Critérios de Avaliações para Desapropriações Administrativas e Judiciais

Msc. Eng. Isabela Beck da Silva Giannakos

SOBREA 2014

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“Desapropriação é o ato de direito público pelo qual a administração, fundamentada na

necessidade pública, na utilidade pública ou no interesse social, obriga o proprietário a transferir a propriedade de um de um bem ao Estado ou a

seus delegados, mediante prévia e justa indenização”.

Hely Lopes Meirelles

“Desapropriação como figura jurídica pela qual o poder público, necessitando de um bem para fins de interesse público, retira-o do patrimônio

do proprietário, mediante prévia e justa indenização.”

Odete Medauar

■ Logo em uma desapropriação, o ponto que mais interessa ser examinado é o da prévia e justa indenização.

■ Por este motivo, pode-se dizer com proprie-dade, que o magistrado é o juiz de direito e o perito é o juiz de fato.

■ Segundo o jurista Seabra Fagundes, em uma desapropriação o único ponto controverso é o valor da indenização, uma vez que não se pode aí questionar o direito de o poder expropriar.

■ O valor da indenização deve ser justo, não vindo a existir prejudicados.

Procedimento: É dividido em duas fases:

• A primeira, denominada declaratória, tem por escopo a declaração de utilidade pública ou interesse social, DUP.

• A segunda, chamada executória: a) administrativa (quando o Poder Público e o

expropriado acordam quanto à indenização ) ;

b) judicial (quando a Administração entra com Ação Expropriatória perante o Poder Judiciário).

As Desapropriações Judiciais podem ser feitas:

• Através do procedimento sumário para desapropriação; tradicional processo de desapropriação, onde é nomeado pelo Juíz um Perito Judicial de sua confiança, para realizar o Laudo Pericial de Avaliação do bem objeto de desapropriação.

• Através de Mutirões de Conciliação:

• Procedimento proposto pelo órgão expropri-ante, juntamente com a Justiça Federal e/ou Estadual, onde o objetivo é realizar a concilia-ção judicial das ações de desapropriação.

• Neste caso o órgão expropriante, realiza os Laudos de Avaliação Individuais, a partir de um Relatório Genérico de Valores – RGV.

• Constitui procedimento inovador de elevada eficiência, com mais de 90% de acordos firmados.

Laudo de Avaliação

■ É a peça de capital importância;

■ Sem o qual não é possível a fixação do justo preço.

■ O juíz precisa formar sua convicção de valor, através do Laudo de Avaliação que fixa a indenização respectiva.

O laudo deve conter

■ Elementos suficientes para possibilitar sua compreensão, análise e críticas pelos assistentes, independentemente do acesso ao processo judicial. Logo o laudo, além de atender todas as exigências na NBR 14653, deve também ser auto explicativo, constando a ANÁLISE DE CONTEXTO.

■ confronto com os títulos de propriedade;

■ Critérios utilizados na avaliação.

A valorização ou desvalorização do remanescente;

Constar separadamente o valor da indenização preconizada com a inclusão do remanescente e sem a inclusão do remanescente; A do imóvel mencionando o estado de conservação;

No caso de avaliação de benfeitorias, deve ser mencionado o estado de conservação;

Deve também considerar a funcionalidade do bem.

O laudo deve apontar tudo aquilo que é passível de avaliação.

O laudo deverá mencionar o valor do imóvel (valor de mercado);

■ 11.1.2 Critérios

Nas desapropriações totais, as avaliações devem ser realizadas com a utilização dos métodos previstos na NBR 14653.

Quando o custo de reedição for superior ao valor de mercado, o engenheiro de avaliações deverá apresentar os dois resultados, a título de subsídio.

Nas desapropriações parciais, o critério básico é o da diferença entre as avaliações do imóvel original e do imóvel remanescente, na mesma data de referência (critério “antes e depois”).

Devem ser apreciadas circunstâncias especiais, quando relevantes, tais como alterações na forma, uso, acessibilidade, ocupação e aproveitamento.

■ No caso de benfeitorias atingidas, devem ser previstas verbas relativas ao custo de obras de adaptação do remanescente, possível desvalia acarretada por perda de funcionalidade e eventual lucro cessante, no caso de ser necessária a desocupação temporária para a execução dos serviços.

Se o engenheiro de avaliações considerar como inaproveitável o remanescente do imóvel, esta condição deve ser explicitada e seu valor apresentado em separado.

Nas desapropriações temporárias, as indeni-zações devem considerar a renda que seria auferida pelo imóvel, durante o período correspondente, bem como eventuais perdas adicionais.

• Na prática se recomenda, como critério de maior aceitação, o denominado CRITÉRIO DO VALOR MÉDIO, ou seja, determina-se o valor unitário médio do imóvel com sua área total, e aplica-se este valor na área desapropriada.

• Este critério, tem-se mostrado, como sendo de ampla aceitação no Poder Judiciário, através dos Laudos Periciais de Avaliação, assim como nos mutirões de conciliação.

EXEMPLOS DE LAUDOS PERICIAIS DE AVALIAÇÕES PARA DESAPROPRIAÇÕES NA

ESFERA JUDICIAL

• Neste caso, os Laudos de Avaliação apresentam as seguintes características:

– Trata-se de avaliação individual e específica para o imóvel objeto de desapropriação;

– Deve ser desenvolvido o Método Comparativo de Dados de Mercado, com o desenvolvimento de pesquisa característica.

– As benfeitorias atingidas pela desapropriação devem ser

indenizadas.

EXEMPLOS

1) Imóvel localizado na Av. Getúlio Vargas esq. Salgado Filho em Alvorada.

Área de matrícula 400,40 m²

Área desapropriada 124,67 m²

Área remanescente 275,73 m²

■ Avalia a área total com 400,40m²

■ Vt= R$ 70.000,00 = Vu = R$ 174,82/m2

■ Área desapropriada corresponde a 124,67m²

■ Vind = R$ 174,82/m2 x 124,67m2

Vind = R$ 21.794,81

Neste caso deve ser considerado também a desvalorização do remanescente considerando-se o recuo de jardim. Sugere-se neste caso que a indenização seja proporicional a restrição imposta devido a perda de índice contrutivo na área expropriada e na área remanescente.

Área total: 74.232,00m² Área desapropriada: 130,00m²

2) Av. Oscar Pereira

■ Avaliação considerou o lote padrão do bairro com 300,00m²

■ Vtotal = R$ 120.000,00

■ Vu = R$ 400,00/m²

■ Área desapropriada: 130,00m²

■ Vind. = R$ 52.000,00m²

Área total: 51.206,24m² Frente: 70,00m

Área desapropriada: 158,37m²

3) Av. Juca Batista

5) Av. Wenceslau Escobar

■ Área total: 1.219,16m²

■ Adesap.= 475,63m²

■ Área desapropriada era destinada a estacionamento.

■ Vind = Adesap x Vunit

■ Vind = R$ 169.517,28m²

EXEMPLOS DE LAUDOS DE AVALIAÇÕES PARA DESAPROPRIAÇÕES NOS MUTIRÕES DE CONCILIAÇÃO

• Os mutirões de conciliação têm sido utilizados na implantação de obras de infraestrutura, quando o DUP atinge um conjunto de propriedades vizinhas, como ao longo de rodovias, ferrovias, metrô, etc...

• Logo, existe a necessidade da realização do Laudo de Avaliação denominado de Relatório Genérico de Valores – RGV.

INICIALMENTE É PRECISO

• Conhecer o trecho da obra:

– Identificar zonas urbanas e rurais

– Quantificar a extensão destas zonas

– Identificar tipologias recorrentes das benfeitorias

– Identificar outros aspectos como margens de rio ou de marinha; zonas de presevação, etc.

– Identifica as culturas regionais

• Pesquisa de mercado, que contemple todas as características identificadas

• Custos das benfeitorias recorrentes

• Custos das culturas regionais

• Os custos atípicos também devem ser considerados

• O método decorrente é o MÉTODO EVOLUTIVO

• Para as culturas: Identifica as culturas dominantes na região de influência e define custos de reprodução conforme publicações institucionais.

• Os casos específicos de benfeitorias e/ou culturas atípicas, não contempladas no RGV, devem ser quantificadas, individualmente em cada um dos Laudos Individuais.

• Nas avaliações das benfeitorias, o método recomendado é o método da Reedição do custo das benfeitorias.

• Deve ser considerada a área de contrução das benfeitorias, assim como a incidência de BDI

• O critério de Ross Heideck, é largamente utilizado para fins de quantificar a depreciação.

• Nos casos em que o custo de reedição, não é suficiente para fins de manter a função da benfeitorias, recomenda-se o custo de reprodução.

• O laudo deverá mencionar o valor do imóvel (valor de mercado);

EXEMPLO DUPLICAÇÃO BR 386/RS

CRITÉRIOS PERCENTUAL DE SERVIDÃO

ÁREAS RURAIS.

Critério A – Porte da Propriedade.

Critério B – Percentual de Comprometimento.

• Critério C – Aproveitamento Econômico.

• Fatores de Ajustamento

• Fator de Relevo.

• Fator de Posição da Faixa.

Avaliação de servidão

• Servidão: Encargo específico que se impõe a uma propriedade em serviço de outrem.

• É algo que priva a liberdade de pleno uso de parte ou totalidade da propriedade em benefìcio de alguém e não secciona, ou seja, não impede a comunicação entre as partes.

• Área de servidão: Parte do imóvel serviente diretamente atingido pela servidão.

• Imóvel serviente: imóvel que sofre restrição imposta por servidão.

• Diferente da expropriação é a servidão. Enquanto na primeira o particular perde a propriedade do imóvel expropriando, na segunda ele a conserva, embora gravada por um ônus de uso.

• Na servidão, além da determinação do valor do imóvel, é necessário estabelecer até que ponto esse valor foi diminuído, ou seja, qual é o valor do prejuízo do seu proprietário, em virtude da instituição da servidão.

• Para isto é necessário:

• Conhecer o imóvel e o contexto onde está inserido;

• Identificar quais as atividades econômicas estão restritas devidos à implantação da servidão; – Linha de transmissão;

– Gaseodutos

Posicionamento da servidão na propriedade:

• Não é possível quantificar o percentual de desvalorização sem conhecer o posicionamento da servidão dentro da propriedade.

• Percentual de servidão da área total do imóvel atingida pela servidão e as restrições daí decorrentes.

• A passagem de uma linha de transmissão de energia elétrica, numa área grande, destinada a pasto de animais ou ocupada com plantação de pequeno porte, não a altera de forma substancial.

• Em contraponto a mesma passagem numa área pequena, como os lotes de um loteamento, os quais existem de direito de fato, causa-lhes limitações no que tange à edificação, que constituem o fim a que se destinam, razão pela qual para imóveis urbanos é comum indenizar pela servidão de passagem 2/3 do valor da terra nua e para imóveis rurais 1/3 do valor da terra.

• Recomenda-se considerar a posição e o percentual atingido e o uso impdedido.

Casal recusa proposta e empresa constrói rodovia ao redor de imóvel na China

Yahoo! Notícias – qui, 22 de nov de 2012

Engenharia Patrimonial

• Pode ser definida também como a congregação das duas definições:

• Engenharia de avaliações

• Engenharia legal

• Considerando também aspectos de contexto

ENGENHARIA PATRIMONIAL

Definição:

A Engenharia Patrimonial refere-se à área da engenharia que se dedica a estudos técnicos que contribuem para decisões patrimoniais fundamentadas e precisas, tomadas a partir da compreensão do laudo apresentado.

Para que isto ocorra, o laudo deve ser claro, tanto no conteúdo como na forma, buscando reduzir a margem de erro e fornecendo subsídios técnicos para esclarecimentos e tomadas de decisões precisas.

ENGENHARIA PATRIMONIAL Benefícios

• Segurança para tomada de decisões;

• Valoração de patrimônio com base em realidade de mercado;

• Esclarecimento de situações jurídicas;

• Diferentes óticas de uma mesma situação;

• Segurança para investimentos imobiliários;

• Maximização de resultados de investimentos imobiliários;

• Solução para litígios tributários.

• Obrigado! • isabela@bsg.com.br