Formação dos Preços de

Imóveis em Recife: uma

visão a partir da Percepção

do Comprador

Odilon Saturnino

Orientador: Pierre Lucena

Introdução Aspectos Demográficos

40,7%

47,6%

11,7%

Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)

30,8%

53,6%

15,6%

Classes D e E Classe C Classes A e B

2004 2009

Introdução 2000

Fonte: IBGE

2009

2020

(Projeção)

Introdução Crédito Imobiliário

Fonte: Instituto Ibope Inteligência (2010)

9

13

18

30

47

5

9

15

23

34

0

5

10

15

20

25

30

35

40

45

50

2005 2006 2007 2008 2009

Financiamento CEF

Financiamentotradicional

Objetivos

Identificação de variáveis relevantes

para a formação de preços

Descrição do perfil sociodemográfico

Verificação dos desequilíbrios entre

decisões e desejos de compra

Perfil dos Entrevistados

Clientes de Mercado

Renda acima de R$ 5.100,00

Não subsidiados pelo Programa “Minha

Casa, Minha Vida”

Efetivos – Compraram imóveis nos

últimos cinco anos

Potenciais – Comprarão em até dois anos

Referencial Teórico

1) Evolução do Mercado Imobiliário

Brasileiro

2) Mercado Imobiliário Local

3) O Comportamento do Consumidor

de Imóveis

4) Formação dos Preços de Imóveis

5) Variáveis Microeconômicas

Referencial Teórico

Velocidade de Vendas

Referencial Teórico

Teoria do Comportamento do

Consumidor – Nova Abordagem

Lancaster (1966)

Modelos de Preços Hedônicos

Rosen (1974)

)...,,()( 21 nzzzpzp

Referencial Teórico Variáveis relevantes: Qualidade física, estrutura,

localização e vizinhança; forma funcional

semilogarítmica (Whitte, Sumka e Erekson, 1979;

Palmquist, 1984);

Amenidades naturais e urbanas (Kanemoto, 1988);

Dados transversais (Kim, 1992);

Séries temporais; variáveis de luxo; variáveis dummy

regionais (Leeuw, 1993); (Kiel e Zabel, 1997);

Vendas Repetidas e Modelos Hedônicos (Clapp e

Giaccotto, 1998);

Atributos de hotel (Andersson, 2008)

Mercado chinês (Hanink, Cromley e Ebenstein, 2010);

facilidades de cozinha, piso e taxa de imigração.

Referencial Teórico Índice de Preços – Barra da Tijuca, RJ

(Rozembaum e Macedo-Soares, 2007)

Formação do preço na RMSP (Fávero, 2007)

Modelo não linear em BH (Pelli Neto, 2004)

Destaque ao aspecto vizinhança; distância aos

pólos de influência; (Dantas, Magalhães e

Vergolino, 2007)

Variáveis macroeconômicas (Balarine, 1997;

Arraes e Sousa Filho, 2008)

Variáveis Microeconômicas (Hermann, 2003;

Silva, 2006)

Metodologia Amostra e Estratificação

Município Previsto Efetivo Peso

Recife 252 271 0,9299

Olinda 44 29 1,5172

Jaboatão 52 48 1,0833

Total 348 348 -

Análise Descritiva

Análise Multivariada de Dados

Análise Fatorial

Análise de Regressão

Metodologia

Perfil Sociodemográfico

Gênero Estado Civil

Idade Renda

Escolaridade Atividade

Filhos

Perfil Sociodemográfico

Preferência pelos Bairros

Bairros Mobilidade

Casa Forte 15

Boa Viagem 14

Piedade 10

Madalena 7

Rosarinho 7

Graças -4

Ibura -4

Campo Grande -5

Ipsep -5

Casa Caiada -10

Perfil Sociodemográfico

RPA Pretendida RPA Desejada

Perfil Sociodemográfico

Condição do Imóvel

Perfil do Imóvel Tempo Pretendido

Idade do Imóvel Área do Imóvel

Planejamento

Recursos Financeiros Recursos Disponíveis

Forma de Pagamento

Descrição do Preço e Condições

Estatísticas Preço Entrada Valor

financiado

Nº de

prestações

Abs. 340 220 230 229

Média 202.320,17 57.353,99 120.044,10 180,63

Mediana 169.382,20 40.000,00 100.000,00 180,00

Moda 100.000,00 50.000,00 100.000,00 300,00

Mínimo 36.000,00 3.500,00 12.000,00 8,00

Máximo 1.200.000,00 350.000,00 330.000,00 360,00

Soma 68.840.267,00 12.646.101,00 27.651.261,00 41.355,00

Recursos Financeiros

Recursos Financeiros Preço Entrada

Valor Financiado Nº de Prestações

Valor Mensal das Prestações

Recursos Financeiros

Descrição da Localização

Supermercado/comércio 4,17

Trabalho 4,05

Farmácia 4,01

Parque e áreas verdes 3,93

Ter coleta seletiva 3,86

Shopping 3,34

Proximidade de parentes 3,26

Praia 3,19

Instituições religiosas 3,14

Vista para o mar 2,86

Análise dos Atributos

Descrição dos Atributos Internos

Vagas de garagem 4,32

Ser nascente 4,31

Área (m2) 4,24

Número de dormitórios 4,20

Existência de suíte 4,16

Andar do apartamento 3,60

Nº de elevadores 3,52

Dependência/empregada 3,43

Nº de aptos. por andar 3,38

Número de andares 3,29

Análise dos Atributos

Descrição dos Aspectos Externos

Câmeras de circuito interno de tv 4,28

Sistema de combate a incêndio 4,27

Guarita no Condomínio 4,15

Vizinhança 4,14

Cerca elétrica 3,93

Área de esportes 3,20

Brinquedoteca 3,18

Academia 2,95

Salão de jogos 2,90

Existência de sauna 2,50

Análise dos Atributos

Renda Familiar e Atributos

Análise dos Atributos

Pesos dos Fatores em Função dos

Municípios Desejados

Análise dos Atributos

Pesos dos Fatores em Função das RPA’s

Análise dos Atributos

Pretendidas Desejadas

RPA’s e Fatores Análise dos Atributos

Bairros e Fatores

Outros Fatores e RPA’s

Estado Civil

Análise dos Atributos

Gênero

Estágio da Obra

Análise dos Atributos

Natureza

do Imóvel

Fatores e Preço

Análise dos Atributos

3

441

3654

434211

566,0231,0128,0

691,0027,1457,0178,12)(ln

)(ln

SGásLoc

FSVzp

SuíteGásoLocalizaçã

FilhoSuíteVagazp

Formação do Preço

Formação do Preço 1 Vaga de garagem desvaloriza o preço

Suíte é o aspecto mais importante na

valorização do espaço

Gás encanado valoriza o preço

Localização (farmácia, supermercado e

hospitais) desvaloriza o preço

Ter filhos leva a uma predisposição de

pagar mais pelo imóvel.

Conclusões

Embora o financiamento seja utilizado,

os clientes mostraram interesse por uma

quitação antecipada com o propósito de

nova compra posterior.

Com base na média da importância

atribuída, os atributos de segurança e

localização foram os mais valorizados em

detrimento dos elementos de lazer.

Conclusões

Proximidade do trabalho se apresenta

como aspecto diferenciado de localização,

sendo relevante na escolha da residência.

Por outro lado, proximidade de

supermercados, farmácias e hospitais leva

a uma desvalorização do preço, levando à

conclusão de que a escolha pelos mesmos

é em virtude de serem mais baratos.

Conclusões

Quem é casado valoriza segurança,

espaço, proximidade de parentes e piso,

sendo este irrelevante na escolha regional.

Desequilíbrio entre condição de compra

(mais lazer) e desejo (mais segurança,

conforto, espaço e estrutura interna).

Conclusões

Proposta para as construtoras em

lançamentos para as classes A e B no

Recife Expandido:

Imóveis com mais vagas de garagem;

Que possuam gás encanado;

Com espaço suficiente para os filhos;

Distantes de supermercados, farmácias

e hospitais.

Conclusões

Proposta de política pública: desenvolver

as RPA’s 1 e 5, para que seja melhorada a

percepção do comprador das classes A e

B em relação às referidas regiões, cujos

aspectos mais valorizados não são

percebidos mas mesmas.

Referências ANDERSSON, David Emanuel. Hotel Atributes and Hedonic Prices: An analysis of

internet-based transactions in Singapore’s market for hotel rooms. The Annals of Regional

Science. V. 44, nº 2, p. 229-240, 2010.

ARRAES, Ronaldo A.; SOUSA FILHO, Edmar de. Externalidades e Formação de Preços do

Mercado Imobiliário Urbano Brasileiro: Um estudo de caso. Revista de Economia

Aplicada, São Paulo, v. 12, n. 2, p. 289-319, abr./jun. 2008.

BALARINE, Oscar Fernando Osório. Contribuições Macroeconômicas ao Entendimento da

Formação de Preços Habitacionais Locais. Revista da Associação Nacional de

Tecnologia do Ambiente Construído, São Paulo, v. 1, n. 1, p. 19-24, 1997.

CLAPP, John M.; GIACCOTTO, Carmelo. Price Indices Based on the Hedonic Repeat-Sales

Method: Application to the housing market. Journal of Real Estate Finance and

Economics. Vol. 16, nº 01, p. 5–26, 1998.

Referências DANTAS, Rubens Alves; MAGALHAES, André Matos; VERGOLINO, José Raimundo de

Oliveira. Avaliação de Imóveis: a importância dos vizinhos no caso de Recife. Economia

Aplicada [online]. 2007, vol.11, n.2, p. 231-251.

FÁVERO, Luiz Paulo Lopes. Mercado Imobiliário: Técnicas de precificação e

comercialização. 2 ed. São Paulo: Saint Paul Editora, 2007.

HANINK, Dean M.; CROMLEY, Robert G.; EBENSTEIN, Avraham Y. Spatial Variation in

the Determinants of House Prices and Apartment Rents In China. Journal of Real Estate

Finance and Economics. Published online, 2010.

HERMANN, Bruno Martins. Estimando o Preço Implícito de Amenidades Urbanas:

Evidências para o Município de São Paulo. Dissertação (Mestrado) - Universidade de São

Paulo - USP, São Paulo, 2003.

KANEMOTO, Yoshitsugu. Hedonic Prices and the Benefits of Public Projects. Journal

The Econometric Society. Vol. 56, nº 04, p. 981–989, 1988.

Referências KIEL, Katherine A.; ZABEL, Jeffrey E. Evaluating the Usefulness of the American

Housing Survey for Creating House Price Indices. Journal of Real Estate Finance and

Economics. Vol. 14, p. 189–202, 1997.

KIM, Sunwoong. Hedonic Prices and Housing Demand. The Review of Economics and

Statistics. Vol. 74, nº 03, p. 503–508, 1992.

LEEUW, Frank de. A Price Index for New Multifamily Housing. Survey of Current

Business. Vol. 73, p. 33–42, 1993.

PALMQUIST, Raymond B. Estimating the Demand for the Characteristics of Housing. The

Review of Economics and Statistics. Vol. 66, nº 03, p. 394–404, 1984.

PELLI NETO, Antônio. Avaliação de Imóveis Urbanos com a Utilização de Sistemas

Nebulosos (Redes Neuro-Fuzy) e Redes Neurais Artificiais. XXI Congresso

Panamericano de Valuación. Cartagena, Colômbia, 2004.

Referências ROZENBAUM, Sérgio; MACEDO-SOARES, T. Diana L. V. A. de. Proposta para

Construção de um Índice Local de Preços de Imóveis a partir dos Lançamentos Imobiliários

de Condomínios Residenciais. Revista de Administração Pública [online]. Vol. 41, nº 6, p.

1069-1094, 2007.

SILVA, Júlio José Lopes da. Fatores Condicionantes na Aquisição de Imóveis na

Cidade do Recife. 2006. 99 f. v. 1. Dissertação (Mestrado) - Universidade Federal de

Pernambuco, Recife, 2006.