VALORIZAÇÃO DOS IMÓVEIS NO BRASIL

8/3/2019 VALORIZAO DOS IMVEIS NO BRASIL

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A VALORIZAO DOS IMVEIS NO BRASILE PERSPECTIVAS

Reflexes em Abril de 2011


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OS PRINCIPAIS EVENTOS E CONSIDERAES QUE, DE ALGUMA MANEIRA, CONTRIBUEM PARAA COMPREENSO DO CONTEXTO ATUAL DO MERCADO IMOBILIRIO BRASILEIRO

1.980 2.001 2.003 2.006 2.009 2.010

627.342

unidades

financiadas.

Final do BNH

115.000 unidades

financiadas

Atinge o volume

recorde de R$ 3 bi de

financiamentos

R$ 49,6 bilhes de

financiamentos ou

3,18% do Pib

O mercado sobrevive

predominantemente

com financiamentos

prprios

Dficit habitacional

na casa dos 7.2

milhes de unidades

Dficit habitacional

cai para 5,8 milhes

de unidades

Comea a Internet

no Brasil1.995

Hiperinflao

1.994

Real

Superamos a

barreira de 1 milho

de unidades

financiadas

totalizando mais de

R$ 69 bilhes.Depois de 29 anos

atingimos 669.809

unidades financiadas

quebrando o recorde

de 1.980

Fonte: Banco Central IPEAD CEF ABECIP DEPES Netimveis Brasil


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VALORIZAO DOS IMVEIS NO BRASIL

POR QUE O PREO DOS IMVEIS SUBIU TANTO NESTESLTIMOS ANOS?

A ALTA DOS PREOS DOS IMVEIS CHEGOU AO FIM ?

H UMA BOLHA IMOBILIRIA , HOJE, NO BRASIL ?

H RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIRIA NOBRASIL ?


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POR QUE O PREO SUBIU TANTO?


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Lei da Oferta e da DemandaEm economia, a Lei da Oferta e Procura,

tambm chamada de Lei da Oferta e da Demanda, alei que estabelece a relao entre a demanda de umproduto - isto , a procura - e a quantidade que oferecida, a oferta. A partir dela, possvel descrever ocomportamento preponderante dos consumidores naaquisio de bens e servios em determinadosperodos, em funo de quantidades e preos. Nos

perodos em que a oferta de um determinado produtoexcede muito procura, seu preo tende a cair. J emperodos nos quais a demanda passa a superar a

oferta, a tendncia o aumento do preo.


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Lei da Oferta e da DemandaAo contrrio do que pode parecer a princpio, o

comportamento da sociedade no influenciado apenas pelospreos. O preo de um produto pode ser um estmulo positivoou negativo para que os consumidores adquiram os servios quenecessitam, mas no o nico.

Existem outros elementos a serem considerados nestaequao, entre eles:

Os desejos e necessidades das pessoas;

O poder de compra;

A disponibilidade dos servios - concorrncia; Existncia de produtos complementares ou substitutos;

A capacidade das empresas de produzirem determinadasmercadorias com o nvel tecnolgico desejado.


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FATORES QUE CONTRIBURAM PARA A INSTALAODA DEMANDA POR IMVEIS:

Houve a consolidao da estabilidade econmica, quefacilitou o planejamento de longo prazo do consumidor;

Carncia de 6 milhes de moradias do pas;

Houve um aumento do emprego e da renda;

A casa prpria um sonho de todas as classes; A classe mdia, com 95 milhes de pessoas, tornou-se

predominante;

A renda da populao, segundo estudos da FGV, vem subindo

na faixa de 6% ao ano acima da inflao e a tendncia quedever ser mantida at pelo menos 2014;

Polticas governamentais, como disponibilizao deinstrumentos de crdito para a compra do primeiro imvel,incentivaram a demanda.


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Entre 2005 e 2010, oferta de crditocresceu cresceu 13 vezes, passando deR$ 4 bilhes para R$ 57 bilhes.


Fonte:FEBRABAN - (2) Estimativa


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Operaes de crdito a pessoas fsicas (% do PIB)

Fonte: Banco Central do Brasil


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FATORES QUE CONTRIBURAM PARA A INSTALAO DA DEMANDA POR IMVEIS:

- Observa-se uma mudana da mentalidade do brasileiro quanto ao

receio de assumir financiamentos;- Os prazos dos financiamentos, antes restritos a dez ou 15 anos, agorachegam a 30 anos;- Os prazos maiores de financiamento permitiram uma reduosignificativa nas prestaes e reforou ainda mais a demanda;- Imveis que exigiam comprovao de renda de R$ 4 mil mensaisagora podem ser financiados por quem ganha R$ 1.500;

Fonte: Banco Central do Brasil


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Os juros, embora ainda altos para os padres globais, caram bastante nosltimos anos e devem cair mais no mdio prazo, mesmo que subam um poucoem 2011. Essa queda levou a uma reduo ainda maior das prestaes epermitiu que o consumidor absorvesse o aumento de preos quase sem sentir ;

Taxa de jurosreais descontada a inflao Trajetria da taxa SELIC no Brasil - Fonte: BAC EN


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FATORES QUE CONTRIBURAM PARA A INSTALAO DA DEMANDAPOR IMVEIS:

-

At os mais ricos estorecorrendo ao crdito.Muita gente estaproveitando para fazer umupgrade, dando o valor

do imvel atual comoentrada;

- Nos imveis de at R$500 mil, possvel usar oFundo de Garantia doTempo de Servio (FGTS)para abater at 80% daprestao.


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FATORES QUE CONTRIBURAM PARA A INSTALAO DADEMANDA POR IMVEIS:

ANALISANDO A RELAO ENTREO ESTOQUE DE CRDITO IMOBILIRIO E O PRODUTO INTERNO BRUTO

Os financiamentos imobilirios no Brasil ainda equivalema apenas 4% do Produto Interno Bruto (PIB).

No Chile, os financiamentos chegam a 15% do PIB.

Nos EUA e na Espanha, a 60% do PIB.

Fonte: ABECIP (Associao Brasileira das Entidades de Crdito Imobilirio e Poupana)

Existe campo para crescimento dos financiamentos


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Fonte: EMBRAESP - Empresa Brasileira de Estudos de Patrimnio


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O MERCADO BRASILEIRO ATRATIVO PARA INVESTIDORES

At investidores estrangeiros, como Sam Zell, um magnata do mercadoimobilirio americano, colheram lucros no Brasil, comprando fatias emgrandes empresas do setor e se beneficiando da alta na Bolsa;

Sam Zellinveste em empresa de ''guarda-mveis''O Estado de So Paulo, Patrcia Canado, 16/fev /2011

Depois de vender sua participao na BRMalls e na Gafisa - duas das maiores companhias do mercadoimobilirio, com capital aberto em bolsa -, o mega investidor americano Sam Zell surpreendeu o mercado aoanunciar a compra de um negcio sem nenhum glamour e de um setor completamente desconhecido dosbrasileiros. Por US$ 58 milhes, ele levou o controle da GuardeAqui, uma empresa que armazena desdemveis at arquivos mortos.

O que Sam Zell viu nesse negcio foi a oportunidade de multiplic-lo ao redor do Brasil. Aqui, ao contrrio dosEstados Unidos, uma nicho praticamente virgem e ainda dominado por pequenas empresas. Com apenastrs depsitos em So Paulo, a GuardeAqui a lder brasileira do setor conhecido internacionalmente comoself-storage - o que nada mais que o aluguel de boxes para armazenar mercadorias de empresas e pessoas.

Nos pases ricos, a demanda por esse tipo de servio explodiu nos ltimos anos com a falta de espao e oaumento do preo dos imveis. No Brasil, dadas as circunstncias atuais do mercado imobilirio, espera-seque esse movimento tambm comece a ocorrer em breve.

O self-storage um mercado com potencial altssimo. Pesquisei esse mercado em vrios pases e percebi queo Brasil era o melhor lugar para investir disse Gary Garrabrant, presidente da Equity International, empresade investimentos de Sam Zell.


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Segundo a GlobalProperty Guide, umaempresa britnica quepesquisa imveis em todoo mundo:- So Paulo ficaria emprimeiro lugar no rankingdos pases com a maior valorizao imobiliria, comalta mdia de 33,5 % em12 meses (de outubro de2009 a setembro de 2010);

-Em 24 meses, So Paulotambm estaria no topo dopdio, com alta de 46,4 % .


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AFIRE AssociationforForeign Infestorsin Real Estatewww.afire.org


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Segundo uma pesquisa da Associao dos InvestidoresEstrangeiros em Imveis (AFIRE Association for ForeignInfestors in Real Estate), o Brasil ultrapassou a China e apareceucomo o destino preferido em todo o mundo para investimentosem negcios imobilirios, em mercados emergentes, em 2011.

Do site: http://www.afire.org/newsletter/2011/leads.pdf-AFIRE Newsletter - Jan/Feb 2011

US Leads the Way in Global Real Estate Interest in Emerging Markets Broadens

In fact, Brazil took a narrow lead when asked which

countries were considered for investments in the nearfuture. Brazil, China and India shared the top honors forinterest in the emerging markets. ...


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Especialistas do setor discordam das pesquisas do governo que mostram que

apenas 5% das vendas no pas so feitas para investidores, que no estocomprando o imvel para morar . Eles acreditam que a parcela de investidores bem maior;

Pela legislao, os fundos de penso podem aplicar 8% em imveis e observa-seque tm 2,8% do capital destinado a imveis. Tambm podem alocar at 10%em fundos imobilirios e no possuem nem 1% da carteira nisso.

Para atrair o dinheiro dos fundos de penso e de investimento, os emprstimostm de passar pelo processo de padronizao e conformidade dos contratos,chamados de securitizao, em que so convertidos em ttulo com liquidez nomercado.

Para que se tenha uma idia, uma dvida de 30 anos viraria um papel com preo,

variando de acordo com o rating dado por agncia de risco, oferta e demanda.(Fonte: Universidade Caixa Curso sobre Cambio e Comrcio Exterior - 2010)

Um dos principais clientes para estes papis, os fundos de investimento, teminteresse em opes de baixo risco de crdito, inadimplncia em mdia torno de1,20% (Fonte:BACEN 2010) com ganho superior ao dos ttulos do governo.


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AS EMPRESAS TERO DE FAZER SUA PARTE

O crescimento esperado do mercado imobilirioimplica no aumento da necessidade de captao derecursos pelas empresas do setor, a fim de implantar osnovos projetos. Um exemplo desse movimento o numero

de ofertas pblicas feito pelas empresas do setor daconstruo civil. At o trmino de 2008, cerca de 20% dasempresas do Novo Mercado da Bovespa pertencia aocitado setor. Em suma, as empresas ter o que

demonstrar aos investidores a capacidade de que seusprojetos gerem benefcios econmicos futuros, umasdas condies fundamentais para o reconhecimento deseus ttulos como ativos genunos.


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POR QUE O PREO SUBIU TANTO?

A exploso dos preos resultado do:

- aumento no crdito (disponibilidade, condies e volume);

- aumento na demanda (procura) por imveis;- melhora de renda dos consumidores;

- disposio ao consumo.

Observa-se que boa parte da alta nos preos locais foi provocada pelavalorizao dos terrenos que so a base dos empreendimentos.


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- Nos ltimos meses, depois de cinco anos de alta, surgiramsinais de acomodao no mercado (desaceleraes).

A ALTA DOS PREOS CHEGOU AO FIM ?

No mercado imobilirio, crescente a percepo de que os preos

podem estar prximos do teto permitido pela renda do consumidor;COMPROMETIMENTO DA RENDA FAMILIAR EM RELAO AO CRDITO IMOBILIRIO

BRASIL- 29,3 %ITLIA- 72,1%

ALEMANHA- 98,3%EUA- 131,6%REINO UNIDO- 181,4%

Fonte: Ministrio da Fazenda - 2010


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A ALTA DOS PREOS CHEGOU AO FIM ?

- A previso dos especialistas deque ainda haja espao para novasaltas por causa da forte demanda eda saturao nas grandes cidades.

No se espera, porm, que serepita o que ocorreu nos ltimosanos;

- A exceo seriam as reas de altopadro, onde bons terrenos eimveis so disputados elevandoos preos.


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A ALTA DOS PREOS CHEGOU AO FIM ?SECOVI - MG

Apesar das recentes altas da taxa SELIC, a perspectivade mdio e longo prazo de reduo do custofinanceiro no Brasil ( 2011 uma ano de ajustes );

Considerando o dficit habitacional (sob qualquerperspectiva e metodologia) o mercado apresenta umademanda expressiva, notadamente nos segmentos debaixa e mdia renda;

O mercado de securitizao brasileiro ainda muitopequeno e, segundo a ABECIP, somente um dosagentes financeiros nacionais ( privados ) tem mais deR$ 20 bilhes prontos para estrear nesse seguimento;


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A ALTA DOS PREOS CHEGOU AO FIM ?SECOVI - MG

Considerando que o desgio entre o imvel novo e semi-novoainda alto ( por volta de 15% a 20% ), possvel sugerir que omercado apresenta muito espao para valorizao (mercadosantigos 5 % a 8%);

As mesmas ameaas decorrentes das incertezas acerca dapoltica econmica do novo governo (recentemente eleito),remetem os investidores segurana oferecida pelos imveis,enfatizando sua opo como estratgia de investimento;

A constatao de que o mercado, na mdia, subiu menos do

que aparenta (com exceo dos terrenos) traz fundamentos desustentabilidade muito interessantes, mantendo o mercadoimobilirio como a grande opo de investimento para osprximos anos.


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PESQUISAS RECENTES SOBRE TENDNCIAS

De acordo com um estudo das consultorias Ernst & Younge FGV Projetos, realizada em 2010, o setor imobiliriotambm dever ser beneficiado pela demografia;

A populao brasileira, hoje na faixa de 190 milhes,dever chegar a 234 milhes em 2030;

O nmero de famlias dever passar de 60 milhes para95,5 milhes 1,8 milho a mais por ano;

A idade mdia da populao, hoje de 29 anos, vai subirpara 36. A faixa de 25 anos ou mais, onde se concentramos compradores de imveis, aumentar de 36% para 42%do total.


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PARMETROS PARA O MERCADO A maior parte das pesquisas sobre os imveis no Brasil tem um enfoque

regional e est centrada no nmero de lanamentos e na velocidade devendas, no nos preos.

H pouqussimas pesquisas de preos e, quando estas existem, cobrem suma cidade ou uma regio metropolitana.

Ao contrrio de outros pases, o Brasil no tem um ndice nacional devalorizao dos imveis e isso preocupa o Banco Central e o Ministrio daFazenda, que pediram ajuda aos bancos para desenvolver um novoindicador.

Os ndices de Preos de Imveis j existentes em outros pases vm sendoutilizados como uma importante ferramenta de monitoramento deste

mercado, agindo, direta ou indiretamente, tanto para auxiliar as decisesprticas de oferta e demanda de imveis quanto para acompanhar aconduo de polticas econmicas.

O desenvolvimento um ndice nacional de valorizao dos imveis crucialpara a segurana do mercado.


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FGV LANA NDICE DE RENTABILIDADE DE IMVEIS COMERCIAISLanado em 11 /02/11, na sede da BM&F Bovespa, em So Paulo, o primeiro

ndice Oficial de Rentabilidade do Setor Imobilirio Brasileiro.

Batizado de IGMI-C (ndice Geral do Mercado Imobilirio - Comercial),o indicador foi desenvolvido pelo IBRE/FGV (Instituto Brasileiro deEconomia da Fundao Getlio Vargas) com a colaborao de 26entidades representantes de empresas do mercado imobilirio efinanceiro e de fundos de penso.

O IGMI-C foi lanado com uma srie histrica que se inicia no ano 2000e vai at o final de 2010.

O indicador ser divulgado a cada trs meses e apresentado em trsverses:

- retorno da renda (aluguel),

- retorno do capital e

- retorno total - que une os dois primeiros resultados.

A proposta que o ndice seja uma referncia para que o investidordecida se vai ou no continuar investindo, porque ele vai saber o

comportamento de valorizao dos imveis em determinada regio.


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O novo ndice calculado pela FGV (Fundao Getlio Vargas) mostra que osimveis comerciais brasileiros deram rentabilidade mdia de 638% a seusinvestidores de 2000 a 2010. Esse nmero inclui a valorizao dos imveis etambm ganhos com renda, como aluguis. A rentabilidade mdia anual foi de22,1% nos ltimos 11 anos. A maior variao foi registrada no ano passado:

33,5%.

O objetivo do IGMI-C (ndice Geral do Mercado Imobilirio Comercial), lanadoem 11/02/2011, na BM&F Bovespa, em So Paulo, dar maior transparncia formao dos preos de venda e locao de escritrios, shoppings, hotis ereas comerciais e industriais. Com isso, espera-se um estmulo ao aumento

dos negcios no setor.

O ndice tambm servir para o governo acompanhar a evoluo do mercado,mas no permitir, por enquanto, avaliar se existe uma valorizao excessivados imveis no pas.


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O presidente da ABRAPP (Associao Brasileiradas Entidades Fechadas de Previdncia Privada),Jos de Souza Mendona, disse que o ndice ser

importante para aumentar a liquidez (maiorfacilidade de vender devido ao maior nmero denegcios) dos imveis e elevar o investimentodos fundos de penso nesses ativos.

Atualmente, apenas 2,8% do patrimnio dessesfundos esto em imveis, percentual bem abaixodo mximo permitido (8%).


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NDICE DE PREOS DE IMVEIS DA ZAP E FIPEwww.zapimoveis.com.br/fipezap


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Economia Aquecida

=Mercado Imobilirios Aquecido


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UMA NOVA ERA DE INVESTIMENTOS VEM AUm estudo realizado pela consultoria americana Mckinsey Global

Institute sugere que o mundo viver um boom de investimentos nosprximos anos, como no se v desde o perodo de reconstruo daEuropa e do Japo n o p s guerra. A maior parte dos recursos seraplicada na expanso da capacidade produtiva das empresas.

O total de Investimentos

no mundo pode chegar a

24 trilhes de dlares

em 2030, mais que o

dobro do nvel atual.

1981 4,6 trilhes de dlares de investimento-0,8 trilhes em imveis (17,39%)-0,7 trilhes em infra-estrutura-3,1 trilhes em capacidade produtiva

2008 10,7 trilhes de dlares de investimento-2,1 trilhes em imveis (19,62%)-1,6 trilhes em infra-estrutura

-7 trilhes em capacidade produtiva

2030 24 trilhes de dlares de investimento- 4,9 trilhes em imveis (20,42%)- 3,7 trilhes em infra-estrutura- 15,4 trilhes em capacidade produtiva

Fonte:

Mckinsey Global Institutewww.mckinsey.com


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SOBRE O MERCADO IMOBILIRIO EM LONDRINA

O Plano Diretor nos d boas dicas paraonde os investimentos no mercadoimobilirio podero se direcionar.


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MAPA DE MACROZONEAMENTO URBANO DE LONDRINA

Macrozona Urbana do Centro NorteCompreende as reas do entorno da Avenida Saul

Elkind e cujo objetivo a estruturao econsolidao de uma nova centralidade na regionorte da rea urbana do Distrito Sede;

Macrozona Urbana do Centro HistricoCorresponde ao ncleo histrico central dacid,ade de Londrina e tem como objetivo apreservao da memria histrica, cultural earquitetnica e a utilizao daquele espao paraas atividades de lazer e turismo, alm das

atualmente instaladas;

Macrozona Urbana do Novo CentroCorresponde s reas situadas entre o CentroHistrico, a Avenida Dez de Dezembro, a AvenidaCelso Garcia Cid, a Avenida Leste-Oeste e oTerminal Rodovirio e tem por objetivo a criaode uma nova centralidade de atividadescomerciais, empresariais e de entretenimento,assim como residenciais, permitindo a expansoda rea central, garantindo a vitalidade do CentroHistrico;

Macrozona Urbana do Centro Sul,Corresponde s reas do entorno do cruzamentoda Estrada do Caramuru com a Rodovia MabioPalhano, cujo objetivo a estruturao de umanova centralidade na regio sul do Distrito Sede;

FONTE: Prefeitura Municipal de Londrina


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O Shopping Centerplanejado, comogeradorde umnovo (sub) centro de desenvolvimento:oexemplo do Catua...

Vista a

rea doentorno do Shopping Catuaem 2002.-

Fonte: TEIX

EI

RA & HO

LZMANN

, out. 2003

.


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H UMA BOLHA IMOBILIRIA?

No exterior, a valorizao era turbinada pelo crditofcil ( pouco criterioso ) e pela expectativa irreal deque os preos subiriam sem parar;

No Brasil, a valorizao tem por base uma demanda

slida e em critrios rgidos para a concesso definanciamentos;

Nos EUA, o crdito chegava a 110% do valor doimvel, sem comprovao de renda;

No Brasil, os bancos financiam, no mximo, 80% dototal dos usados, 90% novos e 100% parafuncionrio pblico;


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Entre os profissionais que atuam na rea, a visopredominante que o mercado brasileiro vive umciclo virtuoso, capaz de se prolongar por muitosanos;

O estudo coordenado pelo economistaMendona de Barros, da USP, tambm sustentaenfaticamente a tese de que no h uma bolha

imobiliria em formao no pas. Aqui estariahavendo um processo saudvel de crescimentodo setor, que ficou estagnado por muito tempo.


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H UMA BOLHA IMOBILIRIA? No Brasil, os preos dos imveis

tambm no se descolaram dosoutros ativos, como no exterior.

A valorizao dos imveis estariaapenas compensando o perodo emque eles subiram menos que asdemais aplicaes, nos anos 90 e naprimeira metade dos anos 2000.

Num perodo de dez anos, observa-

se que os imveis ainda ofereceramum ganho menor que a Bolsa eoutras aplicaes.


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H RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIRIA?

Fatores que contribuiriam para o risco de formao:

Com a perspectiva de novas quedas dos juros nosprximos anos, poder haver uma nova valorizao

dos imveis; O brasileiro vive um momento consumista, o

sistema bancrio gil e as construtoras socapazes;

Os polticos tendem a resistir adoo de medidasque afetem o crescimento de um setor que geraempregos e tem forte impacto na economia.


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H RISCO DE QUE SE FORME UMA BOLHA IMOBILIRIA?Varivel Governamental

Nas palavras do respeitado economista Jlio Srgio Gomesde Almeida do IEDI (Instituto de Estudos para oDesenvolvimento Industrial) :

Todo mundo pode achar que a valorizao dosimveis insustentvel, mas os polticos podemno querer interromp-la porque fonte devoto, os sindicatos tambm no, porque fontede emprego, e as empresas e os bancostambm no, porque fonte de lucro.


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Os gargalos do setor impedem um aumentosignificativo da oferta no curto prazo

No que diz respeito a produto imobilirio, falta de tudo: mo de obraqualificada (de pedreiro a engenheiro), mquinas e at material de

construo. H construtoras e incorporadoras criando universidadescorporativas e montando programas de treinamento para formartrabalhadores.

No ritmo atual de aumento do crdito, os recursos da caderneta de

poupana, hoje a principal fonte de financiamento imobilirio, deverose esgotar at 2014. At l ser preciso buscar novas fontes parafinanciar a produo de novos empreendimentos e os emprstimosaos compradores.


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O grfico a seguir, apresenta um estudo em que pode o Brasil atingirat o fim do ano de 2014 a marca de R$ 560 Bilhes em investimentoshabitacionais, comprometendo at 65 % do estoque em poupana no anode 2013 (MAPA 4) e exaurindo completamente os recursos em 2014.


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Um mercado imobilirio dinmico indispensvelpara o Brasil continuar a crescer;

O crescimento monitorado, nos moldes que

ocorrem hoje, no deve levar formao de umabolha com alto potencial de destruio.

A crise imobiliria nos EUA, Espanha e em outrospases deixou lies preciosas para o Brasil no

cair na mesma armadilha. PRUDENTE NO IGNORAR OS AVISOS.


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Consideraes

O Mercado Imobilirio Brasileiro tem umcomportamento influenciado pelo cenriomacro-econmico interno e externo, bem comopor fatores demogrficos e scio-culturais.

A maior disponibilidade de financiamentoimobilirio, o crescimento da populao,menores taxas de juros e a disposio para o

consumo contribuem para impulsionar aprocura por imveis.


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F I MD A

APRESENTAO

Nassib Raduan SahyunGestor de Negcios Imobilirios

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