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TÉCNICO EM TRANSAÇÕES IMOBILIARIAS

OPERAÇÕES IMOBILIARIAS

Proibida reprodução deste material em parte ou no todo, propriedade do CIP – Lei n° 9.610

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APRESENTAÇÃO

Acreditamos que, como nós, você lute “por um Brasil melhor” na perspectiva do desenvolvimento da Educação

Profissional.

Você encontrará um material inovador que orientará o seu trabalho na realização das atividades

propostas. Além disso, percebera por meio de recursos diversos como é fascinante o mundo da “Educação

Profissional”. Gradativamente, dominará competências e habilidades para que seja um profissional de

sucesso.

Participe de direito e de fato deste Curso de Educação a Distância, que prioriza as habilidades

necessárias para execução de seu plano de estudo:

Você precisa ler todo o material de Ensino.

Você deve realizar toda as atividades propostas.

Você precisa organizar-se para estudar.

Abra, leia, aproveite e acredite que “as chaves estão sendo entregues, logo as portas se abriram”.

Esta disposto a aceitar o convite?

Contamos com a sua participação para tornar este objetivo em realidade.

Equipe Polivalente

COLÉGIO INTEGRADO POLIVALENTE “Qualidade na Arte de Ensinar”




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SUMÁRIO

APRESENTAÇÃO ............................................................................................. 1 SUMÁRIO ....................................................................................................... 2 INTRODUÇÃO................................................................................................. 4 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS ........................................................................... 5

CORRETOR DE IMÓVEIS ................................................................................................................ 5 O CLIENTE..................................................................................................................................... 6

MODALIDADE DE OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA ................................................... 7 MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA............................................................................... 8 O IMÓVEL....................................................................................................... 9 REGISTRO DE IMÓVEIS................................................................................ 10 RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS .................................................. 11 PARA ALUGAR IMÓVEL................................................................................. 11

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS — PESSOA FÍSICA............................................................................ 11 O QUE O CORRETOR DE IMÓVEIS PODE FAZER ............................................ 27 TRANSAÇÕES DE RISCO ............................................................................... 27 TABELA REFERENCIAL DE COMISSÕES E SERVIÇOS IMOBILIÁBIOS ............ 27

VENDAS....................................................................................................................................... 27 COMPRA...................................................................................................................................... 27 PERMUTA E DOAÇÃO EM PAGAMERTO ......................................................................................... 27 INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA (HORIZONTAL OU VERTICAL).......................................... 28 LOTEAMENTOS ............................................................................................................................ 28 LOCAÇÃO..................................................................................................................................... 28 ADMINISTRAÇÃO DE BENS.......................................................................................................... 28 ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIOS .......................................................................................... 28 PARECER POR ESCRITO QUANTO À ............................................................................................. 28 COMERCIALIZAÇÃO IMOBILIÁRIA .............................................................................................. 28 TAXA DE VISITA (*).................................................................................................................... 28 PARECER VERBAL QUANTO À OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS (*) (CONSULTORIA) ......................... 28 DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE ................................................................................................... 28 CORRETORES .............................................................................................................................. 28

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL............................................................... 28 DA LOCAÇÃO................................................................................................ 30 CAPÍTULO I.................................................................................................. 30

DISPOSIÇÕES GERAIS................................................................................................................. 30 SEÇÃO II ..................................................................................................................................... 31 DAS SUBLOCAÇÕES ..................................................................................................................... 31 SEÇÃO III ................................................................................................................................... 31 DO ALUGUEL ............................................................................................................................... 31 SEÇÃO IV .................................................................................................................................... 31 DOS DEVERES DO SACADOR E DO LOCATÁRIO............................................................................ 31 SEÇÃO V...................................................................................................................................... 33 DO DIREITO DE PREFERÊNCIA .................................................................................................... 33 SEÇÃO VI .................................................................................................................................... 33 DAS BENFEITORIAS .................................................................................................................... 33 SEÇÃO VII................................................................................................................................... 33 DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS ..................................................................................................... 33 SEÇÃO VIII ................................................................................................................................. 34 DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS...................................................................................... 34 SEÇÃO IX .................................................................................................................................... 34 DAS NULIDADES ......................................................................................................................... 34

DAS DISPOSIÇOES ESPECIAIS ..................................................................... 34 CAPITULO II ................................................................................................ 34

SEÇÃO I ...................................................................................................................................... 34 DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL......................................................................................................... 34 SEÇÃO II ..................................................................................................................................... 35 DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA ................................................................................................. 35 SEÇÃO III ................................................................................................................................... 35




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DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL................................................................................................. 35 DOS PROCEDIMENTOS ................................................................................. 36 CAPITULO I.................................................................................................. 36

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS ......................................................................................................... 36 OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS ........................................................................................................ 36

EXERCÍCIOS ........................................................................................................................... 36 TESTES ................................................................................................................................... 37

GLOSSÁRIO.................................................................................................. 39 CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................. 40




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INTRODUÇÃO

Você esta iniciando o estudo do Módulo – OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS. Você terá contato

com teorias importantes que vão proporcionar um desempenho eficiente durante o seu Curso.

Você terá oportunidades de estudar Operações Imobiliárias; Registro de Imóveis; Transações de Risco;

Locação; Procedimentos entre outros itens relacionados a esse assunto.

Nossa linha de trabalho abre um caminho atraente e seguro pela seqüência das

atividades – leitura, interpretação, reflexão e pela variedade de propostas que mostram

maneiras de pensar e agir, e que recriam situações de aprendizagem.

As aprendizagens teóricas são acompanhadas de sua contrapartida prática, pois se

aprende melhor fazendo. Tais praticas são momentos de aplicação privilegiados, oportunidades

por excelência, de demonstrar o saber adquirido.

Nessa perspectiva, dois objetivos principais serão perseguidos neste material. De um lado, torná-lo

habilitado a aproveitar os frutos da aprendizagem, desses saberes que lhe são oferecidos de muitas maneiras,

em seu estudo, ou até pela mídia – jornais, revistas, rádio, televisão e outros – pois sabendo como foram

construídos poderá melhor julgar o seu valor. Por outro lado, capacitando-se para construir novos saberes. Daí

a necessidade do seu estágio para aliar a teoria à pratica.

A soma de esforços para que estes módulos respondessem as suas necessidades, só foi possível

mediante a ação conjunta da Equipe Polivalente.

Nossa intenção é conduzir um dialogo para o ensino aprendizagem com vistas a conscientização,

participação para ação do aluno sobre a realidade em que vive.

A Coordenação e Tutores/Professores irá acompanhá-lo em todo o seu percurso de

estudo, onde as suas dúvidas serão sanadas, bastando para isso acessar o nosso site:

WWW.COLEGIOPOLIVALENTE.COM.BR

Equipe Polivalente

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OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

CORRETOR DE IMÓVEIS

CONCEITO O Corretor de Imóveis é o profissional

especializado e habilitado, que com absoluta imparcialidade, honestidade e lealdade aos padrões de ética, atua como mediador na transação imobiliária, aproximando as partes interessadas para a concretização do negócio.

Na realização do seu trabalho ele informa os interessados das vantagens e condições do mercado, promovendo com segurança, o acordo de vontades para a celebração do contrato.

No Brasil, a profissão de Corretor de Imóveis foi por muitos anos classificada pelo Código Comercial Brasileiro, como Agente Auxiliar de Comércio, tendo a sua regulamentação especificada se dado através da Lei n0 4.116/62, posteriormente revogada pela Lei n0 6.530, de 12 de maio de 1978.

CLASSIFICAÇÃO O Corretor de Imóveis se classifica em

pessoa física e pessoa jurídica ambas sujeitas à Lei 6.530/78.

O Código Civil Brasileiro tem o seu Livro 1 dedicado ás pessoas, e no Titulo 1 a sua divisão especificando o Capitulo 1 às pessoas naturais ou físicas. Definindo no seu artigo 40 “que a personalidade civil do homem começa do nascimento com a vida e que a existência da pessoa natural termina com a morte” (art. 10)

O capítulo II cuida das pessoas jurídicas, definindo no artigo 13 a sua existência como de direito público interno ou externo e de direito privado, enumerando ainda.o seu artigo 14 que são pessoas jurídicas de direito público interno: I — a União; II — cada um dos seus Estados e do Distrito

Federal; III — cada um dos Municípios legalmente

constituídos; e no artigo 16 as pessoas jurídicas de direito privado que são: I — as sociedades civis, religiosas, morais

científicas ou literárias, as associações de utilidades públicas e as fundações;

II — as sociedades mercantis determinando no seu parágrafo primeiro que as sociedades mencionadas no inciso 1, somente poderão se constituir por escrito, lançado no registro geral e reger-se-ão pelo disposto a respeito naquele Código, Parte Especial, e, no § 2, que as sociedades mercantis, continuarão a reger-se pelo estatuto das leis comerciais.

No caso específico do Corretor de imóveis, a

pessoa jurídica poderá ser constituída sob a forma de sociedade civil, quando se dedicar apenas à prestação de serviços para terceiros, porque

quando o seu objetivo inclui também a aquisição de imóveis para exploração própria, seja através da venda. Locação, incorporação ou outra modalidade de operação imobiliária, o seu ato constitutivo deverá ser registrado na junta Comercial do Estado onde vai exercer a sua atividade.

Pode dar-se o caso de a pessoa física promover o registro da sua firma individual, devendo de acordo com o seu objetivo, registrar a sua firma no órgão competente para uso no seu comercio.

Neste caso a expressão “firma” tem o significado de empresa, já que é representativa do nome do seu titular , não se confundindo, desta forma, com a pessoa jurídica.

DIREITOS São direitos do Corretor de Imóveis,

pessoa física ou jurídica esta representada pelo Corretor responsável. o de exercer livremente a profissão, usar o titulo de Corretor de imóveis, votar e ser votado em eleições para composição dos Conselhos.

DEVERES Os deveres do Corretor de Imóveis estão

discriminados no Código de Ética Profissional (Resolução COFECI 14/78), que no seu artigo 2º determina que além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnica de transações imobiliárias, cumpre ainda ao Corretor, nos termos do artigo 3º e em relação ao exercício da profissão à classe e aos colegas.

PROIBIÇÕES O artigo 6º do Código de Ética Profissional

(Resolução COFECI no 14/78 com a nova redação dada pela Resolução COFECI 145/82) veda o Corretor de Imóveis (Ver Noções de Relações Humanas e Ética do volume 2).

PENALIDADES Além das responsabilidades civil e penal a

que fica sujeito o Corretor de Imóveis por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas fica sujeito ainda ás penalidades impostas por infrações cometidas aos preceitos de ética emanados pela legislação vigente e pelas Resoluções do Conselho Federal de Corretores de Imóveis, apuradas de forma regulamentar com a gradação que varia de acordo com o enquadramento indicado pelo artigo 8º do Código

titular – pessoa nobre; cada um dos membros de um ministério, secretariado ou alto posto de governo; o ocupante efetivo de qualquer cargo de magistério ou burocrático

vigente – tempo pelo qual uma coisa vigora; gradação – aumento ou diminuição gradual; passagem ou

transição gradual; progressão ascendente ou descendente de idéias ou palavras.




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de Ética Profissional. Resolução COFECI 14/78 com a nova redação dada pela Resolução n0 145/82.

O CLIENTE

CONCEITO Denomina-se cliente toda pessoa física ou

jurídica com potencial e desejo de realizar um negócio imobiliária seja de compra, venda, locação , administração, incorporação, avaliação, etc.

Por ser sempre a parte principal do negócio, deve merecer um tratamento atencioso e digno para o pleno êxito da transação, recebendo informações precisas, não só referentes ao seu interesse, como também pelos serviços que lhe poderão ser prestados que o motivem a contratar um corretor.

POTENCIALIDADE Todo cliente de uma operação imobiliária é

detentor de um potencial que o Corretor de imóveis quando não informado previamente, deverá descobrir, usando para isso toda a sua argúcia a fim de que demonstrando os seus conhecimentos sobre o potencial desejado transmita ao cliente a confiança necessária para sua contratação.

A potencialidade do cliente pode ser de compra. de venda, de locação. de administração, de avaliação. de incorporação. de implantação etc.

CADASTRAMENTO O Corretor de Imóveis, como todo aquele

que se dedica á exploração de algum negócio, deve formar uma estrutura de trabalho bastante organizada para poder usufruir de um apoio firme no desempenho do seu trabalho.

Neste aspecto o cadastro é de primordial importância já que nele se registra o cliente com todas as informações pessoais como nome completo. endereço, profissão, número de carteira de identidade e órgão emissor, número do CPF, endereço comercial, telefones, nome do cônjuge, bem como o seu potencial imobiliário, ou seja, qual o tipo de negócio que tem interesse em realizar.

Esse registro pode ser feito através de fichas catalogadas em ordem alfabética de maneira que possa ser localizada com facilidade, isto na forma mais simples ou até mesmo através de computação, método já mais sofisticado, mas de grande uso na atualidade.

De uma forma ou de outra, o importante é que o cadastramento seja feito.

Além do cadastramento do cliente, também deve ser feito um cadastramento por negócio imobiliário onde fique registrado o potencial que existe para ser negociado.

locação – aluguel; arrendamento. usufruir – ter a posse e o gozo de (alguma coisa que não

se pode alienar ou destruir).

AUTORIZAÇÃO E CONTRATO Concluídos os acertos e identificada a

operação imobiliária desejada, deve o Corretor de Imóveis receber do cliente, por escrito, a autorização para a prestação dos serviços, isto porque, sem esse documento ficará impedido de anunciar publicamente a operação sob pena de transgressão dos preceitos contidos no inciso III do artigo 20 da Lei 6.530/78, no inciso IV do artigo 38 do Decreto 8 1.871/78, e inciso XX do artigo 6º da Resolução COFECI n0 145/82, ficando sujeito á pena estipulada pelo governo.

Além da autorização deve o Corretor de Imóveis firmar com o seu cliente um contrato para prestação dos serviços que deverá conter o nome das partes, suas qualificações, objeto da prestação dos serviços, prazo para a sua realização e o valor dos honorários, que poderá ser fixo ou em percentual fixado sobre o valor da transação, que é a forma mais usada.

Deve-se notar que antes da Portaria 3.245 do Ministério do Trabalho, que promoveu o novo enquadramento da categoria dos Corretores de Imóveis, transportando-os de agentes auxiliares de comércio para profissionais liberais, a remuneração dos serviços profissionais da categoria que se dava através de comissões, passou a ser honorários, com grande vantagem para a classe, não só pelo status conseguido como também por possibilitar, quando da necessidade do contrato de honorários ser cobrado judicialmente, que o processo siga o rito sumaríssimo nos termos da letra “m” inciso II do artigo 275 do Código Penal Civil.

VISTORIA E AVALIAÇÃO De posse da autorização para a realização

do negócio imobiliário, deve o Corretor de Imóveis promover uma vistoria no imóvel a fim de conhecer o seu valor de comercialidade.

Para isso deve dispor de um formulário próprio onde deverá constar o tipo do imóvel, sua localização, qualidade do material empregado. acabamento, parte elétrica, hidráulica, telhado, tamanho da arca constituída, da área útil, estado de conservação, reparos que serão necessários, enfim, tudo que possa ser importante para a determinação do seu valor.

De posse do laudo de vistoria o Corretor de Imóveis estará apto a proceder a avaliação do imóvel para o fim pretendido. avaliação que poderá ser feita por vários métodos. sendo que o mais usado é o comparativo, que resulta da aplicação do preço médio do metro quadrado dos imóveis vendidos.recentemente na região. seja apenas do terreno e sua edificação aplicados sobre a metragem do imóvel a ser avaliado, o que resultará no seu preço final de comercialização.

Para uma avaliação correta é necessário que o laudo de vistoria seja o mais completo possível, retratando fielmente o estado do imóvel.

Além deste método. o mais usual e prático, existem outros, a saber:

laudo – parecer do louvado ou do árbitro.




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• o custo de produção; • a custo de reprodução; • renda ou circulação.

O método de custo de produção ou de reposição é usado nas avaliações de edificações e é de fácil aplicação, porque segue padrões e tabelas especificas que determinam o valor, sendo considerado no método de reposição os fatores de depreciação física e funcional do imóvel.

O método de renda ou circulação é determinado pelo valor do rendimento que o imóvel possa proporcionar com sua exploração em determinado período.

MODALIDADE DE OPERAÇÃO IMOBILIÁRIA

CONCEITO A modalidade da operação imobiliária

consiste na forma de exploração econômica a que destina o imóvel a fim de atender o interesse do seu proprietário.

As várias modalidades de operação imobiliária surgiram em decorrência do crescimento da economia e da necessidade de exploração racional dos imóveis não só em razão da alta valorização da propriedade em determinadas localidades como também pela enorme defasagem entre a oferta e a procura de determinadas.

Modalidades e. até mesmo por questões de segurança pessoal.

CLASSIFICAÇÃO As primeiras modalidades de operações

imobiliárias são: • compra e venda. • arrendamento • locação • administração • incorporação • loteamento

COMPRA E VENDA É a modalidade de operação regida pelo

Código Civil Brasileiro, pelo qual um dos contratantes se obriga a transferir o domínio de coisa certa, e o outro, a pagar-lhe certo preço em dinheiro (artigo 1122) e quando pura. é considerada obrigatória e perfeita desde que as partes interessadas concordem com o objeto e o preço (artigo 1526). ficando as despesas da escritura, salvo cláusulas em contrário. A cargo do comprador e a entrega do objeto por conta do vendedor (artigo 1.129)

Se na venda de um imóvel se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a respectiva área e esta não corresponder em qualquer dos casos das dimensões dadas o comprador terá o direito de exigir o complemento da área e. não sendo isso possível, o de reclamar a rescisão do contrato ou abatimento proporcional do preço.

Não lhe cabe. porém esse direito, se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa a referência ás suas dimensões, presumindo-se essa enunciava quando a diferença encontrada não exceder a 1/20 da extensão total enunciada (artigo 1.136 parágrafo único).

ARRENDAMENTO É a forma de contrato pelo qual unia parte

se obriga a ceder á outra, por um determinado tempo, o uso e gozo de cada coisa mediante o pagamento de determinada soma em dinheiro.

No ramo imobiliário a forma mais comum de arrendamento se dá com propriedades rurais, cuja contratação segue as normas ditadas pelo Decreto nº 59.566 de 14 de novembro de 1966, que regulamentou as seções I, II e IV do Capitulo IV do Titulo III da Lei nº 4.504. de 30 de novembro de 1964 (Estatuto da Terra), é o Capitulo III da Lei n° de 06 de abril de 1966 (Contratos de Direito Agrário).

O seu requisito principal é de ser contrato escrito, contendo o nome e a qualificação completa das partes envolvidas, descrição e localização da propriedade, sua destinação, benfeitorias, equipamentos e animais existentes, além do prazo, preço, forma de pagamento garantias e foro eleito para dirimir qualquer dúvida.

O prazo de arrendamento para lavoura temporária ou pecuária de pequeno e médio portes é de três anos, a lavoura permanente e pecuária de grande porte para cria, recria, engorda ou extração de matéria prima de origem animal, o prazo é de 5 (cinco) anos, sendo de observar que os prazos terminam sempre após a última colheita. Para a exploração florestal o prazo mínimo é de 7 (sete) anos.

LOCAÇÃO É o contrato pelo qual uma das partes se

obriga a ceder à outra, por tempo determinado ou não o uso e gozo de coisa não fungível (que não pode ser substituída) mediante certa retribuição (artigo 1.188 do Código Civil Brasileiro).

A locação se divide em residencial, regida pela Lei n0 6.649/79, conhecida como Lei do Inquilinato, que não permite a retomada do imóvel a não ser em certas situações que especificam e limitam as majorações do aluguel, e as não residências que se submetem a dois regimes. a saber a Lei n0 6.649/79, onde é permitida a retomada do imóvel ao término do contrato, sem nenhuma restrição ao locador, fato conhecido como “denúncia vazia”, e ao Decreto Lei n° 24.150, de 20 de abril de 1933 (Lei de Luvas), que dá especial proteção aos contratos comerciais em razão do “fundo do comércio” e que garante dentro de determinadas normas, a renovação compulsória do contrato por meio de sentença judicial.

ADMINISTRAÇÃO É a reunião de atos praticados por um

Corretor de imóvel, pessoa física ou jurídica para




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gerenciar imóvel de terceiro, mediante a percepção de honorários previamente contratados.

Essa administração consiste na elaboração do contrato, assistência ao imóvel, controle de uso, recebimento dos alugueis, pagamento dos impostos, contratação de empregados quando for o caso, compra de materiais de limpeza etc., com prestação de contas periódicas conforme for ajustado.

Esse tipo de atividade tem se desenvolvido bastante, já existindo, inclusive, corretores de imóveis altamente especializados no assunto, que a ela se dedicam com exclusividade.

INCORPORAÇÃO E o ato de reunião de um grupo de pessoas

físicas ou jurídicas, para realizar a construção de um prédio, que pode ser residencial ou comercial, sob regime de condomínio, para uso próprio ou para comercialização de terceiros.

Essa modalidade de construção é regulamentada pela Lei n° 591, de 16 de dezembro de 1964, com as modificações introduzidas pela Lei ti 4.864, de 29 de novembro de 1965, sendo muito usada na atualidade, aparecendo com a publicidade de construção a preço de custo, a preço real etc.

Na reunião inicial se constitui a Convenção do Condomínio com a aprovação do regulamento interno da edificação pretendida. com a eleição do grupo de representação que ficará encarregado da aquisição de materiais, admissão de empregados, arrecadação de numerários para as despesas, praticando todos os atos necessários para o bom andamento da construção.

A Convenção da instituição do condomínio para ter validade, deve ser registrada no Registro de Imóveis da localidade do imóvel.

LOTEAMENTO E o ato de dividir, dentro das normas legais

um imóvel em lotes menores, destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de lugares públicos ou modificação e ampliação das vias já existentes.

Essa divisão obedece a uma série de normas reguladoras que se encontram na Lei n° 6.766, de 19 de dezembro de 1.979, conhecida como a Lei do Parcelamento do Solo.

Antes de elaborar o projeto, o interessado deve solicitar á Prefeitura Municipal da localidade, as diretrizes para o uso do solo, como traçado dos lotes, sistema viário, espaços livres, áreas necessárias para equipamentos urbanos e comunitários etc., apresentando com o requerimento a planta do imóvel com a sua descrição na forma da Lei.

Os loteamentos sujeitam-se ainda, ao que prescreve o Decreto-Lei n° 58, de 10 de dezembro de 1.937, com as modificações introduzidas no artigo 1° nos parágrafos 1° e 2° do artigo 2°. no artigo 16 e seus parágrafos, e no artigo 22 da Lei n° 6.014, de 27 de dezembro de 1.937.

A mais importante modificação se deu no artigo 16 que garante ao compromissário

comprador, em caso de recusa dos compromitentes vendedores e outorgar a escritura definitiva, a propositada da ação de adjudicação compulsória pelo rito sumaríssimo, pelo qual a sentença passa ser o titulo hábil para o registro do imóvel.

MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

CONCEITO E o ato de aproximação que, o Corretor de

Imóveis realiza entre as partes interessadas na concretização de uma operação imobiliária.

CARACTERÍSTICAS A mediação imobiliária se estende a todas

a modalidades de operações imobiliárias, destacando-se: a) mediação na compra e venda, permuta e

cessões de direitos de bens imóveis; b) mediação na administração de bens imóveis; c) mediação na administração de condomínios: d) mediação na incorporação e construção de

imóveis; e) mediação nos loteamentos; f) vistoria de imóveis g) avaliação de imóveis

FINALIDADE Sendo o Corretor de Imóveis um

profissional altamente especializado e devidamente habilitado em promover acordo de vontades entre duas ou mais pessoas para a concretização de um negócio imobiliário, sua atuação como mediador é de máxima importância, facilitando e auxiliando a conclusão de um negócio, fazendo que as partes fiquem atendidas nas suas pretensões, poupando-lhes tempo e dinheiro que gastariam para promover o exame, vistoria, avaliação, situação jurídica etc. do objeto da transação.

O profissional consciente desta realidade tem condições de identificar as pretensões dos interessados, satisfazendo-os com a prestação de um serviço eficiente e seguro.

PROCEDIMENTOS FUNDAMENTAIS a) Recebimento de proposta de intermediação de

imóveis; A recepção de propostas para

intermediação de imóveis deve ser por escrito, isto representa uma garantia para as partes envolvidas, bem como uma orientação à análise sobre o negócio, além evidentemente, de servir de documento para o Corretor. b) Demonstração do imóvel ao cliente futuro;

E a apresentação da mercadoria objeto da transação comercial, no nosso caso, apresentação do imóvel;




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c) Análise e julgamento preliminar de propostas; Esta é uma responsabilidade exclusiva do

Técnico em Transações Imobiliárias, ele só deve levar ao cliente propostas exaustivamente analisadas. d) Encaminhamento de cadastro ou processos de

financiamento;

Esta não é uma tarefa específica do Corretor, entretanto, deve o mesmo inteirar-se de seus trâmites para prestar a devida orientação ao cliente. Em geral, há departamento ou pessoas especializadas encarregadas desta área. e) Relato periódico do procedimento e resultados

dos serviços prestados ao cliente contratado; Neste caso. a intermediação envolve duas

partes, e desse envolvimento decorrem direitos e obrigações. Uma das obrigações do Corretor é manter o cliente contratado permanentemente informado do andamento das negociações referentes ao seu imóvel.

O IMÓVEL

CONCEITO O imóvel é um bem infungível que pela sua

característica não pode ser removido sem que a sua natureza ou forma seja alterada.

Os bens são assim considerados pelo artigo 43 do Código Civil Brasileiro: I o solo com sua superfície. em seus acessórios e

adjacências naturais compreendendo árvores, frutos, o espaço aéreo e o sub-solo;

II tudo quanto o homem possa incorporar permanentemente ao solo, com a semente lançada à terra, os edíficios e construções de modo que não possa se retirar sem destruição, modificação, fratura e dano;

III tudo quanto no imóvel o proprietário mantiver intencionalmente empregado na sua exploração industrial, aprimoramento ou comodidade.

CLASSIFICAÇÃO O imóvel pode ser classificado como

urbano ou rural. Urbano é o imóvel que se encontra localizado dentro de um perímetro em que o Poder Público delimita para oferecer os seus serviços e que compreende, de um modo geral, as instalações residenciais, comerciais e excepcionalmente, as áreas de lazer.

O imóvel rural, como o próprio nome indica, é aquele que se encontra localizado na zona rural prestando-se à produção de bens agropecuários.

FORMAS DE AQUISIÇÃO

trâmites-caminho ou atalho determinado; direção. adjacências-vizinhança; proximidade.

A aquisição de um imóvel pode se dar por: registro de imóvel, acessão, usucapião e por direito hereditário. Vejamos cada uma dessas formas. 1) Registro do Imóvel – Após a negociação de

compra e venda de um imóvel, as partes podem assinar a escritura por instrumento público, um compromisso ou mesmo um outro documento particular. Entretanto, nenhum desses instrumentos garante a posse do imóvel ao novo proprietário. O ato oficial de transferência do imóvel transcrição de título de transferência da propriedade do imóvel Registro de Imóveis.

A transcrição produz os seguintes efeitos jurídicos. a) Prova da transferência de posse; b) Legaliza a transmissão por atos “intervivos” c) Publica a solenemente a translação do direito

real; d) Firma a presunção de validade contra terceiros. 2) Acessão – É o direito conferido por lei ao

proprietário de um imóvel, sobre todos os acréscimos, isto é, sobre tudo que se incorpora natural ou industrialmente ao imóvel.

Como meio de aquisição, a acessão produz-se na propriedade imóvel. a) Pela formação de ilhas; b) Por aluvião; c) Por avulsão; d) Pro abandono do álveo; e) Pela construção de obras ou plantações. Exemplos: a) Formação de ilhas - A ilha pode emergir no

mar, no curso do rio navegável, ou público e no curso do rio não navegável, em particular. Seu aparecimento pode ser determinado por: movimento sísmicos, acumulação de areia, cascalho, rebaixamento permanente do nível da água, deixando em uma parte do fundo ou do leito. Se a ilha nasce no mar e nos rios públicos (navegáveis), pertence ao domínio da União (C. Federal Art. 20); se nos rios não navegáveis (águas comuns ou particulares), pertence ao domínio particular (Art. 537 do Código Civil).

b) A Aluvião – É o acréscimo formado por

depósitos e aterros naturais, ou pelo desvio das águas dos rios, ainda que navegáveis (Art. 539 do C. Civil). É o acréscimo insensível que o rio anexa. Se formando à margem das correntes de águas comuns ou públicos é de uso comum; se formado à margem de rios particulares pertence ao proprietário marginal (ribeirinho).

c) A Avulsão – É a desagregação repentina de um

trecho de terra por força natural violenta e uma anexação a outro imóvel, sendo mais comum a




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provocada pela ação das águas (Art.541 do Código Civil).

d) Álveo abandonado – Álveo é a superfície que as

águas cobrem sem transbordar para o solo natural e ordinariamente exato. É o sulco ou leito por onde passa o rio. Se por ação do homem ou fenômeno natural o curso do rio se desloca, se extingue, o álveo se diz abandonado. De álveo abandonado resulta acrescido que passa a pertencer aos proprietários (Art.544 do C. Civil).

e) Construção de obras e plantações – Não se confunde se benfeitorias. São edificadas em um terreno cuja presunção é que foram realizadas pelo proprietário do imóvel, e à sua custa até que se prove o contrário (Art. 545 do C. Civil)

3) Usucapião – É o modo pelo qual uma pessoa

torna-se proprietário de um imóvel pela sua posse prolongada. O Código Civil estabelece as condições em que a pessoa pode requerer a usucapião do imóvel.

4) Direito hereditário – É o modo pela qual o

imóvel passa aos herdeiros por ocasião da morte de seu proprietário. A legislação estabelece a linha de sucessão, sendo o Estado o último elemento desta linha, herdando o imóvel quando o proprietário não sejam herdeiros naturais.

FORMAS DE PERDA

A perda da propriedade de um imóvel dá se por: renuncia, alienação, abandono, desapropriação, confisco. Vejamos cada uma delas. 1) Renúncia – consiste no ato de o proprietário de

um imóvel desistir expressa e definitivamente de usa posse. É comum acontecer a renúncia em casos de transmissão hereditária quando um ou mais herdeiros renunciam à sua parte em favor de outrem.

2) Alienação – é o caso mais comum de perda de

posse. Consiste na transferência de um imóvel a outra pessoa. A alienação pode ser voluntária: a pessoa vende, permuta, doa, faz um compromisso de compra e venda ou a cessão de direitos; ou pode ser uma alienação involuntária ou compulsória. Neste caso a pessoa se vê forçada a realizar a transferência. É o que ocorre quando há desapropriações e confiscos.

3) Abandono – consiste na não-utilização de

imóvel sem que o proprietário manifeste expressamente a sua intenção de não mais utiliza-lo;

Os casos de usucapião ocorrem normalmente pela posse de imóveis abandonados. Por exemplo: uma pessoa herda terras, mas não as utiliza, visita ou paga impostos. Surge um elemento e resolve se instalar ali. Constrói um barraco, faz plantações, delimita áreas, etc. Decorrido o prazo previsto em lei e comprovado o abandono – falta de notícias do dono, inexistência de contratos deste com o ocupante, ausência de pagamento de impostos, ele o invasor poderá solicitar o usucapião da terra. Se concedido e efetivado o registro do título, não caberá ao antigo proprietário reclamar o direito de posse. 4) Desapropriação – consiste na transferência da

posse para o Estado independente da vontade do proprietário. Ocorre em função de um interesse social ou para que se dê uma destinação pública ao imóvel. O proprietário tem direito a uma indenização pelo imóvel desapropriado.

5) Confisco – consiste na tomada de posse de

propriedades pelo Estado, especificamente por determinação judicial, como uma forma de penalidade por crimes realizados pelo proprietário. Os confiscos só ocorrem em alguns casos de transgressões graves e não podem ser confundidos com as desapropriações. Nos casos de confisco não há indenização pelas perdas por se tratar de penalidade.

REGISTRO DE IMÓVEIS

CONCEITO E o ato realizado pelo oficial do cartório

que tem por finalidade dar publicidade as sucessivas mutações sofridas pela propriedade através dos negócios imobiliários a que é submetida a instituição de ônus reais incidentes sobre imóveis, definido com clareza a quem pertence o seu domínio.

Sua atribuição principal é a de se constituir no repositório fiel da propriedade imóvel e dos negócios jurídicos a ela referentes.

MODALIDADES Além da matricula, são fritos também o

registro e a averbação de vários atos enumerados pelo artigo 167 da Lei n° 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei dos Registros Públicos) entre os quais se definem e se destacam os seguintes: Matricula, Registro e Averbação

A matrícula é a caracterização e a individualização de um imóvel de modo que não se confunda com outro, para, a partir de então. Serem feitos os registros e as averbações que a ele digam respeito.

ônus-dívida; encargo. averbação-registro que valida declaração funcional para

outorga de vantagens.




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É o ato jurídico mais importante que existe no direito imobiliário brasileiro, porque assegura ao proprietário do imóvel direito real contra terceiros, garantindo desta forma, o domínio pleno da propriedade.

Em razão disso a lei assegura ao proprietário o direito de usar, gozar e dispor da sua propriedade e de reavê-la do poder de quem injustamente a possuir (artigo 524, do Código Civil Brasileiro).

O registro e a averbação podem ser definidos como formalidades legais a que estão sujeitos determinados atos jurídicos a fim de que com a publicidade obtida se tomem autênticos e possam ter valor contra terceiros (artigo 172 da Lei de Registros Públicos).

Entre os inúmeros atos sujeitos ao registro ou a averbação, se destacam os seguintes: a) os contratos de locação de prédios nos quais

tenha sido consignada vigência no caso de alienação de coisa locada;

b) as penhoras, arrestos, seqüestro em geral; c) as servidões em geral; d) o usufruto e o uso sobre imóveis e a habitação

quando resultarem do direito de família; e) os contratos de compromisso de compra e

venda, de cessão deste e promessa de cessão, com ou sem causa de arrependimento, que tenham por objeto imóveis não loteados e cujo preço tenha sido pago no ato de sua celebração ou deva sê-lo a prazo, de uma só vez ou a prestação.

f) os contratos de promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de unidades autônomas condominiais que alude a Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, quando a incorporação ou a instituição de condomínio se formalizar na vigência desta Lei;

g) os loteamentos urbanos e rurais; h) os contratos de promessa de compra e venda

de terrenos loteados em conformidade com o Decreto-Lei n° 58, de dezembro de 1937. e respectiva cessão e promessa de cessão, quando o loteamento se formalizar na vigência desta Lei;

i) os julgados e atos jurídicos entre vivos que dividirem imóveis ou os demarcarem, inclusive nos casos de incorporação que resultarem em constituição de condomínio e atribuírem um ou mais unidades aos incorporadores;

j) a arrematação e a adjudicação em hasta pública;

k) a sentenças declaratórias de usucapião; l) a compra e venda pura e da condicional; a

permuta; m) a desapropriação amigável e as sentenças em

processo de desapropriação que fixarem o valor da indenização.

AVERBAÇÃO

a) o cancelamento da extinção de ônus e direitos reais:

b) os contratos de promessa de compra e venda, as cessões e as promessas de cessões a que

alude o Decreto-Lei n° 5811937, quando o loteamento se tiver formalizado antes da vigência deste ato.

c) os atos pertinentes unidades autônomas condominiais a que se refere a Lei n° 4.591/64, quando a incorporação tiver sido formalizada antes da vigência desta Lei;

d) as cédulas hipotecárias; e) a caução e a cessão fiduciária de direitos

relativos a imóveis. Pelos exemplos indicados conclui-se

facilmente pela importância da consulta ao registro lmobiliários, para se ter o conhecimento exato da situação jurídica do imóvel que vai ser objeto da transação imobiliária.

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS NECESSÁRIOS

PARA ALUGAR IMÓVEL

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS — PESSOA FÍSICA I Inquilino e fiadores terão que comprovar renda

superior a três vezes o valor do aluguel pretendido;

II A comprovação de renda poderá ser escrita através de:

a) xerox de notificação de imposto de renda; b) xerox de contra-cheque ou outras rendas; III Os fiadores terão de possuir imóvel quitado e

deverão anexar ao cadastro, certidão atualizada do registro do imóvel;

IV Os dois fiadores terão de residir na mesma praça do imóvel;

V Fotocópia do CPF e RG do inquilino e fiadores: VI No caso da não apresentação dos cadastros

com os respectivos documentos, falta de cumprimentos das exigências dentro de 24 horas, implicará na perda automática da preferência, e o imóvel será liberado para novo interessado;

VII Os fiadores deverão apresentar conta de luz, água ou telefone para comprovação de endereço.

RELAÇÃO DE DOCUMENTOS — PESSOA JURÍDICA I — Fotocópia autenticada do Contrato Social. Estatuto ao Ata de Eleição da Nova Diretoria (no caso S/A) II — Certidão atualizada dos bens imóveis da empresa III — Fotocópias do CNPJ; IV — Carta de Idoneidade Bancária de 2 (dois) bancos, para clientes de outra praça; V — No caso da não apresentação dos cadastros com os respectivos documentos, falta do cumprimento das exigências, dentro de 24 horas, implicará na perda automática da preferência, e o imóvel será liberado para novo interessado.




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COMUNICANDO LOCAÇÃO AO PROPRIETÁRIO Cliente n°

Brasília, Ilmo (a) Sr.(a)

Prezado Senhor (a)

Informamos a V.As., que efetuamos a locação do imóvel de sua propriedade sito à pelo valor de R$( ) mensais, a partir de / /

Colocamo-nos à disposição para informações julgadas necessárias.

Atenciosamente, PROCURAÇÃO - AUTORIZAÇÃO PARA ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEIS 01.OUTORGANTE:____________________________________________________________________ 02.OUTORGADA:_____________________________________________________________________ 03.IMÓVEIS:________________________________________________________________________ 04.PODERES: Admitir e despejar inquilinos, estabelecer com os mesmos as condições contratuais, executá-los e a seus fiadores, receber os respectivos aluguéis dando recibo de quitação; representar o outorgante perante as repartições públicas federais, estaduais e municipais. requerendo e praticando o que necessário for a bem dos direitos e interesses do outorgante: usar dos poderes gerais para o foro em direito permitidos até superior instância: propor ações de penhor legal. Seqüestros, arrestos, despejos, desistir, recorrer, agravar, optar apelar, protestar, embargar, acordar, usar de qualquer recurso legal e segui-lo até superior instância: pagar imposto, requerer e receber devolução dos que tenham sido cobrados em excesso, praticar todos os atos necessários confiados à sua administração, comparecer a audiência de conciliação prevista no art. 447. do CPC nela transigindo ou não e substabelecer no todo ou em parte. a um ou mais procuradores. 05.COMISSÃO: A título de comissão sobre o total da administradora contratada, de aluguéis. seus encargos e eventuais recebimentos, a outorgada receberá do outorgante o equivalente a ( ) Todavia, quando receber o imóvel desocupado. a comissão relativa ao primeiro mês será de ( ), e ( ), nos meses seguintes. Em se tratando de renovação de locação, a outorgada receberá, no primeiro mês após a renovação, o equivalente a ( ) de comissão. Recebendo o imóvel para administrar, mas já locado, a comissão inicial será de( ). Todos os anúncios em jornais, e correspondências, correrão por conta do outorgante. assim como as despesas forenses que não forem pagas pelos locatários. 06. DURAÇÃO: A presente procuração tem o prazo certo de validade de 1 (um) ano, cujos termos inicial e final coincidirão com os do contrato de locação a ser formalizado eventualmente, considerando-se prorrogada automaticamente se, 60 (sessenta) dias, pelo menos, antes de verificar o seu término, nenhum dos contratantes manifestar por escrito o propósito de considerar encerrada a presente Procuração. E assim, sucessivamente. Até que um dos contratantes resolva denunciar a presente procuração, conforme o prazo acima previsto. As partes podem. a qualquer tempo rescindir este Contrato. Contudo, esta resolução se condicionará no prévio pagamento da multa. Se por parte da outorgante, esta pagará à outorgada o valor correspondente a ( ) sobre os aluguéis a serem cobrados até o prazo final deste Contrato, quer inicial, quer pela prorrogação da locação. Se houver resolução por parte da outorgada, esta pagará ao outorgante o valor correspondente a ( ) dos aluguéis restantes. Todavia no que se refere à constituição de advogado, quando necessário, para representação do locador em juízo, a procuração tem validade por prazo indeterminado. _______________________, _______ de______________ de 2000.




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INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROCURAÇÃO (MODELO) Eu, ___________________________ brasileiro(a), portador(a) do R.G n°______________e do CPF nº_____________ e Fone ____________, por este instrumento particular de procuração, nomeio e constituo,como meu(minha) bastante procurador(a)_____________________________ portador(a) do R.G n° e do CPF. N° _______________, a quem confiro amplos e especiais poderes para junto ao (3D especialmente na Divisão de Tributos Imobiliários, Departamento da Receita, Secretaria de Financias, requer,cotar e recolher o imposto de Transmissão “Inter-vivos”, referentes a compra do imóvel sito:_______________________________ nesta Capital,podendo, para tanto: Requerer e assinar o que for preciso, juntar, apresentar e retirar documentos, prestar declarações e informações e pagar taxas e impostos devidos,inclusive emitir e pagar guia complementar se for necessário. enfim praticar todos atos aos fins deste mandato.

Brasília-DF, de _____________ de ________ COMUNICAÇÃO DE LOCAÇÃO AO CONDOMÍNIO

Cliente n° Brasília,

Ao Condomínio Do Edifício...

Senhor Síndico, Informo como administrador do apartamento n° de propriedade do Si(a) , efetuamos a locação

do mencionado imóvel ao Sr.(a) Pelo exposto, informamos a V.As. que a cobrança deverá ser feita diretamente ao Locatário, nos comunicando em caso de atraso, para assim, tomarmos as medidas cabíveis,

Sem outro assunto para o momento, subscrevemo-nos

Atenciosamente. PROPOSTA DE VENDA DE IMÓVEL LOCADO

Brasília, Ilmo Sr. Fulano de Tal Endereço... Prezado Senhor Ref.: PROPOSTA DE. VENDA DE IMÓVEL LOCADO

Endereço do imóvel

Como Locador do imóvel epigrafado locado a V.As, venho informar-lhe que pretendo vende-lo pelo valor de RS ), cabendo-lhe a preferência, nos termos da legislação vigente.

Aguardarei seu pronunciamento pelo prazo de 30 (trinta) dias e, caso não se manifeste, entenderei como desinteresse pela proposta, ficando o imóvel liberado para venda a terceiros interessados.

Nesse caso, peço-lhe determinar dia e hora em que o imóvel poderá ser visitado por pretendentes à compra.

Atenciosamente,




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CONTRATO DE LOCAÇÃO LOCADOR:__________________________________________________________________________ LOCATÁRIO:_________________________________________________________________________ IMÓVEL:____________________________________________________________________________ VIGÊNCIA:__________________________________________________________________________ PREÇO:____________________ Entre partes. na qualidade de locador(es) CPF nº __________________ CIRG nº _____________________, residência, e na qualidade de Locatário(s) CPF nº_________________ , CIRG nº __________.residência____________________ contratada pelo presente instrumento particular. a locação do imóvel abaixo caracterizado, mediante as cláusulas e condições a seguir enumeradas I - DO IMÓVEL a) O objeto do presente Contrato e o Aluguel do(a) __________________________________ que o LOCATÁRIO confessa receber no estado de conservação e limpeza discriminados no “LAUDO DE VISTORIA” anexo, que fica fazendo parte integrante deste instrumento, obrigando-se a. assim, conservá-lo restítui-lo no tempo legal do presente Contrato. b) Na hipótese de renovação de locação, fica dispensado o “LAUDO DE VISTORIA”, referido na alínea “A” prevalecendo, então as disposições antes mencionadas, exceto se forem substituídos os fiadores que firmaram o Contrato anterior. II - DO PRAZO a) O presente Contrato entrará em vigor no dia _____________________ e findará no _____________________________________ independente de qualquer aviso ou interpelação judicial. b) Com ressalva do disposto na Cláusula IX, antes do vencimento do presente Contrato não poderá o LOCADOR reaver o imóvel, senão ressarcido ao LOCATÁRIO, as perdas e danos resultantes, que equivalerão ao montante dos aluguéis vencidos, nem podará o LOCATÁRIO, sob qualquer pretexto. devolver o imóvel, senão pagando ao LOCADOR os aluguéis relativos ao tempo que restar, III - DO ALUGUEL a)O valor MENSAL do aluguei, livremente convencionado nesta data, é de ____________________ que o LOCATÁRIO deverá pagar no ______________. b) O aluguel mensal acima pactuado, será reajustado, automaticamente, na periodicidade mínima determinada pela legislação vigente à data de sua celebração, aplicando-se o índice fixado pelo Governo F 1. ou, em sua falta, pelo IGP-M da FGV ou, também não sendo este calculado, por qualquer índice de preços, oficial ou não, que reflita a varia dos preços, no período do reajuste. c) Se em virtude de lei subseqüente, vier a ser admitida a correção do valor do aluguei em periodicidade inferior a prevista na legislação vigente à época de sua celebração, concordam as partes, desde já, e cm caráter irrevogável, que a correção do aluguel e seu indexado passará automaticamente a ser feita no menor prazo, que for permitido pela lei posterior. d) Se porventura, vierem os poderes governamentais a autorizar a livre negociação do aluguel ou o seu tabelamento, ou ainda determinar novos índices ou periodicidade menor para a majoração o seu valor na oportunidade para a realidade do mercado e da inflação acaso existente, reduzida a periodicidade do reajuste até o limite daquela que for autorizada, independentemente de modificações deste Contrato, eis, que mútua e previamente consentida pelas partes, sempre visando o objetivo previsto no item “b” deste instrumento. PARÁGRAFO ÚNICO - A mora ou atrasa no pagamento do aluguel, no todo ou em parte, sujeita o LOCATÁRIO a multa de 10% (Dez por cento) sobre o seu valor, além de juros de 1% (Um por cento) ao mês, e se o atraso for superior a 30 (trinta) dias, ficará ainda o aluguei ou parte dele também sujeito a correção na mesma base de variação da TR. ou de qualquer outro índice fixado ou autorizado pelos Poderes Públicos para expressar a medida da inflação acaso existente.




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IV - DOS IMPOSTOS E TAXAS a) Além do aluguel mensal, o LOCATÁRIO pagará todos os impostos. taxas, cotas de condomínio. IPTU e demais encargos que recaiam ou venham recair sobre o imóvel. V - DO USO DO IMÓVEL a)O imóvel destina-se exclusivamente ao uso. sendo proibido ao LOCATÁRIO sublocá-lo, cedê-lo ou emprestá-lo no todo ou em parte seja a que titulo for, salvo a sua coligada: b) Deverão ser obedecidas pelo inquilino as posturas urbanas e as da Convenção do Condomínio e Regimento Interno do Prédio: c) O imóvel não poderá ser utilizado para fins diversos do mencionado na alínea “a” desta cláusula, nem poderá o seu uso. sob pena de despejo, comprometer a moralidade, os bons costumes ou o sossego dos vizinhos: d) Sob pena de responsabilidade civil do LOCATÁRIO, deverá ser imediatamente levado ao conhecimento do LOCADOR, qualquer papel ou documento entregues aos cuidados do morador, desde que se refiram aos interesses diretos do LOCADOR ou do imóvel: e) Cumpre ao LOCATÁRIO fazer imediata comunicação ao LOCADOR, por escrito, sempre que houver qualquer avaria grave na estrutura ou nas instalações do imóvel, onde não poderão ser depositados artigos inflamáveis, explosivos ou de fácil deterioração; f) Responderá o LOCATÁRIO pelo incêndio lavrado no imóvel, se não provar caso fortuito ou de força maior. Vicio de construção ou propagação de fogo originado em outro prédio: g)A ocorrência de desastre desencadeado por força da natureza ou sobre-humanas tais como faíscas elétricas, inundações, desabamentos, abalos sísmicos etc. ou acidentes naturais motivados por terceiros. não acarretarão a responsabilidade solidária do LOCADOR, pelos eventos materiais ou pessoais acaso surgidos, com relação a pertences. ou haveres e a segurança pessoal dos moradores. VI - DAS REPARAÇÔES E BENFEITORIAS a)O LOCATÁRIO deverá trazer por sua exclusiva conta, com urgência, solidez e perfeição, todas as reparações e consertos de que o imóvel necessitar. b) Sem prévia autorização do LOCADOR, por escrito, não poderá ser introduzida modificação no imóvel, ainda que necessária. Uma vez realizadas, ficarão definitivamente incorporadas ao imóvel, independentemente de indenização e sem ensejo a retenção das coisas locadas, todas as benfeitorias, sejam voluntárias, úteis ou necessárias, as quais não poderão ser retiradas, a não ser que a remoção não deixe quaisquer vestígios na estrutura ou no corpo do imóvel. VII - DA INFRAÇÃO CONTRATUAL

A infringência de qualquer uma das cláusulas e condições do presente contrato, sujeita a parte infratora a combinação de multa equivalente a 10% (Dez por cento) sobre o seu valor, cobrável por processo de execução, que as partes elegem como hábil e legal, sem prejuízo de outras sanções cabíveis e de indenizações por perdas e danos e sem qualquer redução decorrente do cumprimento parcial do contrato. VIII - DO ABANDONO DO IMÓVEL

A fim de resguardar-se o imóvel de qualquer eventualidade decorrente da ausência do morador, e no intuito de defender a sua integridade contra possíveis esbulhos ou depredações. fica o LOCADOR expressamente autorizado a ocupar o imóvel, independente de qualquer procedimento judicial prévio, ainda que seja necessário o emprego da força para arrombá-lo, desde que fique suficientemente comprovado o abandono, a ausência habitual e comprovada do inquilino após vencido o 2° (segundo) mês sem pagamento dos alugueis respectivos. IX- DA RESCISÃO a)O presente contrato poderá ser rescindido, em qualquer tempo, desde que haja reciprocidade das partes; b)Além dos casos previstos em Lei será motivo para propositura de ação de desejo o descumprimento de qualquer obrigação ou Cláusula Contratual. c) A ocorrência de qualquer sinistro que afete a segurança ou integridade do imóvel, bem como a hipótese eventual de sua desapropriação, acarretarão também. a imediata rescisão deste contrato.




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X - DA GARANTIA FIDELIDADE E ASSESSORIA a) Como fiador(a) e principal(ais) pagador(es) assumido solidariamente entre si e como LOCATÁRIO o compromisso de bem e fielmente cumprir(em) o presente contrato. em todas as suas cláusulas e condições até a efetiva entrega das chaves ao LOCADOR. assina(m) este pacto, que devidamente autorizada(s) por sua(s) mulher(es), que também firmam o termo de fiança ora prestada; b) A garantia fidejussória compreenderá quaisquer acréscimos, reajustes ou acessórios da divida principal, inclusive despesas judiciais incluindo honorários advocatícios, taxas e custos judiciários, e mais comissões até final liquidação de quaisquer ações movidas contra o LOCATARIO, em decorrer do presente contrato: c) O(s) fiador(es) desobriga(am) expressamente o LOCADOR de notificá-lo(s) judicial ou extra judicialmente de quaisquer procedimentos contrato LOCATARIO: d) O(s) fiador(es) renuncia(m) expressamente ao beneficio de prévia execução dos bens do afiançado, e não poderá(ão), sob qualquer pretexto, exonerar-se desta fiança. que é prestada sem limitações, mesmo que a locação se prorrogue por força da legislação pertinente; e) Em caso de morte. in civil, falência, insolvência ou idoneidade morai ou financeira do(s) fiador(es), poderá o LOCADOR exigir a sua substituição. a qual deverá ser cumprida no prazo de 15 (quinze) dias, a contar da comunicação ao LOCATARIO. sendo que a falta de cumprimento desta exigência. cuja satisfação ficará subordinada ao crivo do LOCADOR, que julgará a idoneidade do novo fiador apresentado constituirá justa causa para a rescisão do contrato: f) As obrigações fidejussórias ocorrerão sob a responsabilidade dos herdeiros ou sucessores do fiador falecido, no limite do tempo decorrido até a sua morte. XI - DAS OBRIGAÇÕES SUCESSÕIUAS

As partes desde já se obrigam por si. seus herdeiros ou sucessores. ao plano geral e irrenunciável cumprimento do presente contrato, cm todas as cláusulas, termos e condições. XII- DA RESTITUIÇÃO DO IMÓVEL a) O termo legal do presente contrato dar-se-á com a efetiva entrega das chaves do imóvel do LOCADOR. após a verificação de seu estado gemi, com Vistas ao cumprimento das premissas relativas ao uso. mediante a assinatura, pelo LOCATARIO, seu procurador ou preposto, de um “Laudo de Vistoria”: b) O LOCADOR poderá realizar a vistoria alvitrada na alínea “a” apenas com a presença de 2 (duas) testemunhas, quando a restituição do imóvel decorrer de emissão de posse ou despejo, judicialmente ordenado: quando o LOCATARIO, seu procurador ou preposto a isso se recusarem; ou quando o LOCADOR tiver a sua posse em decorrência de abandono do mesmo pelo LOCATÁRIO a fim de evitar possíveis esbulhos ou depredações. c) Caso o imóvel não seja entregue conforme a especificação da cláusula 1. poderá o LOCADOR executar os serviços de reparações que se fizerem necessários, mediante a tomada de preço de três firmas especializadas, ficando, desde já acertado que o não ressarcimento por parte do LOCATARJO 011 de seus fiadores das despesas efetuadas. autorizara sua respectiva cobrança executiva, servindo de titulo hábil o recibo pelo executante dos referidos serviços. XIII - DO ESTADO CIVIL DO(S) FIADOR(ES)

Os fiadores que se obrigam como principais pagadores solidários com as cláusulas e condições do presente do presente contrato de locação, na forma de que consta da cláusula X, e suas alíneas, se declaram sob as penas de lei, à vista das testemunhas abaixo assinadas, serem. XIV - DO LOCATÁ RIO

O LOCATÁRIO declara, sob as penas da lei. serem autenticas as assinaturas dos fiadores e de suas esposas. os quais firmam o presente contrato na sua presença. XV - DO FORO

Com renúncia expressa de qualquer outro, por mais privilegiado que seja. fica eleito o %ro do Distrito Federal para a solução de quaisquer questões oriundas do presente contrato.




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XVI - CLÁUSULAS ADICIONAIS Estando todos de pleno acordo justos e contratados, lavrou-se o presente instrumento de

contrato cm 2 (duas) —vias de igual teor, o qual depois de lido e achado conforme, vai assinado pelas partes contratantes. Pelos fiadores e por duas testemunhas, a todo o ato presente.

Brasília, _______________________________ LOCADOR _______________________________ LOCATÁRIO _______________________________ FIADOR TESTEMUNHAS: _______________________________ _______________________________

Lembretes Ao lavrar qualquer instrumento não se

esqueça de mencionar os nomes corretos das partes contratantes, bem como a sua qualificação completa (profissão, número da identidade e órgão expedidor, número do CPF, endereço e, quando casados, o regime de casamento e se o enlace matrimonial ocorreu antes ou depois da Lei n°6.515, de 26 de dezembro de 1977— Lei do Divórcio).

Quando o(a) vendedor(a) for casado(a), o cônjuge terá que participar do ato, não importando o regime de casamento e nem se o imóvel foi adquirido antes do enlace. No caso do regime de casamento ser o da separação de bens, o cônjuge comparecerá como assistente e não como vendedor (a). Quando ocorrer do imóvel ter sido adquirido pelo(a) vendedor(a) quando solteiro(a) e a transação se der após o casamento e este ter sido pelo regime de comunhão parcial de bens. o cônjuge também participará coma assistente. Somente no caso de regime de casamento ser o de comunhão universal de bens, o casal assina na qualidade de vendedores.

Todas as alterações ocorridas no estado civil do(a) proprietário(a) — casamento, separação e falecimento (viuvez) — terão que ser averbados no Cartório de Registro de Imóveis.

Para que o nobre colega se intere da situação jurídica do imóvel, compare a documentação apresentada pelo(a) proprietário(a) com a certidão de ônus reais expedida pelo Cartório do Registro de imóveis.

O valor da transação e a forma de pagamento devem ser expostos no instrumento de maneira clara e objetiva. Quando um bem móvel — telefone, carro etc — entrar no negócio, faça constar o bem e o seu valor correspondente em moeda corrente.

Prazos e condições para entrega do imóvel, estado de conservação, utensílios e aparelhos incluídos no valor da venda e a situação fiscal. Condominial, taxas de água e luz e demais despesas incidentes sobre o imóvel também são de grande importância em um instrumento que caracterize a transação.

Faça-se presente no instrumento que foi concebido através de sua intermediação, assine como testemunha, mencionando o número de sua inscrição no CREU. Polivalente Empreendimentos Av. Central UR 070 Valparaíso Valparaíso - GO

AUTORIZAÇÃO DE VENDA DE IMÓVEIS ACONTRATANTE

_________________________________________________________________________________________ Nome _________________________________________________________________________________________ Nacionalidade Estado Civil Profissão Carteira de Identidade CPF _________________________________________________________________________________________ Cônjuge _________________________________________________________________________________________ Nacionalidade Estado Civil Cônjuge Carteira de Identidade CPF CONTRATADA Polivalente Empreendimentos ENDEREÇO DO IMÓVEL: DESCRIÇÃO DO IMÕVEL: VALOR DO IMÓVEL:




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CONDIÇÕES 1)A presente autorizada de venda com exclusividade, tem o seu amparo na Lei 6.5304 Item II de

12.03.78. e para Resolução CONFECI a° 458/95, de 17.11.95. 2)É concedida pelo prazo de ( ) dias úteis, a contar desta, prorrogada automaticamente por tempo

indeterminado, caso o(s) contratante(s) — o término do prazo não se manifeste(m) expressamente. 3)0(s) contratante(s) se compromete(m) a pagar os honorários de ( ) por cento, ao contratado(a)

desde que a compra. venda ou permuta, seja feita dentro do prazo acima estipulado ou na sua prorrogação, que serão descontados proporcionalmente, no ato do sinal do negócio ser inferior a comissão, o saldo será abatido na mesma proporção no pagamento das parcelas pactuadas.

4)Estando vencido o prazo acima estipulado, o direito aos honorários subsídira pelo prazo dos 06(seis) meses, caso o imóvel seja vendido ou negociado por conseqüência da aproximação promovida pelo contratado(a).

5) O contratado autorizado compromete-se a não medir esforços no sentido de comercializar o imóvel, dentro das condições acima estipulada agindo de forma legal, obedecendo fielmente as teia e ao código de ótica da profissão, estabelecido pelo COFECI.

6)0(s) contratado(s) se responsabiliza(m) por todas as informações aqui prestadas acerca do imóvel objeto da presente autorizada.

7) O contratado(a) está autorizado a obter do agente financeiro. caso o imóvel esteja hipotecado, ou outros órgãos competentes, todas as informações necessárias e indispensáveis à realização da venda. 8)Para dirimir quaisquer dúvidas oriundas da presente autorização, as panes elegem o fórum da cidade de Brasília-DF, renunciando-se a outro, por canais privilegiados que seja

Brasllia-DF, ____________________________________________________ PROPRIETÁRIO ____________________________________________________ CÔNJUGE ____________________________________________________ TESTEMUNHAS

RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO

O Recibo de Sinal de Negócio é o instrumento que determina a vontade das partes de efetivarem uma transação.

O Sinal do Negócio, desde que as partes determinem, é regido pelos. Artigo 1094 e do Código Civil Brasileiro, publicamente conhecida como Lei de ARRAS.

Em síntese, esta Lei diz que se o adquirente desistir do negócio, perde o sinal dado em favor do vendedor, caso contrário, se o vendedor desistir do negócio, se obriga a devolver em dobro o sinal recebido.

Nunca deixe de consultar as partes sobre a inclusão das Arras no negócio a ser efetuado. Esclareça da importância de sua inclusão.

CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Este contrato deve ser usado sempre que as partes não forem transferir de forma definitiva o domínio do imóvel, ou seja, quando não houver escritura definitiva do fechamento do negócio.

O Contrato de Promessa de Compra e Venda só pode existir, quando o proprietário possuir o título definitivo do imóvel, como por exemplo escritura pública de compra e venda: escritura pública de compra e venda com quitação de hipoteca, instrumento particular de compra e venda (desde que seja outorgado com interveniência de Agente Financeiro ligado ao Sistema Financeiro da Habitação). Para simplificar quando ou não se pode lavrar um contrato particular de Promessa de Compra e Venda, observar na Certidão Negativa de ônus Reais, se o imóvel é de propriedade do transmitiste ou se está prometida a venda ao mesmo.

Salientamos que, em Brasília existe uma variedade enorme de contratos. Observe os imóveis antigos repassados pela União, pela antiga SHIS, pela NOVACAP/TERRACAP e os demais oriundos de convênios com Órgãos Públicos, principalmente os financiados pela CEF, eram através de Instrumento de Promessa de Compra e Venda, neste caso nunca lavre uni Instrumento de Compra e Venda. Não se esqueça, o proprietário quando na qualidade de Promissor Comprador, não detém o domínio do imóvel, não possui o “título definitivo”, PRESTE MUITA ATENÇAO.




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CESSÃO DE DIREITOS

A Cessão de Direitos será usada no sentido contrário da Promessa de Compra e Venda, ou seja, quando o proprietário é Promissário Comprador do imóvel objeto da transação. neste caso não possui o domínio sobre o imóvel.

RECIBO DE SINAL DE NEGÓCIO Pelo presente instrumento particular de Recibo de Sinal de Negócio que entre si fazem, de um lado,

como VENDEDOR (qualificação completa do vendedor — nome, profissão, estado civil, número da identidade e órgão expedidor número do CPF, endereço, quando casado constar o regime de casamento — é obrigatoriamente a qualificação e assinatura do cônjuge), e de outro lado, como COMPRADOR (qualificação e ta. Obs. No caso do comprador ser casado, não se faz necessário o comparecimento dos cônjuges somente a menção do nome e o regime de casamento), que têm entre si, justos e contratados o presente instrumento, mediante cláusulas e condições seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA: O VENDEDOR, na qualidade de proprietário do imóvel (descrever o imóvel, de preferência constando área, fração ideal, discriminação e quantidade de cômodos etc. Para melhor descrição, observe a Certidão de ônus Reais — atente para as averbações contidas na certidão referentes a alterações ocorridas no imóvel, não deixe de constar a procedência), declaram para os devidos fins de direito e para que produza seus legais efeitos em direito permitido que nesta data recebeu do COMPRADOR a importância de R$__________________________ (constar se em moeda corrente ou cheque, no caso de cheque, constar o número do mesmo, Banco e Agência), de cuja quantia lhe dá a mais plena, rasa e geral quitação, PROVENIENTES DO SINAL E PRINCIPIO DE PAGAMENTO DA QUANTIA MAIOR DE R$ (valor total da venda), preço pelo qual se comprometeu lhe vender livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas, dívidas e ônus, inclusive de hipotecas, mesmo legais, o imóvel acima descrito e caracterizado. CLÁUSULA SEGUNDA: Que o restante do valor, ou seja, a quantia de R$ (constar o(s) valor (es) e a data(s) para complementar o preço total), o COMPRADOR se obriga e se compromete a pagar diretamente ao VENDEDOR por ocasião da (constar quando e como se dará o restante do pagamento e, se for o caso os prazos suportáveis para inadimplência e para entrega do imóvel). CLÁÚSULA TERCEIRA: Que o presente Contrato é regido pelos Artigos 1.094 e os seguintes do Código Civil Brasileiro, ou seja, pela Lei de ARRAS. CLÁUSULA QUARTA: Respondem pelas obrigações aqui assumidas, eles contratantes, seus herdeiros e sucessores, elegendo estas mesmas panes o Foro da Comarca de (cidade onde localiza o imóvel ou o domicilio fiscal de uma das partes), para nele serem dirimidas todas e quaisquer questões ou pendências oriundas desse instrumento.

E por haverem ajustado, firmam o presente em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas.

Brasília-DF

(atenção todas as partes assinam este instrumento)

Amado Deus, perdoa-nos por nos satisfazermos tão facilmente. Renova-nos com o Teu Espírito, de modo que o Teu amor brilhe forte em nós e por meio de nós. Em nome de Jesus. Amém.




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INSTRUMENTO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA

Pelo presente instrumento particular de PROMESSA DE COMPRA E VENDA que ente si fazem, de um lado, como PROMITENTE VENDEDOR (qualificação completa do(a)(s) vendedor(a) (es) — nome profissão, estado civil, número da identidade e órgão expedidor, número do CPF, endereço, quando casado(a) constar o regime do casamento — é obrigatória a qualificação e assinatura do cônjuge), a seguir simplesmente designado de VENDEDOR, e, de outro lado como PROMISSARIO COMPRADOR (qualificação,.completa. Obs. No caso do(a) comprador(a) ser casado(a), não se t necessário o comparecimento do cônjuge, simplesmente a menção do nome e o regime de casamento). a seguir simplesmente designado de COMPRADOR que tem entre si justo e contratado o presente instrumento, mediante as cláusulas e condições seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA — O primeiro nomeado designado VENDEDOR, é senhor e legítimo possuidor, livre e desembaraçado de quaisquer dúvidas, dividas e ônus, inclusive de hipotecas, mesmo legais (quando recair ônus sobre o imóvel, como, por exemplo, hipoteca, consignar em substituição a expressão “inclusive hipoteca, mesmo legal” a seguinte redação: a exceção do ônus constituído pela hipoteca em favor de (constar o Agente Financeiro) do imóvel (descrever o imóvel ,de preferência constando área, fração ideal, discriminação e quantidade de cômodos etc. Para melhor descrição, observe a Certidão de ônus Reais — atente para as averbações contidas na certidão referentes a alterações ocorridas no imóvel, não deixe de constar procedência). CLÁUSULA SEGUNDA — Que assim sendo, vem ele VENDEDOR, pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, prometer como de fato e na verdade prometido vender o dito imóvel ao COMPRADOR e este por sua vez se obriga e se compromete compra-lo, pelo preço certo e ajustado de R$ (além do valor total da venda, a forma de pagamento, se o pagamento for efetuado em parcelas, constar a quantidade. o valor e data de vencimento de cada uma; se em moeda corrente ou cheque, no caso de cheque, constar o n° do mesmo, Banco e Agência), de cuja quantia lhe dá a mais plena rasa, geral e irrevogável quitação (quando o pagamento for parcelado, a quitação somente será dada na primeira parcela e as demais ser contra-recibos, ou na assinatura do instrumento definitivo - NAO SE ESQUEÇA: ESTE INSTRUMENTO E SOMENTE UMA “PROMESSA DE COMPRA E VENDA”, SE FARA NECESSARIO, FUTURAMENTE, O INSTRUMENTO DEFINITIVO), NOTA Caso a venda seja feita para mais de um comprador — não se levando em conta marido e mulher — constar a porcentagem que cada um adquirente terá no imóvel e a participação no valor total da venda. CLÁUSULA TERCEIRA — Que o COMPRADOR será imitido na posse. domínio, direito, uso, gozo, ação e servidão sobre o imóvel objeto da presente a partir desta data (se for o caso, constar a data em que será dada a passe do imóvel) correndo por conta única e exclusiva do COMPRADOR, a partir do recebimento do imóvel, todas as taxas impostos, emolumento custas, escritura e demais despesas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, mesmo que cobradas Sou lançadas em nome do VENDEDOR. Obriga-se ainda o COMPRADOR a cumprir e respeitar o contato de financiamento anteriormente mencionado (caso o imóvel seja financiado) e a Convenção de Condomínio e o Regimento Interno (caso o imóvel seja em condomínio, como por exemplo, apartamento), em todas as suas clausulas e condições, as quais declaram conhecer. CLÁUSULA QUARTA — O imóvel objeto da presente será entregue ao COMPRADOR na conformidade da Cláusula terceira supra, no estado de conservação em que se encontra, absolutamente em dia, com todas as taxas, impostos, emolumentos, água, luz (e condomínio — se for o caso). ATENÇAO: Caso haja acessórios que esteiam incluídos no imóvel, tais como, cortinas, lustres. armários não embutidos, etc., que foram incluídos no preço da venda ou que as partes, de comum acordo, resolveram embuti-los na transação. deverão ser consignados nesta Cláusula. CLÁUSULA QUINTA — O VENDEDOR, se obriga e se compromete a prestar toda e qualquer assistência, bem como sua presença, se e quando solicitada for para a transferência definitiva do imóvel objeto do presente, em favor do COMPRADOR ou a quem indicar sem reclamação, futuramente, por parte do VENDEDOR de quaisquer importâncias devidas, além, além das aqui ajustadas, independentemente de outorga de procurações. CLÁUSULA SEXTA — (Caso o VENDEDOR outorgue procuração) Fica fazendo parte integrante do presente instrumento, a procuração pública lavrada no Cartório do Oficio de Notas local, às fls. Do Livro n° , em favor de (NÃO ESQUEÇA, O COMPRADOR não pode ser procurador em causa própria) CLÁUSULA SÉTIMA — Na hipótese de sinistro, de falecimento ou mesmo de separação do VENDEDOR, fica desde já o COMPRADOR ou seus beneficiados ou sucessores, autorizados a se habilitarem no respectivo inventado e requererem junto ao Cartório e/ou Juízo competente, a Carta de adjudicação expedida a seu favor, relativamente ao imóvel objeto da presente, podendo para tanto constituir advogados com os poderes da cláusula “al judicial”, perante qualquer Foro, Instância ou Tribunal.




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CLÁUSULA OITAVA — O presente contrato é feito entre as partes contratantes, por si, seus herdeiros e sucessores, em caráter irrevogável e irretratável, desde que as obrigações aqui assumidas estejam totalmente cumpridas e satisfeitas, obrigando-se estas mesmas partes a manterem este instrumento para sempre bom, firme e valioso e ao VENDEDOR a responder pelos fiscos da evicção de direitos e quando chamado for a Autoria, em qualquer tempo e época. CLÁUSULA NONA — Elegem as partes contratantes, com expressa renúncia de outro qualquer, por mais privilegiado que seja, o Foro da Comarca de (jurisdição do imóvel), para nele serem dirimidas quaisquer dúvidas, questões ou pendências oriundas ou decorrentes deste instrumento. CLAUSULA ADICIONAL: PARA SER USADA CASO A PRIMURA PARCELA PAGA SEJA A TITULO DE SINAL DE NEGÓCIO: O presente Contrato é regido pelos Artigos n°s 1.094 e seguintes do Código Civil Brasileiro, ou seja, pela Lei de ARRA.

E por assim haverem ajustado, firmam o presente em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas, para que produza seus legais efeitos em direito permitido.

Brasília-DF,

TODAS AS PARTES ASSINAM ESTE INSTRUMENTO, RECONHECER AS FIRMAS.

(NOVA) OPÇÃO DE VENDA DE IMÓVEIS (MODELO SUGERIDO PELO SINDIMÓVEIS-DF) CONTRATANTE

_______________________ _______________________ _______________________ (Nome) (Nacionalidade) (CPF/CGC-MF) _______________________ _______________________ _______________________ (Esposa) (Nacionalidade) (CPF/CGC-MF) _______________________ _______________________ _______________________ (Endereço) (Bairro) (Cidade-Estado) __________________ ___________________ ___________________ ___________________ (Fone) (Fone) (Fone) (Fone)

CONTRATADA ______________________________ _________________________ ______________________________ (Corretor de Imóveis/Empresa) (Qualificação) (CPFICGC-MF) ______________________________ _________________________ ______________________________ (Endereço) (Bairro) (Cidade-Estado) ______________________________ _________________________ ______________________________ (Telefone) (N° do CRECI) (Complemento)

DESCRIÇÃO DO IMÓVEL ______________________________ ________________________ ________________________ (Telefone) (N° do CRECI) (Cidade-Estado) ______________________________ (Endereço) ________________________ (Complemento) ________________________ (Preço e Valores)

CONDIÇOES 1º) A presente Autorização de Venda com exclusividade, tem o seu amparo na Lei 6.530/78. Art. 20, e pela Resolução COFECI n° 458, de 17/11/95. 2º) É concedido pelo prazo de() dias, a contar desta data, prorrogada automaticamente, por tempo indeterminado, caso o(s) contratante(s), .pós o término do prazo. não se manifeste(m) expressamente. 3º) O(s) contratante(s). se compromete(m) a pagar os honorários de % do prazo acima estipulado, ou na sua prorrogação, que será descontado proporcionalmente no ato do sinal do negócio dado pelo promitente comprador.




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No caso do sinal do negócio ser inferior à comissão, o saldo será abatido na mesma proporção. no pagamento das parcelas pactuadas. 4º) Estando vencido o prazo acima estipulado, o direito aos honorários substituirá pelo prazo de 6 meses, caso o imóvel seja vendido ou negociado se realizará através de aproximação promovida pela contratada. 5º) A contratada autorizada se compromete a não medir esforços no sentido de comercializar o imóvel, dentro das condições acima estipuladas, agindo de forma legal, obedecendo fielmente as leis e ao Código de Ética da profissão estabelecido pelo Conselho Federal de Corretores de Imóveis — COFECI. 6º) O(s) contratante(s) se responsabiliza(m) por todas as informações aqui prestadas acerca do imóvel objeto da presente autorização. 7º) A contratada está autorizada em obter do agente financeiro, caso o imóvel esteja hipotecado ou de outros órgãos competentes todas as informações necessárias e indispensáveis à realização da venda. 8º) Para dirimir quaisquer dúvidas oriundas da presente opção, as partes elegem o Foro da cidade de Brasilia-DF, renunciando-se a outro. por mais privilegiado que seja.

Brasília-DF ________________________ ____________________________ CONTRATANTES CONTRATADA __________________________ TESTEMUNHAS

INSTRUMENTO PARTICULAR DE CESSÃO DE DIREITOS

Pelo presente instrumento particular de CESSÃO DE DIREITOS, VANTAGENS. OBRIGAÇOES E RESPONSABILIDADES que entre si fluem, de um lado como CEDENTE (S): (qualificação completa do(a)(s) cedente(s) - nome. Profissão, estado civil, número da identidade e órgão expedidor. número. do CPF. Endereço quando casado(a) constar o regime de casamento - á obrigatório a qualificação e assinatura do cônjuge). A seguir simplesmente designado (a) (s) de CEDENTE(S): e, de outra lado, como CESSIONARIO(A)(S): (qualificação completa. Obs.: No caso do(a) cessionário(a) ser casado(a). não se faz necessário o comparecimento do cônjuge. simplesmente a menção do nome e o regime de casamento). a seguir simplesmente designado de CESSIONARIO(A)(S), que têm entre si justo e contratado o presente instrumento, mediante as cláusulas e condições seguintes: CLÁUSULA PRIMEIRA: O (A)(S) primeiro (a)(s) nomeado (a)(s) designado (a)(s) CEDENTE(S). é (são) senhor(es) e legitimo(a)(s) possuidor(a)(es) de todos os direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades sobre a aquisição do imóvel (descrever o imóvel, de preferência constando área, fração ideal, discriminação e quantidade de cômodos, etc. Para melhor descrição, observe a Certidão de ônus Reais - atente para as averbações contidas na certidão referentes a alterações ocorridas, no imóvel, não deixe de constar a procedência). CLÁUSULA SEGUNDA: Que assim sendo, vem (vêm) ele (a)(s) CEDENTE(S) pelo presente instrumento e na melhor forma de direito ceder e transferir, como de fato e na verdade cedido e transferido tem todos os seus referidos direitos, vantagens, obrigações e responsabilidades sobre a aquisição do dito imóveis, em favor do (a)(s) CESSIONAR1O(A)(S) pelo preço certo e ajustado de RS (além do valor total da cessão, a forma de pagamento: se a pagamento for efetuado em parcelas, constar a quantidade. o valor e data de vencimento de cada uma: se em moeda corrente ou cheque. no caso de cheque. constar o n° do mesmo. Banco e Agência) de cuja quantia lhe(s) dá(ão) a mais plena, rasa, geral e irrevogável quitação (quando o pagamento for parcelado. a quitação somente será dada na primeira parcela o as demais serão contra recibos). NOTA:Caso a cessão seja feita para mais de uni(a) cessionário(a) - não se levando em conta marido e mulher — constar a porcentagem que cada adquirente terá no Imóvel e a participação no valor total da senda. CLÁUSULA TERCEIRA: Que o(a)(s) CESSIONÁRIO(A)(S) será(ão) imitido(a)(s) na posse. Direito, uso, gozo, ação e servidão sobre o imóvel objeto da presente a partir desta data (se for o caso, constar a data em que será dada a posse do imóvel), correndo por conta única e exclusiva do(a)(S) CESSIONARIO(A)(S). a partir do recebimento do imóvel, todas as taxas, impostos, emolumentos, custas, escritura e demais despesas que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, mesmo que cobradas e/ou lançadas em nome do(a)(s) CEDENTE(S). Obriga(m)—se ainda o(a)(s) CESSIONARIO(A)(S) a cumprir(em) e respeitarem) o contrato de financiamento anteriormente mencionado (caso o imóvel- seja financiado> e a Convenção de condomínio e o Regimento interno (caso o imóvel seja em condomínio, como por exemplo,apartamento). em todas as suas cláusulas e condições. as quais declara(m) conhecer.




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NÃO SE ESQUEÇA: Este documento somente será usado para quem não tem escritura definitiva do imóvel, assim sendo, futuramente será obrigado a faze-Ia. Então, consigne a cargo de quem ficará a despesa com a escritura definitiva, aquela que será outorgada em favor do(a)(s) CEDENTE(S). CLÁUSULA QUARTA: O imóvel objeto da presente será entregue ao(à)(s) CESSIONÁRIO(A)(S), na conformidade a da Cláusula Terceira supra, no estado de conservação em que se encontra, absolutamente em dia com todas as taxas, impostos, prestações, emolumentos, água e luz (e condomínio se for o caso). ATENÇÃO: Caso haja acessórios que estejam incluídos 110 imóvel, tais como cortinas, lustres, anuários não embutidos, etc., que foram incluídos no preço da cessão ou que as partes. de comum acordo. Resolveram embuti-los na transação deverão ser consignados nesta Cláusula, CLÁUSULA QUINTA: O(A)(S) CEDENTE(S) se obriga(m) e se compromete(m) a prestar(em) toda e qualquer assistência, bem como sua(s) presença(s), se e quando solicitado(a)(s) for(em) para a transferência definitiva do imóvel objeto do presente, em favor do(a)(s) CESSIONARIO(A)(S) ou a quem este(s) indicar(em), sem reclamação, futuramente, por parte do(a)(s) CEDENTE(A)(S). de quaisquer importâncias devidas, além das aqui ajustadas, independentemente de outorga de procurações. CLÁUSULA SEXTA: (Caso o(a) (s) CEDENTE(S) outorguem procuração) Fica fazendo parte integrante do presente instrumento, a procuração Públicas lavrada no Cartório do_______ Oficio de Notas local, às fls.___ do Livro, nº _____, em favor de _______(NAO SE ESQUEÇA: OA)(S) CESSIONARIO(A)(S) não pode(m) ser procurador(es), em causa própria), CLÁUSULA SÉTIMA: Na hipótese de Sinistro, de falecimento ou mesmo de separação do(a)(s) CEDENTE(S), fica desde ,já o(a)(s) CESSIONARJO(A)(S) ou seus beneficiados ou sucessores autorizados a se habilitarem no respectivo inventário e requererem junto ao Cartório e/ou Juízo competente. a Carta de Adjudicação expedida a seu favor, relativamente ao imóvel objeto da presente, podendo para tanto: constituir advogados com os poderes da cláusula “ad judícial’, perante qualquer Foro, Instância ou Tribunal. CLÁUSULA OITAVA: O presente contrate é feito entre as partes contratantes, por si. seus herdeiros e sucessores, em caráter irrevogável e irretratável, desde que as obrigações aqui assumidas estejam totalmente cumpridas e satisfeitas, obrigando-se estas mesmas partes a manterem este instrumento para sempre bom, firme e valioso e ao(à)(s) CEDENTE(S) a responder(em) pelos riscos da Evicção de Direitos, se e quando chamado(a)(s) for(em) á Autoria, em qualquer tempo e época. CLÁUSULA NONA: Elegem as partes contratantes, com expressa renúncia de outro qualquer por mais privilegiado que seja, o Foro da Comarca de jurisdição do imóvel, para nele serem dirimidas quaisquer dívidas, questões ou pendências oriundas ou decorrentes deste instrumento. CLÁUSULA ADICIONAL: PARA SER USADA CASO A PRIMEIRA PARCELA PAGA SEJA A TITULO DE SINAL DE NEGÓCIO: O presente contrato é regido pelos Artigos n° 1.094 e seguintes do Código Civil Brasileiro, ou seja, pela LEI DE ARRAS.

E por assim haverem ajustado firmam o presente em duas vias de igual teor e forma, juntamente com duas testemunhas, para que produza seus legais efeitos em direito permitido.

Brasília-DF.____ de ______________ de200_

TODAS AS PARTES ASSINAM ESTE INSTRUMENTO RECONHECER AS FIRMAS.




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CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA QUADRO RESUMO

PROMITENTE (S) VENDEDOR (ES, A,AS):

NOME/RAZÃO SOCIAL: josé caldeira de moura. NACIONALIDADE: brasileira ESTADO CIVIL: casado PROFISSÃO:comerciante CÉDULA DE IDENTIDADE..............................: CPF/CGC/MF...............................................: CÔNJUGE...................................................: NACIONALIDADE.........................................: PROFISSÃO................................................: CPF/MF......................................................: ENDEREÇO.................................................: 02-PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS): NOME/RAZÃO SOCIAL.................................: NACIONALIDADE........................................: ESTADO CIVIL............................................: PROFISSÃO................................................: CÉDULA DE IDENTIDADE.............................: CPF/CGC/MF..............................................: CÔNJUGE...................................................: NACIONALIDADE.........................................: PROFISSÃO................................................: ENDEREÇO................................................: BAIRRO.....................................................: CIDADE/UF................................................: 03-IMÓVEL DESCRIÇÃO: ENDEREÇO BAIRRO CIDADE/UF ÁREA TOTAL: CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS DA _____ CIRCUNSCRIÇÃO DA COMARCA DE __________________ REGISTRO n. MATRÍCULA FOLHAS LIVRO 05- PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO:

• R$ .................... ( ) A serem pagos da seguinte forma : • R$ .............................. ( ) como sinal e princípio de pagamento , pagos neste ato em moeda

corrente • R$ ...................... ( ), provenientes dos recursos do FGTS, o qual será liberado no prazo máximo de

_______( ) dias, contados da celebração do presente instrumento. 06-PRAZO DE ENTREGA E ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL: Seja estipulada que a posse provisória já fora autorizada com o pagamento do sinal do negócio, a entrega definitiva será efetivada no prazo de 24(vinte e quatro)horas, contados da assinatura da escritura no respectivo cartório e/ou imediatamente após a liberação do valor a ser pago pelo recurso do FGTS




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07-OUTRAS CONDIÇÕES CONTRATUAIS DAS PARTES Os signatários ao final assinados qualificados como PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS) e PROMISSÁRIO (OS, A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) nos campos (1) e (2), respectivamente do Quadro Resumo acima, tem entre si certo, justo e contratado a venda e compra do imóvel descrito nos campos (3) e (4) do Quadro Resumo, mediante as cláusulas e condições mutuamente aceitas e outorgadas a saber: DO IMÓVEL CLÁUSULA PRIMEIRA: Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, o PROMITENTE (S) VENDEDOR(ES,A,AS) promete(m) vender e o(s,a,as) PROMISSÁRIO(OS,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) promete(m) comprar, nas condições estabelecidas neste contrato, a unidade imobiliária descrita no campo (3) do Quadro Resumo. PARÁGRAFO PRIMEIRO:O(S,A,AS) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS) confessa(m) e se declara(m) senhor(es,a,as) e legitimo(s,a,as) possuidor(es,a,as) a justo título do imóvel descrito no campo (3) do Quadro Resumo e que o mesmo encontra-se absolutamente livre e desembaraçado de dívidas de quaisquer natureza ou ônus judiciais, extrajudiciais ou hipotecas, conforme Certidões expedidas pelo Cartório de Registro de Imóveis da Circunscrição respectiva, Cartório do Distribuidor Cível, das Fazendas Federais(expedida pela Justiça Federal), Estaduais e Municipais. Ainda em se tratando de unidade edificada em Condomínio (Lei 4.591/64), declaração expedida pela sua atual administração quando aos pagamentos das taxas de condomínio. PARÁGRAFO SEGUNDO: Que o referido imóvel, encontra-se livre e desembaraçado de quaisquer ônus, dívidas ou débitos inerentes à edificação, tais como impostos, taxas, emolumentos, ainda não sofrem restrição quanto à penhora, aresto e/ou seqüestro. DO PREÇO E CONDIÇÕES DE PAGAMENTO CLÁUSULA SEGUNDA: O Preço do imóvel objeto deste instrumento é o mencionado no campo (05) do Quadro Resumo. PARÁGRAFO ÚNICO: Em caso de inadimplência com as prestações do presente instrumento e, notadamente com a forma de pagamento estipulada pela presente cláusula , fica desde já estabelecido que serão cobrados encargos de 10%(dez por cento) de multa, mais juros moratórios de 1% *um por cento) ao mês e mais correção monetária apurada pela variação do IGP-M (FGV). Persistindo a inadimplência, por mais de 30(trinta) dias, ter-se-á por rescindido de pleno direito a avença contratada, ficando a parte que der causa ao inadimplemento, desde já constituído em mora e, cobrar-lhe os valores advindo do inadimplemento contratual inclusive a multa rescisória, independente de notificação e ou interpelação por parte do credor; DO PRAZO DE ENTREGA E ESCRITURAÇÃO DO IMÓVEL CLÁUSULA TERCEIRA: O (S,A,AS) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS) entregará (ão) a posse do imóvel, objeto do presente contrato, ao(s,à,às) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR (ES,A,AS) no prazo mencionado no ítem (6) do Quadro Resumo, no estado em que se encontra, conforme VISTORIA procedida, nesta oportunidade, pelo(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS). PARÁGRAFO PRIMEIRO: O (S,A,AS) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS) se obriga(m) a entregar o imóvel com todas as taxas atinentes ao mesmo tais como: Luz, água, condomínio, IPTU, vencidas e/ou de sua competência até a data da efetiva entrega do imóvel ao(s,à,às) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS), devidamente quitadas. O (S,A,AS) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) assume(m), a partir desta data todas as taxas e impostos, atinentes ao imóvel descrito no campo (3) DO Quadro Resumo. PARÁGRAFO SEGUNDO: Como o(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) receberá(ão) a posse do imóvel única e exclusivamente em razão deste contrato. Considerado este rescindido, passará(ão) automaticamente e imediatamente a possuí-lo com vício de precariedade, obrigando-se a restituí-lo quando solicitado, ao(s,à,às) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS). Ocorrendo o inadimplemento deste contrato por parte do(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS), este (s,a,as) se obriga(m) a devolver o imóvel independentemente de notificação judicial, constituindo a(s) sua(s) recusa(s) em esbulho, sujeitando-se a competente ação de reintegração, com liminar.




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PARÁGRAFO TERCEIRO: Optando o Promissário Vendedor em outorgar a posse provisória ao Compromissário Comprador, mediante o pagamento do sinal(arras) do negócio CLÁUSULA QUARTA: O ( S,A,AS) PROMITENTE (S) VENDEDOR(ES,A,ASS) obriga(m)-se a outorgar a escritura definitiva de compra e venda em favor do(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) ou a quem ele (s,a,as) determinar(em), no prazo estipulado no campo (6) do Quadro Resumo, obrigação essa que faz por si, seus herdeiros e/ou sucessores. O(S,A,AS) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS), desde já se obriga(m) a satisfazer todas as exigências legais para que seja operada a transferência do imóvel. PARÁGRAFO ÚNICO: Serão por conta e responsabilidade do(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) as despesas de escritura definitiva de compra e venda, do pagamento do imposto de transmissão e emolumentos, ISTI, taxas de transferência, certidões e todas as demais despesas e taxas necessárias à legalização da transferência. DAS CONDIÇÕES GERAIS CLÁUSULA QUINTA: Na hipótese de uma rescisão contratual com conseqüente retomada do imóvel, objeto deste instrumento, o(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS), perderá(ão) em beneficio do(s,a,as) PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS), o sinal de negócio (ARRAS), bem como, todas e quaisquer benfeitoria que porventura tenham se incorporado ao imóvel e, ocorrendo danos, estes deverão ser reparados pelo(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS). CLÁUSULA SEXTA: O presente contrato obriga não só as partes contratantes como os seus herdeiros e sucessores, os quais se comprometem a fielmente cumpri-lo e respeitá-lo em todos os seus termos e condições. CLÁUSULA SÉTIMA: A parte que por inadimplência der causa a rescisão deste contrato, ficará sujeita a uma multa equivalente a 10%( Dez por cento) sobre o valor do imóvel, atualizado até a época da rescisão deste contrato, para fazer face as despesas processuais e honorários advocatícios, além de perdas e danos. PARÁGRAFO ÚNICO: Havendo a rescisão contratual, poderá o Promitente Vendedor, além dos valores advindos do inadimplemento do Promissário Comprador, perquirir judicialmente a Reintegração de Posse. CLÁUSULA OITAVA: Este contrato é celebrado em caráter irretratável, irrevogável e irreversível, ensejando a adjudicação compulsória em hipótese de recusa da transferência junto ao cartório competente, com a outorga da escritura definitiva de alienação do imóvel. CLÁUSULA NONA: Integram a este contrato as considerações feitas no campo (7) do quadro Resumo. CLÁUSULA DÉCIMA: A responsabilidade dos corretores, bem como da IMAGEM, se limita à intermediação da presente transação, excluindo de si todas e quaisquer obrigações assumidas pelo(s,a,as) Promitente (s), bem como não respondem pelo cumprimento deste contrato por parte do(s,a,as) PROMISSÁRIO(S,A,AS) COMPRADOR(ES,A,AS) e/ou PROMITENTE(S) VENDEDOR(ES,A,AS). CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Todas as questões eventualmente oriundas do presente contrato, serão resolvidas, de forma definitiva via conciliatória ou arbitral, na 8ª CORTE DE CONCILIAÇÃO E ARBITRAGEM DE GOIÂNIA ( 8ª CCA) , com sede à Av. Anhanguera n.º 5.674 Ed. Palácio do Comércio 7º andar, centro, Goiânia-Go, consoante os preceitos ditados pela Lei n.º 9.307 de 23/09/1996. E por estarem justas e contratadas as partes assinam o presente instrumento em 03 (três) vias de igual teor e forma, perante as testemunhas abaixo assinados. Goiânia ,______ de ________________ de _________ ______________________________________________________ XXXXXXXXXXXXXXXXXX Promitente Vendedor _______________________________________________________ XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Promitente Vendedor ______________________________________________________ XXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXXX Promissário Comprador




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O QUE O CORRETOR DE IMÓVEIS PODE FAZER

Uma das situações de risco é aquela de imóveis em que o proprietário é recente. “O corretor de imóveis tem de desconfiar A não ser por algum imprevisto, as pessoas não se desfazem de um imóvel com tanta facilidade. Geralmente a pessoa adquire um imóvel para morar ou para construir patrimônios, avalia o presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Distrito Federal - SINDIMÓVEIS/DF, que recomenda que os profissionais não deixem de requisitar uma certidão vintenária do imóvel. Com ela, o profissional pode saber quais foram as negociações por que ele passou nos últimos vinte anos.

O presidente aconselha que os corretores devem solicitar também uma certidão de ônus do imóvel para verificar se existe penhora, impostos em atraso do bem, ou ação judicial contra o proprietário, que possa culminar com retenção do bem.

“O Corretor de imóveis tem de ter consciência de que está lidando com um bem de valor considerável. As pessoas trabalham vários anos para adquiri-lo. Imagine como fica unia família numa situação de entregar suas economias a uni golpista? Não podemos ser co-responsáveis em deixar que isso aconteça”, diz o presidente do sindicato.

TRANSAÇÕES DE RISCO DOCUMENTOS FALSIFICADOS: Uma

escritura pode ser anulada em caso de se comprovar que existe documentação falsa dando sustentação a ela.

Hoje o sistema está desmoralizado diante da avalanche de reconhecimentos de firmas falsos.

O poder público tem de tomar providências para dar mais segurança ao consumidor diz o presidente. VENDAS DE PAI PARA FILHO SEM A PERMISSÃO DOS IRMÃOS: É outro caso de nulidade , segundo o artigo 1132 do código civil. No futuro o filho vende o imóvel a outra pessoa e os irmãos resolvem reclamar seus direitos. Este terceiro terá problemas, explica o presidente. VENDAS SEM A PERMISSAO DA ESPOSA OU COMPANHEIRA: Quem é casado não pode vender seus bens adquiridos durante o matrimônio sem o comum acordo das partes se o regime é o de comunhão parcial de bens. O mesmo vale para quem vive em concubinato. segundo a lei 9.278/92. Atenção se o regime for de total comunhão de bens: neste caso, a herança e bens adquiridos antes do casamento também não podem ser negociados sem a assinatura das duas partes.

nulidade-falta de validade.

DOAÇÃO TOTAL DE BENS: segundo o artigo 1175 do Código Civil, ninguém pode doar totalmente seus bens sem ficar com o básico para a sua subsistência. Se a pessoa tiver filhos, a doação não pode ultrapassar 50% do total, porque o restante é dos herdeiros, conforme o artigo seguinte do código. Se a doação forem imóveis e estes forem negociados a venda pode ser anulada. Por isso o presidente do SINDMOVEIS-DF levanta uma outra bandeira. Ele defende que seja regularizada a lei de usucapião especial para terceiros de boa fé ou seja, pessoas que compraram imóveis nesta situação. sem tomar conhecimento da situação legal do bem, teriam o direito de ficar com o imóvel,depois de transcorrido um determinado prazo da compra. Mas, enquanto a lei não existe, o Corretor de imóveis deve estar atento a todos estes detalhes da hora de vender um imóvel, O corretor tem de conhecer a legislação e ser um investigador.

TABELA REFERENCIAL DE COMISSÕES E SERVIÇOS

IMOBILIÁBIOS 1 - O corretor deve contratar, previamente e por escrito com exclusividade a prestação de seus serviços profissionais, conforme a lei 6.530/78 e Resolução - COFECI no 458/ 95. 2 - A presente tabela referencial deverá ser observada nos contratos celebrados, especialmente, quanto aos limites mínimos nela estabelecidos, devendo o Corretor contratar e trabalhar com os seus índices abaixo

VENDAS Imóveis Urbanos 6 a 8% Imóveis Rurais 6 a 10% Imóveis industriais 6 a 8% Venda Judicial 5% NOTA: A mesma comissão será devida quando a proposta ou contraproposta, forem de igual valor e devidamente assinadas, ou se as partes realizarem a transação sem a presença do corretor, tendo ele feito a aproximação das partes. No caso de venda com saldo devedor junto ao SFH, o valor da comissão não deverá ultrapassar o valor da transação (poupança mais saldo devedor)

COMPRA Autorização Expressa da procura de imóveis

6%.

PERMUTA E DOAÇÃO EM PAGAMERTO Nas permutas e/ou doações em pagamento,

a comissão será devida pelos respectivos proprietários, sobre o valor de cada propriedade envolvida na transação, observando-se a porcentagem de venda, seja total ou parcial




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INCORPORAÇÃO DE ÁREA EDIFICADA (HORIZONTAL OU VERTICAL)

Venda de empreendimentos imobiliários, incluindo-se a organização e o planejamento de vendas 6 a 8 %. Venda de imóveis com financiamento - SFH - Carteira Hipotecária e outras, incluindo-se organização e planejamento de vendas acompanhamento dos processos dos mutuários até a escrituração definitiva 7 a 9% NOTA: Não estão incluídas nos percentuais acima, as despesas de promoções e publicidade em geral.

LOTEAMENTOS 1-Estudo, organização de lotes, venda de área loteada (urbana) já aprovada e registrada 10ª 12% 2-Idem, rural ou fora da sede 15 a 20% 3-Administração, controle e recebimento de prestações 5 a 10% NOTA: As despesas de promoção e outros atos de administração, não estão incluídos na tabela acima

LOCAÇÃO

De qualquer espécie e sempre por conta do locador NOTA: As despesas com reconhecimento de firmas e com o registro do contrato não estão inclusas na comissão pela locação

ADMINISTRAÇÃO DE BENS Sobre o total geral recebido 10 a 18%

ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMINIOS Sobre o arrecadado pelo condomínio mensalmente

10 a 18%

PARECER POR ESCRITO QUANTO À COMERCIALIZAÇÃO IMOBILIÁRIA

(Art. 31 da lei 6.530/78) Quando o corretor de imóveis emitir opinião sobre a venda até 1% Idem sem o valor do preço do aluguel (calculado sobre o preço o valor do aluguel mensal) 10% s/o valor.

TAXA DE VISITA (*)

Quando o corretor visitar o imóvel, sem compromisso escrito da venda ou compra LIVRE.

PARECER VERBAL QUANTO À OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS (*) (CONSULTORIA)

Quando o corretor atender a clientes desejosos de auferir conhecimentos imobiliária LIVRE (a) sugestão da hora técnica mínimo de pelo 10% do valor da anuidade cobrada pelo CRECI.

DIVISÃO DE COMISSÃO ENTRE CORRETORES

Corretor ou empresa imobiliária do vendedor 50%

auferir-colher; obter; lucrar.

Corretor e/ou empresa imobiliária do comprador 50% Corretor em regime de co-participação com empresa imobiliária na venda de imóveis de terceiros, somadas as comissões, captação e venda 30% Corretores de plantão de incorporação mínimo 25% Corretagem de participação entre imobiliária 50%. Esta tabela foi aprovada na Assembléia Geral Extraordinária do SINDIMÓVEIS/ DF em 22/11/96, e homologada pelo CRECI região/DF, na XIX Sessão Plenária realizada em 23/11/96. José Garcia Ribeiro Presidente do SINDIMÓVEIS/DF Luiz Carlos Anttié Presidente do CRECI-8° Região

CÓDIGO DE ÉTICA PROFISSIONAL Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercido profissional. Art. 2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestigio de sua classe e aperfeiçoamento da técnica das transações imobiliárias. Art. 3º - Cumpre ao Corretor de imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas: I considerar a profissão como alto título de honra

e não praticar, nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II prestigiar as entidades de classe, contribuindo sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

III manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV zelar pela existência, fins e prestigio dos Conselhos Federais e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem confiados e coopera com os que forem investidos em tais mandatos e encargos;

V observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;

VI exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições, legais e regulamentares:

homologada-confirmado; ratificado. postulados-principio ou fato.




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VII defenderes os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe:

VIII zelar pela própria reputação, mesmo fora cio exercício profissional;

DC - auxiliar a fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e. fundamentadamente aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência; X não se referir desairosamente sobre seus

colegas; XI relacionar-se com os cole dentro dos princípios

de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;

XII colocar-se a par da legislação vigente e procurar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Art 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes: I inteirar-se de todas as circunstâncias do

negócio, antes de oferecê-lo; II apresentar, ao oferecer um negócio, dados

rigorosamente certos, nunca, omitindo detalhes que o depreciem, informando o cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;

III recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV comunicar, imediatamente, ao cliente o recebimento de valores ou documentos a ele destinados:

V prestar ao cliente, quando este as solicite ou logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas:

VI zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;

VII restituir ao cliente os papéis de que não mais necessite;

VIII dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer titulo:

IX contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;

X receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição;

Art. 5° -. O Corretor de Imóveis responde civil e penalmente por atos profissionais danosos ao cliente, a que tenha dado causa por imperícia, imprudência, negligência ou infrações éticas. Art. 6° - E vedado ao Corretor de Imóveis:

desairosamente-indelicadamente; incovenientemente. consonância-conjunto agradável de sons; harmonia; rima. praxe-o que habitualmente se pratica; uso; rotina.

I aceitar tarefas para as quais não esteja preparado ou não se ajustem às disposições vigentes , ou ainda, que possam prestar-se à fraude;

II manter sociedade profissional fora das normas e preceitos estabelecidos em lei e em resoluções;

III promover a intermediação, com cobrança de “over-price”;

IV locupletar-se , por qualquer forma, a custa do cliente;

V receber comissão em desacordo com a Tabela aprovada ou vantagens que não correspondam a serviço efetiva e licitamente protestado;

VI angariar , direta ou indiretamente, serviços de qualquer natureza, com prejuízo moral ou material, ou desprestígio para outro profissional ou para a classe.

VII deixar de atender ás notificações para esclarecimento à fiscalização ou intimações para instrução de processos;

VIII a cumpliciar-se, por qualquer forma, com os que exercem ilegalmente atividades de transações imobiliárias:

IX praticar quaisquer atos de concorrência desleal aos colegas;

X promover transações imobiliárias contra disposição literal da lei;

XI abandonar os negócios confiados a seus cuidados, sem motivo justo e prévia ciência do cliente:

XII solicitar ou receber do cliente qualquer favor em troca de concessões ilícitas:

XIII deixar de cumprir, no prazo estabelecido, determinação emanada do órgão ou autoridade dos Conselhos, em matéria de competência destes;

XIV aceitar incumbência de transação que esteja entregue a outro Corretor de Imóveis, sem dar-lhe prévio conhecimento, por escrito;

XV aceitar incumbência de transação sem contratar com o Corretor de Imóveis, com quem tenha de colaborar ou substituir;

XVI anunciar capaz. XVII reter em suas mãos negócio, quando não

tiver probabilidade de realizá-lo; XVIII utilizar sua posição para obtenção de

vantagens pessoais, quando no exercício do cargo ou função em órgão ou entidades de classe:

XIX receber sinal nos negócios que lhe forem confiados caso não esteja expressamente autorizado para tanto.

Art. 7º - Compete ao CRECI, em cuja jurisdição se encontrar inscrito o Corretor de Imóveis, a apuração das altas que cometer contra este Código, e a

vigentes-que está em vigor. locupletar-tornar rico; enriquecer. angariar-aliciar; atrair; recrutar. literal-conforme à letra do texto; rigoroso; restrito;

claro; expresso por letras.




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aplicação das penalidades previstas na legislação em vigor. Art. 8° - Comete grave transgressão ética o Corretor de Imóveis que desatender os preceitos dos artigos 30, 1 V, VI e IX; 40, I, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; 601,111, IV, V, VI, VII, VIII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX, e transgressão de natureza leve o que desatender os demais preceitos deste Código. Art. 9° - As regras deste Código obrigam aos profissionais inscritos nos Conselhos Regionais. Art. 10º - As Diretorias dos Conselhos Federal e Regionais promoverão a ampla divulgação deste Código de Ética.

Brasília-DF, 5 de junho de 1992

WALDYR FRANCISCO LUCIANO Presidente RUBEM RIBAS Diretor 1º Secretário Obs: Este Código de Ética foi aprovado pela Resolução COFECI n°326/9 Lei n°. 8.245, de 18/10/1991 Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos, e os procedimentos a elas pertinentes O PRESIDENTE DA REPÚBLICA

Faço saber que o Congresso Nacional decreta e eu sanciono a seguinte Lei:

DA LOCAÇÃO CAPÍTULO I

DISPOSIÇÕES GERAIS

SEÇÃO I DA LOCAÇÃO EM GERAL

Artº 1 - A locação do imóvel urbano regula-

se pelo disposto nesta Lei. Parágrafo único - continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos

Estados e dos Municípios. de suas autarquias e fundações públicas;

2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;

3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart-hotéis, hotéis- residência ou

equiparados. assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar.

b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único - Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatários .

Art. 3º - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo. dependendo de vênia conjugal. se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único - Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.

Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolve-lo, pagando a multa pactuada, segundo a proporção prevista no art. 924 do Código Civil e. na sua falta, a que for judicialmente estipulada. Parágrafo único - O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do inicio do contrato, e se notifica, por escrito, o locador com prazo de no mínimo, trinta dias de antecedência.

Art. 5º - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel e a de despejo. Parágrafo único - O disposto neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação com a emissão do expropriante na posse do imóvel.

Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguei e encargos vigentes quando da resolução.

Art. 7º - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso , a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com o prazo de trinta dias para a desocupação. salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou do fideicomissário, ou se a propriedade estiver consolidada em mãos do usufrutuário ou do fiduciário. Parágrafo único - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados da extinção do fideicomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo. A concordância na manutenção da locação.

sublocatários-aquele que recebe por sublocação;

subinquilino. vênia-licença; permissão; desculpa. fideicomisso-disposição testamentária em que um

herdeiro ou legatário é encarregado de conservar e, por sua morte, de transmitir a outrem a sua herança ou o seu legado.

fiduciário-que depende de confiança ou a revela; aquiescência-consentimento; assentimento; anuência,




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Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação. Salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matricula do imóvel.

* §1º - Idêntico direito terá o promissário - comprador e o promissário – cessionário, em caráter irrevogável, com emissão na posse do imóvel e titulo registrado junto á matricula do mesmo.

* §2° - A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso. presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita: I Por mútuo acordo: II em decorrência da prática de infração legal ou

contratual: III em decorrência da falta de pagamento do

aluguel e demais encargos: IV para a realização de reparações urgentes

determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou. podendo ele se recuse a consenti-las.

Art. 10 - Morrendo o locador, a locação

transmite-se aos herdeiros. Art. 11 - Morrendo o locatário, ficarão sub-

rogados nos seus direitos e obrigações: I nas locações com finalidade residencial o

cônjuge sobrevivente ou o companheiro e. sucessivamente. os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujos desde que residentes no imóvel:

II nas locações com finalidade não residencial o espólio e. se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12 - Em casos de separação de fato,

separação judicial, divórcio ou dissolução da sociedade concubinária. a locação prosseguirá automaticamente com o cônjuge ou companheiro que permanecer no imóvel. Parágrafo único - Nas hipóteses previstas neste artigo, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador, o qual terá o direito de exigir, no prazo de trinta dias, a substituição do fiador ou o oferecimento de qualquer das garantias previstas nesta Lei.

Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação a o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente dependem do consentimento prévio escrito do locador.

§1º - Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.

sub-rogados-investido na qualidade e direitos de outrem.

§ 2º - Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo o locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua oposição.

SEÇÃO II DAS SUBLOCAÇÕES

Art. 14 - Aplicam-se ás sublocações, no que

couber, as disposições relativas ás locações. Art. 15 - Rescindida ou finda a locação,

qualquer que seja sua causa, resolvem-se as sublocações, assegurado o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for demandado e, ainda, pelos alugueis que se vencerem durante a lide.

SEÇÃO III DO ALUGUEL

Art. 17 - E livre a convenção do aluguel,

vedada a sua estipulação em moeda estrangeira e sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo. Parágrafo único - Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Art. 18 - É licito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador ou o locatário, após três anos de vigência do contrato ou do acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço de mercado.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exercer o, da locação, nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único - O de cumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites nele estabelecidos,

SEÇÃO IV DOS DEVERES DO SACADOR E DO LOCATÁRIO

Art.. 22 - O locador é obrigado a:

I entregar ao locatário o imóvel alugado em

estado de servir ao uso-a que se destina; II garantir. durante o tempo da locação, o uso

pacífico do imóvel locado; III manter, durante a locação e forma o destino do

imóvel; IV responder pelos vícios ou defeitos anteriores a

locação; V fornecer ao locatário, caso este solicite,

descrição minuciosa do estado do imóvel,




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quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, a de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias á aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo dispo expressa em contrário no contrato;

IX exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos as parcelas que estejam sendo exigidas:

X pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel,

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d)indenizações trabalhistas e providenciarias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e)instalação de equipamentos de segurança e de incêndio. de telefonia, de intercomunicação de esporte e de lazer,

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum:

g) constituição de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatário é obrigado a: I pagar pontualmente o aluguel e os encargos da

locação legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou em sua falta até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II servir-se do imóvel para uso convencionado ou presumido, compatível com á natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu:

III restituir o imóvel, finda a locação no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem com as eventuais turbações de terceiros:

V realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos:

VI não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio ou por escrito do locador,

VII entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto:

IX permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia, de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27:

X cumprir integralmente a convenção do condomínio e os regulamentos internos:

XI pagar o prêmio do seguro de fiança: XII pagar as despesas ordinárias do condomínio.

§1º - Por despesas ordinárias do condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados de condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum:

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum:

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos mecânicos .e de segurança. de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados á prática de esportes e lazer:

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas:

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum:

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação:

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao inicio da locação.

§2º - O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovados a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§3º - No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas. de propriedade da mesma pessoa os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1° deste artigo desde que comprovadas.

Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar. os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.




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§ 1º - O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação. pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§ 2º - Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§ 3° - Os depósitos efetuamos em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial. para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias do condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês que se refiram. Parágrafo único - Se o locador antecipar os pagamentos a ele pertencerão as vantagens dai advindas, salvo se o locatário reembolsa-lo integralmente.

Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos urgentes cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los. Parágrafo único - Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel proporcional ao período excedente: se mais de trinta dias, poderá residir o contrato.

SEÇÃO V DO DIREITO DE PREFERÊNCIA

Art. 27 - No caso de venda, promessa de

venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou doação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado em igualdade de condições com terceiros devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência . Parágrafo único - A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e. em especial o preço a forma de pagamento, a existência de ônus reais bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente .

Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta no prazo de trinta dias.

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo indicador acarreta a este responsabilidade pelos prejuízos ocasionados, inclusive lucros cessantes.

Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e em seguida ao locatário. Se forem vários os sublocatários, a preferência caberá a todos em comum, ou a qualquer deles, se um só for o interessado. Parágrafo único - Havendo pluralidade de pretendentes caberá a preferência ao locatário mais antigo, e, se da mesma data, ao mais idoso.

pertinente-pertencente; próprio.

Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienaste as perdas e danos ou depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto á. matricula do imóvel. Parágrafo único - A averbação far-se-á á vista de qualquer das vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.

Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condômino terá prioridade sobre a do locatário.

SEÇÃO VI DAS BENFEITORIAS

Art. 35 - Salvo expressa disposição

contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção.

Art. 36 - As benfeitorias voluntárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

SEÇÃO VII DAS GARANTIAS LOCATÍCIAS

Art. 37 - No contrato de locação, pode o

locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I caução: II fiança; III seguro de fiança locatícia. Parágrafo único - E vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§ 1º - A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a em imóveis deverá ser averbada á margem da respectiva matrícula.

§ 2º - A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada revertendo em beneficio do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.




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§ 3º - A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordara falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39 - Salvo disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel.

Art. 40 - O locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia nos seguintes casos: I morte do fiador; II ausência, interdição, falência ou insolvência

do fiador declaradas judicialmente; III alienação ou gravação de todos os bens imóveis

do fiador ou sua mudança de residência sem comunicação ao locador:

IV exoneração do fiador: V prorrogação da locação por prazo

indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo:

VI desaparecimento dos bens móveis; VII desapropriação ou alienação do imóvel.

Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42 - Não estando a locação garantida por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o.pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

SEÇÃO VIII DAS PENALIDADES CRIMINAIS E CIVIS

Art. 43 - Constitui contravenção penal,

punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguei atualizado revertida em favor do locatário: I exigir por motivo de locação ou sublocação,

quantia ou valor alem do aluguei e encargos permitidos:

II exigir por motivo de locação ou sublocação, mais de unia modalidade de garantia num mesmo contrato de locação:

III cobrar antecipadamente o aluguel, salva a hipótese do art.42 e da locação para temporada

Art. 44 - Constitui crime de ação pública,

punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços á comunidade: I recusar-se o locador ou sublocador, nas

habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos:

II deixar o retomante dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso I do art. 47 de usá-lo para o fim declarado ou

insolvência-falência; miséria.

usando-o não o fizer pelo prazo mínimo de um ano;

III não iniciar o proprietário promissário comprador ou promissário- cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9°, inciso IV do art. 47 inciso I do art. 52 e inciso II, do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega;

IV executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65.

Parágrafo único - Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze, e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.

SEÇÃO IX DAS NULIDADES

Art. 45 - São nulas de pleno. direito as

cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetivos da presente lei notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no art. 47,ou que afastem o direito à renovação, na hipótese do art. 51. ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

DAS DISPOSIÇOES ESPECIAIS CAPITULO II

SEÇÃO I

DA LOCAÇÃO RESIDENCIAL

Art. 46 - Nas locações ajustadas por escuto e por prazo igual ou superior a trinta meses. a resolução do contrato ocorrera findo a prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§1º — Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar ia, posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas o condições do contrato.

§2º - Ocorrendo a prorrogação o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se, automaticamente, por prazo indeterminado, podendo ser retomado o imóvel: I nos casos do art. 9º: II em decorrência de extinção do contrato de

trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver relacionada com o seu emprego.

III se for pedido para uso próprio de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou descendente que não disponha,




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assim como seu cônjuge ou companheiro, de imóvel residencial próprio:

IV se for pedido para demolição e educação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder Público, que aumentem a área construída em, no mínimo, vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinqüenta por cento;

V se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos.

§1º -Na hipótese do inciso III a necessidade

deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) o retomante alegando necessidade de usar o imóvel estiver ocupando com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localidade ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já. Tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) o ascendente ou descendente beneficiário da retomada, residir em imóvel próprio.

§2º Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário. Promissário-comprador ou promissário-cessionário, em caráter irrevogável com emissão na posse do imóvel e título registrado junto á matrícula do mesmo.

SEÇÃO II

DA LOCAÇÃO PARA TEMPORADA

Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para pratica de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras em seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel. Parágrafo único - No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no ad. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se-á prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguei e dos encargos. Parágrafo único - Ocorrendo a prorrogação o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu inicio ou nas hipóteses do art. 47.

SEÇÃO III DA LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL

Art. 51 - Nas locações de imóveis

destinados ao comércio, o locatário terá direito à renovação do contrato, por igual prazo, desde que, cumulativamente: I o contrato a renovar tenha sido celebrado por

escrito e com prazo determinado: II o prazo mínimo do contrato a renovar ou a

soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja de cinco anos;

III o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três anos.

§1º - O direito assegurado neste artigo

poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação: no caso de sublocação total do imóvel, o direito á renovação somente poderá ser exercido pelo sublocatário.

§2º - Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta, passe a pertencer o fundo de comércio, o direito a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§ 3° - Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sócio sobrevivente fica sub-rogado no direito à renovação, desde que continue no mesmo ramo.

§ 4° - O direito á renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedades civis com fim lucrativo regularmente constituídas desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§5° - Do direito à renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo do contrato em vigor.

Art 52 - O locador não estará obrigado a renovar o contrato se: I por determinação do Poder Público, tiver que

realizar no imóvel, obras que importarem na sua radical transformação; ou para fazer modificação de tal natureza que aumente o valor do negócio ou da propriedade:

II o imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§ 1º - Na hipótese do inciso II, o imóvel não

poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolvia o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§ 2º - Nas locações de espaço em “shopping center”, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.




36

§ 3°- O locatário terá direita a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de proposta de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses da entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público ou que declarou pretender realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, bem como de estabelecimentos de saúde e de ensino autorizados e fiscalizados pelo poder Público o contrato somente poderá ser rescindido: I nas hipóteses do art. 92; II se o proprietário, promissório- comprador ou

promissório- cessionário, em caráter irrevogável e imitido na posse, com titulo registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não o tendo feito, seja autorizado pelo proprietário, pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinqüenta por cento da área útil.

Art. 54 - Nas relações entre lojistas e

empreendedores de “shopping center”, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e das disposições procedimentais previstas nesta Lei.

§1º - O empreendedor não poderá cobra: do locatário em “shopping center”:

a) as despesas referidas nas alíneas “a”, “W” e “d” do parágrafo único do art. 22.

b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas panes de uso comum.

§2º - As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55 - Considera-se locação não residencial quando o locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso de seus titulares, diretores, sócios, gerentes, executivos ou empregados.

Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrata por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso. Parágrafo único - findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo

locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

DOS PROCEDIMENTOS CAPITULO I

DAS DISPOSIÇÕES GERAIS

Art. 58 - Ressalvados os casos previstos no

parágrafo único do art. 1º, nas ações de despejo, consignação em pagamento de aluguei e acessório da locação, revisionais de aluguel e renovatórias de locação, observar-se-á o seguinte: I os processos tramitam durante as férias

forenses e não se suspendem pela superveniência delas;

II é competente para conhecer e julgar tais ações o foro do lugar da situação do imóvel, salvo se outro houver sido eleito no contrato;

III o valor da causa corresponderá a doze meses de aluguel, ou, à hipótese do inciso II do art. 47, a três salários vigentes, por ocasião do ajuizamento;

IV desde que autorizado no contrato, a citação, intimação ou notificação far-se-á mediante correspondência com aviso de recebimento, ou, tratando-se de pessoa jurídica ou firma individual, também mediante telex ou fac-símile, ou, ainda, sendo necessário, pelas demais formas previstas no Código de Processo Civil;

V os recursos interpostos contra as sentenças terão efeito somente devolutivo.

OPERAÇÕES IMOBILIÁRIAS

EXERCÍCIOS

Leia com atenção as questões e marque com X a resposta correta. 01. Definindo como pessoa interessada em realizar

uma transação imobiliária ou comercial: a) o comprador b) o vendedor c) o corretor d) o cliente 02. O cliente é aquele que: a) pretende emprestar o imóvel b) pretende alugar um imóvel c) pretende doar uni imóvel d) pretende ganhar um imóvel 03. Uma das obrigações do corretor é: a) comprar imóveis b) alocação c) manter o cliente bem informado d) a promessa de compra e venda

superveniência-qualidade do que é superveniente; ato de sobrevir.




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04. O Técnico em Transações Imobiliárias, ao receber um imóveï deverá:

a) conhecer o cliente b) almoçar com o proprietário c) cobrar comissão d) certificar-se da situação legal do imóvel 05. Como se denominam as normas que regulam a

atuação profissional do corretor de imóveis: a) código disciplinar b) código de atuação c) código de ética profissional d) código de comportamento 06. Qual é a classificação do Corretor de Imóveis: a) pessoa jurídica de direito público b) pessoa física limitada c) pessoa jurídica de direito privado externo d) pessoa física e pessoa jurídica 07. Qual a forma mais comum de perda da

propriedade: a) pela destruição b) pelo abandono c) pela desapropriação d) pela venda 08. Mediação imobiliária é o ato que o corretor faz

de: a) aproximação das partes num imóvel b) aproximação das partes para a hipoteca do

imóvel c) aproximação das partes num negócio imobiliário d) aproximação das partes para invadir um imóvel 09. Qual é o ato jurídico que dá direito real ao

imóvel a) o cadastro municipal b) o registro no lNCRA c) a matrícula d) a penhora 10. A execução de um empreendimento cujo

lançamento fica sob inteira responsabilidade de um corretor ou empresa imobiliária é a:

a) locação b) cessão de direito c) administração d) incorporação 11. É de competência do comprador pagar: a) a remuneração do corretor b) o imposto de renda sob transmissão de imóveis c) as despesas de registro do imóvel d) os laudêmios e foros em atraso 12. Todo e qualquer negócio que envolva imóveis

deve ser averbado no Cartório de Registro de Imóveis identifique dois documentos relacionados:

a) escritura em nota promissória b) escritura em letra de câmbio c) escritura e contrato de compra e venda d) escritura e recibo de promessa de pagamento

Preencher as lacunas abaixo: 13. Potencial de um cliente pode ser: para a compra

e_____________ para a administração de um imóvel.

14. A locação imobiliária consiste em

_____________________________de um aluguel.

15. Ao dividir, dentro das normas legais, em lotes

menores um imóvel, para fins de edificação, estamos fazendo um ______________________.

16. O Corretor de Imóveis antes de iniciar o seu

trabalho deve obter do cliente _________________________ de prestação de serviços.

17. A finalidade do Corretor de Imóveis é atuar

______________________na transação imobiliária.

Marque com um X a opção correta 18. A propriedade do imóvel se adquire pela

transcrição do titulo de transferência no registro de imóveis. Pela cessão, usucapião e pelo direito hereditário ( ) certo ( )errado.

19. A transcrição de um imóvel é feita no: a) Cartório de Títulos e Documentos b) Cartório de Protesto c) Cartório de Registro Civil d) Cartório de Registro de Imóveis 20. Para o Corretor de Imóveis o que é cliente

proprietário: ________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________

TESTES

01. Marque com um X a alternativa CORRETA: ( ) A Locação do Imóvel Urbano regula pela Lei no

8.245. ( ) Os imóveis da União Estados e Municípios, a

locação é regida pela Lei n° 8.425. ( ) A locação dos espaços destinados a publicidade

é-regida pela Lei n° 8.435. 02. A locação de um imóvel pode ser desfeita: ( ) por morte do locador ( ) por morte do locatário ( ) por 1ta de pagamento dos aluguéis




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03. 0 locatário é obrigado a: ( ) pagar as despesas de telefone, luz, água,

condomínio táxi e lavanderia ( ) cumprir integralmente a Convenção do

Condomínio e o Regulamento Interno ( ) obras destinadas a repor as condições ou

habitabilidade do imóvel 04. O Direito de Preferência de Compra de um

imóvel, por parte do locatário caducará se não houver manifestação no prazo de:

( ) 60 dias ( ) 45 dias ( ) 30 dias 05. O locador poderá exigir do locatário as seguintes

garantias locatícias: ( ) entrega de um cheque no valor do Contrato de

Locação ( ) caução, fiança, fiança locatícia ( ) cheques administrativos 06. o locador poderá exigir o pagamento do aluguel

adiantado nos seguintes casos: ( ) na vigência ininterrupta da locação ultrapassar

cinco anos ( ) alugar o imóvel para temporada ( ) nos contratos de 30 meses 07. O contrato de locação ajustado pelo prazo de

menos de 30 meses, o imóvel só poderá ser solicitado para:

( ) para uso do cunhado, sogro, sobrinho ( ) para uso do cônjuge sem imóvel próprio ( ) no caso de perder o emprego 08. Na locação para temporada o prazo exigido por

lei, não pode ser superior: ( ) a 45 dias ( ) a 3 ( ) a 9 09. O locador é obrigado a pagar o prêmio do

seguro de fiança ( ) certo ( ) errado 10. O locatário poderá denunciar a locação por

prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias:

( ) certo ( ) errado 11. A locação do imóvel pode ser contratada em

moeda estrangeira ( ) certo ( ) errado

12. O locatário é obrigado a entregar o imóvel e

pagar as despesas extraordinárias do Condomínio:

( ) certo ( ) errado 13. O locador é responsável pelo pagamento das

taxas de Administração e cadastros ( ) certo ( ) errado 14. O locador é obrigado a pagar pontualmente o

aluguel: ( ) certo ( ) errado 15. As benfeitorias voluntárias são indenizáveis por

parte do locador: ( ) certo ( ) errado 16) As locações com prazo igual ou superior a 30 meses, poderão ser denunciadas ao fim do prazo estipulado sem necessidade de notificação ou aviso: ( ) certo ( ) errado 17. Considera-se locação Comercial, quando o

locatário for pessoa jurídica e o imóvel destinar-se ao uso dos sócios.

( ) certo ( ) errado 18. Na Ação Revisional de Aluguel, o rito é

sumaríssimo. ( ) certo ( ) errado 19. O locatário é obrigado a pagar taxas extras do

condomínio para a criação do fundo de reserva: ( ) certo ( ) errado Marque a alternativa INCORRETA 20. O locador pode exigir novo fiador nos seguintes

casos: ( ) casamento do fiador ( ) exoneração do fiador ( ) morte do fiador

Ó Deus, ensina-nos como orar pelas necessidades das outras pessoas. Em nome de Jesus. Amém.




39

GLOSSÁRIO titular – pessoa nobre; cada um dos membros de um ministério, secretariado ou alto posto de governo; o ocupante efetivo de qualquer cargo de magistério ou burocrático

vigente – tempo pelo qual uma coisa vigora; gradação – aumento ou diminuição gradual; passagem ou

transição gradual; progressão ascendente ou descendente de idéias ou palavras.

locação – aluguel; arrendamento. usufruir – ter a posse e o gozo de (alguma coisa que não se

pode alienar ou destruir). laudo – parecer do louvado ou do árbitro. trâmites-caminho ou atalho determinado; direção. adjacências-vizinhança; proximidade. avulsão-extração violenta; arranco. álveo-leito do rio. ônus-dívida; encargo. averbação-registro que valida declaração funcional para

outorga de vantagens. nulidade-falta de validade. auferir-colher; obter; lucrar. homologada-confirmado; ratificado. postulados-principio ou fato. desairosamente-indelicadamente; incovenientemente. consonância-conjunto agradável de sons; harmonia; rima. praxe-o que habitualmente se pratica; uso; rotina. vigentes-que está em vigor. locupletar-tornar rico; enriquecer. angariar-aliciar; atrair; recrutar. literal-conforme à letra do texto; rigoroso; restrito;

claro; expresso por letras. sublocatários-aquele que recebe por sublocação;

subinquilino. vênia-licença; permissão; desculpa. fideicomisso-disposição testamentária em que um

herdeiro ou legatário é encarregado de conservar e, por sua morte, de transmitir a outrem a sua herança ou o seu legado.

fiduciário-que depende de confiança ou a revela; aquiescência-consentimento; assentimento; anuência, sub-rogados-investido na qualidade e direitos de

outrem. pertinente-pertencente; próprio. insolvência-falência; miséria. superveniência-qualidade do que é superveniente; ato de

sobrevir.




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CONSIDERAÇÕES FINAIS Neste módulo, você encontrou conteúdo, textos e interpretações para apoiá-lo no seu Curso. Aqui, a

teoria é acompanhada da sua contrapartida – estágio – que será de grande valor para o seu enriquecimento

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Não pretendemos de forma alguma ditar receitas infalíveis. Nossa intenção é conduzir um diálogo

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operações imobiliarias revisado - Colégio Integrado ...ead.colegiopolivalente.com.br/AreaFechada/pdf/OI.pdf · Participe de direito e de fato deste Curso de ... usar o titulo de