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QUESTÕES CONTROVERTIDAS EM CONDOMÍNIOS
EDILÍCIOS
INTRODUÇÃO
“A obrigação propter rem nasce de um direito real do devedor sobre determinada coisa” (Orlando
Gomes). Assim, é possível conceituar tais obrigações como a obrigação que segue o
objeto real (coisa), como, por exemplo, as taxas de condomínio, o IPTU etc.
DA EXONERAÇÃO DO DEVEDOR
“A possibilidade de exoneração do devedor só se dá pelo abandono, renunciando o direito sobre a
coisa” (Maria Helena Diniz).
DA TRANSMISSÃO DA OBRIGAÇÃO
Caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente. Ou seja, a sua eficácia perante os
sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao conteúdo do direito (Sílvio
Venosa).
COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E LEGITIMIDADE PASSIVA
Consoante reiterada jurisprudência dos Tribunais, quando ocorre a venda do imóvel, a legitimidade passiva será do proprietário ou do adquirente,
conforme o caso concreto.
TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
Havendo ciência do condomínio acerca do negócio e imissão na posse do promitente-comprador, a legitimidade passiva será do promitente-comprador (AgRg no Ag n.
552.739/SP, Rel. Des. convocado Vasco Della Giustina, 3ª Turma, j. em 22.09.2009).
Não havendo comprovação da posse do
promitente-comprador, nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, a legitimidade passiva será do promitente-
vendedor (AgRg no Ag n. 1.073.700, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, j. em 24.03.2009).
USUFRUTO
A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do usufrutuário, desde que
referente ao período posterior à instituição do usufruto. O período anterior compete ao
proprietário.
IMÓVEL INTEGRANTE DE PROCESSO DE INVENTÁRIO
A legitimidade passiva é do Espólio, salvo se herdeiro estiver ocupando o imóvel, caso em que a legitimidade passiva será do último.
IRRELEVÂNCIA DO REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E
VENDA
Conforme jurisprudência sedimentada da Segunda Seção do STJ, a ausência do registro do contrato
de promessa de compra e venda não descaracteriza a responsabilidade do
compromissário comprador pelas despesas de condomínio quando é de conhecimento dele o nome do titular das referidas quotas (AgRg no REsp n. 573.801/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso
Vieira Sanseverino, 3ª Turma, j. em 19.10.2010).
INCLUSÃO DE QUOTAS VINCENDAS NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA
A jurisprudência do STJ, como do nosso Tribunal, é
no sentido de que as cotas condominiais são consideradas prestações periódicas que estão implícitas no pedido, devendo ser
incluídas na condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação.
Dessa forma, é reconhecido o direito da parte de incluir nos cálculos da execução
as parcelas vincendas durante a fase constritiva.
EXCEÇÃO
Exceção à regra do art. 290 do CPC, quando o título executivo for expresso ao afirmar as
parcelas inclusas (por exemplo, de janeiro de 2000 a agosto de 2002). Nesse caso, tem-se
que o título limita a cobrança.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE
A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde
pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza
propter rem das cotas condominiais, ainda que a dívida seja anterior à aquisição (REsp n.
829.312/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª Turma, j. em 30.05.2006).
RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE
Se a dívida constou do edital, dúvida alguma existe quanto à responsabilidade do arrematante
pelos débito anteriores à arrematação.
Caso a dívida não conste do edital, poderá ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação da dívida
condominial.
RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE
Por se tratar de obrigação propter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso
prefere ao crédito hipotecário no produto arremetação (REsp n. 540.025/RJ, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 14.03.2006).
RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO
CONDOMÍNIO
Todos os condôminos suportam perante terceiro
as consequências das deliberações tomadas em Assembleia ou de fatos atribuíveis ao
condomínio, motivo pelo qual, em caso de cobrança judicial contra ele, o síndico tem de
ratear o valor cobrado entre todos os condôminos logo depois de recebida a citação na execução, a qual é feita na pessoa dele,
como representante legal do condomínio réu.
RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO
CONDOMÍNIO
O condômino que discordar de uma deliberação, por entendê-la ilegal ou inconveniente ao
condomínio, pode ressalvar o direito de não participar do rateio da eventual condenação,
declarando expressamente seu voto contrário e alertando os demais sobre os fundamentos em
que se apóia (RT 653/82).
Essa declaração é dispensável quando a ação é travada contra o próprio dissidente, por força do princípio de que ninguém pode ser compelido a
custear processo contra si mesmo.
RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO
CONDOMÍNIO
Além dos gastos deliberados pela Assembleia
Geral, há também outros pelos quais respondem todos os condôminos, tais como os
decorrentes de obrigações tributárias e análogas do condomínio.
RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO
CONDOMÍNIO
Tem-se admitido a penhora do edifício inteiro
ou de determinadas partes comuns, se o condomínio executado não tiver outros bens
penhoráveis (precedente da 1ª Turma do TRT da 2ª Região).
O que não se pode, porém, é penhorar uma unidade autônoma isolada, visto que seu dono
não responde sozinho pelos débitos da comunidade (AI n. 45.472, TFR, 6ª Turma, Rel.
Min. Miguel Ferrrante).
RESPONSABILIDADE POR FURTO - NECESSIDADE DE EXPRESSA PREVISÃO EM
CONVENÇÃO OU DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA
Mostra-se relevante a necessidade de expressa
previsão na convenção ou, ainda, deliberação em Assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de vigilância.
Ausência de responsabilidade do condomínio por furto ocorrido no interior de suas dependências (REsp n. 618.533/SP, Rel. Min. Helio Quaglia
Barbosa, 4ª Turma, j. em 03.05.2007).
RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS
A responsabilidade do condômino em pagar os encargos condominiais independe de assinatura da convenção (REsp n. 180.838/SP, Rel. Min.
Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 13.12.1999).
RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS NÃO PAGAS PELO ALIENANTE DE
UNIDADE AUTÔNOMA
REsp n. 712.661/RS, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 14.06.2005
BEM DE FAMÍLIA E DÉBITO CONDOMINIAL
Tem-se discutido na jurisprudência qual o alcance da ressalva contida no inc. IV do art. 1º da Lei
n. 8.009/1990. Estariam incluídas entre as contribuições as despesas de condomínio?
A resposta é positiva.
FUNDAMENTOS À PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA
A obrigação é propter rem.
O encargo destina-se à conservação da unidade
autônoma, ainda que pese cláusula de inalienabilidade e impenhorabilidade.
Entender diferente equivaleria a permitir o
enriquecimento ilícito.
FIM
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