QUESTÕES CONTROVERTIDAS EM CONDOMÍNIOS

EDILÍCIOS

INTRODUÇÃO

“A obrigação propter rem nasce de um direito real do devedor sobre determinada coisa” (Orlando

Gomes). Assim, é possível conceituar tais obrigações como a obrigação que segue o

objeto real (coisa), como, por exemplo, as taxas de condomínio, o IPTU etc.

DA EXONERAÇÃO DO DEVEDOR

“A possibilidade de exoneração do devedor só se dá pelo abandono, renunciando o direito sobre a

coisa” (Maria Helena Diniz).

DA TRANSMISSÃO DA OBRIGAÇÃO

Caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente. Ou seja, a sua eficácia perante os

sucessores singulares do devedor confere estabilidade ao conteúdo do direito (Sílvio

Venosa).

COBRANÇA DE CONDOMÍNIO E LEGITIMIDADE PASSIVA

Consoante reiterada jurisprudência dos Tribunais, quando ocorre a venda do imóvel, a legitimidade passiva será do proprietário ou do adquirente,

conforme o caso concreto.

TRANSFERÊNCIA DA POSSE EM VIRTUDE DE CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E

VENDA

Havendo ciência do condomínio acerca do negócio e imissão na posse do promitente-comprador, a legitimidade passiva será do promitente-comprador (AgRg no Ag n.

552.739/SP, Rel. Des. convocado Vasco Della Giustina, 3ª Turma, j. em 22.09.2009).

Não havendo comprovação da posse do

promitente-comprador, nem da ciência do condomínio quanto à alienação do imóvel, a legitimidade passiva será do promitente-

vendedor (AgRg no Ag n. 1.073.700, Rel. Min. Massami Uyeda, 3ª Turma, j. em 24.03.2009).

USUFRUTO

A responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais é do usufrutuário, desde que

referente ao período posterior à instituição do usufruto. O período anterior compete ao

proprietário.

IMÓVEL INTEGRANTE DE PROCESSO DE INVENTÁRIO

A legitimidade passiva é do Espólio, salvo se herdeiro estiver ocupando o imóvel, caso em que a legitimidade passiva será do último.

IRRELEVÂNCIA DO REGISTRO DO CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E

VENDA

Conforme jurisprudência sedimentada da Segunda Seção do STJ, a ausência do registro do contrato

de promessa de compra e venda não descaracteriza a responsabilidade do

compromissário comprador pelas despesas de condomínio quando é de conhecimento dele o nome do titular das referidas quotas (AgRg no REsp n. 573.801/SP, Rel. Min. Paulo de Tarso

Vieira Sanseverino, 3ª Turma, j. em 19.10.2010).

INCLUSÃO DE QUOTAS VINCENDAS NA FASE DE CUMPRIMENTO DE SENTENÇA

A jurisprudência do STJ, como do nosso Tribunal, é

no sentido de que as cotas condominiais são consideradas prestações periódicas que estão implícitas no pedido, devendo ser

incluídas na condenação as parcelas vincendas, se não pagas, enquanto durar a obrigação.

Dessa forma, é reconhecido o direito da parte de incluir nos cálculos da execução

as parcelas vincendas durante a fase constritiva.

EXCEÇÃO

Exceção à regra do art. 290 do CPC, quando o título executivo for expresso ao afirmar as

parcelas inclusas (por exemplo, de janeiro de 2000 a agosto de 2002). Nesse caso, tem-se

que o título limita a cobrança.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

A jurisprudência do STJ é firme no sentido de que o adquirente, em adjudicação, responde

pelos encargos condominiais incidentes sobre o imóvel adjudicado, tendo em vista a natureza

propter rem das cotas condominiais, ainda que a dívida seja anterior à aquisição (REsp n.

829.312/RS, Rel. Min. Jorge Scartezzini, 4ª Turma, j. em 30.05.2006).

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

Se a dívida constou do edital, dúvida alguma existe quanto à responsabilidade do arrematante

pelos débito anteriores à arrematação.

Caso a dívida não conste do edital, poderá ser feita a reserva de parte do produto da arrematação para a quitação da dívida

condominial.

RESPONSABILIDADE CIVIL DO ARREMATANTE

Por se tratar de obrigação propter rem, o crédito oriundo de despesas condominiais em atraso

prefere ao crédito hipotecário no produto arremetação (REsp n. 540.025/RJ, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 14.03.2006).

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO

CONDOMÍNIO

Todos os condôminos suportam perante terceiro

as consequências das deliberações tomadas em Assembleia ou de fatos atribuíveis ao

condomínio, motivo pelo qual, em caso de cobrança judicial contra ele, o síndico tem de

ratear o valor cobrado entre todos os condôminos logo depois de recebida a citação na execução, a qual é feita na pessoa dele,

como representante legal do condomínio réu.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO

CONDOMÍNIO

O condômino que discordar de uma deliberação, por entendê-la ilegal ou inconveniente ao

condomínio, pode ressalvar o direito de não participar do rateio da eventual condenação,

declarando expressamente seu voto contrário e alertando os demais sobre os fundamentos em

que se apóia (RT 653/82).

Essa declaração é dispensável quando a ação é travada contra o próprio dissidente, por força do princípio de que ninguém pode ser compelido a

custear processo contra si mesmo.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO

CONDOMÍNIO

Além dos gastos deliberados pela Assembleia

Geral, há também outros pelos quais respondem todos os condôminos, tais como os

decorrentes de obrigações tributárias e análogas do condomínio.

RESPONSABILIDADE PATRIMONIAL DO CONDÔMINO POR DÍVIDA JUDICIAL DO

CONDOMÍNIO

Tem-se admitido a penhora do edifício inteiro

ou de determinadas partes comuns, se o condomínio executado não tiver outros bens

penhoráveis (precedente da 1ª Turma do TRT da 2ª Região).

O que não se pode, porém, é penhorar uma unidade autônoma isolada, visto que seu dono

não responde sozinho pelos débitos da comunidade (AI n. 45.472, TFR, 6ª Turma, Rel.

Min. Miguel Ferrrante).

RESPONSABILIDADE POR FURTO - NECESSIDADE DE EXPRESSA PREVISÃO EM

CONVENÇÃO OU DELIBERAÇÃO EM ASSEMBLEIA

Mostra-se relevante a necessidade de expressa

previsão na convenção ou, ainda, deliberação em Assembleia no sentido de que o condomínio tenha, especificamente, serviço de vigilância.

Ausência de responsabilidade do condomínio por furto ocorrido no interior de suas dependências (REsp n. 618.533/SP, Rel. Min. Helio Quaglia

Barbosa, 4ª Turma, j. em 03.05.2007).

RESPONSABILIDADE PELO ADIMPLEMENTO DAS COTAS CONDOMINIAIS

A responsabilidade do condômino em pagar os encargos condominiais independe de assinatura da convenção (REsp n. 180.838/SP, Rel. Min.

Carlos Alberto Menezes Direito, j. em 13.12.1999).

RESPONSABILIDADE DO ADQUIRENTE POR DESPESAS NÃO PAGAS PELO ALIENANTE DE

UNIDADE AUTÔNOMA

REsp n. 712.661/RS, Rela. Mina. Nancy Andrighi, 3ª Turma, j. em 14.06.2005

BEM DE FAMÍLIA E DÉBITO CONDOMINIAL

Tem-se discutido na jurisprudência qual o alcance da ressalva contida no inc. IV do art. 1º da Lei

n. 8.009/1990. Estariam incluídas entre as contribuições as despesas de condomínio?

A resposta é positiva.

FUNDAMENTOS À PENHORA DO BEM DE FAMÍLIA

A obrigação é propter rem.

O encargo destina-se à conservação da unidade

autônoma, ainda que pese cláusula de inalienabilidade e impenhorabilidade.

Entender diferente equivaleria a permitir o

enriquecimento ilícito.

FIM