Apostila_Versao_10_2008

APOSTILA DO CURSO DE

AVALIAÇÕES DE

IMÓVEIS RURAIS

Este texto resumido é destinado aos interessados

nos estudos de Perícias e Avaliações de

Engenharia aplicadas a Imóveis Rurais.

O texto-base é o livro “Avaliação de

Propriedades Rurais” do autor Marcelo Rossi de

Camargo Lima, que aborda com muita

propriedade, os diversos aspectos da matéria e

inclui as novas normas da ABNT com

comentários.

Dr. Valdemar Antônio Demétrio

Professor Titular do Depto. de Engenharia Rural -

ESALQ – USP de Piracicaba – SP

Engº Agrº Luis Augusto C. Moura Andrade

Perito Judicial e Engenheiro de Avaliação

Piracicaba – SP

Outubro de 2008

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APOSTILA DE AVALIAÇÕES DE IMÓVEIS RURAIS OUTUBRO 2008

ÍNDICE REMISSIVO

ÍNDICE REMISSIVO ................................................................................................................... 2 ÍNDICE TABELAS ....................................................................................................................... 3 ÍNDICE FIGURAS ...................................................................................................................... 3 1. INTRODUÇÃO .................................................................................................................. 4 2. OBJETIVOS ....................................................................................................................... 5 3. CONCEITOS BÁSICOS ..................................................................................................... 6 4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 / 2004 ................................. 11 5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................................... 21

5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU THE SALES

COMPARISON APPROACH)............................................................................................................... 21 5.2. MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION APPROACH) ........................... 23 5.3. MÉTODO RESIDUAL ........................................................................................................ 24

6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE TERRA NUA ..................... 25 6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS ......................................................... 25 6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO) ....................................................... 40 6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO ............................................. 42

7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL ........................................................... 46 8. VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS .............................................................. 47 9. HOMOGENEIZAÇÃO ..................................................................................................... 48

9.1. NOTA AGRONÔMICA (NA) .......................................................................................... 49 9.2. DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES ..................................................... 50 9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA) ................................................................. 51 9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN) ....................................................................................... 51

10. SANEAMENTO AMOSTRAL ........................................................................................ 54 10.1. CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA ................................................................................ 54 10.2. CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO ................................................................................... 55 10.3. CRITÉRIO DE CHAUVENET ............................................................................................. 55 10.4. CRITÉRIO DE ARLEY ........................................................................................................ 56 10.5. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO ................................................................................ 58 10.6. INTERVALO DE CONFIANÇA (OU CAMPO DE ARBÍTRIO) ........................................ 58

11. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS ................................................................................. 60 12. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS ....................................................... 61

12.1. AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS .................................................................. 62 12.2. AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS ........................................................................ 62 12.3. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS ....................................................................................... 65

13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (CONSTRUÇÕES RURAIS) ..... 67 14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS ..................................... 71 15. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES .................................................................................. 72 16. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS ........................................................................... 73 17. LEGISLAÇÃO FLORESTAL ........................................................................................... 75 18. BIBLIOGRAFIA ........................................................................................................... 79

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ÍNDICE TABELAS

Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à fundamentação ............... 17

Tabela 2 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de utilização do método comparativo direto de dados de mercado ............................................................................. 17 Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos ....................................................................... 35

Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo .................................................................................................................................. 37

Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade de uso do solo .................................................................................................................................. 38

Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade segundo vários autores. ................................................................................................................. 38 Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões. .............. 39

Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso e Limitações do Solo. ..................................................................................................................... 40

Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação. ............................................................................................................................................................ 41 Tabela 10 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso ................................. 42

Tabela 11 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA ............................................. 43

Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA ........................................... 43

Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo a classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA ........................................... 43

Tabela 14 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a classe de capacidade de uso e situação ................................................................................ 44

Tabela 15 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas

considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo FRANÇA (1983). ............................................................................................................................... 44 Tabela 16 – d/s crítico do critério de Chauvenet ..................................................................... 56 Tabela 17 – Nível de .................................................................................................................... 57 Tabela 18 - Critério de Arley - “r” crítico ..................................................................................... 57 Tabela 19 – Valores do percentil da Distribuição de Student ................................................ 59 Tabela 20 – Coeficientes de depreciação para pastagens ................................................. 66 Tabela 21 – Coeficientes de depreciação para construções rurais .................................... 68 Tabela 22 – Razão de depreciação em função do tipo de construção ........................... 69 Tabela 23 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade .. 69 Tabela 24 – Coeficientes de depreciação física e funcional ................................................ 70 Tabela 25 – Coeficientes de depreciação física e funcional ................................................ 71

ÍNDICE FIGURAS

Figura 1 - Composição de um imóvel rural ................................................................................ 22 Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural ......................................... 23

Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra

sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado de KOZMA (1984) ............................................................................................................................ 36

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1. INTRODUÇÃO

Entende-se por avaliação o conjunto de operações com as quais se

podem somar juízo sobre o valor de um bem, e, no caso específico de bens

imóveis, sobre o valor de uma propriedade ou de um direito a ela relativo.

Para muitos autores o processo avaliatório tem por objetivo fixar o valor

de troca das coisas vendáveis ou o que se mede pela quantidade de outros

bens que, numa economia de trocas, poderia ser obtido por um bem da

propriedade avalianda. É o poder de aquisição que pode ser comparado

com qualquer mercadoria, porém é mais cômodo medi-lo em termos

monetários. Neste caso obtendo o preço do produto, isto é, o valor da troca,

expresso em somas monetárias.

A idéia de valor está intimamente ligada à idéia de utilidade, ou seja, só

tem valor aquilo que é útil. Na teoria econômica, conceitua-se utilidade como

a capacidade que possuem certos bens de satisfazer uma necessidade, e,

mais, para que uma coisa seja considerada útil, é necessária a ocorrência de

três condições:

existência de alguma relação entre as qualidades dessa coisa

e a necessidade ou desejo;

conhecimento desta relação;

possibilidade dela (relação) ser utilizada.

A idéia de valor remonta aos mais velhos costumes de troca, desde o

escambo de bens entre os primeiros homens. E ainda hoje, estes parâmetros

vetustos são determinantes para estabelecer o valor das coisas.

CAIRES (1978), citado por PELLEGRINO (1983), resume o processo

avaliatório nos seguintes termos:

“De modo muito simples, mesmo pecando quanto ao rigor, pode-se

dizer que: Avaliar é medir o valor. O valor é uma grandeza e, como

tal, suscetível de ser medida. Por sua vez, Medir é comparar. Daí

infere-se que avaliação é a determinação do valor de uma coisa

obtida por comparação com outras semelhantes”.

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2. OBJETIVOS

A avaliação de propriedades rurais é matéria altamente especializada,

que exige conhecimentos pormenorizados, quer no campo das atividades

agropecuárias, quer no campo da Engenharia de Avaliações. Desta forma

faz-se necessário, que o profissional avaliador tenha conhecimento das

técnicas das Ciências Agrárias (Agronomia, Florestal, Zootecnia e outras), além

dos conhecimentos gerais do mercado imobiliário rural, para a execução da

avaliação e responder aos quesitos do Laudo Avaliatório.

Este texto tem como objetivo primordial, apresentar aos profissionais de

Engenharia, os conceitos teóricos básicos, utilizados na execução da Perícia

Judicial e na Avaliação de Engenharia aplicada a Imóveis Rurais. Terá como

intuito, facilitar e difundir os conhecimentos já publicados de diversos

profissionais, trabalhos estes que se encontram avulsos por todo o País, a fim de

que os avaliadores tenham cada vez mais segurança na determinação de

justos valores, os mais próximos da perfeição.

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3. CONCEITOS BÁSICOS

A dificuldade de se obter uma definição única e precisa para o que

venha a ser valor, foi responsável pelo surgimento de duas escolas ou

correntes universais sobre o que se entende por valor:

Escola Univalente: defende que o valor de um determinado

bem é único, num dado momento, qualquer que seja a

finalidade da avaliação;

Escola Pluralista: defende o princípio de que conceituação de

valor pode mudar, de acordo com a finalidade de sua

determinação.

Segundo PELLEGRINO (1983), os adeptos da escola ou corrente pluralista

conferem ao valor um caráter extremamente subjetivo, sujeito as mais diversas

variações, em função dos mais insignificantes detalhes. Assim é que surge o

valor de mercado: venal; contábil; intrínseco, artístico; estimativo etc.

Dado a inexistência de consenso filosófico entre valor e preço, dado que

o objetivo final do processo avaliatório é a obtenção de uma soma capaz de

traduzir, em termos monetários, todos os quesitos objetivos e subjetivos deste

processo. Distingue-se, portanto, três conceitos igualmente importantes: Preço

de Mercado; Valor de Mercado e Valor Potencial.

Preço de Mercado: o montante de dinheiro que deve ser

entregue ou pode ser obtido no mercado ativo, sob as

condições imediatas e existentes numa determinada data. O

preço pago pela propriedade desconsidera os motivos,

pressões e o conhecimento.

Valor de Mercado: o preço mais alto, em termos de dinheiro,

que uma propriedade alcançaria num mercado aberto e

competitivo, sob todas as condições necessárias a uma venda

justa, na qual o comprador e o vendedor procederiam de

forma prudente, com todos os conhecimentos indispensáveis,

assumindo que o preço não seria afetado por estímulos

indevidos.

Valor Potencial: representado pela capacidade que o imóvel

possui de produzir renda máxima.

Segundo PELLEGRINO (1983), a diferença entre preço e valor de

mercado, é que, num dado momento o valor significa o que a propriedade

vale, enquanto o preço expressa a quantia pela qual ele pode ser vendido.

O valor potencial é utilizado em avaliação, para mostrar se, em face do

valor potencial, um negócio imobiliário oferece atrativos para a aplicação do

capital.

Segundo Demétrio (1991) do ponto de vista jurídico, terra (ou "bem-de-

raiz") pode ser conceituada como qualquer porção da superfície terrestre

sobre o qual podem ser exercidos os direitos de propriedade que dizem

respeito não somente à área da superfície, mas também a coisas tais como a

cobertura vegetal natural, as construções e outras benfeitorias feitas pelo

homem e aqueles objetos que jazem acima ou abaixo da superfície, tais como

plantações e pedreiras, por exemplo.

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O conceito econômico de terra, segundo BARLOWE (1972) é muito

amplo abrangendo o somatório dos recursos naturais e daqueles criados pelo

homem, sobre os quais a possessão de qualquer porção da superfície terrestre

permite controle. Subdivide-se a terra como: espaço, natureza, fator de

produção, bem de consumo, situação, propriedade e capital, cujas definições

são:

Terra como espaço - espaço cúbico (jazidas minerais) e

espaço acima da superfície (construções e explorações

agrícolas);

Terra como natureza - ambiente natural determinado pelas

condições climáticas, topográficas e edáficas;

Terra como fator de produção - fonte natural de alimentos,

fibras, materiais de construção, minerais e outras matérias

primas utilizadas na sociedade moderna. Está estreitamente

ligado ao conceito de terra como "bem-de-consumo";

Terra como situação - modernamente, grande importância é

atribuída ao conceito de terra como situação, isto é, sua

localização em relação: ao mercado consumidor, vias de

acesso e outros aspectos sócio-econômicos. Em Perícia e

Avaliação de Engenharia aplicada a Imóvel Rural a situação

do imóvel aparece, em escala de grandeza, logo após a

capacidade de uso, na estimativa do valor das terras;

Terra como propriedade - tem conotação com os direitos e

responsabilidades que indivíduos ou grupos exercem sobre a

posse e uso da terra.

Os imóveis de destinação rural são aqueles cuja melhor alternativa

econômica de exploração é realizada pela atividade agrícola, pecuária,

extrativa vegetal, florestal ou agro industrial.

O Estatuto da Terra (Lei n.º. 4.504, de 30 / 11 / 1964), define em seu artigo

4 o seguinte:

Artigo 4 - Para os efeitos desta Lei, definem-se:

I - Imóvel Rural, o prédio rústico, de área contínua qualquer

que seja a sua localização que se destina à exploração

extrativa agrícola, pecuária ou agro-industrial, quer através de

planos públicos de valorização, ou quer seja, pela iniciativa

privada;

II - "Propriedade Familiar", o imóvel rural que, direta e

pessoalmente explorado pelo agricultor e sua família, lhes

absorva toda a força de trabalho, garantindo-lhes a

subsistência e o progresso social e econômico, com área

máxima fixada para cada região e tipo de exploração, e

eventualmente trabalho com a ajuda de terceiros;

III - "Módulo Rural", a área fixada nos termos do inciso anterior;

IV - "Minifúndio", o imóvel rural de área e possibilidades

inferiores às da propriedade familiar;

V - "Latifúndio", o imóvel rural que:

a) exceda à dimensão máxima fixada na forma do artigo

46, § 1°, alínea "b", desta Lei, tendo-se em vista as

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condições ecológicas, sistemas agrícolas regionais e o fim

a que se destine;

b) não excedendo o limite referido na alínea anterior, e

tendo área igual ou superior à dimensão do módulo de

propriedade rural, seja mantido inexplorado em relação

às possibilidades físicas, econômicas e sociais do meio,

com fins especulativos, ou seja, deficiente ou

inadequadamente explorado, de modo a vedar-lhe a

inclusão no conceito de empresa rural.

Obedecendo ao disposto na fundamentação legal, a avaliação de

imóveis rurais consiste na determinação técnica do preço de mercado do

imóvel como um todo, estando aí incluídas as terras, seus recursos naturais e

benfeitorias.

Tendo em vista este procedimento, separação do valor da terra nua das

benfeitorias, quando da avaliação, normalmente, os seguintes itens são

separados:

TERRAS - são avaliadas em função de sua capacidade de uso,

localização e outros fatores, porém sem vegetação e sem

benfeitorias, dentro do conceito de terra nua;

RECURSOS NATURAIS (desde que não tenham sido

considerados junto com a terra nua) - tudo aquilo que pode

ser considerado como dádiva da natureza que se encontra

sobre o solo, fixado ou não a ele, ou mesmo logo abaixo da

superfície e que possa ser extraído para vender ou ser usado

na propriedade tais como: matas e capoeiras (madeira e

lenha), pedreiras e cascalheiras, jazidas diversas, nascentes e

quedas d'água;

BENFEITORIAS PRODUTIVAS (capital fundiário produtivo) -

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural

capazes de proporcionar rendimentos, oriundos da venda de

seus produtos: reflorestamentos, pastos cultivados ou

melhorados, culturas permanentes (cafezais, pomares etc.);

BENFEITORIAS NÃO PRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar) -

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que

não proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam

para o êxito das explorações. É o caso das edificações em

geral (casas, galpões, estábulos, pocilgas, currais e outras) e

dos chamados melhoramentos fundiários (trabalhos de

conservação do solo, sistemas de irrigação e drenagem,

açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou

prolongado, efetuados no próprio solo);

SEMOVENTES (capital de exploração fixo, vivo) - animais de lide

e auxiliares e os produtores (ou de rendimento);

MOTORES, MÁQUINAS E IMPLEMENTOS - abrangem veículos,

tratores, máquinas de benefício, moto-bomba, arados, grades,

ferramentas e utensílios, arreios, mobiliário e outros (capital de

exploração fixo, inanimado);

PRODUTOS E MATERIAIS DIVERSOS - incluem os produtos

adquiridos no comércio (sementes, mudas, fertilizantes,

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corretivos, rações, produtos fitossanitários, combustíveis e

lubrificantes) ou os produzidos na propriedade e ainda não

vendidos como colheitas pendentes ou armazenadas,

sementes, estrume e outros (capital de exploração circulante).

A determinação do valor da riqueza mineral não será incluída no valor

de propriedade rural neste trabalho, por ser matéria estranha aos profissionais

das ciências agrárias e, específica ao Engenheiro de Minas, Geólogo entre

outros.

No entanto, o valor destas jazidas deve ou não ser incluído no valor das

propriedades dependendo dentre outros fatores, da existência de alvará de

exploração.

Não há consenso sobre a definição de terra nua, como se pode ver a

seguir.

O INCRA, na Instrução Normativa 08 / 93, em seu Anexo II, item 4.1,

determina o seguinte:

"Considera-se terra nua a terra com suas acessões naturais, nos

termos dos artigos 43, inciso I, e 64 do Código Civil.”

Entende-se, portanto por acessões naturais tudo o que se encontrar

incorporado a terra sem a intervenção do proprietário.

Artigo 43 - São bens imóveis;

Inciso I: "O solo com a sua superfície, os seus acessórios e

adjacências naturais, compreendendo as árvores e frutos

pendentes, o espaço aéreo e o subsolo”.1

Artigo 64 - Não se consideram benfeitorias os melhoramentos

sobrevindos à coisa sem a intervenção do proprietário, possuidor ou

detentor.2

Analisando os citados artigos, veremos que primeiro define bem imóvel e

o segundo, de forma não muito clara, define benfeitoria.

A Constituição Federal, no seu artigo 184 diz que os imóveis

desapropriados serão indenizados em títulos da dívida agrária e as benfeitorias

úteis e necessárias em dinheiro, mas em nenhum momento se refere à

definição de terra nua. Pode-se deduzir que excluindo as benfeitorias úteis

necessárias todo o restante é terra nua.

O Estatuto da Terra (Lei 4.504 / 64) e a Lei 8.629 / 93 em nenhum

momento deixam claro o conceito de terra nua. A medida provisória 1997-34,

de 13 / 01 / 2000, diz o seguinte:

Art. 3 - Os artigos 2º, 6º, 7º, 11º, 12º, 17º e 18º da Lei n.º 8.629, de 25 de

fevereiro de 1993, passam a vigorar com as seguintes alterações:

Art. 12 - Considera-se justa a indenização que reflita o preço atual

de mercado do imóvel em sua totalidade, aí incluídas as terras e

acessões naturais, matas e florestas e as benfeitorias indenizáveis

observadas os seguintes aspectos:

I - localização do imóvel;

II - aptidão agrícola;

III - dimensão do imóvel;

IV - área ocupada e ancianidade das posses;

1 Dispositivo correspondente no novo Código Cível: art. 79. 2 Idem: art. 97

1100


V - funcionalidade, tempo de uso e estado de conservação

das benfeitorias.

§ 1º Verificado o preço atual de mercado da totalidade

do imóvel, proceder-se-á à dedução do valor das

benfeitorias indenizáveis a serem pagas em dinheiro,

obtendo-se o preço da terra a ser indenizado em TDA.

§ 2º Integram o preço da terra as florestas naturais, matas

nativas e qualquer outro tipo de vegetação natural, não

podendo o preço apurado superar, em qualquer

hipótese, o preço de mercado do imóvel.

A norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, admite para fins de cálculo de valor

da terra nua a seguinte condição, estabelecida pelo artigo 10.1.2:

Artigo 10.1.2 - É admissível na avaliação a determinação do valor

da terra nua a partir de dados de mercado de imóveis com

benfeitorias, deduzindo-se o valor destas.

Concluindo, recomenda-se que conste no laudo e / ou parecer técnico

a definição de terra nua, para dirimir quaisquer dúvidas.

1111


4. CONSIDERAÇÕES SOBRE A NORMA ABNT NBR 14.653-3 /

2004

Para a determinação do valor de um imóvel rural, deve ser definido um

procedimento, onde são seguidos regras e fatores. Atualmente os trabalhos de

Perícias e Avaliações de Engenharia para Imóveis Rurais são normatizados pela

Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT), e especificado na norma

brasileira ABNT NBR 14.653-3 / 2004 (Avaliação de Bens – Parte 3: Imóveis

Rurais).

A seguir destacar-se-ão os principais aspectos da norma vigente, assim

como tecer alguns comentários sobre a sua aplicação prática.

1. Objetivo

1.1. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 detalha as diretrizes

e padrões específicos de procedimentos para a avaliação de

imóveis rurais, especialmente quanto a:

instituição de terminologia, definições, símbolos e

abreviaturas;

classificação de sua natureza;

descrição das atividades básicas;

definição da metodologia básica;

identificação do valor de mercado ou outra

referência de valor;

especificação das avaliações;

requisitos básicos de laudos e pareceres técnicos de

avaliação.

1.2. Esta parte da ABNT NBR 14.653-3 / 2004 é exigível em todas

as manifestações técnicas escritas, vinculadas às atividades de

Engenharia de Avaliações de Imóveis Rurais.

1.3. Esta parte da ABNT NBR 14.635-3 / 2004 não tem a intenção

de esgotar a matéria e, sempre que for julgado conveniente,

deverá ser complementada ou atualizada para atender aos

seus objetivos.

A norma descreve as seguintes atividades básicas para o serviço de

Perícias e Avaliações de Imóveis Rurais:

7. Atividades Básicas

7.1. Generalidades: É recomendável que o Engenheiro de

Avaliações esclareça por ocasião da contratação aspectos

essenciais para definir o método avaliatório e eventuais níveis

de fundamentação e precisão que pretende atingir, entre

outros:

finalidade: desapropriação, aquisição,

arrendamento, alienação, dação em pagamento,

1122


permuta, garantia, fins contábeis, seguro,

arrematação, adjudicação3 e outros;

objetivo: valor de mercado, de compra e venda ou

de arrendamento; outros valores, tais como: valor

em risco, valor patrimonial, custo de reedição,

preço de liquidação forçada; indicadores de

viabilidade e outros;

prazo limite previsto para a apresentação do laudo;

condições a serem utilizadas, no caso de laudos de

uso restrito.

As atividades básicas correspondem as seguintes etapas:

conhecimento e requisição de documentação;

vistoria;

coleta de dados;

diagnóstico do mercado;

escolha e justificativa dos métodos e critérios de

avaliação;

tratamento dos dados de mercado;

cálculo do valor do imóvel.

É de fundamental importância a atenção a todas as etapas citadas para

que o trabalho seja feito de maneira criteriosa e correta, possibilitando a

obtenção do preço justo ao imóvel avaliando, assim como garantido o

cumprimento da imparcialidade do Engenheiro de Avaliações.

De acordo com a norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no item 7.3, define-se

vistoria como:

“A vistoria visa permitir ao Engenheiro de Avaliação conhecer, da

melhor maneira possível, o imóvel avaliando e o contexto imobiliário

a que pertence, de forma a orientar a coleta de dados. Além do

previsto na ABNT NBR 14.653-1 / 2004, devem ser observados os

aspectos relevantes na formação do valor, de acordo com o

objeto, o objetivo e a finalidade da avaliação, constantes em 7.3.1

e 7.3.2”.

Para todos os trabalhos de Engenharia de Avaliações deve-se fazer um

planejamento da pesquisa e um adequado levantamento de dados,

conforme orientações dos seguintes itens da norma vigente:

7.4 - Pesquisa para estimativa do valor de mercado

7.4.1 Planejamento da pesquisa – Na pesquisa, o que se

pretende é a composição de uma amostra

representativa de dados de mercado de imóveis com

características, tanto quanto possível, semelhantes às do

avaliando, usando-se toda a evidência disponível. Esta

etapa deve iniciar-se pela caracterização e delimitação

do mercado em análise, com o auxílio de teorias e

3 Adjudicação: Ato pelo qual os bens penhorados ao devedor, e levados à praça, ou leilão, são

transmitidos ao credor exeqüente, ou outro devidamente habilitado, a seu requerente e para

pagamento do seu crédito, por preço igual ao da avaliação, quando não houve licitantes, ou

pelo valor do maior lanço, quando arrematado por terceiros.

1133


conceitos existentes advindas de experiências adquiridas

pelo avaliador sobre a formação do valor.

Na estrutura da pesquisa são eleitas as variáveis que, em

princípio, são relevantes para explicar a formação de

valor e estabelecidas as supostas relações entre si e com

a variável dependente.

A estratégia de pesquisa refere-se à abrangência da

amostragem e às técnicas a serem utilizadas na coleta e

análise dos dados, como a seleção e abordagem de

fontes de informação, bem como a escolha do tipo de

análise (quantitativa ou qualitativa) e a elaboração dos

respectivos instrumentos para a coleta de dados (fichas,

planilhas, roteiros de entrevista, entre outros).

7.4.2 Identificação das variáveis do modelo – As variáveis

do modelo são identificadas como:

variável dependente: para a

especificação correta da variável

dependente, é necessária uma

investigação no mercado em relação à

sua conduta e ás formas de expressão

dos preços (por exemplo, preço total ou

unitário, moeda de referência, formas

de pagamento). É também necessário

observar a homogeneidade nas

unidades de medida;

variável independente: as variáveis

independentes, referem-se às

características físicas (área, classes de

capacidade de uso das terras, entre

outros), de situação (acesso,

localização, distância a centro de

referência, entre outros) e econômicas

(ofertas ou transações, época,

condição do negócio – à vista ou a

prazo). As variáveis devem ser

escolhidas com base em teorias

existentes, conhecimentos adquiridos,

senso comum e outros atributos que se

revelem importantes no decorrer dos

trabalhos, pois algumas variáveis

consideradas importantes no

planejamento da pesquisa podem se

mostrar pouco relevantes

posteriormente e vice-versa.

...................

7.4.3 Levantamento de dados

7.4.3.1 Tem como objetivo a obtenção de uma

amostra representativa para explicar o

1144


comportamento do mercado, no qual o

imóvel avaliando está inserido.

...................

7.4.3.3 O levantamento de dados constitui a

base do processo avaliatório. Nesta etapa, o

Engenheiro de Avaliações investiga o

mercado, coleta dados e informações

confiáveis preferencialmente a respeito de

negociações realizadas e ofertas,

contemporâneas à data de referência da

avaliação, com suas principais características

econômicas, físicas e de localização. As fontes

devem ser diversificadas tanto quanto possível.

A necessidade de identificação das fontes

deve ser objeto de acordo entre os

interessados. No caso de avaliações judiciais é

obrigatória a identificação das fontes.

7.4.3.4 Os dados de oferta são indicações

importantes do valor de mercado. Entretanto,

deve-se considerar superestimativas que em

geral acompanham esses preços e, sempre

que possível, quantificá-las pelo confronto com

dados de transações.

...................

7.4.3.6 Os dados de mercado devem ter suas

características descritas pelo Engenheiro de

Avaliações até o grau de detalhamento que

permita compará-los com o bem avaliando,

de acordo com as exigências dos graus de

precisão e de fundamentação.

7.4.3.7 Especial atenção deve ser dada à

classificação de terras dos dados de mercado.

7.4.3.8 Somente serão aceitos os seguintes

dados de mercado:

transações;

ofertas;

opiniões de Engenheiros de Avaliações

ligados ao setor imobiliário rural;

opiniões de profissionais ligados ao setor

imobiliário rural;

informações de órgãos oficiais.

Todas as propriedades que compõem a amostragem devem ser,

preferencialmente, vistoriadas pelo Engenheiro de Avaliações, para que o

mesmo possa checar as informações coletadas, assim como possibilitar a

correta caracterização das mesmas. Deve-se dar preferência por trabalhar

com o maior número possível de transações (ou negócios realizados) e depois

ofertas, evitando-se ao máximo a utilização de opiniões ou informações de

órgãos oficiais.

1155


Depois de coletados os dados os mesmos devem sofrer um tratamento

com o intuito de checar sua viabilidade de utilização na determinação de

valor da propriedade avalianda, conforme descrito a seguir:

7.7 - Tratamento dos dados

7.7.1 Preliminares

7.7.1.1 É recomendável, preliminarmente, a

sumarização das informações obtidas sob a

forma de gráficos que mostrem as distribuições

de freqüência para cada uma das variáveis,

bem como as relações entre elas. Nesta

etapa, verificam-se o equilíbrio da amostra, a

influência das possíveis variáveis-chave sobre

os preços e a forma de variação, possíveis

dependências entre elas, identificação de

pontos atípicos, entre outros. Assim, podem-se

confrontar as respostas obtidas no mercado

com as crenças a priori do Engenheiro de

Avaliações, bem como permitir a formulação

de novas hipóteses.

7.7.1.2 Nos casos de transformação de

pagamento parcelado ou a prazo de um

dado de mercado para preço à vista, esta

deve ser realizada com a adoção de uma

taxa de desconto, efetiva, líquida e

representativa da média praticada pelo

mercado, à data correspondente a esse dado,

discriminando-se a fonte.

7.7.1.3 No tratamento dos dados podem ser

utilizados, alternativamente e em função da

qualidade e da quantidade de dados e

informações disponíveis:

tratamento por fatores –

homogeneização por fatores e critérios,

fundamentados por estudos conforme

7.7.2.1, e posterior análise estatística dos

resultados homogeneizados;

tratamento científico – tratamento de

evidências empíricas pelo uso de

metodologia científica que leve à

indução de modelo validado para o

comportamento do mercado

7.7.1.4 Deve-se levar em conta que qualquer

modelo é uma representação simplificada do

mercado, uma vez que não considera todas as

suas informações. Por isso, precisam ser

tomados cuidados científicos na sua

elaboração, desde a preparação da pesquisa

e o trabalho de campo, até o exame final dos

resultados.

1166


...................

7.7.2 Tratamento por fatores

7.7.2.1 Os fatores a serem utilizados neste

tratamento devem ser indicados

periodicamente pelas entidades técnicas

regionais reconhecidas, revisados

periodicamente e devem especificar

claramente a região para a qual são

aplicáveis. Alternativamente, podem ser

adotados fatores de homogeneização

medidos no mercado, desde que o estudo de

mercado específico que lhes deu origem seja

anexado ao laudo.

...................

7.7.2.3 No caso de utilização de tratamento

por fatores, deve ser observado o anexo B.

...................

7.8.2 O valor de mercado deve considerar o

aproveitamento eficiente do imóvel.

Este artigo da norma é extremamente relevante para o Engenheiro de

Avaliações, quando da execução dos seus serviços, pois irá determinar o

correto e justo valor da propriedade avalianda.

Voltando a análise da norma, agora discutindo conceitos relacionados

com a metodologia de avaliação.

8 Metodologia aplicável

8.1 Método comparativo direto de dados de mercado – Ao

utilizar a inferência estatística com modelos de regressão

linear, consultar os requisitos mínimos estabelecidos no anexo

A. No caso de utilização de tratamento por fatores, consultar o

anexo B.

8.2 Método da capitalização da renda

..................

8.2.2 No caso de avaliações de produções vegetais,

devem ser observados os procedimentos de 8.2.2.1 a

8.2.2.3.

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados

devem ser considerados a partir da data de

referência da avaliação até o final da vida útil

da produção vegetal.

8.2.2.2 Na determinação da renda líquida,

deve-se considerar a receita bruta, deduzido

os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da

terra nua, os impostos e o custo de

erradicação, se houver.

8.2.2.3 No cálculo do custo da terra nua, pode-

se utilizar o custo de oportunidade sobre o

capital que ela representa ou o valor do seu

arrendamento.

1177


Atualmente, a norma vigente da ABNT instituiu os conceitos de grau de

precisão e de fundamentação, são possíveis classificações do trabalho do

Engenheiro Avaliador, estas classificações determinam o nível de precisão do

trabalho apresentado, conforme resumo a seguir:

9 Especificações das avaliações

9.1 Generalidades

9.1.1 A especificação de uma avaliação está

relacionada tanto com o empenho do Engenheiro de

Avaliações, como com o mercado e as informações que

possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial pelo

contratante do grau de fundamentação desejado tem

por objetivo a determinação do empenho no trabalho

avaliatório, mas não representa garantia de alcance de

graus elevados de precisão. Quanto ao grau de precisão,

este depende exclusivamente das características do

mercado e da amostra coletada e, por isso, não é

passível de fixação a priori.

..................

9.2 Quanto à fundamentação

9.2.1 Os laudos de avaliação são classificados quanto à

fundamentação nos graus indicados na tabela 1, de

acordo com a soma dos pontos em função das

informações apresentadas. Tabela 1 – Classificação dos laudos de avaliação quanto à

fundamentação

Grau

I II III

Limite mínimo 12 36 71

Limite máximo 35 70 100

9.2.2 Esta pontuação é obtida segundo os critérios

especificados na norma. Quando a finalidade for a

avaliação do imóvel rural como um todo, utilizando-se o

método comparativo direto de dados de mercado,

conjugado ou não com os métodos de custo e da

capitalização da renda.

..................

9.2.2.2 O Engenheiro de Avaliações deve

enquadrar seu trabalho em cada item da

tabela 2 da norma (Pontuação para fins de

classificação das avaliações quanto ao grau

de fundamentação). A soma dos pontos

obtidos nos dez itens deve ser utilizada para

conferir o grau de fundamentação conforme a

tabela 1, observadas as restrições de 9.2.3.

9.3 Quanto à precisão – As avaliações de imóveis rurais serão

especificadas quanto à precisão no caso em que for utilizado

exclusivamente o método comparativo direto de dados de

mercado, conforme a tabela a seguir: Tabela 2 – Grau de precisão da estimativa de valor no caos de

utilização do método comparativo direto de dados de mercado

1188


Descrição Grau

III II I

Amplitude do intervalo de

confiança de 80% em torno do

valor central da média

<=30% 30% - 50% > 50%

NOTA: Observar subseção 9.1

A seguir destacaremos os procedimentos específicos para a avaliação

de diversos elementos existentes nas propriedades rurais.

10 Procedimentos específicos

10.1 Terras Nuas

10.1.1 Na avaliação das terras nuas, deve ser

empregado, preferencialmente, o método comparativo

direto de dados de mercado.

..................

10.1.3 Fatores de homogeneização – No caso de

utilização de fatores de homogeneização, recomenda-se

que a determinação destes tenha origem nos estudos

fundamentados estatisticamente e envolva variáveis

como, por exemplo, escalas de fatores de classes de

capacidade de uso, fatores de situação e recursos

hídricos. Os dados básicos devem ser obtidos na mesma

região geoeconômica onde está localizado o imóvel

avaliando e tratados conforme anexo B.

10.2 Construções e instalações

10.2.1 As avaliações, quando não usado o método

comparativo direto de dados de mercado, devem ser

feitas por orçamentos qualitativos e quantitativos,

compatíveis com o grau de fundamentação.

..................

10.2.3 A depreciação deve levar em conta:

aspectos físicos em função da idade

aparente, da vida útil e do estado de

conservação;

aspectos funcionais, considerando o

aproveitamento da benfeitoria no

contexto socioeconômico do imóvel e

da região em conjunto, a obsolescência

e a funcionalidade do item.

10.3 Produções vegetais – Na avaliação em separado das

produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a

10.3.3.

10.3.1 Deve ser empregado o método da capitalização

da renda para a identificação do valor econômico.

10.3.2 No caso de culturas de ciclo longo no primeiro ano

de implantação, recomendam-se utilizar,

alternativamente ao método da capitalização da renda,

o custo de implantação, incluídos os custos diretos e

indiretos.

10.3.3 Nas pastagens, emprega-se o custo de formação,

com a aplicação de um fator de depreciação

1199


decorrente da diminuição da capacidade de suporte da

pastagem.

10.3.3.1 Também pode ser utilizado o valor

presente líquido dos valores médios regionais

de arrendamento de pastagens nas mesmas

condições, pelo período restante de sua vida

útil, deduzidos os custos diretos e indiretos,

inclusive o custo da terra.

10.4 Florestas Nativas – Para a identificação do valor da terra

em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o

descrito em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 Deve ser utilizado, sempre que possível, o método

comparativo direto de dados de mercado.

10.4.2 Quando existir exploração econômica autorizada

pelo órgão competente pode ser utilizado o método da

capitalização da renda, onde devem ser considerados os

custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o

inventário florestal, este deve ser executado para a área

avalianda.

..................

10.6 Equipamentos e máquinas agrícolas – A avaliação pode

ser feita pelo método comparativo direto de dados de

mercado ou pela apuração do custo de reedição, quando

não existir mercado para o bem. Recomenda-se a citação das

fontes de consulta e apresentação dos cálculos efetuados.

10.7 Obras e trabalhos de melhorias das terras – Quando estas

obras e trabalhos de melhoria das terras não tiverem sido

contemplados em outros itens da avaliação, a identificação

do valor deve ser feita pelo custo de reedição. É

recomendada a citação das fontes consultadas e

apresentação dos cálculos efetuados.

De acordo com a norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, na apresentação

dos laudos de avaliação devem constar obrigatoriamente o seguinte:

11 – Apresentação de Laudos de Avaliação – Os laudos de

avaliação devem ser apresentados no modelo completo ou

simplificado, conforme 11.1 e 11.2.

11.1 – O laudo completo deve incluir:

identificação da pessoa física ou jurídica ou seu

representante legal que tenha solicitado o trabalho;

objetivo (exemplo: valor de mercado ou outro valor) e

finalidade (exemplo: garantia, dação em

pagamento, venda e compra) da avaliação;

pressupostos conforme, 7.2.2 ABNT NBR 14.653-1 / 2001,

ressalvas e fatores limitantes;

roteiro do acesso ao imóvel;

planta esquemática de localização;

descrição da região, conforme 7.3.1;

identificação e caracterização do bem avaliado,

conforme 7.3.2;

2200


data da vistoria;

descrição detalhada das terras (7.3.2.2), construções,

instalações (7.3.2.3) e produções vegetais (7.3.2.4);

descrição detalhada das máquinas e equipamentos

(7.3.2.6), obras e trabalhos de melhorias das terras

(7.3.2.5);

classificação conforme seção 5;

indicação do(s) método(s) utilizado(s), com

justificativa da escolha;

pesquisa de valores, atendidas as disposições de 7.4;

descrição detalhada das terras, do imóvel da amostra

conforme 5.2.1;

memória de cálculo do trabalho utilizado;

diagnóstico de mercado;

data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e

sua data de referência;

especificação da avaliação, com grau de

fundamentação e precisão;

local e data do laudo;

qualificação legal completa e assinatura do(s)

profissional(ais) responsável(ais) pela avaliação.

11.2 – O laudo simplificado deve incluir:

identificação da pessoa física ou jurídica e / ou seu

representante legal que tenha solicitado o trabalho;

objetivo da avaliação;

roteiro de acesso ao imóvel avaliando;

identificação e caracterização do bem avaliando

(terras, produções vegetais, etc.);

indicação do(s) método(s) utilizado(s), com

justificativa da escolha;

especificação da avaliação;

data da vistoria, conclusão, resultado da avaliação e

sua data de referência;

qualificação legal completa e assinatura do(s)

profissional(ais) responsável(eis) pela avaliação;

local e data do laudo.

Os níveis de precisão da avaliação estão condicionados a confiabilidade

e ao tratamento dos elementos pesquisados, sendo as avaliações classificadas

em três níveis:

avaliaçăo de precisăo rigorosa;

avaliaçăo de precisăo normal;

avaliaçăo expedita.

No decorrer do trabalho serão detalhadas as orientações previstas na

norma ABNT NBR 14.653-3 de 2004 para a Avaliação de Imóveis Rurais.

2211


5. MÉTODOS DE AVALIAÇÃO

Partindo-se do pressuposto de que o objetivo deste trabalho é a

determinação do valor de mercado de um imóvel, ou seja, o valor onde o

proprietário e o vendedor estão interessados em vender ou comprar, mas não

estão obrigados, nada mais óbvio que esta determinação parta de valores

oferecidos e / ou transacionados no livre mercado imobiliário. Quais são estas

informações?

Normalmente, o mercado fornece os valores de venda e de

arrendamento, desta forma, criaram-se, basicamente dois métodos para a

determinação do valor de venda de imóveis de destinação rural.

O Método Comparativo (ou The Sales Comparison Approach), que como

o próprio nome diz, visa determinar o valor baseando-se na comparação

direta com outros imóveis ofertados ou transacionados no mercado,

efetuando-se é claro, a correção devida das diferenças entre eles.

O outro seria o Método da Renda (ou The Income Capitalization

Approach) que se baseia na capitalização de um rendimento anual, obtido

no mercado, para determinar-se o valor total da propriedade.

Existe ainda um terceiro método denominado Método Residual, pouco

usual, que determina o valor do imóvel pela da comparação das benfeitorias

existentes no imóvel avaliando com imóveis sem estas benfeitorias.

5.1. MÉTODO COMPARATIVO DIRETO DE DADOS DE MERCADO (OU

THE SALES COMPARISON APPROACH)

Esta metodologia é a mais usual e aplicada nas avaliações de imóveis

rurais, Terra nua, sendo inclusive a metodologia recomendada pela ABNT, na

norma brasileira n.º. 14.653-3 de 2004 (ABNT NBR 14.653-3 / 2004 – Avaliação de

Bens – Parte 3: Imóveis Rurais), que rege os trabalhos de Perícia e Avaliação de

Engenharia aplicada à Imóvel Rural.

O método comparativo é também conhecido como método direto ou

sintético, pois se baseia na comparação direta do imóvel avaliando com

outros imóveis ofertados ou negociados no mercado, procedendo às

correções das diferenças entre eles, visto que não existem imóveis iguais.

Essas correções buscam transpor as condições encontradas nos imóveis

pesquisados para as do imóvel avaliando, utilizando-se, para isso, da

homogeneização dos elementos que exercem influência no valor das terras,

quais sejam:

características físicas;

localização e acesso;

benfeitorias;

entre outros, específicos para cada região.

Esta metodologia é dependente da coleta de elementos no mercado

imobiliário da região, imóveis ofertados ou negociados, os quais devem ser

verificados e analisados pela vistoria criteriosa tal como a executada na

propriedade avalianda. Quanto mais precisas as descrições dos elementos a

2222


serem utilizados, menor a margem de erro na transposição dos mesmos

(homogeneização).

O próprio nome da metodologia é auto-explicativo, ou seja, realizam-se

comparações entre os diversos imóveis existentes na mesma região

geoeconômica do imóvel avaliando, para determinação do valor da

propriedade.

A dificuldade deste método consiste exatamente na comparação. Sabe-

se que as fazendas têm características distintas, como: áreas cultivadas;

quantidade e tamanho de benfeitorias não reprodutivas; produções

diferentes; tipos de solos; disponibilidade de água; cobertura vegetal natural

(matas) etc.

Devido a estas, e muitas outras, diferenças entre as diversas fazendas, a

comparação somente é viável quando as propriedades são semelhantes.

Mesmo assim, encontram-se diferenças quanto aos tipos de solos (ocorrência);

produções; construções etc.

Assim, para permitir uma comparação entre dados semelhantes e

posteriormente, homogeneizá-los, a metodologia recomenda que se separem

as terras do restante da composição do imóvel, está representado na Fig. 1.

TERRASterras cultiváveis

terras cultiváveis em alguns casos

terras não cultiváveis

CULTURASbens que geram rendimentos

pastagens, café, cana, laranja

fruticultura, cult. anuais etc.

CONSTRUÇÕESparte do processo produtivo

galpões, silos, armazéns, cercas,

casas, currais, estradas etc.

SEMOVENTESrebanhos

gado leiteiro, de corte, equinos,

suínos, caprinos, piscicultura etc.

MÁQUINASmotores, implementos

tratores,

máquinas de benefício etc.

PRODUTOSadquiridos ou produzidos

sementes, fertilizantes,

colheitas armazenadas etc.

RECURSOS

NATURAIS

Outros

IMÓVEL RURAL

composição

TERRASterras cultiváveis

terras cultiváveis em alguns casos

terras não cultiváveis

CULTURASbens que geram rendimentos

pastagens, café, cana, laranja

fruticultura, cult. anuais etc.

CONSTRUÇÕESparte do processo produtivo

galpões, silos, armazéns, cercas,

casas, currais, estradas etc.

SEMOVENTESrebanhos

gado leiteiro, de corte, equinos,

suínos, caprinos, piscicultura etc.

MÁQUINASmotores, implementos

tratores,

máquinas de benefício etc.

PRODUTOSadquiridos ou produzidos

sementes, fertilizantes,

colheitas armazenadas etc.

RECURSOS

NATURAIS

Outros

IMÓVEL RURAL

composição

Figura 1 - Composição de um imóvel rural

A partir do valor total do imóvel faz-se a decomposição em valor da terra

nua e valor das benfeitorias existentes (com valor comercial).

Desta maneira, separando as terras dos demais componentes do imóvel,

faz-se a homogeneização dos dados da terra nua, para determinar um valor

para a situação paradigma desejado.

Normalmente o valor das terras (que é a variável dependente ou

explicada) flutua em função de alguns fatores (denominados variáveis

independentes ou explicativas), como por exemplo:

2233


100

i

rVI

CAPACIDADE DE USO

fertilidade

profundidade

drenagem etc

LOCALIZAÇÃO

acesso

distâncias

trafegabilidade etc

RECURSOS

aguadas

matas

etc.

-

DIMENSÃO

área

TÍTULO DE DOMÍNIO

escritura

posse

etc.

-

TERRAS

CULTURAS

CONSTRUÇÕES

INSTALAÇÕES

ETC.

IMÓVEL

CAPACIDADE DE USO

fertilidade

profundidade

drenagem etc

LOCALIZAÇÃO

acesso

distâncias

trafegabilidade etc

RECURSOS

aguadas

matas

etc.

-

DIMENSÃO

área

TÍTULO DE DOMÍNIO

escritura

posse

etc.

-

TERRAS

CULTURAS

CONSTRUÇÕES

INSTALAÇÕES

ETC.

IMÓVEL

Figura 2 - Critérios empregados para avaliação de imóvel rural

Os procedimentos para a homogeneização a partir destes dados serão

apresentados nos capítulos mais adiante nesta monografia.

5.2. MÉTODO DA RENDA (OU THE INCOME CAPITALIZATION

APPROACH)

Também denominado indireto, ou analítico, o método da renda consiste

em capitalizar a renda líquida da propriedade avalianda. Em matemática

financeira, sempre que se conhece a renda proveniente de um capital, pode-

se determiná-lo. Por analogia, o mesmo princípio se aplica aos imóveis rurais

em geral, ou seja, conhecendo a sua renda líquida, efetiva ou potencial,

pode-se determinar o seu valor.

Esse método só tem condições de ser aplicado com segurança nas

propriedades rurais bem organizadas e com contabilidade em ordem. Mesmo

assim, deve-se ter muita cautela na adoção da taxa de capitalização da

renda líquida a ser aplicada.

Trata-se de um método com alta sensibilidade, exigindo cuidados

redobrados, recomendando-se que não seja nunca aplicado isoladamente,

mas sempre como verificação do resultado obtido pelo emprego do método

comparativo. Por derradeiro, cumprem assinalar que os dois métodos são

processos de trabalho que se complementam, ambos, apresentando as suas

dificuldades e vantagens.

Depende da análise dos balanços dos últimos anos (3 a 5) da

propriedade e da aplicação, sobre a média dos rendimentos líquidos, de uma

taxa de capitalização. Os problemas neste caso são dois:

o número reduzido de imóveis com balanços confiáveis e bem

estruturados;

qual a taxa a ser aplicada.

Neste método relaciona-se o valor da terra diretamente com a sua

capacidade de produção de renda (encontrada pela análise do imóvel

dentro da região e das possibilidades de exploração existentes).

Este método parte do pressuposto que o preço de uma propriedade rural

está relacionado com a renda que ela é capaz de produzir capitalizada,

representada matematicamente da seguinte forma:

onde;

2244


VI = valor do imóvel (definir a classe, a situação, com ou sem

benfeitorias, etc.);

r = renda líquida/ ha.;

i = taxa de capitalização.

A grande dificuldade do método consiste na determinação da taxa de

capitalização que será utilizada no trabalho, já que não existem estudos

técnicos, embasados estatisticamente, que informe qual é a taxa de renda

para imóveis rurais.

Assim, devido à falta de trabalhos publicados relacionados com este

tema, sugere-se o seguinte: sempre que o profissional elaborar um laudo com

o método comparativo direto de dados de mercado, ele pode determinar a

renda líquida possível da referida propriedade. Com estes dois valores pode-se

calcular a taxa de renda atual daquele imóvel com suas características

espelhadas na avaliação. Uma taxa média, resultado de diversas verificações

na mesma região, pode então ser utilizada e justificada em outros laudos onde

a avaliação será feita utilizando-se também do método da renda.

5.3. MÉTODO RESIDUAL

Existe ainda um terceiro MÉTODO, não tão difundido, que é o RESIDUAL.

Em poucas palavras, resume-se na comparação de valores unitários de

imóveis com determinadas benfeitorias (reprodutivas ou não) com outros sem

as mesmas, determinando-se assim, o valor de mercado da terra nua.

Este método é mais indicado para a finalidade de verificação do

resultado encontrado, quando comparado com os outros dois métodos

anteriores.

Como já comentado, recomenda-se o uso deste como um aferidor para

uso do avaliador.

2255


6. FATORES DE HOMOGENEIZAÇÃO PARA A AVALIAÇÃO DE

TERRA NUA

Segundo a norma da ABNT NBR 14.653/3 de 2004, a metodologia

recomendada para a avaliação de terra nua é o método comparativo direto

de dados de mercado, e, como visto anteriormente este critério baseia-se na

utilização de fatores de homogeneização para a apuração do valor da terra

nua (VTN) da propriedade avalianda.

Os fatores de homogeneização são características dos imóveis que

podem ser comparadas com outros imóveis pertencentes a mesma região

geoeconômica. A cada um destes fatores de homogeneização é atribuído

um valor, que permite a comparação com o valor da propriedade avalianda.

Para a aplicação do método comparativo, faz-se necessário definir quais

os fatores que exercem influência no valor, para, a seguir determinar como

transportá-los para um imóvel padrão.

Os principais fatores podem ser resumidos como:

classe de capacidade de uso dos solos (características físicas

dos solos);

distâncias em relação a centros consumidores e/ou

compradores ou de influência na região (situação);

dimensões das áreas.

Dependendo da região em estudo, podem existir outros fatores, como

por exemplo:

potencial hídrico (volume de cursos d’água nas propriedades

capacidade de irrigação para zonas de orizicultura ou em

regiões de clima seco);

cobertura florística (regiões de fronteira agrícola, onde o valor

da mata está embutido no valor da terra, podendo até

depreciá-la) etc.

Discutir-se-ão a seguir a classe de capacidade de uso dos solos e a

situação, elemento que relaciona o acesso e a distância do imóvel ao centro

de comercial mais próximo.

6.1. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO DOS SOLOS

No exame das propriedades rurais o Engenheiro terá que observar certas

características físicas que são importantes para a fixação do valor.

Isto se deve principalmente ao fato de que as terras possuem

denominações regionais que não permitem a qualquer profissional determinar

com precisão sobre qual tipo de solo está-se referindo. Visando evitar que tais

denominações resultem em dúvidas e procurando trabalhar com informações

técnicas, define-se um critério capaz de caracterizar os diversos tipos de terras,

possibilitando conferir as mesmas um valor econômico. Desta forma a norma

conclui-se que o mais adequado é à utilização da classificação por classes de

capacidade de uso.

2266


Este critério está baseado na Capacidade de Uso da Terra, III

Aproximação, publicada no Manual para Levantamento Utilitário do Meio

Físico e Classificação de Terras no Sistema de Capacidade de Uso.

Neste, as terras estão divididas em três grupos principais e, estes grupos

divididos em oito classes de capacidade de uso e, estas em até quatro

subclasses cada (exceção à classe I).

Os grupos foram estabelecidos com base nos tipos de intensidade de uso

das terras. As classes baseadas no grau de limitação de uso e as subclasses na

natureza da limitação de uso. Existem ainda as unidades de capacidade de

uso que não fazem parte deste estudo.

Para possibilitar o enquadramento das terras nesta classificação seria

recomendável que o profissional tenha em mãos a análise dos solos do imóvel

avaliando ou então que tenha conhecimentos de pedologia para que, no

momento da vistoria, detalhar os principais solos.

Segundo LEPSCH (1983) toda classificação técnica deve ser apoiada em

determinado número de pressuposições, estabelecidas em função dos

objetivos que se tem em vista e das condições sócio-econômicas da área de

trabalho. A seguir transcrevemos estas pressuposições:

A classificação de capacidade de uso das terras, desenvolvida para

auxiliar o planejamento de práticas de conservação do solo, deve ser feita

pela interpretação do levantamento do meio físico, efetuado com o uso de

métodos computacionais e/ou fotogrametria, para as interpretações prévias e

trabalhos de campo. Ela é baseada em combinações de efeito do clima,

características e propriedades da terra relacionadas com os riscos de erosão,

limitações de uso, capacidade produtiva e manejo do solo.

São consideradas como restrições permanentes, dentre outras: o declive,

a textura, a profundidade efetiva do solo, os efeitos anteriores da erosão, a

permeabilidade, a capacidade de retenção de água, o tipo de argilo-

minerais. Já os arbustos, árvores ou tocos possíveis de serem removidos ou

deficiências de fertilidade do solo que podem ser normalmente corrigidas com

corretivos do solo (calcário ou gesso) e adubos, não são consideradas como

características permanentes. Em resumo, as condições temporárias, ainda que

possam ser importantes para o planejamento, não servem de base à

classificação.

Ao se proceder a classificação, tem-se que levar em conta o nível de

manejo referente ao grau de utilização das técnicas agrícolas comprovadas

pela experimentação e pesquisa agronômica, e que refletem determinado

grau de aplicação de capital e de tecnologia.

Terras enquadradas em uma mesma classe de capacidade de uso

podem ser similares apenas no que diz respeito ao grau de limitação de uso

para fins agrícolas e / ou risco de depauperamento do solo, quando

cultivadas. Uma classe pode estar presente em diferentes tipos de solos, e

muitos destes podem requerer uso e manejo diferentes. Por essa razão,

generalizações seguras sobre tipos mais apropriados de cultivos e

necessidades de manejo não podem ser feitas ao nível de classe, sem levar

em conta todas as características e propriedades dos solos (para isso,

geralmente é necessário determinar a unidade de capacidade de uso).

A classificação da capacidade de uso não é um grupamento de acordo

com o uso econômico da terra ou obrigatoriamente com seu valor de

2277


aquisição. Contudo, as classes apresentam um ordenamento decrescente das

possibilidades de aproveitamento mais intensivo do solo, sem o risco de

depauperamento intensivo, e por isso, em uma mesma região em idênticas

condições de localização, a terra cuja capacidade de uso do solo permite

possibilidade de aproveitamento mais intensivo e que propicia ao proprietário

maior liberdade de escolha de uso, tem, geralmente, um maior valor.

Distâncias de mercados, tipos de estradas, tamanho de glebas,

localização em função das demais áreas, recursos e habilidade de indivíduos

que operam na lavoura e características de direito de propriedade não são

critérios para a classificação da capacidade de uso.

Segundo LEPSCH (1983), para caracterização das classes e subclasses de

capacidade de uso deve-se conhecer:

as possíveis utilizações que se podem aplicar ao solo (grupos);

as práticas de controle de erosão e as práticas

complementares de melhoramentos (classes);

as limitações do solo (subclasses).

As utilizações que se podem aplicar ao solo foram divididas em:

GRUPO A: Terras passíveis de serem utilizadas com culturas anuais,

perenes, pastagens e / ou reflorestamento e vida silvestre

(comporta as classes I, II, III e IV).

GRUPO B: Terras impróprias para cultivos intensivos, mas ainda

adaptadas para pastagens e / ou reflorestamento e / ou vida

silvestre, porém cultiváveis em casos de algumas culturas especiais

protetoras do solo (comporta as classes V, VI e VII).

GRUPO C: Terras não adequadas para cultivos anuais, perenes,

pastagens ou reflorestamento, porém apropriadas para proteção

da flora e fauna silvestre, recreação ou armazenamento de água

(comporta a classe VIII).

As práticas de controle à erosão (exemplos: terraceamento em nível ou

com gradiente ligados com canais escoadouros, plantio e cultivo em nível,

faixas de retenção ou de rotação e canais divergentes) e as práticas

complementares de melhoramentos (exemplos: calagem, adubações

químicas, adubação verde, rotação de culturas, subsolagem, drenagem,

divisão e manejo de pastagens) foram divididas em oito classes designadas

por numeral romano:

GRUPO A

CLASSE I: terras cultiváveis, aparentemente sem problemas

especiais de conservação.

CLASSE II: terras cultiváveis com problemas simples de

conservação.

CLASSE III: terras cultiváveis com problemas complexos de

conservação.

CLASSE IV: terras cultiváveis apenas ocasionalmente ou em

extensão limitada, com sérios problemas de conservação.

GRUPO B

CLASSE V: terras adaptadas em geral para pastagens e/ou

reflorestamento, sem necessidade de práticas especiais de

conservação, cultiváveis apenas em casos muito especiais.

2288


CLASSE VI: terras adaptadas em geral para pastagens e / ou

reflorestamento, com problemas simples de conservação,

cultiváveis apenas em casos especiais de algumas culturas

permanentes protetoras do solo.

CLASSE VII: terras adaptadas em geral somente para

pastagens ou reflorestamento, com problemas complexos de

conservação.

GRUPO C

CLASSE VIII: terras impróprias para cultura, pastagem ou

reflorestamento, podendo servir apenas como abrigo e

proteção de fauna e flora silvestre, como ambiente para

recreação, ou para fins de armazenamento de água.

E, as limitações do solo, por sua vez, foram divididas em quatro

subclasses, designadas pelas seguintes letras:

e = pela erosão presente e / ou risco de erosão;

s = relativas ao solo;

a (ou w) = por excesso de água;

c = climáticas.

A natureza da limitação é representada por letras minúsculas, de modo

que a subclasse é representada pelo numeral romano da classe seguido da

letra que designa a limitação (exemplo: IIIe que significa pertencer a classe III

com problema de erosão).

O enquadramento das classes pode ser feito por dois processos: o

paramétrico e o sintético. Basicamente, pode-se dizer que o primeiro,

paramétrico, classifica as terras com base única na limitação mais severa que

possui e o segundo, sintético, de acordo com o somatório dos graus de

limitações e aptidões do solo.

Com base no critério paramétrico, MENDES SOBRINHO & YAMANAKA

(1966) sugeriram uma régua para Classificação de terras. A principal

vantagem deste critério é que, uma vez estabelecida a tabela, ou chave (o

que requer do profissional um processo subjetivo, mas habilidoso) ela pode ser

aplicada de tal forma que diferentes operadores possam obter resultados

consistentes em um mesmo trato de terra.

A seguir apresentação conforme a Classificação do Manual para

Levantamento Utilitário do Meio Físico e Classificação de Terras no Sistema de

Capacidade de Uso (1983), as caracterizações das classes e subclasses de

capacidade de uso:

Classe I - são terras que tem nenhuma ou somente muito

pequenas limitações permanentes ou riscos de

depauperamento. São próprias para culturas anuais

climaticamente adaptadas, com produção de colheitas entre

médias e elevadas sem práticas ou medidas especiais de

conservação do solo. Normalmente, são solos profundos, de

fácil mecanização, com boa retenção de umidade no perfil e

fertilidade de média a alta. São áreas planas ou com

declividades muito suaves (< 2%), sem riscos de inundação e

sem grandes restrições climáticas. Não há afloramentos de

rocha, nem o lençol de água é permanentemente elevado ou

qualquer outra condição que possa prejudicar o uso de

2299


máquinas agrícolas. Dependendo de bons sistemas de

manejo, podem mesmo ser cultivadas com plantas que

facilitem a erosão, como o algodão, milho ou mandioca,

plantado em linhas retas, sem perigo apreciável de erosão

acelerada. As práticas comuns de melhoria e manutenção da

fertilidade do solo, inclusive a rotação de culturas e aplicação

de corretivos e fertilizantes, devem ser usadas nas terras da

classe I. Esta classe não admite subclasses.

Classe II - consiste em terras que têm limitações moderadas

para o seu uso. Estão sujeitas a riscos moderados de

depauperamento, mas são terras boas, que podem ser

cultivadas desde que lhes sejam aplicadas práticas especiais

de conservação do solo, de fácil execução, para produção

segura e permanente de colheitas entre médias e elevadas,

de culturas anuais adaptadas à região. A declividade já pode

ser suficiente para provocar enxurradas e erosão. Em terras

planas, podem requerer drenagem, porém sem necessidade

de práticas complexas de manutenção dos drenos. Podem

enquadrar-se nessa classe também terras que não tenham

excelente capacidade de retenção de água. Cada uma

dessas limitações requer cuidados especiais, como aração e

plantio em contorno, plantas de cobertura, cultura em faixas,

controle de água, proteção contra enxurradas advindas de

glebas vizinhas, além das práticas comuns referidas para a

classe I, como rotações de cultura e aplicações de corretivos e

fertilizantes. A classe II admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIe: terras produtivas, com relevo suavemente

ondulado, oferecendo ligeiro a moderado risco de

erosão (classe de declive entre 2% e 6%);

Subclasse IIs: terras produtivas, planas ou suavemente

onduladas, com ligeira limitação pela capacidade de

retenção de água, ou baixa saturação de bases (caráter

distrófico), ou pouca capacidade de retenção de

adubos (baixa capacidade de troca catiônica - CTC);

Subclasse IIa: terras produtivas, praticamente planas, com

ligeiras restrições de drenagem ou excesso de água, sem

riscos de inundação, mas, uma vez instalado o sistema de

drenos, é de fácil manutenção e, a probabilidade da

salinização, pequena;

Subclasse IIc: terras produtivas, praticamente planas ou

suavemente onduladas, com ligeiras limitações climáticas

(seca prolongada até três meses).

Classe III - são terras que quando cultivadas sem cuidados

especiais, estão sujeitas a severos riscos de depauperamento,

principalmente no caso de culturas anuais. Requerem medidas

intensas e complexas de conservação do solo, a fim de

poderem ser cultivadas segura e permanentemente, com

produção média a elevada, de culturas anuais adaptadas.

Esta classe pode apresentar variações (subclasses), de acordo

3300


com a natureza do fator restritivo de uso. Os principais fatores

limitantes são: a declividade (moderado), drenagem

deficiente, escassez de água no solo (regiões semi-áridas não

irrigadas) e pedregosidade. Freqüentemente, essas limitações

restringem muito a escolha das espécies a serem cultivadas,

ou a época do plantio ou operações de preparo e cultivo do

solo. A classe III admite as seguintes subclasses:

Subclasse IIIe: terras com declividades moderadas (classe

de declive entre 6% e 12%), relevo suavemente ondulado

a ondulado, com deflúvio rápido, com riscos severos à

erosão sob cultivos intensivos, podendo apresentar

erosão laminar moderada e / ou sulcos superficiais e rasos

freqüentes, também em terrenos com declives da classe

entre 2% e 6% e solos muito erodíveis, como aqueles com

mudança textural abrupta;

Subclasse IIIs: terras praticamente planas ou suavemente

onduladas com fertilidade muito baixa (caráter álico) ou

limitadas ainda por: profundidade efetiva média, ou

drenagem interna moderada a pobre; ou risco

acentuado de salinização, ou dificuldades de preparo do

solo devido à presença de pedras ou argilas expansivas

(caráter vértico);

Subclasse IIIa: terras praticamente planas com limitações

moderadas por excesso de água, mas sem riscos

freqüentes de inundações: a drenagem é possível, mas,

sua manutenção complexa;

Subclasse IIIc: terras praticamente planas a suavemente

onduladas, com moderadas limitações climáticas, como

a escassez de água em regiões semi-áridas.

Classe IV - são terras que têm riscos ou limitações permanentes

muito severas quando usadas para culturas anuais,

apresentam declividade de 12% a 20 %. Os solos podem ter

fertilidade natural boa ou razoável, mas não são adequados,

para cultivos intensivos e contínuos. Usualmente, devem ser

mantidas com pastagens, mas podem ser suficientemente

boas para certos cultivos ocasionais (na proporção de um ano

de cultivo para cada quatro a seis de pastagem) ou para

algumas culturas anuais, porém com cuidados muito especiais.

Tais terras podem ser caracterizadas pelos seguintes aspectos:

declive íngreme, erosão severa, obstáculos físicos, como

pedregosidade ou drenagem muito deficiente, baixa

produtividade, ou outras condições que as tornem impróprias

para o cultivo moto mecanizado regular. Em algumas regiões,

onde a escassez de chuvas seja muito sentida, de tal maneira

a não serem seguras as culturas sem irrigação, as terras

deverão ser classificadas na classe IV, são previstas as

seguintes subclasses:

Subclasse IVe: terras severamente limitadas por risco de

erosão para cultivos intensivos, geralmente com

3311


declividades acentuadas (classe de declive entre 10 e

15%), com deflúvio muito rápido, podendo apresentar

erosão em sulcos superficiais muito freqüentes, em sulcos

rasos freqüentes ou em sulcos profundos ocasionais;

também é o caso de terrenos com declives da classe

entre 5% e 10%, mas com solos muito suscetíveis à erosão,

tais como os Podzólicos com mudança textural abrupta;

Subclasse IVs: solos limitados pela profundidade efetiva

rasa, ou apresentando pedregosidade (30% - 50%), com

problemas de moto mecanização, ou ainda com

pequena capacidade de retenção de água aliada a

problemas de fertilidade (como no caso das Areias

Quartzosas);

Subclasse IVa: solos úmidos, de difícil drenagem,

dificultando trabalhos de moto mecanização e ainda

com outra limitação adicional, tal como risco de

inundação ocasional, que impede cultivo contínuo;

Subclasse IVc: terras com limitações climáticas

moderadas a severas, ocasionando períodos

prolongados de seca, não sendo possíveis colheitas em

anos muito secos, ou então com risco ocasional de

geada.

Classe V - são terras planas, ou com declives muito suaves,

praticamente livres de erosão, mas impróprias para serem

exploradas com culturas anuais, e que podem, com

segurança, serem apropriadas para pastagens, florestas ou

mesmo para algumas culturas permanentes, sem a aplicação

de técnicas especiais. Embora se apresentando praticamente

planas e não sujeitas à erosão, não são adaptadas para

exploração com culturas anuais comuns, em razão de

impedimentos permanentes, tais como muito baixa

capacidade de armazenamento de água, encharcamento

(sem possibilidade de ser corrigido), adversidade climática,

freqüente risco de inundação, pedregosidade ou afloramento

de rochas. Em alguns casos, é possível o cultivo exclusivo de

arroz; mesmo assim, risco de insucesso pelas limitações

advindas principalmente do risco de inundação. O solo,

entretanto, tem poucas limitações de qualquer espécie, para

uso em pastagens ou silvicultura. Podem necessitar de alguns

tratos para produções satisfatórias tanto de forragens como de

arbustos e árvores. Entretanto, se tais tratos forem dispensados,

não serão sujeitas à erosão acelerada. Por isso, podem ser

usadas permanentemente sem práticas especiais de controle

de erosão ou de proteção do solo, são previstas para a classe

V as seguintes subclasses:

Subclasse Vs: terras planas não sujeitas à erosão, com

deflúvio praticamente nulo, podendo apresentar como

limitações os seguintes fatores: muito baixa capacidade

de armazenamento de água, drenagem interna muito

3322


rápida ou muito lenta, pedregosidade ou rochosidade

intensa e problemas advindos de pequena profundidade

efetiva;

Subclasse Va: terras planas não sujeitas à erosão, com

deflúvio praticamente nulo, severamente limitado por

excesso de água, sem possibilidade de drenagem

artificial e / ou risco de inundação freqüente, mas que

podem ser usadas para pastoreio, pelo menos em

algumas épocas do ano;

Subclasse Vc: terras planas com limitações climáticas

severas, com longos períodos de seca e / ou risco

freqüente de geada, neve ou ventos frios.

Classe VI - terras impróprias para culturas anuais, mas que

podem ser usadas para produção de certos cultivos

permanentes úteis, como pastagens, florestas e algumas

permanentes protetoras do solo, como seringueira e cacau,

desde que adequadamente manejadas. O uso com

pastagens ou culturas permanentes protetoras deve ser feito

com restrições moderadas, com práticas especiais de

conservação do solo, uma vez que, mesmo sob esse tipo de

vegetação, são medianamente suscetíveis de danificação

pelos fatores de depauperamento do solo. Normalmente as

limitações que apresentam, são em razão da declividade

excessiva (20% a 40%) ou pequena profundidade do solo, ou

presença de pedras impedindo emprego de máquinas

agrícolas. Quando a pluviosidade da região é adequada para

culturas, as limitações da classe VI residem em geral, na

declividade excessiva, na pequena profundidade do solo ou

na pedregosidade. Nas regiões semi-áridas, a escassez de

umidade, muitas vezes, é a principal razão para o

enquadramento da terra na classe VI, que apresenta as

seguintes subclasses:

Subclasse VIe: terras que, sob pastagem (ou,

eventualmente, com culturas permanentes protetoras do

solo, como por exemplo: seringueira, cacau ou banana),

são medianamente suscetíveis à erosão, com relevo

ondulado e declividades acentuadas (classe de declive

entre 10% e 15%, ou entre 5% e 10% para solos muito

erodíveis), propiciando deflúvio moderado a severo;

dificuldades severas de moto mecanização, pelas

condições topográficas, com risco de erosão que pode

chegar a muito severo; presença de erosão em sulcos

rasos muito freqüentes ou sulcos profundos freqüentes;

Subclasse VIs: terras constituídas por solos rasos ou, ainda,

com pedregosidade (30% - 50%) e/ou rochas expostas na

superfície. Outra condição que pode caracterizá-las é a

pequena produtividade dos solos, como no caso das

Areias Quartzosas em terrenos não planos;

3333


Subclasse VIa: solos muito úmidos, com pequenas ou

nulas possibilidades de drenagem artificial, acarretando

problemas à moto mecanização, agravados por certa

suscetibilidade à erosão ou recebimento de depósitos

erosivos oriundos de áreas vizinhas;

Subclasse VIc: terras com limitações climáticas muito

severas, a ocasionar seca edafológica muito prolongada

que impeça o cultivo mesmo das plantas perenes mais

adaptadas.

Classe VII - terras que, por serem sujeitas a muitas limitações

permanentes, além de serem impróprias para culturas anuais,

apresentam severas limitações, mesmo para certas culturas

permanentes protetoras do solo, pastagens e florestas. Sendo

altamente suscetíveis de danificação, exigem severas

restrições de uso, com práticas especiais. Normalmente, são

muito íngremes, erodidas, pedregosas ou com solos muito

rasos, ou ainda com deficiência de água muito grande. Os

cuidados necessários a elas são semelhantes aos aplicáveis à

classe VI, com as diferença de poder ser necessário maior

número de práticas conservacionistas, ou que estas tenham

que ser mais intensivas, a fim de prevenir ou diminuir os danos

por erosão. Requerem cuidados extremos para controle da

erosão. Seu uso, tanto para pastoreio como para produção de

madeira, requer sempre cuidados especiais. Suas subclasses

são as seguintes:

Subclasse VIIe: terras com limitações severas para outras

atividades que não florestas, com risco de erosão muito

severo, apresentando declividades muito acentuadas

(mais de 40% de declividade) propiciando deflúvios muito

rápidos ou impedindo a moto mecanização; presença

de erosão em sulcos muito profundos, muito freqüentes;

Subclasse VIIs: terras pedregosas (mais de 50% de

pedregosidade), com associações rochosas, solos rasos a

muito rasos ou, ainda, com agravante de serem

constituídas por solos de baixa capacidade de retenção

de água;

Subclasse VIIc: terras com limitações climáticas muito

severas, a exemplo das terras situadas em regiões semi-

áridas, em locais onde a irrigação seria imprescindível,

mas é impraticável.

Classe VIII - terras impróprias para serem utilizadas com

qualquer tipo de cultivo, inclusive o de florestas comerciais ou

para produção de qualquer outra forma de vegetação

permanente de valor econômico. Prestam-se apenas para

proteção e abrigo da fauna e flora silvestre, para fins de

recreação e turismo ou armazenamento de água em açudes.

Consistem, em geral, em áreas extremamente áridas, ou

acidentadas, ou pedregosas, ou encharcadas (sem

possibilidade de pastoreio ou drenagem artificial), ou

3344


severamente erodidas ou encostas rochosas, ou, ainda dunas

arenosas. Inclui-se aí a maior parte dos terrenos de mangues e

de pântanos e terras muito áridas, que não se prestam para

pastoreio. São possíveis as seguintes subclasses:

Subclasse VIIIe: terras de relevo excessivo, com declives

extremamente acentuados e deflúvios muito rápidos, a

expor os solos a alto risco de erosão inclusive a eólica,

como é o caso das dunas costeiras; presença de

processos erosivos muito severos, inclusive voçorocas;

Subclasse VIIIs: terras constituídas por solos muito rasos e /

ou com tantas pedras a afloramentos de rocha, que

impossibilitem plantio e colheita de essências florestais;

Subclasse VIIIa: terras planas permanentemente

encharcadas, como banhados ou pântanos, sem

possibilidade de drenagem ou apresentando problemas

sérios de fertilidade, se drenados, como no caso dos solos

Tiomórficos;

Subclasse VIIIc: terras com limitações climáticas muito

severas, como as das áreas áridas, que não se prestam

mesmo ao pastoreio ocasional.

Além das oito classes de capacidade de uso, existem as terras que não

possibilitam o desenvolvimento de vegetação: são áreas denominadas como

tipos de terreno. Entre elas, enquadram-se os afloramentos contínuos de

rochas, areias de praias, áreas escavadas pelo homem etc.

Na tabela a seguir, encontra-se uma planilha com características dos

solos que limitam a sua exploração, a análise desta planilha no levantamento

de campo, serve como ferramenta, facilitadora, à classificação da classe da

capacidade de uso dos solos da propriedade avalianda. Seu uso é

extremamente simples, e, a determinação da referida classe ocorre quando se

encontra para a área avaliada o fator mais restritivo.

3355


Tabela 3 – Fatores para classificação dos solos Fatores limitantes Características I II III IV V VI VII VIII

1. Fertilidade

natural ou

produtividade

aparente (V%)

a. Muito alta >70 % X

b. Alta - 50 % a 70 % X

c. Média - 30 % a 50 % X

c. Baixa - 10 % a 30 % X

d. Muito baixa < 10 % X

2. Profundidade

efetiva

a. Muito profundo > 200 cm X

b. Profundo - 100cm a 200 cm X

c. Moderadamente profundo - 50 cm a

100cm

X

e. Raso - 25 cm 50 cm X

d. Muito raso < 25 cm X

3. Drenagem

interna

a. Excessiva X

b. Forte X

c. Acentuada X

d. Bem drenado X

e. Moderada X

f. Imperfeita X

g. Mal drenado X

h. Muito mal drenado X

4. Deflúvio

superficial

a. Muito rápido X

b. Rápido X

c. Moderado X

d. Lento X

e. Muito lento X

5. Pedregosidade

a. Sem pedras X

b. Ligeiramente pedregoso < 1% X

c. Moderadamente pedregoso 1% a 10% X

d. Pedregoso 10% a 30% X

e. Muito pedregoso 30% a 50% X

f. Extremamente pedregoso > 50% X

6. Riscos de

Inundação

a. Ausente X

b. Ocasional X

c. Freqüente X

d. Muito freqüente X

7. Classe de

declividade

a. < 2% X

b. 2% a 6% X

c. 6% a 12% X

d. 12% a 20% X

e. 20% a 40% X

f. > 40% X

8. Grau de

erosão laminar

a. Não aparente X

b. Ligeira X

c. Moderada X

d. Severa X

e. Muito severa X

9. Sulcos rasos

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X

c. Muito freqüentes X

10. Sulcos médios

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X


11. Sulcos

profundos

a. Ocasionais X

b. Freqüentes X


12. Voçorocas X

13. Seca

edafológica

a. Muito longa X

b. Longa X

c. Média X

d. Curta X

e. Muito curta X

O valor da terra está diretamente relacionado com o aproveitamento

permitido e a liberdade de uso que ela propicia ao proprietário / explorador.

3366


Isto significa que, quanto maior o grau de aproveitamento, quanto mais

intensivo e quanto maior a gama de uso que o solo permite, maior o valor

deste.

Este maior valor pode ser comparado, no quadro a seguir, à classe I, que

permite qualquer tipo de uso com as menores limitações. Figura 3 - Resumo da variação do tipo e da intensidade máxima de utilização da terra

sem risco de erosão acelerada em função das classes de capacidade de uso, retirado

de KOZMA (1984)

Sentido das

aptidões e das

limitações

Classe

de

cap.

de uso

Vida

silves-

tre e

recre

ação

Silvicultura Pastoreio Cultivo

ocasio-

nal ou

limitado

Cultivo Intensivo

Limita

-do

Mode-

rado

Inten-

sivo

Com-

ple-

xo

Sim-

ples

Não

apa-

rente

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

Deve-se dispensar uma atenção especial com relação às propriedades

de grande porte com infra-estrutura adequada e acima da média da região.

Normalmente os melhoramentos aplicados aos solos podem eliminar fatores

restritivos como erosão, fertilidade etc. o que permitirá classificá-lo em uma

subclasse de maior valor. Este é o único meio de incluir a aplicação de

tecnologia no valor da terra. Os demais melhoramentos advindos desta infra-

estrutura como ótimas pastagens, culturas de alta produtividade serão

avaliadas especificamente quando da determinação do valor daquelas,

onde deverão ser considerados aqueles itens que significam a "plus valia" por

hectare deste imóvel com relação a outras propriedades.

Pelo mesmo quadro pode-se concluir que o valor irá decrescer à medida

que diminui a adaptabilidade e liberdade de escolha de uso e aumentarem

as limitações e os riscos de uso.

Este fato levou diversos profissionais, atuantes na área, a procurar

estabelecer um valor relativo a cada classe de capacidade de uso, em

ordem decrescente às limitações de explorações rurais, capazes de refletir,

com apreciável margem de segurança a renda possível (ou máxima) da terra

em cada uma das classes de capacidade de uso dos solos.

Au

me

nto

d

as

limita

çõ

es

e

do

s

risc

os

de

uso

Au

me

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d

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esc

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a d

e u

so

Sentido do aumento da intensidade de uso

SUB-UTILIZAÇÃO DA TERRA

SOBRE-UTILIZAÇÃO DA TERRA

3377


Esta idéia foi proposta primeiramente pelo Engenheiro Agrônomo

MENDES SOBRINHO (1966), que então confeccionou a tabela a seguir. Nesta

pode-se notar que o valor relativo mencionado foi expresso em porcentagem. Tabela 4 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade

de uso do solo

Classe de

Cap. de

Uso dos

Solos

Critério Escala de

Valores (%)

I

terras para culturas, sem problemas de conservação e

fertilidade, exige adubação de manutenção, renda líquida

de orizicultura.

100

II

terras de culturas, com pequenos problemas de

conservação e fertilidade exigem práticas simples

(nivelamento), renda líquida de orizicultura.

95

III

terras de culturas, com sérios problemas de conservação e

fertilidade exigem práticas complexas (terraceamento),

renda líquida de orizicultura.

75

IV

terras de culturas ocasionais (2 anos) e pastagens (3 anos),

sem problemas de conservação, renda líquida de

agricultura em 1 ano associada à de pastagem em 4 anos

55

V terras só de pastagens, sem problemas de conservação,

renda líquida de pecuária leiteira. 50

VI

terras só de pastagens, pequenos problemas de

conservação, fertilidade exige práticas simples, renda

líquida de pecuária leiteira.

40

VII

terras de florestas, sérios problemas de conservação,

fertilidade exige práticas complexas (estradas de acesso),

renda líquida de exploração silvícola.

30

VIII

terras de abrigo de vida silvestre, sem problemas de

conservação, renda líquida de eventual exploração

piscícola.

20

Fonte: MENDES SOBRINHO

As explorações rurais que refletem a renda líquida de maior rentabilidade

para cada classe foram definidas para uma época e região pré-fixadas e não

devem ser seguidas como únicas. Para cada região podem-se adaptar estas

rendas, seguindo os padrões locais próprios.

3388


Tabela 5 - Capacidade de uso do solo e valor relativo de cada classe de capacidade

de uso do solo

Classe de

Cap. de Uso

dos Solos

Critério

Escala de

Valores

(%)

I renda líquida da agricultura sem despesas de práticas

especiais de melhoramento e / ou proteção do solo 100

II renda líquida da agricultura sujeita a despesas com práticas

conservacionistas simples. 95

III renda líquida da agricultura, sujeita a despesas com práticas

conservacionistas intensivas. 75

IV renda líquida de culturas em um ano, associadas com

pastagens em quatro anos (pecuária leiteira do tipo médio). 55

V renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo

médio), sem despesas com práticas especiais. 50

VI

renda líquida de pastagens (pecuária leiteira do tipo

médio), sujeita a despesas com práticas conservacionistas

em pastagens.

40

VII renda líquida de exploração florestal (eucalipto para lenha) 30

VIII renda líquida de uma eventual exploração piscícola 20

Fonte: VEGNI-NERI (1976)

Do mesmo modo, os valores relativos desta tabela foram elaborados

com base em extensa pesquisa de propriedades vendidas ou à venda para

uma região. Outros autores também procederam aos mesmos cálculos, em

outras regiões, chegando a valores diversos, reunidos pelo Engenheiro

Agrônomo, professor da Escola Superior de Agricultura 'Luís de Queiroz', USP,

Geraldo Vitorino FRANÇA (1983), a seguir apresentados: Tabela 6 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade

segundo vários autores.

Classe de

Capacidade

de Uso dos

Solos

Valores relativos em porcentagem

Borgonovi Marques Vegni-Neri Souza Médias

I 100 100 100 100 100

II 80 67 95 80 80

III 64 44 75 60 61

IV 51 30 55 52 47

V 41 20 50 44 39

VI 33 13 40 28 29

VII 26 9 30 14 20

VIII 21 6 20 7 13

Fonte: FRANÇA

Uma das razões para as diferenças entre os diversos autores, segundo o

professor FRANÇA (1983), é a não consideração, por nenhum destes, das

naturezas das limitações, ou seja, das Subclasses de Capacidade de Uso.

Outra razão seriam as condições regionais próprias de cada estudo.

Segundo FRANÇA (1983), quando numa mesma classe de capacidade

de uso ocorrem duas ou mais limitações de mesmo grau (ou seja, subclasses

de capacidade de uso), a dificuldade de corrigi-las ou mantê-las sob controle

diminui na seguinte ordem:

cswe

3399


onde:

e = erosão ou risco de erosão;

w (a) = excesso de água (ou deficiência de oxigênio);

s = limitações inerentes ao solo e;

c = limitações devidas ao clima.

Ou seja, erosão apresenta o maior grau de limitação, enquanto que o

clima o menor.

O esquema a seguir proposto por LEPSCH et alii (1983) resume as

principais características a serem observadas nas classes, subclasses e

unidades: Tabela 7 - Fatores limitantes classe de capacidade de uso e suas subdivisões.

Capacidade de uso das terras

Classes Subclasses Unidades

I

II

III

IV

V

VI

VII

VIII

Com este refinamento, a definição da natureza das limitações, é lícito

admitir-se uma variação entre os valores relativos de cada classe de

capacidade de uso, de acordo com as subclasses, variação essa que é da

ordem de 10% a 15%.

Com base nestes argumentos, FRANÇA (1983) organizou a tabela

apresentada a seguir, na qual são propostos os valores relativos das classes e

subclasses de capacidade de uso, utilizados na região de Piracicaba. Para

1.declive acentuado

2. declive longo

3. mudança textural abrupta

4. erosão laminar

5. erosão em sulcos

6. erosão em voçorocas

7. erosão eólica

8. depósitos de erosão

9. permeabilidade baixa

10. horizonte A arenoso

e

(exce-

to V)

1. pouca profundidade efetiva

2. textura arenosa em todo perfil

3. pedregosidade

4. argilas expansivas

5. baixa saturação em bases

6. toxicidade de alumínio

7. baixa capacidade de troca

8. ácidos sulfatos / sulfetos

9. alta saturação com sódio

10. excesso de sais solúveis

11. excesso de carbonatos

s

1. lençol freático elevado 2. risco de inundação

3. subsidência em solos orgânicos

4. deficiência de oxigênio no solo

a

1. seca prolongada

2. geada

3. ventos frios

4. granizo

5. neve

c

4400


outras regiões deve-se verificar se os valores relativos correspondem à

realidade, caso contrário, faz-se necessário a adoção justificada de novos

valores relativos. Tabela 8 - Valores Médios Percentuais em função das Classes de Capacidade de Uso

e Limitações do Solo.

Classe de

Capacidade de Uso

Valores Relativos a

Classe Cap. de Uso

Subclasse de

Capacidade de

Uso

Valores Relativos a

Subclasse Cap. Uso

I 100 100

II 80

IIs 88

IIe 80

IIe,s 74

III 61

IIIs 68

IIIw 64

IIIe 60

IIIe,s 56

IV 47

Ivs 50

Ive 47

Ive,s 44

V 39 Vw 39

VI 29 VIe 32

VIe,s 26

VII 20 VIIe 23

VIIe,s 17

VIII 13 VIII 13

Fonte: FRANÇA

Para a Classe I não são admitidas subclasses e, para a Classe VIII não foi

detectada nenhuma variação no valor em função das limitações de uso.

Desta forma têm-se definido valores relativos para as classes e subclasses

de capacidade de uso de solo segundo diversos autores.

Conforme exposto por ROSSI (2005), qual será a curva de solos adequada

para o trabalho que você, leitor, está fazendo? É preciso esclarecer que todas

estas curvas já apresentadas estão corretas para as regiões e épocas onde

foram elaboradas, mas o problema é com a adoção de qualquer uma destas

sem os cuidados necessários.

Ainda segundo ROSSI (2005) talvez esteja aqui à razão das críticas à

utilização do critério “classes de capacidade de uso”: em vez de se testar qual

a curva de valores que representa a região em estudo, diversos profissionais

aplicam uma mesma “curva” para diferentes localidades, gerando distorções.

O correto é a verificação da representatividade daquela curva frente ao

mercado em análise, com as necessárias precauções.

E de acordo com ROSSI (2005) quais são estes cuidados? É simples:

devemos verificar se a curva corresponde à região que estamos trabalhando.

Como fazer isto? Utilizando-se da amostragem encontrada para verificar qual

das tabelas melhor se adapta aos seus dados.

6.2. SITUAÇÃO DO IMÓVEL (QUANTO AO ACESSO)

Situação, ou localização é o próximo item analisado que exerce

influência significativa no valor da terra nua, sendo sua avaliação discutida a

seguir.

4411


ROSSI (2005) ensina que o critério de julgamento da localização de um

imóvel rural refere-se, principalmente, à qualidade dos acessos e à

proximidade dos mercados consumidores dos produtos explorados.

Considere-se, por exemplo, uma propriedade que se dedique à

exploração pecuária de grande porte, localizada no limite urbano de uma

cidade bastante populosa, que não possua, entretanto, um frigorífico, em

cotejo com outra propriedade submetida à mesma exploração e possuindo as

mesmas características, porém afastada vários quilômetros do perímetro

urbano, contando com a proximidade de um frigorífico capaz de absorver a

sua produção. Certamente a segunda propriedade terá um valor superior à

primeira, para aquele tipo de exploração.

KOZMA (1985) referindo-se ao trabalho do Engenheiro Agrônomo Octávio

Teixeira Mendes Sobrinho, que quantificou estas diferenças, que assim se

manifesta sobre o problema:

“... A longa vivência de mais de 30 anos no mister de perito

avaliador nos habilitou, durante o contínuo exercício, aquilatar as

implicações econômicas entre a situação do imóvel e o valor da

propriedade. Sucessivos levantamentos de vários milhares de laudos

avaliativos e o seu cotejo, elaborados ao longo do tempo

mencionado, quer para financiamento agropecuário, com garantia

hipotecária da propriedade (Banco do Brasil) quer para

desapropriações por utilidade pública (aproveitamento

hidrelétricos), nos forneceram vasto cabedal de elementos,

permitindo: ordenação de seis categorias de situações da

propriedade rústica, com base, sobretudo, nas classes de estradas;

e o estabelecimento de uma escala refletindo a relação existente

entre a situação do prédio rústico e seu valor”.

A tabela a seguir, organizada pelo Engenheiro Hélio de Caires, sintetiza a

solução proposta pelo Engenheiro Octávio T. Mendes Sobrinho. Tabela 9 - Escala de valores de terras segundo a situação e viabilidade de circulação.

Situação

Circulação Escala

de

valor

(%) Tipo de Acesso

Importância das

distâncias

Praticabilidade

durante o ano

Ótima Asfaltada Limitada Permanente 100

Muito boa Primeira classe não

pavimentada Relativa Permanente 95

Boa Não pavimentada Significativa Permanente 90

Desfavorável Estradas e servidões

de passagem

Vias e distâncias

se equivalendo

Sem condições

satisfatórias 80

Má Fecho nas servidões

Distâncias e

classes se

equivalendo

Problemas sérios na

estação chuvosa 75

Péssima

Fechos e

interceptadas por

córregos sem ponte

Problemas sérios

mesmo nas secas 70

Fonte: CAIRES

ROSSI (2005) explica que se deve lembrar que está tabela também foi

elaborada, a exemplo daquelas de classes de capacidade de uso, a partir de

dados de mercado para uma determinada região e época. Ela pode

continuar adaptada para os dias atuais e algumas regiões, mas não significa

4422


que representa o Brasil rural. Como exemplo, podemos citar trabalho realizado

recentemente onde não foram detectadas em nível de mercado imobiliário,

diferenças de valores por hectare para terras, com frente para asfalto ou com

frente para estradas de terra de boa qualidade.

Atualmente existe uma nova tabela de caracterização da situação do

imóvel rural, desenvolvida pelos técnicos do INCRA e, em vigência desde 2007.

Nesta tabela os técnicos do INCRA incorporaram ao elemento tipo de acesso,

a questão do acesso fluvial, muito importante em regiões mais remotas do

país, locais estes muitas vezes sem nenhum tipo de estrada. Tabela 10 – Situação do imóvel em relação à localização e acesso

SITUAÇÃO

CARACTERÍSTICAS

Valor

Relativo

(%)

Tipo de acesso Importância

das

distâncias

Praticabilidad

e durante o

ano Terrestre

Fluvial

(navegabili

dade)

Ótima Asfaltada 0 – 1 h Não

significativa Permanente 100

Muito boa 1ª classe não

asfaltada 1 – 3 h Relativa Permanente 95

Boa Não

pavimentada 3 – 6 h Significativa Permanente 90

Regular

Estradas e

servidões de

passagem

6 – 12 h Significativa

Sem

condições

satisfatórias

80

Desfavorável Fecho nas

servidões

Parte do

ano Significativa

Problemas

sérios na

estação

chuvosa

75

Má

Fechos e

interceptada

por córrego

sem ponte

Restrita Significativa

Problemas

sérios mesmo

na seca

70

Fonte: INCRA (2007), Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de KOSMA

(1986)

Assim analisando-se as tabelas pode-se concluir que, o item a ser

observado com maior cuidado é o tipo de acesso, vindo num segundo plano

a distância e a praticabilidade destes acessos.

6.3. CLASSE DE CAPACIDADE DE USO VERSUS SITUAÇÃO

Concentrando-se no método comparativo direto de dados de mercado,

proposto pelo Engenheiro Mendes Sobrinho, o qual parte do pressuposto de

que os principais fatores determinantes do valor da terra em uma propriedade

rural são:

capacidade de uso dos diversos solos;

situação do imóvel em relação às zonas de influência da

região.

Notam-se neste trabalho que foram elaboradas tabelas onde, os

diferentes tipos de solos (Classes de Capacidade de Uso) foram relacionados

com valores relativos expressos em porcentagem.

4433


Do mesmo modo foi feita uma tabela relacionando a localização do

imóvel com valores relativos também expressos em porcentagem.

O Engenheiro Agrônomo KOZMA (1984), baseando-se nos estudos de

MENDES SOBRINHO (1966), montou uma nova tabela, relacionado às Classes

de Capacidade de Uso com a situação da propriedade, resultando disto,

coeficientes para cada tipo de solo e situação.

Com isto, depois de determinado o valor da relação de uma CLASSE

versus determinada SITUAÇÃO de solo, por uma simples multiplicação, pode-se

determinar os índice agronômico (IA), que expressam o valor de uma

determinada combinação de classe da capacidade de uso e situação. Tabela 11 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a classe de capacidade de uso e situação segundo KOZMA

Situação

Classe

I II III IV V VI VII VIII

100% 95% 75% 55% 50% 40% 30% 20%

ótima - 100% 1,000 0,950 0,750 0,550 0,500 0,400 0,300 0,200

muito boa 95% 0,950 0,903 0,713 0,523 0,475 0,380 0,285 0,190

boa - 90% 0,900 0,855 0,675 0,495 0,450 0,360 0,270 0,180

desfavorável -

80% 0,800 0,760 0,600 0,440 0,400 0,320 0,240 0,160

má - 75% 0,750 0,713 0,563 0,413 0,375 0,300 0,225 0,150

péssima - 70% 0,700 0,665 0,525 0,385 0,350 0,280 0,210 0,140

Fonte: KOZMA

Do mesmo modo procedeu FRANÇA (1983), quando relacionou as

diferentes classes de solo com as diversas situações possíveis. Tabela 12 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a classe de capacidade de uso e situação segundo FRANÇA

Situação

Classe


100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

ótima - 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

muito boa 95% 0,950 0,760 0,576 0,447 0,370 0,276 0,190 0,123

boa - 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

desfavorável - 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

má - 75% 0,750 0,600 0,458 0,352 0,292 0,218 0,150 0,098

péssima - 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: FRANÇA

Também se pode acrescentar a tabela utilizada pelo INCRA - Instituto

Nacional de Colonização e Reforma Agrária, na instrução normativa n.º 08 / 93

(Sistemática de Desapropriação por Interesse Social), cujos valores são: Tabela 13 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas segundo

a classe de capacidade de uso e situação segundo o INCRA

Situação

Classe


100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%

ótima - 100% 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,300

muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,285

boa - 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,255

regular - 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,210

desfavorável - 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,180

má - 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,150

Fonte: INCRA IN n.º 8 DE 1993

4444


Atualmente o INCRA utiliza em seus trabalhos de Avaliação de Imóveis

Rurais uma nova tabela com fatores de ponderação, conforme tabela a

seguir. Tabela 14 – Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras considerando a

classe de capacidade de uso e situação

SITUÇÃO

CLASSE DE CAPACIDADE DE USO


100% 80% 61% 47% 39% 29% 20% 13%

Ótima 100% 1,000 0,800 0,610 0,470 0,390 0,290 0,200 0,130

Muito Boa 95% 0,950 0,760 0,580 0,447 0,371 0,276 0,190 0,124

Boa 90% 0,900 0,720 0,549 0,423 0,351 0,261 0,180 0,117

Regular 80% 0,800 0,640 0,488 0,376 0,312 0,232 0,160 0,104

Desfavorável 75% 0,750 0,600 0,458 0,353 0,293 0,218 0,150 0,098

Má 70% 0,700 0,560 0,427 0,329 0,273 0,203 0,140 0,091

Fonte: INCRA (2007) – Módulo III – Avaliação de Imóveis Rurais, adaptado de FRANÇA

(1983) e citado por ROSSI (2005).

Como se notam, as tabelas utilizaram apenas as Classes de Capacidade

de Uso, enquanto FRANÇA (1983) sugeriu que as diferenças entre as diversas

tabelas podem ser resultantes, em parte, da não utilização das subclasses.

Assim, ele sugeriu a inclusão, na tabela anterior, das subclasses de

capacidade de uso, resultando então a tabela a seguir. Tabela 15 - Fatores de ponderação na obtenção do valor das terras rústicas

considerando a classe e subclasse de capacidade de uso e situação, segundo

FRANÇA (1983).

SITUAÇÃO

CLASSE E SUBCLASSE DE CAPACIDADE DE USO

I IIs IIe IIe,s IIIs IIIw IIIe IIIe,s IVs IVe IVe,s Vw VIe VIe,s VIIe VIIe,s VIII

100% 88% 80% 74% 68% 64% 60% 56% 50% 47% 44% 39% 32% 26% 23% 17% 13%

Ótima 100

% 1,00 0,88 0,8 0,74 0,68 0,64 0,6 0,56 0,5 0,47 0,44 0,39 0,32 0,26 0,23 0,17 0,13

Muito

boa

95

% 0,95 0,836 0,76 0,703 0,646 0,608 0,57 0,532 0,475 0,447 0,418 0,37 0,304 0,247 0,219 0,162 0,123

Boa 90

% 0,90 0,792 0,72 0,666 0,612 0,576 0,54 0,504 0,45 0,423 0,396 0,351 0,288 0,234 0,207 0,153 0,117

Desfav

orável

80

% 0,80 0,704 0,64 0,592 0,544 0,512 0,48 0,448 0,4 0,376 0,352 0,312 0,256 0,208 0,184 0,136 0,104

Má 75

% 0,75 0,66 0,6 0,555 0,51 0,48 0,45 0,42 0,375 0,353 0,33 0,293 0,24 0,195 0,173 0,128 0,097

Péssi-

ma

70

% 0,70 0,616 0,56 0,518 0,476 0,448 0,42 0,392 0,35 0,329 0,308 0,273 0,224 0,182 0,161 0,119 0,091

Fonte: FRANÇA

Com base nestes quadros, o trabalho do Engenheiro de Avaliações

torna-se mais rápido e fácil, uma vez que determinada ou conhecida a classe

de capacidade de uso dos solos e a sua situação, quanto ao tipo de acesso,

determina-se o coeficiente ou o valor unitário básico para uma determinada

condição, este valor denominamos a partir de agora como índice

agronômico (IA).

Deve-se lembrar sempre que estas tabelas, como já demonstrado, têm

valores diferentes, dependendo da região e da época em que foram

realizadas, ou seja, não se recomenda a adoção de nenhuma das tabelas

listadas neste trabalho sem que antes seja feita uma verificação prévia com

dados de mercado, plenamente justificada, de que a mesma retrata o

funcionamento do mercado de terras agrícolas da região.

4455


Da mesma forma, esta classificação de solos por capacidade de uso não

implica necessariamente a ocorrência de todas as classes em todas as regiões

deste País, sendo perfeitamente possível criar-se uma equação das classes

apenas com aquelas mapeadas no local analisado.

Aos dois fatores já citados, capacidade de uso das terras e situação,

pode-se juntar um terceiro, que seria a dimensão das propriedades, pois se

sabe que imóveis rurais têm variações significativas no valor, devido ao

tamanho. Dependendo da região existirão outros fatores, como potencial de

irrigação, pluviosidade, porcentagem de área com cobertura florística natural

(mata nativa) etc., cuja homogeneização poderá ser feita utilizando-se da

mesma seqüência sugerida a seguir.

4466


7. PLANEJAMENTO E LEVANTAMENTO AMOSTRAL

A avaliação consiste, simplificadamente, na transposição de uma série

de ofertas e / ou transações de imóveis para o local do imóvel avaliando,

utilizando-se para isto da homogeneização dos elementos pelos fatores que

exercem influência no valor das terras.

Para a realização de um trabalho de avaliação de imóvel rural é

necessário que sejam cumpridas as seguintes etapas:

1ª etapa - Organização e sistematização das informações

gerais da região de influência sobre o imóvel;

2ª etapa - Vistoria do imóvel, com descrição,

dimensionamento e qualificação das benfeitorias úteis,

necessárias e voluptuárias4;

3ª etapa - Coleta de dados e diagnósticos do mercado;

4ª etapa - Escolha e justificativa dos métodos e critérios de

avaliação;

5ª etapa - Tratamento estatístico dos dados de mercado;

6ª etapa - Cálculo do valor do imóvel;

7ª etapa - Conclusão do trabalho e apresentação dos

resultados em laudo circunstanciado.

Para formar a amostra recomenda-se a busca de transações (negócios

realizados) e imóveis ofertados na região, ou quando for o caso, número de

amostras insuficientes, buscam-se as opiniões de fontes idôneas e ligadas ao

setor imobiliário rural regional, para compor um conjunto de elementos de

qualidade e número suficiente para obtenção de um resultado confiável, que

mais se aproxime do valor provável de mercado, para o imóvel rural objeto da

avaliação.

Quando necessária a utilização de opiniões no conjunto amostral deve-

se limitar o número de amostras ao máximo de 50% do total de elementos

válidos, segundo o Manual de Levantamento Fundiário do INCRA (2007) –

Módulo III. As opiniões deverão ser coletadas com base na descrição de um

imóvel paradigma ou padrão da região, utilizando-se da linguagem regional,

para que os emitentes dessas opiniões refiram-se a um imóvel cujo valor possa

servir como base para a avaliação.

Todos os elementos pesquisados deverão ser consignados em Fichas de

Pesquisa, que contemplem o máximo possível de atributos. O técnico

responsável poderá acrescentar outras informações que considerar relevantes.

Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do

imóvel avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes

para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa, com

justificativa plausível.

ROSSI (2005) define como região de características geoeconômicas

semelhantes aquela de mesma atividade econômica, mesma malha viária,

sob influência do mesmo centro consumidor.

4 Benfeitoria voluptuária é aquela que visa simples deleite ou recreio, sem aumentar o uso

normal do bem.

4477


8. VISTORIA IMÓVEL AVALIANDO E AMOSTRAS

O interesse do Engenheiro de Avaliações é buscar encontrar o

verdadeiro valor de um bem, neste caso, uma propriedade rural. Isto não

pode ser feito sem o conhecimento detalhado deste bem e do contexto onde

ele está inserido.

Cabe ao Engenheiro de Avaliações solicitar ao interessado toda a

documentação sobre a propriedade em estudo que entender necessária

para o bom desenvolvimento de seu trabalho, como: título de domínio,

plantas, históricos de produção etc.

Além destas, o profissional podem utilizar-se também de cartas de solos,

levantamentos aerofotogramétricos, imagens de satélite, cartas

planialtimétricas, etc.

De posse deste material, o trabalho de campo pode começar com a

vistoria ao imóvel analisado, onde levantar-se-ão, independente do método a

ser adotado ou da combinação de métodos, os seguintes dados básicos da

propriedade, durante os trabalhos de vistoria:

dados cadastrais da propriedade e proprietário;

características físicas, como:

vegetação;

relevo;

tipos de solos;

classes de capacidade de uso dos solos;

recursos hídricos;

recursos naturais;

situação (características da vizinhança);

benfeitorias;

tipo e volume da produção (receita e despesa).

Para facilitar seu trabalho, o profissional pode se valer de algumas fichas

de pesquisa e coleta de dados. ROSSI (2005) ressalta um velho ditado: “Uma

fotografia vale mais que mil palavras”. Ou seja, o laudo deve vir sempre

acompanhado de documentação fotográfica.

O levantamento de dados, tanto do imóvel avaliando como das

amostras, imóveis ofertados ou negociados, deve obedecer ao mesmo

critério, pois nada adiantaria ao Engenheiro de Avaliações procederem a uma

minuciosa vistoria no imóvel avaliando se não proceder da mesma maneira na

sua amostragem de dados.

4488


9. HOMOGENEIZAÇÃO

Esta etapa consiste na preparação dos dados coletados do imóvel

paradigma, ou avaliando, e das amostras levantadas na mesma região

geoeconômica para a realização da homogeneização dos dados.

Em um processo avaliatório, na maioria das vezes, acaba-se

comparando objetos com características desiguais. Ou seja, todo o imóvel,

quer seja urbano ou rural, é, por natureza, único, sendo que a única relação

possível entre eles refere-se à capacidade de gerar bem-estar ou bens e

serviços úteis a seu proprietário.

No caso específico de propriedades rurais e, conforme MOREIRA (1984), a

homogeneização de dados amostrais se obtém aplicando coeficientes

corretivos para determinadas características (ou atributos) dos imóveis rurais.

Estes coeficientes, cuja determinação ou escolha, advém da prática do

avaliador, formam a base de toda a boa avaliação.

Embora na definição destes coeficientes haja algo de subjetivo, muitos

deles encontram-se tabelados e tem sido amplamente utilizados, sem muita

contestação, por avaliadores de reconhecida habilidade. Estes coeficientes

são:

coeficientes de características físicas (capacidade e uso do

solo);

coeficientes do tipo e volume de produção (capacidade de

gerar renda líquida);

coeficientes de localização e / ou situação (proximidade com

centros fornecedores de insumos e consumidores da

produção);

coeficientes de forma de pagamento (redução do preço à

vista etc.).

O método comparativo tem como fonte de dados os imóveis que foram

negociados ou estão em oferta no mercado imobiliário.

Ao mesmo tempo, este método trabalha com valores de terra nua (VTN),

que não estão disponíveis, uma vez que as propriedades são negociadas com

as respectivas benfeitorias.

Somente para reafirmar o já exposto, a principal diferença entre as

diversas propriedades rurais são as culturas (ou benfeitorias reprodutivas) e as

construções e instalações (ou benfeitorias não reprodutivas), além de

rebanhos, máquinas e equipamentos. Para viabilizar este trabalho de

avaliação, a recomendação é a separação do valor das culturas (ou

benfeitorias reprodutivas) das construções e instalações (ou benfeitorias não

reprodutivas), dos rebanhos, das máquinas e equipamentos em cada uma das

amostras. Como resultado desta separação (valor do imóvel – valor das

culturas – valor das construções – valor dos rebanhos – valor das máquinas)

temos o valor de TERRA agora dita NUA, isto é, sem as benfeitorias realizadas

pelo proprietário, ocupante ou explorador.

E no que isto ajuda? Esta “separação” nos permite trabalhar com as

propriedades como se todas estivessem sem benfeitorias, possibilitando

compará-las utilizando-se de suas características mais significativas tanto do

4499


ponto de vista agronômico, quanto do produtor rural: fertilidade natural,

topografia, profundidade, drenagem etc. associado ao tipo de acesso,

parâmetros para os quais existem sistemas de classificação que nos permitem

compará-los.

A homogeneização é a etapa onde o valor da terra nua de cada

amostra gera um valor para a propriedade avalianda, pela correlação entre

suas notas agronômicas, para tanto é necessário os seguintes procedimentos:

caracterização detalhada da propriedade avalianda,

conforme as Fig. 1 e 2 desta monografia;

escolha da tabela com o fator de homogeneização a ser

utilizado adequado à região;

cálculo da nota agronômica do imóvel avaliando e das

amostras;

determinação das amostras semelhantes, seus limites de

variação;

determinação do fator de oferta ou elasticidade;

cálculo do valor da terra nua (VTN) de cada amostra;

homogeneização dos elementos amostrados, cada elemento

amostrado conferirá ao imóvel avaliando um VTN;

elaboração do conjunto, definido, como amostra

homogeneizada, que deverá ser saneada.

Definidos estes critérios, digamos básicos, iremos agora analisar as

informações que nos são fornecidas pelos profissionais que trabalham ou

encontram-se envolvidos na comercialização de imóveis, como Corretores de

Imóveis, Cartorários e etc.

Assim na seqüência da apostila iremos expor a metodologia de cálculo

da nota agronômica (NA), a determinação do Fator de Elasticidade (fe), a

equação do valor de terra nua (VTN), possibilitando assim o estabelecimento

do conjunto amostral semelhante para a posterior homogeneização dos

dados amostrais.

9.1. NOTA AGRONÔMICA (NA)

A nota agronômica é um indicador do potencial de uso da propriedade,

seja ela a avalianda ou uma amostra, pois relaciona as respectivas classes de

capacidade de uso dos solos da propriedade com um índice agronômico (IA)

oriundo das tabelas de fatores de homogeneização existentes, sempre

considerar a tabela mais adequada para a área em estudo.

Para tanto, deve-se transformar a classificação de solos regional

encontrada (solos de cultura, solos de primeira, solos de cerrado, solos

mecanizáveis, solos de pastagens etc.) para a classificação por capacidade

de uso das terras, conforme já explicado em capítulos anteriores.

Uma vez obtida a informação, deve-se, sempre que possível e/ou

necessário, fazer-se uma vistoria no imóvel negociado ou ofertado, para

conferir ou tirar duvidas quanto aos dados fornecidos, podendo utilizar-se de

recursos do geoprocessamento.

Após a coleta dos dados amostrais, e, efetuada a visita a todos imóveis,

deve-se definir para cada uma das propriedades as respectivas áreas de

cada classe de capacidade de uso no imóvel, posteriormente com as tabelas

5500


de fatores de homogeneização, deve-se atribuir a cada gleba seu respectivo

índice agronômico (IA), sempre se lembrando de relacionar a classe de

capacidade de uso do solo com a situação do imóvel.

De posse destas informações, procede-se então o cálculo da nota

agronômica da propriedade, conforme a seguinte equação:

onde;

NA = nota agronômica do imóvel;

A1 = área da gleba 1;

IA1 = índice agronômico da gleba 1;

A2 = área da amostra 2;

IA2 = índice agronômico da gleba 2;

An-1 = área da amostra n-1;

IAn-1 = índice agronômico da gleba n-1;

An = área da amostra n;

IAn = índice agronômico da gleba n;

At = área total do imóvel analisado.

Este cálculo deve ser repetido para a propriedade avalianda, assim

como para todas as propriedades amostradas.

9.2. DETERMINAÇÃO DAS AMOSTRAS SEMELHANTES

Segundo ROSSI (2005), as normas de avaliação recomendam a utilização

de amostras de mercado semelhantes ao avaliando. Mas, afinal, como definir

fazendas semelhantes?

A princípio, seriam propriedades com as mesmas atividades econômicas,

exemplificando: na avaliação de um imóvel com cultivo de cana, laranja e

pastagens, devem-se procurar amostras com as mesmas atividades. Outra

referência seria comparar os índices agronômicos (IA) do imóvel avaliando

com as amostras.

Conforme previsto na norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004, no artigo B.1.2.1

deve-se trabalhar na fase da homogeneização somente com os dados

compreendidos no seguinte intervalo:

“B.1.2.1 – Para a utilização deste tratamento, consideram-se como

dado de mercado com atributos semelhantes aqueles em que

cada um dos fatores de homogeneização, calculados em relação

ao avaliando, esteja contido entre 0,50 e 1,50.”

Caso o presente laudo esteja enquadrado nos graus II ou III de

fundamentação a norma vigente preconiza o seguinte:

9.2.3.5 – É obrigatório nos graus II e III o

seguinte:

...................

d) que, no caso da utilização de fatores de

homogeneização, o intervalo admissível de

ajuste para cada fator e para o conjunto de

fatores esteja compreendido entre 0,80 e 1,20.

t

nnnn

A

IAAIAAIAAIAANA 112211

5511


Assim deve-se proceder ao cálculo do limite inferior (Linf.) e do superior

(Lsup.) de variação dos dados amostrais em torno da nota agronômica (NA),

demonstrado pelas seguintes equações:

onde;

Linf. = limite inferior do conjunto amostral semelhante;

Lsup. = limite superior do conjunto amostral semelhante;

NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda.

Após a determinação dos limites do conjunto amostral semelhante,

devem-se excluir os elementos que não se encontram dentro do intervalo,

restando um novo conjunto amostral semelhante para trabalhar na fase de

homogeneização.

9.3. FATOR DE ELASTICIDADE (OU DE OFERTA)

Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas

que têm valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de

que, para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se

convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE (fe), isto é, aquela margem de

negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.

Em períodos normais, entenda-se onde a oferta e a procura são

equivalentes, esta margem seria de 10% sobre o valor total do imóvel,

devendo-se atentar que esta margem pode ser maior (ex.: 20%, 30%, 40%, 50%)

quando o número de imóveis ofertados é maior que o número de

compradores, ou menor no caso contrário (ex.: sem margem de negociação).

Segundo ROSSI (2005), na área de avaliação de imóveis urbanos, onde

dispomos de uma base de dados maior, em períodos normais, entendam-se

períodos em que a oferta e a procura são equivalentes, esta margem é de

10% sobre o valor total do imóvel, já na área rural, freqüentemente nos

deparamos com margens diferentes. Geralmente são maiores, sendo a mais

comumente encontrada a de 20%.

A verificação desta margem deve ser feita, pela comparação de

diversas ofertas com negociações efetivamente realizadas na região em

estudo, para que se possa adotar o coeficiente correto para a região, no

momento da avaliação.

9.4. VALOR DA TERRA NUA (VTN)

As informações coletadas no mercado imobiliário regional definem as

propriedades de forma geral: com área total, áreas plantadas, culturas

50,0

80,0

.inf

.inf

avalianda

avalianda

NAL

ou

NAL

50,1

20,1

.sup

.sup

avalianda

avalianda

NAL

ou

NAL

5522


existentes, benfeitorias não reprodutivas, área impróprias para agricultura,

áreas de reserva legal etc.

Isto significa dizer que, é imprescindível uma pesquisa a mais completa e

detalhada possível, inclusive com a vistoria da propriedade, com a descrição

das produções de culturas, taxas de lotação de pastagens, estado de

conservação de construções etc.

Como a fonte de pesquisa não nos fornece diretamente o valor da terra

nua, principalmente, porque este item não é comercializado isoladamente e,

portanto, a definição de seu valor somente pode ser feita por um Engenheiro

Avaliador, deve-se antes de iniciar a homogeneização dos diversos dados,

retirarem o valor das benfeitorias daqueles dados existentes no mercado

imobiliário.

Além da dedução do valor das benfeitorias (incluem-se todas aquelas

que têm valor numa comercialização normal) devemos atentar para o fato de

que, para aqueles dados que estão à venda (ofertas) existe o que se

convencionou denominar FATOR ELASTICIDADE, isto é, aquela margem de

negociação entre o preço pedido e o efetivamente transacionado.

Deve-se lembrar que o valor do imóvel ofertado consiste na composição

de terra nua e benfeitorias. Uma observação pertinente neste ponto é que o

fator de elasticidade (fe) deve ser aplicado como um fator de desconto no

valor do imóvel ofertado, assim sendo ele incide sobre qual valor? O valor total

do imóvel ofertado ou sobre o valor do imóvel ofertado menos as suas

benfeitorias?

Levando-se em conta que ao ofertar uma propriedade no mercado, o

seu proprietário estabeleceu um preço para todo o imóvel, conhecidamente

no meio rural como “porteira fechada”, ou seja, terra nua e benfeitorias.

Assim sendo, consta no preço ofertado uma margem de negociação

estabelecida pelo comerciante, como o fator de elasticidade (fe) é um

coeficiente de desconto para este “spread”, tem-se que o mesmo deve ser

aplicado sobre o valor total ofertado para a propriedade.

No caso do fator de elasticidade ser aplicado sobre o valor total do

imóvel menos suas benfeitorias, geraria um incremento incorreto no valor da

terra nua da propriedade, pois se deixaria de descontar a margem de

negociação imposta pelo proprietário sobre o valor das benfeitorias, o que é

incorreto, visto que, na negociação do tipo “porteira fechada”, a terra nua e

as benfeitorias perfazem um valor único.

Desta forma chegamos neste momento na definição do valor da terra

nua (VTN) da propriedade, quer seja ela uma oferta ou negócio realizado,

conforme visto na seguinte equação:

onde;

VTN = valor da terra nua por unidade de área;

Vt = valor total do imóvel (ofertado ou transacionado);

fe = fator de elasticidade;

Vb = valor das benfeitorias;

At = área do imóvel.

At

VbfVtVTN e1

5533


O valor da terra nua (VTN) deve ser expresso preferencialmente em reais

por hectare (R$ / ha).

Importante salientar que o fator de elasticidade (fe), parte da equação

acima, só existe quando o imóvel for oferta, nos casos de negócio realizado

este não existe, ou podemos considerar que assume o valor de 1.

Este procedimento deve ser realizado para todos os elementos que

compõe o conjunto amostral semelhante.

Após a realização destas atapas, fica-se apto a proceder a

homogeneização, propriamente dita, dos valores estabelecidos. Uma vez

determinado o valor unitário de terra nua, pode-se agora comparar diversos

imóveis ofertados ou negociados com uma situação paradigma, que

normalmente é a propriedade avalianda.

Assim sendo, como os imóveis pesquisados se situam na mesma região

geoeconômica do imóvel avaliando, pode-se calcular uma relação entre a

nota agronômica do imóvel pesquisado com a nota agronômica da

propriedade avalianda.

Tem-se no presente momento uma tabela com a identificação da

amostra, sua área (At), nota agronômica (NA) e valor de terra nua (VTN),

deve-se então determinar como o valor da terra nua da amostra relaciona-se

com um valor de terra nua para a propriedade avalianda.

Este critério, que relaciona o imóvel amostrado com a propriedade

avalianda, é a nota agronômica destes elementos.

Adota-se um procedimento simples, para relacionar o valor da terra nua

da propriedade amostral com a determinação do valor da terra nua da

propriedade avalianda, onde a nota agronômica dos elementos é que

possibilita a comparação.

Assim, cria-se para a propriedade avalianda um conjunto de valores

denominados de valor de terra nua indexado (VTNindexado), que será a base

para o saneamento, ou tratamento estatístico do conjunto amostral. A

equação que se utiliza para isto está descrita a seguir:

onde;

VTNindexado = valor da terra nua indexado para a propriedade

avalianda;

VTNpesquisa = valor da terra nua do imóvel pesquisado;

NAavalianda = nota agronômica da propriedade avalianda;

NApesquisa = nota agronômica do imóvel pesquisado.

pesquisa

avaliandopesquisa

indexadoNA

NAVTNVTN

5544


10. SANEAMENTO AMOSTRAL

Em Engenharia de Avaliações, denomina-se saneamento de dados

amostrais, a operação de eliminação de valores extremos (ou dados

suspeitos), considerados não representativos da população. Ou seja, com o

saneamento os dados serão mais homogêneos e confiáveis.

O saneamento destes dados poderá ser feito segundo quatro critérios,

sendo que a adoção de um ou outro critério dependerá dos objetivos e da

metodologia utilizada na coleta de dados.

São critérios utilizados e aceitos para o saneamento amostral:

critério da média aritmética;

critério do desvio padrão;

critério de Chauvenet;

critério de Arley.

Os dados homogeneizados, pelo critério da nota agronômica (NA) é que

serão saneados pelos diferentes critérios.

10.1. CRITÉRIO DA MÉDIA ARITMÉTICA

Este critério consiste na definição dos limites inferior e superior para a

variação dos dados amostrais, devendo-se desconsiderar os valores que não

se encontram contidos neste intervalo estabelecido.

A definição dos limites leva em conta a média aritmética da amostra

multiplicada por um coeficiente de variação de 30% (trinta por cento) para

menos e para mais.

Descrição das etapas de cálculo:

cálculo da média aritmética do conjunto amostral;

cálculo do desvio padrão do conjunto amostral;

cálculo dos limites, inferior e superior;

saneamentos de dados amostrais;

cálculo da média aritmética e desvio padrão saneado.

onde:

Linf. = limite inferior do intervalo;

Lsup. = limite superior do intervalo;

XL 70,0.inf

XL 30,1.sup

n

Xi

X

n

i

1

11

2

n

XX

s

n

i

i

5555


X = média aritmética simples;

s = desvio-padrão.

Após a determinação dos limites, utiliza-se como critério de saneamento

a eliminação de todos os elementos que se encontrarem fora deste intervalo,

ou seja, trinta por cento acima ou abaixo da média são excluídos durante o

processo de saneamento.

Após este procedimento, obtêm-se um novo conjunto amostral,

denominado de saneado, onde novamente calcula-se a nova média

aritmética, denominada média saneada (xs) e o novo desvio-padrão, agora

também denominado de desvio-padrão saneado (ss).

10.2. CRITÉRIO DO DESVIO PADRÃO

Este critério diferencia-se do anterior no seguinte aspecto, para a

determinação dos limites, inferior e superior, calculam-se os mesmos pela

subtração e adição do desvio-padrão da média aritmética do conjunto

amostral, conforme as equações a seguir:

onde;

Linf. = limite inferior do intervalo;

Lsup. = limite superior do intervalo;

X = média aritmética simples;

s = desvio padrão.

Após a verificação dos valores que estão abaixo e acima dos limites,

obtém-se um novo conjunto amostral saneado, onde novamente calcula-se a

média aritmética saneada (xs) e o respectivo desvio padrão saneado (ss).

10.3. CRITÉRIO DE CHAUVENET

Neste critério, os limites consistem no cálculo do valor de “d/s”, inferior e

superior da amostragem, onde “d” representa a diferença entre um elemento

da amostra e a média, expresso em valores absolutos, divididos pelo, “s”, ou

desvio-padrão, para em seguida compará-lo com um “d/scrítico” tabelado.

onde;

d/Sinf. = limite inferior;

d/Ssup. = limite superior;

Valorelemento = valor do elemento analisado;

x = média aritmética do conjunto amostral;

s = desvio-padrão do conjunto amostral.

sXL .inf

sXL .sup

s

xValorsd

elemento .inf/

s

xValorsd

elemento .sup/

5566


Após a determinação dos limites inferior e superior, deve-se encontrar o

d/scrítico, em função do número de elementos do conjunto amostral, levantados

em tabela a seguir. Tabela 16 – d/s crítico do critério de Chauvenet

n (número de

elementos)

d/s (valor crítico) n (número de

elementos)

d/s (valor crítico)

5 1,65 18 2,20

6 1,73 20 2,24

7 1,80 22 2,28

8 1,86 24 2,31

9 1,92 26 2,35

10 1,96 30 2,39

12 2,03 40 2,50

14 2,10 50 2,58

16 2,16

Como o teste é específico para cada elemento, o usual é testar as

extremidades, ou seja, o maior e o menor elemento, caso estes sejam inferiores

ao “d/scrítico” tabelado, não há necessidade de eliminar nenhum elemento da

amostragem, entretanto caso sejam maiores, deve-se eliminar estes

elementos.

Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder um

novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece

que seja feitos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada

mais nenhuma amostra após o procedimento de saneamento.

Ao término do processo de saneamento deve-se calcular a média

saneada (xs) e o desvio-padrão saneado (ss) do conjunto amostral final.

10.4. CRITÉRIO DE ARLEY

O critério de Arley possui a mesma metodologia do critério de

Chauvenet, sendo o “d/s” substituído por “r”, e para se encontrar o “r crítico”

deve-se proceder ao exame em uma tabela de dupla entrada, em função de V (grau de liberdade) e (nível).

Os cálculos do rinferior e rsuperior, são iguais ao cálculo do d/s, tanto inferior

quanto superior.

onde;

rinf. = limite inferior;

rsup. = limite superior;

Valorelemento = valor do elemento analisado;

x = média aritmética do conjunto amostral;

s = desvio padrão do conjunto amostral.

s

xValorr

elemento .inf

s

xValorr

elemento .sup

5577


Para se encontrar o rcrítico, tem-se que conhecer o V e do conjunto

amostral, sendo o V = graus de liberdade, ou seja, V=n-2 e, encontrado na

tabela a seguir: Tabela 17 – Nível de

Nível

n Até 5 De 5 a 10 De 10 a 50 Mais de 50

10% 5% 1% 0,1%

Tabela 18 - Critério de Arley - “r” crítico

V

10% 5% 1% 0,1%

1 1,397 1,409 1,414 1,414

2 1,559 1,645 1,715 1,730

3 1,611 1,757 1,918 1,982

4 1,631 1,814 2,051 2,178

5 1,640 1,848 2,142 2,329

6 1,644 1,870 2,208 2,447

7 1,647 1,885 2,256 2,540

8 1,648 1,895 2,294 2,616

9 1,649 1,903 2,324 2,678

10 1,649 1,910 2,348 2,730

11 1,649 1,916 2,368 2,774

12 1,649 1,920 2,385 2,812

13 1,649 1,923 2,399 2,845

14 1,649 1,926 2,412 2,874

15 1,649 1,928 2,423 2,899

16 1,649 1,931 2,432 2,921

17 1,649 1,933 2,440 2,941

18 1,649 1,935 2,447 2,959

19 1,649 1,936 2,454 2,975

20 1,649 1,937 2,460 2,990

21 1,649 1,938 2,465 3,003

22 1,648 1,940 2,470 3,015

23 1,648 1,941 2,475 3,026

24 1,648 1,941 2,479 3,037

25 1,648 1,942 2,483 3,047

26 1,648 1,943 2,487 3,056

27 1,648 1,943 2,490 3,064

28 1,648 1,944 2,492 3,071

29 1,648 1,945 2,495 3,078

30 1,648 1,945 2,498 3,085

35 1,648 1,948 2,509 3,113

40 1,648 1,949 2,518 3,134

45 1,647 1,950 2,524 3,152

50 1,647 1,951 2,529 3,166

Assim como para o critério de Chauvenet, o teste é específico para cada

elemento, sendo usual testar as extremidades, ou seja, o maior e o menor

elemento, caso estes sejam inferiores ao “rcrítico” tabelado, não há necessidade

de eliminar nenhum elemento da amostragem, entretanto caso sejam maiores

ou menores, deve-se eliminar estes elementos.

Caso ocorra a eliminação de algum elemento, deve-se proceder um

novo saneamento do conjunto amostral restante, pois este critério estabelece

que seja feitos procedimentos de saneamento até que não seja eliminada

mais nenhuma amostra após o procedimento de saneamento.

5588


Igualmente ao critério anterior, no término do processo de saneamento

deve-se calcular a média saneada (xs) e o desvio-padrão saneado (ss) do

conjunto amostral final.

10.5. VALOR DO IMÓVEL AVALIANDO

Após o saneamento dos dados amostrais, por qualquer um dos critérios

apresentados, parte-se para definir o valor da propriedade avalianda.

Tem-se que definir qual será o valor da terra nua da propriedade

avaliando com base nos dados do conjunto amostral saneado, dentre estes

dados qual será o VTN/ha da propriedade avalianda?

Após o saneamento dos dados amostrais, tem-se um conjunto de dados

que representam valores que cada amostra contribuiu para a determinação

do valor da propriedade avalianda, assim deve-se calcular uma nova média e

desvio padrão do conjunto amostral restante. Esta nova média chamamos de

média saneada (xs) e o novo desvio-padrão de desvio-padrao saneado (ss).

Este valor da média saneada (xs) será considerado como o valor da terra

nua por hectare (VTN/ha) da propriedade avalianda, para calcular o valor da

terra nua da propriedade avaliando deve-se multiplicar a sua área (ha) pelo

valor da média saneada (xs).

10.6. INTERVALO DE CONFIANÇA (OU CAMPO DE ARBÍTRIO)

O alicerce do trabalho de avaliação é a pesquisa consistente, que

permita um tratamento estatístico do conjunto amostral que ofereça aos

avaliadores a segurança de que o valor por ele adotado esteja dentro do

intervalo de confiança, ou campo de arbítrio.

Para uma maior segurança e confiabilidade dos dados foi estabelecido

pela norma ABNT NBR 14.653-3 / 2004 o CAMPO DE ARBÍTRIO (ou intervalo de

confiança):

“B.4 – o campo de arbítrio corresponde ao intervalo compreendido

entre o valor máximo e mínimo dos preços homogeneizados

efetivamente utilizados no tratamento, limitado a 10% em torno do

valor calculado. Caso não seja adotado o valor calculado, o

Engenheiro de Avaliações deve justificar sua escolha.”

Para definir o campo de arbítrio, deve-se calcular o intervalo de

confiança , conforme demonstra a próxima equação:

onde;

I.C. = intervalo de confiança para a média populacional ou verdadeira (;

Xs = média saneada;

t = percentil da distribuição de Student com v=n-1 graus de

liberdade a 10% de probabilidade;

n

stxCI

ou

eXCI

ss

s

:..

:..

5599


ss = desvio padrão saneado;

n = número de elementos do conjunto saneado

O Significado do intervalo de confiança é o seguinte: que, com um

coeficiente de confiança de 80% de probabilidade esse intervalo contém a

média populacional ou verdadeira.

O valor de t, ou percentil da distribuição de Student, pode ser

encontrada na tabela a seguir: Tabela 19 – Valores do percentil da Distribuição de Student

Nível de confiança 80%

Grau de liberdade Percentis

t0,90

1 3,080

2 1,890

3 1,640

4 1,530

5 1,480

6 1,440

7 1,420

8 1,400

9 1,380

10 1,370

11 1,360

12 1,360

13 1,350

14 1,340

15 1,340

16 1,340

17 1,333

18 1,330

19 1,328

20 1,325

1,282

A determinação do campo de arbítrio será pelo intervalo de confiança.

Entretanto, caso a variação em torno do valor calculado supere 10% limitar-se-

á a este percentual. Salienta-se que o campo de arbítrio do imóvel é obtido

calculando-se o campo de arbítrio da terra nua, somado ao valor

determinado para as benfeitorias.

Este intervalo de confiança representa a faixa de arbítrio do avaliador,

dentro da qual ele poderá decidir livremente. Em realidade, essa decisão do

avaliador não deve ser aleatória, mas fundamentada nos elementos de que

ele dispõe ao realizar o trabalho da avaliação.

O uso do Intervalo de Confiança veio disciplinar a informação do laudo

pericial, pois é extremamente comum dois peritos atribuírem valores diferentes

para um mesmo imóvel, numa mesma época, não significando que estivessem

errados, nem que o imóvel pudesse ter mais de um valor, desde que estes

valores distintos estejam compreendidos no campo de arbítrio.

6600


11. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS

As benfeitorias podem ser divididas em:

BENFEITORIAS REPRODUTIVAS (capital fundiário produtivo):

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural capazes

de proporcionar rendimentos advindos da venda de seus produtos,

como:

reflorestamentos;

pastos cultivados ou melhorados;

culturas anuais;

culturas perenes e semiperenes;

canaviais;

cafezais;

pomares e etc.

BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS (capital fundiário auxiliar):

abrangem todas as inovações introduzidas no imóvel rural que não

proporcionam rendimentos próprios, embora contribuam para o

êxito das explorações. É o caso das:

edificações em geral;

casas;

galpões;

estábulos;

pocilgas;

currais e outras instalações;

assim como os chamados melhoramentos fundiários,

como:

trabalhos de conservação do solo;

sistemas de irrigação e drenagem;

açudes e outros trabalhos de efeito permanente ou

prolongado, efetuados no próprio solo.

Todas as benfeitorias existentes na propriedade avalianda devem ser

citadas e dimensionadas no momento da vistoria do imóvel rural, sendo

aquelas localizadas em áreas de preservação permanente e/ou reserva legal

identificadas em separado.

É importante que o vistoriador verifique a existência de licença ambiental

para as atividades ou empreendimentos desenvolvidos no imóvel, sujeitas ao

licenciamento ambiental de acordo com o Anexo 01 da Resolução do

CONAMA n. 237/1997.

Os dados básicos devem ser obtidos na mesma região de influência do

imóvel avaliando. Não havendo na região número de elementos suficientes

para compor a amostra, pode ser ampliada a área de pesquisa.

A seguir, iremos detalhar a metodologia para determinação do valor de

mercado de cada um destes tipos de benfeitorias.

6611


12. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS REPRODUTIVAS

As culturas, permanentes ou não, existentes em uma propriedade rural,

podem ter finalidade comercial ou não, constituindo-se simplesmente em

plantações domésticas, que não integram a exploração econômica do

imóvel. Em função da finalidade, será feita a escolha dos critérios de

avaliação.

Assim, verifica-se a existência de duas frentes de trabalho, uma primeira

e, mais importante, voltada para a determinação do valor econômico das

culturas comerciais, e outra estudando a determinação dos valores de

indenizações para culturas domésticas.

Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-

3 / 2004, no que se refere à avaliação de culturas estabelece o seguinte:

10.3 – Produções Vegetais – na avaliação em separado das

produções vegetais deve-se observar o descrito em 10.3.1 a

10.3.3.

10.3.1 – Deve ser empregado o método da capitalização

da renda para a identificação do valor econômico.

A definição do Método na mesma NBR é:

8.2.2 No caso de avaliação de produções vegetais

devem ser observados os seguintes procedimentos:

8.2.2.1 Os rendimentos líquidos esperados

devem ser considerados a partir da data de

referência da avaliação até o final da vida útil

da produção vegetal.

8.2.2.2 Na determinação da renda líquida

deve-se considerar a receita bruta, deduzidos

os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da

terra nua, os impostos e o custo de

erradicação, se houver.

8.2.2.2.1 No cálculo do custo da terra nua

pode-se utilizar o custo de oportunidade sobre

o capital que ela representa ou o valor de seu

arrendamento.

Voltando as produções vegetais:

10.3.2 – No caso de culturas de ciclo longo no primeiro

ano de implantação, recomendam-se utilizar,

alternativamente ao método da capitalização da renda,

o custo de formação, incluídos os custos diretos e

indiretos.

As benfeitorias reprodutivas localizadas em áreas de preservação

permanente e/ou reserva legal serão identificadas, descritas no laudo, porém

não avaliadas. As benfeitorias não reprodutivas localizadas em áreas de

preservação permanente e reserva legal que se encontre em

desconformidade com a legislação ambiental não serão avaliadas. Já as que

atendam os requisitos legais serão avaliadas e computadas no valor da

indenização.

6622


12.1. AVALIAÇÃO DE CULTURAS DOMÉSTICAS

Para avaliação de CULTURAS DOMÉSTICAS (ou não comerciais) deve-se

utilizar o critério do custo de reposição, isto é, avaliação da cultura pelo custo

de formação da mesma.

O custo de formação compreende todos os custos necessários para a

implantação da cultura, como: custo da muda e das despesas necessárias ao

plantio e à manutenção, até a idade em que se inicia nova produção, caso o

pomar ou a árvore já estivesse em produção, caso contrário, até a idade em

que a avaliação esta sendo feita.

A equação que demonstra isto é a seguinte:

onde:

Vb = valor da benfeitoria;

Cf = custo de formação.

12.2. AVALIAÇÃO CULTURAS COMERCIAIS

As produções vegetais, assim entendidas, são todas as culturas, inclusive

as pastagens e florestas plantadas, existentes em uma propriedade rural têm

finalidade comercial. Em função da finalidade, será feita a escolha dos

critérios de avaliação.

Para fins de avaliação das culturas comerciais deve-se considerar os

seguintes aspectos da cultura e das práticas agrícolas:

espécie botânica;

área de plantio em ha. e/ou covas;

estágio presente e desenvolvimento do ciclo vegetativo;

estado fitossanitário e tratos culturais;

espaçamento entre plantas;

culturas intercaladas;

plantio em terraços, contornos, cordões, banquetas individuais

e outros.

O critério para avaliação de CULTURAS COMERCIAIS é o valor econômico

(VE) da cultura. Todos os dados necessários para o cálculo do valor

econômico devem ser obtidos segundo a produtividade da própria

propriedade, ou em estudos publicados pelos Institutos de Pesquisa, como o

Instituo de Economia Agrícola (IEA) da Secretaria de Agricultura de São Paulo

(fonte de exemplo), ou equivalente em outros Estados, devendo-se atentar

para o fato de que estes estudos baseiam-se numa produtividade pré-

determinada, que deve ser equipara à produção do imóvel em estudo. Em

outras palavras, sugere-se cuidado quando da adoção de tabelas com

valores médios de produção, uma vez que cada imóvel tem uma

produtividade única.

Uma análise mais aprofundada do assunto e, considerando o princípio

básico da Engenharia de Avaliações, que visa determinar o valor otimizado do

bem considerado, pode-se distinguir uma metodologia básica para a

avaliação de culturas comerciais.

Admitindo-se o princípio básico de se calcular o valor otimizado do bem,

resta uma única fórmula de cálculo, que considera o valor integral da

CfVb

6633


produção futura da cultura, ou seja, baseia-se a metodologia no conceito de

LUCRO CESSANTE, onde se devem restituir ao seu proprietário todos os

rendimentos líquidos futuros que o mesmo deixar de auferir com a perda do

bem.

Na avaliação de culturas comerciais, adotam-se o método do valor

econômico, que calcula o valor presente dos rendimentos líquidos esperados,

deduzido todas as despesas vincendas e, submetido a um coeficiente de

risco, inerente a atividade agropecuária.

A expressão algébrica que melhor traduz o determinado na norma é:

onde;

VE = valor econômico da cultura;

Rl = receita líquida;

Fa = fator de valor presente;

r = taxa de risco, inerente a cultura.

Na determinação da renda líquida deve-se considerar a receita bruta,

deduzidos todos os custos diretos e indiretos, inclusive o custo da terra nua, os

impostos e o custo de erradicação, se houver.

DRRl onde;

Rl = renda líquida;

R = receitas totais da cultura;

D = despesas totais da cultura.

Normalmente adota-se a variável taxa de risco o valor de 10% (dez por

cento), entretanto muitos trabalhos sugerem que esta taxa deve ser

compatível com a cultura e os seus riscos de produção, de acordo com a

região em análise. Uma fonte alternativa para determinação da taxa de risco

seria o Seguro Agrícola, o grande inconveniente desta opção é que no Brasil o

seguro agrícola ainda é uma coisa incipiente.

Detalhando a expressão anterior, quanto ao cálculo do fator de valor

presente obtém-se a seguinte equação:

fator de atualização para série de pagamentos constantes (ou

uniformes):

fator de atualização para pagamento único:

onde;

i = taxa de juros;

n = número de períodos.

Outra grande dificuldade de deste método, consiste, na determinação

do valor da taxa de juros, empregada no cálculo do fator de valor presente.

Embora a constituição federal estabeleça um teto de 12% a.a. para a taxa de

juros bancários é entendimento que sua adoção (mesmo que justificada) seja

motivo de controvérsias, pois, a única alternativa de rendimento garantida

rFaRlVE

n

n

ii

iFa

1

11

ni

Fa1

1

6644


pelo governo federal é a Caderneta de Poupança, com rendimento anual de

6% a.a. Desta maneira, conforme a norma especifica, deve-se justificar a

escolha da taxa de juros que será adotada nos cálculos executados no laudo

de avaliação.

Reorganizando, tem-se a seguinte equação para determinação do valor

econômico de determinada cultura comercial:

fator de atualização para série de pagamentos constantes (ou

uniformes):

n

n

ii

irDRVE

ou

FarRlVE

1

11

fator de atualização para pagamento único:

ni

rDRVE

ou

FarRlVE

1

1

Assim, verifica-se a existência de um método básico para avaliação de

culturas comerciais, que prevê o cálculo do valor econômico do bem, com

base no rendimento líquido integral da cultura, uma vez que se procura o valor

de um bem produtivo, que esta gerando renda para a propriedade

avalianda.

Existem momentos, em que não se conhece o estágio de

desenvolvimento da plantação no ciclo de desenvolvimento da cultura, e,

estando a mesma em produção, o valor da benfeitoria deve ser calculado

pelo custo de formação de uma cultura semelhante mais os rendimento

líquidos presentes que o possuidor daquela cultura deixar de auferir enquanto

espera a sua nova plantação entrar em fase produtiva.

Este conceito deve ser calculado pelo somatório do valor atual do custo

de formação, acrescido do valor presente das expectativas de receitas

líquidas deixadas de auferir, durante o período de formação da cultura,

correspondentes ao número de anos menos um necessário para que a planta

atinja a idade produtiva, multiplicado por um coeficiente de risco. A expressão

algébrica que melhor expressa este conceito é a seguinte:

onde:

Vb = valor benfeitoria;

Cf = custo de formação;

Rl = receita líquida;

Fa = fator de valor presente;

r = taxa de risco, inerente a cultura.

rFaRlCfVb

ou

VECfVb

6655


Em se tratando de culturas não recomendadas para o local (ou região),

deve-se considerar apenas e tão somente, o valor atual do custo de formação

desta cultura.

Em resumo, a avaliação de culturas deverá ser feita, sempre que possível,

pelo método do valor econômico, quando não houver condições de se

aplicar esta metodologia, deve-se justificar a escolha de metodologia

alternativa, desde que esta seja perfeitamente adequada.

Deve-se atentar especial cuidado, para que os custos utilizados estejam

equiparados à produtividade da propriedade. Exemplo: um determinado

estudo apresenta um custo de formação de $ 1.000,00 / ha considerando uma

expectativa de produção de 100 toneladas / ha.; a utilização deste custo em

uma propriedade com produção de 50 toneladas / ha. a estaria

supervalorizando, enquanto que outra com produção de 150 toneladas / ha.

a subvalorizaria.

12.3. AVALIAÇÃO DE PASTAGENS

Pastagem cultivada, para fins de avaliação, nada mais é do que um tipo

de “cultura perene”, onde temos a fase de plantio, o período de formação e

o ciclo de utilização.

Segundo a norma brasileira para avaliação de imóveis rurais, NBR 14.653-

3 / 2004, no que se refere à avaliação de pastagens estabelece o seguinte:

10.3.3 – Nas pastagens, emprega-se o custo de

formação, com a aplicação de um fator de

depreciação decorrente da diminuição da capacidade

de suporte da pastagem.

10.3.3.1 – Também pode ser utilizado o valor

presente líquido dos valores médios regionais

de arrendamento de pastagens nas mesmas

condições, pelo período restante da vida útil,

deduzidos os custos diretos e indiretos, inclusive

o custo da terra.

A diferença está no produto final: carne, leite, animais para cria, animais

melhorados (reprodutores), matéria seca, silagem, feno, etc.

Se a pastagem cultivada pode ser enquadrada como uma cultura, a

recomendação para a avaliação é a seguinte, deve-se determinar qual o

custo para formação de uma pastagem semelhante e depreciá-la conforme

seu estado vegetativo, a expressão que demonstra isto é fornecida abaixo:

onde:

Vb = valor da benfeitoria;

CF = custo de formação, que se resume neste caso ao custo de

plantio, retirado de uma planilha adaptada à tecnologia utilizada

no imóvel em estudo;

d = depreciação.

Podem ser previstas, por exemplo, as operações de preparo do solo,

plantio, insumos e tratos culturais.

Custos relativos ao desbravamento (derrubada, destoca,

encoivaramento, catação, etc.) somente serão admitidos em regiões de

dCFVb

6666


fronteira agrícola, onde tais operações foram recentemente realizadas e

ainda não ocorreu a amortização desse capital investido. Essa condição é

confirmada quando não se verifica mais no mercado a ocorrência de

negócios com valoração de terras brutas (cobertura vegetal primária).

O técnico deve prestar atenção para as planilhas de custos, que devem

representar a realidade da região avalianda.

Há uma grande dificuldade, no caso das pastagens, em utilizar-se o

método da determinação do valor econômico (VE), pela simples falta de

informações detalhadas e precisas sobre a exploração de animais a pasto.

Assim vários autores, depois de estudos diversos, concluíram que este pode ser

equiparado ao valor do arrendamento da pastagem, durante um tempo

correspondente ao período entre o plantio e a liberação para o pastoreio.

O valor calculado corresponde a uma pastagem NOVA, recém

implantada. E para aquelas já com alguns períodos de utilização? A nossa

recomendação acompanha o trabalho de SAVIETTO (1997) e ROSSI (2005): a

esse valor será aplicado um coeficiente de depreciação em função do

estado vegetativo e fitossanitário.

Os itens a serem considerados na depreciação de pastagens são:

incidência de ervas daninhas invasoras;

falhas na formação ou claros na pastagem;

processos erosivos;

presença de cupinzeiros ou sauveiros;

baixo nível de manejo, como excesso de pastoreio;

ausência de divisão de pastagem, o que implica baixo nível

de manejo;

aspecto vegetativo ruim, com as plantas não atingindo a

altura média da espécie.

A depreciação será realizada considerando:

ÓTIMO - não ocorrência dos itens acima

BOM – ocorrência de um dos itens acima;

REGULAR – ocorrência de dois dos itens acima;

PRECÁRIO - ocorrência de três dos itens acima

MAU – ocorrência de quatro dos itens acima;

PÉSSIMO – ocorrência de cinco ou mais dos itens acima.

Ou seja, temos o seguinte quadro demonstrativo dos coeficientes de

depreciação: Tabela 20 – Coeficientes de depreciação para pastagens

Estado vegetativo ou

fitossanitário Ótimo Bom Regular Precário Mau Péssimo

Depreciação 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 0,00

Fonte: ROSSI (2005)

6677


13. AVALIAÇÃO DE BENFEITORIAS NÃO REPRODUTIVAS

(CONSTRUÇÕES RURAIS)

Sob essa designação genérica incluem-se aquelas benfeitorias que estão

vinculadas ao solo e não podem ser negociadas separadamente da terra,

compreendendo as construções e instalações como:

casas;

galpões para máquinas e veículos;

depósitos;

secadores;

pocilgas;

aviários;

armazéns;

estábulos;

silos;

abrigos;

cercas;

estradas internas;

represas;

barragens;

poços;

sistemas de irrigação e drenagem;

trabalhos de conservação dos solos;

etc.

Recomenda-se utilizar o Método da Quantificação de Custo que consiste

na identificação do Custo de Reedição, ou seja, o custo necessário para a

reprodução de um bem semelhante, descontado a depreciação, tendo em

vista o estado de conservação e funcionalidade do bem avaliado.

Poderá ser utilizado, alternativamente, o Critério Residual que consiste na

comparação de valores de imóveis com determinadas benfeitorias

(reprodutivas ou não) com outros sem essas benfeitorias, determinando-se

assim, o valor de mercado daquelas. Esse critério deve ser utilizado quando

houver elementos suficientes para ampla pesquisa e convicção do avaliador.

A norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, preconiza que as instalações rurais

devem ser avaliadas da seguinte forma:

10.2 – Construções e instalações

10.2.1 – As avaliações, quando não usado o método

comparativo direto de dados de mercado, devem ser

feitos por orçamentos qualitativos e quantitativos,

compatíveis com o grau de fundamentação.

10.2.2 – Quando empregado o método da quantificação

de custo, podem ser utilizados orçamentos analíticos,

cadernos de preços ou planilhas de custos, específicos

para mercados rurais. É recomendável que esses

materiais sejam anexados ao trabalho, de acordo com o

grau de fundamentação.

10.2.3 – A depreciação deve levar em conta:

6688


aspectos físicos: determinados em

função da idade aparente, da vida útil

e do estado de conservação;

aspectos funcionais: considerando o

aproveitamento da benfeitoria no

contexto socioeconômico do imóvel e

da região em conjunto, a obsolescência

e a funcionalidade do imóvel.

Do texto da Norma pode-se concluir que, a fórmula básica para

determinação do valor das benfeitorias não reprodutivas pode ser expressa

como:

onde,

Vb = valor da benfeitoria não reprodutiva;

C = custo unitário de reposição (R$/m2);

A = área total da construção (m2);

d = coeficiente de depreciação física e funcional.

O custo unitário deve ser determinado, preferencialmente, por

orçamentos, ou então por tabelas previamente testadas e aprovadas para a

região analisada.

O coeficiente de depreciação deve considerar o estado físico e

funcional do item analisado.

O ilustre Engenheiro MAGOSSI (1983) sugere que, para instalações

rústicas, o coeficiente de depreciação física não deve seguir o critério linear,

em função da idade aparente e da vida útil presumível do bem, e sim,

recomenda, unicamente o emprego do critério baseado no estado de

conservação do bem avaliando. Os fatores por ele recomendados estão

expressos na tabela a seguir: Tabela 21 – Coeficientes de depreciação para construções rurais

Estado de conservação Exemplos de características Fator de depreciação (%)

Ótimo Nova 1,00

Bom Necessita de pintura 0,80

Regular Anterior + troca de telhas 0,60

Precário Anterior + trincas 0,40

Mau Anterior + problemas estruturais 0,20

Péssima Sem condições de reforma 0,00

Fonte: MAGOSSI (1983).

Outra metodologia de determinação do coeficiente de depreciação

física, é a tabela linear, elaborada pelos peritos judiciais para a capital de São

Paulo, que considera a vida útil provável e aparente do imóvel, portanto, não

seria a mais recomendada para a zona rural, abaixo demonstraremos sua

forma de cálculo:

onde,

Kd = coeficiente de depreciação;

R = razão de depreciação;

n = idade.

dACVb

nRKd 1

6699


Na tabela seguinte, podem-se encontrar alguns valores pré-

determinados da razão de depreciação física em função do tipo da

construção. Tabela 22 – Razão de depreciação em função do tipo de construção

Tipo de construção Razão de depreciação

Barracos 4,00%

Residências proletária, rústica/médio comercial 1,50%

Residência médio superior / luxo 2,00%

Apartamentos e escritórios 2,50%

Armazéns e indústrias 1,50%

Construções de madeira 4,00%

Tabela 23 - - Fatores de depreciação em função do tipo de construção e da idade

n R

1,0 1,5 2,0 2,5 3,0 3,5 4,0

1 0,990 0,985 0,980 0,975 0,970 0,965 0,960

2 0,980 0,970 0,961 0,951 0,941 0,931 0,922

3 0,970 0,955 0,942 0,927 0,913 0,898 0,884

4 0,960 0,941 0,923 0,903 0,885 0,867 0,849

5 0,951 0,927 0,904 0,881 0,858 0,837 0,815

6 0,942 0,913 0,886 0,858 0,832 0,807 0,782

7 0,932 0,900 0,868 0,834 0,807 0,789 0,751

8 0,923 0,886 0,851 0,816 0,783 0,757 0,721

9 0,914 0,873 0,834 0,796 0,760 0,726 0,692

10 0,904 0,860 0,818 0,776 0,758 0,700 0,664

15 0,860 0,798 0,738 0,683 0,633 0,586 0,542

20 0,818 0,739 0,667 0,602 0,543 0,490 0,442

25 0,778 0,686 0,604 0,530 0,466 0,410 0,360

30 0,740 0,636 0,546 0,467 0,400 0,342 0,294

35 0,703 0,589 0,493 0,389 0,343 0,287 0,240

40 0,669 0,546 0,446 0,362 0,294 0,240 0,195

45 0,636 0,507 0,402 0,319 0,254 0,201 0,159

50 0,605 0,470 0,364 0,280 0,217 0,168 0,130

55 0,575 0,436 0,333 0,240 0,190 0,141 0,106

60 0,548 0,405 0,298 0,218 0,160 0,117 0,086 Fonte: Estudo Edificações - Valores de Venda – 1987

A depreciação funcional é aquela derivada da “inadequação,

superação e/ou anulação” da edificação dentro do contexto da atividade

econômica do imóvel e da região.

É muito importante destacar isto: a análise da funcionalidade deve ser

feita dentro do contexto do imóvel avaliando e, também, dentro do contexto

da região, adotando-se sempre o BOM SENSO. Nunca o Engenheiro de

Avaliações deve utilizar-se do contexto particular/pessoal.

Como exemplo pode-se citar uma propriedade com uma quantidade de

construções destinadas à produção de café, só que a atividade hoje se

resume à exploração de cana de açúcar, tanto no imóvel em estudo como

em toda a região, sendo o plantio de café inviável devido a problemas de

mão de obra e condições de clima e solo.

Neste caso, a análise da funcionalidade destas construções deve

abranger alguns itens: podem ser utilizadas para outra atividade dentro do

imóvel? Em caso positivo, quanto em termos de capacidade operacional? Em

caso negativo, tem valor como material usado para aproveitamento em

outras benfeitorias? A resposta a estas perguntas e é lógico, a outras que

7700


forem condizentes com o problema, é que determinará a “funcionalidade” da

construção.

Outra questão seria também o dimensionamento e capacidade

operacional com relação ao tamanho do imóvel e respectiva produção. Por

exemplo, silos com capacidade muito superior a capacidade de produção no

imóvel, e sem condições de armazenar produções de terceiros. Neste caso, a

depreciação funcional seria em função da porcentagem utilizada

atualmente.

Segundo ROSSI (2005) pode-se classificar a funcionalidade de um bem

nos seguintes critérios:

Adequada: edificação está perfeitamente adequada à sua

utilização; encontra-se 100% aproveitada e/ou funcional e/ou

utilizada, considerando o imóvel e a região num período de

um ano agrícola;

Inadequada: edificação está parcialmente adequada à sua

utilização; aproximadamente 75% de sua capacidade é

aproveitada e/ou funcional e/ou utilizada, considerando o

imóvel e a região num período de um ano agrícola;

Superada: edificação está superada, considerando as

recomendações técnicas atuais, mas aproximadamente 50%

de sua capacidade ainda é aproveitada e/ou funcional e/ou

utilizada, considerando o imóvel e a região num período de

um ano agrícola;

Residual: edificação não tem utilidade nenhuma, servindo

apenas como fonte de material usado; 20% aproveitada e/ou

funcional e/ou utilizada, considerando o imóvel e a região

num período de um ano agrícola.

Juntando a depreciação física proposta por MAGOSSI (1983) com a

funcionalidade proposta por ROSSI (2005) pode-se sugerir os seguintes

coeficientes de depreciação física e funcional, conforme tabela abaixo: Tabela 24 – Coeficientes de depreciação física e funcional

Depreciação

física

Depreciação Funcional

100% utilizada

ou ótima

75% utilizada ou

média

50% utilizada ou

regular

20% utilizada

ou valor

residual

Ótimo – 100% 1,00 0,75 0,50 0,20

Bom – 80% 0,80 0,60 0,40 0,16

Regular – 60% 0,60 0,45 0,30 0,12

Precário – 40% 0,40 0,30 0,20 0,08

Mau – 20% 0,20 0,15 0,10 0,04

7711


14. AVALIAÇÃO DE MÁQUINAS E IMPLEMENTOS AGRÍCOLAS

A avaliação de máquinas e implementos agrícolas deve ser feita pelo

método comparativo direto, com a citação das fontes, conforme a norma

vigente da ABNT NBR 14.653-3 / 2004, que especifica o seguinte:

10.6 – Equipamentos e máquinas agrícolas – a avaliação pode

ser feita pelo comparativo direto de dados de mercado ou pela

apuração do custo de reedição, quando não existir mercado

para o bem. Recomenda-se a citação das fontes de consulta e

apresentação dos cálculos efetuados.

No caso de não ser possível a aplicação deste método por falta de

elementos comparativos no mesmo estado do bem avaliando, pode-se utilizar

entre outros o critério sugerido por FILLINGER (1985) que consiste,

resumidamente em:

fixar o preço do equipamento novo, segundo pesquisa de

mercado;

determinar a vida útil provável do bem, com base em tabelas

publicadas (vide livro Engenharia de Avaliações, páginas 130 /

132);

calcular a razão de depreciação anual

por último, calcular a taxa de depreciação pela idade do

equipamento. Tabela 25 – Coeficientes de depreciação física e funcional

Bem Período de depreciação (anos)

Limite inferior Média Limite Superior

Veículos utilitários 3 4 5

Maquinário e equipamentos

agrícolas em geral, incluindo silos

para grãos, cercas e obras

8 10 12

Edificações rurais 20 25 30

Fonte: PINI

Ou seja, máquinas e equipamentos deste tipo, têm suas vidas úteis,

estimadas em no máximo igual ao limite superior, o que corresponde a uma

depreciação anual de:

onde:

D = percentual anual de depreciação;

A = número de anos previsíveis de vida útil.

A idade limite superior não significa que o equipamento com idade maior

que este não tenha valor de mercado. Este limite serve para determinar a

depreciação anual do equipamento.

AD

100

7722


15. AVALIAÇÃO DE SEMOVENTES

A avaliação de animais de lide ou de criações (gado, cavalos, suínos,

aves, etc.) também deve ser feita pelo método comparativo direto, com a

citação das fontes consultadas.

Por exemplo, um rebanho de gado de corte: animais destinados à

engorda serão avaliados pelo peso (valor da arroba); animais destinados à

reprodução e bezerros pelo valor unitário, e assim por diante.

Para animais de elite ou de raça a avaliação também deve ser feita por

comparação, tomando-se os cuidados necessários se forem utilizados dados

de leilões (forma de pagamento, genealogia etc.).

7733


16. AVALIAÇÃO DE MATAS NATURAIS

A aplicação das recomendações a seguir deve ser utilizada apenas

quando o valor das matas naturais já não tiver sido incluído no valor da terra

nua.

A avaliação de matas naturais ou nativas deve, em primeiro lugar,

atender ao pré-requisito de ser passível de exploração exibindo-se de

autorização do órgão fiscalizador, com a apresentação do alvará.

Uma vez atendido este preceito, a avaliação é feita segundo o

inventário florestal da área para determinação do volume e tipo de madeira

existente, conforme recomendação da norma da ABNT NBR 14.653-3 / 2004:

10.4 – Florestas nativas – para a identificação do valor da terra

em conjunto com a sua floresta nativa, deve-se seguir o descrito

em 10.4.1 e 10.4.2.

10.4.1 – Deve ser utilizado, sempre que possível, o método

comparativo direto de dados de mercado.

10.4.2 – Quando existir exploração econômica autorizada

pelo órgão competente pode ser utilizado o método da

capitalização da renda, onde devem ser considerados os

custos diretos e indiretos. Neste caso, se for necessário o

inventário florestal, este deve ser executado para a área

avalianda.

O método residual aqui indicado consistiria em determinado o volume de

madeira explorável, quantificar o tempo e o custo necessário para a retirada

desta, em um único corte. Lembrar o custo relativo referente ao mercado

consumidor e especial atenção ao tempo, uma vez que o próprio mercado

consumidor tem uma capacidade de absorção da matéria prima segundo a

lei de oferta e procura.

A determinação do volume de madeira existente na propriedade pode

ser feita pela seguinte equação:

onde:

V = volume de madeira em st/árvore;

DAP = diâmetro à altura do peito médio;

H = altura comercial média do povoamento;

FF = fator de forma do tronco, devido ao espaçamento e a espécie

cultivada;

FE = fator de empilhamento para a espécie em estudo.

Desta forma, utilizando-se da expressão do valor econômico, pode-se

determinar o valor da floresta em estudo, de seguinte forma:

onde:

VE = valor econômico do povoamento analisado;

Rl = renda líquida do povoamento, determinado em função da

quantidade de madeira disponível e o preço da madeira,

FEFFHDAPV 2

4

rFaRlVE

7744


deduzidos todas as despesas de exploração e transporte da

mesma;

Fa = fator de atualização para valor presente;

r = taxa de risco da atividade.

Todos estes cálculos e explicações somente têm validade caso exista

alvará de exploração da madeira, entretanto se não houver alvará, a mesma

deixa, é lógico, de ter valor comercial em uma transação de compra e venda

de propriedades rurais, como volume de madeira.

Nestes casos, a análise deve envolver diversas variáveis, como:

valorização real que a mata exerce no entorno devido à

preservação de nascentes e diminuição dos riscos de

depauperação do solo entre outros;

se a propriedade atende aos requisitos previstos na Lei Federal

n.º 4771 de 15 / 09 / 1965 com a nova redação dada pela Lei

Federal n.º 7803 de 18 / 07 / 1989 que impõe a Reserva Florestal

Legal (RFL), caso contrário, se está atendendo à Lei Federal n.º

8171 de 17 / 01 / 1991, art. 99, que obriga ao proprietário rural,

quando for o caso, a recompor, mediante o plantio, em cada

ano, de pelo menos um trinta avos da área total para

complementar a referida RFL;

gastos para manutenção da área ocupada pela mata

natural;

seqüestro de carbono

etc.

Lembrar de que as recomendações acima não esgotam o assunto,

extremamente complexo, e que merece uma, análise individual e criteriosa de

especialista no assunto.

7755


17. LEGISLAÇÃO FLORESTAL

Atualmente a preservação do meio ambiente vem ganhando destaque

no ambiente econômico, fazendo com que as regras de preservação do meio

ambiente sejam mais rígidas e os órgãos de defesa destes interesses mais

atuantes, assim é necessário ter-se conhecimento básico da legislação

ambiental e suas conseqüências para o Engenheiro de Avaliações.

Desta forma é importante conhecer os principais pontos da política

nacional de Meio Ambiente (Lei n.º 6.938, de 31 de agosto de 1981) e o novo

Código Florestal Brasileiro (Lei n.º 4.771, de 15 de setembro de 1965):

Política Nacional de Meio Ambiente:

...............................

Art. 2º - A Política Nacional do Meio Ambiente tem por objetivo

a preservação, melhoria e recuperação da qualidade

ambiental propícia à vida, visando assegurar, no País,

condições ao desenvolvimento socioeconômico, aos

interesses da segurança nacional e à proteção da dignidade

da vida humana, atendidos aos seguintes princípios:

..................................

Novo Código Florestal:

Art. 1º - As florestas existentes no território nacional e as demais

formas de vegetação, reconhecidas de utilidade às terras que

revestem, são bens de interesse comum a todos os habitantes

do País, exercendo-se os direitos de propriedade, com as

limitações que a legislação em geral e especialmente esta Lei

estabelecem.

§ 1º - As ações ou omissões contrárias às disposições

deste código na utilização e exploração das florestas e

demais formas de vegetação são consideradas uso

nocivo da propriedade, aplicando-se, para o caso, o

procedimento sumário previsto no art. 275, inciso II, do

Código de Processo Civil.

..................................

Art. 2º - Considera-se de preservação permanente, pelo só

efeito desta Lei, as florestas e demais formas de vegetação

natural situadas:

a) Ao longo dos rios ou de qualquer curso d’água desde

o seu nível mais alto em faixa marginal cuja largura

mínima seja:

de 30 m (trinta metros) para os cursos d’água

de menos de 10 m (dez metros) de largura;

de 50 m (cinqüenta metros) para os cursos

d’água que tenham de 10 (dez) a 50 m

(cinqüenta metros) de largura;

de 100 m (cem metros) para os cursos d’água

que tenham de 50 (cinqüenta) a 200 m

(duzentos metros) de largura;

7766


de 200 m (duzentos metros) para os cursos

d’água que tenham de 200 (duzentos) a 600 m

(seiscentos metros) de largura;

b) de 500 m (quinhentos metros) para os cursos d’água

que tenham largura superior a 600 m (seiscentos

metros).

c) ao redor das lagoas, lagos ou reservatórios d’água

naturais ou artificiais;

d) nas nascentes, ainda que intermitentes e nos

chamados “olhos d’água”, qualquer que seja a sua

situação topográfica, num raio mínimo de 50 m

(cinqüenta metros) de largura;

e) no topo dos morros, montes, montanhas e serras;

f) nas encostas ou partes destas, com declividade

superior a 45º, equivalente a 100% na linha de maior

declive;

g) nas restingas, como fixadoras de dunas ou

estabilizadoras de mangues;

h) nas bordas dos tabuleiros ou chapadas, a partir da

linha de ruptura de relevo, em faixa nunca inferior a

100 m (cem metros) em projeções horizontais;

i) em altitude superior a 1.800 m (um mil e oitocentos

metros), qualquer que seja a vegetação.

Parágrafo único. No caso de áreas urbanas,

assim entendidas as compreendidas nos

perímetros urbanos definidos por lei municipal e

nas regiões metropolitanas e aglomerações

urbanas, em todo o território abrangido,

observar-se-á o disposto nos respectivos planos

diretores e leis de uso do solo, respeitados os

princípios e limites a que se refere este artigo.

Art. 3º - Consideram-se, ainda, de preservação permanente,

quando assim declaradas por ato do Poder Público, as

florestas e demais formas de vegetação natural destinadas:

.................................

g) a manter o ambiente necessário à vida das

populações silvícolas;

.................................

§ 1º - A supressão total ou parcial de florestas

de preservação permanente só será admitida

com prévia autorização do Poder Executivo

Federal, quando for necessária à execução de

obras, planos, atividades ou projetos de

utilidade pública ou interesse social.

§ 2º - As florestas que integram o Patrimônio

Indígena ficam sujeitas ao regime de

preservação permanente (letra g) pelo só

efeito desta Lei.

7777


Art. 3º - A exploração dos recursos florestais em terras indígenas

somente poderá ser realizada pelas comunidades indígenas

em regime de manejo florestal sustentável, para atender a sua

subsistência, respeitados os artigos 2º e 3º deste Código.

...............................

Art. 16 – As florestas e outras formas de vegetação nativa,

ressalvadas as situadas em áreas de preservação permanente,

assim como aquelas não sujeitas ao regime de utilização

limitada ou objeto de legislação específica, são susceptíveis

de supressão, desde que sejam mantidas, a título de reserva

legal no mínimo:

– oitenta por cento, na propriedade rural situada em

área de floresta localizada na Amazônia Legal;

trinta e cinco por cento, na propriedade rural situada

em área de cerrado localizada na Amazônia Legal,

sendo no mínimo vinte por cento na propriedade e

quinze por cento na forma de compensação em outra

área, desde que esteja localizada na mesma micro

bacia, e seja averbada nos termos do § 7º deste artigo;

vinte por cento, na propriedade rural situada em área

de floresta ou formas de vegetação nativa localizada

nas demais regiões do País.

§ 1º - O percentual de reserva legal na

propriedade situada em áreas de floresta e

cerrado será definido considerando

separadamente os índices contidos nos incisos I

e II deste artigo.

§ 2º - A vegetação da reserva legal na

propriedade não pode ser suprimida, podendo

apenas ser utilizada sob regime de manejo

florestal sustentável, de acordo com princípios

e critérios técnicos e científicos estabelecidos

no regulamento, ressalvados as hipóteses

previstas no § 3º deste artigo, sem prejuízo das

demais legislações específicas.

A Constituição Federal, em seu art. 225, impõe ao Poder Público e à

coletividade o dever de defender e preservar o meio ambiente, sendo que no

parágrafo 3º enfatiza que as condutas e as atividades lesivas a este sujeitarão

os infratores, pessoas físicas ou jurídicas, a sanções penais e administrativas,

definidas na Lei n.º 9.605/1998, independentemente da obrigação de reparar

os danos causados.

Entende-se por recuperação a restituição de uma vegetação e/ou área

degradada a uma condição não degradada, que pode ser diferente da sua

situação original.

Deve ser estimado o custo da recuperação de áreas degradadas

ocasionadas pela utilização de técnicas inadequadas de manejo e

conservação dos solos. Deverão ser estimados os custos de recuperação das

Áreas de Preservação Permanente que foram total ou parcialmente

7788


suprimidas sem a devida autorização do órgão ambiental competente (artigo

4º da Lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01).

Também devem ser estimados os custos de recuperação das Áreas de

Reserva Legal que estejam com sua vegetação suprimida ou que não estejam

sendo devidamente utilizadas sob regime de exploração florestal (artigo 16 da

Lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01). Caso inexista

área de reserva legal no imóvel deve ser calculado o custo de recuperação

de sua vegetação.

Nos casos em que haja a comprovação da recuperação das referidas

áreas, com projeto técnico protocolado junto ao órgão ambiental

competente, cujo cronograma esteja sendo devidamente cumprido (artigo 44

da lei 4771/65, com redação dada pela MP 2166/67, de 24/09/01), deverão ser

calculados apenas os custos referentes à recuperação das fases a serem

cumpridas.

Em face da diferenciação dos biomas nacionais e da possibilidade de

ocorrência de graus distintos de degradação, não é adequado um padrão

único de custos de recuperação ambiental. A Câmara Técnica da

Superintendência Regional deverá elaborar planilhas de custos para

recuperação de áreas degradadas a serem adotadas em todas as avaliações

de imóveis rurais do Estado, devendo, para tanto, buscar subsidio junto aos

órgãos ambientais.

Os custos advindos dos cálculos referentes à recuperação deverão ser

citados em separado no Laudo de Vistoria e Avaliação.

7799


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Documents

Apostila_Versao_10_2008