Fui eleito síndico. E agoraO que é / Tipos de CondomíniosConvenção do Condomínio

AssembléiaAtaAdministração do condomínioO SíndicoCódigo de conduta do síndico

Atribuições do síndicoCuidados EssenciaisRemuneração do síndicoDespesas do condomínioRateio das despesasFundo de reservaSeguro do condomínio

Prestação de contasDemonstrativo financeiro mensalDicas para administração dos recursos do condomínioInadimplênciaDesconto por AntecipaçãoEmpresas de AssessoriaConselho ConsultivoResumo das rotinas administrativasFundo de reservaTabela dos principais cuidados referentes a manutenção dos condomíniosGuarda de documentos

Documentos e obrigações do condomínioImposto de renda do condomínioCNPJ do condomínioCadastro de contribuições do MunicipioEmpregadosCuidados nas contrataçõesConvenção Coletiva do Trabalho

Atribuições dos funcionáriosContribuições confederativasTabela dos encargos sociaisContratação de profissional autônomoCuidados com empresas que terceirizamNovo Código Civil - Dispositivos pertencentes ao tema Condomínio

Manutenção preventivaElevadoresIncêndioEnergia ElétricaÁguaSalárioNegativação dos condôminos inadimplentes

Animais no condomínioCondômino Anti-SocialLixo, Coleta Seletiva e ReciclagemAviso sobre segurança

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Fui Eleito Síndico. E agora?

Administrar condomínios não é tarefa fácil, mas também não é preciso curso superior em administração para desempenhar a função. Os primeiros procedimentos para uma boa gestão são:

1 – Registrar a Ata que o elegeu como Síndico no Cartório de Títulos e Documentos.

•Antes do registro da Ata de eleição do novo síndico, o documento deve constar informações essenciais como: o nome e a identificação completa do novo Síndico, o número do apartamento, o período previsto da gestão conforme, o valor da remuneração (pró-labore e/ou isenção da taxa de condomínio). Fazer menção a Lei 4.591/64 e a Convenção do Condomínio, referente a competência do Síndico também é uma opção, pois as referidas legislações traçam as diretrizes a serem seguidas pelo novo administrador;

•Para o registro em cartório, a ata deve conter a assinatura do Presidente e Secretário da Assembléia, estando anexa a Lista de Presença da reunião;

•É também necessário reproduzir o documento em 03 (três) vias, sendo que uma cópia ficará no cartório, uma cópia será encaminhada ao banco e uma via será anexada ao livro de Atas do condomínio.

2 – Apresentar a ata registrada no banco para a alteração das senhas e assinatura do cartão;

•Após o registro da Ata, o novo síndico deverá dirigir-se a agência bancária que Condomínio é correntista e apresentá-la ao funcionário competente. Também deve ser apresentos os documentos pessoais do síndico, sendo copia e original da Carteira de Identidade, CPF, e comprovante de residência. Em alguns bancos, é também exigido o Comprovante de renda. A partir da apresentação dos documentos, o banco tomará algumas providências, como o preenchimento do formulário necessário, a mudança das senhas de acesso as contas, e a assinatura do cartão de autógrafo para a assinatura dos cheques.

3 – Emitir extrato bancário para conferência de saldos, conforme apresentado na prestação de contas na assembléia;

•Após os procedimentos necessários na instituição bancária, é prudente que o síndico retire o extrato para a verificação dos saldos do condomínio. Em havendo divergências entre a prestação de contas do síndico anterior e os saldos bancários, uma correspondência deverá ser encaminhada ao novo conselho fiscal e ao síndico anterior para os esclarecimentos necessários, e caso haja necessidade deverá ser marcada uma nova assembléia para a retificação dos saldos;

4 – Receber do síndico anterior, através de protocolo, toda a documentação pertinente ao condomínio:

•Na transição, o novo síndico deverá receber do síndico anterior toda a documentação do condomínio, como o original da Convenção do Condomínio, Regimento Interno, Livro de Atas, todos os Demonstrativos Financeiros, Contratos firmados em nome do condomínio, as chaves das dependências do condomínio, os registros de manutenção dos equipamentos e áreas comuns do condomínio, além dos bens. Vale lembrar que todos os itens citados acima devem ser entregues sob protocolo, no intuito de trazer segurança tanto para o ex-síndico como para o novo síndico.

5 – Enviar uma cópia da Ata para cada condômino, assim como imobiliárias que administram outras unidades em seu condomínio:

•O parágrafo 2º do artigo 24 do capítulo VII da Lei 4.591, determina que “O síndico, nos oito dias subseqüentes à assembléia, comunicará aos condôminos o que tiver sido deliberado, inclusive no tocante à previsão orçamentária, o rateio das despesas, e promoverá a arrecadação, tudo na forma que a Convenção previr.”. Neste caso, o síndico deverá comunicar a todos os condôminos os assuntos deliberado na assembléia. Aconselhamos o envio de uma cópia da Ata para cada condômino, já com o registro em cartório, pois o documento descreve todos os procedimentos deliberados em assembléia. Nos casos em que existam unidades locadas, utiliza-se o mesmo critério do poder discricionário, sendo que, a obrigatoriedade do síndico é de entregar os documentos nas unidades do condomínio sob protocolo, cabendo nessa situação aos locatários, encaminhar ao proprietário os documentos necessários. Em muitas situações, o próprio contrato de locação contempla a responsabilidade do locatário de entregar ao locador todas as correspondências necessárias.

6 – Verificar contratos das empresas prestadoras de serviço ao condomínio:

•Após a entrega de todos os documentos ao novo síndico, é prudente que o mesmo verifique quais os contratos vigentes no condomínio. Devem ser observados principalmente o objeto do contrato, os prazos e valores pactuados. Também deve ser verificado se existe alguma pendência entre o condomínio e o contratado para que não haja surpresas posteriores.

7 – Comparecer ao escritório de assessoria portando a Ata de eleição, para alterar o responsável pelo condomínio e conhecer a equipe com quem irá trabalhar:

•Um bom escritório de assessoria, é mais do que uma contabilidade ou um departamento de cobrança, é um “pára-raios” do síndico. Tal expressão tem como base de que a assessoria deve ser prestada a fim de auxiliar ao síndico em todas as questões que envolvam o Condomínio. Para isso é necessário que o síndico tenha conhecimento dos profissionais que o auxiliarão durante o seu mandato. É prudente uma visita ao escritório de assessoria a fim de conhecer a estrutura e a capacidade técnica daquele que será seu auxiliador. Quando um escritório de assessoria não está preparado para gerir as necessidades do condomínio, o síndico sofre as conseqüências, que também refletem em seu mandato.

8 – Alterar o responsável pelo CNPJ junto a Receita Federal

•Em se tratando de Pessoa Jurídica de Fato, todo condomínio obrigatoriamente deve ser inscrito no Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica. O CNPJ é o cadastro administrado pela Receita Federal do Brasil que registra as informações cadastrais das pessoas jurídicas e de algumas entidades não caracterizadas como tais. Dentre os documentos necessários para tal inscrição, estão os documentos pessoais do Síndico, conforme descreve a Instrução Normativa (

). A mesma Instrução, descreve o indeferimento da inscrição sendo que, caso o CPF do sindico esteja irregular, a mesma não poderá ser realizada.

9 – Requerer ao escritório de assessoria, pesquisa junto ao INSS, Caixa Econômica Federal (FGTS), Secretaria de Finanças e Secretaria da Fazenda.

•Na transição de administração, assim como a conta bancária, outros itens devem ser verificados como a situação do funcionário em caso de contratação direta. A responsabilidade junto ao funcionário, é do condomínio, independente de quem seja o síndico, porém é prudente que ao assumir o condomínio, o novo síndico busque informações sobre os encargos sociais, a fim de não ter surpresas desagradáveis em sua gestão. Caso haja dívidas junto aos Órgãos competentes, a mesma deverá ser apurada e consecutivamente deverá ser marcada uma assembléia a fim de divulgar as pendências e buscar solução para a dívida.

10 – Verificar a data das férias dos empregados:

•Como descrito no item anterior, as informações relacionadas ao funcionário deverão ter uma atenção especial, tendo em vista a responsabilidade do condomínio para com o mesmo. Em relação às férias, deve ser verificado o aproveitamento do benefício em tempo hábil pelo funcionário, conforme o do

“As férias serão concedidas por ato do empregador, em um só período nos 12 (doze) meses subseqüentes à data em que o empregado tiver adquirido o direito.”. Caso o tempo seja desrespeitado, ocasionará a situação conforme o artigo “Sempre que as férias forem concedidas após o prazo de que trata o art. 134, o empregador pagará em dobro a respectiva remuneração”.

11 – Verificar a data de vencimento do Seguro Obrigatório e quais os itens a assegurar:

•É dever do administrador de um condomínio, conforme previsto no novo Código Civil, (art. 1.346), a contratação de seguros que cubram danos à estrutura do prédio contra incêndio ou destruição, total ou parcial. Além disso, existem seguros opcionais que cobrem desde sinistros envolvendo automóveis, elevadores e até casos de má administração não intencional de pessoal. Coberturas opcionais são todas as que não se referem à estrutura da edificação e devem ser aprovadas em assembléia.

•Para a contratação do seguro obrigatório, não há necessidade de aprovação por assembléia, ao contrário das coberturas opcionais. Os seguros devem ser computados como despesa ordinária, de acordo Novo Código Civil. Todos os seguros prevêem a participação do condomínio como um todo indivisível. Todas as unidades são incluídas e devem colaborar de acordo com as frações ideais correspondentes.

12 – Reunir-se com o novo Conselho Fiscal para pautar as novas regras da administração do condomínio e caso não tenha sido escolhido em assembléia o presidente do conselho fiscal eleger-se-á nesta reunião:

•É prudente que o síndico, ao assumir suas funções, trace diretrizes para sua gestão. A finalidade principal do conselho fiscal é a de fiscalizar as atitudes financeiras do síndico perante o condomínio. Porém nada o impede de acompanhar a rotina administrativa do condomínio. O síndico deve sempre pautar pela transparência e pela ética, contanto com o auxilio do conselho fiscal. Uma decisão arbitrária e inconseqüente do Síndico pode desestabilizar por completo sua gestão, já com a notação do conselho fiscal, tal atitude pode ser desmotivada, uma vez que duas ou três cabeças pensam melhor do que uma.

13 – Verificar no Livro de Ocorrências se houve algum registro de reclamação ou sugestão e não deixar de responder por escrito:

•Existe uma visão errônea de que o síndico é empregado do condomínio e consequentemente dos condôminos. Isso ocorre pelo fato de que alguns síndicos recebem remuneração (pró-labore) e/ou tenha algum outro benefício como a isenção da taxa ordinária. Nesse sentido, alguns condôminos se acham no direito de bater a porta do síndico, independente do horário, para reclamar, ou para pedir providências quanto ao seu visinho que está fazendo muito barulho. Uma das soluções encontradas para diminuir o incômodo causado ao síndico diante das ocorrências é a da implantação do Livro de Ocorrências do condomínio. O livro tem como objetivo a formalização das reclamações dos condôminos e o respaldo do síndico, tendo em vista que o síndico deverá agir se motivado, e dependendo da gravidade da situação. Da mesma forma que o condômino formalize sua situação no Livro de Ocorrências, o síndico deverá respondê-lo também utilizando o Livro, uma vez que depois de formalizado o pleito pelo condômino e resolvido pelo síndico, o Livro de Ocorrências passa a ser um histórico das questões administrativas do condomínio.

14 – Realizar uma análise da situação financeira, administrativa, estrutural entre outras do Condomínio:

•Um procedimento de transição é de fundamental importância para o sucesso da nova administração, o que inclui a reunião com o antigo síndico e seus conselheiros e, se houver, com a administradora para familiarizar-se com a situação e transferência de toda a documentação;

•Ler atenciosamente a Convenção Condominial, o Regimento Interno e o Código Civil de 2002, Capítulo VII, que trata do Condomínio Edilício e as Atas de Assembléias já realizadas;

•Analisar rigorosamente as finanças, saber quanto tem em caixa, o que está programado para o ano, checar os números, analisar balanços e contas a pagar, ou seja uma análise completa das finanças do condomínio.

IN RFB nº 748/2007, de 28 de junho de 2007 (DOU de 02/07/2007)

Art. 134 DECRETO-LEI Nº 1.535, DE 15 DE ABRIL DE 1977

Art. 137:

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QUE É CONDOMÍNIO

Condomínio – Palavra formada pela preposição “com” mais o substantivo “domínio” - do latim dominium (direito de propriedade). Denomina-se condomínio a situação originada do direito de domínio exercido por várias pessoas sobre o mesmo objeto, cujos direitos e obrigações estão regulados nos artigos 1.314 e seguintes do Novo Código Civil, e na lei 4.591/64.

Tipos de Condomínios

Verticais: condomínios tradicionais, representados por edifícios de apartamentos.

Horizontais: nova figura de pessoa jurídica em que cada uma das unidades autônomas do condomínio é tratada como um prédio isolado; portanto, cada condômino responderá diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais.

Mistos: prédios em que convivem unidades residenciais e comerciais. Por imposição da lei, todos os condomínios, independentemente do tipo ou do número de unidades autônomas que tiverem, deverão ter um síndico, que será o seu representante legal.

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A Lei do Inquilinato inseriu entre suas disposições obrigatórias a exigência de que todo condomínio seja regido por uma Convenção, que venha a ser, em última análise, a “Constituição do Condomínio”. Sua lei maior está subordinada à lei do Condomínio, a qual não pode em hipótese alguma contrariar, sob pena de nulidade absoluta da cláusula ou artigo discordante.

Convenção de Condomínio é o acordo derivado da vontade das partes, baseado na Lei de Condomínio, que estabelece uma relação jurídica na qual se surgem os direitos e obrigações para as partes que dele participam. A convenção possui os mesmos efeitos de um contrato.

A elaboração da convenção do condomínio cabe aos condôminos. Na maioria das vezes, as Convenções do Condomínio não espelham a realidade, pois o que foi registrado no Cartório do Registro de Imóveis foi apenas à minuta, feita inicialmente pelo incorporador, para a liberação da edificação: Continua em vigor até hoje sem alterações, não porque estejam bem redigidas, ou não necessitem de alterações, mas porque sua revisão exige um quorum de 2/3 (dois terços) do total das frações ideais do condomínio, e o seu custo é elevado. O correto seria adaptar a minuta de convenção as particularidades do prédio, bem como prever, principalmente no capítulo referente aos direitos e deveres dos condôminos, um maior número de situações possíveis, para que sejam administradas antes que seja concluído e oficialmente instalado o condomínio.

Conteúdo da convenção: Para que preencha os requisitos mínimos legais, a convenção º deverá disciplinar 12 aspectos, além de outros que ficarão a cargo dos condôminos (art. 9 §

º3 ).

º1 Discriminação das partes exclusivas e das áreas comuns – É preciso ficar bem definido o que é de uso individual e o que é de uso coletivo, com especificações em metros quadrados das diferentes áreas;

º2 Destino das diferentes partes – Cabe à convenção dispor sobre a finalidade de cada unidade autônoma e das áreas de uso comum;

º3 Modo de usar as coisas e serviços comuns – As normas gerais devem ser estabelecidas na convenção; serviços comuns são todos aqueles organizados e administrados pelo condomínio;

º4 Forma de rateio das despesas – Os encargos, formas e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e extraordinárias;

º5 Modo de escolher o Síndico e o Conselho fiscal – Os condôminos têm ampla liberdade para regulamentar à forma de escolha do Síndico e dos Conselheiros;

º6 Atribuições do Síndico, além das legais – Conforme o artigo 22 da Lei do Condomínio. Outras ainda poderão ser acrescentadas, dependendo da complexidade do condomínio;

º7 Remuneração ou não do Síndico – Cabe à convenção definir se a função será remunerada ou não. O ideal é que o valor seja estipulado somente em Assembléia;

º8 Modo e prazo de convocações das Assembléias – Não existem na Lei do Condomínio regras que definam com quantos dias de antecedência as Assembléias deverão ser convocadas. Por analogia com as Assembléias das sociedades anônimas, a maioria prevê prazo mínimo de 8 (oito) dias, podendo ser prazos menores;

º9 Quorum para os diversos tipos de votação – Depende do perfil do edifício. Elevado demais, inviabiliza a administração. Baixo, para assuntos importantes, leva o condomínio para a desordem;

º10 Constituição do Fundo de Reserva – Deverá ser previsto na Convenção. Se for formado por rateio entre os condôminos, deverão ser estabelecidas proporção e percentualidade;

º11 Forma e quorum para as alterações da Convenção – A própria Convenção estabelece o procedimento para sua revisão;

º12 Forma e quorum para aprovação do Regimento Interno – Tem-se atribuído ao Regimento Interno o caráter de regulador das atividades do cotidiano do condomínio, por isso aconselha-se maior flexibilidade para suas alterações.

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Assembléia é a reunião de condôminos, previamente convocados pelo síndico, de acordo com o determinado em Lei e na Convenção, a fim de deliberar ou resolver determinados assuntos constantes da pauta, e outras questões de interesse do condomínio.

É lamentável que na maioria dos condomínios se note uma baixa freqüência nas Assembléias, fazendo com que o pequeno número de condôminos presentes tome decisões importantes, envolvendo a todos, em vista da omissão da maioria.

Em geral, são justamente os condôminos ausentes que, após a realização das Assembléias, ficam reclamando das decisões tomadas. É preciso uma maior motivação por parte do Síndico e uma conscientização por parte destos condôminos, no sentido de comparecer pessoalmente ou, pelo menos, se fazer representar, a fim de que seu patrimônio seja sempre preservado.

Assembléia Geral - Ordinária e Extraordinária.

•Assembléia Geral Ordinária é a Assembléia que, por força da Lei do Condomínio, deve, obrigatoriamente, ser realizada anualmente.

Nesta Assembléia, os condôminos se reúnem para conhecer e deliberar sobre assuntos de rotina administrativa, prestação de contas do exercício findo, aprovação do orçamento para o exercício financeiro subseqüente e eleição de Síndico, Subsíndico e Conselho Consultivo.

•B – Assembléia Geral Extraordinária: é a Assembléia realizada para que os condôminos possam deliberar sobre assuntos que requerem urgência, e outros previstos na Convenção.

Poderá ser convocada pelo Síndico, assim como por condôminos que representem, no mínimo, um quarto do condomínio, conforme a Lei no. 4.591/64.

Todos os condôminos, ou seja, os proprietários, os promitentes compradores, os cessionários e os promitentes cessionários de apartamentos, ou de salas comerciais de um mesmo condomínio, poderão participar das Assembléias, pessoalmente ou através de procurador devidamente habilitado por procuração.

Cada condômino terá direito a tantos votos quantas forem às unidades autônomas que possuir no condomínio, salvo se a Convenção for contrária. Caso a unidade pertença a duas ou mais pessoas, deverá uma delas ser escolhida para representar os interesses da unidade, a fim de evitar o tumulto que, geralmente, é causado por opiniões diferentes.

Cabe salientar que, em caso de inquilinos e comodatários, estes poderão participar das Assembléias Gerais Ordinárias e Extraordinárias, porém não terão direitos a votos em relação a taxas extras.

A Lei não prevê forma especial para a convocação das Assembléias, sendo recomendável, porém, que a notícia da realização da Assembléia chegue a todos os condôminos, para que nenhum deles possa alegar nulidade da sessão, por não ter sido convocado.

A forma de convocação deve ser prevista na Convenção. Geralmente a convocação é feita por edital, afixado na portaria e em outras áreas comuns do condomínio e, excepcionalmente, devido ao seu elevado custo, por edital publicado na imprensa.

No instrumento de convocação da Assembléia devem constar, com clareza, os assuntos a serem debatidos, indicando ainda, obrigatoriamente, o local, data, quorum e hora da realização da Assembléia Geral, em primeira e segunda convocação.

O método mais comumente utilizado para compor a mesa é o da escolha, entre os condôminos presentes, de um Presidente que, por sua vez, escolherá o Secretário, incumbido de lavrar a Ata em livro próprio.

São muitos os fatores que influenciam o resultado de uma Assembléia de condôminos, determinando seu sucesso ou fracasso. Existem técnicas para preparar e conduzir uma reunião. A Assembléia utiliza os mesmos princípios. A seguir, um roteiro de Assembléia:

1-Verificar, antes de qualquer coisa, o que a convenção do condomínio diz sobre Assembléias;

2-Comparecer ao local designado, com 30 (trinta) minutos de antecedência da hora fixada para primeira convocação, com o Livro de Atas, o Livro de Assinaturas, a documentação administrativa relativa à ordem do dia e os comprovantes de convocação;

3-Redigir, com antecedência, o Termo de Abertura no Livro de Presença, para coleta de assinatura dos condôminos ou de seus representantes legais;

4-Tomar as assinaturas dos condôminos que forem chegando, verificando se a unidade está em dia com suas obrigações condominiais;

5-Conferir o quorum para sua instalação, em primeira convocação, ou aguardar a hora para segunda convocação;

6-Declarar que a Assembléia se encontra instalada e solicitar que os presentes indiquem o Presidente e o Secretário, ou somente o Presidente, conforme o estabelecido na Convenção, cabendo a este indicar o Secretário;

7-Determinar ao Secretário que leia o edital, com destaque para a ordem do dia;

8-Submeter cada um dos itens da ordem do dia a discussão e deliberação, com tomada de número de votos favoráveis e contrários;

9-Coletar a assinatura do Presidente e do Secretário e declarar encerrada a reunião.

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Ata é o documento no qual se relacionam todos os atos, questões e decisões ocorridas numa Assembléia Geral ou reunião, para servir, quando for o caso, de comprovação futura.

Os elementos principais que devem constar da Ata:

Identificação do caráter da Assembléia (Ordinária ou Extraordinária);

1- Identificação do condomínio;

2- O dia, o mês, o ano e a hora do inicio da Assembléia e se em primeira ou segunda convocação, por extenso;

3- O local da Assembléia;

4- O número de condôminos presentes (para efeito de quorum);

5- A Presidência dos trabalhos;

6- A pessoa que secretariou os trabalhos (quem fez a ata);

7- A ordem do dia;

8- O encerramento, contendo local, data e assinatura do presidente e secretário.

As decisões resolvidas durante as assembléias só poderão ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra assembléia, ficando os condôminos ausentes e regularmente convocados obrigados a cumpri-las, perdendo o direito de questioná-las

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Administração do Condomínio: É constituída por três órgãos principais e indispensáveis por lei: o Síndico, o Conselho Consultivo e a Assembléia Geral. Também participam da Administração do Condomínio outros órgãos, secundários, porém não menos importantes: o Subsíndico, o Conselho Fiscal, a Comissão de Obras, etc.

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Síndico: O CARGO DE SÍNDICOPoucas pessoas no condomínio sabem avaliar a responsabilidade e a extensão do cargo de síndico. Embora não seja necessário ser um Doutor em Direito para exercer satisfatoriamente a função, a tarefa abrange vários assuntos além da própria legislação. A maior dificuldade é lidar com as pessoas, seus impulsos, emoções, valores, costumes, hábitos, crenças e falta de interesse, além dos que querem obter vantagens pessoais. O que causa mais preocupação e descontentamento ao sindico é a pouca participação dos moradores na vida do condomínio, isso fica claro, pela pouca presença nas Assembléias, que em média não ultrapassa 15% dos moradores.

Síndico Profissional (Empresa) O sindico profissional é a pessoa que por seu conhecimento, formação e experiência podem administrar um condomínio como se fosse uma empresa, trazendo inúmeros benefícios e vantagens. A função surgiu devido à dificuldade cada vez maior entre os condôminos para eleger um síndico, seja pela falta de candidatos ou porque o candidato não agrada a maioria. Ele pode atuar como autônomo ou pessoa jurídica e não há impedimento geral na contratação de um síndico profissional, o Código Civil de 2002, Artigo 1.347 diz. “A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Entretanto, vale lembrar que o síndico pode ser pessoa estranha ao condomínio, mas o subsíndico e os conselheiros devem ser obrigatoriamente, proprietários e residentes no condomínio.

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TRANSPARÊNCIAÉ importante deixar todos os moradores informados e esclarecidos sobre os assuntos pertinentes da administração do condomínio. Sempre procurar esclarecer dúvidas dos moradores, lembrando que não é obrigatório ter conhecimento de tudo e todos e que um síndico necessita de esclarecimentos, porém após obter o conhecimento necessário repassa-lo imediatamente, por escrito, a quem tem direito. É de grande importância estabelecer um canal de comunicação nítido com os condôminos visando o repasse de informações, esclarecimento de dúvidas, apresentação de sugestões, etc. Uma medida pratica é a colocação de um livro de reclamações e sugestões na portaria do condomínio.

CAPACIDADE DE NEGOCIAÇÃOÉ o ato de conseguir um resultado que atenda as duas partes com interesses opostos, pois a negociação está em toda parte e na administração do condomínio essa pratica não é diferente. Não existe mais lugar para síndicos mandões que só gostam de impor. A vez é de negociação, portanto, saber negociar é uma qualidade fundamental em qualquer lugar. O síndico deve manter um relacionamento interpessoal com os funcionários, moradores e prestadores de serviços. Negociar bem é uma maneira de obter ótimos resultados em tudo que se faz.

COMPETÊNCIA

O síndico deve ser capaz de administrar financeiramente um condomínio de forma controlada, não permitindo grandes variações nos valores pagos. Os resultados da competência administrativa têm reflexo direto na:

•Boa conservação do edifício;•Manutenção eficaz de todos os equipamentos;•Higiene e limpeza;•Cumprimento de prazos e compromissos;•Respeito das normas e procedimentos;•Melhoria contínua no processo de segurança pessoal e patrimonial;•Envolvimento e cooperação dos moradores (condôminos) para solução dos

problemas;

Cabe salientar que a flexibilidade está inserida na competência, onde o primordial é saber “abrir mão” em determinados momentos, utilizar o bom senso e buscar sempre um ponto de equilíbrio nas ações e decisões.

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Atribuições do Síndicoº

São extensas as atribuições básicas definidas na Lei do Condomínio (art. 22 § 1 ), podendo ser aumentadas, se assim for convencionalmente determinado.

1- Representar o condomínio, ativa e passivamente, em juízo ou fora dele e praticar os atos de defesa dos interesses comuns, nos limites das atribuições conferidas por Lei ou pela Convenção;

Representação legal é talvez a principal atribuição do Síndico. Sempre que os interesses coletivos estiverem em jogo, é o Síndico quem se deve colocar na defesa de todos. Para desempenhar essa função ele não depende de autorização do Conselho, nem da Assembléia. Somente se seus atos ultrapassarem os limites da administração ordinária é que deverá buscar respaldo nos outros órgãos do condomínio.

2- Exercer a administração interna da edificação, ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores.

Polícia Administrativa é uma atribuição do Síndico que tem dado margem a discussões. A lei não diz que o Síndico deva estabelecer a moral do edifício segundo seus valores e critérios, ele é somente o “guardião da moral”, ou seja, da moral que resultar de decisões da comunidade, por meio de Assembléias, ou do Regimento Interno, ou da cultura dominante no prédio.

3- Praticar os atos que lhe atribuírem as leis, a Convenção e o Regimento interno.

Execução das atribuições: o Síndico é o executivo do condomínio e, como tal, deve cercar-se de pessoas competentes para auxiliá-lo em suas funções.

4- Impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno.

Imposição de multas: cabe ao Síndico, e unicamente ao Síndico, como decorrência natural de sua obrigação de zelar pela ordem do condomínio, o “poder-dever” de aplicar as multas necessárias, em razão de descumprimento da convenção ou do regimento interno

º(art. 22 § 1 - alínea d).

5- Cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da Assembléia.

6- Prestar contas à Assembléia dos condôminos.

7- Guardar a documentação do condomínio

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Cuidados essenciais

1- Manter na portaria um livro de ocorrências para registrar todas as sugestões ou reclamações, assim como providências tomadas pelo administrador.

2- Não aceitar reclamações verbais!

3- Manter na portaria um livro para protocolar todas as correspondências entregues e recebidas.

4- Instalar quadro de avisos nas portarias.

5- Determinar vistorias periódicas nas áreas comuns, fiscalizando extintores, mangueiras de incêndio, caixas de gordura, calhas e rufos.

6- Fixar um horário de atendimento aos condôminos, bem como o local do atendimento.

7- Não aceitar reclamações em sua unidade

8- Contratar empresa especializada em condomínios, a fim de que a mesma possa resguardar e assessorar a figura do Sindico.

9- Manter atualizado o cadastro de moradores e Imobiliárias.

10- Fixar mensalmente cópia dos balancetes nas portarias.

11- Exigir da assessoria que os balancetes sejam, feitos sempre com conciliação bancaria.

12-. Cobrar sempre a análise dos balancetes do seu Conselho Fiscal.

13- Não deixar de ter a cobertura do Seguro de Responsabilidade Civil.

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Remuneração do Síndico: O instrumento de mandato do Síndico é a própria Ata que o elegeu, motivo pelo qual recomendamos que todas as Atas de eleição de Síndico sejam registradas em cartório de Títulos e Documentos. Quanto à remuneração, deve ser fixada por ocasião da Assembléia que o eleger, observando sempre o disposto na Convenção.

Ser síndico é, na verdade, uma função que exige tempo e dedicação. Remunerar o trabalho de forma adequada equivale a tornar o encargo viável.

Existem quatro situações mais comuns:

a- o Síndico não tem qualquer beneficio;

b- o Síndico fica isento das taxas condominiais ordinárias;

c- o Síndico recebe um pró-labore mensal;

d- o Síndico é isento da taxa ordinária e recebe pró-labore.

Desde 06 de março de 1997, ficou estabelecido, através do Decreto no. 2.172, que sobre a remuneração percebida e /ou quando ficar isento da taxa ordinária, o síndico ou administrador terá que recolher 20% (vinte por cento), a título de Previdência Social.

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As Despesas do Condomínio: Conforme a Lei do Condomínio, em seu art. 24, e o Novo Código Civil, art. 1.350, uma vez por ano os condôminos devem se reunir, a fim de aprovar o orçamento destinado à conservação da edificação e à manutenção de seus serviços. Resumidamente, aprovar o orçamento anual das despesas ordinárias que, conforme o nome já diz, são despesas comuns, habituais, que se fazem comumente, freqüentemente, as despesas cotidianas necessárias para o dia-a-dia do condomínio.

O quorum para aprovação é o da maioria dos presentes.

São despesas ordinárias, ou de custeio:

a) o pagamento de salários dos empregados e respectivos encargos sociais;

b) o consumo de água e esgoto, energia e telefone;

c) os contratos de conservação e manutenção dos aparelhos das partes comuns, tais como elevadores, interfones, antenas coletivas, etc.;

d) os prêmios dos seguros;

e) as despesas com material elétrico, de limpeza e de expediente

f) as despesas a serem efetuadas com pequenos reparos na edificação;

g) o pró-labore do síndico;

h) a remuneração da empresa de assessoria, e outras.

O pagamento destas despesas é de responsabilidade de quem estiver ocupando a unidade, independente de ser proprietário ou inquilino.

É recomendável a inclusão de uma verba para despesas eventuais não previstas no orçamento.

São despesas extraordinárias aquelas que não se referem aos gastos rotineiros de manutenção do condomínio; embora a Lei 4.591/64 não defina o que seja despesa extraordinária, a idéia central é a de benfeitoria.

Na lei do inquilinato existem 5 (cinco) itens exemplificativos. Palavras-chave de cada um deles: reformas, fachadas, obras, equipamentos e decoração.

Basta comparar estas palavras às despesas ordinárias e imediatamente será identificada a diferença entre uma e outra. O pagamento destas despesas é de responsabilidade do proprietário da unidade, pois é um gasto relativo à valorização de seu imóvel.

São despesas suplementares todas aquelas que fogem a uma previsão normal, comum as demais despesas. Decorrem deste modo, de fatos imprevisíveis, tais como aumento do valor da conta de água, elevação no valor de energia, pagamento de férias e 13º salário do funcionário (somente se não estiver previsto no orçamento anual) e outros. Exemplificando: um condomínio, ao fazer sua previsão, destinou R$ 500,00 (quinhentos reais) para pagamento da CAESB. Quando a conta chegou, o valor a pagar foi de R$ 1.100,00 (um mil e cem reais), em função de um vazamento - não é necessário que o Sindico convoque uma Assembléia para aumentar a taxa ordinária, basta que ele pegue a diferença e a divida pelo numero de unidades, emitindo assim boletos para pagamento de taxa suplementar, que é aconselhável que siga com um comunicado explicando o ocorrido. Caso o déficit persista, o síndico deverá marcar Assembléia para o aumento da Taxa de Condomínio.

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Rateio das despesas: As despesas mensais deverão ser rateadas (divididas), recolhendo, nos prazos previstos na Convenção, a cota - parte que couber a cada. Os critérios mais comuns adotados para divisão das despesas são com base nas frações ideais do terreno, como expresso na Lei, e divisão em partes iguais para todos os comunheiros (unidades).

Existe a obrigatoriedade de todos arcarem com as despesas comuns. Ao contrário, tem-se entendido não ter validade qualquer decisão de Assembléia, ou dispositivo da própria convenção, que exclua qualquer condômino do pagamento de sua parte nas despesas.

A causa que dá origem a obrigação é simplesmente o exercício do domínio (propriedade) sobre uma fração comum do edifício.

A lei é categórica: mesmo que o condômino renuncie aos seus direitos, em caso algum poderá recusar-se do pagamento dos encargos (art. 12).É o Síndico quem deve proceder à arrecadação ou cobrança das taxas ou contribuições condominiais, podendo também transferir essa função à sua assessoria, se houver.

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Fundo de Reserva: É a parcela da arrecadação do condomínio, a parte das contribuições ordinárias, que se destina especificamente a suprir as necessidades emergenciais e as despesas de necessidades comprovadas.

A Convenção do Condomínio é que determina a forma de constituição das parcelas relativas ao fundo de reserva, bem como os casos em que pode ser o mesmo utilizado e, ainda, que pode autorizar a sua movimentação.

O valor usualmente fixado é de 5 a 10% (cinco a dez por cento) sobre o valor das cotas condominiais ordinárias.

É necessário esclarecer que fundo de reserva não é despesa e, sim, receita; é condenável a prática de apropriação de valores do fundo de reserva para o atendimento de despesas comuns. Após sua utilização total ou parcial, para os fins a que se destina, o Síndico deverá tomar providências para repor esses valores. O indicado seria abrir conta poupança ou conta corrente, para que estes valores fossem mensalmente transferidos.

Uma prática comum, não indicada, consiste na cobrança do fundo de reserva do inquilino, uma vez que fere a Lei do Inquilinato, já que é para cobrir despesas extraordinárias.

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Seguro do Condomínio: Segundo o art. 13 da Lei 4.591/64, o Síndico é responsável pela realização do seguro obrigatório, abrangendo todas as unidades autônomas e partes comuns, contra incêndio ou outro sinistro que cause a sua destruição, no todo ou em parte. O pagamento do respectivo prêmio é computado nas despesas ordinárias do Condomínio.

Sendo o Síndico o representante legal do condomínio, a ele cabe, exclusivamente, promover anualmente o seguro da edificação, dentro dos valores reais.

Se o Síndico levar o assunto à Assembléia Geral, e a mesma decidir por não realizar o seguro do prédio, é configurado o auto - seguro, ou seja, no caso de destruição parcial do prédio, os consertos serão realizados com verbas do próprio condomínio, rateando-se as despesas entre todos os condôminos, mesmo que a unidade de algum deles não tenha sido atingida.

Com relação à responsabilidade do Síndico, o mesmo ficará isento civil ou criminalmente.

As seguradoras possuem um elenco de coberturas securitárias que se adequam a todas as necessidades dos condomínios, além de outras, denominadas acessórias ou complementares:

a) Securitárias:

- incêndio, queda de raio e explosão, vidas dos empregados, e outras;

b) Complementares:

- danos elétricos;

- vendaval, granizo, queda de aeronaves, impacto de veículos terrestres, fumaça;

- quebra de vidros;

- responsabilidade civil do condomínio, do síndico e da guarda de veículos;

- roubo ou furto qualificado de bens do condomínio;

- incêndio de bens dos moradores;

- alagamento;

- desmoronamento;

- impacto de veículos em portões elétricos que protegem o condomínio

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Prestação de contas: o foro para prestação de contas é a Assembléia. Prestar contas não é só aprovar o balanço contábil e, sim, dar satisfação aos condôminos de todos os atos praticados.

Contabilidade do Condomínio

Uma das atribuições do Síndico é a prestação de contas à Assembléia de condôminos e a guarda dos documentos durante 05 (cinco) anos, desta maneira existe a necessidade do condomínio de manter controle de natureza contábil.

A obrigação do Síndico é de prestar contas, ou seja, mostrar o que recebeu e o que gastou, além de demonstrar a destinação do dinheiro arrecadado dos condôminos.

A prestação de contas deve ser com conciliação bancária pois assim não se deixam dúvidas sobre a movimentação de contas a receber e contas a pagar dentro do mês. Conciliação bancária significa dizer que todos os pagamentos serão feitos através de cheques e recebimentos feitos em instituições bancárias.

Mesmo que não esteja previsto na Convenção do Condomínio e seja facultativo no Novo Código Civil (art. 1.356 - da criação de um Conselho Fiscal), é aconselhavel que o Síndico continue contando com a ajuda deste para administrar. Assim, o Síndico (ou administrador) deverá enviar mensalmente ao Conselho Fiscal os balancetes, para que o mesmo emita parecer, favorável ou não, a fim de que, na efetiva aprovação da prestação de contas em Assembléia Ordinária, os problemas que por ventura se encontrem sejam sanados.

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DEMONSTRATIVO FINANCEIRO MENSALTerminado o mês, a administradora (ou o síndico) comumente apresenta um demonstrativo financeiro de contas detalhado, referente ao mês anterior. Todos os documentos comprobatórios deverão ter o visto do síndico e a pasta deverá ser analisada pelos membros do conselho. A pasta conterá também informações sobre quotas em atraso, multas recebidas, saldos bancários, saldos em poupança e aplicações, posição do Fundo de Reserva, da conta benfeitorias, etc.

Um resumo de no máximo duas folhas poderá ser enviado a cada condômino e afixado nos quadros de aviso do condomínio. Atualmente, algumas administradoras disponibilizam um resumo do demonstrativo financeiro nos próprios boletos de taxas dos condôminos.

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Dicas para Administração de Recursos do Condomínio

1-Entregar mensalmente os documentos a contabilidade para elaboração do demonstrativo de receita e despesa, devidamente protocolada;

2- Evitar movimentar dinheiro em espécie, ou criar um caixa, ou mesmo receber pagamento das taxas condominiais;

3- Os pagamentos deverão ser efetuados através de cheques nominais e cruzados, e devem ser anotados nos recibos de pagamento os números dos cheques correspondentes, não esqueça do extrato do dia 1º ao ultimo dia útil do mês ;

4- Jamais efetuar o pagamento sem o respectivo comprovante;

5- Exigir a nota fiscal e quanto aos recibos de serviço prestado o mesmo tem que ser na forma de RPA( Recibo de Pagamento a Autônomo)

6- Não conceder liberação de multas e juros;

7- Em caso de desconto, exigir que o mesmo figure na nota fiscal, evitando assim pendências na contabilidade;

8- Na transição de Síndico, verificar os saldos existentes como: saldo em caixa, crédito do síndico e outros;

9- Solicitar mensalmente parecer do Conselho Fiscal sobre os balancetes;

10- Solicitar a contabilidade que os boletos das taxas, configure o resumo do último demonstrativo de despesas e receitas.

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Como agir com a inadimplência

A Ascon listará uma série de medidas para combater a inadimplência no condomínio. Novas possibilidades vêm surgindo, como as Câmaras Arbitrais, de Mediação, além das medidas mais severas que a nova lei de execução de sentenças trouxe. Ainda é melhor entrar em acordo do que realizar a cobrança judicial. Não abater valor da dívida, o que não é permitido legalmente ao síndico, mas parcelar, em acordo registrado através das instituições citadas acima. Entrar na Justiça para cobrar o inadimplente é a última saída, porque ainda é caro e demorado. Pode levar mais de 5 anos. Também para o inadimplente sai mais barato entrar em acordo, buscando uma composição, um parcelamento, pois seguramente vai ficar mais barato negociar as taxas em atraso do que ser executado no Judiciário.Confira abaixo mais detalhes.

Nova lei Ferramentas importantes para a cobrança de inadimplentes entraram em vigor desde junho de 2006 com a lei 11.232/2005, que modificou o Código de Processo Civil. Agora, o valor devido após a condenação na Justiça deve ser pago em até 15 dias após a intimação da sentença condenatória. Se esse prazo não for cumprido, automaticamente será acrescida multa judicial de 10% sobre o débito. Com a nova legislação, na sentença já será estipulado o valor do débito, o que não era feito antes. Outra novidade é que a intimação poderá ser feita para o advogado, no "Diário Oficial", e não mais para o devedor, que chegava a mudar de endereço para ignorar a decisão do juiz. Além disso, em função de outras alterações, o período de adiamento do pagamento da dívida com recursos judiciais deve cair bastante.

Câmara de MediaçãoA Câmara de Mediação visa a solução de conflitos no ramo imobiliário através de acordos, facilitados por um mediador. Deste modo, a vantagem é evitar a resolução judicial dos conflitos, optando por uma resolução que pode ser mais rápida, amigável e barata. O custo envolvido é relativo a quantia cobrada, exemplo: 801,00 a 1.000,00 = 25,00 de antecipação + 72,00 se houver acordo.O acordo pode ser registrado como título extrajudicial, e pode ser executado na Justiça caso uma das partes não o cumpra.

Câmaras arbitrais As Câmaras são instituições privadas e seus árbitros funcionam como mediadores. Há legislação específica para regular seu funcionamento. As sentenças expedidas têm o valor de um acordo formal. A limitação deste tipo de Justiça é que as partes têm de concordar em solucionar sua questão através de uma Câmara Arbitral. Mas a sentença proferida tem o mesmo valor que as da Justiça comum, inclusive não cabendo apelação. Para utilizar essa alternativa de resolução de conflitos, as partes devem firmar uma convenção de arbitragem, seja na Convenção condominial, ou através do compromisso arbitral, que é firmado quando surge a controvérsia. A opção pela arbitragem resulta em custos menores, especialmente em função do prazo para a definição do litígio. As custas processuais serão sempre calculadas sobre o valor da controvérsia e variam de 4 a 6%. Certamente é menos oneroso se comparada com a Justiça Comum, que engloba custos diretos (custas iniciais, honorários advocatícios, ônus da sucumbência...) e indiretos (ônus da espera, múltiplas viagens aos Fóruns, custos das provas, perícias, etc...). Caso nenhum outro prazo seja estipulado pelas partes, o prazo máximo para prolação da sentença é de 180 (cento e oitenta) dias, contados da instituição da arbitragem (art. 23, Lei 9.307/96). E, contra a sentença, não há recurso: ela é definitiva. A sentença arbitral, caso não seja cumprida, é considerada título executivo judicial. Em caso de descumprimento do acordo, pode ser acionada na Justiça. E ainda, não está sujeita a recursos ou à homologação pelo Poder Judiciário (art. 18, Lei 9.307/96)

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Juizado Especial Cível O JEC é o antigo Tribunal de Pequenas Causas. Em ações que envolvam quantias de até 20 salários mínimos, o próprio autor do processo encaminha pessoalmente seu pedido. Em causas cujo valor seja acima de 20 salários mínimos, é preciso ter advogado. Causas acima de 40 salários mínimos não são aceitas. Em algumas cidades, O JEC recebe ações de cobrança de condomínios. Juizados do Rio de Janeiro (RJ) e de São José do Rio Preto (SP), consultados, confirmaram aceitar este tipo de proposição, ao contrário de outros como São Paulo (SP) e Brasília (DF). As vantagens são o custo menor do que a cobrança na Justiça comum e a rapidez do processo.

Multa de até dez vezes a taxa condominial

Para penalizar os devedores "crônicos", pode ser estudado o uso de uma ferramenta proporcionada pelo Novo Código Civil: multas de até cinco ou dez taxas condominiais, d e p e n d e n d o d a g r a v i d a d e d o c a s o .

Dois artigos correspondentes: Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem. Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Saiba mais

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Desconto por Antecipação

Desde a implantação do Novo Código Civil em 2002, no qual dentre questões relacionadas a Condomínios, a mais polêmica foi a redução da multa máxima dos atrasos das taxas para 2% e os juros moratórios para 1%, muitos condomínios estão tendo dificuldades em conter a inadimplência.

Levando em consideração que a Taxa de Condomínio, nada mais é do que a soma de todas as despesas do condomínio (gastos), rateadas entre os condôminos. A dificuldade surge quando alguns condôminos deixam de cumprir essa obrigação condominial, ocasionando atrasos nos pagamentos das contas, desestabilizando a administração.

Ajuizar uma ação de cobrança de taxas condominiais, com apenas um ou dois meses de atraso, além de ter custos adicionais, a ação é morosa em comparação com a necessidade do pagamento das despesas condominiais que é imediata.

A opção encontrada foi a de implantação do desconto pontualidade, do qual a taxa era majorada em um percentual, e, chegando a data do vencimento, tal majoração era descontada a título de pontualidade. Esse procedimento, não foi aceito por alguns juristas, sobre a alegação de que tal prática caracterizava uma multa embutida, pois acredita-se que é obrigação do condômino pagar a taxa em dia, e que o acréscimo poderia caracterizar um lucro do condomínio, cabendo apenas as penalidades por atraso previstas em lei.

Em partes, a intenção da aplicação do desconto de pontualidade estava certa, levando em consideração que tal majoração poderia ser feita sob o argumento de despesas eventuais. Já o desconto concedido não poderia ser dado na data do vencimento, pois como já dito, é obrigação do morador pagar suas taxas em dia. Porém nada o obriga a antecipar o pagamento, o que também beneficia ao condomínio.

Pensou-se então em um benefício recíproco, do qual poderia se resolver tanto o problema da inadimplência, como a redução do valor a ser pago pelo condômino.

O critério utilizado abarca o mesmo princípio do desconto pontualidade, porém ao invés do desconto ser concedido a quem pagasse no vencimento, esse seria concedido a quem antecipasse o pagamento.

Tal situação não está prevista em legislação e tão pouco seria caracterizada como uma multa embutida, tendo em vista que não é obrigação do condômino pagar o condomínio antes da data do vencimento.

A dinâmica seria a seguinte:

O vencimento das taxas condominiais mudaria para um dia posterior ao atualmente praticado, tendo como sugestão pelo menos 05 dias posteriores ao atual vencimento.

Exemplo: o vencimento atual das taxas se dá todo dia 10 de cada mês, cujo mesmo passaria a se dar no dia 15 de cada mês.

Tal mudança poderia ser interpretada de forma errônea, sob o argumento de que as contas do condomínio só poderiam ser pagas até o vencimento atual. Porém, a data do desconto, que não pode ser igual ao vencimento, passa a ser dado até o dia 10, não modificando a rotina administrativa de pagamentos.

De forma mais clara:

Seria mudada a data do vencimento das taxas de condomínio para todo dia 15 de cada mês, porém quem efetuasse o pagamento antecipado até o dia 10, teria o desconto a título de desconto por antecipação.

É de se lembrar que o valor a ser pago, deverá ser majorado em pelo menos 25% a título de despesas eventuais, cujo desconto poderia ser de 20% para o pagamento antecipado até o dia 10.

Exemplo:

Um condomínio cuja taxa atual e de R$ 100,00 (cem Reais) com o vencimento todo o dia 10, teria o valor majorado em 25%, ou seja, totalizando R$ 120,00 (cento e vinte Reais) com o vencimento todo o dia 15 de cada mês, porém quem efetuasse o pagamento até o dia 10 do mês do vencimento, teria um desconto de 20% sobre os R$ 120,00 (cento e vinte Reais), valor que resultaria nos mesmos R$ 100,00 (cem Reais) originários. Para os efeitos legais, o valor da taxa de condomínio é de R$ 120,00 (cento e vinte Reais) e o vencimento se dá todo dia 15 de cada mês.

Teoricamente a data de pagamento com desconto seria a mesma data de vencimento praticada anteriormente sem o desconto, e o valor já com o desconto, seria o mesmo pago anteriormente pelos condôminos, o que não alteraria a rotina financeira do condomínio e nem a dos condôminos.

A mudança atinge apenas aos condôminos inadimplentes, pois passada a data a ser concedido o desconto, o condômino pagará o valor integral da taxa de condomínio, e se passado o vencimento, este valor será acrescido de multa e juros conforme legislação.

Verifica-se que tal prática não fere o fator gerador das taxas condominiais, e tão pouco caracteriza uma multa embutida, uma vez que o condômino antecipou o pagamento beneficiando ao condomínio que, em contrapartida o condomínio beneficiou ao condômino que antecipou o pagamento concedendo-lhe um desconto.

Cabe ressaltar que a data do vencimento das taxas só pode ser modificada em Assembléia Geral dos condôminos, assim como a fixação dos valores das taxas condominiais.

Já existem jurisprudências acatando o desconto por antecipação, o que reforça a idéia de benefícios recíprocos e consequentemente a interação entre condomínio e condômino, resultando na redução considerável da inadimplência.

Empresa de Assessoria de Condomínios

Acima de tudo, a Assessoria deve ter uma visão profissional avançada da gestão de um condomínio e transparecer este profissionalismo ao síndico. Algumas obrigações do serviço Assessoria é a prestação de contas mensal, anexando os documentos que comprovam despesas, informações sobre saldos bancários, Departamento de Recursos Humanos, Apoio Administrativo ao Sindico, Departamento Jurídico e Cobrança de inadimplência, etc. O trabalho da Assessoria deve ser transparente para o síndico e também para os condôminos. Assim eles saberão que o síndico trabalha corretamente. É importante afirmar que o papel das empresas de Assessoria não é apenas emitir balancetes e o recibo de pagamento, e sim, entender a importância de um administrador profissional orientando o síndico. Síndicos e empresas de assessoria, portanto, devem trabalhar em conjunto, pois o serviço tende a ajudar e facilitar o trabalho e a atuação do Síndico.

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Como Escolher a Empresa de Assessoria de Condomínios

Siga algumas boas dicas:

•Procure indicação de outros síndicos.•Visite a Empresa para conhecer a sua estrutura e o seu corpo de funcionários para

obter certeza da idoneidade da mesma. •Informe-se sobre qual a forma de rescisão contratual prevista.•Um item importante a ser observado na contratação da empresa é se ela possui

departamento jurídico próprio. Contar com um sistema on-line para tirar dúvidas dos síndicos (e dos condôminos em geral) é bem vindo.

•Certifique-se se a empresa tem experiência em reduzir custos e otimizar as receitas.

•Se o balancete tem que ser específico para condomínios, sendo de linguagem simples, de fácil compreensão e possibilitando o acompanhamento da aplicação dos recursos.

•Se a empresa possui Administrador, Contador ou outro profissional habilitado.•Se a empresa possui um site próprio na Internet, pelo qual possa passar informações

aos seus clientes.•Desconfie de empresas que cobram honorários muito baixos. O ideal é cobrar taxas

condizentes com os serviços que são prestados e principalmente com a estrutura que lhe é oferecida.

•Lembre-se que a empresa deverá facilitar o desempenho e a atuação do síndico, logo o nome e a reputação do atuante estará ligado diretamente a empresa.

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Conselho Consultivo: Segundo o artigo 23, da Lei 4.591/64: “Será eleito na forma prevista na Convenção, um Conselho Consultivo, constituído de três condôminos, com mandatos que não poderão exceder a 2 (dois) anos, permitida a reeleição”.

Observe-se que somente condôminos–proprietários podem ser eleitos para compor o Conselho. Eleger locatários, empresas e funcionários é proibido. Entende-se por condômino–proprietário também o cônjuge da pessoa que consta no registro de imóveis.

As atribuições do Conselho Consultivo são de assessorar o síndico na solução dos problemas do condomínio, podendo a convenção definir-lhes atribuições específicas.

A Lei do Condomínio é omissa quanto à criação de um órgão fiscalizador, por isso, na prática, o que existe é o “Conselho Fiscal”, a quem compete examinar as contas do Condomínio, emitindo ainda parecer acerca das mesmas, para apresentação e aprovação em Assembléia Geral.

Exemplificando, o Conselho Consultivo é previsto na Lei do Condomínio e tem caráter meramente administrativo, porém através da convenção do condomínio o mesmo pode fiscalizar as contas em relação ao Conselho Fiscal e de Administração.

Desde janeiro/2.003, pelo art. 1.356, ficou definido que o Conselho Fiscal não pode mais assumir as atribuições administrativas - sua única finalidade é a de analisar as prestações de contas, e outras.

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Resumo de Rotinas Administrativas

DespesasSão os gastos que os condomínios tem classificado como ordinários e extraordinários, conforme conceituação e divisão dos arts. 22 e 23 da Lei nº 8.245/91 (Lei do Inquilinato)

ORDINÁRIASAs despesas ordinárias são as consideradas rotineiras e necessárias ao funcionamento e manutenção do condomínio, as quais são pagas pelos condôminos e, em havendo locação, pelos inquilinos:

São elas:PESSOAL Salários Férias 13º salário Rescisões contratuais de trabalhoENCARGOS SOCIAIS INSS FGTS PIS INSS de contribuintes individuais (antigos autônomos)CONSUMO Água Energia elétrica das áreas comuns Gás Telefone de uso exclusivo do condomínioMANUTENÇÃO E CONSERVAÇÃO Elevadores Bombas Portões automáticos Interfones Piscina Jardim Antena coletiva Recarga de extintores Lavagem das caixas d´àgua e gordura Desinsetização das áreas comunsADMINISTRATIVAS Impressos, cópias e correio Isenção do síndico Despesas bancárias CPMF Honorários administrativosMATERIAIS Materiais de limpeza e Higiene Uniformes EPIs – Equipamentos de Proteção IndividualSEGURO Apólice de Seguro

EXTRAORDINÁRIASDespesas extraordinárias são os gastos imprevistos ou destinados com benfeitorias, ambos nas áreas de uso comum:EMERGÊNCIA Vazamentos Desentupimentos das prumadas Substituição de bombas d'água Troca ou substituição de equipamentosBENFEITORIAS Reformas (garagem, piscinas etc.) Aquisição de equipamentos (academia de ginástica, central telefônica etc.)

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FUNDO DE RESERVAPode ser provisionado no orçamento, é uma arrecadação destinada a constituir um fundo de reserva na forma prevista na Convenção.A constituição do fundo de reserva é de responsabilidade do proprietário da unidade. Caso haja necessidade de reposição total ou parcial do fundo de reserva, devido à utilização no custeio ou complementação das despesas ordinárias do condomínio, a responsabilidade é do inquilino, salvo se referente a período anterior ao início da locação.O fundo de reserva deve ser fixado quando da aprovação do orçamento, estabelecido de acordo com a Convenção Condominial, geralmente fixado entre 5% e 10% da arrecadação mensal. O síndico deve fazer aplicação financeira em nome do condomínio, com aprovação do conselho consultivo ou da assembléia geral para maior segurança. A utilização do fundo de reserva necessita da aprovação dos condôminos reunidos em assembléia. O síndico poderá utilizar esse fundo para pagamento de despesas emergenciais, não previstas no orçamento. Nesse caso, é aconselhável dar ciência aos Conselheiros e ratificar a sua utilização, na próxima assembléia geral do condomínio.

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Ítens FreqüênciaPrincipaiscuidados

Incêndio

Extintores

Mangueiras

InstalaçãoElétrica

Pára-raios

Iluminação

Área decirculação

Elevadores

Caixa d´água

Seguro predial

Gás

Verificação: manômetros,lacre, vazamentos, bicos eválvulas

Recarga: após utilização,se despressurizado,material empedrado e apósteste hidrostático.

Não usados:Tipo EspumaTipo Pó Químico

Não podem ser enrroladase/ou molhadas. Necessitamde tratamento adequado

Revisão efetiva

Funcionamento Geral

Devem estar semprelivres

Limpeza e conservação

Renovação contratual

Manutenção geral

Vistoria dos mecanismosde segurança

Verificar se há vazamento

Inspeção nas instalações

Revisão efetiva

Após reparos

Após descarga atmosférica

Quando aparecer corrosão

Semanal

Imediatamente

Anual

Anual

Mensal

Anual

Semestral

Imediatamente

Imediatamente

Semestral

Diária

Diária

Anual

Semestral

Anual

Na chegada do gás

A cada 2 anos

Guarda dos documentos

Desde a vigência da Lei 10.833/2003 aumentou o leque de documentos que deverão ser arquivados pelos condomínios, tendo em vista a obrigatoriedade de retenções e recolhimentos tributários nos pagamentos efetuados por serviços prestados, conforme o artigo 30 da referida Lei.Devem ser guardados, durante 7 anos, todas as DARFs, CSLL e PIS. O arquivo das guias é obrigatório, sob pena de sanções por parte da Receita Federal, numa possível fiscalização.Aos síndicos que estão assumindo o cargo pela primeira vez é aconselhável se inteirar de todo o histórico da documentação a fim de garantir o atendimento às diretrizes legais. Especial atenção merecem os documentos gerados pelo departamento pessoal, que são a imensa maioria, tais como: folha de pagamento, folha de ponto, DARF de imposto de renda da fonte, recibos de vale-transporte e vale-refeição, RAIS, guias de recolhimento do INSS, FGTS e contribuições sindicais.Alguns síndicos, principalmente os novatos, não imaginam que a responsabilidade de guarda destes documentos é imposta pela legislação e que em alguns casos o tempo regulamentado pode chegar a mais de três décadas e que outros nem sequer podem ser descartados, como documentos inerentes a processos trabalhistas e prontuários de funcionários. Alem de muito valiosos para o histórico e controle, ainda servem como prova e garantia frente a futuras ações trabalhistas ou fiscalizações que podem ocorrer a qualquer momento.

É aconselhável que os síndicos devam tirar cópias de todos os documentos e encaminha-las para sua contabilidade e os documentos originais sejam arquivados em pastas especificas para o melhor controle dos documentos aqui citados.

DOCUMENTOS – PRAZO DA GUARDA

•Apólice de Seguro de Vida: 05 anos após a vigência•DARF Retenções (PIS/COFINS/IRF/CSSL): 07 anos•DARF PIS/Folha: 10 anos•DIRF: 07 anos•Exames médicos: 20 anos•GFIP (FGTS-RE/ GR): 35 anos•Folha de Pagamento: 35 anos•Folha de Ponto: 06 anos•Formulário CAGED: 10 anos•GR Contribuição Sindical/ Assistencial: 07 anos•GPS: 35 anos•Recibo de Pagamento: 10 anos•Processos Trabalhistas: permanente•Prontuários de Funcionários: permanente•Recibo de Vale-Alimentação e Vale-Transporte: 10 anos•RAIS: Indeterminado•Livro de ATAS de Assembléias: permanente•Contratos de Obras: até o fim da garantia•Pastas de Prestação de Contas: 10 anos

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DOCUMENTOS E OBRIGAÇÕES DO CONDOMÍNIOSão diversos os documentos existentes no condomínio. O prazo de guarda dos documentos administrativos, fiscais e bancários é de 10 (dez) anos, já que este é o prazo prescricional para a cobrança das dívidas do condomínio regularmente aprovadas, nos termos do art. 205 do novo Código Civil. Quanto às demais modalidades de documentos, caberá ao síndico observar o prazo de guarda exigido por lei, caso a caso. Livros recomendados: Livro de atas e presença das assembléias; Livro de reclamações e sugestões; Livro de registro de empregados; Livro de inspeção do trabalho;Esses livros devem apresentar termos de abertura e de encerramento, assinados e rubricados.

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DECLARAÇÃO DE IMPOSTO DE RENDA DO CONDOMÍNIOO condomínio ainda não é considerado pessoa jurídica, sendo dispensada a declaração de imposto de renda, porém tramita no Órgão competente, projeto de Lei que obrigará aos condomínios que tem aplicações, saldos elevados em conta, fundo de reserva em poupança com rendimentos, além de outras fontes de renda, a declarar o Imposto de Renda.

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CADASTRO NACIONAL DAS PESSOAS JURÍDICAS – CNPJDe acordo com a Instrução Normativa da Secretaria da Receita Federal Nº. 87, de 84, os condomínios que auferirem rendimentos de capital ou que pagarem rendimentos sujeitos a retenção na fonte estão obrigados à inscrição no CNPJ, apresentando os seguintes documentos: Convenção do condomínio registrada em cartório; Ata da assembléia que elegeu o síndico; Ficha de Inscrição Cadastral - FIC, que pode ser adquirida em papelaria; Cópia do CPF do responsável (síndico) que assinar a FIC.Dar entrada da FIC, devidamente preenchida, em agência da Receita Federal na jurisdição à qual pertence o condomínio.A Receita Federal disponibiliza em seu site (ver endereço no final deste manual) o Programa de Auto-Regularização de Situação Fiscal – PAR, por meio do qual os condomínios podem normalizar sua situação perante o fisco e obter a liberação de cartões do CNPJ, dentre outros serviços.O candidato a síndico não poderá possuir pendência ou irregularidades junto a Receita Federal, pois isso inviabilizará a obtenção ou regularização do CNPJ.

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CADASTRO DE CONTRIBUINTES DO MUNICÍPIO - CCM Consultar a legislação do seu Município para verificar a obrigatoriedade do cadastro ou não do condomínio junto à Prefeitura ou Administração local. Usualmente tal obrigação não existe. Como exemplo na Cidade de São Paulo os condomínios não são obrigados a se inscrever no CCM.Todavia, ao contratar um prestador de serviços deverá verificar se ele é inscrito na prefeitura CCM, pois, não sendo, o condomínio terá de recolher o Imposto Sobre Serviços – ISS sobre o valor cobrado pelos serviços prestados (o condomínio não precisa ser inscrito no CCM para efetuar o recolhimento).

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Empregados

Sem sombra de dúvida, a parte mais trabalhosa para a administração do Condomínio é a que diz respeito aos empregados; é neste momento que surge a necessidade de o Síndico estar bem assessorado, pois é difícil imaginar que além dos seus afazeres particulares, o mesmo ainda terá que se manter atualizado em relação à legislação trabalhista e previdenciária. É aconselhável que, além da empresa de assessoria, o Síndico possua o mínimo de conhecimento dos deveres e dos direitos dos empregados, bem como procurar manter um bom relacionamento com os mesmos, o que irá facilitar o andamento dos serviços do condomínio.

A relação entre o condomínio e seus empregados é regulamentada através da Consolidação das Leis do Trabalho (CLT) e, particularmente, pela Convenção Coletiva de Trabalho da categoria profissional.

O vinculo empregatício entre o empregador (condomínio) e os empregados (porteiros, zeladores, garagistas, serventes, jardineiros e outros) tem início na assinatura da Carteira de Trabalho e Previdência Social – CTPS do empregado, e do respectivo registro em livro próprio, devendo ambos serem efetuados simultaneamente, no ato da admissão do empregado. Caso isso não ocorra, fica o Condomínio responsável pela multa.

É comum que antes da efetivação do empregado seja firmado um Contrato de Experiência, que poderá ter a duração máxima de 90 (noventa) dias, respeitando o prazo estipulado na Convenção Coletiva de Trabalho. Tendo em vista que o mesmo é um contrato firmado a prazo certo, e sendo evidentemente bilateral, somente no exato dia de seu término o vínculo estará extinto, sem acarretar ônus indenizatório para nenhuma das partes.

Atualmente é comum que os Condomínios ofereçam moradia para o zelador. Neste caso, é necessário que seja feito um Contrato de Comodato (do latim commodatum, empréstimo; do verbo commodare: emprestar). Comodato: empréstimo gratuito de determinada coisa, que deve ser restituída no tempo convencionado.

No caso do condomínio, este cede a moradia vinculada ao prazo que durar o contrato de trabalho. Ao terminar o vínculo, o empregado é obrigado a devolver o imóvel, no prazo de 10 (dez) dias após a homologação do Termo de Rescisão do Contrato de Trabalho – TRCT.

A situação da residência apresenta alguns incômodos, que merecem atenção. Em primeiro lugar, o Síndico deve se preocupar com a seleção do empregado, pois o mesmo, assim que for contratado, passará grande parte do seu tempo em convívio com os condôminos moradores, mulheres e crianças. É necessária especial atenção quanto à origem do empregado, de onde vem, quem o conhece, quem o recomenda, como é o seu trabalho e etc., evitando-se assim futuros problemas.

Em segundo lugar vem o aspecto do horário de trabalho do zelador residente. É preciso ter cuidado para não caracterizar jornada de trabalho absurda, computando horas extras em excesso, por considerar que o empregado, embora não estivesse em trabalho efetivo, estava à disposição do empregador. Assim como é necessário respeitar os horários de descanso, evitando convocações ou ordens que precisem ser acatadas em horário noturno, ou no horário de suas refeições.

Outro aspecto não menos importante é quanto à hierarquia dentro do condomínio. É aconselhável que somente o Síndico esteja autorizado a dirigir e fiscalizar o serviço prestado pelo empregado.

É necessário esclarecer que o empregado do condomínio não é empregado particular dos condôminos e não pode ser obrigado a prestar serviços ou favores particulares.

Se algum condômino tiver restrição ou reclamação a fazer, deve fazê-la por escrito, em livro próprio, diretamente para o Sindico, e jamais reclamar de forma direta com o próprio empregado.Outro fato que merece sempre a atenção do síndico é quanto ao controle da assinatura da folha de ponto individual do empregado; é comum o empregado assinalar sempre horários arredondados, como: 08:00, 12:00, 14:00, 18:00, etc.. Mas, analisando logicamente a questão, podemos afirmar ser impossível o empregado entrar e sair todos os dias no mesmo horário. Sugerimos ao síndico que oriente ao empregado assinalar na sua folha de ponto individual os horários de entradas e saídas reais, evitando arredondamentos sem que eles ocorram efetivamente e sem rasuras.

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Cuidados nas Contratações:

De locação de mão-de-obra (limpeza, conservação, portaria, etc.) e de regime por empreitada (reformas, reparos ou construção) deverão ser observados os seguintes quesitos:

•Contratar, preferencialmente, empresas e exigir destas a Nota Fiscal, com o preenchimento correto dos campos, tais como: data de emissão, nome e CNPJ do condomínio, discriminação dos serviços executados e das retenções no campo histórico;

•Nos serviços prestados por terceiros (autônomos), o condomínio deverá contratar preferencialmente autônomos inscritos na Previdência Social, para fins de retenção e recolhimento da contribuição devida ao INSS (retenção e recolhimento de responsabilidade exclusiva do CONTRATANTE);

•Nos contratos de terceirização de mão-de-obra, regime por empreitada e de autônomos o CONTRATANTE deverá reter e recolher 11% (onze por cento), sobre o valor bruto da nota fiscal/fatura ou recibo de prestação de serviços, para o INSS;

•Caso o trabalhador autônomo não seja inscrito no INSS, o Síndico deverá encaminhá-lo a ASCON, para fins de cadastramento on-line antes da execução dos serviços. Sendo que, após a execução dos serviços, deverá ser informado também o valor dos serviços, afim de que seja emitido o Recibo de Pagamento a Autônomo – RPA com as respectivas retenções (INSS e Imposto de Renda, se o valor ultrapassar o limite de isenção);

•A contribuição a cargo do condomínio destinada a Seguridade Social, além da retenção de 11% efetuada do prestador de serviços, é de 20% (vinte por cento) sobre o valor total das remunerações pagas, devidas ou creditas a qualquer título, durante o mês, aos segurados contribuintes individuais (autônomos) pelos serviços efetivamente prestados;

•A partir de 26 de julho de 2.004, fica dispensada a retenção da COFINS, CSLL e PIS/Pasep nos pagamentos efetuados pelas pessoas jurídicas de direito privado, pela prestação de serviços de limpeza, conservação, manutenção, segurança, vigilância, transporte de valores e locação de mão-de-obra, quando os referidos pagamentos forem de valor igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais), é importante ter contrato de prestação de serviços assinado com profissionais autônomos e/ou empresas, por oferecer maior segurança jurídica nas relações comerciais do condomínio;

•Orientamos exigir nota fiscal, sempre que as compras forem efetuadas para o condomínio. Saiba como reconhecer uma nota fiscal:

a) A Nota Fiscal deve obrigatoriamente conter a denominação Nota Fiscal, o Nome da Empresa, o Endereço, as Inscrições no CNPJ (Cadastro Nacional de Pessoa Jurídica) e no CF/DF (Cadastro Fiscal do Distrito Federal), a Numeração Seqüencial da Nota, a Data Limite de Emissão, a Data de Emissão e o Valor da Operação.

b) Deve ter o nome do condomínio, descrição dos produtos e valores, data de emissão, carimbo de recebemos com data e assinatura ou qualquer outra forma que comprove o pagamento da nota fiscal, ou seja, comprovante da transferência eletrônica, do auto_ atendimento, via internet e autenticação mecânica;

c) Observar o prazo limite para emissão da nota fiscal, caso esteja vencida verificar se consta o carimbo de prorrogação da “AIDF”, sendo este prorrogado até um ano exato, após o vencimento.É obrigatório conter nos recibos de pagamentos datas, nome completo, CPF, RG,

endereço, descrição dos serviços, valor e assinaturas, de forma legível e sem rasuras.

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CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO – CCT 2007/2008

SINDICONDOMÍNIO-DF – SEICON-DF

CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS – APARTAMENTOS

CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO que firmam entre si, por um lado, o SINDICATO DOS CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS DO DISTRITO FEDERAL, representante da categoria patronal dos condomínios residenciais de apartamentos, dos condomínios residenciais de casas, dos condomínios rurais, dos condomínios comerciais, dos condomínios de uso misto (residenciais/comerciais), dos condomínios edilícios de consultórios e clínicas, dos condomínios de centros de compras (shopping centers), condomínio de apart-hotéis, das associações de condomínios, das associações de condôminos e das associações de moradores em condomínios, localizados dentro do território geográfico do Distrito Federal, doravante denominado SINDICONDOMÍNIO-DF, representado por seu Presidente, Sr. José Geraldo Dias Pimentel; e por outro lado, o SINDICATO DOS TRABALHADORES EM CONDOMÍNIOS RESIDENCIAIS, COMERCIAIS, RURAIS, MISTOS, VERTICAIS E HORIZONTAIS DE HABITAÇÕES EM ÁREAS ISOLADAS, CONDOMÍNIOS DE SHOPPING CENTER E EDIFÍCIOS, ASCENSORISTAS DE CONDOMÍNIOS, TRABALHADORES EM EMPRESAS DE COMPRA, VENDA, LOCAÇÃO E ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS RESIDENCIAIS E COMERCIAIS, TRABALHADORES EM PREFEITURAS DE SETORES, QUADRAS E ENTREQUADRAS DO DISTRITO FEDERAL, doravante denominado SEICON-DF, representado pela sua Presidente, Sra. Vera Lêda Ferreira de Morais, mediante as seguintes cláusulas e condições:

I – DA CONVENÇÃO COLETIVA DE TRABALHO

CLÁUSULA 1ª: As normas ora convencionadas entre o sindicato laboral, SEICON-DF, e o sindicato patronal, SINDICONDOMÍNIO-DF, regerão as relações de trabalho dos empregados da categoria do SINDICONDOMÍNIO-DF - condomínios residenciais, das associações de condomínios e das associações de moradores em condomínios, localizados dentro do território geográfico do Distrito Federal, das seguintes categorias:

Parágrafo Primeiro: Condomínios edilícios residenciais de apartamentos, condomínios edilícios residenciais mistos com predominância residencial, associações de condomínios edilícios de apartamentos e associações de moradores em condomínios edilícios de apartamentos.

Parágrafo Segundo: Entende-se como condomínios edilícios residenciais de apartamentos todas as construções em edificações, sejam elas horizontais ou verticais, com fundamentação no Capítulo VII, Seção I, Artigo 1332 e 1333, do Código Civil Brasileiro, instituído pela Lei n° 10.406, de 2002.

Parágrafo Terceiro: Entende-se como predominância, para enquadramento dos condomínios mistos na categoria de residencial, aquele que detiver o percentual de 50% (cinqüenta por cento) mais um do total das unidades residenciais com relação às unidades comerciais em um mesmo condomínio.

Parágrafo Quarto: Para que ocorra o enquadramento de que trata o Parágrafo Terceiro, é necessário que a instituição e a convenção do condomínio prevejam sua destinação, nos moldes dos art. 1332 combinado com o art. 1333, do Código Civil.

CLÁUSULA 2ª: A presente Convenção Coletiva de Trabalho-CCT terá validade de 1°/05/2007 a 30/04/2008.

II – DA DATA-BASE

CLÁUSULA 3ª: Fica mantida a data-base da categoria em primeiro de maio, para fins da presente Convenção Coletiva de Trabalho – CCT 2007/2008, com vigência a partir de 1° de maio de 2007 até 30 de abril de 2008.

III – DO REAJUSTE SALARIAL

CLÁUSULA 4ª: Os empregadores concederão a todos os seus empregados reajuste salarial de 4,5% (quatro vírgula cinco por cento), a ser calculado sobre o salário-base do empregado, praticado em 30/04/2007.

Parágrafo Único: Fica facultada ao empregador a compensação das antecipações e reajustes concedidos no período de 1° de maio de 2006 a 30 de abril de 2007.

IV – DAS FUNÇÕES E DO PISO SALARIAL

CLÁUSULA 5ª: O piso salarial/salário-base para as funções abaixo, a partir de 1°/05/2007 até 30/04/2008, passa a ser:

V – DA ADMISSÃO E DO REGISTRO

CLÁUSULA 6ª: Os empregados integrantes da categoria profissional estarão sujeitos ao contrato inicial por prazo determinado - Contrato de Experiência - por prazo igual a 30 (trinta) ou 45 (quarenta e cinco) dias prorrogáveis por igual período, cabendo à parte interessada em sua rescisão, antes do prazo, o pagamento da indenização a que se refere o texto legal, no caso do empregador, Art. 479, e do empregado, Art. 480, da CLT.

Parágrafo Primeiro: Os empregados, admitidos em caráter de experiência de conformidade com o caput da presente Cláusula, para desempenhar qualquer uma das funções elencadas no quadro da Cláusula 5ª, receberão durante este período, a título de salário, a importância de R$ 380,00 (trezentos e oitenta reais). Findo este prazo e permanecendo o empregado no exercício da função contratada, passará a receber o piso salarial correspondente à mesma, conforme a Cláusula 5ª da presente CCT.

I - O empregado que comprovar experiência superior a 12 (doze) meses na função a ser contratado, receberá no mínimo o piso da função elencada no quadro da Cláusula 5ª.

Parágrafo Segundo: O disposto no Parágrafo Primeiro desta Cláusula não se aplica no caso de contratação para efeito de substituição do período de férias do(s) empregado(s).

Parágrafo Terceiro: Deverão ser observados os itens abaixo para efeito de contratação de empregados, a saber:a) Ensino Fundamental concluído para as funções de: office-boy/contínuo, faxineiro,

trabalhador de serviços gerais, excetuando a comprovação de experiência superior a 12 (doze) meses;

b) Ensino Médio concluído para as funções de: porteiro, garagista, zelador e auxiliar de escritório/administração;

c) atestado de antecedentes criminais;d) carta de apresentação e qualificação profissional;e) comprovação de prestação de serviço militar, para o sexo masculino;f) comprovação de domicílio eleitoral;g) ter, no mínimo, um curso de atualização profissional, vinculado à função pretendida

ou comprovar experiência superior a 12 (doze) meses na função; eh) apresentação dos demais documentos necessários para a efetivação do registro nos

moldes da atual legislação.

O empregado que comprovar experiência superior a 12 (doze) meses nas funções previstas na alínea “b” da presente Cláusula, ficará isento da obrigação de apresentação do Certificado de Conclusão do Ensino Médio, quando da contratação.

II – Caso o empregador não observe o inteiro teor da alínea “b” não poderá aplicar e nem ser penalizado por qualquer multa prevista nesta CCT.

CLÁUSULA 7ª: O empregado que laborar em Acúmulo ou Desvio de Atividade de Função em prazo diário superior a 04 (quatro) horas consecutivas, pelo período acima de 60 (sessenta) dias consecutivos, receberá adicional de 30% (trinta por cento) sobre o salário-base da função exercida, a título de Indenização pelo Acúmulo ou Desvio de Função, não se admitindo cumulatividade de quaisquer outras penalidades constantes no presente Instrumento. Parágrafo Primeiro: O acúmulo de que trata esta Cláusula só poderá ocorrer se for realizado na mesma função e em idênticos turnos de trabalho. O empregado ficará sem direito de receber, em dobro, os benefícios do vale transporte e auxílio alimentação.

Parágrafo Segundo: O Acúmulo de função de que trata esta Cláusula, quando ocorrer na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e o empregado tiver necessidade de trabalhar todos os dias na substituição de outro empregado, o mesmo laborará na jornada especial de trabalho 12x12 (doze por doze) horas, recebendo sua remuneração e o salário-base do substituído, bem como o auxílio alimentação e o vale transporte.

Parágrafo Terceiro: Caso seja verificada a necessidade de Acúmulo de Função na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis), por prazo superior a 30 (trinta) dias, deverá o empregador proceder à contratação de um outro empregado de forma que possibilite a extinção do Acúmulo de Função.

Parágrafo Quarto: No caso dos empregadores que possuem empregados laborando na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas e em idênticas funções, um deles poderá ter seu regime de trabalho alterado para 44 (quarenta e quatro) horas semanais para substituição de empregados que laborem na jornada de trabalho de 44 (quarenta e quatro) horas semanais, pelo prazo máximo de 30 (trinta) dias.

Parágrafo Quinto: Não serão aplicados a Cláusula e seus Parágrafos em caso de diminuição do quadro de pessoal.

CLÁUSULA 8ª: O empregador poderá firmar Contrato de Trabalho em Regime de Tempo Parcial.Parágrafo Primeiro: Considera-se trabalho em regime parcial aquele cuja duração não exceda 25 (vinte e cinco) horas semanais. O salário a ser pago aos empregados deste regime será proporcional à sua jornada em relação aos empregados que cumprem, nas mesmas funções, jornada integral.

Parágrafo Segundo: O Contrato que trata o caput da presente Cláusula obrigatoriamente terá que conter os seguintes requisitos:

I – quantidade de horas que o empregado irá laborar; II – valor da hora trabalhada;III – a soma do valor total das horas trabalhadas;IV – o horário fixo que o empregado irá prestar serviço ao condomínio;V – o intervalo mínimo interjornada de 12 horas;

VI – obedecer, ainda, todas as cláusulas pertinentes ao contrato de regime de tempo parcial, contidas na presente Convenção.

CLÁUSULA 9ª: Nos condomínios residenciais, com mais de 24 (vinte e quatro) apartamentos, onde trabalhe apenas um empregado no turno de trabalho, este deverá ser contratado obrigatoriamente como zelador.

CLÁUSULA 10: Durante o período de férias de 20 (vinte) ou 30 (trinta) dias, o empregado que deixar de exercer a função para a qual foi contratado e vier assumir a função do empregado em férias, será assegurado a ele o maior salário-base entre a sua função e a do substituído, devendo, a diferença, caso exista, ser paga com a rubrica “Adicional de Substituição Temporária de Férias”.

Parágrafo Primeiro: Ao retornar à sua função original, após o término do período de substituição de férias de que trata o caput desta Cláusula, o empregado deixará de perceber a rubrica “Adicional de Substituição Temporária de Férias”, sem direito à indenização, seja a que título for.

Parágrafo Segundo: As disposições do caput da presente Cláusula são aplicáveis também nas hipóteses de licenças superiores a 30 (trinta) dias.

Parágrafo Terceiro: O início das férias coletivas ou individuais não poderá coincidir com o domingo, feriado ou dia de compensação.

CLÁUSULA 11: O prazo para disponibilização do pagamento mensal será até o 5° (quinto) dia útil de cada mês, determinado na Lei n° 7.855/89.

Parágrafo Único: A multa no descumprimento desta Cláusula é de 1/30 (um trinta avos) do respectivo salário-base, em favor do empregado prejudicado, por dia de atraso, limitada a 30 (trinta) dias. Após esse período, um por cento ao mês do salário-base, até que se finde a demanda, excetuando-se o caso de abandono de emprego.

CLÁUSULA 12: Os empregadores poderão contratar 1/3 (um terço) de seu quadro funcional de mulheres, podendo utilizar-se da Bolsa Emprego do SEICON-DF, sem custos de seleção e treinamento na contratação para os condomínios filiados ao SINDICONDOMÍNIO-DF.

VI – DOS UNIFORMES E DOS EQUIPAMENTOS DE PROTEÇÃO INDIVIDUAL

CLÁUSULA 13: Os empregadores, sujeitos à obrigatoriedade da Lei 1.851-DF, de 24/12/1997, concederão anual e gratuitamente aos seus empregados dois conjuntos de uniformes e um par de calçados adequados a cada função, ficando estes obrigados ao seu uso adequado e em condições de boa apresentação, devendo restituí-los quando do recebimento de novos ou no ato da homologação do Termo de Rescisão de Contrato de Trabalho.

Parágrafo Primeiro: Entende-se como uniforme para efeito do cumprimento desta Cláusula: calça, camisa, vestido ou saia, blusa e sapatos. Adereços ou ternos, se adotados pelo condomínio.

Parágrafo Segundo: A não-devolução das peças dos uniformes e equipamentos de proteção individual-EPI sujeita o empregado indenizar o empregador, no valor correspondente e atualizado, comprovado por nota fiscal de aquisição, mediante desconto quando do pagamento das verbas rescisórias.

Parágrafo Terceiro: No caso de descumprimento do caput desta Cláusula, o empregador fica obrigado a pagar, ao empregado, o valor de 35% (trinta e cinco por cento) calculado sobre o salário-base da função descrita na Cláusula 5ª, desde que o empregado, através do SEICON-DF, notifique o condomínio. Observa-se que a notificação deverá ser feita na vigência da Convenção Coletiva de Trabalho que originou a aplicação da multa. O empregado, caso deixe de notificar o empregador, perderá o direito do recebimento da multa.

Parágrafo Quarto: Os empregadores terão o prazo de até 30 (trinta) dias após findo o contrato de experiência ou inexistindo o contrato de experiência (contrato por prazo indeterminado), prazo de 45 (quarenta e cinco) dias, a contar da data do depósito deste instrumento na DRTE, para cumprimento do caput da presente Cláusula.

CLÁUSULA 14: Os empregadores concederão, gratuitamente, aos empregados que trabalham com agentes nocivos à saúde Equipamentos de Proteção Individual-EPI, tais como: luvas de borracha, botas, máscaras, etc.

Parágrafo Único: O empregado fica obrigado à utilização dos Equipamentos de Proteção Individual-EPI, bem como o uso de calçados e luvas, sob pena de punição administrativa de advertência e suspensão em caso da não utilização ou reincidência.

VII – DA JORNADA DE TRABALHO E DAS HORAS EXTRAS

CLÁUSULA 15: A jornada da categoria é de 44 (quarenta e quatro) horas semanais, excetuadas as hipóteses de jornadas especiais previstas em lei e nesta Convenção.

Parágrafo Único: Compensação de Jornada – Havendo necessidade do serviço, a jornada diária poderá ser prorrogada respeitando-se o limite de 02 (duas) horas diárias, a folga semanal e o intervalo legal intrajornada, podendo o excesso de jornada ser compensado através de folgas.

CLÁUSULA 16: Os empregadores concederão aos seus empregados uma tolerância de 15 (quinze) minutos de atraso ao serviço, no máximo 03 (três) vezes no mês, desde que devidamente justificadas ao seu superior hierárquico, podendo haver prorrogação da jornada correspondente de forma a compensar os mencionados atrasos, caso haja necessidade de serviço.

CLÁUSULA 17: A partir do dia 1°/05/2007, as horas extraordinárias serão remuneradas com adicional correspondente a 50% (cinqüenta por cento), sobre as duas primeiras horas, e de 55% (cinqüenta e cinco por cento) para as demais, adotando-se para base de cálculo a remuneração do mês, entendendo para tanto que seja a soma de: salário-base + anuênio + insalubridade + gratificações ajustadas e outros que totalizem a remuneração do mês.

CLÁUSULA 18: A supressão pelo empregador das horas extras comprovadamente trabalhadas e percebidas com habitualidade pelo empregado, durante pelo menos um ano, assegura-lhe o direito à indenização correspondente ao valor médio de um mês das horas suprimidas para cada ano ou fração igual ou superior a 06 (seis) meses de prestação de serviço acima da jornada normal, restringindo-se aos últimos 05 (cinco) anos. O cálculo observará a média das horas suplementares efetivamente trabalhadas nos últimos 12 (doze) meses, multiplicadas pelo valor da hora extra do dia da supressão (Enunciado n° 291-TST) e será pago a título de “Supressão de Horas Extras Trabalhadas”.Parágrafo Único: O pagamento da supressão das horas extras deverá ser realizado até 90 (noventa) dias, a contar da data da supressão. Ultrapassando o prazo estabelecido, o empregador pagará multa de até 50% (cinqüenta por cento) do salário-base da categoria, sendo que a multa será pro rata dia, até o limite convencionado.

CLÁUSULA 19: É facultada, de acordo com a conveniência do empregador e a necessidade do serviço, a adoção da jornada especial de trabalho de 12 (doze) horas de trabalho por 36 (trinta e seis) horas de descanso para todos os empregados, respeitando-se o intervalo mínimo de uma hora durante a jornada de trabalho. O intervalo da jornada deverá ser concedido a partir da quarta hora efetivamente trabalhada.

Parágrafo Primeiro: Em virtude da adoção da jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas, não poderá haver redução do valor pago a título de salário, excetuada a hipótese do acordo coletivo de trabalho relativo à alteração de jornada, mediante anuência dos signatários.

Parágrafo Segundo: Na jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas, os domingos e feriados são considerados dias normais de trabalho, não devendo ser remunerados como período extraordinário.Parágrafo Terceiro: Não haverá, para efeito da jornada de trabalho de 44 (quarenta e quatro) horas semanais e jornada especial de trabalho 12x36 (doze por trinta e seis) horas, a redução da hora noturna para 52min e 30seg (cinqüenta e dois minutos e trinta segundos).

Parágrafo Quarto: Quando o empregado deixar de gozar o intervalo previsto no caput da presente Cláusula, o empregador fica obrigado a remunerar o período com um acréscimo de 50% (cinqüenta por cento) sobre o valor da hora normal.

CLÁUSULA 20: Banco de Horas - Fica estabelecida a criação de banco de horas para compensação de jornada extraordinária da seguinte forma:

Parágrafo Primeiro: Forma e Prazo para Compensação - A compensação será feita à base de 02 (duas) horas de folga para cada hora extra trabalhada (se crédito do empregado), e, uma hora de falta para cada 02 (duas) horas trabalhadas (se crédito do empregador), devendo a compensação ocorrer até a concessão ou juntamente com as férias. Tal regra valerá tanto para créditos do empregado ou empregador.

Parágrafo Segundo: Controle - O controle das horas trabalhadas e das respectivas compensações será feito através de uma conta corrente de horas para cada empregado, onde serão lançadas as horas extras trabalhadas bem como as compensadas, ficando o saldo à disposição do interessado para controle e conferência.

Parágrafo Terceiro: O empregador deverá apresentar cópia do controle citado no parágrafo anterior, junto com o recibo de férias.

Parágrafo Quarto: Pagamento de Horas Extras - Os créditos de horas não compensadas, dentro do prazo estipulado na presente Cláusula, serão pagas com adicional de 100% (cem por cento).

Parágrafo Quinto: O empregador, para adotar o Regime de Banco de Horas a que se refere o caput desta Cláusula, deverá previamente homologá-lo junto aos sindicatos convenentes.

CLÁUSULA 21: Os empregadores, independentemente do número de empregados contratados, deverão exigir destes, em qualquer horário que estejam submetidos, o registro de freqüência, seja através de assinatura de folha de ponto, relógio de ponto ou pela marcação de cartão de ponto. Quando o registro for mediante relógio de ponto, no sistema de ronda, deverá ser obedecido o intervalo mínimo de 45 (quarenta e cinco) minutos da marcação de um ponto a outro.

CLÁUSULA 22: Ao trabalhador noturno será pago um adicional de 25% (vinte e cinco por cento) a incidir sobre o salário hora normal correspondente a 60 (sessenta) minutos nos dias efetivamente trabalhados no regime de 44 (quarenta e quatro) horas semanais ou na jornada especial de trabalho de 12x36 (doze por trinta e seis) horas, bem como sobre a jornada prorrogada (Súmula 60, item II, do TST). A hora noturna compreende-se as trabalhadas entre 22 (vinte e duas) horas de um dia até às 05 (cinco) horas da manhã do dia seguinte.

Parágrafo Primeiro: De conformidade com os Enunciados nºs 60 e 172 do TST, o adicional noturno, no percentual de 25% (vinte e cinco por cento), e as horas extras pagas com habitualidade compõem a remuneração do empregado para o cálculo do repouso semanal remunerado.

Parágrafo Segundo: A transferência do empregado para jornada de trabalho diurna implica na perda do adicional noturno, conforme preceitua o Enunciado n° 265 do TST.

VIII – DOS ADICIONAIS

CLÁUSULA 23: Adicional por Tempo de Serviço - Conforme positivado, desde 30/04/2002, nenhum empregado da categoria fará jus ao recebimento do percentual de anuênio, excetuando o valor que já recebia à época.

Parágrafo Primeiro: Tendo em vista a extinção do anuênio, será concedido ao empregado um adicional de triênio, equivalente a 3% (três por cento) do respectivo salário-base, a cada três anos de trabalho efetivo, a partir de 1°/05/2002, limitado a 15% (quinze por cento). Observa-se que o limitador de 15% (quinze por cento) refere-se inclusive à soma dos anuênios já percebidos somados com os triênios.

Ex.: O empregado que recebia, em abril de 2002, o percentual de 12% (doze por cento) a título de anuênio, em maio de 2005 passará a receber o adicional de mais 3% (três por cento) a título de triênio, estancando qualquer adicional por tempo de serviço, pois alcançou o limite máximo de 15% (quinze por cento).

Parágrafo Segundo: O adicional ora clausulado é específico aos empregados titulares do cargo. Não fará jus ao referido adicional o empregado que venha desempenhar a atividade em caráter de substituição ou de acúmulo de função pelo prazo de até 30 (trinta) dias.

Parágrafo Terceiro: O adicional de triênio será aplicado aos empregados admitidos a partir de 1°/05/2002. Os empregados admitidos antes desta data não mais receberão anuênio além do já incorporado à sua remuneração, devendo o adicional ser pago na rubrica de triênio, a partir de 1°/05/2005.

Parágrafo Quarto: Os empregados que em 30/04/2002 recebiam percentual acima de 15% (quinze por cento) permanecem com o mesmo percentual, não podendo haver redução ou majoração, a qualquer título, em relação ao Adicional por Tempo de Serviço.

CLÁUSULA 24: O empregador assegura ao empregado, que trabalhe com limpeza de lixeiras, caixas de gordura e carregamento de lixo, adicional de insalubridade de 10% (dez por cento) do salário mínimo vigente, devendo ser pago mensalmente, sob o título de “Adicional de Insalubridade Convencionado”, até a obtenção do respectivo laudo que indicará o percentual devido ou a inexistência de insalubridade. Caso ocorra um laudo indicando a inexistência de insalubridade, o empregado não mais fará jus ao adicional.

Parágrafo Primeiro: Ao empregado que trabalhe em garagem, em período acima de 04 (quatro) horas consecutivas, fará jus ao mesmo percentual e título do caput desta Cláusula, até a obtenção do respectivo laudo que indicará o percentual devido ou a inexistência da insalubridade.

Parágrafo Segundo: O adicional mencionado no caput desta Cláusula é específico ao empregado titular do cargo. Fará jus ao referido adicional o empregado que venha desempenhar a atividade, em caráter de substituição ou de acúmulo de função, nos moldes da Cláusula 7ª da presente CCT.

Parágrafo Terceiro: O empregador que tenha Laudo Pericial anterior a esta CCT obedecerá aos percentuais nele contido, devendo apenas mantê-lo atualizado.

Parágrafo Quarto: Os Laudos Periciais posteriores a esta avença passarão a vigorar nos termos indicados somente a partir da sua homologação junto ao sindicato laboral.

CLÁUSULA 25: O porteiro, que controla através de monitor de circuito interno de segurança, terá direito ao adicional de 5% (cinco por cento) sobre o salário mínimo vigente, a título de monitoramento do condomínio, após apresentação do certificado de habilitação para operação do equipamento. Fica garantido o adicional aos que já exercem a função há mais de 12 (doze) meses, independentemente de certificado, mas com tempo devidamente comprovado.

Parágrafo Único: A cada 12 (doze) meses de serviço prestado de monitoramento, o condomínio deverá encaminhar o empregado para exame oftalmológico, sendo que os custos serão suportados pelo empregador.

IX – DA ESTABILIDADE

CLÁUSULA 26: O empregado, em caso de acidente no trabalho, terá estabilidade no emprego pelo prazo previsto na legislação da seguridade social – INSS-Instituto Nacional de Seguridade Social.

CLÁUSULA 27: O empregado que se afastar do trabalho para prestação de serviço militar obrigatório terá estabilidade no emprego, observadas as disposições legais de até 30 (trinta) dias após a respectiva baixa, conforme dispõe a Lei nº 4.375/64.

CLÁUSULA 28: Assegura-se à empregada gestante, de qualquer idade ou estado civil, a estabilidade provisória no emprego contra a demissão sem justa causa de que trata o art. 10, Inciso II, Letra B do ADCT.

Parágrafo Primeiro: A empregada gestante deverá encaminhar ao condomínio, via protocolo, o atestado de gravidez emitido por médico, de forma a fazer prova de seu estado gravídico, em atendimento ao disposto na legislação em vigor.

Parágrafo Segundo: À empregada gestante será concedida estabilidade no emprego de 60 (sessenta dias) após a licença constitucional. Parágrafo Terceiro: À empregada adotante serão assegurados os mesmos benefícios da maternidade, no termos do art. 392, da CLT, observado o disposto no parágrafo 5°, bem como os prazos previstos no art. 392-A e parágrafos da CLT.

X – AUSÊNCIAS PERMITIDAS

CLÁUSULA 29: O empregado poderá ausentar-se do trabalho sem prejuízo de sua remuneração nos seguintes casos:a) Casamento: até 05 (cinco) dias consecutivos, a contar da data do evento;b) Nascimento de filho: 05 (cinco) dias consecutivos, a contar da data do nascimento;c) Falecimento de cônjuge, pais e filhos: 03 (três) dias consecutivos a contar da data do óbito; e no caso de irmão, um dia;d) Depoimento em inquérito policial ou judicial desde que no horário de trabalho;e) Prestação de exame vestibular nos dias de prova, mediante apresentação do comprovante de comparecimento;f) Exame do Provão, desde que comprovado pelo empregado com no mínimo 05 dias de antecedência;g) Realização de prova em concurso público, limitado a uma vez por mês, devendo o empregado comunicar o empregador com uma semana de antecedência, bem como comprovação de inscrição e comparecimento.

Parágrafo Primeiro: Deverá o empregado comunicar com antecedência sua ausência excluídos os itens “b” e “c”.

Parágrafo Segundo: Assegura-se eficácia aos atestados médicos e odontológicos fornecidos por profissionais de saúde do Sindicato dos Trabalhadores, SESC, SESI, bem como serviços conveniados, para fins de abono de faltas ao serviço desde que indicado o CÓDIGO INTERNACIONAL DE DOENÇAS – CID, apresentado relatório médico, excetuando os fornecidos por profissionais da rede pública.

XI – DAS RESCISÕES DO CONTRATO DE TRABALHO

CLÁUSULA 30: Rescindido o contrato de trabalho do empregado, a contar do 6º (sexto) mês de efetivo serviço, salvo por justa causa, deverá o empregador apresentar no ato da homologação, junto ao SEICON-DF, os seguintes documentos:

a) Livro de Registro de Empregados;b) CTPS (carteira de trabalho) do empregado atualizada;c) Termo de Rescisão Contratual em 06 (seis) vias;d) Aviso Prévio (empregado ou empregador), especificando data, horário e local,

com tolerância de uma hora de atraso para comparecimento;e) Guias do Seguro Desemprego e FGTS, quando for o caso;f) Extrato do FGTS atualizado;g) Comprovante de Depósito efetuado na conta vinculada do FGTS do

beneficiário, relativo à multa por demissão sem justa causa, quando for o caso;h) Atestado de Contribuição e Salários;i) Atestado Médico Demissional;j) Exame complementar, no caso de exigência da função;k) Carta Preposto (empregado do condomínio) e, não o sendo, procuração (sem

firma reconhecida);l) Carta Apresentação e Qualificação Profissional;m) Cópia da Guia da Contribuição Sindical laboral e patronal do exercício ou

certidão de quitação.

Parágrafo Primeiro: O empregador efetuará o pagamento do saldo de rescisão contratual em cheque do empregador não cruzado até às 14 (quatorze) horas; em moeda corrente do país ou comprovante de depósito em conta corrente ou poupança do empregado, até às 17 (dezessete) horas.

Parágrafo Segundo: O empregado de que trata o caput desta Cláusula poderá renunciar ao recebimento do restante do aviso prévio quando comprovar, mediante declaração do novo empregador, haver conseguido novo emprego, devendo o empregador liberá-lo e efetuar a homologação da rescisão de contrato de trabalho na mesma data prevista para o caso do cumprimento integral do período do aviso prévio.

Parágrafo Terceiro: O sindicato laboral deverá encaminhar ao SINDICONDOMÍNIO-DF, quando solicitado, mediante requerimento, cópias dos TRCTS.

Parágrafo Quarto: Poderá o sindicato patronal, SINDICONDOMÍNIO-DF, a partir da vigência da presente Convenção, mediante solicitação de seus representados, designar preposto ou procurador para acompanhamento e assistência da homologação das rescisões contratuais. É defeso ao sindicato laboral – SEICON-DF obstar a presença e a participação do preposto do SINDICONDOMÍNIO-DF, dentro do local de homologação de rescisão de contrato, seja onde ele for.

Parágrafo Quinto: Em conformidade com a Lei 7.238/84, o empregado que for demitido 30 (trinta) dias antes da data-base (1º de maio), fará jus ao recebimento de seu salário-base, a título de multa, não sendo esta cumulativa com outras penalidades previstas na presente Convenção em relação ao mesmo ato, nos moldes do art. 9º da referida Lei, combinado com a Súmula 242 do TST.

CLÁUSULA 31: O prazo para pagamento das rescisões contratuais deverá ser o estipulado no art. 477, parágrafo 6º da CLT. Quando o prazo vencer no sábado, domingo ou feriado, o pagamento deverá ser efetuado no primeiro dia útil imediatamente anterior (IN 04, de 08/12/2006).Parágrafo Único: As homologações dos termos de rescisões contratuais realizadas na sede do sindicato laboral deverão ocorrer de segunda à sexta-feira, no horário das 09 (nove) às 17 (dezessete) horas, devendo o SEICON-DF fornecer declaração de comparecimento do representante legal do empregador interessado, caso o empregado envolvido na rescisão deixe de comparecer ao ato de homologação no horário estabelecido, desde que o empregado tenha sido notificado, por escrito, da data, da hora e do local da homologação ou haja recusa de homologação por qualquer motivo.

CLÁUSULA 32: O empregado com mais de 55 (cinqüenta e cinco) anos de idade, que esteja a serviço do empregador há mais de 05 (cinco) anos ininterruptamente, e for dispensado sem justa causa, fará jus ao pagamento do aviso prévio de 45 (quarenta e cinco) dias, incorporando-se este tempo para todos os efeitos legais, sendo que o prazo de cumprimento será de 30 (trinta) dias.

XII – DAS CONCESSÕES

CLÁUSULA 33: O empregador, de conformidade com a Lei 7.418, de 16/12/85, regulamentada pelo Decreto 95.247, de 17/11/87, concederá ao empregado vale transporte em quantidade suficiente para o deslocamento de casa para o trabalho e vice-versa, mediante solicitação, por escrito, e comprovação da residência do empregado.

Parágrafo Primeiro: O desconto do vale transporte será o previsto em Lei, 6% (seis por cento) do salário-base, ficando isentos do desconto os empregados sindicalizados que não faltaram ao trabalho no mês anterior.

Parágrafo Segundo: O empregado que ocupar a residência do empregador para seu domicílio não fará jus ao benefício do caput desta Cláusula.

Parágrafo Terceiro: O empregado afastado do trabalho por quaisquer motivos, inclusive férias, não fará jus ao benefício previsto no caput desta Cláusula, enquanto perdurar o afastamento.

CLÁUSULA 34: O empregador concederá ao empregado auxílio alimentação, por meio de cartão magnético, correspondente a R$ 235,00 (duzentos e trinta e cinco reais) por mês, não sendo permitido a inclusão em folha de pagamento ou pago em pecúnia.

Parágrafo Primeiro: Serão descontados 3,5% (três vírgula cinco por cento) sobre o valor do benefício de que trata o caput desta Cláusula, a título de custeio.

Parágrafo Segundo: A empregada em gozo de licença maternidade faz jus ao benefício mensal de que trata o caput desta Cláusula, de acordo com o Art. 393 da CLT.

Parágrafo Terceiro: O empregado afastado do trabalho, após 15 (quinze) dias, por quaisquer motivos, e no gozo de férias não fará jus ao benefício previsto no caput desta Cláusula, enquanto perdurar o afastamento, exceto para o caso previsto no Parágrafo Segundo desta Cláusula.

I - Ocorrendo as ausências justificadas nos termos da Lei e da presente convenção o empregado fará jus ao recebimento do auxilio alimentação pelo prazo de até 15 (quinze) dias.

Parágrafo Quarto: O empregado, que estiver laborando no regime de trabalho previsto na Cláusula 8ª, fará jus ao recebimento do auxílio alimentação no valor de R$ 120,00 (centro e vinte reais) por mês.

Parágrafo Quinto: O prazo para fornecimento do auxílio alimentação é até o 10° (décimo) dia útil do mês vincendo.

Parágrafo Sexto: O auxílio alimentação previsto nesta Cláusula não é contraprestação de serviços prestados, não integrando o salário em hipótese alguma para qualquer efeito.

CLÁUSULA 35: O empregador poderá conceder ao empregado, caso exista, a residência destinada à moradia de empregados. Tal concessão não tem natureza salarial. Deverá ser celebrado, entre as partes, um Contrato de Comodato.

Parágrafo Primeiro: A manutenção e conservação do espaço físico cedido, bem como suas instalações, fica a cargo do empregado ocupante, sendo de sua total responsabilidade o pagamento das despesas com energia elétrica e água - caso exista medidor individualizado - consertos e reparos gerados em função da utilização do imóvel, ficando estabelecido multa equivalente a um salário-base da função exercida por descumprimento desta Cláusula.

Parágrafo Segundo: Será de exclusiva utilização residencial o uso do espaço destinado à residência do empregado, ficando vetado expressamente qualquer tipo de comércio ou atividades similares, tais como: preparar alimentos para terceiros, lavar e passar roupas para terceiros, confecção de vestuário, artesanatos, serviços de embelezamento, estética, entre outros.

Parágrafo Terceiro: A ocupação da residência de que trata o caput desta Cláusula é destinada unicamente ao empregado, cônjuge e filhos, enquanto dependentes economicamente, limitando-se a 5 (cinco) o número de pessoas que possam estar residindo neste local.

CLÁUSULA 36: O empregador poderá destinar espaço físico específico adequado para os empregados fazerem higiene pessoal e fornecer armários individuais.

Parágrafo Primeiro: Os banheiros de uso coletivo, com chuveiro e sanitário, quando possível, deverão ser separados para cada sexo.

Parágrafo Segundo: O empregador que, por questão de projeto, tombamento ou outro impedimento, estiver impossibilitado de cumprir o caput desta Cláusula está isento de penalidade.

CLÁUSULA 37: Para o empregado residente na casa de zeladoria, fica assegurado o prazo de 10 (dez) dias, após desligamento e homologação da rescisão contratual, para desocupação da moradia concedida.

Parágrafo Primeiro: No caso de falecimento do empregado, será concedido aos seus dependentes, que com ele coabitavam, o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel a contar da data do óbito.

Parágrafo Segundo: A inobservância dos prazos previstos nesta Cláusula sujeitará o empregado ao pagamento de multa diária de 3,33% (três vírgula trinta e três por cento), calculada sobre o valor de seu último salário nominal, e de 1/30 (um trinta avos) sobre o último salário do empregado falecido, a ser paga pelos seus herdeiros, sem prejuízo da adoção das medidas judiciais cabíveis.

Parágrafo Terceiro: No caso de aposentadoria permanente ou temporária, será concedido ao empregado, o prazo de 30 (trinta) dias para desocupação do imóvel a contar da data do comunicado do INSS. Quando o empregado aposentado continuar trabalhando no condomínio, fica-lhe assegurado o direito de moradia enquanto perdurar o contrato de trabalho.

CLÁUSULA 38: O empregador, entre os meses de fevereiro a novembro, durante a vigência desta Convenção Coletiva, adiantará 50% (cinqüenta por cento) do 13º (décimo terceiro) salário aos seus empregados ou ao ensejo das férias, desde que o empregado não manifeste oposição no ato da confirmação do aviso prévio de férias.

CLÁUSULA 39: O empregador deverá contratar seguro de vida em grupo a todos os empregados, com cobertura por morte natural, morte acidental e invalidez permanente, decorrente de acidente pessoal, no limite mínimo de R$ 6.000,00 (seis mil reais) por empregado.

Parágrafo Primeiro: Deverão ser observadas as exclusões de cobertura deste seguro. O empregado que vier a falecer ou ficar inválido permanente, não terá direito à indenização se a causa do evento estiver nas exclusões do contrato de seguro.

Parágrafo Segundo: O empregador que, após disponibilizado, deixar de contratar o seguro de vida em grupo, nos moldes da presente Cláusula, será obrigado a indenizar os empregados ou seus beneficiários legais no valor mínimo estipulado de R$ 6.000,00 (seis mil reais), se ocorrer o sinistro.

Parágrafo Terceiro: Os empregados com mais de 59 (cinqüenta e nove) anos de idade deixam de receber este benefício, tendo em vista a não cobertura por parte das seguradoras.

CLÁUSULA 40: Os cursos, atividades e eventos, visando o aperfeiçoamento profissional dos empregados, que constituir exigência legal ou do empregador, terão seus custos arcados por este.

Parágrafo Único: Os cursos de qualificação profissional, excetuando os de exigência legal, serão ministrados preferencialmente pelos sindicatos laboral e patronal, pelo SENAC ou cursos reconhecidos pelas entidades sindicais convenentes.

CLÁUSULA 41: Os empregadores pagarão mensalmente, a partir de 1°/07/2004, sobre o salário-base, a título de incentivo educacional, aos empregados que apresentarem certificados de conclusão de cursos, conforme parágrafos abaixo:

Parágrafo Primeiro: Conclusão de escolaridade de nível de Ensino Fundamental: 2% (dois por cento).

Parágrafo Segundo: Conclusão de escolaridade de nível de Ensino Médio: 4% (quatro por cento).

Parágrafo Terceiro: O caput desta Cláusula fica sem acúmulo dos percentuais, ou seja, a conclusão do Ensino Médio, exclui o percentual de 2% (dois por cento), passando a perceber o percentual de 4% (quatro por cento).

CLÁUSULA 42: O empregador que tiver mais de 10 (dez) empregadas maiores de 16 (dezesseis) anos, e que tenham filhos em idade de lactação, poderão providenciar local apropriado para amamentação, facultada celebração de convênio com entidades que supram esta necessidade.

CLÁUSULA 43: No caso de falecimento do empregado com 60 (sessenta anos) ou mais, o empregador pagará a seu cônjuge ou companheiro(a), identificado junto ao empregador ou, na falta deste, aos filhos e dependentes, a título de auxílio funeral, a importância correspondente a 02 (duas) vezes a última remuneração percebida pelo de cujus, além do saldo de salário e outros direitos trabalhistas, após determinação judicial.

XIII – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

CLÁUSULA 44: A presente Convenção Coletiva de Trabalho só poderá ser revogada ou prorrogada, total ou parcialmente, com as formalidades do art. 615 da CLT e concordância expressa de ambas as partes.

CLÁUSULA 45: Qualquer acordo em separado entre empregador e empregados deverá ter a formalização mediante a anuência dos signatários da presente Convenção.

CLÁUSULA 46: Os convenentes concederão licença remunerada a Dirigentes e Delegados Sindicais eleitos, quando no exercício do seu mandato, e requisitados pela entidade sindical, por ocasião de assembléias e congressos, observando o limite de um empregado, devendo o sindicato comunicar o feito ao referido empregador com antecedência mínima de 48 (quarenta e oito) horas, não podendo ocorrer a licença por mais de 05 (cinco) dias consecutivos.

Parágrafo Único: O sindicato laboral deverá informar, por escrito, a todos os empregadores, no prazo de 72 (setenta e duas) horas, o registro da candidatura do empregado ao cargo de que trata a presente Cláusula e, em igual prazo, sua eleição e posse.

CLÁUSULA 47: Editais, avisos, convenção coletiva de trabalho e outros documentos de caráter informativo só poderão ser fixados no quadro de avisos do empregador, mediante autorização por escrito do síndico e/ou administrador, vedado o conteúdo político-partidário.

CLÁUSULA 48: Exceto nos casos que determinam penalidade específica, aqui convencionados, fica estipulada a multa de um salário-base da categoria profissional em favor do empregado, por descumprimento de qualquer das cláusulas desta Convenção, quando o infrator for o empregador, e metade, quando o infrator for o empregado, conforme art. 622 da CLT.

CLÁUSULA 49: De conformidade com o art. 613 da CLT, o sindicato que violar, prestar declarações, ainda que verbal, firmar acordos e contratos ou ainda emitir pareceres contrários a qualquer dos dispositivos desta Convenção, será penalizado com multa no valor correspondente a 03 (três) vezes o maior salário-base da categoria de empregados.

Parágrafo Primeiro: É defeso aos Sindicatos signatários da presente Convenção suscitar, perante os órgãos governamentais (Ministério Público do Trabalho e Delegacia Regional do Trabalho), demandas contra os representados da CCT antes de exaurirem a matéria em conflito através de mesas-redondas. Outrossim, o prazo para que os Sindicatos tomem as providências acima previstas será de 15 (quinze) dias. Ultrapassando este prazo, o Sindicato que deixar de ser atendido, poderá tomar as medidas pertinentes.

Parágrafo Segundo: A multa de que trata a presente Cláusula deverá ser imposta ao sindicato infrator mediante notificação, com assinatura de testemunha, por escrito, enviada por AR, e o valor deverá ser recolhido no prazo máximo de 30 (trinta) dias, através de depósito específico na conta corrente do sindicato que a impôs.

CLÁUSULA 50: Fica reimplantada a Comissão Intersindical de Conciliação Prévia, prevista no art. 625-C da Consolidação das Leis do Trabalho-CLT, conforme redação dada pela Lei 9.958, de 12/01/2000, constituída mediante regimento próprio, composta de seis membros, efetivos e suplentes, representantes do empregador, e seis membros, efetivos e suplentes, representantes do empregado, com atribuição de conciliarem conflitos individuais de trabalho envolvendo integrantes da categoria profissional, representada pelo SEICON-DF, e os integrantes da categoria econômica, representada pelo SINDICONDOMÍNIO-DF. Todas as demandas de natureza trabalhista, no âmbito da representação sindical, serão submetidas previamente à Comissão Intersindical de Conciliação Prévia, antes de direcionadas à justiça trabalhista.

CLÁUSULA 51: A teor do que foi aprovado na Assembléia Geral da categoria profissional, realizada no dia 16/03/2007, devidamente convocada por edital publicado no Diário Oficial do Distrito Federal nº 43, de 02/03/2007, página 72, os empregadores descontarão de seus empregados a importância correspondente a 10% (dez por cento) das suas respectivas remunerações, devidamente corrigidas, sendo 5% (cinco por cento) até o dia 10 do mês de junho de 2007 e 5% (cinco por cento) até o dia 10 de novembro de 2007, incluindo-se na base de cálculos a parte variável dos salários, se houver.

Parágrafo Primeiro: Deliberou a Assembléia Geral, por maioria absoluta, tal como preceitua a decisão do Ministro do STF, Marco Aurélio de Mello, que estão obrigados a contribuírem todos os empregados, sindicalizados ou não, beneficiados econômica e socialmente, pela presente norma coletiva e pelos serviços de atendimento e assistência prestados pelo sindicato laboral a todos os trabalhadores integrantes da categoria, independente do cargo ou função que exerçam.

Parágrafo Segundo: Segundo o entendimento da Portaria Ministerial número 180 que alterou a Portaria Ministerial número 160, são contribuintes todos os integrantes da categoria laboral, sindicalizados ou não.

Parágrafo Terceiro: As importâncias referidas no caput desta Cláusula, quando retidas pelos empregadores, deverão ser recolhidas, em favor do sindicato laboral, na conta corrente n° 14.051.194-0, Agência 009 do BIC Banco, mediante pagamento de boleto específico junto à rede bancária ou diretamente na Tesouraria do SEICON-DF, até os dias 10 de julho e 10 dezembro de 2007.

Parágrafo Quarto: O empregado poderá opor-se ao presente desconto, mediante manifestação individual e manuscrita, até 10 (dez) dias após o registro e arquivo na DRT-DF, desta Convenção. A manifestação de oposição deverá ocorrer pessoalmente na sede do SEICON-DF, junto à Tesouraria.

Parágrafo Quinto: O sindicato laboral deverá veicular tal desconto e condições em seu informativo mensal, bem como comunicar ao respectivo empregador, no prazo de 10 (dez) dias do seu recebimento, a manifestação de oposição do desconto, inclusive juntando cópia da mesma.

CLÁUSULA 52: Fica fixada a cobrança da Contribuição Confederativa dos empregadores para fazer face ao custeio do Sistema Confederativo, conforme deliberações da Assembléia Geral Extraordinária do SINDICONDOMÍNIO-DF, realizada no dia 23/11/2006, e pelo Conselho de Representantes da FECOMÉRCIO/DF, conforme Resolução n° 003/2001, datada de 23/10/2001, e de acordo com o disposto no art. 8º, Incisos III e IV, da Constituição Federal, os empregadores integrantes da categoria econômica recolherão, semestralmente, em favor do sindicato patronal, mediante guia a ser fornecida por este, conforme estabelecido no Anexo II.Parágrafo Primeiro: Os pagamentos deverão ser efetuados no dia 15 dos meses de março e setembro de 2007.

Parágrafo Segundo: O atraso no pagamento da contribuição supramencionada acarretará na incidência de juros no importe de 1% (um por cento) ao mês, de multa de 2% (dois por cento) do valor da contribuição, bem como correção monetária a ser calculada pela média dos índices do INPC/IBGE ou IGPM/FGV.

CLÁUSULA 53: Aos empregadores da categoria coberta pelo SINDICONDOMÍNIO-DF, fica fixada a Contribuição Assistencial Patronal, para fazer face às despesas com assistência à categoria econômica, nos moldes do estatuto em vigor, de acordo com decisão de Assembléia Geral Extraordinária dos representantes legais dos condomínios residenciais e comerciais do Distrito Federal, realizada em 23/11/2006, convocados conforme edital publicado à página 06 do Caderno Classificados, do Jornal de Brasília, do dia 24/10/2006, cópia anexada ao Ofício-circular n° 001/182/2006, de 06/11/2006, e enviada a todos os associados do Sindicato, onde todos os condomínios deverão recolher no dia 10 (dez) dos meses de janeiro, abril, julho e outubro de 2007, de acordo com o Anexo III.

Parágrafo Único: Conforme entendimento uníssono do Supremo Tribunal Federal, “a contribuição assistencial visa a custear as atividades assistenciais dos sindicatos, principalmente no curso de negociações coletivas” (RE 224885, de 08.06.2004 - Ministra Ellen Gracie).

E por estarem assim justas e acordadas, as partes assinam a presente Convenção em seis vias, devendo uma delas ser depositada na Delegacia Regional do Trabalho e Emprego do Distrito Federal.

Brasília-DF, 23 de maio de 2007.

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ATRIBUIÇÕES DAS FUNÇÕES DOS EMPREGADOS

DOS REPRESENTADOS PELO SINDICATO PATRONAL

COMPETE AO OFFICE-BOY / CONTÍNUO: executar trabalhos de coleta e de entrega, internos e externos, de correspondências, documentos e encomendas e outros afins, dirigindo-se aos locais solicitados, depositando ou apanhando o material e entregando-os aos destinatários, para atender às solicitações e necessidades administrativas do condomínio; executar serviços internos e externos, entregando documentos, mensagens ou pequenos volumes nos condomínios, setores de repartições predeterminadas; efetuar pequenas compras e pagamentos de contas, dirigindo-se aos locais determinados; auxiliar nos serviços simples de escritório, arquivando, abrindo pastas, preparando etiquetas, para facilitar o andamento dos serviços administrativos; encaminhar visitantes aos diversos lugares, acompanhando-os ou prestando-lhes informações necessárias; anotar recados e telefonemas, registrando-os em formulários apropriados, para possibilitar comunicações posteriores aos interessados; controlar entregas e recebimentos, assinando ou solicitando protocolos, para comprovar a execução do serviço; coletar assinaturas em documentos diversos, como circulares, cheques, requisições e outros. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO FAXINEIRO: varrer todas as dependências internas e externas até o limite do meio-fio; cuidar das áreas verdes; cuidar da conservação diária interna e externa, executando a limpeza e manutenção das instalações; lavar as áreas comuns; limpar lixeiras; coletar lixo e remover o mesmo para os locais apropriados existentes; lavar lixeiras; encerar os pisos; limpar as caixas de gordura do prédio conforme normas vigentes; limpar os elevadores, os vidros e espelhos das portarias e das áreas comuns; no seu horário de trabalho pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO TRABALHADOR DE SERVIÇOS GERAIS: executar trabalho rotineiro de conservação, manutenção e limpeza em geral de pátios, áreas verdes, vias e dependências internas e externas, até o limite do meio-fio; preparar a terra, adubando e corrigindo suas deficiências para receber mudas e plantas; podar as plantas; cuidar da conservação diária interna e externa, executando a limpeza e manutenção de instalações; executar pequenos serviços de pintura e de pedreiro, sendo defeso efetuar pintura integral de garagem, pilotis e fachadas, bem como construções que necessitem de autorização da assembléia geral do condomínio; executar serviços de troca de lâmpadas; zelar pela conservação dos equipamentos, ferramentas e máquinas utilizadas; receber orientação do seu superior imediato, trocando informações sobre os serviços e as ocorrências para assegurar continuidade ao trabalho; efetuar serviços de rua, em bancos, atendendo solicitações feitas pelos seus superiores; no seu horário de trabalho pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO JARDINEIRO: cultivar flores e outras plantas ornamentais; preparar a terra; fazer canteiros; plantar sementes e mudas; dispensar tratos culturais à plantação para conservar e embelezar jardins; preparar a terra, arando-a, adubando-a, irrigando-a e efetuando outros tratos necessários, para proceder ao plantio de flores, árvores, arbustos e outras plantas ornamentais; preparar canteiros e ornamentos, colocando anteparos de madeira ou de outros materiais, seguindo os contornos estabelecidos para atender à estética dos locais; fazer o plantio de sementes e mudas, colocando-as em covas previamente preparadas nos canteiros para obter a germinação e o enraizamento; dispensar tratos culturais aos jardins, renovando-lhes as partes danificadas, transplantando mudas, erradicando ervas daninhas e procedendo a limpeza dos mesmos para mantê-los em bom estado de conservação; efetuar a poda das plantas, aparando-as em épocas determinadas, com tesouras apropriadas, para assegurar o desenvolvimento adequado das mesmas; aplicar inseticidas por pulverização ou por outro processo para evitar ou erradicar pragas e moléstias. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO PORTEIRO DIURNO: executar serviços de recepção e triagem na portaria, baseando-se em regras de conduta predeterminadas, para assegurar a ordem e a segurança dos seus moradores; fiscalizar a entrada e saída de pessoas, procurando identificá-las para vedar a entrada de pessoas suspeitas; atender sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito, dando-lhes as informações solicitadas e auxiliando-os sempre que possível; havendo sistema de intercomunicações, anunciar as pessoas que procurarem os moradores para poderem ter acesso às unidades residenciais; executar serviços de central de portaria abrindo as portas para os moradores através do toque eletrônico e chaves; executar o serviço de separação de correspondência e classificação de documentos, podendo efetuar a entrega de correspondência e encomenda no seu posto de serviço ou diretamente na unidade habitacional de destino; fiscalizar, em caso de necessidade, o uso dos elevadores, desde que sua função não fique prejudicada; não abandonar o seu posto, para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja morador; aos vendedores ou demonstradores é vetado o acesso às unidades habitacionais, a menos que autorizado pelo síndico/administrador ou morador interessado; levar ao conhecimento do síndico/administrador as irregularidades de que tome conhecimento; todo material somente deverá ser recebido depois de devidamente conferido com a nota de entrega; quando a mercadoria for destinada a algum dos moradores, deverá ser encaminhada diretamente ao mesmo, salvo no caso em que o morador previna da chegada desta; acender e apagar as lâmpadas internas e externas do condomínio; não permitir agrupamentos de pessoas (moradores ou estranhos) na portaria; procurar manter a ordem e a moral nas áreas comuns do condomínio, não permitindo a entrada de pessoas que possam vir a comprometer o nome do condomínio e de seus moradores; em caso de qualquer emergência avisar o síndico/administrador e, na ausência deste, um dos membros da administração, para as providências necessárias; pode executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho; preencher o mapa para passagem de serviço a seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade ao trabalho. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO PORTEIRO NOTURNO: não permitir a entrada de pessoas estranhas, em caso de dúvida, interfonar ao apartamento a ser visitado; não permitir agrupamentos de pessoas, moradores ou estranhos na portaria durante o seu horário de trabalho; usar um apito para se comunicar com a ronda policial noturna, mediante autorização do síndico/administrador; em situações emergenciais que fujam da esfera de suas atribuições, ligar-se imediatamente com a autoridade policial mais próxima para as providências urgentes que se fizerem necessárias, comunicando de imediato ao síndico/administrador; procurar manter a ordem e a moral nas áreas de sua competência, não permitindo a entrada de pessoas que possam vir comprometer o nome do condomínio ou de seus moradores; executar serviços de central de portaria, abrindo as portas para os moradores através de toque eletrônico e chaves; havendo sistema de intercomunicações, anunciar as visitas, que procurarem os moradores, e solicitar autorização para acesso das mesmas às unidades habitacionais; levar ao conhecimento do síndico/administrador, imediatamente, ou no dia seguinte, quaisquer irregularidades constatadas no seu período de trabalho; evitar comentários de qualquer natureza sobre assuntos que não sejam relacionados com o seu serviço; não abandonar seu posto para atender favores a qualquer pessoa, mesmo que seja morador do condomínio; aos vendedores ou demonstradores é vedado o acesso às unidades habitacionais, a menos que autorizado pelo morador; no caso de qualquer emergência, chamar o síndico/administrador, e na sua ausência, avisar a um dos membros da administração do condomínio; pode executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho; preencher o mapa para passagem de serviço a seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade ao trabalho; pode acender e apagar as lâmpadas das áreas internas e externas do condomínio. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO GARAGISTA DIURNO E NOTURNO: organizar e controlar o movimento de veículos na garagem para assegurar regularidade na disposição dos mesmos e impedir a entrada de veículos estranhos; executar serviço de limpeza no seu posto de trabalho para manter a boa aparência do local; preencher o mapa para passagem de serviços a seu substituto, registrando informações sobre as ocorrências havidas, para assegurar continuidade ao trabalho; somente permitir o estacionamento de veículos nos locais a eles destinados, ainda que por pouco tempo. Fiscalizar a entrada e saída de pessoas, observando e procurando identificá-las, para vedar a entrada de pessoas suspeitas; fiscalizar e controlar os bens existentes na garagem; Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO ZELADOR: exercer funções de zeladoria competindo-lhe distribuir aos faxineiros (quando houver) os serviços do dia, providenciando a entrega do material e equipamentos necessários ao serviço, proceder à fiscalização dos trabalhos; verificar o funcionamento dos elevadores e, no caso de algum defeito, avisar imediatamente o síndico ou a firma de manutenção para as providências necessárias; verificar o funcionamento das bombas de água, comunicando imediatamente a quem de direito a irregularidade constatada; substituir as lâmpadas queimadas; verificar se está subindo água para as caixas; verificar o fornecimento de água da rua, comunicando qualquer irregularidade constatada; fiscalizar a retirada do lixo e sua coleta; percorrer os corredores, escadarias e demais áreas comuns, verificando o andamento do serviço de limpeza; no caso de roupas penduradas nas varandas, comunicar o fato ao síndico; recomendar aos moradores que acondicionem o lixo em sacos plásticos apropriados; fiscalizar o uso dos elevadores; não abandonar o condomínio, salvo com autorização do seu superior imediato; proteger os elevadores nos casos de entrada ou saída de mudanças, volumes grandes ou entulhos, observando sempre o horário estabelecido para esses serviços; verificar, periodicamente, o estado dos extintores, registros e mangueiras de incêndio, comunicando imediatamente qualquer irregularidade encontrada; fazer os pequenos consertos que estiverem ao seu alcance, podendo também acender e apagar as lâmpadas das áreas internas e externas do condomínio; executar serviços de limpeza nas áreas internas e externas do condomínio; atender aos moradores em assunto de pouca demora, para serviços unicamente internos e que não prejudiquem os seus outros afazeres; evitar comentários de qualquer natureza, que fujam da alçada de seus serviços; efetuar a entrega de correspondência e encomenda aos moradores; pode efetuar serviços de rua, em bancos, atendendo solicitações do síndico/administrador; no seu horário de trabalho pode substituir o porteiro na hora de refeição e/ou lanche; quando não existir faxineiro, porteiro ou trabalhador de serviços gerais, executa as atividades inerentes àquelas funções. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

COMPETE AO AUXILIAR DE ESCRITÓRIO / ADMINISTRAÇÃO: efetuar tarefas de escritórios; operar máquinas de datilografia, computadores e fotocopiadoras; preparar e classificar documentos, visando a sua colocação nos arquivos; executar serviços burocráticos em geral, realizar tarefas relacionadas ao bom atendimento e reclamações de usuários; pode efetuar serviços de rua, em bancos, visando atender as solicitações feitas pelo síndico/administrador. Não manter conversação íntima com condôminos, locatários ou empregados em horário de serviço, evitando comentários que não forem relacionados com seus afazeres. Tratar sempre todos, indistintamente, com urbanidade e respeito. Executar com zelo e com capricho estes e outros serviços similares que lhe competirem.

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Empregados ou Patronal Não Sindicalizados Não Estão Obrigados

Atualmente, ainda há grande discussão no que se refere à cobrança das contribuições confederativa, assistencial e outras da mesma espécie, uma vez que os sindicatos querem impor tal cobrança como uma obrigação às empresas, em conseqüência para os empregados em geral, inclusive recusando-se a realizar homologações de rescisões. Mas temos o Precedente Normativo TST nº 119, além de outros dispositivos legais, que determina que os empregados que não são sindicalizados não estão obrigados à referida contribuição. Para isso, convém que o empregado se manifeste por escrito perante a empresa, não autorizando o desconto; isto também servirá de defesa para a empresa perante o sindicato da classe.

O Precedente Normativo TST nº 119, que já tratava do assunto, foi reformulado pela Seção Especializada em Dissídios Coletivos do TST, esclarecendo melhor que os trabalhadores que não são sindicalizados não estão obrigados ao pagamento de contribuições confederativa, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma espécie.

"PRECEDENTE NORMATIVO Nº 119 - CONTRIBUIÇÕES SINDICAIS - INOBSERVÂNCIA DE PRECEITOS CONSTITU-CIONAIS. A Constituição da República, em seus arts. 5º, XX e 8º, V, assegura o direito de livre associação e sindicalização. É ofensiva a essa modalidade de liberdade cláusula constante de acordo, convenção coletiva ou sentença normativa estabelecendo contribuição em favor de entidade sindical a título de taxa para custeio do sistema confederativo, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma espécie, obrigando trabalhadores não sindicalizados. Sendo nulas as estipulações que inobservem tal restrição, tornando-se passíveis de devolução os valores irregularmente descontados."

O Supremo Tribunal Federal também manifestou-se a respeito do desconto da contribuição confederativa, determinando que só pode ser exigível dos empregados filiados ao sindicato.

“Súmula do STF nº 666”.

A contribuição confederativa de que trata o art. 8º, IV, da Constituição, só é exigível dos filiados ao sindicato respectivo."

Além das determinações legais elencadas, temos o artigo 545 da CLT, que não autoriza a empresa descontar contribuição determinada pelo sindicato que não esteja autorizada pelo empregado.

"Art. 545 da CLT

Os empregadores ficam obrigados a descontar na folha de pagamento dos seus empregados, desde que por eles devidamente autorizados, as contribuições devidas ao sindicato, quando for este notificado, salvo quanto à contribuição sindical, cujo desconto independe dessas formalidades.

Cabe salientar que existem sindicatos utilizando-se de julgados que não lhes dizem respeito para impor o pagamento da referida contribuição.

Abaixo transcrevemos a íntegra do Parecer Normativo TST nº 119:

"Processo nº TST-MA-455193/1998-0

CERTIFICO que a Seção Especializada em Dissídios Coletivos do Tribunal Superior do Trabalho, em Sessão Extraordinária hoje realizada, sob a Presidência do Exmo. Ministro-Presidente Ermes Pedro Pedrassani, presentes os Exmos. Ministros Almir Pazzianotto Pinto, Ursulino Santos, Armando de Brito, Moacyr Roberto T. Auersvald, os Exmos. Juízes Convocados Fernando Eizo Ono e Lucas Kontoyanis e o Exmo. Subprocurador-Geral do Trabalho Dr. Guilherme Mastrichi Basso, DECIDIU, por maioria, vencido o Exmo. Ministro Moacyr Roberto e ressalvado o ponto de vista do Exmo. Juiz Convocado Lucas Kontoyanis:

I - aprovar a proposta de cancelamento do Precedente Normativo nº 74 - DESCONTO ASSISTENCIAL;

II - aprovar a proposta de reformulação do Precedente Normativo nº 119, nos seguintes termos:

"CONTRIBUIÇÕES S INDICAIS - INOBSERVÂNCIA DE PRECEITOS CONSTITUCIONAIS. A Constituição da República, em seus arts. 5º, XX e 8º, V, assegura o direito de livre associação e sindicalização. É ofensiva a essa modalidade de liberdade cláusula constante de acordo, convenção coletiva ou sentença normativa estabelecendo contribuição em favor de entidade sindical a título de taxa para custeio do sistema confederativo, assistencial, revigoramento ou fortalecimento sindical e outras da mesma espécie, obrigando trabalhadores não sindicalizados. Sendo nulas as estipulações que inobservem tal restrição, tornam-se passíveis de devolução os valores irregularmente descon-tados."

Justificará voto vencido o Exmo. Ministro Moacyr Roberto.

Assunto: Proposta de cancelamento do Precedente Normativo nº 74 e de reformulação do Precedente Normativo nº 119, formulada pela Comissão de Precedentes Normativos.

Para constar, lavro a presente certidão, do que dou fé.

Sala de Sessões, 02 de junho de 1998."

Redação Anterior:

"Precedente Normativo TST nº 119

Fere o direito à plena liberdade de associação e de sindicalização cláusula constante de acordo, convenção coletiva ou sentença normativa fixando contribuição a ser descontada dos salários dos trabalhadores não filiados a sindicato profissional, sob a denominação de taxa assistencial ou para custeio do sistema confederativo. A Constituição da República, nos arts. 5º, inciso XX, e 8º, inciso V, assegura ao trabalhador o direito de livre associação e sindi-calização."

Redação dos arts. 5º, XX e 8º, V, da Constituição Federal:

"Art. 5º -XX - ninguém poderá ser compelido a associar-se ou a permanecer associado;

Art. 8º -V - ninguém será obrigado a filiar-se ou a manter-se filiado a sindicato;

Fundamentos Legais: Processo nº TST-MA-455193/1998-0, publicado no DJU de 12.06.1998, Precedente Normativo TST nº 119; Súmula STF nº 666 e artigo 545 da CLT.

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Prazo

dia 10

5º dia útil

De 1 a 5(período de compra)

Dia 7

Dia 20

10º diaútil

Salário

Vale-Transporte

FGTS

PIS

Auxílio-Alimentação

INSS

Natureza Observações

Percentuais: (sobre o salário bruto do empregado)

Parte Empregada: 8% a 11%

Parte Condomínio: 26,5%Quando o dia 10 cair no final de semana, o pagamento poderá ser postergado para o primeiro dia útil da semana subseqüente.

ºQuando o 5 dia útil cair no final de semana, o pagamento deverá ser antecipado para o último dia útil da semana.

Poderá ser descontado o percentual de 6% sobre o salário-base do empregado. Porém, o empregado sem nenhuma falta ao trabalho no mês não sofrerá o referido desconto, desde que o mesmo comprove a condição de sindicalizado, mediante documento fornecido pelo SEICON/DF, a ser apresentado ao condomínio.

Percentual: (sobre o salário bruto do empregado)

Parte Condomínio: 8,5%Quando o dia 7 cair no final de semana, o pagamento deverá ser antecipado para o último dia útil da semana.

Poderá ser descontado do empregado o percentual de 3,5% sobre o valor da soma do benefício, a título de custeio.

Percentual: (sobre o salário bruto do empregado) Parte Condomínio: 1%Quando o dia 20 cair no final de semana, o pagamento deverá ser antecipado para o último dia útil da semana.

CONTRATAÇÃO DE PROFISSIONAL AUTÔNOMO: BENEFICIO OU RISCO?

A busca por custos de mão-de-obra mais barato e a tentativa de evitar a informalidade têm levado a contratação de serviços sem vínculo empregatício, ou seja, autônomos. A alternativa parece atraente, sobretudo se considerarmos os pesados encargos embutidos e as inúmeras incidências sobre a folha de pagamento dos empregados. No entanto, existem obrigações para o condomínio contratante que podem configurar um quadro não tão vantajoso.A legislação previdenciária estabelece a obrigatoriedade do recolhimento aos cofres da Seguridade Social de 20% sobre a remuneração ou retribuição para ou creditada ao contribuinte individual. A partir de abril de 2003, passou também a ser exigida a retenção de 11% sobre os valores pagos, respeitando-se ao teto de contribuição previdenciária. Ainda sobre os riscos da contratação de mão-de-obra autônoma, entende-se que o trabalho não poderá ser em caráter continuado, assim definido o trabalho num período superior a três meses. Se assim for, o condomínio deverá efetuar os recolhimentos de todos os impostos relacionados. Portanto, ao se contratar um profissional autônomo, o condomínio deve tomar cuidados para que o benefício não se transforme em um risco desnecessário. Para isso o condomínio deve observar os seguintes pontos:

* Estabelecer contrato de prestação de serviços, vinculando-o ao serviço a ser prestado e as datas de início e termino do serviço;

* Caracterizar a não subordinação hierárquica e a inexistência de horário especifico de entrada e saída do prestador de serviços;

* Obter cópia da inscrição do autônomo no INSS como prestador de serviço ou contribuinte avulso;

* Exigir RPA (Recibo de Pagamento de Autônomo) para pagamento dos honorários referentes à prestação de serviço;

* Considerar como reembolso as despesas relacionadas a benefícios (Condução, Alimentação, etc.).

“Conclui-se que o Condomínio deve se precaver quando da contratação de autônomos, evitando ou reduzindo desta forma contingências de ordem previdenciária e trabalhista. Considerando que a alternativa apresenta prós e contras e deve-se avaliar se a condição dos custos é de fato favorável ou se haverá mais riscos do que benefícios.”

Empresas Prestadoras de Serviços Terceirizados (Asseio, Conservação, Garagem, Portaria, etc.)

É comum nos contratos de prestação de serviços terceirizados as empresas colocarem a seguinte cláusula:

“Os empregados da Contratada não terão vínculo empregatício de qualquer natureza com o Contratante, vez que será de exclusiva responsabilidade da Contratada o pagamento dos salários dos empregados, bem como todos os encargos sociais e obrigações decorrentes da legislação trabalhista e da previdência social, seguros e demais obrigações empregatícias vigentes ou futuras, não cabendo ao Contratante, sob nenhum pretexto, qualquer responsabilidade civil e reclamações trabalhistas, morais ou financeiras, em eventuais acidentes que venham a sofrer os empregados da Contratada.”

a) a referida cláusula, que pretende isentar o Condomínio/Contratante do vínculo empregatício, na verdade não isenta o condomínio da responsabilidade solidária, nos termos da legislação vigente, a saber:

“Art. 455. Nos contratos de subempreitada responderá o subempreiteiro pelas obrigações derivadas do contrato de trabalho que celebrar, cabendo, todavia, aos empregados, o direito de reclamação contra o empreiteiro principal pelo adimplemento daquelas obrigações por parte do primeiro.

Parágrafo único: Ao empreiteiro principal fica ressalvada, nos termos da lei civil, ação regressiva contra o sub-empreiteiro e a retenção de importâncias a este devidas, para a garantia das obrigações previstas neste artigo.” (CLT)

“SÚMULA 331 TST – EMPRESA PRESTADORA DE SERVIÇOS – IV – o inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica em responsabilidade subsidiária do tomador de serviços quanto àquelas obrigações, desde que este tenha participado da relação processual e conste também do título executivo judicial”.

. b) Simplificando, mesmo a empresa se responsabilizando pelo empregado e assumindo o vínculo empregatício, NA PRÁTICA:

. 1 - O EMPREGADO PRESTARÁ SERVIÇOS NO ÂMBITO DO CONDOMÍNIO;

. 2 - O CONDOMÍNIO NÃO TEM COMO MUDAR A SUA SEDE DE LUGAR;

. 3 - TODOS OS CONDÔMINOS SÃO OBRIGADOS A RATEAR AS DESPESAS E VALORES COM QUE O CONDOMÍNIO FOR RESPONSABILIZADO;

. 4 - AO EMPREGADO É FACULTADO BUSCAR A SATISFAÇÃO DO SEU CRÉDITO (QUE É PRIVILEGIADO) JUNTO ÀS DUAS PARTES, E EXECUTAR A SENTENÇA JUNTO À PARTE QUE ELE ACHAR PRIMEIRO E/OU QUE FOR MAIS FÁCIL DE RECEBER;

. c) Obviamente, a Justiça brasileira reserva o direito ao condomínio de exigir o valor já pago à empresa. Porém, é necessário salientar que empresas mudam de local, geralmente não têm bens que suportem uma execução, ou seja, O CONDOMÍNIO PODERÁ GANHAR A AÇÃO JUDICIALMENTE, MAS, PODE NÃO CONSEGUIR RECEBER O QUE JÁ PAGOU!

Assim, salvo melhor juízo, ao Condomínio não é proibido celebrar contratos desta natureza, mas, tem que ter consciência de que, independentemente do motivo, caso a empresa construtora não honre os seus compromissos trabalhistas, a JUSTIÇA, COM CERTEZA, CONDENARÁ O CONDOMÍNIO A FAZÊ-LO E, PIOR, PELO TEMPO INTEGRAL DE PERMANÊNCIA DO TRABALHADOR NA EMPRESA!

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Alguns cuidados que devem ser tomados na contratação de empresas de prestação de serviços terceirizados

Ao analisar a planilha de preços fornecida pelas empresas, devemos observar os seguintes itens:

1- Se o salário dos empregados está de acordo com a Convenção Coletiva de Trabalho – CCT do Sindicato da categoria;

2- Se possuir reserva técnica, para eventuais coberturas de faltas;

3- Encargos Sociais de acordo com a IN 17 do MARE, fixando o limite de 89%;

4- Verificar se todos os insumos necessários à prestação dos serviços estão cotados, tais como: uniforme, VT, VA, materiais de limpeza, equipamentos, etc.

5- Despesas Administrativas e operacionais;

6- Lucro;

7- Tributos: ISS 1%, COFINS 3%, PIS 0,65%, CSLL 2,88% e IRRJ 1,5% (com fornecimento de materiais e equipamentos) e 4,8% (sem fornecimento de materiais e equipamentos).

Exigências necessárias para análise e fiscalização da empresa contratada

Documentação a ser entregue mensalmente à contabilidade:

a) Nota Fiscal/Fatura dos serviços prestados;

b) Guia da Previdência Social – GPS (Código de Recolhimento: 2631), referente à “Retenção para a Seguridade Social – INSS”, cujo percentual é de 11% (onze por cento) sobre o Valor Bruto da Nota Fiscal/Fatura (podendo ser deduzido da base de cálculo da NF/FT as despesas com Bens, Equipamentos, Materiais, Vale-Transporte e Vale-Alimentação);

c) DARF (Código de Recolhimento: 5952), referente à “Retenção da Cofins, CSLL e Pis/Pasep”, cujo percentual é de 4,65% (quatro inteiros e sessenta e cinco décimos por cento) sobre o Valor Bruto da Nota Fiscal/Fatura, exceto para serviços cujo valor seja igual ou inferior a R$ 5.000,00 (cinco mil reais) ou para Microempresas e Empresas de Pequeno Porte optante pelo SIMPLES (qualquer valor).

d) Folha de pagamento;

e) Recibo de pagamento de salários (contra-cheques);

f) Folha de ponto;

g) Recibos de pagamento de férias (quando houver);

h) Recibos de pagamento de termo de rescisão do contrato de trabalho (quando houver);

i) Comprovante de recolhimento do FGTS;

j) Recibos de pagamento de Vale-Transporte;

l) Recibos de pagamento de Vale-Alimentação.

Documentação a ser entregue semestralmente à contabilidade:

a) Certificado de Regularidade do FGTS (CRF);

b) Certidão Negativa de Débitos do INSS (CND);

c) Certidão Negativa de Contribuições e Tributos Federais;

d) Certidão Negativa de Dívida Ativa da União;

e) Certidão Negativa de Tributos do Distrito Federal;

f) Certidão Negativa nas Varas de Falências e Concordatas.

Atenção

a) Verifique se o empregado da empresa é recém contratado, pois se a empresa vier a falir o atual contratante irá se responsabilizar desde a sua data de admissão, independente do tempo que ele presta serviço ao condomínio.

RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. "O inadimplemento das obrigações trabalhistas, por parte do empregador, implica a responsabilidade subsidiária do tomador dos serviços, quanto àquelas obrigações, inclusive quanto aos órgãos da administração direta, das autarquias, das fundações públicas, das empresas públicas e das sociedades de economia mista, desde que hajam participado da relação processual e constem também do título executivo judicial (art. 71 da Lei nº 8.666/93)". Inteligência da Súmula nº 331, IV, do TST. RESPONSABILIDADE SUBSIDIÁRIA. LIMITAÇÃO. A condenação subsidiária do tomador de serviços abrange todas as parcelas devidas pelo devedor principal, incluindo-se as multas, as quais, tal como ocorre com as demais parcelas, são devidas em razão da culpa in vigilando, não se podendo cogitar de limitação da responsabilidade. Precedentes desta Corte e do Col. TST. Recurso desprovido.

b) Algumas empresas de conservação e limpeza, oferecem serviços contábeis como cortesia de contrato, cuidado desta forma não haverá quem as fiscalizem e a responsabilidade final é sempre do contratante.

Novo Código Civil: O novo Código Civil entrou em vigor em 10 de janeiro de 2.003, e seus artigos de 1.331 a 1.358, referentes a condomínios, substituirão a atual lei que rege o setor, a 4.591/64.

A Lei n.º 10.931/04 - mais conhecida pelo artigo vetado que possibilitaria a elevação da multa de 2% para até 10% por atraso de pagamento da cota Condominial – traz em sua redação importantes alterações no Código Civil em seus artigos: 1331, § 3º, 1336, inciso I e 1.351.

Entre as matérias mais significativas podemos destacar:

A – Só poderão votar nas Assembléias os condôminos que estiverem quites com o pagamento.

B– Os juros moratórios serão os previstos na convenção, ou, no seu silêncio, de 1% ao mês.

C – A multa moratória pelo atraso no pagamento das cotas será de, no máximo, 2% sobre o valor do débito.

O artigo mais polêmico do novo Código é, sem dúvida alguma, o 1.336, que trata da redução de 2% (dois por cento) da multa sobre o débito de quem atrasar o pagamento mensal, contra o limite de 20% (vinte por cento) permitido pela Lei do Condomínio (no. 4.591/64), que rege o assunto, sobre o qual existem duas correntes: a primeira acredita que tal decisão irá fazer com que a inadimplência aumente assustadoramente, fazendo com que as pessoas prefiram honrar débitos com multa e juros mais expressivos, tais como cartão de crédito e de cheque especial, e a outra defende que esta mudança só está respeitando o limite de 2% (dois por cento) previsto no Código de defesa do Consumidor.

A previsão é de que a inadimplência, um dos principais problemas dos condomínios, cresça ainda mais.

D – Multa que pode chegar a 5 (cinco) vezes o valor da cota, independentemente das perdas e danos, que podem ser previstas na Convenção ou decididas por 2/3 (dois terços) dos condôminos restantes, em Assembléia Geral.

E – Multa de até 10 (dez) vezes o valor da cota ao condômino que adotar comportamento anti-social.

Outro artigo que merece destaque é o 1.337, que estabelece multa pesada (de até 10 [dez] vezes o valor do rateio) para atitudes inconvenientes, como atos libidinosos e uso de drogas, dentro dos condomínios.

F – Preferência para os condôminos, em condições iguais, caso resolva o condômino alugar sua vaga na garagem.

G – Adquirente de unidade responderá pelos débitos do alienante, inclusive multas e juros de mora.

H – Não é mais exigida a existência de Conselho Fiscal e/ou Deliberativo.

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CAPÍTULO VIIDo Condomínio Edilício

Seção IDisposições Gerais

Art. 1.331. Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

o§ 1 As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

o§ 2 O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

o§ 3 A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio.

o§ 4 Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.o§ 5 O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de

constituição do condomínio.

Art. 1.332. Institui-se o condomínio edilício por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do disposto em lei especial:

I - a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II - a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;

III - o fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333. A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único. Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334. Além das cláusulas referidas no art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I - a quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II - sua forma de administração;

III - a competência das assembléias, forma de sua convocação e quorum exigido para as deliberações;

IV - as sanções a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores;

V - o regimento interno.o§ 1 A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.o§ 2 São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em

contrário, os promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335. São direitos do condômino:

I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;

II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;

III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336. São deveres do condômino:

I - contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção;

II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;

III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;

IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

o§ 1 O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios

convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.

o§ 2 O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembléia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1337. O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338. Resolvendo o condômino alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339. Os direitos de cada condômino às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias.

o§ 1 Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.o§ 2 É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a

outro condômino, só podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340. As despesas relativas a partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341. A realização de obras no condomínio depende:

I - se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;

II - se úteis, de voto da maioria dos condôminos.o§ 1 As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente

de autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

o§ 2 Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas

excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

o§ 3 Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários, que importarem em

despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

o§ 4 O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342. A realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343. A construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade dos condôminos.

Art. 1.344. Ao proprietário do terraço de cobertura incumbem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos às unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345. O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346. É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção IIDa Administração do Condomínio

Art. 1.347. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348. Compete ao síndico:

I - convocar a assembléia dos condôminos;

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;

IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;

V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;

VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;

VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;

VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;

IX - realizar o seguro da edificação.o§ 1 Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de

representação.o

§ 2 O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrário da convenção.

oArt. 1.349. A assembléia, especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2 do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas, ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350. Convocará o síndico, anualmente, reunião da assembléia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno.

o§ 1 Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

o§ 2 Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351. Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos a alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos.

Art. 1.352. Salvo quando exigido quorum especial, as deliberações da assembléia serão tomadas, em primeira convocação, por maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único. Os votos serão proporcionais às frações ideais no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353. Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos dos presentes, salvo quando exigido quorum especial.

Art. 1.354. A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem convocados para a reunião.

Art. 1.355. Assembléias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.

Art. 1.356. Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção IIIDa Extinção do Condomínio

Art. 1.357. Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

o§ 1 Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das

despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

o§ 2 Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido o apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358. Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a oque se refere o § 2 do artigo antecedente.

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01.Área Comum: : jardins, lixeiras, portarias, garagens, salão de festas, escadas, telhados, encanamentos e vidraças.

02.Funcionários: folha de ponto, quadro de horário, aparência dos funcionários e condições dos uniformes.

03.Manutenção Efetiva: elevadores, interfone, caixas d'água, bombas d'água, antenas coletivas de Tv, aquecimento central, minuterias, portões automáticos e casa de máquinas.

04.Segurança: extintores, mangueiras de incêndio, pára-raios, iluminação de emergência e quadro de força.

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1-Caixas de gordura: A gordura deverá ser retirada da caixa, em sacos plásticos e depositada no container de lixo, para completar a limpeza lave as caixas; A limpeza deverá ser feita de 15 em 15 dias ou quantas vezes se fizer necessária.

2-Telhado: O telhado deverá sempre ser vistoriado, não esquecendo da limpeza das calhas a ser feita no mínimo de 6 em 6 meses.

3-Caixa d água: Lavagem das caixas d água no mínimo de 6 em 6 meses; São essenciais a manutenção e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos, uma vez que com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças.

4-Desinsetização / Desratização: deverá ser feita nas áreas comuns, caixa de esgoto, caixa de gordura, no mínimo de 6 em 6 meses ou quando houver necessidade.

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CONSERVAÇÃO DOS ELEVADORES

A falta de conservação dos elevadores é a grande causadora dos problemas técnicos deste importante equipamento. Sem elevador, a vida do condômino é mais penosa. É responsabilidade do síndico prezar pelo bom funcionamento do conjunto de polias e motores. Um defeito mais grave pode causar acidentes e até mortes. O síndico precisa pesquisar e analisar empresas de conservação e manutenção dos elevadores. Muitas vezes os síndicos por questão de economia, contrata empresas pouco especializadas para este tipo de serviço, mais cuidado, o barato pode sair caro. É importante sempre procurar por empresas especializadas e com porte no mercado, pois são empresas sérias e com suporte que garantem a qualidade dos serviços e a segurança dos condôminos em geral.Existem diversos tipos de contratos de prestação de serviços.Contrato de Conservação – Compreende uma visita mensal de rotina e as chamadas de emergência, quando lubrificam peças e efetuam ajustes necessários.Manutenção Integral – São os mais completos tipos de contrato, sendo nele incluídos todas as peças, inclusive amortecedores, conserto de portas, acessórios danificados por vandalismo, troca de interfones, pintura das portas e troca de luzes de emergência.Para garantir a qualidade de todas as peças é necessária uma manutenção mínima, que consiste na lubrificação geral do material, especialmente dos cabos, sempre seguindo as normas do fabricante e a limpeza de todo o sistema para a retirada de sujeiras e o excesso de lubrificação tem que ser mensal.

O elevador é uma máquina de transporte extremamente útil, mas seu uso requer cuidados para evitar acidentes, que muitas vezes são fatais. O que você não deve fazer:

01· Puxar a porta do pavimento sem a presença da cabine no andar;

02· Apressar o fechamento das portas;

03· Apertar várias vezes o botão de chamada;

04· Chamar vários elevadores ao mesmo tempo;

05· Fumar dentro do elevador;

06· Movimentos bruscos dentro do elevador;

07· Lotar o elevador com o peso acima do permitido;

08· Bloquear o fechamento das portas com objetos;

O excesso de lotação e de carga é perigoso e acarreta desgaste prematuro do equipamento.

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Em caso de incêndio, não utilize os elevadores.

O abandono do edifício deve ser feito pelas escadas, obedecendo ao plano de abandono.

Se o elevador parar entre dois andares, os ocupantes devem:

01· manter a calma, pois o perigo não é iminente;

02· acionar o botão de alarme e/ou utilizar o interfone para pedir ajuda;

03· solicitar que chamem o zelador e, se necessário, a empresa conservadora ou o Corpo de Bombeiros;

04· aguardar com calma.

Importante: Não force as portas nem tente sair por conta própria!Se o elevador parar entre andares e a porta abrir, não tente sair pela abertura. O elevador pode voltar a funcionar no momento em que você estiver saindo. Aguarde a sua estabilização.

Precauções (Fonte: Corpo de Bombeiros)Índice

1 - Manter acesas somente as luzes necessárias, especialmente nas garagens;

2- Se o prédio não tiver, instalar minuterias nas escadas;

3- Acompanhar o consumo mensal em quilowatts;

4- Quando houver dois ou mais elevadores num mesmo "hall", instrua os condôminos e empregados a chamar apenas um; desligando um elevador das 22:00 h as 06:00 h.

5-Estabelecer horário para iluminação das quadras esportivas, salões de jogos, etc.;

6-Usar o tipo adequado de lâmpada, e jamais permitir que os jardins e "halls" sociais fiquem excessivamente escuros, pois pode prejudicar a segurança do prédio.

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1-Verificar possíveis vazamentos;

2-Acompanhar o consumo mensal em ml;

3-Solicitar aos condôminos reparos urgentes nos problemas das respectivas unidades, principalmente das descargas;

4-Não deixar o faxineiro fazer da mangueira uma vassoura;

5-Evitar lavagens de pisos nas áreas comuns e garagens em dias chuvosos.

6-Lavagem das caixas d água no mínimo de 6 em 6 meses;

7-São essenciais a manutenção e limpeza periódica da caixa d'água e respectivos encanamentos, uma vez que com o correr do tempo acumula lama e outras impurezas, o que provoca o surgimento de vermes e bactérias, ocasionando doenças.

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Os maiores gastos do condomínio estão centrados nesse item; portanto os síndicos precisam ter muita atenção, pois além dos recursos envolvidos existe a grande responsabilidade que poderá acarretar ações na justiça.

Principais cuidados:

1-Observar se o número de funcionários está adequado ao tamanho do condomínio. Caso os funcionários estejam realizando muitas horas extras, verificar se realmente estão sendo necessárias, e caso sejam, estudar se não seria mais econômico a contratação de um novo funcionário.

2-Procurar ser bastante criterioso na contratação de funcionários, para evitar demissões freqüentes que acarretam a elevação das despesas.

3-Observar se as folhas de ponto estão sendo assinadas de forma padrão, ou seja, entrada sempre as 8h, almoço de 12h as 14h e saída 18h; Tal fato demonstra que o funcionário assinou a mesma de uma única vez, sendo assim não caracteriza horas extra; Se o funcionário entrar na justiça , já existe jurisprudência a favor do funcionário , pois o juiz acha inadmissível que alguém consiga ser tão pontual, caracterizando assim a má fé do síndico por ter obrigado o empregado;

4- Evitar pagar as férias dos funcionários com o abono pecuniário de 10 dias, para o condomínio é mais econômico que ele realmente descanse os 30 dias. Nunca permita que o funcionário tire as férias trabalhando, que além de ser contra a legislação, o funcionário receberá a remuneração em dobro. Índice

O assunto aqui debatido, não tem legislação própria que o rege. No entanto, como dever da função de Síndico destaca-se a de promover a cobrança das taxas condominiais, incluindo-se nelas as taxas em atraso. Considerando que a inadimplência dos Condôminos tem crescido assustadoramente a partir da vigência do Novo Código Civil que instituiu a multa moratória na ordem de 2%, é legítimo ao Síndico buscar alternativas para diminuir a inadimplência. Sendo assim, uma das alternativas que se mostra de grande eficácia é a inserção daquele Condômino inadimplente nos cadastros de proteção ao crédito, pois a partir do momento que o inadimplente tem seu crédito restringido no comércio em geral, ele busca sanar o problema com urgência.

Neste aspecto, é de suma importância que o síndico apresente a proposta de intenção de negativação dos Condôminos inadimplentes em Assembléia geral, para que os condôminos dêem anuência ao Condomínio sobre a possibilidade de negativação no SPC.

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Intransigência de síndicos e condôminos além da falta de responsabilidade dos proprietários de animais domésticos. Parecem ser as principais causas de confrontos e discussões em relação à presença de cães e gatos em condomínios. Os dois lados da moeda precisam ser observados: quem tem um animal no apartamento e quem sofre com os problemas causados por ele.

O que diz a lei

Para resolver qualquer conflito, em primeiro lugar, é ideal que síndicos e condôminos conheçam as legislações que regem o assunto. A lei 4.591 de 16/12/1964 (a chamada Lei dos Condomínios), em seu artigo 19 do capítulo V, diz que todo condômino tem o direito de usar de seu apartamento, segundo suas conveniências e interesses, desde que não cause dano ou incômodo aos demais moradores. O Novo Código Civil, que entrou em vigor em jan/03, praticamente repete a lei 4.591, não incorporando nenhuma mudança importante. Também a lei de Contravenção Penal, em seu artigo 42, determina que quem perturba alguém, o trabalho ou o sossego alheio, “provocando ou não procurando impedir barulho produzido por animal de que tem guarda”, está sujeito a penas determinadas pelo Juizado Especial Criminal. Existem leis municipais que determinam, em cada cidade, um número limite de animais por residência (independente de ser casa ou apartamento) e as condições em que esses animais devem ser mantidos.

Embora conste a proibição de se manter animais na maioria das Convenções e Regulamentos Internos, a justiça tem dado ganho de causa, permitindo a presença de animais de estimação nos condomínios, desde que esses não causem incômodo aos moradores e nem comprometam a sua segurança.

Caso o síndico insista na proibição, o morador poderá obter um Alvará Judicial ou uma tutela da União Internacional Protetora dos Animais (UIPA).

Caso não haja regras determinadas no condomínio para a permanência dos animais, os moradores poderão sugerir ao síndico que convoque uma assembléia para esse fim, de forma que a maioria das normas sejam colocadas pelos próprios moradores. Para evitar problemas com a administração, o morador deverá seguir as regras estabelecidas nessa assembléia. Desde que o condômino crie seu animal de estimação dentro de condições ideais de higiene, os moradores devem se guiar pelo bom senso para resolver o que deve ou não ser permitido no prédio.

As regras mais freqüentes são:

- Cuidar da saúde e da higiene do animal;

- Vacinar no tempo correto, mantendo os comprovantes guardados, a fim de comprovar caso haja algum acidente;

- Transportá-lo nas áreas comuns no colo ou em um cesto. Quando não for possível carregá-lo no colo, deverá ser colocada uma coleira;

- Usar sempre o elevador de serviço;

- O morador deverá limpar imediatamente sempre que o animal fizer alguma sujeira nas áreas comuns.

Barulho: Poluição sonora no condomínio

O som no último volume do vizinho roqueiro, a vizinha que só anda de salto alto pelo apartamento, os latidos intermináveis dos cachorros, a barulheira do barzinho da esquina ou o ponto de ônibus bem em frente ao prédio. Quando se trata de barulho, os exemplos que incomodam quem vive em condomínio parecem não ter fim. O problema da poluição sonora, aliás, é universal e extrapola os limites dos condomínios.

O que diz a lei

Conforme o novo Código Civil, em seus artigos 11 a 21, o direito ao sossego é um dos direitos da personalidade, portanto um direito de ordem máxima. O direito ao sossego, porém, não significa que se possa exigir um silêncio total no condomínio. Para se avaliar um ruído deve-se tomar como parâmetro a sensibilidade natural do homem médio. O síndico, portanto, deve se preocupar com as questões que excedam a normalidade, e não é muito usual que apenas um condômino se sinta incomodado por um barulho. O síndico deve sempre verificar se a reclamação procede, já que muitas vezes, por problemas construtivos, os apartamentos oferecem pouquíssimo conforto acústico. Os casos passíveis de reclamação são: obras nos apartamentos em horários além do permitido pelo regulamento interno do edifício, música em alto volume e até a realização de eventos religiosos ou recreativos nas unidades autônomas, produzindo ruído excessivo. A limitação de horários para obras e uso de áreas comuns, por exemplo, precisa constar do regimento interno do condomínio, assim como o valor das multas a serem aplicadas em caso de desobediência das normas.Se realmente for constatada que existe uma fonte de ruído perturbando os condôminos, o síndico deve, em primeiro lugar, tentar uma solução pacífica da questão. Se advertências informais não resolverem a questão, o próximo passo é a cobrança das multas previstas no regimento interno ou na convenção do condomínio. O novo Código Civil, em seu artigo 1.337, caput, prevê multa de até cinco vezes a taxa Condominial pela reiteração das infrações e de dez vezes a taxa mensal para condôminos reiteradamente anti-sociais (artigo 1337, parágrafo único). Se todas essas ações falharem, resta ao síndico levar o caso à Justiça. Índice

Viver em Condomínios, nada mais é do que viver em sociedade.

Os condomínios possuem suas normas - que moradores, funcionários e visitantes devem cumprir. Porém, infelizmente, são raros os prédios que não têm histórias envolvendo condôminos que vivem desrespeitando as regras. Normalmente, são pessoas que adoram confusão e que se acham no direito de fazer o que bem entendem - e nem se lembram que a vida em condomínio pressupõe respeitar os direitos dos outros.

Para esse tipo de morador, o novo Código Civil brasileiro (em vigor desde janeiro) reservou uma novidade. A lei o denomina condômino anti-social. O parágrafo único do artigo 1337 diz que “o condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento anti-social, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia".

Ou seja, o condômino que, repetidas vezes, tiver um comportamento que cause incompatibilidade de convivência com o restante do condomínio, poderá ser multado em até dez vezes o valor da taxa Condominial. Essa decisão deve ser tomada em assembléia, com a presença de ¾ dos condôminos restantes

E já que a multa pode ser aplicada, resta saber como serão definidos os comportamentos anti-sociais. Fazer barulho em horários inadequados, utilizar a sua unidade para fins diversos ao do condomínio, usar as áreas comuns inadequadamente são alguns exemplos típicos de atos suscetíveis à multa.

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Lixo

Um tema que nem sempre recebe a devida atenção de síndicos, funcionários e condôminos: São necessários alguns cuidados com o lixo, a começar pelo seu acondicionamento.

Deve-se separar os materiais perfuro-cortantes (como vidros e metais), que podem causar ferimentos nos funcionários da coleta. Caixas de papelão, grandes quantidades de papel e jornal não devem ser ensacadas, para facilitar o recolhimento pelos catadores de papelão. Também é preciso atentar para o armazenamento no prédio. Se a coleta não é realizada todos os dias, o lixo deve ficar dentro de sacos plásticos resistentes, em local fechado e ao abrigo do sol e chuva. Quanto à colocação do lixo na rua, o condomínio deve dispor de carrinhos apropriados para o transporte dos sacos.

Coleta Seletiva

A coleta seletiva nada mais é do que separar o lixo (papel, metal, plástico e vidro) para enviá-lo à reciclagem - atividade, industrial que transforma materiais usados em outros produtos.

Mas, o que enviar para reciclagem?

Anote alguns itens recicláveis: papel (jornais, revistas, papelão, papel de fax, formulários de computador); metal (latas de alumínio, de aço, tampas, esquadrias); plástico (tampas, potes de alimentos, embalagens de refrigerante tipo PET, garrafas de água mineral, recipientes de produtos de higiene e beleza, baldes, sacos plásticos em geral) e vidro (potes, garrafas, copos, embalagens). É importante lavar bem as embalagens, para não atrair insetos, nem exalar mal cheiro, enquanto o lixo estiver guardado no edifício. As latinhas e garrafas de plástico devem ser amassadas para ocupar menos espaço e as caixas de papelão devem ser desmontadas, revistas e jornais podem ser amarrados e o restante dos materiais (plástico, vidro, metal) não deve ser misturado.

Chegou a hora de planejar o recolhimento e a armazenagem dos recicláveis no prédio. Defina o local para guardar o lixo, providencie lixeiras e verifique onde elas ficarão e quais os dias da semana em que deverão ser os recolhidos pelos faxineiros. Divulgue o projeto entre os condôminos e, principalmente, combine a retirada periódica dos materiais por organizações de catadores de rua.

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Se alguma vez você encontrar colado na sua porta ou portão (junto a campainhas, etc) qualquer autocolante com um destes símbolos, retire-os imediatamente, pois são utilizados por grupo de assaltantes que assim se comunicam entre si.

Símbolo Significado

Fácil de assaltarpela manhã.

Fácil de assaltara tarde.

Fácil de assaltara noite.

Casa vazia emjulho.

Casa vazia emagosto.

Estão fora mais hádificuldades.

Idoso sozinhotodo dia.

Criança sozinhade manhã.

Criança sozinhaà tarde.

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