Dossiê hotéis e resorts

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Estudo de mercado sobre a rede hoteleira no Brasil, as perspectivas de investimentos e os meios de financiamento. Prós e contras no cenário da Copa de 2014.

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  • 1. ESTUDO DE MERCADODossi hotis e resortsFonte: Revista Vida ImobiliriaAps alguns anos de saturao no mercado hoteleiro, com uma oferta maior que a demanda,desequilibrando as taxas de ocupao e valores das dirias, o setor apresenta uma inverso do cenrio daltima dcada. A oferta est estagnada e a demanda crescendo a uma taxa de 5% ao ano. "O mercadonunca tem um equilbrio, est sempre andando para cima ou para baixo. Hoje temos o inverso daquilo queprovocou a super oferta e esse desequilbrio da indstria muito favorvel aos hoteleiros. Ningum quer oequilbrio agora", comenta Diogo Canteras, scio-diretor da HVS Consultoria Hoteleira, que acredita que osprximos sete anos sero positivos. "A perspectiva de crescimento estvel e constante, o que muitobom para um investimento de longo prazo".Ricardo Mader, diretor da Jones Lang LaSalle Hotels, ressalta que no h em curto prazo indicao docrescimento da oferta, pois em So Paulo e Rio de Janeiro nenhum hotel est sendo construdo."Presumindo que a economia continue estvel, as coisas devem melhorar ainda mais e os prximos trsanos sero bem interessantes".Essa demanda est relacionada ao crescimento econmico do Brasil e voltada quase que exclusivamente aomercado domstico. Sobre a minoria de hspedes estrangeiros, Jos Ernesto Marino Neto, presidente daBSH International, observa uma mudana na origem deste turista. "Na hotelaria de So Paulo, por exemplo,hoje temos chineses, o que no havia no passado, e mais hspedes de Portugal, Grcia e Espanha,economias que procuram um porto seguro e que esto fazendo negcio com o Brasil. Tambm verificamosuma diminuio no nmero de norte-americanos proporcionalmente.Perspectivas otimistas para os prximos anosLei da oferta e demanda: tarifas devem dobrar nos prximos anosO maior impacto do crescimento do mercado sentido no valor das dirias, que ainda esto abaixo do queseria adequado, segundo os consultores. "As dirias esto muito baixas e devem pelo menos dobrar em SoPaulo nos prximos quatro anos. Estamos com o nosso cmbio muito defasado. Os hotis brasileiros sobem mais baratos que os de Nova York e Madri, sendo que deveria ser mais caro pela nossa taxa decmbio, afinal o nosso mercado essencialmente domstico. A previso de ocupao em 2015 para SoPaulo de 84% e 85% para o Rio de Janeiro. Uma ocupao mdia anual de 85% significa hotis lotados o
  • 2. tempo inteiro e nesse momento temos que aproveitar para subir a tarifa. a lgica do mercado, lei daoferta e da procura" avalia Canteras.Marino concorda e diz que ao longo dos prximos trs ou quatro anos observaremos um aumento dastarifas, pois os hotis j atingiram um determinado patamar de ocupao e ser preciso agora a diria paraselecionar a demanda.Investir em hotelaria demanda muito conhecimentoJos Ernesto Marino diz que qualquer investimento pode ser bom ou ruim, depende de como o negcio posicionado. "O investimento hoteleiro tem um retorno pequeno frente ao valor do investimento e se vocerrar a mo, gastar mais do que deveria na implantao do projeto, pode comprometer pelo o resto da vidao retorno do negcio. Investir em hotelaria demanda muito conhecimento e no achar que hotelaria umaatividade simples como a grande maioria das pessoas pensa". Ele explica que preciso analisar qual tipo denegcio ter determinado retorno dentro da atividade hoteleira. "No qualquer tipo de hotel que podeser um bom negcio, e no qualquer preo que pode ser pago por um hotel, no qualquer companhiahoteleira que pode administr-lo. 0 investimento hoteleiro uma disciplina muito recente, que tem cercade trs dcadas, e por ter s esse tempo, revelou h pouco tempo todos os seus riscos". Para DiogoCanteras, este um excelente momento para investimento, mas preciso entender a lgica de operaodo mercado. "No faz sentido voc comprar hotel enquanto o mercado est caindo, neste momento seafaste do hotel. Quando o mercado est se recuperando faz sentido comprar um hotel existente e investirem renovao e reposicionamento. Este o momento atual. Neste momento o grande negcio reformarhotis existentes".Um histrico de super ofertaH cerca de uma dcada, o Brasil vivenciou a entrada de uma srie de novos produtos hoteleiros nomercado, conseqncia de um ufanismo devido estabilizao econmica com o advento do Plano Real,em 1994. "A partir de 96, tivemos muitos investimentos em vrios produtos imobilirios e dois delesreceberam significativos recursos: os edifcios de escritrios e hotis; tanto os organizados de formatradicional, como foi o caso do Grand Hyatt e Hilton, em So Paulo, com grandes investidores alocandorecursos, como tambm uma grande massa de pequenos investidores, atravs de pequenos produtosimobilirios, mas de renda mensal constante e liquidez, os famosos flats" lembra Jos Ernesto Marino.Grandes mercados, como So Paulo, Belo Horizonte e Porto Alegre, receberam recursos em produtosimobilirios de uma forma geral, o que gerou um desequilbrio. Passamos a ter mais oferta do quedemanda. "Boa parte desses hotis entraram em operao em 2001, que foi um ano econmico no muitobom. Alm disso, com os atentados de 11 de setembro, tambm em 2001, uma nova ordem mundial se
  • 3. estabeleceu, impactando na economia de uma forma geral, ou seja, tivemos por um lado o desequilbrioentre oferta e demanda e por outro um recrudescimento da demanda especificamente", conta Marino.Durante esses 10 anos, a oferta tendeu a ficar estagnada, pois os investidores no viam capacidade degerao de bons resultados. Porm, a demanda, a partir de 2003, passou a crescer de forma estvel emadura, pois a economia brasileira entrou em um novo ciclo. At 2006 os resultados dos hotis nasgrandes cidades brasileiras foram ruins, porque a oferta era muito maior que a demanda. Os hotispassaram a respirar de forma positiva a partir de 2006/2007 e desde ento a curva continua crescente, coma demanda subindo, a ponto de a situao se inverter em algumas cidades, como So Paulo, Porto Alegre eBelo Horizonte, que, dependendo da poca, podem j no ter quartos suficientes.Processo inverso no segmento de lazerNo segmento de lazer o ciclo foi invertido, segundo Marino. Enquanto a economia estava ruim, o segmentode lazer estava bom, porque tnhamos um portflio de produtos relativamente pequeno comparado oferta atual. Em 10 anos multiplicamos a oferta em 10 vezes. "Hoje est ainda em desequilbrio, h menosdemanda do que oferta. Tnhamos uma oferta reduzida, e ainda que a demanda interna estivesse pequena,havia uma moeda fraca no Brasil e as economias europias estavam fortes, principalmente as ibricas, comdesejo de se expandir em terras brasileiras". Hoje temos um mercado de lazer, principalmente no nordeste,em estado de desequilbrio, pois o Real est forte e a demanda nacional tem um parque de competiomuito maior no exterior. De acordo com o presidente da BSH Internacional, destinos como Orlando eMiami competem com os hotis do nordeste. Alm disso, a demanda internacional diminuiu com a quedado poder aquisitivo de muitos pases e o Brasil ficou mais caro. Portanto, a oferta ainda maior do que ademanda neste segmento de lazer.A exceo deste cenrio o Rio de Janeiro, que tem apresentado bons resultados, pois est perto dosgrandes mercados consumidores e os eventos corporativos passam a fazer uma grande diferena.Um nicho de mercado ainda mal explorado, na opinio de Marino, o turismo ecolgico, principalmente naAmaznia. "Acho que a distncia da Amaznia para os grandes centros nacionais acaba gerando umaespcie de falta de interesse. Demanda existe, observamos um crescimento do turismo de cruzeiros, aspessoas acabam se sentindo mais seguras no navio. O fato de ter hspedes com esse tipo de acomodaoalternativa deveria encorajar empreendedores a pensar nessa demanda, que gostaria de ter umaacomodao melhor e segura juntamente com a experincia que a Amaznia pode oferecer. O que d valora qualquer produto a unicidade".Setor sofre com carncia de mo-de-obra qualificada
  • 4. Com os intensos investimentos no mercado hoteleiro e imobilirio em geral na dcada de 90, houve umnmero grande de escolas e universidades com oferta de cursos voltados para o turismo e hotelaria. Oresultado foi um grande nmero de profissionais disponveis no mercado, fazendo os valores dos salriosserem pressionados para baixo, levando esses profissionais para outras reas no perodo de 2000 a 2005.O reajuste nos oramentos dos hotis fez com que muitas pessoas capacitadas abandonassem a atividade.O mercado ainda hoje sofre com a falta de profissionais de baixa qualificao. "Muita gente talentosaabandonou a hotelaria por conta da reduo de salrios, e ns sentimos, muitas vezes, a carncia deprofissionais com nvel adequado. Quando os hotis comearem a ganhar mais dinheiro, tender a valorizaros profissionais, mas isso leva tempo", disse Marino.Somente So Paulo est preparado para receber a CopaDe acordo com o Placar da Hotelaria (estudo conjunto do FOHB e da HVS), das 12 cidades-sede e sub-sedes,somente a cidade de So Paulo atende s exigncias da Fifa, tanto em relao quantidade comoqualidade. "So Paulo est pronta para a hotelaria graas queles flats. Dos 42 mil quartos de hotis quetemos hoje, mais de 30 mil so flats, empreendimentos novos, concebidos de forma profissional", diz CaioCalfat, scio-diretor da Caio Calfat Real Estate Consulting. Segundo o consultor, somente a capital paulistatem esse perfil, as demais cidades apresentam problemas. "No Rio de Janeiro, por exemplo, faltaquantidade e, principalmente, qualidade. Por isso, o retrofit uma soluo para a cidade, principalmenteporque boa parte dos hotis da zo