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TÉCNICAS DE TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS

DIREITO E LEGISLAÇÃO

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APRESENTAÇÃO

Acreditamos que, como nós, você lute “por um Brasil melhor” na perspectiva do desenvolvimento da

Educação Profissional.

Você encontrará um material inovador que orientará o seu trabalho na realização das atividades

propostas. Além disso, percebera por meio de recursos diversos como é fascinante o mundo da “Educação

Profissional”. Gradativamente, dominará competências e habilidades para que seja um profissional de

sucesso.

Participe de direito e de fato deste Curso de Educação a Distância, que prioriza as habilidades

necessárias para execução de seu plano de estudo:

Você precisa ler todo o material de Ensino.

Você deve realizar toda as atividades propostas.

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Abra, leia, aproveite e acredite que “as chaves estão sendo entregues, logo as portas se abriram”.

Esta disposto a aceitar o convite?

Contamos com a sua participação para tornar este objetivo em realidade.

Equipe Polivalente

COLÉGIO INTEGRADO POLIVALENTE “Qualidade na Arte de Ensinar”




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SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO ............................................................................................. 1 SUMÁRIO ....................................................................................................... 2 INTRODUÇÃO................................................................................................. 5 DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942 - LEI DE INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO. .................................................................... 6 OBJETO DO DIREITO...................................................................................... 6 RELAÇAO JURÍDICA ....................................................................................... 7

CONCEITO DE FATO E ATO JURÍDICO............................................................................................ 7 VALIDADE ..................................................................................................................................... 7 DEFEITOS DOS ATOS JURÍDICOS .................................................................................................. 7

OBRIGAÇÕES ................................................................................................. 8 NOÇÕES GERAIS E CONCEITO ....................................................................................................... 8

CONTRATOS ................................................................................................... 9 CONTRATOS: FORMAÇÃO ............................................................................... 9

PROPOSTA E ACEITAÇÃO .............................................................................................................. 9 PROPOSTA .................................................................................................................................... 9 ACEITAÇÃO: DIREITO DE RETRATAÇÃO ........................................................................................ 9 ACEITAÇÃO ................................................................................................................................... 9 RETRATAÇÃO .............................................................................................................................. 10

CONTRATOS: MOMENTOS DE SUA CONCLUSÃO ............................................ 10 TEORIA DA INFORMAÇÃO (OU COGNIÇÃO)................................................................................. 10 TEORIA DA AGNAÇÃO (OU DECLARAÇÃO) ................................................................................... 10 CONTRATO ENTRE AUSENTES...................................................................................................... 10 LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO ...................................................................................... 10 ALGUMAS REGRAS DE INTERPRETAÇÃO DE CONTRATOS............................................................. 11 PERIODICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO............................................................................. 11

EXTINÇÃO DA RELAÇÁO CONTRATUAL ......................................................... 11 DIREITO DAS COISAS .................................................................................. 13 POSSE .......................................................................................................... 13 DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRÓPRIA .................................................... 14

PROPRIEDADE (OU DOMÍNIO).................................................................................................... 14 AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL....................................................................................... 14 REGISTRO DE TÍTULO ................................................................................................................. 14 ACESSÃO..................................................................................................................................... 15 USUCAPIÃO................................................................................................................................. 15

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIA..................................................... 15 DIREITOS REAIS DE GOZO (OU FRUIÇÃO) .................................................................................. 15 COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA ......................................................................................... 16 DIREITOS REAIS DE GARANTIA .................................................................................................. 16

PARCELAMENTO DO SOLO............................................................................ 16 PARA FINS URBANOS................................................................................... 16 (LEI N° 6766,DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979)............................................... 16

LOTEAMENTO .............................................................................................................................. 16 DESMEMBRAMENTO .................................................................................................................... 16 REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA LOTEAMENTO....................................................................... 16 PROJETO DE LOTEAMENTO.......................................................................................................... 17 PROJETO DE DESMEMBRAMENTO ................................................................................................ 17 APROVAÇÃO DO PROJETO DE...................................................................................................... 17 LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO ........................................................................................... 17

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964................................................ 18 DO CONDOMÍNIO........................................................................................................................ 18 DAS INCORPORAÇÕES................................................................................................................. 18 DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO EM CONDOMÍNIO .................................................................. 18 DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA ........................................................................................... 18 DA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO..................................................................................... 19 DAS INFRAÇÕES.......................................................................................................................... 19 REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO..................................................................... 19




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O REGISTRO DO LOTEAMENTO SÓ PODERÁ SER CANCELADO:..................................................... 20 LEI NO 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 - DISPÕE SOBRE O PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS .............. 20 LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO DE 1990 - DISPÕE SOBRE A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR .............................................................................................. 21

DEFINIÇÕES E CONCEITOS.......................................................................................................... 21 DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO PRODUTO E DO SERVIÇO.............................................. 22 DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO PRODUTO E DO SERVIÇO .............................................. 22 DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO............................................................................................ 22 DA OFERTA.................................................................................................................................. 22 DA PUBLICIDADE ........................................................................................................................ 23 DAS PRÁTICAS ABUSIVAS........................................................................................................... 23 DA COBRANÇA DE DÍVIDAS......................................................................................................... 23 DA PROTEÇÃO CONTRATUAL ....................................................................................................... 23 DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS ........................................................................................................ 23 DOS CONTRATOS DE ADESÃO...................................................................................................... 24

LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 - DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES. ...... 24

DA LOCAÇÃO EM GERAL .............................................................................................................. 24 DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL......................................................................................................... 25 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA ................................................................................................. 25 DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL................................................................................................. 25

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO DE 1973 - DISPÕE SOBRE OS REGISTROS PÚBLICOS, E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS.................................................... 26

DAS ATRIBUIÇÕES ...................................................................................................................... 26 DA PUBLICIDADE ........................................................................................................................ 26 DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS ........................................................................... 26 DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS............................................................................. 26 DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS................................................................................ 26 DO REGISTRO DE IMÓVEIS ......................................................................................................... 27

6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E SEU INSTRUMENTO. REGULAMENTADOR, O DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978........................................... 27 LEI Nº 10.795, DE 5 DE DEZEMBRO DE 2003................................................ 29 RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 - APROVA O CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR............................................................................................... 29

DA JURISDIÇÃO .......................................................................................................................... 29 DO PROCESSO DISCIPLINAR....................................................................................................... 29 DO AUTO DE INFRAÇÃO .............................................................................................................. 30 DA REPRESENTAÇÃO................................................................................................................... 30 DOS RECURSOS........................................................................................................................... 30

DIREITOS E DEVERES DO COMPRADOR E VENDEDOR................................... 31 OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR....................................................................................................... 31 OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR.................................................................................................... 31 DIREITOS DO VENDEDOR............................................................................................................ 31 DIREITOS DO COMPRADOR......................................................................................................... 31

DOCUMENTO USADO NAS............................................................................. 31 TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS....................................................................... 31

REFERENTES AO IMÓVEL:............................................................................................................ 31 REFERENTE ÀS PESSOAS DO COMPRADOR E DO VENDEDOR ....................................................... 31

CONDOMÍNIO HORIZONTAL......................................................................... 32 LOCAÇÃO RESIDENCIAL............................................................................... 32 ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA ..................................................................... 32 A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO CIVIL ........................................................................................................... 33

ASPECTOS JURÍDICOS DA PROPRIEDADE ................................................................................... 33 BREVES NOÇÕES ......................................................................................................................... 33 CONCEITO................................................................................................................................... 33 RESPONSABILIDADE................................................................................................................... 33 RESPONSABILIDADE CONTRATUAL............................................................................................. 34




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RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL................................................................................... 34 RESPONSABILIDADE CRIMINAL.................................................................................................. 34 COMISSÃO DE CORRETAGEM....................................................................................................... 37

FUNDO DE PAGAMENTO DE PRESTAÇÃO....................................................... 38 NO CASO DE PERDA DE RENDA POR............................................................. 38 DESEMPREGO E INVALIDEZ TEMPORÁRIA FIEL............................................ 38

COBERTURA E PAGAMENTO......................................................................................................... 38 FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE........................................................................................... 38 SERVIÇO – FGTS ......................................................................................................................... 38

EXERCÍCIOS ........................................................................................................................... 39 EXERCÍCIOS 2 ........................................................................................................................ 40

GLOSSÁRIO.................................................................................................. 42 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................. 43




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INTRODUÇÃO

Você esta iniciando o estudo do Módulo – DIREITO E LEGISLAÇÃO. Você terá

contato com teorias importantes que vão proporcionar um desempenho eficiente durante o seu

Curso.

Você terá oportunidades de estudar O Objeto de Direito – Obrigações – Contratos –

Extinção da relação contratual – Direito das Coisas – Posse – Parcelamento do Solo para fins

urbanos – Direitos e Deveres do comprador e vendedor – Documentos Usados nas Transações

Imobiliárias – Condomínio Horizontal – Locação Residencial – Adjudicação Compulsória, entre

outros assuntos relacionados.

Nossa linha de trabalho abre um caminho atraente e seguro pela seqüência das

atividades – leitura, interpretação, reflexão e pela variedade de propostas que mostram

maneiras de pensar e agir, e que recriam situações de aprendizagem.

As aprendizagens teóricas são acompanhadas de sua contrapartida prática, pois se

aprende melhor fazendo. Tais praticas são momentos de aplicação privilegiados, oportunidades

por excelência, de demonstrar o saber adquirido.

Nessa perspectiva, dois objetivos principais serão perseguidos neste material. De um

lado, torná-lo habilitado a aproveitar os frutos da aprendizagem, desses saberes que lhe são

oferecidos de muitas maneiras, em seu estudo, ou até pela mídia – jornais, revistas, rádio,

televisão e outros – pois sabendo como foram construídos poderá melhor julgar o seu valor.

Por outro lado, capacitando-se para construir novos saberes. Daí a necessidade do seu estágio

para aliar a teoria à pratica.

A soma de esforços para que estes módulos respondessem as suas necessidades, só foi possível

mediante a ação conjunta da Equipe Polivalente.

Nossa intenção é conduzir um dialogo para o ensino aprendizagem com vistas a conscientização,

participação para ação do aluno sobre a realidade em que vive.

A Coordenação e Tutores/Professores irá acompanhá-lo em todo o seu percurso de

estudo, onde as suas dúvidas serão sanadas, bastando para isso acessar o nosso site:

WWW.COLEGIOPOLIVALENTE.COM.BR

Equipe Polivalente

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DECRETO-LEI Nº 4.657, DE 4 DE SETEMBRO DE 1942 - LEI DE

INTRODUÇÃO AO CÓDIGO CIVIL BRASILEIRO.

O tema central da Lei de Introdução do

Código Civil é a própria lei, na medida em que versa sobre a vigência dela, sua revogação, da impossibilidade de alegar-se o seu desconhecimento, da aplicação da lei e de suas lacunas, da interpretação da lei e sua eficácia no tempo e no espaço.

A publicação no Diário Oficial é a forma de tornar a lei pública e, portanto, de conhecimento geral. Ninguém se escusa de cumprir a lei, alegando que não a conhece. A presunção de que todos conhecem a lei não corresponde à realidade, dada a quantidade de leis existentes e à sanha legiferante do executivo.

A lei, para ser imperativa, deve estar em vigor. A maioria delas costuma indicar a data da partir de quando entrará em vigor. Todavia, se uma lei nada dispuser a respeito, entrará ela em vigor 45 dias após a publicação oficial, no território nacional, e em 3 meses nos países estrangeiros onde se admite a legislação pátria.

O intervalo de tempo compreendido entre a data da publicação da lei e sua entrada em vigor denomina-se vacatio legis. O instituto da vacância da lei objetiva a concessão de prazo para que todos se adaptem à nova lei. O novo Código Civil passou a vigorar após um período de vacatio legis.

Via de regra a lei vigorará por tempo indeterminado, até que uma outra lei posterior a modifique ou revogue. Mas a lei nova deve ter hierarquia igual ou superior a da lei modificada ou revogada. Há casos em que a lei é de vigência temporária, principalmente para atender situações extremes, mas passageira.

A lei não é capaz de prever todas as situações jurídicas, e sendo omissa deve o juiz decidir o caso de acordo com a analogia, os costumes e os princípios gerais de direito. A aplicação da lei ao caso concreto deve sempre atender aos fins sociais a que ela se dirige e às exigências do bem comum.

Uma vez em vigor, a lei tem efeito imediato e geral, mas deve respeitar o ato jurídico perfeito, o direito adquirido e a coisa julgada. Ato jurídico perfeito é o já consumado segundo a lei vigente ao tempo em que se efetuou. Direito adquirido é aquele que o seu titular pode exercer, pessoalmente ou por terceiros, ou aquele cujo começo do exercício tenha termo pré-fixo, ou condição pré-estabelecida inalterável, a arbítrio de outrem. Chama-se coisa julgada ou caso julgado a decisão judicial de que já não caiba recurso.

OBJETO DO DIREITO

Coisa, em sentido vulgar, ou genérico, é

tudo quanto existe, fora ou além do homem. Abrange, portanto, o sol, a lua, os animais

etc. Em sentido jurídico, porém, coisa é tudo quanto

seja suscetível de posse exclusiva pelo homem, sendo economicamente apreciável. Por exemplo:

Dai, dizer-se que nem sempre o conceito de coisa corresponde ao de bens. As vezes, coisas são o gênero e bens a espécie: estes são o gênero e aquelas a espécie e, finalmente, há ocasiões em que ambos são usados como sinônimos. Neste caso, bens seria o mesmo que coisa, apreciada esta sob o ponto de vista jurídica. Ou, em outras palavra: Bens são coisas que, sendo úteis e contendo valor econômico, são suscetíveis de apropriação pelo homem.

Patrimônio é o complexo de relações jurídicas de uma pessoa, que tenha conteúdo econômico. É formado por um conjunto de relações ativas e passivas vinculando direitos e obrigações, que podem ser convertidos em dinheiro. Em conseqüência, a noção de patrimônio liga-se ao seu valor econômico. Suscetível de ser transformado em dinheiro.

Então, como se viu, além das coisas palpáveis ou perceptíveis pelos sentidos — os bens materiais também são considerados bens os valores imateriais capazes de gerar uma resposta econômica a seu titular, tais como os direitos autorais sobre as propriedades artística, literária e científica.

CLASSIFICAÇÃO DOS BENS

A classificação dos bens jurídicos é encontrada nos Artsº 43 a 73 do Código Civil, título único do livro “Dos Bens”, sob a rubrica “Das Diferentes Classes de Bens”.

Esse titulo subdivide-se em cinco capítulos: 1º — Dos bens considerados em si; 2° — Dos bens reciprocamente considerados; 3° — Dos bens públicos e particulares; 4° — Das coisas que estão fora do comércio; 5º — Do bem de família.

O primeiro desses capítulos, por sua vez subdivide-se em quatro seções a saber: a) bens imóveis e móveis; b) coisas fungíveis e consumáveis; c) coisas divisíveis e indivisíveis; d) coisas singulares e coletivas.

IMÓVEIS São bens que não podem ser transportados

sem destruição de um lugar para outros; MÓVEIS São bens suscetíveis de movimento próprio

ou de remoção por força alheia;

suscetível – que pode receber impressões, modificações ou

qualidades; capaz; melindroso; que facilmente se ofende. rubrica – assinatura abreviada; indicação; autentificação. fungíveis – que se gasta; que se consome com o primeiro

uso.




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FUNGÍVEIS São os móveis que podem ser substituídos

por outros da mesma espécie, qualidade e quantidade. Ex: 1 quilo de arroz;

INFUNGÍVEIS São os bens que não podem ser

substituídos por outros da mesma espécie. qualidade e quantidade Ex o quadro de Gioconda:

CONSUMÍVEIS São os móveis cujo uso importa na

destruição da própria substância Ex a alimentação. INCONSUMÍVEIS São os bens que não se alteram com o seu

uso ou a ação do tempo. Ex: uma pedra preciosa; COISAS DIVISÍVEIS São as que podem ser partidas em porções

reais e distintas, formando cada qual uni todo perfeito. Ex: um loteamento de terras;

COISAS INDIVISÍVEIS São aquelas que não podem ser partidas,

formando um todo perfeito Ex: uma peça de alvenaria;

COISAS SINGULARES São aquelas que embora reunidas se

consideram de per si, independentemente das demais. Ex: uni automóvel;

PRINCIPAL É a coisa que existe per si abstrata ou

concretamente. Ex: o solo;

ACESSÓRIA É aquela cuja existência supõe a da

principal Ex: os juros em relação ao capital; Os bens reciprocamente considerados são os principais e acessórios;

PÚBLICAS São os bens de domínio nacional

pertencentes à União, aos Estados e aos Municípios. Ex: os edifícios que compõem o patrimônio das pessoas jurídicas de Direito Público;

COISAS FORA DO COMÉRCIO São as insuscetíveis de apropriação e as

legalmente inalienáveis. Ex: o ar, o bem de família; BEM DE FAMÍLIA É o prédio que o chefe de família destina

para domicílio desta com a cláusula de ficar isento de execução por dívida. Essa isenção durará enquanto os cônjuges viverem e até que os filhos completem a maioridade.

RELAÇAO JURÍDICA

CONCEITO DE FATO E ATO JURÍDICO

Em sentido amplo, como se vê o Código Civil, o fato jurídico é todo acontecimento natural ou voluntário capaz de ensejar o nascimento, a subsistência ou a perda de direitos em lei. Por ser amplo, este conceito acaba por agasalhar, também, o de ato jurídico, porque, em sentido restrito “Fato jurídico é o fato natural (decorrentes de ato da natureza) capaz de gerar conseqüências jurídicas. São acontecimentos alheios à vontade humana, como por exemplo, a morte, a maioridade, o desabamento por força de terremoto”:

Ato jurídico: é o ato (lícito ou ilícito) provocado pela ação do homem, fruto de sua vontade interna, de sua inteligência. Ex: uma declaração de vontade ou testamento (ato lícito); o atropelamento ou uni furto (ato ilícito).

Assim deve-se entender por Ato Jurídico todo ato que tenha por fim imediato adquirir, resguardar, transferir, modificar ou extinguir direitos.

VALIDADE

Para que o ato jurídico seja válido, é imprescindível se observar alguns pressupostos, como: a) capacidade das partes: se o ato jurídico é ato de

vontade, não prescinde ele da capacidade do agente, isto é, quem o pratica deve estar apto a exercer todos os atos da vida civil São, pois. de nenhuma valia, em regra os atos praticados, pessoalmente, pelos absolutamente incapazes. como os menores de 16 anos;

b) liceidade do objeto: os atos atentatórios à lei, a

moral e aos bons costumes são vedados pela lei Por isso, não têm validade os contratos cujo objeto seja ilícito, como, por os de exploração do lenocínio;

c) forma prescrita em lei: a menos que haja

expressa disposição legal em contrário, a liberdade da forma dos atos jurídicos é a regra. 1-lá casos, porém, para os quais a lei prescreve forma especial como, por exemplo, na compra e venda de imóveis (a partir de certo valor), nos contratos antenupciais etc.

DEFEITOS DOS ATOS JURÍDICOS

Além daqueles pressupostos de validade já

mencionados, há defeitos de outra ordem que, igualmente, podem macular os atos jurídicos. São os originários de vícios, como o erro, o dolo, a coação a simulação e a fraude.

O ERRO Se dá quando o autor da declaração de

vontade a emite motivado por um engano ou por ignorância da realidade. Ex: adquire uma cópia




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imaginando estar adquirindo um quadro original de Portinari.

O DOLO É o artifício empregado para enganar

alguém. Aparece quando o autor da declaração da vontade a emite inspirado num comportamento malicioso do outro contraente de terceiro, gera prejuízo da pessoa enganada. E o caso, por exemplo, de alguém ao vender sua propriedade, sendo casado, declarar-se solteiro;

A COAÇÃO É a anuência conseguida sob ameaça Ex:

alguém parece com uma arma e força outra pessoa a assinar um contrato;

A SIMULAÇÃO Verifica-se quando duas ou mais pessoas,

previamente, consertam uma declaração que não reflete seu intimo querer, com o tini especial de enganar terceiros. Ex: o valor inferior ao real atribuído a um contrato, com a finalidade de pagar imposto menor.

A FRAUDE: (CONTRA CREDORES) Acontece quando o devedor, para não pagar

aos credores, diminui ou transfere maliciosamente, seu patrimônio. Ex: para evitar uma possível penhora futura, o devedor doa seus bens aos seus filhos.

Em todas essas hipóteses, o negócio jurídico pode ser anulado, o mesmo ocorrendo quando o ato é praticado por pessoa relativamente incapaz. Aqueles outros, praticados sem desobediência aos pressupostos de validade (ou os assim declarados por lei) são nulos.

A diferenciação entre atos nulos e anuláveis tem relevância no mundo jurídico, pois os atos nulos podem ser alegados por qualquer uni e não podem ser ratificados, pois a nulidade é de ordem publica.

Os atos anuláveis, só podem ser alegados por interessados e são passíveis de ser ratificados, uma vez que a anulabilidade só pode ser decretada no interesse privado da pessoa prejudicada.

OBRIGAÇÕES

NOÇÕES GERAIS E CONCEITO

Ninguém vive sozinho. Por si só, nenhum

homem é capaz de prover a todas as suas necessidades dai a necessidade da vida em grupo, da vida em sociedade.

Depois da troca, a compra a venda e outros contratos vieram possibilitar ao ser humano obter número cada vez maior de utilidades. Com isso, mais e mais estabelecem-se vínculos entre as partes, através dos quais limita-se a sua liberdade natural obrigando-se cada qual a fornecer uma prestação.

Desse entendimento, emerge o seu conteúdo:

anuência – consentimento; aprovação.

OBRIGAÇÃO É o vínculo de direito, pelo qual alguém

(sujeito passivo) se propõe a dar, fazer ou não fazer coisa, em favor de outrem (sujeito ativo).

Extraem-se dessa definição os elementos constitutivos da obrigação:

vínculo jurídico partes na relação obrigatória; prestação.

Como antítese natural todo direito

corresponde uma obrigação. São verso e o reverso da mesma medalha. Corresponde a um vínculo entre duas pessoas; uma deve alguma coisa; a outra tem o crédito sobre essa mesma coisa.

Segundo a lição de Maria Helena Diniz, “o direito obrigacional ou crédito contempla as relações jurídicas de natureza patrimonial ou seja, a ação ou omissão da parte vinculada (devedor) tendo em vista o interesse do credor, que por sua vez tem o direito de exigir que aquela ação ou omissão, se ela não for cumprida espontaneamente, poderá movimentar a máquina judiciária para obter do patrimônio do devedor a quantia necessária à composição do dano”.

DIVISÃO Segundo expõe o Código Civil, em face das

suas origens, as obrigações dividem-se em: a) decorrentes dos contratos (das obrigações); b) por declaração unilateral de vontade; c) decorrentes de atos ilícitos

ELEMENTOS ESSENCIAIS DA

OBRIGAÇÃO A obrigação decompõe-se em três

elementos: sujeito, objeto e vínculo jurídico. a) Sujeito: o elemento subjetivo da obrigação é

duplo’e compreende-se como sendo: sujeito ativo = credor e sujeito passivo = devedor;

b) Objeto da obrigação: é uma prestação que se constitui sempre de um fato humano, uma atividade do homem. Suas características são: a personalidade, a liceidade, a determinalidade e a patrimonialidade;

c) Vínculo Jurídico: é o limite que cria o poder que o sujeito ativo tem de impor ao sujeito passivo uma ação positiva ou negativa.

EXTINÇÃO DAS OBRIGAÇÕES O cumprimento da obrigação põe termo à

relação jurídica entre o credor e o devedor. Portanto, o cumprimento ou adimplemento da obrigação é o ato jurídico que extingue a obrigatório. realizando-lhe o conteúdo e liberando o devedor.

As vezes, dá-se às palavras pagamento e adimplemento o mesmo sentido. Porém adimplemento é o gênero do qual pagamento. É espécie, porque adimplemento é vocábulo que abrange todos os modos, diretos e indiretos, de extinção da obrigação, pela satisfação do credor.

antítese – oposição entre palavras ou idéias. adimplemento – ato de preencher, completar.




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Engloba, não é o pagamento, como a novação, a compensação, a transação, o compromisso, a confusão etc.

Inadimplida a obrigação, o devedor a terá descumprido e poderá ser constituído em mora pelo credor.

CONTRATOS

NOÇÕES GERAIS E CONCEITO Contrato é o acordo de vontades ajustado

para o “fim” de adquirir, resguardar, modificar ou extinguir direitos.

Entretanto, toda vez que a formação de negócio jurídico depende da conjunção de duas ou mais vontades, encontramo-nos na presença do contrato. Vê-se, pois, que o âmbito do contrato não se limita ao Direito das Obrigações, estendendo-se, também, a outros ramos do Direito, privado e até público.

CLASSIFICAÇÃO Assim se classificam os contratos, de acordo

com o direito brasileiro: Unilaterais - são os que só uma parte se

obriga em face a outra Exemplo: a doação simples, o comodato.

Bilaterais - são os que as duas partes se

obrigam reciprocamente Exemplo: compra e venda: um transfere a propriedade da coisa e outro paga o preço

A título gratuito - a doação sem encargo. A título oneroso - a compra e venda. Nominados - são os que têm nome e estão

previstos e regulados na lei. Inominados - são os que, se lícitos, são

permitidos mas não são previstos na lei civil. Consensuais - não solenes, não têm forma

prevista em lei. Formais - têm forma prevista em lei.

Exemplo: escritura de venda e compra de imóveis Principais - existem independentemente de

qualquer outro. Acessórios - são os que existem para

garantir a execução de outro, Exemplo: a fiança para garantir a locação.

Contrato de Adesão: Não há uma prévia discussão. Uma parte

impõe suas condições e a outra aceita. Exemplo: o contrato de transporte.

CONTRATOS: FORMAÇÃO

PROPOSTA E ACEITAÇÃO

Duas fases distintas marcam a formação do contrato: proposta e aceitação.

Antes, porém, há um momento que é costumeiramente chamado de negociações preliminares. E assinalado por conversações prévias, sondagens e estudos sobre interesse dos possíveis contraentes , Não importam essas conversações em vinculação jurídica entre os participantes, a menos que haja a denominada culpa aquiliana. Por isso, preferimos não considerar as negociações preliminares como fase do contrato.

PROPOSTA

É uma declaração de vontade dirigida por

uma pessoa a outra, por força da qual a primeira (denominada proponente ) manifesta sua intenção de se considerar vinculada, no caso da outra (chamada destinatária ou oblato ) aceitá-la.

Embora seja uma declaração unilateral de vontade por parte do ofertante a proposta, em regra, tem força vinculaste em relação ao proponente. A menos que, consoante os artigos 1.080 e 1.081, do Código Civil, o contrário resultar dos próprios termos da proposta, da natureza do contrato ou segundo as circunstâncias do caso.

É a proposta o elemento inicial do contrato. Por isso mesmo, deve ser séria, completa, precisa e inequívoca , devendo conter todos os elementos essenciais do negócio jurídico proposto como preço, quantidade, condições de pagamento etc.

A proposta, normalmente, tem força vinculaste, subsistindo mesmo com a morte ou incapacidade do proponente. Não podendo portanto, por certo tempo, ser revogada, sob pena de gerar perdas e danos.

Não obstante a força vinculaste da proposta, reconhece-se ao proponente o direito de arrependimento. A retratação, todavia, só será admitida se levada ao conhecimento do oblato antes de lhe chegar ao conhecimento a proposta ou se chegar concomitantemente a ela.

ACEITAÇÃO: DIREITO DE RETRATAÇÃO

É o momento final de conclusão do contrato e pode ser assim definida:

ACEITAÇÃO

É a manifestação da vontade, expressa ou tácita, por parte do destinatário de uma proposta, aderindo a esta, em todos os seus termos. Salvo nos contratos solenes (como, por exemplo, nos de compra e venda de imóveis) não exige obediência e

contraente – que, ou pessoa que contrai. proponente – pessoa que propõe; apresentar; expor a

apreciação. oblato – leigo que se oferecia para serviço de uma ordem

monástica. inequívoca – Em que não há equivoco; evidente, claro.




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forma determinada, podendo, pois, ser expressa ou tácita .

Deve, entretanto, ser: oportuna, conclusiva e coerente, deve, ainda, corresponder a uma adesão integral à oferta.

Nos contratos entre presentes a proposta poderá ou não estipular prazo para aceitação.

Se a proposta não contiver prazo, a aceitação deverá ser manifestada imediatamente;

Se houver, deverá ser pronunciada no prazo concedido.

Nos contratos entre ausentes, se houver

prazo, devera ser observado: Se a aceitação se atrasar, sem culpa do oblato, o proponente deverá dar-lhe ciência, sob pena de responder por perdas e danos.

Se não houver prazo estipulado, a aceitação deverá ser manifestada dentro do tempo suficiente para chegar a resposta ao conhecimento do proponente.

RETRATAÇÃO

Assim como ocorre com a proposta,

também é admitido o arrependimento do aceitante. Faz-se necessário, contudo, que a retratação chegue ao ofertante antes da noticia da aceitação ou conjuntamente com ele.

CONTRATOS: MOMENTOS DE SUA CONCLUSÃO

Quanto ao momento de conclusão do contrato, destacam-se duas teorias: a Teoria da Informação (também chamada de teoria da cognição), e a Teoria da Agnação (conhecida, também. por teoria da declaração). Esta subdivide-se em três subteoria: subteoria da declaração, propriamente dita, subteoria da expressão e subteoria da recepção.

TEORIA DA INFORMAÇÃO (OU COGNIÇÃO)

De acordo com os defensores desta teoria,

reputa-se perfeito o contrato no momento em que o ofertante tem ciência da aceitação. Antes que proponente e aceitante conheçam a vontade um do outro não é possível dar-se o contrato por concluído.

TEORIA DA AGNAÇÃO (OU DECLARAÇÃO)

Como salientamos, esta teoria desdobra-se em três outras: a) Subteoria da declaração (propriamente dita),

segundo a qual o vinculo se estabelece no momento da proposta:

tácito – silencioso, que não se exprime por palavras;

implícito; secreto; subentendido.

b) Subteoria da expedição - que exige, para o estabelecimento do vinculo, o envio (expedição) a resposta;

c) Subteoria da recepção, de acordo com a qual o vínculo só se estabelecerá com a chegada da resposta.

Nos contratos celebrados entre presentes,

não há dificuldade: as partes vinculam-se no mesmo instante em que o oblato aceita a oferta. A partir de então, começa o contrato a produzir efeitos jurídicos.

CONTRATO ENTRE AUSENTES

A dificuldade surge nos contratos celebrados

entre ausentes, em que as panes formulam a proposta e efetivam a aceitação por correspondência epistolar ou telegráfica.

Em tais casos, em regras, se acordo com o nosso Código Civil que, em seu Art° 1.086, acolheu a teoria da agnação, em sua segunda modalidade - subteoria da expedição, o contrato torna-se perfeito desde que a aceitação é expedida.

Dissemos “em regra” porque o mesmo artigo 1.086, em seus incisos 1 a I excepciona esta subteoria e acolhe-a subteoria da “recepção”, o que ocorre, por igual, com o novo Projeto de Código Civil, em seu Art º 434.

LUGAR DA CELEBRAÇÃO DO CONTRATO

O lugar de celebração de negócio jurídico

contratual, de igual modo, tem singular importância. Principalmente para efeitos de competência, caso esse contrato venha ser discutido em juízo.

De acordo com o Art° 1.087 do Código Civil, o contrato reputa-se celebrado no local em que foi proposto. Mas, pela Lei de introdução ao Código Civil, Art°.91, § 2° - aplicável no Direito Internacional Privado - a obrigação resultante do contrato considera-se constituída no lugar em que residir o proponente.

GENERALIDADES Como todo negócio jurídico, o contrato

decorre de manifestação de vontade dos contratantes e visa realizar certo objetivo. Dele nasce uma situação jurídica inteiramente nova. Da grande semelhança entre o contrato e a lei. Ambos decorrem de atos volitivos e ambos resultam normas de direito. Por isso - assim como a lei - o contrato requer uma interpretação. E sua interpretação costuma oferecer maior dificuldade do que a interpretação da própria lei.

Em conseqüência, para sua melhor compreensão, deve o contrato ser analisado em suas funções objetiva e subjetiva.

Pela função objetiva, é o contrato visto em si mesmo e por suas cláusulas; em sua função subjetiva, deve o contrato ser visto através da intenção comum das partes nele envolvidas.

Como dissemos, a interpretação é atividade difícil, e tarefa que requer saber, prudência e, principalmente, bom senso. Nossa dificuldade é




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ainda maior, em relação a outros países, por que nosso Código Civil não conta com um capítulo relativo à interpretação dos contratos, contém, unicamente, três normas interpretativas, que estão nos artigos 85, 1090 e 1483.

Pelo Art° 85, deve-se dar maior valor à intenção das partes do que ao sentido literal da linguagem.

As palavras, muitas vezes, são traiçoeiras; nem sempre exprimem, com fidelidade, nossa intenção. Por isso, recomenda-se ao intérprete, nas declarações de vontade, fixar-se menos no exame gramatical de seus termos e mais nos fins visados pelos contraentes.

Consoante o disposto no Art°. 1.090, os contratos benéficos devem ser interpretados restritivamente.

Em conseqüência desta norma, não poderá o juiz (ou outro qualquer intérprete) dar a esses contratos interpretação ampliativa. Veda-se-lhe a interpretação com dados estranhos ao seu texto.

Por fim, de conformidade com o Art°. 1.483, a fiança dar-se-á por escrito e não admitirá interpretação extensiva.

Com base nesses dispositivos e, principalmente, no que existe na legislação e doutrina estrangeira - em especial francesa e italiana – os escritores e tribunais pátrios vêm construindo algumas outras regras, como, por exemplo, as que, à frente, reproduzimos.

ALGUMAS REGRAS DE INTERPRETAÇÃO DE

CONTRATOS

1ª - Nos contratos de compra e venda, no que concerne à extensão do bem alienado, deve-se interpretar em favor do comprador, militando as dúvidas contra o vendedor;

2ª - Nas estipulações negociais, as dúvidas devem ser interpretadas do modo menos oneroso ao devedor;

3ª - As cláusulas inscritas nas condições gerais do contrato, impressas ou formuladas por um dos contratantes, interpretam-se, na dúvida, em favor do outro. (De modo que, se houver conflito, por exemplo, entre cláusulas impressas e datilografadas, prevalecem estas);

4ª - Nos contratos gratuitos, deve-se proceder no sentido de fazei-los o menos pesado possível para o devedor; nos onerosos, deve-se buscar um equilíbrio eqüitativo entre os interesses das partes;

5ª - Na dúvida entre gratuidade ou onerosidade de um contrato, presumir-se-á esta e não aquela;

6ª - Nos contratos de locação, em regra, as dúvidas devem ser resolvidas contra o locador.

PERIODICIDADE DO CONTRATO DE LOCAÇÃO

As interferências do Governo, procurando

regulamentar locação de imóveis não tem sido muito feliz. A aplicação da lei nos casos concretos ora beneficiam o locador e outras vezes o locatário.

Em razão da inflação elevada o período de reajuste das locações tem sofrido constantes modificações. A lei 7.801, de 11/07/89, em seu Art° 70, possibilita o contrato de locação com cláusula de reajuste de periodicidade não inferior a quatro meses tomando como base a variação do Bônus do Tesouro Nacional (BTN). E não poderia ser de outra forma, vez que a desvalorização da moeda torna irrisório o valor do aluguel, depois de algum tempo, se não corrigido.

De conseqüência, a correção do aluguel de quatro em quatro meses é perfeitamente legal, pouco importando o prazo de duração de locação, desde que os contratos de locação de imóveis residenciais sejam celebrados ou renovados a partir de 12 de julho de 1989, data da publicação da referida lei. Esta situação pode ser alterada em qualquer momento vez que está diretamente ligada á instabilidade financeira.

EXTINÇÃO DA RELAÇÁO

CONTRATUAL

CONSIDERAÇÕES GERAIS Os contratos nascem do mútuo consenso,

sofrem as vicissitudes de sua carreira e, um dia morrem, isto é, terminam. Se esse término se der com a execução pelas partes de todas as cláusulas do contrato, temos, então, o que se chama extinção normal da obrigação. Dai dizer-se que a execução é o modo normal de extinção do vínculo contratual.

Satisfeito o credor, fica o devedor liberado. A liberação dar-se-á através da quitação, ato pelo qual se atesta o pagamento, exonerando-se então, o devedor. E a prova do cumprimento da obrigação.

A quitação, em regra, só se prova através de documento ou com início de prova escrita, caso seja ela superior à taxa legal. E, direito do devedor, que cumpre a obrigação, não podendo ser negada pelo credor.

Deve ela conter os requisitos enumerados no Art° 940 do Código Civil, mas valerá qualquer que seja sua forma. Assim, mesmo se o negócio se deu por escritura pública, admite-se seja ela feita por instrumento particular.

Embora seta a quitação a prova mais completa do pagamento, não é exclusiva. Poderá o cumprimento da obrigação ser evidenciado por presunções, confissão, testemunhas etc.

DISSOLUÇÃO DE CONTRATO: CAUSAS

ANTERIORES OU CONTEMPORÂNEAS A SUA FORMAÇÃO

Há casos em que o contrato se extingue por motivos anteriores ou contemporâneos á sua formação. Tais são os casos de nulidade, implemento de condição resolutiva e exercício do direito de arrependimento.

NULIDADE Para ter validade, terá o contrato que

observar as normas jurídicas atinentes a seus requisitos subjetivos, objetivos e formais, sob pena

atinente – relativo a; que diz respeito ª




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de não produzir efeitos no mundo do direito. A nulidade é uma sanção por meio da qual a lei priva de efeitos jurídicos o contrato celebrado contra os preceitos disciplinares dos pressupostos de validade do negócio jurídico. Poderá ser absoluta ou relativa.

NULIDADE ABSOLUTA É a sanção por transgressão de preceitos de

ordem pública, operando de pleno direito. De sorte que o contrato não poderá ser confirmado, assim como não convalescerá pelo decurso de tempo e não produzirá efeitos, desde a sua formação.

NULIDADE RELATIVA (OU ANUIDADE) É também, uma sanção. Mas só pode ser

pleiteada pela pessoa a quem se aproveitar. Dirigi-se contra os contratos celebrados por pessoas relativamente incapazes ou por aquelas cujo consentimento se deu por erro, dolo, coação ou simulação, esses contratos, entretanto, subsistem até o instante de sua formação. São aptos a produzir efeitos por algum tempo e admitem confirmação, podendo purificar-se com o decorrer do tempo.

Por isso mesmo, a rigor, não deve a nulidade relativa ser incluída entre as causas de dissolução.do contrato. Por ser ela relativa, torna, apenas, defeituoso o contrato, não lhe retirando, de todo, a relevância jurídica. Em conseqüência, o reconhecimento da nulidade relativa tem efeito ex nunc, quer dizer: o contrato só será ineficaz a partir do reconhecimento do defeito.

CONDIÇÃO RESOLUTIVA Pode ser tácita ou expressa. A Tácita está subtendida em todos os

contratos bilaterais, para o caso de um dos contratantes não cumprir sua obrigação. Por presunção legal, o lesado pelo inadimplemento pode requerer, se lhe convier, a rescisão do ajuste, com perdas e danos.

Decretada a rescisão do contrato, o faltoso deverá reparar todos os prejuízos que causou, compreendendo os lucros cessantes e o dano emergente.

A condição resolutiva tácita requer interpelação judicial.

Já a condição resolutiva expressa independe de interpelação judicial. Uma vez convencionada, verificada a inadimplência, o contrato rescinde-se automaticamente, autorizando-se a ação de indenização por perdas e danos.

DIREITO DE ARREPENDIMENTO Poder ser previsto no próprio contrato,

cominando-se á parte arrependida uma pena de multa penitencial.. Poderá ser exercido dentro do prazo convencionado ou, se não houver estipulação a respeito, antes da execução do contrato, vez que o seu adimplemento importará em renúncia tácita aquele direito. O prejudicado com o arrependimento não poderá opor-se à rescisão contratual, pois o direito de arrepender-se já estava assegurado no contrato, cabendo-lhe, tão-somente, receber a multa.

O direito de arrependimento poderá, também, decorrer da lei, como acontece na hipótese do Art°, 1088 do Código Civil, que diz: ‘Quando o instrumento público for exigido como prova do contrato, qualquer das partes pode arrepender-se, antes de o assinar, ressarcindo á outras as perdas e danos resultantes do arrependimento, sem prejuízo do estatuído nos Arts°. 1095 a 1097.

CAUSAS SUPERVENIENTES À

FORMAÇÃO DO CONTRATO De igual modo, a extinção do vínculo pode

operar-se por motivo superveniente à formação do contrato, tais como a resolução, a resolução e a morte de uma das partes contratantes.

A resolução poderá dar-se por inexecução voluntária ou involuntária do contrato ou por outra causa, como a onerosidade excessiva.

Na resolução por inexecução voluntária do contrato exigem-se: a) inadimplemento por culpa unilateral; b) dano causado a outro; c) nexo de casualidade entre o comportamento

licito do agente e o prejuízo. Fica o inadimplemento sujeito ao réu das

perdas e danos. Já na resolução por inexecução involuntária

do contrato exige-se força maior ou caso fortuito, inexistindo ressarcimento por perda e danos, a menos que esteja o devedor em mora.

A resolução por onerosidade excessiva tem por requisitos:

a) vigência de uni contrato comutativo, de

execução continuada; b) alteração radical das condições econômicas, no

momento da execução do contrato, em confronto com as dos instantes de sua celebração;

c) onerosidade excessiva para uni e beneficio exagerado para o outro;

d) imprevisibilidade e extraordinariedade da e) modificação.

A resolução é a extinção do ajuste por vontade de um ou mais contratantes. Pode, pois, ser unilateral ou bilateral.

A unilateral é a dissolução do contrato pela simples declaração de uma das partes. E muito comum no mandato, no depósito e em contratos de execução continuada, assemelhando-se, também, à revogação, à renúncia e ao resgate.

A resolução bilateral (também chamada distrato ) é negócio jurídico que rompe o vínculo contratual por declaração bilateral de vontade, pondo fim ao contrato. Submete-se às mesmas normas e formas dos contratos e, assim como a resolução unilateral, produz efeitos ex nunc.

Em regra, as obrigações contraídas transmitem-se aos herdeiros do finado contratante, Por isso, a morte de um dos contratantes só

ressarcindo – indenização; reparação. distrato – rescisão ou anulação de contrato. O mesmo que

distrate.




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acarretará a dissolução do contrato se for este intuito pessoal, isto é, se tiver de ser ele cumprido, pessoalmente, por uma das partes contratantes. Assim, extinguir-se-á automaticamente o contrato em que estipula a execução de determinada obra por certo artista que vem a falecer.

DIREITO DAS COISAS

NOÇÕES GERAIS E CONCEITO Como já vimos antes, somente os bens

expropriáveis pelo homem, ou que possam representar algum interesse econômico, interessam ao direito.

São esses bens - sejam corpóreos ou incorpóreos o objeto do direito das coisas ou dos direitos reais. Direito das Coisas (ou Direito Real) é o complexo de normas reguladoras das relações jurídicas referentes as coisas suscetíveis de apropriação pelo homem.

Seu campo abrange a propriedade e a posse. A propriedade (ou domínio) pode não ser plena, já que permite dela se destaquem algumas das prerrogativas do seu titular, o proprietário. Quando isso ocorre, surgem os denominados direitos reais sobre coisas alheias, que podem ser de gozo ou de garantia e são atribuídos a terceiros.

Quanto à posse, abstração feita às discussões doutrinárias sobre a sua natureza jurídica, temos que a melhor orientação é aquela que sustenta ser ela a exteriorização da propriedade. Logo, como a lei protege o proprietário, defende, também, o possuidor, garantindo-lhe a posse.

CONCEITO E CARACTERES DO DIREITO

REAL

DIREITO REAL É aquele que afeta a coisa direta e

imediatamente, sob todos ou sob certos aspectos, seguindo-a em poder de quem quer que a detenha.

O direito real consiste numa relação entre a pessoa e a coisa. É exclusivo e confere ao seu titular a ação real. E como prevalece contra todos, dele surge o chamado direito de seqüela.

Eis, pois, suas principais características: 1º. Exclusividade: o direito real é exclusivo, tendo

em vista ser inconcebível dois direitos reais de igual conteúdo sobre a mesma coisa. Assim, por exemplo, não pode haver mais de um direito de propriedade sobre uma mesma coisa. A menos que seja na forma de condomínio ou que não sejam direitos da mesma espécie, como o direito de propriedade e o direito de hipoteca sobre o mesmo bem. Aí, o direito de propriedade não será pleno;

2º. Relação entre pessoa e coisa: o direito real consiste numa relação entre a pessoa e a coisa,

expropriar – desapossar alguém de sua propriedade

segundo as formas legais e mediante justa indenização.

sem a interferência da colaboração de terceiro, ao contrário do que acontece no direito pessoal.

3º. Ação real: confere ele ao seu titular a denominada ação real, uma vez que, sendo real o seu direito, incide ele, diretamente sobre o bem corpóreo. Como conseqüência, a ação pode ser endereçada contra qualquer pessoa que detenha o objeto do direito real;

4º. Prevalência contra todos: como representa

uma prerrogativa de seu titular, que deve ser respeitada, é oponível contra qualquer pessoa;

5º. Direito de seqüela: como é oponível a

terceiros, a conseqüência imediata do direito real é a chamado direito de seqüela, que é a prerrogativa concedida ao seu titular de buscar a coisa nas mãos de quem quer que a detenha. Por exemplo: se o proprietário dá o seu imóvel em garantia hipotecária e depois o aliena, o credor hipotecário pode apreender a coisa nas mãos do adquirente ou dos eventuais subadquirentes.

POSSE

NOÇÕES GERAIS E CONCEITO A propriedade é a relação entre a pessoa e

a coisa, que assenta na vontade objetiva da lei, implicando em um poder jurídico, criando uma relação de direito. A posse consiste na relação entre a pessoa e a coisa, que se assenta na vontade do possuidor, criando mera relação de fato. Dai dizer-se que posse é exteriorização do domínio. Não é um direito real, mas fato jurídico. Entretanto, como ela põe o homem em contato com as coisas corpóreas, gerando direitos relativos a essas coisas, é, para fins didáticos; incluída no Direito das Coisas.

CLASSIFICAÇÃO Desdobra-se a posse em direta e indireta. Direta: é a posse daquele que detém

materialmente a coisa, como, por exemplos: o usufrutuário, o locatário;

Indireta: é aquela cujo titular exerce imediatamente, por haver, sem dela dispor, transferido a coisa a outrem. Como exemplos temos: o locador, o depositante.

Pode ainda, ser a posse:

a) unem: é a que não tem ano e dia; b) velha: se tem mais de um ano e uni dia; c) de boa fé: quando o possuidor ignora o vício ou

o obstáculo à convalidação de seu direito; d) de má fé: é, ao contrário, aquela exercida por

alguém que está ciente de seus vícios ou que sabe da existência de obstáculos jurídicos á sua legitimidade;

e) justa: aquela adquirida conforme o direito, pelos modos admitidos em lei;

f) injusta: é a posse contaminada pelos vícios:




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I - violenta, ou seja, através da força, física ou psíquica (ao contrário, seria mansa, pacífica);

II - clandestina, isto é, a posse adquirida furtivamente, às ocultas;

III - precariedade, ou seja, o vício que macula a posse adquirida, por exemplo, com abuso de confiança.

EFEITOS POSSE E DETENÇÃO São conceitos que não se confundem. A

detenção é simples relação de fato entre a coisa e a pessoa, da qual não deflui qualquer conseqüência de ordem jurídica. A porte ao contrario, é relação entre a pessoa e a coisa, que gera efeitos jurídicos, como a proteção possessora, a percepção dos frutos, indenização por benfeitorias, entre outros.

Um dos mais importantes desses efeitos é a Proteção possessora, que pode ser exercitada de forma direta, pela chamada legítima defesa da posse, ou através dos interditos possessórios, que são:

a) Ação de manutenção ou reintegração de posse:

concedida ao possuidor para que continue na posse, embora turbada (ação de manutenção) ou da qual tenha sido esbulhado (ação de reintegração);

b) Interdito proibitório: que é o remédio processual concedido ao possuidor que tenha justo receio de ser molestado em sua posse, pela iminência de uma turbação ou um esbulho. Na turbação, ao contrário do esbulho, o possuidor, embora molestado, não perde a posse;

c) Ação de anunciação de obra nova: concedida em três hipóteses:

1º. ao possuidor (proprietário ou não), para impedir

a edificação de obra nova em imóvel vizinho, que lhe prejudique o prédio, suas servidões ou os fins a que é destinado:

2º. ao condômino, a fim de impedir que o co-proprietário execute alguma obra com prejuízo da coisa comum;

3º. ao Município, para impedir que o particular construa em contravenção da lei, de regulamentos ou de Código de Posturas;

d) embargos de terceiros: conferidos a quem não

sendo parte em processo, sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens, por ato de apreensão judicial, como penhora, depósito, arresto, seqüestro etc.

Por outro lado, como dissemos, tem o

possuidor direito aos frutos, enquanto durar a posse, bem como direito de indenização, por benfeitoras, podendo, até, desde que possuidor de boa fé, reter a coisa, só a entregando após ser indenizado.

O possuidor de má fé, embora não tenha direito de retenção, pode exigir indenização, mas só pelas benfeitorias necessárias.

DIREITOS REAIS SOBRE COISA PRÓPRIA

NOÇÕES GERAIS E CONCEITO Historicamente, como lembra Maria Helena

Diniz ‘propriedade’ e ‘domínio’ são vocábulos que não se equivalem em conceito, já que o primeiro teria maior amplitude que o segundo.

Entretanto, apesar da distinção que se fazia, no Direito Romano, os dois termos, nos dias atuais, são empregados, indistintamente, para designar a mesma coisa, já que, quanto ao conteúdo, não há diferença entre propriedade e domínio. O próprio Código Civil Brasileiro, emprega, indiferentemente, ambas as palavras.

Cuida-se de um direito real, isto é, um direito que recai diretamente sobre a coisa e independe, para o seu exercício de prestação de quem quer que seja. Ao titular desse direito confere-se a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa e de reivindicá-la de quem quer que injustamente a detenha.

A propriedade constitui a essência do direito das coisas, a espinha dorsal do direito privado e se distingue dos demais direitos reais, porque incide sobre coisa própria, enquanto os demais direitos reais têm por objeto a coisa alheia.

PROPRIEDADE (OU DOMÍNIO)

É o direito real que vincula e legalmente

submete ao poder absoluto de nossa vontade a coisa, na sua substância, acidentes e acessórios.

Dai dizer-se que o direito de propriedade é absoluto, exclusivo e perpétuo.

Absoluto, porque o proprietário tem sobre

aquilo que é seu o mais amplo poder jurídico. usando e desfrutando a coisa da maneira que lhe aprove.

Exclusivo, uma vez que o direito de seu titular é exercido sem concorrência de outrem.

Perpétuo, porque o direito de propriedade só se extingue pela vontade do próprio dono ou por disposição de. lei.

AQUISIÇÃO DA PROPRIEDADE IMÓVEL

De acordo com o art.530 do Código Civil,

adquire-se a propriedade imóvel:

I - pelo registro do título de transferência no Registro de Imóveis;

II - pela acessão; III - pelo usucapião; IV - pelo direito hereditário.

REGISTRO DE TÍTULO

Para a aquisição da propriedade imóvel, não basta o simples acordo de vontades entre o adquirente e o transmitente. Contrato solene que é, não é suficiente, na compra e venda, por exemplo, a simples avença para transferir o domínio, E indispensável que o acordo de vontade conste de




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escritura pública e que esta seja registrada no cartório imobiliário da circunscrição competente.

ACESSÃO

É o aumento do volume ou do valor da coisa

principal, em virtude de elemento externo. Por exemplo, quando uma coisa une-se outra, aumentando-lhe o volume ou quando, por obra humana, faz- se alguma benfeitoria em determinada coisa que, sem aumentar-lhe o volume, aumenta-lhe o valor;

USUCAPIÃO

É o modo originário de aquisição do domínio, através de posse mansa e pacifica, por um determinado espaço de tempo, fixado na lei.

Duas são as espécies de usucapião contempladas em nosso Código Civil:ordinário e extraordinário

USUCAPIÃO ORDINÁRIO: Consuma-se em dez anos, entre presentes

(isto é, pessoas residentes no mesmo município), e em quinze anos, entre ausentes (ou seja, entre pessoas residentes em municípios diferentes), com a exigência de justo titulo e boa fé;

USUCAPIÃO EXTRAORDINÁRIO: Consuma-se no prazo de vinte anos,

mediante prova de posse mansa e pacifica. dispensando os pressupostos de justo titulo e de boa fé.

Alem desses, ainda há o chamado usucapião especial de origem constitucional, hoje regulado pela Lei 6.969, de 10 de dezembro de 1981;

USUCAPIÃO ESPECIAL: Consuma-se em cinco anos, sobre área não

superior a vinte e cinco hectares. Dispensa justo titulo e boa fé, mas exige que o pretendente resida no local e tenha tornado a gleca produtiva, com seu trabalho.

DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIA

NOÇÕES GERAIS Conforme acentuamos antes, direito real é o

que afeta a coisa, direta e imediatamente, sob todos ou sob certos aspectos, seguindo-a em poder de quem quer que a detenha.

O mais completo dos direitos reais é o domínio, pois confere ao seu titular a prerrogativa de usar, gozar e dispor da coisa, podendo, ainda, reivindicá-la de quem quer que injustamente a possua.

Nada impede, contudo, que um ou alguns dos poderes elementares do domínio dele se destaquem para incorporar-se ao patrimônio de

outrem, fazendo nascer o que se denomina de direito real sobre coisas alheias.

ESPÉCIES Nosso Código Civil distingue nove espécies

de direitos reais sobre coisas alheias: enfiteuse servidões, usufruto, uso, habitação, rendas constituídas sobre imóveis, penhor, anticrese e hipoteca.

Além destas, a legislação especial atribui natureza real á promessa irretratável de compra o venda, desde que registrada no Registro de Imóveis.

Esses direitos podem ainda, ser divididos em duas categorias: os de gozo (enfiteuse , servidões, usufruto, uso, habitação, renda e compromisso) e os de garantia (penhor, hipoteca e anticrese )

DIREITOS REAIS DE GOZO (OU FRUIÇÃO )

e) Usufruto: o Art ° 713 do Código Civil preceitua

que o usufruto constitui o direito real de fruir a utilidade e os frutos de uma coisa, enquanto temporariamente destacados da propriedade. Clóvis

b) Bevilácqua reafirma e completa o conceito, afirmando que usufruto é o direito real conferido a uma pessoa, durante certo tempo, que a autoriza a retirar da coisa alheia os frutos e utilidades que ela produz;

c) Enfiteuse: também conhecida por aforamento, ou aprazamento, ou foro, é o contrato pelo qual o proprietário de um prédio concede a outro o domínio útil, com reserva de domínio direto. E o desmembramento do domínio, em que o senhorio conserva o domínio direto ou o direito a substância da coisa, transferindo ao enfiteuta ou foreiro o domínio útil, ou as vantagens materiais do imóvel, mediante o pagamento de uma renda anua!;

d) Uso: é espécie de usufruto mais restrito. Segundo regra do Art° 742 do Código Civil, o direito do usuário se mede pelas suas necessidades pessoais e de sua família. O Art° 743 estabelece os critérios de aferição dessas necessidades;

e) Habitação: como previsto no Art° 746 do Código Civil, é o direito real e temporário de ocupar gratuitamente a casa alheia, para morada do titular e de sua família, E o mesmo direito de uso, restrito à casa de morada;

anfiteuse – contrato pelo qual o proprietário de um imóvel

cede a outrem o domínio útil da propriedade, mediante o pagamento de uma pensão anual chamada foro; o mesmo que aforamento, emprazamento ou prazo.

anticrese – contrato de consignação de rendimentos, isto é, contrato que permite ao credor entrar na posse de um imóvel do devedor e receber o usufruto até a completa extinção da dívida.

fruição – gozo; posse; usufruto. aferir – conferir (pesos, medidas etc.) com os respectivos

padrões; por a marca da aferição em; cotejar; avaliar.




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e) Servidões Prediais: é o direito real que recai sobre um prédio (oserviente), em favor de um ou outro (o dominante), pertencentes a donos diferentes. Tem por finalidade aumentar a utilidade do prédio dominante, o que implica em restrições ao prédio serviente;

f) Rendas constituídas sobre imóvel: é o direito real temporário, que grava determinado bem de raiz, abrigando seu proprietário a pagar prestações periódicas, de soma determinadas.

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA

O Decreto - Lei n° 58/37, bem como a Lei 6.766/79 atribuíram natureza real à promessa irretratável de compra e venda, desde que registrada no Registro de Imóveis.

Também chamado contrato preliminar, o compromisso de compra e venda é o contrato pelo qual o compromitente - vendedor obriga-se a vender ao compromissário - comprador determinado imóvel, por preço, condições e modos avençados, ficando a outorga da escritura definitiva para quando ocorrer o adimplemento total da obrigação.

Embora se aconselhe a escritura pública, razões de ordem prática têm levado nossas juizes e tribunais a aceitar sua constituição por instrumento particular, já, que sua insegurança estaria contrabalançada pela exigência do registro no cartório imobiliário.

DIREITOS REAIS DE GARANTIA

a) Anticrese: é a convenção pela qual o devedor,

entregai um imóvel ao credor, lhe transfere o direito de explorá-lo e dele retirar os frutos e rendimentos, para que com eles se pague unia parcela dos juros devidos e do principal, até que a obrigação do devedor seja totalmente quitada;

b) Penhor: é o direito real que o credor tem sobre a coisa móvel ou mobilizável do devedor dada como garantia da obrigação. E o direito real que submete coisa móvel ou mobilizável ao pagamento de uma divide (Clóvis Bevilácqua).

No penhor, a coisa dada em garantia da

obrigação assumida pelo devedor é entregue á guarda do credor que a reterá até o recebimento da divida. Esta, se vencida e não quitada, importará na possibilidade de imediata execução privilegiada pela garantia real do penhor;

c) Hipoteca: é o direito real constituído em favor do

credor sobre coisa imóvel do devedor ou de terceiros tendo, por fim, que sujeitá-la, exclusivamente, ao pagamento da divida, sem todavia, tirá-la da posse do dono.

Segundo Clóvis, é o direito real sobre o imóvel, em virtude do qual este, continuando na

posse do devedor, assegura, ao credor, o pagamento da divida, pela preferência alcançada na execução.

PARCELAMENTO DO SOLO

PARA FINS URBANOS (LEI N° 6766,DE 19 DE DEZEMBRO

DE 1979)

O parcelamento do solo urbano poderá ler feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições da lei (6766) e das legislações estaduais e municipais pertinentes.

LOTEAMENTO

É a subdivisão de gleba em lotes destinados

a edificação com abertura de novas vias de circulação de logradouros públicos ou prolongamento ,modificação ou ampliação das vias existentes.

DESMEMBRAMENTO

É a subdivisão de gleba em lotes destinados

a edificação com aproveitamento do sistema viário existente desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento modificação ou ampliação dos já existentes.

Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal.

Não será permitido o parcelamento do golo: a) I - Em terrenos alagadiços e sujeitos a

inundações antes de tomadas as providencias para assegurar o escoamento das águas.

b) II - Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo a saúde pública sem que sejam previamente saneados

c) III - Em terreno com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento) salvo se atendida exigências especificas das autoridades competentes.

d) IV - Em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação.

e) V - Em áreas de preservação ecológicas ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis, até a sua correção.

REQUISITOS URBANÍSTICOS PARA LOTEAMENTO

Os Loteamentos deverão atender, pelo

menos aos seguintes requisitos: I - as áreas destinadas a sistema de circulação a

implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem como espaços livro de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista para a gleba., O percentual não poderá ser inferior a 35% (trinta e cinco por cento) da gleba.




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Em loteamentos destinados para uso industrial cujos os lotes forem maiores do que 1 5,000m2 (quinze mil metros quadrados), caso em que o percentual poderá ser reduzido.

II - os lotes terão área no mínimo de 125 m2,

(cento e vinte e cinco metro quadrados) e frente mínima de 5 (cinco) metros salvo quando houver uma legislação estadual ou municipal que determine maiores exigências, ou quando o loteamento se destinar a urbanização especifica ou edificação de conjuntos habitacionais de interesse 3ocial,previamente aprovados pelos órgãos públicos competentes.

III - ao longo das águas comentes e dormentes e das faixas de domínio público das rodovias, ferrovias e dutos, será obrigatório a reserva de uma faixa non aedifificandi de 15 (quinze) metros de cada lado, salvo maiores exigências da legislação especificas.

IV - as vias de loteamento deverão articular-se com as vias adjacentes oficiais existentes ou projetadas, e harmonizar-se com a topografia local.

Consideram-se comunitários os

equipamentos públicos de educação, cultura, saúde, lazer e similares.

Consideram-se urbanos os equipamentos públicos de abastecimento de água serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de água pluviais rede telefônica e gás canalizado.

O Poder Público competente poderá complementarmente exigirem cada loteamento, a reserva de faixa non aedificandi destinado a equipamentos urbanos.

PROJETO DE LOTEAMENTO

Antes da elaboração do projeto de

loteamento, o interessado deverá solicitar a Prefeitura Municipal, ou ao Distrito Federal, quando for o caso que define as diretrizes para o uso do solo, traçado dos lotes do sistema viário, dos espaços livres e das áreas reservadas para equipamentos urbanos e comentários, apresentando, para este fim, requerimento e plante do imóvel contendo pelo menos:

I - as divisas da gleba a ser loteada II - as curvas de nível a distancia adequada quando

exigidas por lei estadual ou municipal. III - a localização dos cursos d’água bosques e

construções existentes. IV - a indicação dos armamentos contíguos a

todo o perímetro as localização das vias de comunicação das áreas livres, dos equipamentos urbanose comunitários, existentes no local ou em suas adjacências, com as respectivas distanciada área a ser loteada.

V - o tipo de uso predominante a que o loteamento se destina.

gleba – terreno, porção de terra, terra de cultura, torrão,

solo.

VI - as características dimensões e localização das zonas de uso contíguas.

A prefeitura Municipal ou o Distrito Federal

quando for o caso indicará nas plantas apresentadas junto com o requerimento de acordo com as diretrizes de planejamento estadual e municipal. As mas ou estradas existentes ou projetadas que compõem o sistema viário da cidade e do Município relacionadas com o loteamento pretendido e a serem respeitados. a) O traçado básico do sistema viário principal. b) A localização aproximada dos terrenos

destinados equipamento urbano e comunitário e das áreas livres de uso público.

c) As faixas sanitárias do terreno necessárias ao escoamento das águas pluviais e as faixas não edificáveis.

d) A zona ou zonas de uso predominante da área, com indicação dos usos compatíveis.

PROJETO DE DESMEMBRAMENTO

Para aprovação de projeto de

desmembramento, o interessado apresentará á Prefeitura Municipal ou ao Distrito Federal quando for o caso. acompanhado do titulo de propriedade e de planta do imóvel a ser desmembrado, contendo ainda: a) a indicação das vias existentes e dos

loteamentos próximos b) a indicação do tipo de uso predominante no local c) a indicação da divisão de lotes pretendida na

área. O município, ou o Distrito Federal, quando

for o caso fixará os requisitos necessários para aprovação de desmembramento de lotes decorrentes de loteamento cuja a destinação da área pública seja inferior a mínima prevista na Lei, assim como as disposições urbanísticas exigidas.

APROVAÇÃO DO PROJETO DE LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO

O Projeto de Loteamento e

Desmembramento deverá ser aprovado pela Prefeitura Municipal ou pelo Distrito Federal quando for o caso a quem compete também a fiação das diretrizes.

O Art°13 da Lei 6766, fala que nas seguintes condições os Estados devem examinar para anuência prévia para aprovação pelos Municípios. a) Quando localizados em áreas de interesse

especial tais como as de proteção aos mananciais ou ao patrimônio cultural, histórico, paisagístico e arqueológicos, assim definidas por legislação estadual ou federal.

b) Quando o loteamento ou desmembramento localizar-se em área limítrofe do Município, ou que pertença a mais de um Município nas regiões metropolitanas ou em aglomerações urbanas definidas em lei estadual o federal.




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c) Quando o loteamento abranger área superior a 1.000.000 m2 (um milhão de metros quadrados).

Nos casos de loteamento ou

desmembramento localizado em área de Município integrante de região metropolitana, o exame e a anuência prévia à aprovação do projeto caberão à autoridade metropolitana.

Os espaços livres de uso comum, as vias e praças as áreas destinadas a edifícios públicos e outros equipamentos urbanos constantes do projeto e do memorial descritivo , não poderão ter sua destinação alterada pelo Loteador desde a aprovação do loteamento, salvo as hipóteses de caducidade de licença ou desistência do loteador. Sendo neste caso, observadas as exigências do Art° 23 da Lei 6766.

A lei municipal definirá o número de dias em que um projeto de loteamento uma vez apresentado com todos os seus elementos deve ser aprovado ou rejeitado.

LEI Nº 4.591, DE 16 DE DEZEMBRO DE 1964

Dispõe sobre o condomínio em edificações e

as incorporações imobiliárias.

DO CONDOMÍNIO As disposições relativas ao condomínio edilício

constante nessa lei foram revogadas pelo novo Código Civil, de forma que da Lei n.º 4.591/64 trataremos somente das incorporações imobiliárias.

DAS INCORPORAÇÕES

Incorporação imobiliária é a atividade

exercida com o intuito de promover e realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas.

Incorporador é a pessoa física ou jurídica, que embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideais de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando e levando a termo a incorporação.

O incorporador somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado, no cartório competente de Registro de Imóveis, os documentos comprovando a propriedade do terreno; a inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos; ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel, aos alienantes e ao incorporador; os projetos de construção devidamente aprovados pelas autoridades competentes.

O número do registro da incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou

definitivos, referentes à incorporação, salvo dos anúncios "classificados".

Quando o incorporador contratar a entrega da unidade a prazo e preços certos, determinados ou determináveis, deverá informar obrigatoriamente aos adquirentes, por escrito, no mínimo de seis em seis meses, o estado da obra.

O incorporador responde civilmente pela execução da incorporação, devendo indenizar os adquirentes ou compromissários, dos prejuízos que a estes advierem do fato de não se concluir a edificação ou de se retardar injustificadamente a conclusão das obras.

É vedado ao incorporador alterar o projeto, especialmente no que se refere à unidade do adquirente e às partes comuns, modificar as especificações, ou desviar-se do plano da construção, salvo autorização unânime dos interessados ou exigência legal;

Após a concessão do "habite-se" pela autoridade administrativa, o incorporador deverá requerer a averbação da construção das edificações, para efeito de individualização e discriminação das unidades, respondendo perante os adquirentes pelas perdas e danos que resultem da demora no cumprimento dessa obrigação.

DA CONSTRUÇÃO DE EDIFICAÇÃO EM

CONDOMÍNIO A construção de imóveis, objeto de

incorporação, poderá ser contratada sob o regime de empreitada ou de administração.

Poderá ser designada, no contrato de construção ou eleita em assembléia, uma Comissão de Representantes, composta de no mínimo três membros escolhidos entre os contratantes, para representá-los junto ao construtor ou ao incorporador, em tudo que interessar ao bom andamento da obra.

Cada contratante da construção só será imitido na posse de sua unidade se estiver em dia com as obrigações assumidas, exercendo o construtor, o incorporador ou o condomínio o direito de retenção sobre a respectiva unidade.

DA CONSTRUÇÃO POR EMPREITADA Nas incorporações em que a construção seja

feita pelo regime de empreitada, esta poderá ser a preço fixo, ou a preço reajustável por índices previamente determinados. Na empreitada a preço fixo, o preço da construção será irreajustável, independentemente das variações que sofrer o custo efetivo das obras e qualquer que sejam suas causas. Na empreitada a preço reajustável, o preço fixado no contrato será reajustado na forma e nas épocas nele expressamente previstas, em função da variação dos índices adotados, também previstos obrigatoriamente no contrato.

Em toda a publicidade ou propaganda escrita, destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de empreitada reajustável, em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal do terreno e




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o preço da construção, com indicação expressa da reajustabilidade, dispensada essa exigência nos anúncios "classificados" dos jornais.

DA CONSTRUÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO

Nas incorporações em que a construção for

contratada pelo regime de administração, também chamado "a preço de custo", será de responsabilidade dos proprietários ou adquirentes o pagamento do custo integral de obra.

No regime de construção por administração, será obrigatório constar do respectivo contrato o montante do orçamento do custo da obra e a data em que se iniciará efetivamente a obra.

Em toda publicidade ou propaganda escrita destinada a promover a venda de incorporação com construção pelo regime de administração em que conste preço, serão discriminados explicitamente o preço da fração ideal de terreno e o montante do orçamento atualizado do custo da construção, com a indicação do mês a que se refere o dito orçamento, dispensada essa exigência nos anúncios "classificados" dos jornais.

DAS INFRAÇÕES

Pode-se estipular no contrato que a falta de

pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de três prestações do preço da construção, depois de prévia notificação com o prazo de dez dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, e que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada.

Não purgada a mora o prazo de dez dias poderá ser promovida, em leilão público, a venda da quota de terreno.

O contrato poderá dispor que o valor das prestações pagas com atraso seja corrigível em função da variação do índice geral de preços que reflita as oscilações do poder aquisitivo da moeda nacional.

É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público, afirmação falsa sobre a construção do condomínio, alienação das frações ideais do terreno ou sobre a construção das edificações, punível com pena de reclusão de um a quatro anos e multa.

Na mesma pena incorre também o corretor de imóveis, o incorporador, o construtor, os diretores ou gerentes de empresa incorporadora, corretora ou construtora que, em contrato, publicidade ou comunicação ao público fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação das frações ideais ou sobre a construção das edificações, ou que usar, ainda que a título de empréstimo, em proveito próprio ou de terceiros, bens ou haveres destinados a incorporação contratada por administração, sem prévia autorização dos interessados.

REGISTRO DO LOTEAMENTO E DESMEMBRAMENTO

Aprovado o projeto de loteamento ou de

desmembramento, o loteador deverá submete-lo no Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação, acompanhado dos seguintes documentos:

a) título de propriedade do imóvel. b) histórico dos títulos de propriedade do imóvel,

abrangendo os últimos 20 (vinte anos), acompanhado dos respectivos comprovantes.

c) Certidões negativas - de tributos federais, estaduais e municipais

incidentes sob o imóvel - de ações reais referente no imóvel, pelo período

de 10 (dez) anos. - De ações penais com respeito ao crime contra o

patrimônio e contra a Administração Pública. - Dos Casos de Protestos de Títulos em nome do

loteador pelo período de 10 (dez) anos - De ações pessoais relativas ao loteador pelo

período de 10 (dez) anos - De ônus reais relativos no imóvel; - De ações penais contra o loteador pelo - período de l0 (dez) anos. d) cópia do ato de aprovação do loteamento e

comprovante do termo de verificação pela Prefeitura da execução das obras exigidas por legislação municipal, que incluirão no mínimo a execução das vias de circulação do loteamento demarcação dos lotes ,quadras e logradouros e das obras de escoamento das águas pluviais ou da aprovação de um cronograma, com a duração máxima de 2 (dois) anos acompanhado de competente instrumento de garantia para a execução das obras.

e) Contrato padrão de promessa de venda ou de cessão ou de promessa de cessão da qual constarão obrigatoriamente as indicações previstas do Art° 26 da lei 6766.

f) O Declaração do cônjuge do requerente de que consente no registro do loteamento A existência de protestos, de ações pessoais ou de ações penais, exceto as referentes a crime contra patrimônio e contra a administração não impedirá o registro do loteamento, se o requerente comprovar que esses protestos ou ações não poderão prejudicar os adquirentes dos lotes.

Examinada a documentação e encontrada em ordem, o oficial do registro de imóveis encaminhará comunicação a Prefeitura Municipal e fará publicar em resumo e com pequeno desenho de localização da área edital do pedido de registro em 3 (três) dias consecutivos, podendo este ser impugnado no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da ultima publicação. Findo o prazo não havendo impugnação será feito imediatamente o registro, havendo impugnação o Oficial do registro de imóveis, comunicará ao requerente, e Prefeitura Municipal e ao Distrito Federal, quando for o caso,




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para que sobre ela se manifestem no prazo de 5 (cinco) dias, sob pena de arquivamento do processo. Com tais manifestações o processo será enviado no juiz competente para decisão.

Ocorrendo o Registro do loteamento, oficial de registro comunicará , por certidão o seu Registro a Prefeitura.

No Registro de Imóveis far-se-a o registro do loteamento com uma indicação para cada lote, averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos. O REGISTRO DO LOTEAMENTO SÓ PODERÁ SER

CANCELADO:

a) por decisão judicial b) a requerimento do loteador com anuência da

Prefeitura ou do Distrito Federal quando for o caso enquanto nenhum lote houver sido objeto de contrato.

c) A requerimento conjunto do loteador e de todos os adquirentes de lotes, com anuência da Prefeitura, ou do Distrito Federal quando for o caso, e do Estado.

A Prefeitura e o Estado só poderá se opor ao cancelamento se disto resultar inconveniente comprovado para o desenvolvimento urbano ou se já se tiver realizado qualquer melhoramento na área loteada ou adjacências.

O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento das custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

LEI NO 6.766, DE 19 DE DEZEMBRO DE 1979 - DISPÕE SOBRE O

PARCELAMENTO DO SOLO URBANO E DÁ OUTRAS PROVIDÊNCIAS O parcelamento do solo urbano poderá ser

feito mediante loteamento ou desmembramento. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba

em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique na abertura de novas vias e logradouros públicos, nem no prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

Considera-se lote o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano diretor ou lei municipal para a zona em que se situe.

Consideram-se infra-estrutura básica os equipamentos urbanos de escoamento das águas

averbação – averbamento; registro que valida declaração funcional para outorga de vantagens.

pluviais, iluminação pública, redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.

Nas zonas habitacionais declaradas por lei como de interesse social (ZHIS), a infra-estrutura básica dos parcelamentos situados consistirá, no mínimo, de vias de circulação, escoamento das águas pluviais, rede para o abastecimento de água potável, e soluções para o esgotamento sanitário e para a energia elétrica domiciliar.

Somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor ou aprovadas por lei municipal.

É proibido o parcelamento do solo urbano, enquanto não solucionados os problemas, em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, com declividade igual ou superior a trinta por cento Também não será permitido o parcelamento do solo em terrenos onde as condições geológicas não aconselham a edificação ou em áreas de preservação ecológica.

A lei municipal definirá os prazos para que um projeto de parcelamento apresentado seja aprovado ou rejeitado e para que as obras executadas sejam aceitas ou recusadas. Transcorridos os prazos sem a manifestação do Poder Público, o projeto será considerado rejeitado ou as obras recusadas, assegurada a indenização por eventuais danos derivados da omissão. Nos Municípios cuja legislação for omissa, os prazos serão de noventa dias para a aprovação ou rejeição e de sessenta dias para a aceitação ou recusa fundamentada das obras de urbanização.

Aprovado o projeto de loteamento ou de desmembramento, o loteador deverá submetê-lo ao Registro Imobiliário dentro de 180 (cento e oitenta) dias, sob pena de caducidade da aprovação. Juntamente com o pedido deverá apresentar os documentos de comprovação da propriedade do terreno; de inexistência de débitos de impostos, protesto de títulos, ações cíveis e criminais e de ônus reais relativos ao imóvel e aos alienantes; cópia do ato de aprovação do loteamento e comprovante do termo de verificação da execução das obras exigidas; exemplar do contrato-padrão de promessa de venda, ou de cessão ou de promessa de cessão.

No Registro de Imóveis far-se-á o registro do loteamento, com uma indicação para cada lote, a averbação das alterações, a abertura de ruas e praças e as áreas destinadas a espaços livres ou a equipamentos urbanos.

O processo de loteamento e os contratos depositados em cartório poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independentemente do pagamento de custas ou emolumentos, ainda que a título de busca.

São irretratáveis os compromissos de compra e venda, cessões e promessas de cessão, os que atribuam direito a adjudicação compulsória e, estando registrados, confiram direito real oponível a terceiros.




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Os compromissos de compra e venda, as cessões e as promessas de cessão valerão como título para o registro da propriedade do lote adquirido, quando acompanhados da respectiva prova de quitação.

Se aquele que se obrigou a concluir contrato de promessa de venda ou de cessão não cumprir a obrigação, o credor poderá notificar o devedor para outorga do contrato ou oferecimento de impugnação no prazo de 15 (quinze) dias, sob pena de proceder-se ao registro do pré-contrato, passando as relações entre as partes a serem regidas pelo contrato-padrão. Nesse caso, terão o mesmo valor de pré-contrato a promessa de cessão, a proposta de compra, a reserva de lote ou qualquer outro instrumento, do qual conste a manifestação da vontade das partes, a indicação do lote, o preço e modo de pagamento, e a promessa de contratar.

Aquele que adquirir a propriedade loteada mediante ato inter vivos, ou por sucessão causa mortis, sucederá o transmitente em todos os seus direitos e obrigações, ficando obrigado a respeitar os compromissos de compra e venda ou as promessas de cessão, em todas as suas cláusulas, sendo nula qualquer disposição em contrário, ressalvo o direito do herdeiro ou legatário de renunciar à herança ou ao legado.

O contrato particular pode ser transferido por simples trespasse, lançado no verso das vias em poder das partes, ou por instrumento em separado, declarando-se o número do registro do loteamento, o valor da cessão e a qualificação do cessionário, para o devido registro. A cessão independe da anuência do loteador, mas, em relação a este, seus efeitos só se produzem depois de cientificado, por escrito, pelas partes ou quando registrada a cessão.

Vencida e não paga a prestação, o contrato será considerado rescindido trinta dias depois de constituído em mora o devedor. Nesse caso, a requerimento do credor, o devedor-adquirente será intimado a satisfazer as prestações vencidas e as que se vencerem até a data do pagamento, os juros convencionados e as custas de intimação. Purgada a mora, convalescerá o contrato.

Permanecendo a inadimplência, de posse da certidão de não haver sido feito o pagamento em cartório, o vendedor requererá ao oficial do registro o cancelamento da averbação.

Em qualquer caso de rescisão por inadimplemento do adquirente, as benfeitorias necessárias ou úteis por ele levadas a efeito no imóvel deverão ser indenizadas, sendo de nenhum efeito qualquer disposição contratual em contrário. Não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato ou com a lei.

Ocorrendo o cancelamento do registro por inadimplemento do contrato e tendo havido o pagamento de mais de um terço do preço ajustado, o oficial do registro de imóveis mencionará este fato no ato do cancelamento e a quantia paga; somente será efetuado novo registro relativo ao mesmo lote, se for comprovada a restituição do valor pago pelo vendedor ao titular do registro cancelado, ou mediante depósito em dinheiro à sua disposição junto ao Registro de Imóveis.

É proibido vender ou prometer vender parcela de loteamento ou desmembramento não registrado. Verificado que o loteamento ou desmembramento não está registrado, deverá o adquirente do lote notificar o loteador para suprir a falta, suspendendo o pagamento, ao loteador, das prestações restantes, mas efetuando o depósito delas junto ao Registro de Imóveis competente. Regularizado o loteamento pelo loteador, este poderá levantar as prestações depositadas em cartório.

Será nula de pleno direito a cláusula de rescisão de contrato por inadimplemento do adquirente, quando o loteamento não estiver regularmente inscrito.

Constitui crime contra a Administração Pública dar início, ou efetuar loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos sem autorização do órgão público competente, em desacordo com as disposições legais ou sem a observância das determinações constantes do ato administrativo de licença. Da mesma forma, constitui crime fazer, ou veicular em proposta, contrato, prospecto ou comunicação ao público ou a interessados, afirmação falsa sobre a legalidade de loteamento ou desmembramento do solo para fins urbanos, ou ocultar fraudulentamente fato a ele relativo. Em ambos os casos a pena é de reclusão, de um a quatro anos, e multa.

A pena será aumentada de um a cinco anos, e multa, se o crime é cometido por meio de venda, promessa de venda ou reserva de lote não registrado no Registro de Imóveis competente ou com inexistência de título legítimo de propriedade do imóvel loteado ou desmembrado.

Quem, de qualquer modo, concorrer para a prática das condutas acima citadas incidirá nas penas cominadas, considerados em especial os atos praticados na qualidade de mandatário de loteador, diretor ou gerente de sociedade.

Aquele que registrar loteamento ou desmembramento não aprovado pelos órgãos competentes, registrar o compromisso de compra e venda, a cessão ou promessa de cessão de direitos, ou efetuar registro de contrato de venda de loteamento ou desmembramento não registrado será apenado com detenção de um dois anos, e multa. LEI Nº 8.078, DE 11 DE SETEMBRO

DE 1990 - DISPÕE SOBRE A PROTEÇÃO DO CONSUMIDOR

DEFINIÇÕES E CONCEITOS

O Código do Consumidor estabelece normas

visando a proteção e defesa do consumidor, da ordem pública e do interesse social.

É de vital importância o conhecimento de alguns conceitos e regras que regem o direito consumeirista, pois o Corretor de Imóveis é um fornecedor de serviços com características bem particulares, haja vista que fornece seus serviços profissionais tanto ao vendedor quanto ao comprador.




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Consumidor é toda pessoa física ou jurídica que adquire ou utiliza produto ou serviço como destinatário final. Destinatário final é aquele que adquire um produto ou serviço para utilizar em uso próprio, que não revende o produto para outrem, nem o aplica na produção de outros produtos. Equipara-se a consumidor a coletividade de pessoas, ainda que indetermináveis, que haja intervindo nas relações de consumo. Esta última definição é uma exação jurídica denominada consumidor por equiparação.

Fornecedor é toda pessoa física ou jurídica que desenvolvem atividade de produção, montagem, criação, construção, transformação, importação, exportação, distribuição ou comercialização de produtos ou prestação de serviços.

Produto é qualquer bem, móvel ou imóvel, material ou imaterial.

Serviço é qualquer atividade fornecida no mercado de consumo, mediante remuneração, inclusive as de natureza bancária, financeira, de crédito e securitária, salvo as decorrentes das relações de caráter trabalhista.

DA RESPONSABILIDADE PELO FATO DO

PRODUTO E DO SERVIÇO Não raro ocorre de o produto ou serviço

causar danos às pessoas. Neste caso o fabricante, o produtor, o construtor, e o importador respondem de modo objetivo. A responsabilidade objetiva independe da averiguação da culpa e só é excluída se provada a inexistência do defeito, que não foi colocado o produto no mercado ou que a culpa é exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Considera-se o produto defeituoso quando não oferece a segurança que dele legitimamente se espera. Não é considerado defeituoso pelo fato de outro de melhor qualidade ter sido colocado no mercado.

O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos. O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar. O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.

O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste ou que o defeito decorre de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

Os profissionais liberais são exceção à regra da responsabilidade objetiva, vez que sua responsabilidade pessoal deve ser apurada mediante a verificação de culpa.

DA RESPONSABILIDADE POR VÍCIO DO

PRODUTO E DO SERVIÇO Os fornecedores de produtos de consumo

duráveis ou não duráveis respondem solidariamente pelos vícios de qualidade ou quantidade que os tornem impróprios ou inadequados ao consumo a que

se destinam ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária.

Ocorrendo o vício e não sendo ele sanado no prazo máximo de trinta dias, pode o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha a substituição do produto por outro da mesma espécie, em perfeitas condições de uso; a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos; ou o abatimento proporcional do preço. O prazo de trinta dias pode ser reduzido a sete dias ou dilatado até 180 dias, desde que as partes assim estipulem.

O fornecedor de serviços responde pelos vícios de qualidade que os tornem impróprios ao consumo ou lhes diminuam o valor, assim como por aqueles decorrentes da disparidade com as indicações constantes da oferta ou mensagem publicitária, podendo o consumidor exigir, alternativamente e à sua escolha a reexecução dos serviços, sem custo adicional e quando cabível; a restituição imediata da quantia paga, monetariamente atualizada, sem prejuízo de eventuais perdas e danos, ou o abatimento proporcional do preço. A reexecução dos serviços poderá ser confiada a terceiros devidamente capacitados, por conta e risco do fornecedor.

A ignorância do fornecedor sobre os vícios de qualidade por inadequação dos produtos e serviços não o exime de responsabilidade.

DA DECADÊNCIA E DA PRESCRIÇÃO O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou

de fácil constatação caduca em trinta dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos não duráveis, noventa dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produtos duráveis.

A reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, transmitida de forma inequívoca, obsta a decadência do direto de reclamar dos vícios aparentes.

No caso de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

Prescreve em cinco anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

DA OFERTA

Toda informação ou publicidade oferecendo ou

apresentando produtos ou serviços obriga o fornecedor que a fizer ou dela se utilizar e integra o contrato que vier a ser celebrado. A oferta e apresentação de produtos ou serviços devem assegurar informações corretas, claras, sobre as características, qualidades, quantidade, composição, preço, garantia, prazos de validade e origem, bem como sobre os riscos que apresentam à saúde e segurança dos consumidores.




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DA PUBLICIDADE A publicidade deve ser veiculada de tal forma

que o consumidor, fácil e imediatamente, a identifique como tal, sendo proibida toda publicidade enganosa ou abusiva.

É enganosa qualquer modalidade de informação ou comunicação de caráter publicitário, capaz de induzir em erro o consumidor a respeito da natureza, características, qualidade, quantidade, propriedades, origem, preço e quaisquer outros dados sobre produtos e serviços.

É abusiva a publicidade discriminatória, a que incite à violência, explore o medo ou a superstição, se aproveite da deficiência de julgamento e experiência da criança, desrespeita valores ambientais, ou que seja capaz de induzir o consumidor a se comportar de forma prejudicial ou perigosa à sua saúde ou segurança.

A publicidade é enganosa por omissão quando deixar de informar sobre dado essencial do produto ou serviço.

O ônus da prova da veracidade e correção da informação ou comunicação publicitária cabe a quem as patrocina.

DAS PRÁTICAS ABUSIVAS

É vedado ao fornecedor de produtos ou

serviços, dentre outras práticas consideradas abusivas, praticar a venda casada, ou seja, condicionar o fornecimento de produto ou de serviço ao fornecimento de outro produto ou serviço. Da mesma forma não pode limitar quantitativamente sem justa causa, ou recusar atendimento às demandas dos consumidores, na exata medida de suas disponibilidades de estoque, e, ainda, de conformidade com os usos e costumes.

Não poderá enviar ou entregar ao consumidor qualquer produto serviço sem solicitação prévia nem se prevalecer da fraqueza ou ignorância do consumidor para impingir-lhe seus produtos ou serviços. Os serviços prestados e os produtos remetidos ou entregues ao consumidor sem a sua solicitação, equiparam-se às amostras grátis, inexistindo obrigação de pagamento.

Não pode repassar informação depreciativa, referente a ato praticado pelo consumidor no exercício de seus direitos; colocar no mercado de consumo qualquer produto ou serviço em desacordo com as normas técnicas convencionadas; recusar a venda de bens ou a prestação de serviços, diretamente a quem se disponha a adquiri-los mediante pronto pagamento; elevar sem justa causa o preço de produtos ou serviços; deixar de estipular prazo para o cumprimento de sua obrigação ou deixar a fixação de seu termo inicial a seu exclusivo critério; aplicar fórmula ou índice de reajuste diverso do legal ou contratualmente estabelecido.

O fornecedor de serviço será obrigado a entregar ao consumidor orçamento prévio discriminando o valor da mão-de-obra, dos materiais e equipamentos a serem empregados, as condições de pagamento, bem como as datas de início e término dos serviços. Salvo estipulação em contrário,

o valor orçado terá validade pelo prazo de dez dias, contado de seu recebimento pelo consumidor. Uma vez aprovado pelo consumidor, o orçamento obriga os contraentes e somente pode ser alterado mediante livre negociação das partes. O consumidor não responde por quaisquer ônus ou acréscimos decorrentes da contratação de serviços de terceiros não previstos no orçamento prévio.

DA COBRANÇA DE DÍVIDAS

Na cobrança de débitos, o consumidor

inadimplente não será exposto a ridículo, nem será submetido a qualquer tipo de constrangimento ou ameaça. O consumidor cobrado em quantia indevida tem direito à repetição do indébito, por valor igual ao dobro do que pagou em excesso, acrescido de correção monetária e juros legais, salvo hipótese de engano justificável.

DA PROTEÇÃO CONTRATUAL

O CDC protege o consumidor antes, quando e

após a elaboração do contrato. Os contratos não obrigarão o consumidor, se

não lhe foi dada a oportunidade de tomar conhecimento prévio de seu conteúdo, ou se forem redigidos de modo a dificultar a compreensão de seu sentido e alcance. As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor.

As declarações de vontade constantes de escritos particulares, recibos e pré-contratos relativos às relações de consumo vinculam o fornecedor.

O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de sete dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio. Se o consumidor exercitar o direito de arrependimento, os valores eventualmente pagos, a qualquer título, durante o prazo de reflexão, serão devolvidos, de imediato, monetariamente atualizados.

A garantia contratual é complementar à legal e será conferida mediante termo escrito.

DAS CLÁUSULAS ABUSIVAS

São nulas de pleno direito, entre outras, as

cláusulas contratuais relativas ao fornecimento de produtos e serviços que impossibilitem, exonerem, atenuem ou transfiram a responsabilidade do fornecedor por vícios de qualquer natureza dos produtos e serviços; subtraiam ao consumidor a opção de reembolso da quantia já paga; estabeleçam inversão do ônus da prova em prejuízo do consumidor; determinem a utilização compulsória de arbitragem; deixem ao fornecedor a opção de concluir ou não o contrato, embora obrigando o consumidor; autorizem o fornecedor a modificar unilateralmente o conteúdo ou a qualidade do contrato, após sua celebração; possibilitem a renúncia do direito de indenização por benfeitorias necessárias.




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A nulidade de uma cláusula contratual abusiva não invalida o contrato, exceto quando de sua ausência, apesar dos esforços de integração, decorrer ônus excessivo a qualquer das partes.

As multas de mora decorrentes do inadimplemento de obrigações no seu termo não poderão ser superiores a dois por cento do valor da prestação. É assegurado ao consumidor a liquidação antecipada do débito, total ou parcialmente, mediante redução proporcional dos juros e demais acréscimos.

Nos contratos de compra e venda de móveis ou imóveis mediante pagamento em prestações, bem como nas alienações fiduciárias em garantia, consideram-se nulas de pleno direito às cláusulas que estabeleçam a perda total das prestações pagas em benefício do credor que, em razão do inadimplemento, pleitear a resolução do contrato e a retomada do produto alienado.

DOS CONTRATOS DE ADESÃO

Contrato de adesão é aquele cujas cláusulas

foram unilateralmente colocadas pelo fornecedor de produtos ou serviços, sem que o consumidor possa discutir ou modificar substancialmente seu conteúdo. As cláusulas que implicarem limitação de direito do consumidor deverão ser redigidas com destaque, permitindo sua imediata e fácil compreensão. LEI NO 8.245, DE 18 DE OUTUBRO

DE 1991 - DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS

E OS PROCEDIMENTOS A ELAS PERTINENTES.

DA LOCAÇÃO EM GERAL

A locação de imóvel urbano regula - se pelo

disposto nesta lei. A locação pode ser residencial e não residencial. São reguladas pelo Código Civil ou leis especiais os imóveis públicos, as garagens autônomas, os espaços destinados à publicidade, os apart- hotéis, hotéis.

As partes podem ajustar um contrato de locação por qualquer prazo, dependendo de autorização conjugal, se igual ou superior a dez anos. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado, mas o locatário poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada ou judicialmente estipulada.

A ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias.

Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e

estiver averbado junto à matrícula do imóvel. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

A locação também poderá ser desfeita por mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; ou para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público.

É livre a convenção do aluguel, mas não pode ser estipulado em moeda estrangeira, nem vinculado à variação cambial ou ao salário mínimo. Só pode ser cobrado adiantadamente em caso de locação por temporada, ou se não foi dada garantia.

O aluguel está sujeito aos reajustes por vontade das partes, mas não havendo acordo pode ocorrer reajuste judicial, a cada três anos.

O locador é obrigado a entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina, a garantir o uso pacífico do imóvel locado, responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação, fornecer ao locatário descrição minuciosa do estado do imóvel quando de sua entrega, fornecer ao locatário recibo discriminado dos pagamentos, pagar as taxas de administração imobiliária e de intermediações, inclusiva as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador, pagar os impostos, taxas e o de seguro, salvo disposição expressa em contrário no contrato, e pagar as despesas extraordinárias de condomínio, sendo estas as despesas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício.

O locatário é obrigado a pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido e tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu, restituir o imóvel no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal, não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador, pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto, permitir a vistoria do imóvel pelo locador, cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos, pagar o prêmio do seguro de fiança, e pagar as despesas ordinárias de condomínio, sendo estas as despesas necessárias à sua administração.

Convencionado que cabe ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros. Nesse caso deve o locador cientificar o locatário através de notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. O direito de




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preferência do locatário deverá ser exercido de maneira inequívoca no prazo de trinta dias. Não se aplica o direito de preferência nos casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado. O prazo para tal é de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel.

Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

O locador pode exigir do locatário, como garantia, a prestação de caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação. Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Constitui contravenção penal exigir o pagamento de quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos, exigir mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação, e cobrar antecipadamente o aluguel, salvo os casos de locação para temporada ou locação sem garantia.

DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Nas locações ajustadas por escrito e por prazo

igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Quando ajustada verbalmente ou por escrito e como prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga - se automaticamente, por prazo indeterminado. Nesse caso, somente pode ser retomado o imóvel nos casos de mútuo acordo das partes; decorrentes da prática de infração legal ou contratual, decorrentes da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público; decorrentes de extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário relacionada com o seu emprego; se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio; ou se a

vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA Locação para temporada é aquela contratada

por prazo não superior a noventa dias destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, etc.

O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir do locatário, como garantia, a prestação de caução, fiança, ou seguro de fiança locatícia, sendo vedada mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação.

Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir - se - á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Na locação comercial o locatário terá direito à

renovação do contrato, caso tenha sido ele celebrado por escrito e com prazo determinado. Nesse caso o prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos dever ser de cinco anos, e esteja o locatário explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

Ação renovatória é a modalidade da ação destinada a fazer valer o direto de renovação do contrato locatício, e deve ser proposta no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

O locador não estará obrigado a renovar o contrato se, por determinação do Poder Público, tiver que realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente. Nesse caso o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimento de saúde e de ensino autorizados, o contrato somente poderá ser rescindido nos casos de mútuo acordo; em decorrência da prática de infração legal ou contratual; em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público; o proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação, licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.




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Quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel se destinar ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados considerar-se-á a locação como sendo não residencial, de forma que as disposições que serão aplicadas são da locação comercial.

Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

LEI Nº 6.015, DE 31 DE DEZEMBRO

DE 1973 - DISPÕE SOBRE OS REGISTROS PÚBLICOS, E DÁ

OUTRAS PROVIDÊNCIAS

DAS ATRIBUIÇÕES

Os registros públicos objetivam conferir

autenticidade, segurança, publicidade e eficácia aos atos jurídicos. São modalidades o registro civil de pessoas naturais, o registro civil de pessoas jurídicas, o registro de títulos e documentos, e o registro de imóveis.

Com esse intuito existem os cartórios de registro de nascimentos, casamentos e óbitos, a quem cabe registrar os atos relacionados às pessoas naturais; os cartórios de registro de títulos e documentos, a quem cabe registrar os atos relacionados às pessoas jurídicas e ao registro de títulos e documentos; os cartórios de registro de imóveis, a quem cabe registrar os atos relacionados aos imóveis.

O serviço cartorial começará e terminará às mesmas horas em todos os dias úteis, mas o de registro civil de pessoas naturais funcionará todos os dias, sem exceção.

É nulo o registro lavrado fora das horas regulamentares ou em dias em que não houver expediente, sendo civil e criminalmente responsável o oficial que der causa à nulidade.

Os Oficiais do Registro terão direito, a título de remuneração, aos emolumentos fixados nos Regimentos de Custas, os quais serão pagos, pelo interessado que os requerer, no ato de requerimento ou no da apresentação do título.

Os oficiais são civilmente responsáveis por todos os prejuízos que, pessoalmente, ou pelos prepostos ou substitutos que indicarem, causarem, por culpa ou dolo, aos interessados no registro.

DA PUBLICIDADE

Os oficiais e os encarregados das repartições

em que se façam os registros são obrigados a lavrar

certidão do que lhes for requerido e a fornecer às partes as informações solicitadas. Qualquer pessoa pode requerer certidão do registro sem informar ao oficial ou ao funcionário o motivo ou interesse do pedido. No caso de recusa ou retardamento na expedição da certidão, o interessado poderá reclamar à autoridade competente, que aplicará, se for o caso, a pena disciplinar cabível.

DO REGISTRO CIVIL DAS PESSOAS NATURAIS

Serão registrados no registro civil de pessoas

naturais, os nascimentos, os casamentos, os óbitos, as emancipações, as interdições, as sentenças declaratórias de ausência, as opções de nacionalidade, e as sentenças que deferirem a legitimação adotiva.

Serão averbados, à margem do registro as sentenças que decidirem a nulidade ou anulação do casamento, a separação, divórcio ou o restabelecimento da sociedade conjugal, os atos judiciais ou extrajudiciais de reconhecimento de filhos ilegítimos, as escrituras de adoção e os atos que a dissolverem, e as alterações ou abreviaturas de nomes.

Não serão cobrados emolumentos pelo registro civil de nascimento e pelo assento de óbito, bem como pela primeira certidão respectiva. Os reconhecidamente pobres estão isentos de pagamento de emolumentos pelas demais certidões extraídas pelo cartório de registro civil.

DO REGISTRO CIVIL DE PESSOAS JURÍDICAS

No registro civil de pessoas jurídicas serão

inscritos os contratos, os atos constitutivos, os estatutos ou compromissos das sociedades civis, religiosas, pias, morais, científicas ou literárias, bem como o das fundações e das associações de utilidade pública, as sociedades civis que revestirem as formas estabelecidas nas leis comerciais, salvo as anônimas, e os atos constitutivos e os estatutos dos partidos políticos.

A existência legal das pessoas jurídicas só começa com o registro de seus atos constitutivos.

DO REGISTRO DE TÍTULOS E DOCUMENTOS

No Registro de Títulos e Documentos será

feita a transcrição dos instrumentos particulares, para a prova das obrigações convencionais de qualquer valor ou, facultativamente, de quaisquer documentos, para sua conservação.

Para surtir efeitos em relação a terceiros estão sujeitos a registro no Registro de Títulos e Documentos, entre outros, os contratos de locação de prédios os contratos de compra e venda em prestações, com reserva de domínio ou não, os de alienação ou de promessas de venda referentes a bens móveis e os de alienação fiduciária, as quitações, recibos e contratos de compra e venda de automóveis, bem como o penhor destes, os instrumentos de cessão de direitos e de créditos, de sub-rogação e de dação em pagamento.




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O registro integral dos documentos consistirá na trasladação dos mesmos, com a mesma ortografia e pontuação, com referência às entrelinhas ou quaisquer acréscimos, alterações, defeitos ou vícios que tiver o original apresentado, e, bem assim, com menção precisa aos seus característicos exteriores e às formalidades legais.

O oficial deverá recusar registro a título e a documento que não se revistam das formalidades legais.

O oficial, salvo quando agir de má-fé, devidamente comprovada, não será responsável pelos danos decorrentes da anulação do registro, ou da averbação, por vício intrínseco ou extrínseco do documento, título ou papel, mas, tão-somente, pelos erros ou vícios no processo de registro.

O oficial será obrigado, quando o apresentante o requerer, a notificar do registro ou da averbação os demais interessados que figurarem no título, documento, o papel apresentado, e a quaisquer terceiros que lhes sejam indicados, podendo requisitar dos oficiais de registro em outros Municípios, as notificações necessárias. Por esse processo, também, poderão ser feitos avisos, denúncias e notificações, quando não for exigida a intervenção judicial. O serviço das notificações e demais diligências poderá ser realizado por escreventes designados pelo oficial e autorizados pelo Juiz competente.

DO REGISTRO DE IMÓVEIS

No Registro de Imóveis serão feitos o registro e

a averbação dos títulos ou atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos ou causa mortis, quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade.

Nesse sentido serão feitos o registro da instituição de bem de família, das hipotecas, dos contratos de locação de prédios, das penhoras, arrestos e seqüestros de imóveis, dos contratos de compromisso de compra e venda de cessão, das incorporações, instituições e convenções de condomínio; dos contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais , dos loteamentos urbanos e rurais, da compra e venda pura e da condicional, da alienação fiduciária em garantia de coisa imóvel etc.

Da mesma forma, serão feitas as averbações de extinção dos ônus e direitos reais, das cláusulas de inalienabilidade, impenhorabilidade e incomunicabilidade impostas a imóveis, do contrato de locação, para os fins de exercício de direito de preferência, da notificação para parcelamento, edificação ou utilização compulsórios de imóvel urbano etc.

Via de regra todos os atos de registro ou averbação previstos no art. 167 da Lei de Registros Públicos são obrigatórios e deverão ser efetuados no território da situação do imóvel.

O registro e a averbação poderão ser provocados por qualquer pessoa, incumbindo-lhe as despesas respectivas.

Em todas as escrituras e em todos os atos relativos a imóveis, bem como nas cartas de sentença e formais de partilha, o tabelião ou escrivão deve fazer referência à matrícula ou ao registro anterior, seu número e cartório.

Deverá constar obrigatoriamente nas escrituras e nos autos judiciais a indicação com precisão, os característicos, as confrontações e as localizações dos imóveis, mencionando os nomes dos confrontantes e, ainda, quando se tratar só de terreno, se esse fica do lado par ou do lado ímpar do logradouro, em que quadra e a que distância métrica da edificação ou da esquina mais próxima, exigindo dos interessados a certidão do registro imobiliário.

Nenhum registro poderá ser feito sem que o imóvel a que se referir esteja matriculado.

O registro, enquanto não cancelado, produz todos os efeitos legais ainda que, por outra maneira, se prove que o título está desfeito, anulado, extinto ou rescindido.

A instituição do bem de família far-se-á por escritura pública, declarando o instituidor que determinado prédio se destina a domicílio de sua família e ficará isento de execução por dívida.

6.530, DE 12 DE MAIO DE 1978 E SEU INSTRUMENTO.

REGULAMENTADOR, O DECRETO Nº 81.871, DE 29 DE JUNHO DE 1978.

A Lei n.°6530/78 e o seu instrumento

regulamentador, o Decreto 81.871/78, regulamentam a profissão de Corretor de Imóveis e disciplinam o funcionamento de seus órgãos de fiscalização.

O exercício da profissão de Corretor de Imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias ou àquele inscrito nos termos da Lei nº 4.116/62, desde que requeira a revalidação da sua inscrição.

Ao Corretor de Imóveis compete exclusivamente exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis. Pode, ainda, mas não de modo exclusivo, opinar quanto à comercialização imobiliária.

As pessoas jurídicas também poderão exercer o que compete ao Corretor de Imóveis, mas o atendimento ao público interessado na compra, venda, permuta ou locação de imóvel, somente poderá ser feito por Corretor de Imóveis inscrito no Conselho Regional da jurisdição. As pessoas jurídicas deverão ter como sócio gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito

O exercício simultâneo, temporário ou definitivo da profissão em área de jurisdição diversa da do Conselho Regional onde foi efetuada a inscrição originária do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica, fica condicionado à inscrição e averbação profissional nos Conselhos Regionais que jurisdicionam as áreas em que exercerem as atividades.

Ao Corretor de Imóveis inscrito será fornecida Carteira de Identidade Profissional, à




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pessoa jurídica será fornecido Certificado de Inscrição.

O pagamento da anuidade ao Conselho Regional constitui condição para o exercício da profissão de Corretor de Imóveis e da pessoa jurídica. Deverá a anuidade ser paga até o último dia útil do primeiro trimestre de cada ano, salvo a primeira, que será devida no ato da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica.

O número da inscrição do Corretor de Imóveis ou da pessoa jurídica constará obrigatoriamente de toda propaganda, bem como de qualquer impresso relativo à atividade profissional. Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.

O Conselho Federal (COFECI) e os Conselhos Regionais (CRECI) são autarquias, dotadas de personalidade jurídica de direito público, com autonomia administrativa, operacional e financeira. Tem por objetivo a disciplina e a fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, bem como representar, em juízo ou fora dele, os legítimos interesses da categoria profissional. O COFECI tem como sede e foro a Capital da República e jurisdição em todo o território nacional, e cada CRECI tem sede e foro na Capital do Estado da sua jurisdição.

O COFECI é composto por dois representantes, efetivos e suplentes, de cada Conselho Regional, eleitos dentre os seus membros. O CRECI é composto por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes. O mandato dos membros do COFECI e do CRECI é de 3 (três) anos, permitida a recondução. Somente poderão ser membros do Conselho Regional os Corretores de Imóveis com inscrição principal na jurisdição há mais de dois anos e que não tenham sido condenados por infração disciplinar.

Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros, composta de um presidente, dois vice-presidentes, dois secretários e dois tesoureiros. Junto aos Conselhos Federal e Regionais funcionará um Conselho Fiscal, composto de três membros, efetivos e suplentes, eleitos dentre os seus membros.

A extinção ou perda de mandato de membro do COFECI e dos CRECI ocorrerá por renúncia, por superveniência de causa de que resulte o cancelamento da inscrição, por condenação a pena superior a dois anos, em virtude de sentença transitada em julgado, por destituição de cargo, função ou emprego, mencionada à prática de ato de improbidade na administração pública ou privada, em virtude de sentença transitada em julgado, e por ausência, sem motivo justificado, a três sessões consecutivas ou seis intercaladas em cada ano.

Compete ao Conselho Federal eleger sua diretoria; elaborar e alterar seu regimento; elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais e homologá-lo; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão

orçamentária para o exercício seguinte; criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões; baixar normas de ética profissional; elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis; fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais; decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais; julgar os recursos das decisões dos Conselhos; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais; fiscalizar irregularidades e intervir temporariamente nos Conselhos Regionais; destituir diretor de Conselho Regional, por ato de improbidade no exercício de suas funções; e baixar resoluções e deliberar sobre os casos omissos.

Compete aos Conselhos Regionais eleger sua diretoria; aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte; propor a criação de sub-regiões; homologar tabelas de preços de serviços de corretagem; decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretor de Imóveis e de pessoas jurídicas; organizar e manter o registro profissional das pessoas físicas e jurídicas inscritas; expedir carteiras profissionais e certificados de inscrição; impor as sanções às infrações ético-disciplinares previstas em lei; baixar resoluções, no âmbito de sua competência.

São receitas de cada CRECI as anuidades, emolumentos e multas, a renda patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e dotações orçamentárias. São receitas do COFECI 25% das anuidades e emolumentos arrecadados pelos Conselhos Regionais, além da a renda patrimonial, as contribuições voluntárias, e as subvenções e dotações orçamentárias.

Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica é vedado transgredir normas de ética profissional fixadas no Código de Ética; prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados; exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou por qualquer meio auxiliar ou facilitar o exercício da profissão aos não inscritos ou impedidos; anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito; fazer anúncio ou impresso relativo à atividade de profissional sem mencionar o número de inscrição; anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número de registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis; violar o sigilo profissional; negar aos interessados a prestação de contas ou recibo de quantias ou documentos; violar obrigação legal concernente ao exercício da profissão; praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a lei defina como crime ou contravenção; deixar de pagar contribuição ao CRECI; promover, ou facilitar, a terceiros transações ilícitas ou que por qualquer forma prejudiquem interesses de terceiros; recusar a apresentação de Carteira de Identidade Profissional, quando couber.

As sanções disciplinares aplicáveis aos Corretores de Imóveis e pessoas jurídicas são advertência verbal; censura; multa; suspensão da inscrição, até noventa dias; e cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.




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Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-á o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta. A reincidência na mesma falta determinará a agravação da penalidade.

A multa poderá ser acumulada com outra penalidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-á em dobro. A pena de suspensão será anotada na Carteira de Identidade Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídica e se este não a apresentar para que seja consignada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.

As penas de advertência, censura ou multa serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar dos assentamentos do profissional punido, senão em caso de reincidência.

Da imposição de qualquer penalidade caberá recurso, com efeito suspensivo, ao COFECI. O recurso apresentado pelo apenado é denominado voluntário e deverá ser interposto no prazo de trinta dias a contar da ciência da decisão. Ex officio é o recurso interposto obrigatoriamente pelo Presidente do CRECI nos casos de penalidade de suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias, ou cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

As instâncias recorridas poderão reconsiderar suas próprias decisões, mas será o COFECI a última e definitiva instância nos assuntos relacionados com a profissão e seu exercício.

A suspensão por falta de pagamento de anuidades, emolumentos ou multas só cessará com a satisfação da dívida, podendo ser cancelada a inscrição.

LEI Nº 10.795, DE 5 DE DEZEMBRO

DE 2003.

Altera os arts. 11 e 16 da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, para dispor sobre a eleição dos conselheiros nos Conselhos Regionais de Corretores de Imóveis e fixar valores máximos para as anuidades devidas pelos corretores a essas entidades e dá outras providências.

O VICE-PRESIDENTE DA REPUBLICA, no exercício do cargo de PRESIDENTE DA REPUBLICA, faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

Art.1º Os arts. 11 e 16 da Lei nº 6.530, de 12 de maio de 1978, passam a vigorar com as seguintes alterações: Art. 11. Os Conselhos Regionais serão compostos por vinte e sete membros efetivos e igual número de suplentes, eleitos em chapa pelo sistema de voto pessoal indelegável, secreto e obrigatório, dos

profissionais inscritos, sendo aplicável ao profissional que deixar de votar, sem causa justificada, multa em valor máximo equivalente ao da anuidade.

Parágrafo único. (revogado)” (NR)

“Art. 16.................................................. § 1° Na fixação do valor das anuidades referidas no inciso VII deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos: I - Pessoa física ou firma individual: R$ 285,00

(duzentos e oitenta e cinco reais); II - Pessoa jurídica, segundo o capital social: a) até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$

570,00 (quinhentos e setenta reais); b) de R$ 25.001,00 (vinte e cinco mil e um reais)

até R$ 50.000,00 (cinqüenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e cinqüenta e cinco reis);

c) de R$ 50.001,00 (cinqüenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinqüenta e cinco reais);

d) de R$ 75.001,00 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinqüenta centavos);

e) acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).

§ 2° Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo serão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor.” (NR)

Art. 2º Esta Lei entra em vigor na data de sua publicação.

RESOLUÇÃO-COFECI Nº 146/82 - APROVA O CÓDIGO DE PROCESSO

DISCIPLINAR.

DA JURISDIÇÃO Os Conselhos Regionais de Corretores de

Imóveis (CRECI), nos limites territoriais da respectiva região, têm jurisdição administrativa visando a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exercício da profissão de Corretores de Imóveis. Se em primeira instância a jurisdição é exercida pelo CRECI, em grau de recurso o é pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis (COFECI).

DO PROCESSO DISCIPLINAR

O processo disciplinar decorrente da prática

de infração à Lei n° 6.530/78, ao Decreto n° 81.871/78 e às Resoluções baixadas pelo COFECI, pode ser originado pela lavratura do Auto de Infração ou pelo recebimento do Termo de Representação. Na persecução administrativo




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disciplinar deve-se assegurar as garantias constitucionais da ampla defesa e do contraditório, levando em conta os princípios da reconsideração de decisões e da dualidade de instâncias.

A punibilidade decorrente de ilícito apurado

em processo disciplinar prescreve em cinco anos contados da data de verificação de sua ocorrência. A lavratura do auto de infração ou do termo de representação interrompe o prazo prescricional.

Será arquivado, ex officio ou a requerimento do autuado ou do representado, todo processo disciplinar paralisado há mais de 03 (três) anos, pendente de despacho ou julgamento, com responsabilização do membro ou servidor do CRECI que der causa ao arquivamento.

Os prazos previstos no Código de Processo Disciplinar serão computados excluindo-se o dia do começo e incluindo-se o do vencimento, serão contínuos e não se interromperão em domingos, sábados, feriados e dias de ponto facultativo, mas não começarão nem terminarão nesses dias e, nesta última hipótese, serão prorrogados até o primeiro dia útil subseqüente. Excetua-se dessa regra o prazo para apresentação do instrumento de intermediação imobiliária, que é imediato.

DO AUTO DE INFRAÇÃO

O auto de infração será lavrado pelo CRECI

contra pessoas físicas ou jurídicas que transgridam normas disciplinares. O agente de fiscalização lavrará o auto de infração contendo a qualificação completa do autuado, a data, hora e local da lavratura, o local da ocorrência da infração, dispositivo legal infringido e a descrição circunstanciada dos fatos e elementos caracterizadores da infração.

O Auto de Infração será lavrado sempre no estabelecimento do infrator, ainda que a infração tenha sido cometida em outro local. Estabelecimento do infrator é o escritório do Corretor de Imóveis ou a sede da matriz ou da filial da pessoa jurídica. Excluem-se do conceito de estabelecimento o stand ou posto de venda em locais de construção, de incorporação ou de loteamento.

A apresentação do contrato de intermediação imobiliária deve ser imediata à solicitação pelo agente fiscal, mas qualquer outro documento pode ser apresentado obrigatoriamente no prazo de cinco dias na sede do CRECI. Os instrumentos de contrato de intermediação imobiliária deverão ser arquivados no escritório do Corretor de Imóveis contratado, durante um ano, contado do vencimento do prazo de vigência, à disposição da Fiscalização.

Lavrado o auto de infração e cientificado o infrator, terá este o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa escrita, acompanhada ou não de documentos.

Esgotado o prazo de quinze dias e sendo considerado procedente o auto de infração será o processo administrativo à Comissão de Ética e Fiscalização Profissional (CEFISP) que o instruirá e o

julgará aplicando, conforme as circunstâncias particulares do caso, uma penalidade.

DA REPRESENTAÇÃO O processo administrativo de representação

iniciar-se-á pelo recebimento de denúncia, comunicação de membro ou servidor do COFECI ou do CRECI, ou ofício de autoridade pública, da ocorrência de infrações ético-disciplinares perpetrada por Corretor de Imóveis.

A peça preliminar poderá ser apresentada por qualquer pessoa e deverá conter a qualificação e assinatura do denunciante, além de narrar, fundamentadamente, os fatos e circunstâncias tidas como caracterizadores da infração. Nesse caso será transformada em representação, a qual se iniciará mediante a lavratura de termo próprio. Se a peça preliminar descrever fato caracterizador de infração cometida por pessoa não inscrita no CRECI, não será instaurada a representação, mas a referida peça preliminar será remetida à autoridade policial.

Lavrado o termo de representação e cientificado o representado, terá este o prazo improrrogável de 15 dias para a apresentação de defesa escrita, acompanhada ou não de documentos, requerimentos de diligência e quaisquer provas admitidas em direito.

Esgotado o prazo de quinze dias será o processo administrativo remetido Comissão de Ética e Fiscalização Profissional (CEFISP), que o instruirá e o julgará indicando, conforme as circunstâncias particulares do caso, uma penalidade.

Após o processo administrativo será relatado e proferido voto em Sessão Plenária.

A sistemática da apuração de infração em caso de representação difere do auto de infração. Neste a CEFISP instrui e julga o processo administrativo, naquele a Comissão instrui e indica a penalidade, que pode ser aceita ou não pelos Conselheiros reunidos em Sessão Plenária.

DOS RECURSOS

Independente de a penalidade ter sido

decorrente e auto de infração ou de representação, os recursos disponíveis, seus prazos e a forma de seu processamento são idênticos.

O autuado poderá, no prazo de trinta dias, contados da data de cientificação da decisão tomada pela CEFISP ou pela Sessão Plenária, interpor recurso cujo efeito será suspensivo. Interposto o recurso, poderá ser-lhe atribuído efeito de pedido de reconsideração ou encaminhado ao COFECI. No primeiro caso o processo administrativo será submetido à revisão da Sessão Plenária do CRECI e se julgado improcedente deverá ser encaminhado ao COFECI para apreciação do recurso.

Interposto ou não o recurso voluntário, o Presidente do CRECI recorrerá ex officio ao COFECI, no caso de imposição das penalidades de suspensão ou cancelamento da inscrição.




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DIREITOS E DEVERES DO COMPRADOR E VENDEDOR

OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR

As principais obrigações do vendedor são:

a) entregar a coisa, transferindo ao comprador a sua propriedade;

b) garantir-lhe a efetividade ao direito sobre c) a coisa;

é com a entrega da coisa vendida que ocorre a execução do contrato por parte do vendedor.

o vendedor deve fazer a entrega após a conclusão do contrato, sendo usual a cláusula que estabelece o prazo para a entrega;

a coisa deve ser entregue pelo vendedor com tudo o que estiver destinado permanentemente ao seu uso, com todas as suas pertenças. Ex: os equipamentos pertencentes à fazenda, os animais destinados à exploração rural;

o vendedor fica ainda obrigado, a assegurar ao comprador a propriedade da coisa com as coisas com as qualidades prometidas. E obrigado a prestar a evicção e responde também pelos vícios redibitórios da coisa vendida;

de conformidade com o art. 1.129 do Código Civil, salvo cláusulas em contrário, as despesas de tradição ficam a cargo do vendedor e as de escritura a cargo do comprador.

OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR

As principais obrigações do comprador são:

a) pagar o preço; b) receber a coisa comprada.

O pagamento pode efetuar-se após o

recebimento da coisa ou ainda perceber a sua entrega, porém deve realizar-se no tempo e lugar previstos.

Se o comprador recusar-se a receber a coisa, incorre em mora e cumpre-lhe pagar as despesas com a sua conservação.

DIREITOS DO VENDEDOR

a) reter a coisa antes de receber preço, desde que

não se trate de venda a crédito; b) exigir o preço uma vez entregue a coisa.

DIREITOS DO COMPRADOR

a) exigir a coisa comprada e não aceitar coisa

diversa; b) no caso de a coisa não lhe ser entregue, tem o

direito à restituição do que pagou e o direito à indenização por perdas e danos;

c) o direito de exigir a diminuição no preço da coisa com vício redibitório;

d) o direito de exigir a indenização pelos prejuízos sofridos com a perda da coisa pela evicção.

e) o direito de exigir o complemento. da área e, não sendo possível, reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço, quando se preceder a venda ad mensura, não correspondendo as dimensões e se a diferença encontrada exceder a 1/20 da extensão total enunciada

DOCUMENTO USADO NAS

TRANSAÇÕES IMOBILIÁRIAS a) traslado é a cópia autêntica, de inteiro teor do

ato praticado, que o tabelião extrai de seus assentos, para conhecimento e uso da parte que lhe requer;

b) certidão é a cópia extraída em inteiro teor ou em breve relatório compreendendo a essência do ato ou algumas de suas partes;

c) certidão negativa é o documento que prova a inexistência de débitos a quaisquer repartições arrecadadores. –

As certidões negativas dividem-se em dois grupos:

referentes ao imóvel; referentes às pessoas do comprador e do vendedor.

REFERENTES AO IMÓVEL:

a) certidão negativa de ônus: é extraída no cartório

de Registro de Imóveis a que pertenceu ou pertence o imóvel negociado. .A sua finalidade é provar a inexistência de ônus sobre o imóvel;

b) certidão negativa do Funrural: é extraída no INCRA e diz respeito à inexistência de débitos dos imóveis rurais lá cadastrados;

c) certidão negativa estadual: diz respeito á inexistência de débitos dos imóveis e dos seus pro aos cofres da Fazenda Estadual;

d) certidão negativa da Prefeitura: diz respeito à inexistência de débito referente aos tributos incidentes sobre o imóvel, devidos aos cofres da Fazenda Municipal;

e) histórico vintenário: consiste na coletânea das transcrições aquisitivas de no mínimo 20 anos (prazo das prescrições de ações sobre imóveis);

f) certidão negativa do INPS: diz respeito aos imóveis novos e construção após 1966, para que seja possível a averbação no Registro de Imóveis.

REFERENTE ÀS PESSOAS DO COMPRADOR E DO

VENDEDOR a) certidão negativa da Fazenda Nacional: diz

respeito à inexistência de débitos da pessoa para com os cofres da Fazenda Federal;

b) certidão negativa dos distribuidores: comprova inexistência de ações judiciais contra as pessoas;

c) certidão negativa da Justiça Federal: tem como finalidade comprovar a inexistência de execução por dividas a repartições federais;




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d) certidão negativa de interdições: tem por finalidade comprovar que o comprador ou o vendedor não é interdito (incapaz);

e) certidão negativa do INPS: se faz necessária

quando o vendedor é pessoa jurídica para comprovar a quitação com o INPS;

f) Alvará: é o instrumento pelo qual os órgãos de

administração pública, constando o cumprimento das exigências legais respeitantes às normas urbanísticas e obras, concedem licença para a execução de projeto.

CONDOMÍNIO HORIZONTAL

O condomínio em edifícios tem caráter permanente. Não pode ser extinto por vontade de qualquer condômino, uma vez que constitui uma estrutura jurídica complexa, com ramificações no campo social e econômico. O condomínio pode ser naturalmente extinto, pelos mesmos motivos que originaram a extinção da propriedade, mas a intenção do legislador é de que tenha continuidade.

Ao contrário do condomínio tradicional, no horizontal o condômino não necessita de prévia audiência dos demais consertes para dar posse, uso ou gozo da sua propriedade exclusiva, representada pela unidade autônomo (apartamento, casa, conjunto, loja, garagem etc.)

A unidade autônoma, por sua vez, está intimamente vinculada à área comum, que constitui forma de condomínio que se assemelha ao tradicional, com algumas diferenças. Uma destas é que a área comum é individual e inalienável, só podendo ser transferida para outrem juntamente com a área exclusiva.

A unidade jurídica de condomínio horizontal não pode ser quebrada. Aí a propriedade exclusiva e plena (a unidade autônoma) convive obrigatoriamente com a propriedade restrita (a propriedade das áreas em comum), aplicando-se à primeira as normas da propriedade em geral; à segunda, as normas do condomínio tradicional, no que couber; e ao conjunto, as normas especiais previstas na legislação específica (Lei n° 4.59,1, de 16/12164).

A convenção é a lei do condomínio. E ela que estabelece as obrigações contratuais entre os consoles, obrigando-os entre si, e estendendo sua ação a todos os que participam da coletividade condominial, como familiares, locatários, propostos, e mesmo os que temporariamente se utilizam do edifício.

LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Com sua nova redação, o caput do Art° 49

da Lei n° 6.649, de 16105/79., passou a dizer o seguinte: “No silêncio do contrato, o aluguel será reajustável anualmente”.

Dai concluir-se, que as partes podem estipular reajustes anuais ou semestrais. O que não se admite é que estes reajustes ou qualquer formas

de reajuste utilizada, ultrapassem a variação do valor nominal das obrigações estipuladas pelo governo, consoante se depreende do parágrafo 2°, do Art° 49, com sua nova redação.

Quando o contrato silenciar a respeito do reajuste nas locações residenciais, este será feito ao término do contrato e a cada ano subseqüente, obedecendo ao índice legal.

A ação revisional obedecerá ao rito comum (ordinário ou sumaríssimo, dependendo do valor) na qual deverá ser nomeado para proceder à avaliação atual da locação, e, com base nesse laudo e demais provas produzidas nos autos, será fixado o novo aluguel devido a partir da citação inicial. O parágrafo 6° acrescentado ao Art° 24 da Lei n° 6.649/79, afirma que ‘caducará o direito de preferência não o exercendo o locatário nos trinta dias subseqüentes àquele. que for notificado’.

Portanto, não exercido o direito de

preferência nos trinta dias subseqüentes a notificação, perderá o interessado o direito de adjudicação compulsória do imóvel ou de pleitear perdas e danos.

Nada obsta que o locatário renuncie expressamente a este direito de preferência e então, desde logo, possa o imóvel ser alienado a terceiro, sem necessidade de aguardar o prazo de trinta dias.

ADJUDICAÇÃO COMPULSÓRIA

O Art ° 25, da Lei n° 6.649/79, permite ao inquilino que não foi notificado da venda, depositar o preço e demais despesas do ato de transferência e haver para si o imóvel, através de competente ação de adjudicação compulsória, que será intentada no prazo de seis meses, a contar da inscrição do ato no cartório imobiliário.

Mas o locatário só terá adjudicação compulsória do imóvel se, pelo menos trinta dias antes da venda, o contrato de locação estiver inscrito no Registro de imóveis.

Por conseguinte cabe ao inquilino que porventura tenha interesse na aquisição do imóvel objeto de locação, '6Cogo após concluir o contrato, levá-lo para Inscrição no Registro de imóveis, sob pena de perder futuramente o direto à adjudicação compulsória, no caso de venda a terceiro.

O parágrafo 2° do Art° 25, concede ao locatário o direito de haver perdas e danos do alienaste, ainda que não tenha inscrito o contrato no Registro de Imóveis.

Assim, embora a falta de inscrição do contrato de locação não possibilite a adjudicação compulsória,não se nega ao locatário o direito de reclamar perdas e danos.




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A RESPONSABILIDADE DO CORRETOR DE IMÓVEIS FACE AO NOVO CÓDIGO

CIVIL

ASPECTOS JURÍDICOS DA PROPRIEDADE

JOSÉ ANTÔNIO TAVARES JÚNIOR LUIGI TAPAJÓS GOMES

BREVES NOÇÕES

As novidades introduzidas pelo Novo Código Civil - Lei n. 10.406/ 02, Com vigência a partir de 11/01/2003, muito nos preocupa, já que os profissionais do mercado imobiliário, especificamente os corretores de imóveis, imobiliaristas, consultores e afins obrigatoriamente deverão adequar-se à realidade imposta pela referida Lei, sob pena de estarem fadados a suportarem ônus advindo da evolução tecnológica e concorrência e, ainda da imposição legal, sob pena de serem excluídos do mercado!

Adstrito as novas regras imposta pelo Novo Código Civil, têm-se ainda outras legislações inerentes à atividade profissional, as qual possibilitam ao órgão de fiscalização da categoria, aplicar sanções administrativas, das quais citamos: 1) Lei n. 65 30/78; 2) Decreto 81.871/ 78; 3) Resoluções COFECI ns.146/82; 199/85; 326/92; 334/92; 458/95,

Some ainda, as disposições inerentes à comercialização de imóveis, como por exemplo: Leis ns. 4.591/64; 4380/64; 6015/73; 6766/79; 8078/90; 95 14/97 e 10.257/01. Talvez atualmente a vigência da Lei 8078/90, popularmente conhecida como o Código de Defesa do Consumidor, tenha exigido dos prestadores de serviços, qualidade em sua atividade, pondo-os como alvos, quando verificados vícios e defeitos, quanto à forma de sua execução dos serviços, exigindo-se a especifica reparação dos danos existentes, dependendo sempre da verificação de culpa.

Além dessas, há uma conjunção de dispositivos legais os quais são integrantes do Código Civil, quando qualifica o negócio jurídico, a obrigação de dar e fazer, os quais também impõe a verificação e aplicação do ônus da responsabilidade do profissional (prestador de serviços), obrigando-o a ser zeloso no trato profissional em relação ao negócio jurídico, aos seus clientes (comprador e vendedor), bem como no resultado, sob pena de responder, no pronto ressarcimento dos danos causados no exercício de sua atividade.

Para melhor e o tema, trataremos de buscar em nosso sistema legislativo um histórico de toda a responsabilidade aplicável ao profissional da intermediação imobiliária, haja visto que esses assumem notável conotação nas alterações introduzidas, segundo se verifica no Capítulo XIII, sob o título da corretagem (arts 722 a 729). Sabiamente o legislador possibilitou a não exclusão

adstrito-unido; apertado. Sanções – Aprovação dada pelo chefe de Estado a uma lei.

da aplicação das outras normas constantes da legislação especial (art. 729)

CONCEITO

Ao discorrermos sobre a responsabilidade do profissionaL nada mais justo que iniciemos por conceituar necessariamente o que é responsabilidade. Buscamos na obra — Vocabulário Jurídico — Ed.Forense — 1 .999 — Versão 1.0 — Plácido e Silva, como sendo:

RESPONSABILIDADE

Forma-se vocábulo de responsável, de responder do latim respondere, tomado na significação de responsabilizar-se, vir garantindo, assegurar, assumir o pagamento do que se obrigou ou do ato que praticou.

Em sentido geral, pois, responsabilidade exprime a obrigação de responder por alguma coisa. Quer significar, assim, a obrigação de satisfazer ou executar o ato jurídico, que se tenha convencionado, ou a obrigação de satisfazer a prestação ou de cumprir o fato atribuído ou imputado à pessoa por determinação legal.

A responsabilidade, portanto, tem ampla significação, revela o dever jurídico, em que se coloca a pessoa, seja em virtude de contrato, seja em face de fato ou omissão, que lhe seja imputado, para satisfazer a prestação convencionada ou para suportar as sanções legais, que lhe são impostas.

Onde quer, portanto, que haja a obrigação de fazer, dar ou não fazer alguma coisa, de ressarcir danos, de suportar sanções legais ou penalidades há a responsabilidade, em virtude da qual se exige a satisfação ou o cumprimento da obrigação ou da sanção.

A responsabilidade, desta maneira, tanto decorre da convenção como da norma ou regra jurídica, em face das quais a obrigação se exige ou o dever se impõe.

Na linguagem comercial, é comum o emprego do vocábulo na significação de encargos, ônus, o que, em verdade, não se afasta do sentido originário de obrigação a cumprir.

E nesta acepção entendem-se as expressões: O sócio Fulano tem a responsabilidade do escritório; o sócio Beltrano tem as responsabilidades da gerência; as responsabilidades são divididas entre os sócios.

E daí porque, responsabilidade, exprimindo etimologicamente a qualidade de ser responsável, a condição de responder, pode ser empregado em todo pensamento ou idéia, onde se queira determinar a obrigação, o encargo, o dever, a imposição de ser feita ou cumprida alguma coisa.

Na linguagem jurídica, há espécies de responsabilidades, que se apresentam devidamente determinadas: responsabilidade civil,

ressarcir:- Indenizar




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responsabilidade penal, responsabilidade contratual, responsabilidade administrativa ou funcional etc.

Todas elas, porém, não fogem ao sentido geral de obrigação, encargo, dever, compromisso, sanção, imposição.

Assim, podemos desmembrar o conceito supra, declinando outras variações de responsabilidade, segundo conceitos extraídos da obra – Vocabulário jurídico — Ed. Forense — 1.999 — Versão 1.0—Plácido e Silva, quais sejam:

RESPONSABILIDADE CONTRATUAL Em sentido amplo, quer a expressão

exprimir a obrigação assumida pelas partes contratantes, em virtude da qual se açham no dever de fazer ou cumprir tudo que tenham convencionado ou ajustado.

Desse modo, evidenciada a responsabilidade contratual da parte, quando não cumpre a obrigação a que está sujeita, pode ser competida pela outra a cumpri-la, sob pena de responder pelos danos, que lhe possam ser causados.

Responsabilidade contratual, pois, nesta lata acepção , exprime o mesmo que obrigação contratual ou obrigação derivada do contrato ou da convenção.

Neste sentido, entendem-se as expressões: responsabilidade do devedor, do credor, do cedente, do cessionário, do mandante, do mandatário, do fiador, do locador, do locatário etc. Revela-se a obrigação, deve ser cumprida por eles, em virtude da convenção estabelecida. Mas, em sentido especial, a responsabilidade contratual entende-se a obrigação de indenizar ou de ressarcir os danos causados pela inexecução de cláusula contratual ou pela má execução da obrigação, nela estipulada.

Assim sendo, a responsabilidade, além de fixar a obrigação que não foi cumprida, determina a obrigação de ressarcir o dano, conseqüente do inadimplemento ou má execução da obrigação contratual.

RESPONSABILIDADE EXTRACONTRATUAL É verificada pelos agentes, desde que seja

conhecida comprovada que esse agiu ou não com culpa.

RESPONSABILIDADE CRIMINAL Entende-se a obrigação de sofrer o castigo

ou incorrer nas sanções penais impostas ao agente do fato ou omissão criminosa.

A responsabilidade criminal ou penal funda-se na imputabilidade do ato criminoso.

Embora responsabilidade e imputabilidade empreguem-se como expressões equivalentes, exprimem sentidos diferentes.

A imputabilidade mostra, indica, põe a descoberta o autor do ato ilícito , o executor do fato criminoso ou agente do crime.

acepção-sentido em que se emprega um termo;

significação, significado. ilícito-proibido por lei.

A responsabilidade advém da evidência de que ele responde ou deve sofrer as sanções impostas por seu ato.

Daí porque pode haver imputabilidade sem responsabilidade. E não pode haver responsabilidade sem imputabilidade, visto que esta é que determina a autoria, de que se deriva a obrigação de reparar o mal.

Nas palavras do mestre CARLOS ALBERTO BITTAR, in Responsabilidade Civil - Teoria & Prática, págs. 8, 9 e 12 observamos os seus ensinamentos referente à matéria sobre a responsabilidade civil, onde observamos que:

“Outrossim, alguns requisitos são exigidos para a caracterização do dano em concreto, admitidos também certos temperamentos na respectiva formulação.

Assim, requer-se: a) o dano seja atual b) (e não remoto) mas aceita-se o dano futuro, ou

a perda de oportunidade, desde que conseqüências certas e previsíveis da ação violadora (...);

c) certo (definido, ou, pelo menos , determinável), porém, admite-se o damnum infectum e a perda do prêmio face ao acidente;

d) pessoal (refletido na pessoa do lesado)...; e) direto (resultante da ação violadora), contudo,

acolhe-se o dano derivado ou reflexo (...).

Em seguida, mister se faz que o dano seja decorrente de fato de outrem, relacionado ou não, como o lesado, e traduzido em: a) ação ilícita b) exercício de atividade perigosa, dentro dos dois

planos em que se desdobra a teoria da responsabilidade civil (responsabilidade subjetiva e responsabilidade objetiva).

Trata-se, portanto, de ação qualificada pelo

Direito, que faz gerar, para o violador, a obrigação de reparar.

No âmbito.do ilícito, consubstancia-se, ou em fato humano próprio (responsabilidade direta), ou de outrem, ou de ainda, em fato de animal ou de coisa inanimada (responsabilidade extracontratual) e, de outro lado, em retardamento ou descumprimento, total ou parcial de obrigação ou de contrato (responsabilidade contratual).

Na primeira é de prática de ilícito, fora ou dentro de relação contratual, que nasce a obrigação (conforme o sistema das codificações: em nosso C. Civil, arts. 159 e 1.056), na segunda, pelo desenvolvimento da empresa, com a ascensão dos riscos que o explorador introduz na sociedade em proveito próprio (conforme leis especiais sobre atividades perigosas, apartadas das codificações, que vem sendo editadas, desde as estradas de ferro).

Deve, por fim, haver vínculo (nexo causal) entre a ação e o evento, de sorte a poder-se concluir que o dano proveio do fato do agente. Por outras palavras, cumpre seja este causa do prejuízo: que exista uma relação, certa e direta, entre o fato desencadeador e o resultado danoso,




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dentro da teoria denominada de “equivalência das condições”.

Cumpre a propósito, demonstra-se em concreto essa relação, pela análise de subjetividade do agente e das circunstancias do caso, caracterizando-se a responsabilidade, na hipótese de derivação de ilícito (subjetiva), pela demonstração da existência de dolo (vontade ou consciência) ou de culpa (negligência, imprudência ou imperícia ) do causador e, na decorrente de atividade perigosa (objetiva), pelo simples implemento da relação causal (independentemente da subjetividade do agente).

O Novo Código Civil (2002), decorre uma série de situações que envolvem o profissional: • No campo profissional, na qualidade de

autônomo/ liberal, o qual assume suas responsabilidades dentro das obrigações de fazer (personalíssima — artigos 247 à 249), pois seu contrato de trabalho é caracterizado por uma prestação de serviços (artigos 593 à 609 ), devendo sim responder por perdas e danos causados no exercício de sua profissão (artigos 402 à 405).

• campo negociável, o profissional deverá entender que o negócio (jurídico — arts. 104 à 114); realizados também caracterizam-se por obrigações de fazer, dar e ainda solidárias (arts. 233 à 249 e 264 à 285), os quais não sendo tais negócios absolutos podem ser rescindidos (ar 472 à 480), face a uma lesão (art. 157) ou uma onerosidade excessiva (arts. 478 à 480), passível de ressarcimento por perdas e danos e danos morais (arts. 402 à 405).

Diante dos conceitos supra citados,

necessário analisar a responsabilidade do Corretor de Imóveis frente ao Novo Código Civil, partindo da análise dos artigos 722 à 729, abarcando outras legislações.

A seguir para melhor visualizar o texto legal, transcrevemos o teor dos artigos:

Art. 722. Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada a outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme a instruções recebidas.

Observe que o supra citado artigo inicia, justificando que a corretagem se dará sempre por um contrato de prestação de serviços, a cumprir um mando na realização de um ou mais negócios.

Ora evidenciado a necessidade do Contrato de Opção de Corretagem com Exclusividade (Res. COFECI n. 458/ 95). O contrato de corretagem vem assumir um prazo determinado ou não. Explica-se.

Quando o corretor é contratado para realizar mais de um negócio, muitas das vezes as partes não estipularam prazo certo de determinado, a não ser ao término, conclusão dos negócios encomendados.

Assim, citamos o conceito de CONTRATO DE CORRETAGEM. Também conhecido como de mediação, é a convenção pela qual uma pessoa,

imperícia-imcopetência; inexperiência.

sem qualquer relação de dependência, se obriga, mediante remuneração, a obter para outrem um ou mais negócios, consoante as instruções recebidas, ou a fornecer-lhe as informações necessárias visando a celebração do contrato. (...) Obtendo êxito na aproximação, após a formalização entre comprador e vendedor, o corretor fará jus à compensação adicional (comissão), pelo serviço prestado. (Vocabulário Jurídico — Ed. Forense — I — Versão. 1.0 — Plácido e Silva)

Art. 723. O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos negócios; deve, ainda, sob pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Uma vez firmado o contrato de corretagem, verificamos que deverá o profissional executar a sua mediação com DILIGÊNCIA e PRUDÊNCIA.

Ser diligente na execução da mediação significa: “Derivado do latim diligencia (cuidado, empenho, exatidão), quer, pois, significar toda atenção ou cuidado que deve ser aplicado pelo agente, ou pessoa que executa um ato ou procede num negócio, para que tudo se cumpra com a necessária regularidade.

A diligência exprime, assim, a própria prudência adotada na execução de todos os atos e negócios jurídicos. (Vocabulário Jurídico — Ed. Forense — 1.999 — Versão 1.0 — Plácido e Silva).

Já a prudência, significa: “Do latim prudentia, de prudens, síncope de providens (providente, acautelado), exprime a cautela ou o cuidado, com que se devem fazer as coisas, para que bons sejam os resultados obtidos. A prudência, por isso, revela-se na exata compreensão do método ou do sistema posto em prática para realização de qualquer empreendimento.

É a atenção que de deva dar à execução das coisas, para que nada de mal possa acontecer.

A prudência opõe-se à imprudência, imprevidência, ou, mesmo, à negligência. Indica a boa ordem seguida na execução das coisas ou o tino na direção, do que se executa”. (Vocabulário Jurídico — Ed. Forense — 1.999 — Versão 1.0— Plácido e Silva)

Ora, agindo de tais formas, impõe o preceito legal que o profissional deverá prestar todas as informações sobre o andamento do negócio. Tais informações necessariamente deverão constar o número de pretendentes, o valor médio de mercado, se a época da transação é adequada para alcançar o valor pretendido, os empecilhos verificados. Tais situações não serão verificadas se o profissional não for zeloso e paciente para promover e cercar-se de todos os documentos necessários do imóvel e ainda, verificar se os pretendentes têm capacidade de cumprir com o contrato.

Por fim, impõe a pena ao profissional, possibilitando dele se exigir a reparação por perdas e danos (arts. 402/ 405), advindo necessariamente




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do contrato de corretagem firmado, devendo aquele prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Medianamente o profissional da corretagem deverá assumir a responsabilidade pelos serviços técnicos assumidos na intermediação, informando ao seu cliente sobres os riscos; as alterações de valores; e outras situações que possam influenciar no resultado do negócio, para melhor ou pior. Isso que dizer que o profissional deverá deter conhecimento aguçado para verificar quanto à segurança e risco do negócio, opinando quanto ao seu fechamento ou não.

Por perdas e danos, verificamos que o Código Civil, assim preceitua:

“Art. 402. Salvo as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente deixou de lucrar.

Art. 403. Ainda que a inexecução resulte de dolo do devedor, as perdas e danos só incluem os prejuízos efetivos e os lucros cessantes por efeito dela direto e imediato, sem prejuízo do disposto na lei processual.

Art. 404. As perdas e danos, nas obrigações de pagamento em dinheiro, serão pagas com atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, abrangendo juros, custas e honorários de advogado, sem prejuízo da pena convencional.

Parágrafo único. Provado que os juros da mão-de-obra não dobrem o prejuízo, e não havendo pena convencional, pode o juiz conceder ao credor indenização suplementar.

Art. 405. Contam-se os juros de mora desde a citação inicial. Ainda quanto às alterações de valores, assim definidos por regras de mercado, por situações negócio), mas que futuramente refletirá necessariamente no negócio realizado, podendo prejudicar umas das partes contratantes.

Ou ainda qualquer outra situação que influenciará no resultado do negócio sob seus cuidados. Aqui necessariamente vale ressaltar alguns cuidados que os profissionais deverão adotar quando do contrato de corretagem:

1. Certificar-se da qualidade de proprietário do

imóvel, munindo-se dos necessários documentos; Se comprador, quanto à capacidade de adquirir bens; capacidade de pagamento;

2. Certificar-se da atual situação do imóvel, mediante verificação de escritura pública, impostos prediais, territoriais e rurais;

3. Verificar a existência de ônus sobre o imóvel diante da expedição verificação das certidões negativas: existências de ações em face do imóvel.

4. Buscar informações acerca a qualidade dos contratantes — existências de ações no Fórum,

Justiça do Trabalho, justiça Federal, Execuções Fiscais, diante dos sites disponíveis para cada um desses órgãos;

5. Verificar diante do laudo de vistoria, a situação do imóvel;

6. Deter documentos hábeis e probatórios quanto ao seu efetivo trabalho de intermediação, diante de fichas, relatórios e outros documentos que sejam provas quanto à sua diligência no mister que lhe fora confiado;

7. Ser cauteloso, paciente e cuidadoso com o patrimônio alheio, agindo com prudência na condução do negócio.

Art. 724. A remuneração do corretor, se não

estiver fixada em lei, nem ajustada entre as panes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. A remuneração é devida ao corretor uma vez que tenha um o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as panes, nenhuma remuneração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à remuneração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Os artigos supram declinados, decorrem necessariamente sobre a remuneração do profissional, os casos de efetivo pagamento e, ainda a possibilidade de seu não pagamento, mesmo havendo determinação no contrato de corretagem com exclusividade. Explica-se.

Ao discorrer sobre a remuneração, inicialmente deveremos entender que o valor mínimo da Comissão de Corretagem é disciplinado pelos Sindicatos dos Corretores juntamente com o Sindicato das Empresas Imobiliárias e o CRECI promove a sua homologação.

Não temos tais percentuais fixados em lei, há liberalidade para ser fixado pelas partes ou ainda, exclusivamente pela natureza do negócio.

Deve ser esclarecido que a Tabela de Comissão de Corretagem deverá englobar todas as situações inerentes aos negócios realizados pelos profissionais e empresas e haver uma ampla divulgação, para conhecimento do público inclusive. Outra situação que se verifica é que a remuneração é devida diante da efetiva mediação do negócio, entenda-se que havendo acordo entre as partes, por escrito diante de documentos hábil em que fixaram o preço, a sua forma de pagamento, condições outras do negócio, terminado esta o contrato de mediação, por se entender que a formalização do negócio em Contrato uma mera determinação ilegal para os contratantes e não para o corretor obter a outorga no recebimento de sua comissão.

O contrato de mediação prevê a obtenção de um ou mais negócio, conforme instrução recebida pelo contratante, quanto ao preço, forma de pagamento, tipo de imóvel, prazo de entrega e outras situações. O profissional consegue traduzir e formalizar a conclusão do contrato de mediação,




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mediante um documento que é a proposta aceita as condições do negócio por ambas as partes.

A proposta de compra ou venda, estipulando-se valor, forma de pagamento, e outras situações do negócio, caracteriza um pré-contrato (art. 462 à 466), vinculando as partes a cumpri-la integralmente.

Assim, concluído está o trabalho do corretor de imóveis. E claro que esse acompanhará o negócio até a assinatura da escritura pública de contrato, a fim de melhor caracterizar o seu trabalho de fato finalizá-lo, com plena satisfação para ambas as partes.

Ocorre, entretanto que após concluir-se a proposta, uma das partes vem a arrepender-se, o texto do artigo 725 garante o direito do corretor a receber sua comissão, veja o julgado a seguir:

COMISSÃO DE CORRETAGEM Aproximadas as partes e formalizado o

negócio, com dia marcado para a assinatura de escritura de compra e venda, se esse não se realiza, única e exclusivamente, por culpa do devedor, é devida a comissão de corretagem. (STJ — Resp. 147317 — SP — 3 T. — ReI. Mm. Eduardo Ribeiro—Diu I2/O4/I999—p. 144).

Atualmente o entendimento é diferente daquele trazido pelo novo texto legal, senão vejamos: CIVIL - CONTRATO DE CORRETAGEM – VENDA DE IMÓVEL - PROPOSTA ACEITA PELO VENDEDOR - DESISTÊNCIA POSTERIOR- INTERMEDIAÇÃO - RESULTADO ÚTIL NÃO CONFIGURADO – COMISSÃO INDEVIDA.

1. O serviço de corretagem somente se tem como aperfeiçoado quando o negócio imobiliário se concretiza: posto que o risco é da sua essência.

Descarte, indevida a comissão mesmo se após a aceitação da proposta, o vendedor, que concordara com a intermediação, se arrepende e desiste da venda, situação esta sequer reconhecida pelas instâncias ordinárias. II. Recurso especial não conhecido. (STJ — REsp — 317503 — SP — 4 t — ReI. Mi Aldir Passarinho Júnior DJU 24.09.2001 — p. 00315).

Houve assim um avanço em benefício do corretor, haja visto que o contrato de mediação também poderá prever que a comissão será devida somente efetivada a negociação diante da assinatura da escritura pública, caso contrário prevalecerá ao que tudo indica o novo entendimento.

Art. 727. Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução .se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Novamente interpreta o legislador em benefício do corretor, inclusive vindo aplicar ao contrato de mediação um efeito extensivo, garantindo ao profissional à percepção da sua remuneração, nas hipóteses que o artigo prevê.

Os reclamos dos profissionais, justifica o presente artigo pois quantos negócios foram

realizados entre as partes, após o vencimento do contrato de opção de venda, simplesmente para afastar o profissional e a sua remuneração. Não será mais possível, entretanto alertamos que o referido artigo não poderá ser lido isoladamente, pois a determinação do artigo 726, diz ser contrata tal pagamento se evidenciada: “... COMPROVADA INÉRCIA OU OCIOSIDADE DO PROFISSIONAL.”. Tal exceção ao pagamento da remuneração do profissional, também deverá ser aplicado à presente situação.

Observe que os Tribunais já vinham se posicionando nesse sentido, senão vejamos os arestos à seguir: MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM - COBRANÇA-VENCIMENTO DO PRAZO DE EFICÁCIA NA OPÇÃO DE VENDA- PRORROGAÇÃO DO LAPSO TEMPORAL E APROXIMAÇÃO DAS PARTES — COMPROVAÇÃO — ADMISSIBILIDADE —Ainda que vencido o prazo de eficácia lançado por escrito na opção de venda, é devida a verba remuneratória do corretor se comprovadas a prorrogação do lapso temporal e a aproximação, por ele, das partes, condutora ao acordo de vontades a propósito do negócio intermediado. (2° TACSP — Ap. c/ Rev. 610.561-00/5 — 4 C. — Rei. Juiz Rodrigues da Silva — DOESP 03.05.2002) MEDIAÇÃO - COMISSÃO DE CORRETAGEM – COBRANÇA - NEGÓCIO REALIZADO APÓS O PRAZO DA AUTORIZAÇÃO - APROXIMAÇÃO DAS PARTES PROMOVIDA DENTRO DO PRAZO DA OPÇÃO - UTILIDADE DA INTERMEDIAÇÃO - CABIMENTO - Çorretagem Intermediação de negócio. Validade da atuação do corretor mesmo depois de vencida a opção escrita. Venda realizada a pessoa apresentada pelo corretor Resultado é do trabalho realizado. Valor da comissão fixado segundo o correto valor do pagamento.

Escritura lavrada com valores irreais. Possibilidade da existência de fraude na documentação da transação.

Ação procedente em parte. Recurso improvido. (2° TACSP — Ap. c/ Rev. 621 .258-00/3 — 8 C. — ReI. Juiz Ruy Coppola — DOESP 05 .04.2002) Devemos ser cautelosos, quanto à determinação legal do artigo em comento, haja visto que como esse se encontra inserido em um texto maior, devemos promover a leitura integral inclusive dos artigos antecedentes, para promover a integralidade da idéia do legislador.

Art. 728. Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Da mesma forma que anteriormente citamos, a previsão da divisão da remuneração para os profissionais envolvidos na conclusão da intermediação, entretanto, surge uma indagação.

Todos os envolvidos deverão deter contratos específicos (não havendo a figura da exclusividade), ou figurarem no mesmo contrato de mediação. A prática tem se mostrado indiferente, pois haverá sempre prova de que um ou mais corretores figuraram na intermediação, pois todos deterão documentos hábeis a provarem a sua participação no negócio realizado.




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Art. 729. Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Por fim, esse artigo estende a interpretação quanto a responsabilidade do corretor não só frente ao corretor de imóveis, mais nas legislações especiais, possibilitando interpretá-las da mesma forma que indicada pelo legislador.

A seguir trataremos dessas legislações especiais, as quais na verdade somarão aos artigos antecedentes à responsabilidade do corretor.

FUNDO DE PAGAMENTO DE PRESTAÇÃO

NO CASO DE PERDA DE RENDA POR DESEMPREGO E INVALIDEZ

TEMPORÁRIA FIEL

CONCEITO O Fundo de Pagamento de Prestações no

caso de Perda de Renda por Desemprego ou Invalidez Temporária foi criado para garantir ao mutuário a continuidade de pagamento de suas prestações nos casos de’ dificuldades financeiras em conseqüência de desemprego ou invalidez temporária, evitando, assim a inadimplência no cumprimento das suas obrigações junto ao agente financeiro que se torna garantido com o retorno contínuo do seu capital.

COBERTURA E PAGAMENTO

As prestações que são pagas pelo Fundo de

Pagamento de Prestações no caso de Perda de Renda por Desemprego e Invalidez Temporária - FIEL - recebem a cobertura da Caixa Econômica Federal que pratica com o agente financeiro a devida compensação do débito.

A operação é formalizada através de contrato em que a mutuário se obriga a divida logo após a término do prazo de financiamento e pelo tempo que for necessário ao resgate do empréstimo, bem como ao pagamento, no mês de novembro de cada ano, do juro contratual relativo ao exercício e referente ao montante reajustado ou corrido que lhe tenha sido emprestado.

A utilização do fundo somente pode ser feita após o período de carência de seis meses; contados da data da assinatura do contrato de financiamento.

Em caso de desemprego é assegurado ao mutuário o pagamento de até seis meses e no caso de invalidez temporária o prazo aumenta para doze meses, a partir do mês que a invalidez for e conhecida pela instituição de previdência a que estiver vinculado.

Além do limite de seis prestações a mutuário, em casa de desemprego, tem limitado o montante do empréstimo em até dez por cento do prazo do mandamento contratado.

Para fazer uso do FIEL o mutuário deve fazer prova de pagamento das prestações vencidas a que estava obrigado pelo contrato e, através de

solicitação formal, apresentar ao agente financeiro os seguintes documentos.

I - no caso de desemprego a prova do recebimento

do aviso prévio, salde de salário, férias normais e proporcionais, décimo terceiro salário, indenização de não optante pelo FGTS além da carteira profissional com a autenticação devida em, caso de fotocópia;

II - na invalidez temporária, o laudo médico emitida pela instituição previdenciária a que estiver vinculado o mutuário, constando o período do impedimento por motivo de saúde, à data do início e término.

A garantia do pagamento das prestações no caso de desemprego entra em vigor somente após haver o mutuário utilizado a quantidade que recebeu em conseqüência da rescisão ou extinção do contrato de trabalho, tendo em conta a parte inteira do coeficiente da divisão entre a quantia total recebida e o salário mensal que era pago ao mutuário.

Esses benefícios são de grande importância social pois impedem que o mutuário t inadimplente no pagamento de suas prestações por força de desemprego ou invalidez temporária.

A maioria dos mutuários, desconhecendo esses benefícios, se vêem muitas vezes constrangidos a suportar as conseqüências de uma execução judicial.

FUNDO DE GARANTIA DO TEMPO DE SERVIÇO – FGTS

CONCEITO O Fundo de Garantia do Tempo de Serviço:

é o montante formado pelo depósito compulsório que todo empregador deve efetuar, mensalmente, em conta bancária, vinculado em nome do empregado e que corresponde a 8% (oito por cento) da remuneração paga no mês antecedente com rendimentos, de juros e correção monetária. Sua administração é de responsabilidade da Caixa Econômica Federal.

UTILIZAÇÃO Ao adquirente de casa própria pelo Sistema

Financeiro da Habitação - SF em dia com o pagamento das suas prestações é facultado o direito de utilizar os depósitos da sua conta vinculada ao FGTS para reduzir, amortizar ou liquidar o valor do financiamento. a) pagamento da poupança à aquisição da casa

própria: o titular de conta vinculada do FGTS, poderá dela fazer uso, no que diz respeito à aquisição de casa própria nas seguintes condições;

b) redução do financiamento pretendido: refere-se aos casos em que está se adquirindo imóvel já financiado (normalmente ao empresário da construção civil) e o adquirente pretende financiar um valor menor do que o saldo devedor do imóvel;




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Neste caso, o Agente Financeiro procede o débito na conta vinculada do FGTS do comprador, abatendo referido valor no débito do empresário (vendedor);

c) amortização ou liquidação do saldo devedor do financiamento: é a faculdade que tem o mutuário, de fazer uso do saldo do seu FGTS para liquidar ou amortizar seu saldo devedor;

d) pagamento integral do imóvel, sem financiamento: essa modalidade refere-se aqueles casos em que o comprador possui saldo na conta vinculada do FGTS, suficientes, por si só, ou acrescido de recursos próprios, para adquirir o imóvel.

Somente pode fazer uso dessa faculdade, pessoas que não possuam imóveis residenciais no município em que se está adquirindo o imóvel, uma vez que, nesse caso, não existe a possibilidade de fazer a operação condicionada à posterior alienação do imóvel.

Trata-se de uma operação simples e que pode ser realizada por qualquer Agente Financeiro vinculado ao SFH.

O interessado, após procurar o Agente Financeiro, e inteirar-se da possibilidade de atendimento, deve providenciar a documentação relativa ao imóvel e do vendedor (os mesmos documentos exigidos nos casos de financiamento).

Após formalizado o processo, procede-se o débito na conta vinculada do FGTS do comprador, creditando referido valor em conta corrente do vendedor, sob bloqueio.

O desbloqueio, somente ocorrerá após a apresentação da escritura, devidamente registrada, bem como da confirmação da efetivação do débito do FGTS.

Na data da efetivação da operação (débito FGTS, crédito conta corrente), as partes são autorizadas a lavrar e registrar a escritura de compra e venda, da qual contará de especial, apenas a informação de que houve a utilização de FGTS na transação.

EXERCÍCIOS

Assinale com um X a opção que lhe parece correta: 1. BENS PUBLICOS a) São aforamentos, as servidões e os usufruto b) São os insuscetíveis de apropriação e os

legalmente inalienáveis. c) São os Bens de Domínio Nacional pertencentes a

União nos Estados e Municípios 2. PATRIMÔNIO a) São Bens de Direito b) São os Bens recebidos por uma doação c) É o complexo relações jurídicas de uma pessoa

que tenha conteúdo econômico d) São os bens adquiridos por dação de pagamento

3. IMÓVEIS a) São Bens que não podem ser transportados sem

destruição de um lugar para o outro b) São os Bens de domínio nacional c) São os Bens que podem ser divididos para ser

transportados

4. BENS a) São Bens recebidos de herança b) São coisas adquiridas pelo homem c) São coisas suscetíveis de posse exclusiva do

homem d) São coisas que sendo úteis e contendo valor

econômico, são suscetíveis de apropriação pelo, homem

5. MÓVEIS a) São Bens que podem ser substituídos por outro b) São Bens suscetíveis de movimento próprio ou

de remoção por força alheia c) São Bens que não podem ser transportados d) São Bens abstratos 6. PODEMOS DEFINIR DOLO COMO: a) Ato de boa fé pa enganar alguém b) Ato de troca de Bens c) Artifício empregado para enganar alguém d) Anuência conseguida sob ameaça 7. FRALDE a) E um tipo de contrato b) E uma ação de despejo c) É uma transação imobiliária d) E um meio usado pelo devedor para não pagar

aos credores, diminui ou transfere maliciosamente seu patrimônio

8. COAÇÂO a) É um tipo de assinatura de contrato b) E a anuência conseguida sob ameaça c) E um tipo de fraude d) É a anuência sem ameaça 9. BENS FUNGÍVEIS a) São os Bens que não podem ser substituídos b) São os Bens adquiridos por desapropriação c) São os móveis que podem ser substituídos d) por outros da mesma espécie. qualidade e

quantidade e) São os móveis cujo uso importa na destruição

da própria substância. 10. COISAS SINGULARES a) E aquela cuja existência supõe a da principal b) São aquelas que embora reunidas se

consideram de per si independentemente das demais

c) São aqueles que não podem ser vendidos d) São aqueles inalienáveis 11. COISAS FORA DO COMÉRCIO a) São os vendidos ilegalmente b) São os vendidos legalmente c) São os que estão fora do comércio d) São as insuscetíveis de apropriação e as

legalmente inalienáveis




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12. BENS INFUNGIVEIS a) São os Bens adquiridos pela posse b) São os Bens de família c) São os Bens públicos d) São os Bens que não podem ser substituídos por

outros da mesma espécie, qualidade e quantidade

13.Podemos definir SUJEITO ATIVO a) Devedor b) Credor c) Contratado d) Ativado 14. SUJEITO PASSIVO a) Locatário b) Credor c) Locador d) Devedor 15. LOTEAMENTO

É a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique em abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação do já existente.

( ) Falso ( ) Verdadeiro

16. É permitido parcelamento do solo:

Em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados.

( ) Falso ( ) Verdadeiro 17. Consideram-se urbanos os equipamentos públicos

de abastecimento de água, serviços de esgoto, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado.

( ) Falso ( ) Verdadeiro 18.O processo de loteamento e os contratos

depositados em cartório, poderão ser examinados por qualquer pessoa, a qualquer tempo, independente do pagamento das custas dos emolumentos, ainda que a título de busca.

( ) Falso ( ) Verdadeiro

19.Aprovado o projeto de loteamento, o loteador deverá

submete-lo ao Registro Imobiliário em: a) 100 dias b) 3meses c) 180 dias d) 30dias 20. Cite um documento necessário para aprovação do

desmembramento junto no Registro Imobiliário. ______________________________________________________________________________________________

EXERCÍCIOS 2 Assinale com um X a opção correta: 1. A profissão de Corretor de Imóveis foi

regulamentada através da Lei.- a) 5.630 b) 6.350 c) 6.530 d) 6.503 2. Referindo às fases do contrato, podemos afirmar

que: a) a fase denominada negociações preliminares,

por ser a fase inicial, é a mais importante do contrato.0

b) por tratar-se de declaração unilateral, a proposta não implica obrigação do proponente.

c) proposta e aceitação são as duas fases mais importantes na formação do contrato

d) N.D.A 3. Com referência à proposta temos: a) a proposta tem força vinculante, só não

subsistindo em caso de morte ou incapacidade do proponente

b) oblato é o destinatário de unia proposta c) a proposta em qualquer caso poderá ser

revogada a qualquer tempo d) N.DA. 4. Com relação à posse é correto afirmar: a) a posse turbada, pode ser defendida pela ação

de reintegração de posse b) a ação própria ao possuidor esbulhado é a de

reintegração de posse c) o possuidor, receoso de ser molestado em sua

posse, pode valer-se do interdito proibitório d) N.D.A 5. Ainda com referência à posse temos: a) entre os efeitos jurídicos gerados pela posse

está o direito de exigir indenização por benfeitorias

b) anunciação de obra nova não é ação própria ao campo possessório.

c) mesmo possuidor de má fé assegura-se direito de retenção

d) N.D.A 6. Por conta própria, para efeito previdenciário, é

considerado: a) segurado facultativo b) segurado contribuinte em dobro c) segurado autônomo d) segurado empregador 7. Sobre contrato podemos afirmar: a) a fiança é exemplo de contrato acessório b) a doação, a qualquer título, é considerada

contrato gratuito c) o comodato é exemplo de contrato bilateral d) N.D.A




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8. Um dos principais efeitos da posse é gerar o: a) penhor b) usufruto c) uso d) usucapião 9. Adquire-se uma propriedade através e: a) emissão do recibo de venda, firmado pelo

vendedor b) pagamento do preço c) transcrição do titulo no registro imobiliário d) escritura de compra e venda 10. O proprietário de um imóvel que o loca a outrem

detém a posse: a) precária b) direta c) indireta d) injusta 11. O direito real de garantia de um bem imóvel, que

está em poder do devedor, mas que fica vinculado para responder por uma dívida chama-se:

a) penhor b) fiança c) enfiteuse d) hipoteca 12. Com relação ao contrato temos: a) nos contratos de compra e venda as, dúvidas

devem ser interpretadas, sempre, contra o vendedor

b) os contratos de locação, as dúvidas, em regra, devem ser interpretadas em favor do locatário

c) os contratos onerosos devem ser interpretados como os onerosos

d) N.D.A 13. A remuneração do Corretor de Imóveis é do tipo: a) gratificação b) adicional s e prévios c) salários d) comissão 14. A doação de um imóvel a outrem constitui: a) fato jurídico b) ato jurídico c) contrato de adesão d) anticrese 15. O direito de usar, gozar e dispor das coisas

corresponde ao direito de: a) posse b) propriedade c) posse justa d) posse de boa fé 16. Incorre em Mora: a) o devedor e o credor b) somente o devedor c) somente o credor d) o intermediário e) o preposto

17. Legalmente o incorporado somente poderá negociar sobre unidades autônomas após ter arquivado unia série de documentos:

a) na Prefeitura Municipal b) no cartório onde serão feitas as escrituras c) no registro de imóveis d) no cartório de registro de títulos e documentos 18. A relação jurídica.que atribui ou investe a pessoa na

posse, no uso e gozo de uma coisa, que é de sua propriedade, denomina-se direito:

a) real b) comercial c) social d) público 19. O Conselho Federal de Corretores de Imóveis

(COFECI) e os Conselhos Regionais (CREIs) são órgãos de:

a) ensino e pesquisa da profissão b) fiscalização e assistência judiciária c) disciplina e fiscalização do exercício da profissão d) assistência judiciária e assistência ao exercício

da profissão 20. A tarefa de dar forma autêntica, pública e solene à

atos e contratos de natureza privada registrando em livros de notas que ficam arquivados cabe:

a) aos juízes b) aos tabeliães c) aos administradores de empresas d) aos desembargadores




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GLOSSÁRIO

suscetível – que pode receber impressões, modificações ou qualidades; capaz; melindroso; que facilmente se ofende.

rubrica – assinatura abreviada; indicação; autentificação. fungíveis – que se gasta; que se consome com o primeiro

uso. anuência – consentimento; aprovação. antítese – oposição entre palavras ou idéias. adimplemento – ato de preencher, completar. contraente – que, ou pessoa que contrai. proponente – pessoa que propõe; apresentar; expor a

apreciação. oblato – leigo que se oferecia para serviço de uma ordem

monástica. inequívoca – Em que não há equivoco; evidente, claro. tácito – silencioso, que não se exprime por palavras;

implícito; secreto; subentendido. atinente – relativo a; que diz respeito ª ressarcindo – indenização; reparação. distrato – rescisão ou anulação de contrato. O mesmo que

distrate. expropriar – desapossar alguém de sua propriedade

segundo as formas legais e mediante justa indenização. anfiteuse – contrato pelo qual o proprietário de um imóvel

cede a outrem o domínio útil da propriedade, mediante o pagamento de uma pensão anual chamada foro; o mesmo que aforamento, emprazamento ou prazo.

anticrese – contrato de consignação de rendimentos, isto é, contrato que permite ao credor entrar na posse de um imóvel do devedor e receber o usufruto até a completa extinção da dívida.

fruição – gozo; posse; usufruto. aferir – conferir (pesos, medidas etc.) com os respectivos

padrões; por a marca da aferição em; cotejar; avaliar. gleba – terreno, porção de terra, terra de cultura, torrão,

solo. averbação – averbamento; registro que valida declaração

funcional para outorga de vantagens. averbação – averbamento; registro que valida declaração

funcional para outorga de vantagens.




43

CONSIDERAÇÕES FINAIS Neste módulo, você encontrou conteúdo, textos e interpretações para apoiá-lo no seu Curso. Aqui, a

teoria é acompanhada da sua contrapartida – estágio – que será de grande valor para o seu enriquecimento

profissional.

Não pretendemos de forma alguma ditar receitas infalíveis. Nossa intenção é conduzir um diálogo

direcionado a você e dessa forma, ajudá-lo a desenvolver habilidades de estudo – consultas a dicionários

enciclopédias e leitura de textos – tornando-o apto a superar os limites que esse material encerra.

Agora, vamos ao seu desempenho. Se você acertou tudo, passará para o próximo módulo. Caso

contrário, esclareça suas dúvidas com o seu professor/tutor, de acordo com a sua disponibilidade de tempo e

esteja você onde estiver, seja por telefone, fax ou internet (www.colegiopolivalente.com.br)

O desafio de toda Equipe Polivalente é saber articular um ensino profissionalizante de modo a ser

compreendido pela comunidade. O único modo para articulá-lo e vivê-lo, é dando testemunho de vida.

O seu sucesso é também sucesso do CIP.

Afinal, o CIP é você!!!

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