USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL
Aspectos materiais
Ralpho Waldo de Barros Monteiro Filho
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1- DESJUDICIALIZAÇÃO
• DESJUDICIALIZAÇÃO DOS PROCEDIMENTOS: transferência
de atribuições antes tratadas exclusivamente no âmbito jurisdicional,
i. e., processadas perante um Juiz de Direito por meio de ação ou,
ainda, pedido de providências (de natureza administrativa mas ainda
assim na esfera do Poder Judiciário).
Ex: Emancipação, separações, divórcios, inventários e partilhas.
1.1 – DESJUDICIALIZAÇÃO DA USUCAPIÃO
Usucapião: o art. 214, § 5º, da LRP (inserido pela Lei nº
10.931/2004), evita o cancelamento do registro por vício de
procedimento quando presentes os requisitos da usucapião.
Usucapião Administrativa: Lei nº 11.977/2009, primeira a
regulamentar a usucapião administrativa, restrita, entretanto, às
situações de regularização fundiária de interesse social. Código de
Processo Civil de 2015 (art. 1.071), inserção do art. 216-A à Lei de
Registros Públicos que dá origem a usucapião administrativa geral
(qualquer direito imobiliário usucapível).
Código de Processo Civil de 2015 (art. 1.071): diploma que,
inegavelmente, ao inserir o art. 216-A à Lei de Registros Públicos,
fez nascer em nosso ordenamento – tal como já acontece em sistemas
jurídicos estrangeiros – a usucapião administrativa geral (e geral
porque aplicável para a aquisição de qualquer direito imobiliário
usucapível).
Legalidade, constitucionalidade e conveniência: a
desjudicialização da usucapião é reconhecidamente constitucional,
posto não se tratar daquelas questões resguardadas pela chamada
reserva de jurisdição.
Ademais não se excluirá, em qualquer hipótese, a possibilidade de
judicialização da questão.
* § 9º do art. 216-A da LRP: a rejeição do pedido extrajudicial não impede o
ajuizamento de ação de usucapião.
2- USUCAPIÃO: PRESSUPOSTOS GERAIS
CONCEITO: usucapião é forma originária de aquisição da
propriedade móvel (art. 1.260 do CC) ou imóvel (art. 1.242 do CC)
por meio do exercício da posse, em obediência aos pressupostos
legais, conforme sua modalidade.
CLASSIFICAÇÃO: tradicionalmente, divide-se em ordinária e
extraordinária; mais recentemente, surgiram tipos especiais (urbana,
rural, coletiva, familiar); todas as modalidades de usucapião, em
tese, poderão ser reconhecidas pela via extrajudicial, se preenchidos
os respectivos requisitos.
2.1 – REQUISITOS PESSOAIS, REAIS E FORMAIS:
REQUISITOS PESSOAIS: são questões subjetivas que devem
ser observadas quando do pedido de usucapião e que dizem
respeito à pessoa do possuidor e do proprietário. Não se
trata - e é bom distinguir – de analisar a capacidade da pessoa
do possuidor para pleitear a usucapião e sim a sua legitimação
para prática do exercício do direito reclamado.
Capacidade ≠ Legitimação
Art. 1124 do Código Civil: as causas suspensivas e interruptivas da
prescrição são extensivas aos possuidores, ou seja, apresentadas nos
art. 197 ao 201 do CC (não há simetria perfeita) interferem na fruição
do prazo de exercício de posse, impedindo, em alguns casos, que ele
se inicie ou, em outros, que prossiga
Art. 197. Não corre a prescrição:
I - entre os cônjuges, na constância da sociedade conjugal;
II - entre ascendentes e descendentes, durante o poder familiar;
III - entre tutelados ou curatelados e seus tutores ou curadores, durante a tutela ou
curatela.
Art. 198. Também não corre a prescrição:
I - contra os incapazes de que trata o art. 3o;II - contra os ausentes do País em serviço público da União, dos Estados ou dos
Municípios;
III - contra os que se acharem servindo nas Forças Armadas, em tempo de guerra.
Art. 199. Não corre igualmente a prescrição:
I - pendendo condição suspensiva;
II - não estando vencido o prazo;
III - pendendo ação de evicção.
REQUISITOS REAIS: a análise recai sobre o objeto da
usucapião, uma vez que somente direitos reais sobre bens
usucapíveis podem ser adquiridos por essa via.
A importância dessa análise reside no fato de que alguns bens não
estão sujeitos a usucapião, tais como os bens públicos, de acordo
com o art. 102 do Código Civil (critério é a titularidade do bem –
art. 98). Entretanto, a jurisprudência do Supremo Tribunal Federal
já sinalizou no sentido de se distinguir a propriedade pública da
particular não apenas por meio da titularidade do bem, mas pela
afetação de sua finalidades – ou seja, se a finalidade é pública, os
bens receberão proteção como se submetidos ao regime de Direito
Público e, portanto, não sujeitos a usucapião (RE 220.906, Rel.
Min. Maurício Corrêa, DJ 14.11.2002).
Outros exemplos de bens que frequentemente são objeto de dúvidas nas
ações de usucapião são:
Terrenos de marinha (que não podem ser usucapidos, mas deve-se analisar
os limites do imóvel, caso a caso);
Terras devolutas (indisponíveis segundo art. 225 CF, mas deve se analisar
caso a caso);
A ausência de transcrição no Ofício Imobiliário não induz a presunção de
que o imóvel se inclui no rol das terras devolutas; o Estado deve provar essa
alegação. (STJ - REsp: 113255 MT 1996/0071431-2, Relator: Ministro ARI
PARGENDLER, TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: DJ 08.05.2000 p.
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Bens sobre os quais pendam cláusula de inalienabilidade - com exceção
da usucapião ordinária – porque a cláusula de inalienabilidade atingiria o
próprio título (que deixaria de ser justo) - tais bens podem ser usucapidos,
uma vez que se trata de aquisição originária e, por isso, qualquer limitação
que por ventura o proprietário antecessor tenha sofrido no direito de dispor
da coisa é extinta pela usucapião.
REQUISITOS FORMAIS: se subdividem em dois grupos, quais
sejam, os requisitos essenciais (GERAIS) e os suplementares
(ESPECÍFICOS).
1- Requisitos essenciais: são assim denominados
porque devem estar presentes em toda e qualquer modalidade de
usucapião.
São eles: o tempo, a posse mansa e pacífica e o animus domini.
– Tempo: o transcurso do tempo é fundamental para a
usucapião em geral, havendo diferenças apenas a depender da
modalidade de usucapião.
– Posse mansa e pacífica: pacificidade significa aqui sem
oposição judicial de alguém que pretenda retomá-la.
– Animus domini: que consiste no comportamento do usucapiente de
possuir a coisa como se sua fosse. Vale dizer que o Código Civil não
faz menção a “intenção de ser dono” muito utilizada na doutrina. O
que se exige é que o possuidor tenha a coisa como se sua fosse, ou seja,
o requisito é o comportamento de dono.
2- Requisitos suplementares: exigidos apenas em
algumas determinadas modalidades de usucapião, a exemplo da
exigência de justo título e boa-fé na usucapião ordinária.
3- USUCAPIÃO EXTRAJUDICIAL:
MODALIDADES E RESPECTIVOS REQUISITOS
MATERIAIS.
A Usucapião pode ser classificada em ordinária, extraordinária e
especial.
Todas estas modalidades de usucapião poderão ser reconhecidos
pela via extrajudicial, se preenchidos os respectivos.
3.1 - USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIA:
Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que possuir como seu um
imóvel, pelo prazo de 15 anos, independentemente de justo título ou
boa-fé. Nesse caso, o prazo poderá ser reduzido para 10 anos se o
possuidor tiver estabelecido no imóvel sua moradia habitual ou nele
tiver realizado obras de caráter produtivo.
Nessa modalidade de usucapião, a lei subdivide a posse em dois tipos,
para, a depender de qual tipo for exercida, reduzir o prazo para a
usucapião.
Posse simples: aquela que se satisfaz com o mero exercício, pelo
possuidor, de algum dos poderes inerentes a propriedade,
exteriorizando seu poder sobre o bem.
Posse qualificada: é aquela que atribui ao imóvel função social que,
nesta modalidade, trata-se do estabelecimento de moradia no imóvel
ou a realização de obras de caráter produtivo.
Conforme se verifica, o exercício de posse qualificada reduz de 15 para
10 anos o prazo do exercício de posse para a usucapião extraordinária.
3.2 - USUCAPIÃO ORDINÁRIA:
Adquirirá a propriedade do imóvel aquele que, por 10 anos contínuos e
ininterruptos, com justo título e boa-fé, possuir bem imóvel como seu.
Será, porém, de cinco anos o prazo, se o imóvel tiver sido adquirido
onerosamente, e cujo registro tenha sido cancelado, desde que o
possuidor tenha nele sua morada, ou nele tenha realizado investimentos
de interesse social ou econômico.
Verifica-se, portanto, que para propor a usucapião ordinária será
necessária - além dos requisitos essenciais - a presença de dois
requisitos suplementares: justo título e boa-fé. Referido prazo de posse
será reduzido se o justo título representar negócio oneroso (ou seja, não
pode ser título representativo de uma doação ou formal de partilha) e se
houver posse qualificada.
Mas o que se entende por justo título e boa-fé?
– Justo título: considera-se justo título todo e qualquer ato
jurídico hábil, em tese, a transferir a propriedade,
independentemente de registro.
Enunciado 303 CJF. Considera-se justo título, para a presunção
relativa da boa-fé do possuidor, o justo motivo que lhe autoriza a
aquisição derivada da posse, esteja ou não materializado em
instrumento público ou particular. Compreensão na perspectiva da
função social da posse.
Tem-se que justo título é o instrumento que na sua forma é apto a
transferir a propriedade, ainda que ele apresente algum vício de
natureza formal ou substancial. A bem da verdade, o que
normalmente se vê é que o título apresentado para fins de usucapião
possui algum vício que o inabilita ao registro e/ou para efetivar a
transferência da propriedade, até mesmo porque, se assim não fosse,
a usucapião seria desnecessária, uma vez que bastaria registrar o
título.
Justo título, portanto, pode ser uma escritura de compra e venda,
formal de partilha, carta de arrematação, assim como, segundo
ampla jurisprudência, a promessa de compra e venda ou a cessão de
direitos, mesmo sem registro.
OBS: Inciso IV do art. 216 LRP - Justo título como documento
essencial na usucapião extrajudicial. O justo título deverá,
sempre, acompanhar o pedido de usucapiao na via extrajudicial?
Não. Haverá necessidade de justo título quando o pedido formulado
for o de reconhecimento de usucapião ordinária. Sendo
extraordinária, não se há falar em tal documento.
Ainda, o dispositivo não está bem redigido porque pode passar a ideia de que o
justo título pode ser substituído por outros documentos. Na verdade, tratou o
inciso de coisas diferentes. Uma é a exigência do justo título quando a modalidade
pleiteada for a ordinária. Outra é aquilo que se aceitará como prova dos fatos
(recibos e quitações dos encargos fiscais e tributários; minutas de contratos e
promessas; declarações de pessoas atestando determinada situação etc.).
– Boa-fé: possuidor de boa-fé é, segundo o art. 1201 CC,
aquele que ignora vício ou obstáculo que impede a aquisição
da coisa. É a incidência do estado de erro, que gera falsa
percepção do possuidor ser o titular da propriedade do imóvel.
A alegação de boa-fé, para fins de usucapião, está interligada e é
dependente da existência de justo título, pois ele vem materializar o
elemento objetivo que acarreta a convicção do possuidor de ser o
proprietário da coisa.
3.3 - USUCAPIÃO ESPECIAL:
Divide-se em rural e urbana. A usucapião especial rural exige posse
qualificada (moradia e produção) por cinco anos ininterruptos,
independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas
rurais com no máximo cinquenta hectares;
Já a usucapião especial urbana também exige cinco anos ininterruptos
de posse qualificada (moradia própria ou da família),
independentemente de boa-fé e justo título, sendo cabível para áreas
urbanas de no máximo duzentos e cinquenta metros quadrados.
Em ambas as modalidades – rural ou urbana – o usucapiente não pode
ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
3.4 - USUCAPIÃO FAMILIAR:
A Lei 12.424, de 16 de junho de 2011 trouxe nova modalidade de
usucapião denominada familiar ou de especial urbana por abandono do
lar (ou, ainda, usucapião pró-família), prevista no artigo 1.240-A do
CC/2002.
Para o reconhecimento do direito a essa modalidade de usucapião,
o cônjuge que permaneceu no imóvel (que deve ser urbano, de
propriedade comum do casal e ter até 250m2) deve exercer, por 2
(dois) anos ininterruptamente e sem oposição, posse qualificada
(exclusiva, direta e para moradia própria ou de sua família) e,
também, não ser proprietário de outro imóvel urbano ou rural.
Alcançados os requisitos acima apontados, o cônjuge que
permaneceu no imóvel poderá requerer a extinção da
compropriedade, usucapindo a parte do imóvel que não lhe
pertencia.
* semelhança com à usucapião urbana, já prevista no artigo 1.240
do CC/2002 e art. 183 da CF/1988.
3.5 - USUCAPIÃO COLETIVO:
É consenso de que a usucapião coletiva é modalidade especial da
usucapião urbana (e, assim, da usucapião constitucional). Como
característica marcante, a usucapião assim reconhecida instituirá o
que a lei chama de condomínio especial porque todos os ocupantes,
independentemente da extensão de sua posse, serão senhores de igual
fração ideal no registro imobiliário, salvo acordo escrito entre todos os
possuidores envolvidos (§ 3o do art. 10 do Estatuto da Cidade).
Requisitos: Com a nova redação do art. 10, dada pela Lei nº
13.465/2017, não mais se fala em áreas urbanas com mais de
duzentos e cinquenta metros quadrados. Também não há menção à
população de baixa renda e para os casos em que não é possível
identificar os terrenos ocupados por cada possuidor. Com a nova
redação, cogita-se de núcleos urbanos informais existentes sem
oposição há mais de cinco anos.
Primeira discussão diz respeito à abolição dos requisitos da
baixa renda e da impossibilidade de demarcação das posses.
Entendimento mais afinado com a realidade - e a mens legis -
vai no sentido de que estes dois requisitos fazem parte do
conceito de núcleos urbanos informais.
A lei modificou o requisito referente à extensão da área: exigia-se
áreas urbanas com mais de 250 metros quadrados. Agora será
necessário realizar cálculo: a área total deverá ser dividida pelo
número de possuidores e o resultado tem que ser inferior a 250
metros quadrados por possuidor.
A regra é problemática: primeiro, como conseguir, na prática,
quantificar com exatidão o número de possuidores? Segundo, o
que são possuidores: o número total de moradores ou cada núcleo
familiar?
Por exemplo: área de 3000m, com 70 pessoas = 42,85 m por pessoa;
“Essa deve ser a adotada, até para não se inviabilizar a usucapião e
para dar aplicação à função social à expressão possuidores”. Já a
mesma área de 3000m, com 11 famílias (70 pessoas) = 272 m por
família, o que inviabilizaria a usucapião.
Participação do MP. Nesta modalidade, é obrigatória por dizer
respeito à interesse social coletivo. Há determinação da
Procuradoria Geral da Justiça que dispensa a manifestação da
promotoria de registros somente nos casos de usucapiões
individuais.
TEXTO REVOGADO:
Art. 10. As áreas urbanas com mais de duzentos e cinqüenta metros quadrados, ocupadas por população de baixa
renda para sua moradia, por cinco anos, ininterruptamente e sem oposição, onde não for possível identificar os
terrenos ocupados por cada possuidor, são susceptíveis de serem usucapidas coletivamente, desde que os
possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
REDAÇÃO DADA PELA LEI Nº 13.465, DE 2017:
Art. 10. Os núcleos urbanos informais existentes sem oposição há mais de cinco anos e cuja área total dividida pelo
número de possuidores seja inferior a duzentos e cinquenta metros quadrados por possuidor são suscetíveis de
serem usucapidos coletivamente, desde que os possuidores não sejam proprietários de outro imóvel urbano ou rural.
§ 1o O possuidor pode, para o fim de contar o prazo exigido por este artigo, acrescentar sua posse à de seu
antecessor, contanto que ambas sejam contínuas.
§ 2o A usucapião especial coletiva de imóvel urbano será declarada pelo juiz, mediante sentença, a qual servirá de
título para registro no cartório de registro de imóveis.
§ 3o Na sentença, o juiz atribuirá igual fração ideal de terreno a cada possuidor, independentemente da dimensão
do terreno que cada um ocupe, salvo hipótese de acordo escrito entre os condôminos, estabelecendo frações ideais
diferenciadas
§ 4o O condomínio especial constituído é indivisível, não sendo passível de extinção, salvo deliberação favorável
tomada por, no mínimo, dois terços dos condôminos, no caso de execução de urbanização posterior à constituição
do condomínio.
§ 5o As deliberações relativas à administração do condomínio especial serão tomadas por maioria de votos dos
condôminos presentes, obrigando também os demais, discordantes ou ausentes.
EXTRAORDINÁRIA ORDINÁRIA ESPECIAL FAMILIAR COLETIVO
URBANA RURAL
- posse pelo prazo de
15 anos;
- redução para 10
anos, se houver posse
qualificada
(moradia ou obras de
caráter produtivo);
- posse pelo
prazo de 10
ano;
- existência
justo título e
boa-fé;
- redução do
prazo para 5
anos se o justo
título que
represente
negócio
oneroso e;
- posse
qualificada
(moradia ou
investimentos
de interesse
social e
econômico).
- posse pelo
prazo de 5
anos;
- posse
qualificada;
(moradia
própria ou da
família)
- imóvel de
até 250 m2;
- não ser
proprietário
de outro
imóvel;
- posse pelo
prazo de 5
anos;
- posse
qualificada
(moradia e
produção)
- imóvel de até
50 hectares;
- não ser
proprietário de
outro imóvel
- posse pelo
prazo de 2 anos
ininterruptos;
- imóvel urbano
de até 250m2;
- propriedade
comum com ex-
cônjuge ou ex-
companheiro que
abandonou o lar;
- posse
qualificada,
direta -
utilização para
moradia;
- não ser
proprietário de
outro imóvel
rural ou urbano;
- posse, sem
oposição, há
mais de 5
anos;
- áreas
urbanas
- mais de
duzentos e
cinquenta
m2
- ocupados
por núcleos
urbanos
informais;
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