Artur Bonini do Prado - Advogado LAUDO DE AVALIAÇÃO – LAUDO Nº 0906/2019
email: [email protected] Endereço: Praça Arthur Pagnozzi, nº 13, Sala 502, Dracena/SP – Fone:(18)3823-1614
(1) NOME DO INTERESSADO: Petrobras Distribuidora S.A. - Br (2) NOME DO PROPRIETÁRIO:
Cebrian Cebrian & Cia Ltda e Outros
(3) DADOS DO IMÓVEL
ENDEREÇO: Rod. SP-463 BAIRRO: Jamaica COMPLEMENTO: CEP:
CIDADE: Dracena UF: SP
(4) LOCAL DA SITUAÇÃO TOPOGRAFIA NO TRECHO: Plano TRÁFEGO NO TRECHO: Normal (5) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO PADRÃO DA REGIÃO OCUPAÇÃO ACABAMENTO DEMOGRÁFICO
Residencial
X Baixo
X Baixo
x Comercial
Médio
Médio
Industrial
Alto
Alto
Rede de
água
Rede de
gás
X
Rede telefônica
X
Pavimentação
X
Guias e sarjetas
Rede de esgotos
X
Rede elétrica
Iluminação pública
Passeio
Rede de águas pluviais
D Metrô
C Correio
C Comércio
C Indústrias
C Escola
C Ônibus
C Hospital
C Clubes
C Igreja
C Escola superior
MELHORAMENTOS PÚBLICOS
INFRAESTRUTURA URBANA E OUTROS
(Distâncias: A – até 500 m / B – de 500 a 1.000 m / C – superior a 1.000 m / D – não se aplica)
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(7) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA EDIFICAÇÃO
PAVIMENTOS: 01
UNIDADES / PAVIMENTO:
SUB-SOLOS:
ESTRUTURA:
Alvenaria COBERTURA: Laje /
Telhas ESQUADRIAS FACHADA:
Madeira
INFRAESTRUTURA
ACABAMENTOS E OUTROS DETALHES
FACHADA: Massa
ÁREA EXTERNA: concreto
Loja Coveniência: Cerâmico
Restaurante: Cerâmico
Dormitórios: Cerâmico
IDADE APARENTES / ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ruim / regular /
bom): regular
IDADE APARENTE: 20 anos
ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ÁREAS ÚTEIS):
Regular
ESTADO DE CONSERVAÇÃO (ÁREA DE
SERVIÇO): Regular
(6) CARACTERÍSTICAS DO TERRENO
TOPOGRAFIA: Plana
FORMATO: regular
CONSISTÊNCIA: regular
ÁREA TOTAL (m²):
10.000
FRENTE (m): 125
LATERAL DIREITA (m):
80
LATERAL ESQUERDA (m):
80 FUNDOS (m):
125
Piscina
Playground
Quadra
poliesportiva
Sauna
Salão de
jogos
Salão de
festas
Jardins
Lavanderia
coletiva
Antena
parabólica
Sistema telefonia
TV a cabo
Gerador
Vigilância eletrônica
Sala de ginástica
Depósito individual
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(8) CARACTERÍSTICAS E OUTRAS OBSERVAÇÕES SOBRE A UNIDADE AVALIADA
DESCRIÇÃO SUMÁRIA DO IMÓVEL
(dependências / divisão interna / características gerais)
O imóvel possui 4 áreas úteis: - galpão 01: onde fica localizada a loja de conveniência em bom estado de conservação. (figura: 01) - galpão 02: onde fica localizado o restaurante em bom estado de conservação. (figura: 02) - galpão 03 onde ficam localizados 5 dormitórios (figuras: 03 e 04). - galpão 04: onde fica localizada a borracharia (figura: 05). - área 05: tem cobertura de zinco, possuindo 4 bombas de abastecimento e dois tanques de combustível de 30.000 litros de capacidade cada um (enterrados). (figuras: 07 e 08). Ainda,em toda a área de abastecimento foi colocado paralelepípedo (3.750 metros quadrados). (figura: 08) O imóvel também possui um poço artesiano (Figura: 06)
PADRÃO DA CONSTRUÇÃO
Baixo Médio inferior Médio comercial Médio superior Alto
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
Ruim Regular Bom
X
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ÁREA ÚTIL (m²):
5.000 ÁREA TOTAL (m²): 10.000
FRAÇÃO IDEAL:
VAGA:
PROBLEMAS IDENTIFICADOS
Não há observações a serem feitas.
OBSERVAÇÕES SOBRE A ÁREA DE CONSTRUÇÃO (divergências / ampliações / outras)
Construção antiga apresentando estado de conservação razoável.
REFORMA / CONSTRUÇÃO (serviços executados e a executar / percentual de execução / outras)
Existem dois tanques de combustível, com capacidade de 30 mil litros cada, instalados e operantes.
(9) DESCRIÇÃO RESUMIDA DE ACABAMENTOS Galpões: Piso: cerâmico; Paredes: massas; Forro: laje.
BANHEIROS: Piso: cerâmico; Paredes: azulejos; Forro: laje.
(10) DESCRIÇÃO RESUMIDA ACESSÓRIOS E OUTROS
Não há observações a serem feitas.
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(12) COMENTÁRIOS FINAIS a) CARACTERÍSTICAS GERAIS DA REGIÃO: Trata-se de uma região de uso
rural.
b) FATOR DE LIQUIDEZ ADOTADO E JUSTIFICATIVA: Para efeito de
cálculo utilizamos o fator de liquidez de 1,00 e uma absorção do mercado
regional de 06 (seis) meses.
c) NÍVEL DE ATIVIDADE DO MERCADO IMOBILIÁRIO NA REGIÃO (tipo de
empreendimento / padrão construtivo): áreas de cultivo de cana e pastagem
d) PROJETOS / EMPREENDIMENTOS RELEVANTES NA REGIÃO: Não há
observações a serem feitas.
OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES
Não há observações a serem feitas.
(13) ENCERRAMENTO
O presente Laudo de Avaliação objetivou a determinação do valor para venda e
compra, para fins de Garantia Hipotecária do imóvel em questão.
(11) AVALIAÇÃO DO IMÓVEL
VALOR TOTAL DO TERRENO (R$): 150.000,00
VALOR TOTAL DA CONSTRUÇÃO (R$): 844.875,00
VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): 944.875,00
TOTAL
VALOR TOTAL DO IMÓVEL (R$): 994.875,00
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A signatária, inscrita no Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e
Agronomia (CREA), declara por seus profissionais responsáveis, manter
conduta ética profissional norteada pela regulamentação profissional, não
possuindo qualquer tipo de interesse sobre o bem avaliado.
O trabalho foi desenvolvido atendendo-se aos dispositivos da Lei Federal 5194
e das resoluções nº 205 e nº 218 do CONFEA (respeitado o prescrito na Lei
8.666), que asseguram que todas as manifestações escritas vinculadas à
Engenharia de Avaliações, são de responsabilidade e da competência
exclusiva de profissionais legalmente habilitados pelo CREA, no livre exercício
de suas atividades.
No presente trabalho foram atendidos os preceitos definidos na norma técnica
NBR 5676 – Avaliação de Imóveis Rurais (NB 502 – ABNT – dezembro de
1989), enquadrando-se o mesmo no nível de precisão normal, tendo sido
observados, quando cabíveis, também:
a) publicações, estudos técnicos e diretrizes do Instituto Brasileiro de
Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE);
b) normas, diretrizes e provimentos fixados por entidades governamentais e
privadas, a nível nacional e de sociedades e institutos no âmbito das
avaliações de bens e negócios;
c) recomendações de Divisões de Avaliação dos Institutos de Engenharia
locais.
Não foram objetos de análise ou de elaboração os seguintes serviços:
a) aferição física de dimensões, medidas e áreas, assumindo-se aquelas
obtidas nos documentos apresentados como merecedoras de fé;
b) inventário, análise e valoração em separado de bens de conteúdo (moveis e
utensílios), instalações e itens de decoração em geral;
c) investigações a respeito de características geológicas do solo e subsolo,
quer quanto à sua capacidade portante, que quanto aos direitos sobre
eventuais ocorrências de jazidas minerais ou de sua eventual exploração;
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d) investigações técnicas em caráter pericial, instrumentadas ou não, que
envolvam questões relativas às fundações ou estrutura do imóvel;
e) análise de projetos de engenharia (fundações, estrutural, instalações e
outros), de qualidade de materiais e de execução de serviços construtivos.
Ressalva-se não ter verificado a efetiva propriedade dos bens do presente
trabalho, pressupondo-se a boa-fé das informações que foram prestadas pelo
solicitante e por terceiros.
Concluindo, a propriedade dos bens foi considerada livre e desembaraçada,
isenta de quaisquer ônus, vícios ou restrições de caráter legal para pleno uso,
gozo e fruição.
(14) INFORMAÇÕES DO ACOMPANHANTE DA VISTORIA
Nome: Romão Cebrian (proprietário) / Carlos Tadeu ( Assistente Técnico – Shell)
Telefone:
Data da Vistoria: 19/07/2019
Horário da Vistoria: 9:00 hs
(15) CONSIDERAÇÕES SOBRE RISCO AMBIENTAL COMERCIAL
Uso do imóvel: RESIDENCIAL
COMERCIAL
ATIVIDADES DESENVOLVIDAS NO IMÓVEL
SIM
NÃO
INCONCLUSIVO
Há uma indústria instalada no imóvel?
Já existiu alguma indústria neste local?
Existe ou existiu alguma indústria vizinha ao imóvel?
O imóvel ou alguma propriedade vizinha é ou já foi usado por atividades que contenha/continham fontes de contaminação?
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Aspectos relevantes: ______________________________________________
Tais como posto de combustível, oficina mecânica, galvanoplastia, gráfica, lavanderia / tintura, bota-fora, ferro-velho, recebimento e armazenamento de resíduos domésticos e de entulhos.
GERAÇÃO, DEPOSIÇÃO E ARMAZENAMENTO DE SUBSTÂNCIAS POTENCIALMENTE POLUIDORAS
SIM
NÃO
INCONCLUSIVO
São ou foram gerados efluentes líquidos no imóvel?
São ou foram descartados efluentes líquidos diretamente no solo? São ou foram descartados efluentes líquidos em sistema de drenagem de águas pluviais ou em redes de esgoto? Existem atualmente ou existiram no imóvel tanques de armazenamento de combustíveis e / ou produtos químicos?
Aspectos relevantes: ______________________________________________
Não incluindo efluentes sanitários e águas pluviais.
VESTÍGIOS DE CONTAMINAÇÃO
SIM
NÃO
INCONCLUSIVO
Existem ou existiram no interior do imóvel (solo, pisos, drenos, telhados, paredes, etc)? Ocorreu alguma explosão ou incêndio no imóvel?
Existe ou existiu algum poço, nascente ou mina d’água para abastecimento na propriedade? O imóvel está situado em áreas suscetíveis a enchentes, furações, terremotos que comprometem o imóvel ou nas proximidades? A água foi considerada contaminada por algum
órgão ambiental ou se saúde?
Aspectos relevantes: ______________________________________________
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AÇÕES GOVERNAMENTAIS NO IMÓVEL
SIM
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INCONCLUSIVO
Existe qualquer pendência jurídica ou administrativa, ligada a um vazamento ou possibilidade de vazamento de substâncias tóxicas ou de produtos de petróleo, envolvendo os proprietários ou ocupantes do imóvel? Já foi realizado qualquer avaliação ambiental no imóvel que tenha indicado presença de substâncias tóxicas ou derivadas do petróleo? O imóvel está em áreas ambientais onde há Existência de espécies ameaçadas ou em extinção? Existe na vizinhança do imóvel qualquer empreendimento listado no cadastro de áreas contaminadas CETESB? Aspectos relevantes: ______________________________________________
CONCLUSÃO Suspeitos de contaminação
Isento de contaminação
Situação inconclusiva
QUESTÕES PARA FINANCIAMENTOS COMERCIAIS
SIM
NÃO
INCONCLUSIVO
Aqueles que estão em desacordo com as leis nacionais ou regulamentação, acordos de convenções internacionais incluindo as normas relacionadas a meio ambientes, saúde e segurança e aspectos.
Armas e munições;
Venda alcoólica (excluindo cerveja e vinho); Tabaco;
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Apostas, cassinos e empresas semelhantes;
Materiais radioativos; Fibras soltas de asbestos (material incombustíveis e infusível); Produtos farmacêuticos submetidos a proibições ou boicotes internacionais; Pesticidas ou herbicidas submetidos a proibições ou Boicotes internacionais; Poluentes orgânicos permanentes (PQPs); Aspectos relevantes: ______________________________________________
RESPONSÁVEIS TÉCNICOS PELA ELABORAÇÃO DO LAUDO DE AVALIAÇÃO
Artur Bonini do Prado – OAB/SP: 303.468 – CREA/SP: 5060237180
Luiz Homero Bonini Rodrigues – assistente técnico - CREA/SP:
5060629740
LOCAL E DATA: Dracena, 22/07/2019
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Tabela de Homogeneização Método Comparativo; Homegeneização do Imóvel;
Cálculo Acessórios:
quantidade valor unitário valor total
tanque combustível 30.000 litros (1) 2 80.000,00 160.000,00
Estrutura metálica – área de bombas (1) 1 50.000,00 50.000,00
Poço artesiano (1) 1 30.000,00 30.000,00
240.000,00 (1) Preço atual de mercado Cálculo Benfeitorias:
quantidade (M2) valor unitário valor total
Galpão 1 - loja conveniência 80 1.000,00 80.000,00
Galpão 2 - restaurante 300 1.000,00 300.000,00
Galpão 3 - dormitórios 120 1.000,00 120.000,00
Galpão 4 - borracharia 30 1.000,00 30.000,00
Área de abastecimento - paralelepípedos 3.750 45,00 168.750,00
698.750,00 Cálculo Terreno:
quantidade (M2) valor unitário valor total
terreno 10.000 15,00 150.000,00
150.000,00
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Cálculo do valor do imóvel (terreno + benfeitorias + acessórios)
Valor Calculado
depreciação (%) fator de
homogeneização valor depreciado
Acessórios 240.000,00 10 216.000,00
Benfeitorias 698.750,00 10 628.875,00
Terreno 150.000,00 0 150.000,00
Valor
Imóvel 994.875,00
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Relatório Fotográfico do Imóvel
Figura 01 – Loja de Conveniência
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Figura 02 – Restaurante
Figura 03 – Dormitórios
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Figura 04 – Dormitórios
Figura 05 – Borracharia
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Figura 06 – Poço Artesiano
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Figura 07 – Área de Abastecimento
Figura 08 – Área de Abastecimento - Paralelepípedos
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