo -

m²

Valor unitário

total ( € )

em (€/ m2)

2 261,90

1 de outubro de 2018 visitámos o imóvel avaliado.

2. O texto constante deste relatório e as afirmações nele contidas são correctas e traduzem a verdade de acordo com o nosso conhecimento econforme consta nas considerações atrás expostas.3. De acordo com o nosso conhecimento não foi omitida ou deturpada qualquer informação que possa ser relevante para determinação do valor daavaliação.4. Não temos qualquer interesse presente ou futuro em nenhum dos itens avaliados.5. Não recebemos nenhuma compensação resultado da análise, opiniões, conclusões ou utilização deste relatório.6. As opiniões, conclusões e análise constantes deste relatório foram desenvolvidas de acordo com as exigências do Banco de Portugal, assim comoexigências da CMVM em vigor.7. O perito avaliador que assina este relatório declara que não se encontra abrangido por qualquer incompatibilidade prevista no artigo 19 da Lei 153-20158. Ninguém prestou auxílio profissional relevante à pessoa que assina este relatório.9. Não estamos ligados a nenhuma empresa ou de outra forma ao proprietário do imóvel.10. +MoreValue. Nº de Registo CMVM: PAI/2014/0116; Apólice nº RC79259072 de RC Atividade de PAI - Pessoa Coletiva e PAI's Singulares(Internos), contratada com a Fidelidade - Companhia de Seguros, S.A., com duração anual, renovável anualmente, com vencimento a 05 de Abril de2019.


Processo nº

11, Lisboa.

Natureza Taxa

Ocupação de Área Área de

de Ocupação Bruta Útil Rentabilid.

Utilização * Privativa Esperada

Independente Designação (Abp) (Yield) unit. R. Mensal R. Anual Vf unit. R. Mensal R. Anual Vp unit. Vp unit. Vc

m2 m2 % €/m2 €/mês €/ano Euros €/m2 €/mês €/ano Euros €/m2 Euros €/m2 Euros

DependênciaArmazém - escritório -

Loja160,00 160,00 7,5% - - - 14,06 2 250,00 27 000,00 360 000,00 2 000 320 000,00 2 000 320 000,00

TOTAIS 666,0 666,0 - - 22,00 264,00 3 800 #DIV/0! 11 250,00 135 000,00 1 902 900 2 440 1 774 800 1 360 684 600

Euros

Euros

Euros

Euros

(*) Para o cálculo do valor do imóvel no estado atual com acordo duas vezes o valor da indemnização

82 200Valor da indemnização ao inquilino, Lei n.º 43 / 2017. 22 € x 24 meses = 528 € < 2 x 1/15 avos de 616.430 € = 82.191 €

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, considerando o acordo (*) 1 820 700

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, sem considerar o acordo

Valor de Mercado do Imóvel Considerado Devoluto, Livre de Ónus ou Encargos

Mercado Devoluto

1 902 900

Corrigidos

684 600

364 600,007211 454 750,00Edifício principal

+ sótão

18MV2556

Quadro de Avaliação baseado no Método de Mercado e do Rendimento

Rendimento Efectivo Rendimento Potencial

Valor de Valores


Rua da Palmeira

Infantário 506,00 506,00 7,0% 0,043 108 000,00 1 542 857,14 2 87522,00 € 264,00 3 771 17,79 9 000,00

+MoreValue - Av. Eng.º Duarte Pacheco – Amoreiras Torre 2, 17ºH, 1070-102 Lisboa 9

18MV2556

TERRENO

Área

m2

Valor

unit/m2 Abc

Custo de

Incidência

666,0 2 000 1 332 000

488,5

CUSTOS DE CONSTRUÇÃO

Área

bruta

de

construção

(m2) €/m2 ( C/ IVA ) Cc

Ab Ab Euros

506,0 800 404 800

160,0 500 80 000

TOTAL 666,0 728 484 800

TOTAL DOS CUSTOS DE CONSTRUÇÃO 484 800

Custos Indirectos (Projectos, Licenças, Outros) 9,0% 43 632

Margem do Promotor 22% 409 295

PVT 2 269 727

Depreciação 70% (367 260)

PVT Actual 1 902 467

VALOR DO IMÓVEL CONSIDERADO DEVOLUTO 1 902 500 Euros

*

Designação

Edifício principal

Dependência


de Custos de

Ocupação Construção

Terreno

Processo nº

Incidência - área de construção acima do solo

Natureza

Rua da Palmeira

Quadro de Avaliação baseado no Critério dos Custos

Descrição

'+MoreValue - Av. Eng.º Duarte Pacheco, Amoreiras Torre 2 17ºH 1070-102 Lisboa 10

Processo nº

Fachada Envolvente Envolvente

Fachada Envolvente Envolvente

Valor de Mercado do Imóvel no estado atual, considerado a devoluto livre de ónus ou encargos

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

18MV2556 LisboaRua da Palmeira nº 11


Localização GOOGLE

Localização GOOGLE

Região

Zona


Documents

Relatório de Avaliação - am-lisboa.pt · 5. Materiais Utilizados na Construção e Acabamentos Dependência - 1º Edifício principal - Sótão 488,50 Dependência - RC Total 50,00