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Apresentação Institucional
Visão Geral da Companhia
A maior e mais completa companhia de propriedades comerciais no Brasil
Segmentos de Atividade
Es
cri
tóri
o
Ind
ustr
ial
Va
rejo
Portfólio de Varejo
Torre Nações Unidas
DP Louveira
Ed. Ventura II Ed. Manchete
DP Araucária
Descrição da Companhia
Maior empresa pública de propriedades comerciais no Brasil
Portfólio atual bem diversificado composto por 91 imóveis (55% escritórios, 29% industrial, 7% varejo e 8% desenvolvimento), com 1,35 milhões de m2 de área bruta locável (“ABL”) e Valor de Mercado estimado de aproximadamente R$5,2 bilhões
Base de inquilinos diversificada
Presença regional
5 projetos greenfield com aproximadamente 178 mil m2 de ABL
Conta com profissionais altamente dedicados e qualificados nas áreas de: aquisições, serviços financeiros, legal e engenharia
Estratégia de criação de valor “hands-on”
Reconhecimento de mercado: habilidade comprovada na prospecção e execução de transações faz com que a escolha da BR Properties como parceiro para desenvolvimento e operações de build-to-suit seja bastante demandada pelo mercado
Subsidiária de administração de propriedades
2
Prometido e Entregue
IPO (Março 2010)
Atual (Novembro 2011)
Crescimento (Atual / IPO)
613.499 1.168.183 1,9x
150.473 178.434 1,2x
7,4% 0,9% Redução de 88%
93,9
(2009)
339,7
(3T11 Anualizado) 3,6x
45,0
(2009)
169,9
(3T11 Anualizado) 3,8x
Portfólio de ABL (m2)
ABL em Desenvolvimento (m2)
Vacância
EBITDA Ajustado (R$ mm)
FFO Ajustado (R$ mm)
83,3%
(2009)
92,5%
(3T11 Anualizado)
Player Mais Rentável do
Setor Margem EBITDA
3
Compromisso com a entrega de resultados para seus acionistas
1.719
(2009)
5.799
(Novembro 2011) 3,4x
Portfólio Total (R$ mm)
Maior Crescimento do Setor
Taxa de crescimento extraordinária, muitas vezes maior do que a média de suas comparáveis...
ABL CAGR 2008-2010 Receita Líquida CAGR 2008-2010
FFO CAGR 2008-2010 EBITDA CAGR 2008-2010
4
¹ ¹ 2 2
Fonte: Companhias
Notas:
1 Considera BR Malls, Multiplan, Iguatemi e Aliansce
2 Considera São Carlos e CCP
¹ 2
64,4%
9,8%
-4,3%
Média Shopping Malls Média Properties ¹ 2
53,6%
24,8%
7,9%
Média Shopping Malls Média Properties
156,3%
50,7%
28,9%
Média Shopping Malls Média Properties
65,4%
29,4%
8,7%
Média Shopping Malls Média Properties
3.220
762
450
180
4.783
9.395
Portfólio Atual Escritório Built-to-Suit Varejo Industrial Total
Mercado altamente fragmentado com poucos competidores qualificados cria cenário ideal para a
consolidação do mercado
Inúmeras Oportunidades para Expandir o Portfólio Atual
Mercado Potencial1: 36,3 mm m2
BRProperties
10 Companhias
Organizadas
65%
Fonte: Estimativas BR Properties
Nota:
1 Não inclui varejo
Companhias
Organizadas
9%
Mercado
Não Organizado
91%
35%
Indústria Fragmentada (em termos de ABL – m2) Pipeline em Negociação (R$ mm)
5
Visão Geral do Portfólio
SEÇÃO 1
A base de locatários da BR Properties é composta por algumas das principais e mais
reconhecidas companhias do país, apresentando importante diversificação setorial
Portfólio de excelente qualidade composto por escritórios, galpões e lojas de varejo localizadas
nas regiões mais dinâmicas do Brasil
Portfólio: Composição e Principais Locatários
Valor de Mercado do Portfólio (R$ mm)
ABL por tipo de Propriedade (m2)
Composição dos Locatários (por Setor)
Principais Locatários Mais de 180 locatários de
alta qualidade
7
Total: R$5,2 bi Total: 1.168 mil m2
Logística
20%
Bens de
Consumo
19%
Serviços
Financeiros
13%
Indústria
10%
Tecnologia
7%
Outros
26% Energia
5%
56% 29%
7%
8%
Escritório
Galpão
Varejo
Greenfield
22%
57%
8%
13%
Escritório
Galpão
Varejo
Greenfield
Distribuição Geográfica do Portfólio
Escritório
Galpão
BRPR
Varejo
Quantidade de propriedades existentes: 91
— Escritórios: 37
— Galpões: 24
— Varejo: 30
ABL total das propriedades: 1.168.183 m2
— Escritórios: 300.205 m2
— Galpões: 767.093 m2
— Varejo: 100.885 m2
Estados ABL Total %
São Paulo 892.707 76,4%
Rio de Janeiro 154.385 13,2%
Paraná 63.120 5,4%
Minas Gerais 18.998 1,6%
Bahia 7.607 0,7%
Pernambuco 6.238 0,5%
Alagoas 4.678 0,4%
Maranhão 4.663 0,4%
Espírito Santo 3.989 0,3%
Pará 3.418 0,3%
Distrito Federal 2.989 0,3%
Goiás 2.814 0,2%
Ceará 2.577 0,2%
TOTAL 1.168.183 100%
O portfólio da BR Properties está presente em 13 estados, cobrindo todas as 5 regiões do Brasil
8
Características Principais
Correção anual pela Inflação
— 100% dos contratos de locação são indexados à inflação
— 72% IGP-M, 24% IPCA e 3% outros
Contratos Triple Net
— Locatário é responsável por todos os custos operacionais da propriedade
— Esses custos incluem: impostos, seguros e despesas de manutenção
Próximos 3 anos
— 74% de ajuste a valor de mercado
— 32% de vencimento dos contratos
Garantias bancárias nos contratos de locação
— Prática comum no Brasil
— Garantia contra inadimplência de locatários menores
Inadimplência dos locatários
Locador tem o direito de cancelar contratos que apresentam Inadimplência superior a 30 dias
Prazo médio dos contratos de locação dos escritórios: 3-5 anos
Prazo médio dos contratos de locação dos galpões: 5-10 anos
Cronograma de Vencimento dos Contratos (% de receitas)
Cronograma de Revisão do Aluguel (% de receitas)
Índices de Correção de Inflação
Portfólio: Características do Contrato de Locação
Os contratos de locação vigentes possibilitam estabilidade e previsibilidade de fluxo de caixa,
criando valor em um cenário com baixo nível de risco e elevado potencial de receita
9
73%
24%
3%
IGP-M
IPCA
Outros
2011 2012 2013 >2013
3% 5% 20%
73%
2011 2012 2013 >2013
28%
14%
27%
31%
Efeitos do Crescimento da Taxa de Juros Nominal (SELIC x TR)
Fonte: Santander Research e Banco Central
Portfólio: Dinâmica Resiliente de Negócios
Efeitos Positivos do Crescimento dos Índices de Inflação (TR x IPCA x Inflação da Cesta de Produtos BRPR)
O potencial crescimento da taxa de juros nominal até o
final do ano pode refletir em um leve aumento na TR,
principal indexador utilizado nos reajustes de contratos de
financiamento
Em contrapartida, o aumento da inflação poderia impactar
positivamente os resultados da Companhia, dado que
100% dos contratos de locação são indexados à inflação
Nossas reservas de caixa são investidas exclusivamente
em títulos bancários indexados a taxas de depósitos
interbancários brasileiros (CDI) que, em um cenário de
crescimento da taxa SELIC, gerariam crescimento nas
receitas financeiras
10
Destaques Principais
10,75% 11,00%
0,69% 1,23%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2010 2011e
SELIC Projetada
TR
0,69% 1,23%
5,90% 6,48%
7,92%
0%
2%
4%
6%
8%
10%
12%
2010 2011e
TR
IPCA
Reajuste médio de inflação em 2011
Drivers de Crescimento
SEÇÃO 2
Propriedades Adquiridas
CAPEX Total
(R$ bilhões)
103
3,4
Volume Captado via
Equity
(R$ bilhões)
2,3
Drivers de Crescimento: Aquisições
Crescimento da ABL (‘000 m2) 2
Taxa Média de Retorno
(TIR) das Alienações dos
Imóveis (%)¹
28%
Notas:
1 O cálculo é bruto, alavancado, e considera todas as alienações desde a criação da Companhia
2 Não considera projetos de greenfield
Desde 2007, a BR Properties adquiriu participações em 103 propriedades diferentes, com CAPEX
total de R$ 3,4 bilhões
12
Valor de Mercado Atual
do Portfólio
(R$ bilhões)
5,2
294
1.168
143
203
531
(3)
2007 2008 2009 2010 2011 Atual
RB 115 (Entregue em Dez/2010)
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance
13
Henrique Schaumann (Adquirido em 2007) Presidente Vargas (Adquirido em 2007)
Cap Rate Cap Rate
Ge
raç
ão
de V
alo
r n
o C
urt
o
Pra
zo
Cap Rate
30,8%
A excelente gestão da BR Properties proporciona rápido crescimento dos resultados
operacionais e expressivo crescimento no longo prazo
TNU (Adquirido em Mar/2010)
Cap Rate
12,2%
Ventura (Adquirido em Ago/2010)
Cap Rate
14,0%
Ge
raç
ão
de
Va
lor
no
Lo
ng
o
Pra
zo
69,3% 46,9%
10,3%
11,8%
12,3%
13,8%
10,5%
13,8%
Initial 3T11 Initial 3T11 Initial 3T11
Initial 3T11
11,1%
18,8%
Initial 3T11
13,9%
20,4%
Drivers de Crescimento: Melhoria da Performance (cont.)
14
Spreads de Locação – Novos Contratos
A BR Properties tem construído um track record de sucesso no aumento dos spreads de seus
contratos, tanto em renegociações quanto em novas locações
Spreads de Locação – Revisões
Estudo de Caso: Locatário de Varejo
Data da Aquisição Dez/2010
ABL 97.714 m2
Receitas das Aquisições R$ 30,7 mm
Cap Rate das Aquisições 10,2%
Receita Atual R$ 41,4 mm (pós-
renegociação)
Cap Rate Atual 13,4% (após 11 meses da
aquisição)
21,5%
24,5% 24,1% 22,6%
n/a n/a n/a
15,7% 17,1%
1T11 2T11 3T11
Escritório Galpões Varejo
15,5% 14,3%
12,0% 11,1%
28,3%
0,0% n/a n/a n/a
1T11 2T11 3T11
Escritório Galpões Varejo
Drivers de Crescimento: Construção / Retrofit
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: 4T12
ABL: 2.019 m2
Participação: 50%
Tipo: Galpão
Localização: São José dos Campos / SP
Data de Entrega: n/a
ABL: 125.000 m2
Participação: 100%
Tipo: Galpão
Localização: Louveira / SP
Data de Entrega: 2T12
ABL : 30.122 m2
Participação: 100%
So
uza A
ran
ha
Tech
Park
SJC
DP
Lo
uv
eir
a 7
Atualmente a Companhia possui 5 projetos de greenfield que, quando finalizados, adicionarão
178 mil m2 de ABL ao portfólio, além do Ed. Manchete que encontra-se em retrofit
15
Cid
ad
e J
ard
im
Pan
am
éri
ca G
reen
Park
Tipo: Escritório AAA
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: 2T12
ABL: 6.792 m2
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Tipo: Escritório A
Localização: São Paulo / SP
Data de Entrega: 1T13
ABL: 14.502 m2
Participação: 50%
Empreendimento Pré
Certificado
Em Aprovação
Em Desenvolvimento
Man
ch
ete
Tipo: Escritório
Localização: Rio de Janeiro / RJ
Data de Entrega: 4T11
ABL: 27.658 m2
Participação: 100%
Destaques Financeiros
SEÇÃO 3
Destaques Financeiros
17
Receita Líquida (R$ mm)
EBITDA Ajustado e Margem (R$ mm e %)
FFO Ajustado e Margem (R$ mm e %)
53,7
91,8
132,4
253,2
3T10 3T11 9M10 9M11
45,4
84,9
111,2
229,4
3T10 3T11 9M10 9M11
84%
93%
84%
91%
22%
46% 35%
27%
11,6
42,5
46,0
68,3
3T10 3T11 9M10 9M11
Balanço Patrimonial Sólido
Dívida Líquida* (R$ mm) Composição da Dívida (Índices)
Cronograma de Amortização da Dívida (R$ mm)
18
Dívida CP Obrigações por
Aquisição
Dívida LP Dívida Total Caixa Dívida Líquida
172
2.168
1.096
15
1.982 1.073
71%
2%
27%
TR
IGPM
CDI
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022
48
179 166 152 134 117 95 68 54 39 32 29
24
129 129 159 162 180
333
157 155 128
26 14
Amortização
Juros
APÊNDICE
Apêndice: Mercado de Escritórios do São Paulo
Estoque Total
20
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Nota:
1 Não existem prédios classe A na região. Faixa de preço pedida para os melhores prédios
Subregiões Estoque
Total Taxa de Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro ¹ 362.400 2,1% R$ 15 - R$ 50*
Paulista 1.023.300 3,8% R$ 75 - R$ 125
Jardins 1.007.600 1,5% R$ 90 - R$ 170
Marginal 2.270.200 5,9% R$ 45 - R$ 130
Outros 1.321.600 4,1% R$ 50 - R$ 70
Mercado Geral 5.985.100 4,2% R$ 45 - R$ 170
Alphaville 472.200 20,3% R$ 30 - R$ 65
Marginal 35%
Outros 20%
Paulista 16%
Jardins 16%
Alphaville 7%
Centro 6%
Apêndice: Mercado de Escritórios do Rio de Janeiro
21
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque Total Achar gráfico em português
Subregiões Estoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
Centro 1.794.100 1,6% R$ 115 - R$ 180
Botafogo 352.500 1,2% R$ 115 - R$ 160
Flamengo 51.500 0,0% R$ 100 - R$ 185
Barra da Tijuca 358.100 12,4% R$ 80 - R$ 120
Zona Sul 144.500 1,8% R$ 150 - R$ 250
Outros 148.700 4,1% R$ 60 - R$ 100
Mercado Geral 2.849.400 3,0% R$ 60 - R$ 250
Centro 63%
Botafogo 12%
Barra da Tijuca 13%
Outros 5%
Zona Sul 5%
Flamengo 2%
Apêndice: Mercado Industrial de São Paulo
22
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Estoque Total
Subregiões
Estoque
Total
Taxa de
Vacância
Faixa de Preço Pedido
de Locação (Classe A)
(m²) (%) (R$/ m²/ mês)
ABCD * 129.000 0,0% R$ 12 - R$ 18
Atibaia * 129.100 14,7% R$ 20 - R$ 23
Barueri 437.200 5,1% R$ 21 - R$ 27
Cajamar * 482.800 3,2% R$ 21 - R$ 24
Cotia/ Embu * 304.600 0,5% R$ 18 - R$ 22
Grande Campinas 1.464.900 6,7% R$ 16 - R$ 28
Guarulhos * 183.700 19,3% R$ 18 - R$ 24
Jundiaí/ Itupeva * 487.500 8,6% R$ 13 - R$ 19
São Paulo 560.800 1,9% R$ 21 - R$ 25
Sorocaba/ Alumínio * 107.200 5,5% R$ 16 - R$ 20
Vale do Paraíba * 241.800 16,8% R$ 14 - R$ 17
Mercado Geral 4.528.600 6,4% R$ 12 - R$ 28
* Oito regiões que faziam parte da região "São Paulo Outros"
Grande Campinas 32%
São Paulo 12%
Barueri 10%
Cajamar 11%
Jundiaí 11%
Cotia/ Embu 7%
Vale do Paraíba 5%
Guarulhos 4%
ABCD 3%
Atibaia 3%
Sorocaba 2%
Apêndice: Dados Históricos de Mercado
23
Fonte: CBRE 2T11 Market View Report
Novo Estoque (em mil) Absorção Líquida (em mil)
Aluguel por m² (em R$) Taxa de Vacância (em %)
134
40
0
100
200
300
400
500
2006 2007 2008 2009 2010 1S11
São Paulo Rio de Janeiro
94
60
0
50
100
150
200
250
2006 2007 2008 2009 2010 1S11
São Paulo Rio de Janeiro
130 140
0
30
60
90
120
150
2006 2007 2008 2009 2010 1S11
São Paulo Rio de Janeiro
4,2 3,0
0,0
2,0
4,0
6,0
8,0
10,0
12,0
14,0
2006 2007 2008 2009 2010 1S11
São Paulo Rio de Janeiro
Contato
Relações com Investidores
24
Pedro Daltro
Diretor Financeiro e de Relações com Investidores
Leonardo Fernandes
Gerente de Relações com Investidores
Marcos Haertel
Analista de Relações com Investidores
Fone: (55 11) 3201-1000
Email: [email protected]
www.brpr.com.br