CURSO DE DIREITO EMPRESARIALCURSO DE DIREITO EMPRESARIAL

UNIDADE 2UNIDADE 2

CONTINUAÇÃOCONTINUAÇÃO

O ESTABELECIMENTO EMPRESARIALO ESTABELECIMENTO EMPRESARIAL

O Código Civil brasileiro considera O Código Civil brasileiro considera estabelecimento estabelecimento todo complexo de bens organizado, para todo complexo de bens organizado, para exercício de empresa, por empresário, ou por exercício de empresa, por empresário, ou por sociedade empresáriasociedade empresária (art. 1.142). Portanto, (art. 1.142). Portanto, estabelecimento e empresa são conceitos distintos. estabelecimento e empresa são conceitos distintos. Aquele serve ao exercício desta.Aquele serve ao exercício desta.

ESTABELECIMENTOESTABELECIMENTO Duas ressalvas merecem atenção. A primeira aduz que Duas ressalvas merecem atenção. A primeira aduz que o o

estabelecimento não se confunde com o patrimônio do estabelecimento não se confunde com o patrimônio do empresário ou sociedade empresáriaempresário ou sociedade empresária, vez que aqui podem , vez que aqui podem existir bens que não se destinam propriamente ao exercício existir bens que não se destinam propriamente ao exercício da atividade empresa, como os investimentos em imóveis e da atividade empresa, como os investimentos em imóveis e títulos do tesouro. Em segundo lugar, o estabelecimento não títulos do tesouro. Em segundo lugar, o estabelecimento não é apenas um somatório de bens isolados, mas uma é apenas um somatório de bens isolados, mas uma organização de bens, todos definidos e organizados para organização de bens, todos definidos e organizados para o exercício da empresao exercício da empresa. Essa organização, por si só, já . Essa organização, por si só, já remete ao conceito de remete ao conceito de aviamentoaviamento, ou seja, à percepção de , ou seja, à percepção de um um plusplus, de uma busca por uma vantagem de mercado , de uma busca por uma vantagem de mercado ((goodwill of tradegoodwill of trade).).

ESTABELECIMENTOESTABELECIMENTO Vê-se, assim, tais bens podem ser Vê-se, assim, tais bens podem ser bens corpóreosbens corpóreos (matéria- (matéria-

prima, máquinas, mobiliários, utensílios, estoques, prima, máquinas, mobiliários, utensílios, estoques, montagens, veículos) ou montagens, veículos) ou incorpóreosincorpóreos (elementos de (elementos de identificação da empresa – títulos de estabelecimento; bens identificação da empresa – títulos de estabelecimento; bens de propriedade industrial – marcas, patentes, modelos de de propriedade industrial – marcas, patentes, modelos de utilidade, desenho industrial; ponto comercial).utilidade, desenho industrial; ponto comercial).

O estabelecimento empresarial é considerado O estabelecimento empresarial é considerado universalidade de fatouniversalidade de fato, tendo em vista o estabelecimento , tendo em vista o estabelecimento não representar um patrimônio separado, específico, como não representar um patrimônio separado, específico, como ocorre, por exemplo, na massa falida e na herança ocorre, por exemplo, na massa falida e na herança (universalidade de direito). Poderá, ainda, ser objeto de (universalidade de direito). Poderá, ainda, ser objeto de oneração, arresto e penhora, por exemplo.oneração, arresto e penhora, por exemplo.

NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTONEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO

O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou o O contrato que tenha por objeto a alienação, o usufruto ou o arrendamento do estabelecimento só produzirá efeitos quanto arrendamento do estabelecimento só produzirá efeitos quanto a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do a terceiros depois de averbado à margem da inscrição do empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público empresário, ou da sociedade empresária, no Registro Público de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial de Empresas Mercantis, e de publicado na imprensa oficial (art. 1.144/CC).(art. 1.144/CC).

A transferência onerosa – a venda – do estabelecimento A transferência onerosa – a venda – do estabelecimento empresarial é juridicamente chamada de trespasse. Nesse empresarial é juridicamente chamada de trespasse. Nesse negócio quem aliena é chamado de negócio quem aliena é chamado de trespassantetrespassante, ao passo , ao passo que o adquirente é chamado de que o adquirente é chamado de trespassatáriotrespassatário..

NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTONEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO

O legislador tem uma grande preocupação com o trespasse, já que se O legislador tem uma grande preocupação com o trespasse, já que se trata de transferência do ativo da empresa, com o que se enfraqueceria a trata de transferência do ativo da empresa, com o que se enfraqueceria a solvibilidade do passivo. Assim, na busca de proteção aos credores, assim solvibilidade do passivo. Assim, na busca de proteção aos credores, assim dispõe o Código Civil:dispõe o Código Civil:

Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o Art. 1.145. Se ao alienante não restarem bens suficientes para solver o seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do seu passivo, a eficácia da alienação do estabelecimento depende do pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo pagamento de todos os credores, ou do consentimento destes, de modo expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.expresso ou tácito, em trinta dias a partir de sua notificação.

Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento Art. 1.146. O adquirente do estabelecimento responde pelo pagamento dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente dos débitos anteriores à transferência, desde que regularmente contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado contabilizados, continuando o devedor primitivo solidariamente obrigado pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da pelo prazo de um ano, a partir, quanto aos créditos vencidos, da publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.publicação, e, quanto aos outros, da data do vencimento.

NEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTONEGÓCIOS COM O ESTABELECIMENTO

O Código Civil estabelece, como regra geral, que o O Código Civil estabelece, como regra geral, que o alienante do estabelecimento não pode fazer alienante do estabelecimento não pode fazer concorrência ao adquirente, nos cinco anos concorrência ao adquirente, nos cinco anos subseqüentes à transferência, salvo havendo subseqüentes à transferência, salvo havendo autorização expressa para o restabelecimento, ou autorização expressa para o restabelecimento, ou seja, para que o trespassante se re-estabeleça seja, para que o trespassante se re-estabeleça (monte outro estabelecimento) na mesma área (monte outro estabelecimento) na mesma área empresarial, fazendo concorrência ao trespassatário empresarial, fazendo concorrência ao trespassatário (artigos 1.146 e 1.147).(artigos 1.146 e 1.147).

EXEMPLOEXEMPLO

A)A)

AVIAMENTOAVIAMENTO No âmbito das empresas, o capital intelectual é a capacidade de No âmbito das empresas, o capital intelectual é a capacidade de

compreender e atender ao mercado, gerando lucros maiores para o compreender e atender ao mercado, gerando lucros maiores para o empresário ou sociedade empresária.empresário ou sociedade empresária.

O Direito Empresarial não desconhece essa realidade. Dá-se o nome O Direito Empresarial não desconhece essa realidade. Dá-se o nome de aviamento a esse de aviamento a esse algo a maisalgo a mais que marca a organização do que marca a organização do complexo de bens utilizados na empresa, a complexo de bens utilizados na empresa, a esse jeito como as coisas esse jeito como as coisas são feitassão feitas, elemento que merece a proteção jurídica, pois é definidor de , elemento que merece a proteção jurídica, pois é definidor de um benefício – ou vantagem – de mercado (um benefício – ou vantagem – de mercado (goodwill of tradegoodwill of trade), com ), com reflexos econômicos inequívocos, aferíveis em diversas operações reflexos econômicos inequívocos, aferíveis em diversas operações havidas no mercado.havidas no mercado.

O aviamento, portanto, é o resultado do capital intelectual O aviamento, portanto, é o resultado do capital intelectual investido.investido.

CLIENTELA, FREGUESIA, PERFIS DA CLIENTELA, FREGUESIA, PERFIS DA

EMPRESA E PONTO EMPRESARIALEMPRESA E PONTO EMPRESARIAL Cliente é toda pessoa que compõe, constante ou Cliente é toda pessoa que compõe, constante ou

eventualmente, potencial ou concretamente, o eventualmente, potencial ou concretamente, o universo dos destinatários da atividade universo dos destinatários da atividade empresarialempresarial; portanto, ; portanto, é-se cliente de alguémé-se cliente de alguém, , traduzindo uma relação pessoal. Sua defesa é traduzindo uma relação pessoal. Sua defesa é promovida pelo Direito Concorrencial.promovida pelo Direito Concorrencial.

EXEMPLOEXEMPLO

FREGUÊSFREGUÊS

Já o freguês é o consumidor que se define por uma Já o freguês é o consumidor que se define por uma posição geográfica, posição geográfica, são aqueles que passam diante são aqueles que passam diante do estabelecimento e, assim, podem se tornar do estabelecimento e, assim, podem se tornar clientesclientes, podem negociar com o empresário ou , podem negociar com o empresário ou sociedade empresária. Já a defesa jurídica da sociedade empresária. Já a defesa jurídica da freguesia se faz por meio da proteção jurídica do freguesia se faz por meio da proteção jurídica do ponto empresarial, ou seja, da localização geográfica ponto empresarial, ou seja, da localização geográfica do estabelecimento e sua relevância no aviamento.do estabelecimento e sua relevância no aviamento.

PERFISPERFIS

A doutrina classifica a empresa em quatro perfis distintos. O A doutrina classifica a empresa em quatro perfis distintos. O primeiro, primeiro, subjetivosubjetivo, em que a empresa se confunde com o , em que a empresa se confunde com o próprio empresário, vez que somente ele, e não ela, possui próprio empresário, vez que somente ele, e não ela, possui personalidade jurídica; o segundo, personalidade jurídica; o segundo, objetivoobjetivo, que corresponde , que corresponde ao fundo de comércio, ou seja, ao conjunto de bens ao fundo de comércio, ou seja, ao conjunto de bens corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da empresa; corpóreos e incorpóreos destinados ao exercício da empresa; o terceiro, o terceiro, corporativocorporativo, que corresponde aos esforços , que corresponde aos esforços conjuntos do empresário e de seus colaboradores; e o quarto, conjuntos do empresário e de seus colaboradores; e o quarto, funcionalfuncional, que corresponde à força vital da empresa, ou seja, , que corresponde à força vital da empresa, ou seja, à atividade organizadora e coordenadora do capital e do à atividade organizadora e coordenadora do capital e do trabalho.trabalho.

PONTOPONTO

No que tange ao ponto empresarial, quando se trata de No que tange ao ponto empresarial, quando se trata de imóvel de propriedade do empresário ou da sociedade imóvel de propriedade do empresário ou da sociedade empresária, a proteção se faz não só pelas regras do Direito empresária, a proteção se faz não só pelas regras do Direito de Propriedade, mas igualmente pela percepção da de Propriedade, mas igualmente pela percepção da destinação empresarial dada ao imóvel e o valor que ela destinação empresarial dada ao imóvel e o valor que ela agrega ao bem. Assim, agrega ao bem. Assim, Ponto é o lugar em que o Ponto é o lugar em que o comerciante se estabelececomerciante se estabelece. Trata-se de um dos elementos . Trata-se de um dos elementos incorpóreos do estabelecimento ou fundo de comércio.incorpóreos do estabelecimento ou fundo de comércio.

EXEMPLOEXEMPLO

AÇÃO RENOVATÓRIAAÇÃO RENOVATÓRIA O artigo abaixo transcrito trata da ação renovatória, prevista na Lei Nº. 8.245, DE 18 O artigo abaixo transcrito trata da ação renovatória, prevista na Lei Nº. 8.245, DE 18

DE OUTUBRO DE 1991, regulando as locações de imóveis não residenciais. DE OUTUBRO DE 1991, regulando as locações de imóveis não residenciais. Transcrevo.Transcrevo.

Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a Art. 51. Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente:

I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo I - o contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado; determinado;

II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos II - o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos; contratos escritos seja de cinco anos;

III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo III - o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.mínimo e ininterrupto de três anos.

AÇÃO RENOVATÓRIAAÇÃO RENOVATÓRIA 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou 1º O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou

sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário. somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de 2º Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o sociedade de que faça parte e que a esta passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade. direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente 3º Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub fica sub -- rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo. rogado no direito a renovação, desde que continue no mesmo ramo.

4º O direito a renovação do contrato estende 4º O direito a renovação do contrato estende -- se às locações celebradas por se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que indústrias e sociedades civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo. ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um 5º Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.do contrato em vigor.

SHOPPING CENTERSHOPPING CENTER

Criados no Estados Unidos da América do Norte em meados do século Criados no Estados Unidos da América do Norte em meados do século XX, os XX, os Shopping CentersShopping Centers constituem uma nova estratégia mercantil: um constituem uma nova estratégia mercantil: um estabelecimento empresarial destinado a estabelecimentos estabelecimento empresarial destinado a estabelecimentos empresariais. Trata-se de um espaço planejado, com aviamento empresariais. Trata-se de um espaço planejado, com aviamento próprio, voltado para a atração de grandes massas de consumidores, próprio, voltado para a atração de grandes massas de consumidores, beneficiando os diversos empresários e sociedades empresárias beneficiando os diversos empresários e sociedades empresárias alocados no empreendimento. Ele é, em si, uma localização geográfica; alocados no empreendimento. Ele é, em si, uma localização geográfica; seus clientes são a freguesia de suas lojas. O Shopping os atrai e, seus clientes são a freguesia de suas lojas. O Shopping os atrai e, fazendo-os circular por seus corredores e alas, acaba por distribuí-los fazendo-os circular por seus corredores e alas, acaba por distribuí-los entre os lojistas, como os fregueses numa movimentada região entre os lojistas, como os fregueses numa movimentada região comercial da cidade. Esse tipo de empreendimento transforma o cliente comercial da cidade. Esse tipo de empreendimento transforma o cliente de um lojista e freguês dos demais (consumidor em potencial).de um lojista e freguês dos demais (consumidor em potencial).

SHOPPINGSHOPPING

Aqui há a figura do administrador, profissional que se compromete a Aqui há a figura do administrador, profissional que se compromete a exercer uma capacidade gerencial e mercadológica para assegurar exercer uma capacidade gerencial e mercadológica para assegurar uma vantagem de mercado, sendo remunerado por isso, por meio de uma vantagem de mercado, sendo remunerado por isso, por meio de um aluguel percentual, que vem a ser uma participação na receita das um aluguel percentual, que vem a ser uma participação na receita das lojas, um percentual sobre o faturamento do lojista.lojas, um percentual sobre o faturamento do lojista.

Tendo como um empreendimento imobiliário, o Tendo como um empreendimento imobiliário, o Shopping CenterShopping Center é um é um imóvel no qual se locam espaços para a exploração empresarial. Há um imóvel no qual se locam espaços para a exploração empresarial. Há um contrato de locação – pagamento de aluguel mínimo. Trata-se de contrato de locação – pagamento de aluguel mínimo. Trata-se de locação empresarial e, assim, o ponto ocupado por cada lojista merece locação empresarial e, assim, o ponto ocupado por cada lojista merece a mesma proteção dada ao empresário estabelecido fora de uma mesma proteção dada ao empresário estabelecido fora de um mall mall..

SHOPPINGSHOPPING Entretanto há figuras estranhas à Lei do inquilinato e que são Entretanto há figuras estranhas à Lei do inquilinato e que são

corriqueiramente utilizadas pelos administradores de corriqueiramente utilizadas pelos administradores de Shopping CenterShopping Center, , como o como o aluguel dobrado para o mês de dezembroaluguel dobrado para o mês de dezembro (custear 13º), (custear 13º), aluguel de desempenhoaluguel de desempenho (75% do valor do aluguel, cobrado (75% do valor do aluguel, cobrado semestralmente), semestralmente), reserva de localizaçãoreserva de localização (exigido daqueles que (exigido daqueles que pretendem reservar uma loja, enquanto o empreendimento ainda está pretendem reservar uma loja, enquanto o empreendimento ainda está em construção), em construção), luvas iniciaisluvas iniciais (cobradas para remunerar o (cobradas para remunerar o empreendedor pelo aviamento).empreendedor pelo aviamento).

As despesas com as áreas comuns do Shopping, a exemplo das As despesas com as áreas comuns do Shopping, a exemplo das despesas condominiais dos edifícios, são de responsabilidade dos despesas condominiais dos edifícios, são de responsabilidade dos lojistas/locadores. As despesas rateáveis, por seu turno, são lojistas/locadores. As despesas rateáveis, por seu turno, são submetidas, comumente, a um cálculo (coeficiente de rateio de submetidas, comumente, a um cálculo (coeficiente de rateio de despesas), por meio do qual se determina a parcela devida a cada despesas), por meio do qual se determina a parcela devida a cada lojista.lojista.

SHOPPINGSHOPPING

No que tange ao aspecto logístico e mercadológico cumpre ressaltar No que tange ao aspecto logístico e mercadológico cumpre ressaltar que o que o ShoppingShopping oferece uma boa mistura, chamada oferece uma boa mistura, chamada tenant mixtenant mix, e é , e é uma vantagem oferecida aos lojistas/contratantes. Como exemplo o uma vantagem oferecida aos lojistas/contratantes. Como exemplo o AraguaiaAraguaia ShoppingShopping, em Goiânia, que contém lojas âncora, restaurantes, , em Goiânia, que contém lojas âncora, restaurantes, lanchonetes, cinemas, dentre outros.lanchonetes, cinemas, dentre outros.

Para remunerar esses serviços mercadológicos, o contrato de Shopping Para remunerar esses serviços mercadológicos, o contrato de Shopping Center dispensa habitualmente a definição de um valor fixo, optando-se Center dispensa habitualmente a definição de um valor fixo, optando-se pela constituição de um negócio de parceria por meio do qual a pela constituição de um negócio de parceria por meio do qual a administração é remunerada na proporção do sucesso do administração é remunerada na proporção do sucesso do empreendimento. O aluguel percentual, portanto, nada mais é do que o empreendimento. O aluguel percentual, portanto, nada mais é do que o resultado de uma remuneração por meio de cláusula de sucesso, sendo resultado de uma remuneração por meio de cláusula de sucesso, sendo definido pela incidência de determinado percentual sobre a receita do definido pela incidência de determinado percentual sobre a receita do estabelecimento (tenha este lucro ou prejuízo).estabelecimento (tenha este lucro ou prejuízo).

SHOPPINGSHOPPING

Outro tema relacionado diz respeito à associação de lojistas. Aceitando Outro tema relacionado diz respeito à associação de lojistas. Aceitando estar no empreendimento, o lojista aceita participar de sua estrutura, estar no empreendimento, o lojista aceita participar de sua estrutura, que inclui tal espaço de atuação comum. Não está obrigado a associar-que inclui tal espaço de atuação comum. Não está obrigado a associar-se, desde que não queira fazer parte do Shopping; se aceita participar é se, desde que não queira fazer parte do Shopping; se aceita participar é porque aceita compor a associação, já que há uma pessoa jurídica com porque aceita compor a associação, já que há uma pessoa jurídica com personalidade jurídica própria, com estatuto próprio, distinta dos lojistas, personalidade jurídica própria, com estatuto próprio, distinta dos lojistas, da administração, dos empreendedores e do próprio Shopping da administração, dos empreendedores e do próprio Shopping (desprovido de personalidade).(desprovido de personalidade).

Essa associação de lojistas é comumente a destinatária das Essa associação de lojistas é comumente a destinatária das contribuições dos lojistas para um fundo de promoção e propaganda.contribuições dos lojistas para um fundo de promoção e propaganda.

EXEMPLOEXEMPLO

EXEMPLOEXEMPLO