Infortec - Apostila 2 - Operações Imobiliarias

Superando Fronteiras

Operações Imobiliárias

Curso técnico em transações imobiliárias

UNIDADE I1 - O CORRETOR DE IMÓVEIS1.1 - Conceito de Corretagem 1.2 - O Corretor de Imóveis 1.3 - Características Profissionais do Corretor 1.4 - Histórico 1.5 - Espécies de corretores 1.6 - Legitimidade para o exercício da profissão

2 - O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO2.1 - Formas de exercer 2.2 - Remuneração (Honorários) 2.3 - Over Price 2.4 - Opção de venda 2.5 - Anúncios 2.6 - Encargos do Corretor 2.7 - Exercícios

UNIDADE II1 - COMO CONSTITUIR UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA1.1 - Abertura de uma empresa imobiliária 1.2 - Da Inscrição principal da pessoa Jurídica 1.3 - Da inscrição Secundária 1.4 - Passos para a abertura de uma empresa imobiliária 1.5 - As principais atividades realizadas por uma imobiliária 1.6 - Exercícios

UNIDADE III1 - NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS1.1 - Conceito 1.2 - Locador 1.3 - Locatário 1.4 - Imóvel 1.5 - A lei nº 8.245 de 18/10/1991 Capitulo I – Disposição Gerais Capitulo II - Disposições Especiais Capitulo VII – Do Condomínio Edílico Seção I – Disposição Gerais Seção II – Da administração do condomínio. Seção III – Da extensão do condomínio 1.6 - Exercícios

UNIDADE IV1 - LOTEAMENTOS1.1 - Noções básicas sobre loteamento 1.2 - Parcelamento do Solo 1.3 - Do objeto do parcelamento do solo 1.4 - Das proibições do parcelamento do solo 1.5 - Da legislação 1.6 - Da competência do município na urbanização 1.7 - Da aprovação e legalidade 1.8 - Da garantia para as obras de infraestruturas

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1.9 - Do procedimento de registro do parcelamento 1.10 - Do registro obrigatório 1.11 - Do impedimento do registro 1.12 - Da responsabilidade do registrador imobiliário 1.13 - Da alteração do loteamento

2 - NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA 2.1 - Incorporadores 2.2 - Do roteiro 2.3 - Diferenças entre um contrato de incorporação e de construção 2.4 - Objetivos da incorporação 2.5 - Responsabilidades do incorporador 2.6 - Patrimônios de afetação 2.7 - Extinções do patrimônio de afetação 2.8 - Exercícios

UNIDADE V1 - NOÇÕES BÁSICAS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO1.1 - Histórico do SFH 1.2 - Noções básicas sobre financiamento de imóveis 1.3 - Exercícios

UNIDADE VI1 - ESTRUTURA DE FUNCIONAMENTO – COFECI E CRECI REGIONAL1.1 - CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS 1.2 - CONSELHO REGIONAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS 1.3 - ORGÃOS DE CLASSE 1.3.1 - SINDICATO 1.3.2 - OUTRAS ASSOCIAÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO 1.3.3 - CÓDIGO DE ÉTICA 1.3.4 - CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR 1.4 - Exercícios

BIBLIOGRÁFIA

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Introdução:

Nos dias atuais, vivemos a noção do modelo sistêmico, quase que de forma intuitiva, por exemplo: sabemos que todas as consequências dos desajustes naturais do clima são reflexas intrínsecos de todas as ações de agressão ao meio ambiente. Sabemos que as questões sociais de violência e desemprego são os resíduos da falta de planejamento em longo prazo, má distribuição de renda, bem como do desenfreado consumismo construído pelo modelo capitalista instituído no início do século XX.

Nas Organizações a mesma ideia é compartilhada em reuniões diárias, treinamentos a portas fechadas e vivido na prática quando as paredes dos restaurantes administrativos são quebradas e cria-se o compartilhar de convívio sistêmico entre o pessoal da área gerencial da média gerência com a produtiva.

É sábia e comprovada a importância das mães amamentarem seus filhos nos espaços de trabalho, gerando bem estar emocional tanto a mãe quanto aos bebês, e a consequência natural serem os melhores rendimentos de produção e a construção de ambientes mais saudáveis e harmônicos.

Fica claro, também, que para o alcance do triunfo enquanto profissional em qualquer área, a necessidade de se construir a harmonia pessoal e equilíbrio estruturado no mesmo modelo daquelas organizações que se tornam ícones eternos de sucesso.

A tríade do sucesso está ancorada em três pontos de idêntica importância um para o outro. Primeiro no modelo de gestão escolhido. Para nós, a analogia é idêntica: conseguirmos responder aonde desejamos chegar, qual a nossa visão e missão pessoal de futuro, cimentada em valores fortes e princípios sadios. Como dia Sêneca, para quem não sabe aonde ir, todo o vento é bonança.

A segunda base da tríade e a formação, o preparo, o desenvolvimento teórico, a construção pessoal interna em termos de conceitos. Tudo aquilo que se pode assimilar de um curso de qualidade. O embasamento teórico constitui o preparar do solo, o adubo, a escolha da melhor semente, as condições adequadas de clima, enfim, o antevir da colheita.

Mas nada se faz sem o movimento, aquelas quatro letrinhas mágicas que se separam aquelas que alcançam o triunfo daqueles que apenas sonham em um dia fazer tal conquista: Ação.

É a soma harmônica, sistêmica e equilibrada entre esses três aspectos os elementos chave para em qualquer atividade um aluno possa vir a ter o sucesso tão desejado em termos materiais e emocionais de estabilidade.

Essa disciplina, Operações Imobiliárias, em hipótese alguma é a mais importante do curso, senão toda a reflexão anterior se torna falsa, faz parte de um conjunto onde a soma constrói o sistêmico e torna oi modelo verdadeiro. Tem uma importância grande por trazer resumidamente os aspectos históricos da profissão, teóricos mais próximos da realidade diária, do cotidiano, questões práticas para o futuro sucedido corretor de imóveis, embasadas nas diretrizes traçadas pelo COFECI.

Mas se não assimilarmos intuitivamente, incorporamos a importância da Visão, da Teoria e da Ação na formação profissional que agora construímos. E o mais importante, transformamos esse modelo em consciência diária; corremos o risco de estarmos jogando fora o mais precioso de todos os nossos recursos, o tempo. Logo, nosso desejo é que você aluno, adquira conosco a melhor base, a essência para se tornar um corretor de imóveis de Muito Triunfo Profissional!

Bom estudo e sucesso!


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UNIDADE I

1. O CORRETOR DE IMÓVEIS.

1.1 CONCEITO DE CORRETAGEM.

“A palavra corretagem, geralmente, é usada com vários sentidos; pode significar um acordo, trato, ou mesmo um contato realizado entre pessoas jurídicas e/ou particulares, que ajustam com corretores para a compra e venda de mercadorias, títulos ou efeitos no comércio; pode indicar, também, a função ou ofício do corretor ou significar o próprio salário, ou honorários (comissão) a que o profissional faz jus, após proveitosamente aproximar as partes interessadas numa transação.”

Conceito:

O significado nos dicionários para a palavra corretar: é fazer o ofício, a função de corretor, servindo de intermediário entre duas partes, representando ora o vendedor, ora o comprador.

1.2 CORRETOR DE IMÓVEIS.

É aquele profissional que encontra, intermedia, administra e agencia negócios imobiliários.

Importante!

A intermediação será bem ou mal sucedida na medida em que o corretor usar de sua capacidade profissional aliada à ética, honestidade e disposição para encontrar o produto – quase sempre um imóvel – certo para a pessoa certa.

O corretor é, portanto, um promotor de transações comerciais, tais como seguros, produtos da terra e a mais comum destas transações: a imobiliária. De acordo com o art. 3º da Lei 6.530/78, que regulamenta a profissão, “Comete ao corretor de imóveis exercer a intermediação na compra, venda, permuta e locação de imóveis, podendo, ainda, opinar quando à comercialização imobiliária.”

As alterações realizadas na Lei 10.795/03 apresentam nova regulamentação à profissão quanto às normas de funcionamento de seus órgãos de fiscalização atribuindo outras providências.

A transação imobiliária é uma modalidade de trabalho de exploração econômica. Assim, deve ser desempenhada de forma tal que todas as partes envolvidas tenham um tratamento igualitário e coerente com os princípios básicos de qualquer profissão que prima pela melhor forma em se desenvolver um trabalho.

O novo Código Civil Brasileiro – CCB (lei n° 10.406, de 10 de janeiro de 2002), que entrou em vigor dia 10 de janeiro de 2003, inovando em relação ao código anterior, traz o Capítulo XIII dedicado a Corretagem; estabelecendo corretores de imóveis nos artigos que vão dos 722 aos 729, além de prever benefícios, especialmente aqueles ligados ao pagamento de honorários.

Esses artigos do novo CCB, listados a seguir, são de leitura obrigatória a todo profissional da intermediação imobiliária.

Art. 722. - Pelo contrato de corretagem, uma pessoa, não ligada à outra em virtude de mandato, de prestação de serviços ou por qualquer relação de dependência, obriga-se a obter para a segunda um ou mais negócios, conforme as instruções recebidas.


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Art. 723. - O corretor é obrigado a executar a mediação com a diligência e prudência que o negócio requer, prestando ao cliente, espontaneamente, todas as informações sobre o andamento dos

negócios; deve, ainda, sob a pena de responder por perdas e danos, prestar ao cliente todos os esclarecimentos que estiverem ao seu alcance, acerca da segurança ou risco do negócio, das alterações de valores e do mais que possa influir nos resultados da incumbência.

Art. 724. - A renumeração do corretor, se não estiver fixada em lei, nem ajustada entre as partes, será arbitrada segundo a natureza do negócio e os usos locais.

Art. 725. - A renumeração é devida ao corretor uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação, ou ainda que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes.

Art. 726. - Iniciado e concluído o negócio diretamente entre as partes, nenhuma renumeração será devida ao corretor; mas se, por escrito, for ajustada a corretagem com exclusividade, terá o corretor direito à renumeração integral, ainda que realizado o negócio sem a sua mediação, salvo se comprovada sua inércia ou ociosidade.

Art. 727. - Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio se realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual solução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeito dos trabalhos do corretor.

Art. 728. - Se o negócio se concluir com a intermediação de mais de um corretor, a remuneração será paga a todos em partes iguais, salvo ajuste em contrário.

Art. 729. - Os preceitos sobre corretagem constantes deste Código não excluem a aplicação de outras normas da legislação especial.

Saiba mais:Acesse a legislação em vigor no site do Planaltowww.planalto.gov.br

1.3 CARACTERÍSTICAS PROFISSIONAIS DO CORRETOR.

Um dos aspectos mais importantes para a profissão de corretor de imóveis diz respeito à HABILITAÇÃO LEGAL. Na prática, significa dizer que o corretor imobiliário necessita possuir uma formação técnica ou de nível superior na área de Transações Imobiliárias e posteriormente, conforme Resolução 958/2006, obter sua inscrição no CRECI.

Satisfeitas as exigências legais, o corretor é o profissional que se encontra apto a agenciar negócios para terceiros, intervindo na aproximação de partes interessadas em transações imobiliárias, procurando eliminar os pontos divergentes e diminuindo as distâncias até o fechamento do negócio.

1.4 HISTÓRICO.

A intermediação imobiliária no Brasil começou de maneira informal, no período colonial, com os primeiros agentes de negócios imobiliários. Dava-se essa denominação – agentes imobiliários – àqueles que, entre outras atividades, também se encarregavam em descobrir os proprietários dos terrenos e moradias que poderiam ser vendidos aos estrangeiros que ali chegavam. Não se tratava de uma produção regular, na acepção técnica do termo, e sim, como todas as demais, uma atividade econômica, sem qualquer vínculo de emprego ou classista.


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Esse intercâmbio, modesto a princípio, foi se desenvolvendo, atraindo novos interessados pela atividade, fazendo surgir às primeiras lideranças. Nasceu, assim, no Rio de Janeiro, o primeiro sindicato dos corretores de imóveis, no ano de 1927. Uma vez organizado e promovendo a expansão de negócios de seus filiados, o Sindicato do Rio tornou-se uma referência à atividade de corretagem da época. Sua experiência foi levada a outros estados, repetindo-se a boa repercussão no, ainda, incipiente mercado imobiliário.

Este movimento social foi ganhando força e mobilizando outros segmentos dentro da própria atividade. Tal fato foi acentuado com o surgimento de empresas imobiliárias que como pessoas jurídicas, estavam a exigir atenção do poder público. Como fruto dessa exigência, conscientização e organização, foi promulgada a Lei 4.116, de 27 de agosto de 1962, dispondo sobre a regulamentação do exercício da profissão de corretor de imóveis. Foi uma grande conquista. Entretanto, por conter algumas falhas, tornou-se incapaz de atender a expansão e às novas características impostas pela atividade, cada vez mais dinâmica. Essa lei foi revogada em 1978 pela Lei 6.530, que devidamente regulamentada pelo Decreto 81.871/78, encontra-se em vigor até os dias de hoje.

Mesmo contendo pequenas falhas, a Lei n° 4.116/62 tornou-se um marco na história do corretor de imóveis, razão por que o dia 27 de agosto é oficialmente considerado o Dia do Corretor de Imóveis. A lei 6.530/78, ao revogar à anterior, manteve os direitos dos corretores inscritos sobre a sua égide, conforme preceitua o artigo 23 do novo dispositivo legal:

Art. 23 – Fica assegurado aos corretores de imóveis, inscritos nos termos da Lei n° 4.166/62, de 27 de agosto de 1962, o exercício da profissão, desde que o requeiram conforme o que for estabelecido na regulamentação desta Lei.

Esta ressalva que a Lei n° 6.530 fez para assegurar os direitos dos corretores de imóveis justifica-se pelo teor de seu artigo 2°, que restringe o exercício da profissão quando diz:

Art. 2° - O exercício da Profissão de corretores de imóveis será permitido ao possuidor de título de Técnico em Transações Imobiliárias.

Resguardou-se assim, o direito daqueles que já exerciam a atividade de corretor quando a nova lei criou exigências para o ingresso na profissão. Dentre essas exigências está o de que a pessoa para se inscrever nos Conselhos deverá comprovar ser um Técnico em Transações Imobiliárias – TTI, formado por estabelecimento de ensino reconhecido pelos órgãos educacionais competentes. (Resolução COFECI n° 327/92). Esta Resolução foi baixada em cumprimento ao Decreto n° 81.871/78 que, ao regular a Lei n° 6.530/78, determina em seu Art. 28:

Art. 28 – A inscrição de corretor de imóveis e de pessoa jurídica será efetuada no Conselho Regional da Jurisdição, de acordo com Resolução do Conselho Federal de Corretores de Imóveis.

Atualmente, a atividade de corretagem está passando por uma transformação substancial, com o objetivo de adequar o profissional às novas formas de trabalhar. Nesse sentido, a qualificação profissional torna-se um instrumento básico. Não há mais espaço para aventureiros. Aqueles que quiserem prosperar deverão estar atentos às mudanças e às exigências da sociedade. O ensino médio completo é uma exigência, porém, já não é o bastante. Desde 1927, quando se formou o primeiro sindicato de corretores de imóveis, muita coisa mudou. A Lei n° 4.116 foi importante na sua época. A Lei n° 6.530 incrementou a atividade, mas já não era satisfatória, estando a reclamar sua substituição para se adequar aos novos tempos. As criações dos cursos de nível superior bem traduzem a importância deste segmento da sociedade brasileira, que é o mercado imobiliário.

Saiba mais:COFECI – www.cofeci.gov.br


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1.5 ESPÉCIES DE CORRETORES.

Os corretores podem ser classificados em duas grandes divisões: corretores oficiais e corretores livres.

Conceito:

Corretores oficiais – são aqueles profissionais que, para o exercício de determinada atividade prevista em Lei, são investidos de fé pública próprias do seu ofício, tais como: Corretores de Câmbio (Operações de Câmbio, Lei n° 5.601/70), de Navios, de Seguros (Lei n° 4.728/65) e de Mercadorias (Decreto-Lei n° 806 de 1.851, Art. 26).

Corretores livres – São aqueles profissionais que atuam como intermediários, em negócios próprios, na comercialização de coisas móveis, imóveis, bens ou serviços, promovendo a aproximação das partes e tendo direito à remuneração pelo trabalho prestado. Algumas dessas atividades ainda não têm nenhuma legislação específica e por isso qualquer pessoa, desde que detenha capacidade jurídica, pode praticar a atividade. Um exemplo comum que pode ser citado é o caso dos corretores de automóveis, os agentes literários, de espetáculos públicos, etc.

Outra atividade da área já se encontra regulada e reconhecida por lei é a dos corretores de imóveis.

1.6 LEGITIMIDADE PARA O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO

Conforme a Lei n° 6.530/78, regulamentada pelo Decreto 81.871/78, só pode exercer a profissão de corretor de imóveis quem estiver legitimado para tal.

Uma vez protegido pelo imperativo da lei, o profissional deve sujeitar-se às normas oriundas de seus Conselhos Regionais que, em harmonia com o Conselho Federal, faz-se presente em todo o território nacional, criando condições de trabalho e disciplinando o seu funcionamento.

Importante!

Como qualquer outra profissão regulamentada, aquele que não atender às exigências do seu Conselho ou nele não estiver inscrito, não poderá desenvolver as atividades privativas da profissão. Neste sentido, a lei é clara: “Responde civil e criminalmente todos aqueles que cometem ilícitos no desempenho profissional ou que exerçam a profissão sem estarem regularmente inscritos”.

Os Conselhos Regionais, órgãos encarregados pela orientação e fiscalização da atividade, tratam de processos envolvendo pessoas que, não estando inscritas como profissionais, exercem a profissão e, assim, por ignorar a legislação ou por má-fé, lesam os clientes que a elas confiam seus interesses.

Por não estarem inscritos nos Conselhos de sua região, esses “pseud. corretores”, quando flagrados ou denunciados, têm contra si instaurados os processos pelo exercício ilegal da profissão, cuja consequência é uma ação penal pública pela prática de contravenção; como prescreve o Artigo 47 do Decreto-Lei n° 3.688/41 (Lei das Contravenções Penais) que assim se expressa no Capítulo VI, Das Contravenções Relativas à Organização do Trabalho.

Art. 47 – Exercer profissão ou atividade econômica ou anunciar que a exerce, sem preencher as condições a que por lei está subordinado seu exercício:

PENA – Prisão simples, de 15 dias a 3 meses, ou multa.


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Como em toda profissão regulamentada, a lei prevê direitos e obrigações que não podem ser ignorados pelo corretor de imóveis. Ele deve sempre estar atento às normas, já que responde pelos seus atos quando age em desacordo com as normais legais, prejudicando, por culpa ou dolo, interesses de terceiros, sejam eles clientes, parceiros ou estranhos. Além da legislação específica, existem outras que o corretor de imóveis não pode ficar alheio, tanto na esfera cível como na criminal.

Apenas como ilustração sobre a responsabilidade do corretor de imóveis no exercício de sua profissão, transcrevemos o Artigo 65 da Lei 4.591/64, que trata sobre o condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias:Art. 65 – “É crime contra a economia popular promover incorporação, fazendo, em proposta, contratos, prospectos ou comunicação ao público ou aos interessados, afirmação falsa sobre a constituição do condomínio: alienação de frações ideais do terreno o sobre a construção das edificações.”.

Pena – reclusão de 1 a 4 anos e multa, de 5 a 50 vezes o maior salário mínio vigente no País.

Parágrafo 1° - Incorrem na mesma pena: I) “O incorporador, o corretor e o construtor; individuais; bem como dos diretores ou gerentes de empresas, coletiva, incorporadora, corretor ou construtor; que, em proposta, contrato, publicidade, prospecto, relatório, parecer, balanço ou comunicação ao público ou aos condôminos, candidatos ou subscritores de unidades, fizerem afirmação falsa sobre a constituição do condomínio, alienação de frações ideais ou sobre a construção das incorporações.".

Saiba mais:Leia na íntegra a Legislação disponível nos sites: www.planalto.gov.br www.cofeci.gov.br

2. O EXERCÍCIO DA PROFISSÃO.

2.1 FORMAS DE EXERCER.

O corretor tem como objetivo buscar o acordo de vontade das partes numa transação imobiliária.

Como profissional autônomo, o corretor pode exercer sua atividade de diversas formas. Destacam-se como principais:

TRABALHO INDIVIDUAL – Em casa ou em seu escritório. Quando se opta por trabalhar na própria residência, as despesas são pequenas. No entanto, corre-se o risco de ficar distante do dia a dia próprio da atividade, onde a troca de informações é altamente positiva para o corretor manter-se atualizado com a dinâmica do mercado imobiliário. A troca de informações é uma oportunidade que se tem de oferecer algum imóvel a outros profissionais e de se informar com eles se os mesmos têm algum a oferecer. Muitas vezes, um tem a mercadoria que a outra precisa.

TRABALHO ALIADO A OUTROS CORRETORES – Exercendo a atividade aliado a outros, o corretor arca com as despesas do escritório sob forma de rateio e igualmente divide o resultado de seus ganhos. Na verdade, tudo vai depender da fórmula acordada para o funcionamento do escritório, que, em princípio, funciona como se fosse uma empresa jurídica, normalmente constituída.

PARCERIA COM UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA – A parceria com uma empresa imobiliária tem se mostrado bastante eficaz e é largamente utilizada em todo o Brasil, principalmente nas grandes cidades. É a parceria capital financeiro (da empresa) aliada ao capital trabalho (do corretor). Nesse sistema, a empresa oferece o suporte físico e operacional, bancando todos os custos, ficando o corretor com a função própria da intermediação, arcando, tão somente, com as despesas pessoas necessárias à execução de seu trabalho=. Cada imobiliária tem uma forma de fazer a divisão dos resultados financeiros das comissões recebidas.


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No entanto, normalmente, é obedecido a um princípio de tradição para essa modalidade de parceria, ou seja, uniforme quando ao método e com pequenas variações quanto aos percentuais de cada uma das partes.

COMO EMPREGADO CELETISTA DE UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA – O corretor tem carteira assinada, passando a ser um empregado da empresa imobiliária, com salário definido, recolhimento de encargos como FGTS, benefícios e, eventualmente, comissionamento por vendas captação de:

Para refletir!

Em toda profissão existem pontos positivos e negativos para casa uma dessas escolhas e opções; logo, cabe ao profissional fazer uma criteriosa avaliação de qual é o melhor método para seu estilo e perfil de trabalho.

2.2 A REMUNERAÇÃO.

O corretor tem direito à remuneração sempre que ocorre um resultado satisfatório de se trabalho. Essa remuneração, para o profissional autônomo, é chamada de honorários ou comissão.

Na compra e venda de imóveis usados ou os chamados “Imóveis de Terceiros”, quem paga os honorários do corretor geralmente é o dono do imóvel; muito embora possa haver acordo para que o trabalho do profissional seja remunerado de outra forma, em alguns casos pelo comprador ou a quem deverá o ônus do pagamento, devendo ser explicitada de maneira clara, no contrato de intermediação imobiliária, evitando, assim, dupla cobrança de honorários.

A dupla cobrança é um ato ilícito, previsto em lei. Só se admite quando as partes por mútuo e comum acordo optarem por dividir o que é devido ao profissional.

Na venda de imóveis novos, pertencentes às construtoras, a remuneração já está incluída no preço de tabela e não oferece maiores particularidades.Quando se trata de vendas em loteamentos, existem diferentes formas de acordos de remuneração. Em alguns casos, a comissão equivale ao valor total da entrada e esta é repassada para a imobiliária responsável pelo lançamento, que em seguida faz o acerto com o corretor. Em outros casos, já na proposta de compra, o sinal de negócio corresponde aos honorários do corretor, que ao entregar a proposta à imobiliária ou ao empreendedor já retém o que lhe é devido.

Nas locações de imóveis, não se trata de corretagem, mas sim de taxa de administração. Quem paga pelos serviços prestados é o proprietário. Nesse sentido, a Lei n° 8.245/91 (Alterada pela Lei n° 12122/2009), a chamada Lei do Inquilinato, no Artigo 22, ao tratar das obrigações do locador, diz expressamente:

Art. 22 – O locador é obrigado a:

(...)

VII – pagar as taxas de administração imobiliária se houver e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

Existem outros serviços que o corretor faz jus a remuneração. Esses serviços constam das tabelas elaboradas pelos sindicatos da categoria. Ressalte-se que, para ter validade, há a necessidade da homologação da tabela pelos Conselhos Regionais, conforme determina a Lei n° 6.530/78 no Art. 17, Inciso IV, regulamentada pelo Decreto n° 81.871/78 no Art. 16, inciso VIII, que assim se expressa:


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Art. 16 – Compete aos Conselhos Regionais: “Homologar; obedecidas às peculiaridades locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicatos respectivos.

2.3 O OVER-PRICE.

Na área de transação imobiliária, “Over-price” ou “overprice”, se caracteriza como um ganho adicional superior à comissão normal devida pelos serviços prestados, e recebida de forma camuflada para que as partes não tenham conhecimento de que estão pagando a mais. Todo ganho que esteja acima do combinado e que o profissional recebe, sem que o cliente tenha conhecimento, caracteriza-se como over-price. Esse é um procedimento abominável, proibido pelo Conselho Federal e, expressamente, proibido pelo Código de Ética Profissional.

(Art. 6, inciso III). Penalidades:

Art. 6° - É verdade ao corretor de imóveis:

(...)

III – Promover a intermediação com cobrança de Over Price:

O infrator deve ser punido com multa pecuniária que varia de 2 a 6 anuidades. Essa multa é prevista para a pessoa física e para a pessoa jurídica. Se o over-price for praticado conjuntamente por mais de um corretor ou se em parceria com a imobiliária, todos receberão, individualmente, a punição prevista no Código.

2.4 A OPÇÃO DE VENDA.

O Conselho Federal dos Corretores de Imóveis, na Resolução 005/78, estabelece em seu Artigo 1º que:

Toda e qualquer intermediação imobiliária será contratada, obrigatoriamente, por instrumento escrito, que incluirá, dentre outros, os seguintes dados:

a) nome e qualificação das partes;

b) individualização e caracterização do objeto do contrato;

c) preço e condições de pagamento da alienação ou da locação;

d) dados do título de propriedade declarados pelo proprietário;

e) menção da exclusividade ou não;

f) remuneração do corretor e forma de pagamento;

g) prazo de validade do instrumento;

h) previsão de até 06 (seis) meses de subsistência da remuneração, depois de vencido o prazo previsto na alínea anterior, na hipótese de se efetivar a transação com pessoa indicada pelo profissional dentro do prazo de validade do instrumento; (revogada pela Resolução-Cofeci n° 811/03 em face do que dispõe o art. 727 do Código Civil Brasileiro, ipsis litteris: “Se, por não haver prazo determinado, o dono do negócio dispensar o corretor, e o negócio realizar posteriormente, como fruto da sua mediação, a corretagem lhe será devida; igual resolução se adotará se o negócio se realizar após a decorrência do prazo contratual, mas por efeitos dos trabalhos do corretor.).


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i) autorização expressa para receber, ou não, sinal de negócio”.

A Opção de venda é um contrato bilateral, celebrado entre o corretor ou imobiliária e o titular dos direitos de determinado imóvel para que, na forma e nas condições ajustadas, um dos dois se proponha a prestar seus serviços para atender aos objetivos do segundo, que é vender o seu imóvel. Normalmente, a opção é um contrato celebrado entre o profissional e o vendedor, porém nada impede que seja também firmado entre o corretor e i comprador. É a opção de compra ou, com maior precisão do termo, “Autorização para procura de imóvel.”.

Alguns cuidados devem ser tomados pelos profissionais ao preencherem a opção de venda:

1 . ESPAÇOS EM BRANCO – Com bastante frequência é deixados em branco qualquer um dos itens, principalmente aqueles já mencionados anteriormente. Tal fato torna a opção de venda um documento juridicamente imperfeito e passível de nulidade, caso surja questão sobre o direito do corretor em receber a sua remuneração em decorrência da negativa do contratante (o vendedor) em pagar pelo serviço.

2. PRAZO DE VALIDADE – Entre os mais frequentes casos de discussão judicial para recebimento de honorários estão os preenchimentos dos itens relativos ao prazo de validade da opção e as vendas realizadas após expirar o prazo avançado, ou seja, prazo combinado para que o serviço seja prestado durante determinado período. Pode ocorrer, muitas vezes, que o cliente só se manifeste, concretamente, sobre determinado imóvel, depois de vencida a opção, podendo, ainda, procurar diretamente o proprietário para fazer a sua proposta.

3. RELATÓRIO DE ATIVIDADES – Para resguardar os seus direitos à comissão, deve o corretor, ao término do contrato de intermediação, comunicar por escrito ao proprietário, o nome e a identificação das pessoas por ele trabalhadas e, se possível, fazendo um pequeno resumo de como se procederam aos entendimentos; incluindo as datas de visita e demais dados que poderão reforçar os fundamentos para se pleitear os honorários pelos serviços prestados na tentativa de concretizar a transação. Estando bem fundamentado e documentado, dificilmente poderá o proprietário se eximir pelo pagamento da comissão.

4. FICHA DE VISITAS – Outra forma de o corretor resguardar o seu direito aos honorários é por meio de uma ficha de visitantes ao imóvel, corretamente preenchida e assinada pelo cliente interessado que visitou o imóvel.

Importante!

Casos há em que o proprietário não assina a opção de venda, mas tão somente uma autorização para que o imóvel seja trabalhado. É importante observar a diferença, porque a simples autorização poderá ser revogada a qualquer momento pelo cliente, enquanto que o contrato de intermediação ou opção cria um vínculo de direitos e obrigações recíprocas. Aquele que se sentir prejudicado tem meios de reivindicar da outra parte o que lhe for devido. A autorização é um ato unilateral enquanto a opção de venda é bilateral, ou seja, o que vem escrito faz lei entre as partes, obrigando-as aos termos constantes do documento.

Como já foi observado anteriormente, o novo Código Civil Brasileiro (Lei n° 10.406/2002), no Art. 726, estabelece as condições especiais para o serviço de intermediação prestado com autorização escrota e com exclusividade. Esta deve ser a meta do profissional corretor de imóveis:

Buscar sempre a autorização, de venda ou locação, escrota preferencialmente com exclusividade.2.5 ANÚNCIOS.


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Vale lembrar que o corretor ou empresa só poderá anunciar, publicamente, se estiver munido de documento escrito que lhe faculte o direito de intermediar a venda, ou seja, a opção. É o que estabelece o Decreto 81.871/ 78, no art. 5º, assim como a Resolução nº 458/96 do Conselho Federal.Decreto 81.871/78:

Somente poderá anunciar publicamente o Corretor de Imóveis, pessoa física ou jurídica, que tiver contrato escrito de mediação ou autorização escrita para alienação do imóvel anunciado.

Resolução COFECI nº 458/95 - Dispõe sobre anúncio para venda de imóvel.

O CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS, no uso das atribuições que lhe confere o Artigo 16, Item XVII, da Lei 6.530, de 12 de maio de 1978, RESOLVE:

Art. 1 - Somente poderá anunciar publicamente o corretor de imóveis. Pessoa jurídica, que tiver, com exclusividade, contrato escrito de intermediação imobiliária.

Art. 2 - Dos anúncios e impressos constará o número da inscrição de que fala o Artigo 4 da Lei 6.530/78, precedido da sigla CRECI, acrescida da letra "J" quando se tratar de pessoa jurídica.

A não obediência aos dispostos anteriores sujeita o infrator à pena pecuniária, que varia de uma a três anuidades podendo ser aumentada em até seis anuidades em caso de reincidência fixada pela Resolução COFECI nº 492/96.

2.6 ENCARGOS DO CORRETOR.

O corretor de imóveis, sendo um profissional autônomo, deve estar sempre atento quando às suas obrigações fiscais, tributárias e previdenciárias. Ele tem obrigações para com o Município, com a Receita Federal e com a Previdência Social.

O corretor deve estar inscrito na Prefeitura Municipal da Comarca onde reside e pagar o ISSQN - Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza. Normalmente, o imposto é calculado por estimativa e o contribuinte poderá optar por pagar de uma só vez quando recebe o carnê ou em parcelas mensais e prazos determinados, conforme a regulamentação de cada município.

Quanto à Receita Federal, o corretor deve manter, em ordem, todos os recebimentos de comissões pela intermediação dos negócios por ele realizados durante o ano. Quando seu serviço é prestado a uma pessoa jurídica, a empresa pagadora deverá fazer o pagamento mediante a emissão do RPA - "Recibo de Pagamento a Autônomo", recolhendo o imposto pela rede bancária a favor da Receita Federal. Não havendo a retenção do imposto ou sendo o serviço prestado a pessoa física, cabe ao corretor declarar os rendimentos por ocasião de sua declaração de renda entregue anualmente.

Todos os negócios intermediados pelo corretor deverão ser objeto de anotações.

Na declaração anual de Imposto de Renda, é obrigatória a indicação da fonte pagadora da remuneração pela intermediação imobiliária, devendo constar da declaração o nome e o CPF de quem efetuou o pagamento, bem como o valor recebido.

Com referência às contribuições previdenciárias, é oportuno que o corretor de imóveis seja inscrito do INSS e faça o recolhimento mensal por meio de carnê, usando sempre a tabela e a escala para definir o montante da contribuição. É extremamente importante que o corretor contribua para a previdência social, uma vez que, a sua aposentadoria por idade, por tempo de contribuição ou por invalidez só estará assegurada se as contribuições forem recolhidas regularmente pelo tempo e pelos valores fixados pelo INSS.


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Uma vez inscrito na previdência social, o corretor irá contribuir dentro de uma tabela progressiva e que servirá de cálculo quando do recebimento da aposentadoria. Por isso, é importante, também, que seja obedecida à tabela progressiva de tempo e permanência em cada período para poder aumentar o valor da contribuição mensal, lembrando sempre que a aposentadoria leva em conta o tempo de contribuição e a idade, para fazer jus aos benefícios previdenciários.

Àqueles profissionais que já estão inscritos na previdência social, porém com as contribuições atrasadas, o melhor procedimento é procurar um Posto do INSS e se inteirar das múltiplas formas de parcelamento do débito, a fim de regularizarem a situação.

Por fim, ressalte-se que, de acordo com as mais recentes medidas tomadas pelo INSS, passou a ser obrigação da fonte pagadora reter o valor da contribuição previdenciária, sempre que for realizado qualquer pagamento a autônomos e demais profissionais liberais, exceto se o prestador do serviço comprovar que recolhe essa contribuição e está, regularmente, em dia.

2.7 EXERCÍCIOS DA UNIDADE I

1. Quanto a profissão de corretor de imóveis, podemos dizer que:

( ) – É regularizada pelo CCB (Código Civil Brasileiro);

( ) – Por meio de contrato, o corretor obriga-se a obter para segunda pessoa um ou mais

negócios, conforme instrução recebidas;

( ) – O corretor pode responder por perdas e danos, se não prestar todas as informações

sobre o negócio em andamento;

( ) – É justo que receba sua remuneração, mesmo que uma das partes desista da

negociação já em fase de efetivação;

( ) – Toda as alternativas estão corretas.

2. Cabe ao corretor a sua remuneração, exceto quando:

( ) – Iniciada e concluído um negócio diretamente entres as partes;

( ) – Se for ajusta à corretagem com exclusividade, por escrito, mas as partes negociaram

diretamente, após o contato do corretor;

( ) – Se o negócio se realizar posteriormente ao prazo determinado, mas sendo fruto de sua

Medição;

( ) – Uma vez que tenha conseguido o resultado previsto no contrato de mediação.

3. Para exercer legalmente a profissão de corretor de imóveis é necessário:

( ) – Formação em qualquer curso de ensino médio;

( ) – Diploma técnico ou de nível superior na área de transações imobiliárias e inscrito no

CRECI (Conselho Regional de Corretores de Imóveis);

( ) – NDR Nenhuma das respostas.


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4. É proibido o corretor de imóveis:

( ) – Promover a intermediação com cobrança over-price;

( ) – Fazer transação imobiliária contra disposição literal da lei;

( ) – Praticar quaisquer atos de concorrência desleal ao colegas;

( ) – Todas as respostas estão corretas.

5. Quem deve pagar os honorários do corretor na compra e venda de imóveis usados, salvo dispositivo em contrário, é:

( ) – O banco que financia o imóvel;

( ) – O comprador do imóvel;

( ) – A imobiliária;

( ) – O dono do imóvel.

6. Receber uma comissão além do combinado de forma fraudulenta é chamado de:

( ) – Over-Bank;

( ) – Over-Dose;

( ) – Over-Chips;

( ) – Over-Price.

7. Mesmo não tendo a opção de venda ou autorização para vender um imóvel o corretor poderá anuncia-lo publicamente desde que:

( ) – Seja inscrito no CRECI;

( ) – Esteja em dias com a sua anuidade;

( ) – No anuncio conste o preço da venda;

( ) – Nos anúncios conste o número do CRECI;

( ) – Todas as alternativas estão corretas.

8. Dentre as atribuições do corretor de imóveis está a de:

( ) – Exercer a intermediação na compra e venda;

( ) – Exercer a intermediação na permuta;

( ) – Exercer a intermediação na locação;



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9. O que significado CRECI é Conselho Regional de Corretores de Imóveis:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

10. Qual dia que se comemora o dia do corretor de imóveis:

( ) – 27 de Agosto.

( ) – 11 de Agosto.

( ) – 27 de Julho.

UNIDADE II

1. COMO CONSTRUIR UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA

1.1 ABERTURA DE UMA EMPRESA IMOBILIÁRIA

Para constituição de uma empresa imobiliária deve-se seguir os mesmos trâmites de uma pessoa jurídica qualquer, podendo os sócios optar por uma sociedade do tipo limitada por cotas de participação (Ltda.) – a mais comum, por uma sociedade anônima (SA), ou qualquer outra forma societária vigente na legislação brasileira atual.

As empresas imobiliárias devem ter seu Contrato Social elaborado por um contador, contendo a especificação do capital social de cada sócio.

As empresas imobiliárias devem seguir o disposto na Lei 6.530/78, que dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências conforme o que preceitua o Art. 6º, e do parágrafo único.

Art. 6º - As Pessoas Jurídicas inscritas no Conselho Regional de Corretores de Imóveis sujeitam-se aos mesmos deveres e têm os mesmos direitos das Pessoas Físicas nele inscritas.

Parágrafo Único – As Pessoas Jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio-gerente ou diretor um Corretor de Imóveis individualmente inscrito”.

O corretor e imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deve comunicar o fato ao CRECI da região, no prazo de 15 (quinze) dias, contados de data de desvinculação. Tal obrigação se estende a própria empresa, segundo os Art. 37 e 38 da Resolução 327/92.

Art. 37 – O Corretor de Imóveis que deixar de ser responsável por pessoa jurídica deverá comunicar o fato ao CRECI, no prazo de 15 (quinze) dias contados da data da desvinculação.

Art. 38 – A pessoa jurídica deverá comunicar ao CRECI em que possuir inscrição municipal:


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I) No prazo de 30 (trinta) dias;

a) A substituição do Corretor de Imóveis, sócio-gerente ou diretor; b) A alteração de seus dados cadastrais a que alude o Artigo 24.

II) No prazo de 60 (sessenta) dias, quaisquer alterações contratuais que vier a sofrer.”.

As pessoas jurídicas também estão obrigadas à inscrição no INSS, ISS e no CNPJ – Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas. Estarão obrigadas a elaborar balanço ao final de cada exercício e a recolher os tributos previstos nas legislações tributárias, como COFINS, FGTS, retenção e repasse sobre serviços de terceiros, etc.

Após registrar o Contrato Social na Junta Comercial de sua sede, deve ser solicitada a inscrição da Empresa no CRECI da região, obedecidas às regras dos Artigos 24 a 29 da Resolução COFECI nº 327/92.

1.2 DA INSCRIÇÃO PRINCIPAL DA PESSOA JURÍDICA

Art. 24 – A inscrição principal da pessoa jurídica se fará mediante requerimento dirigido ao Presidente do CRECI, com menção:

I) Do nome ou razão social do requerente, bem como o seu nome de fantasia ou marca de serviço, se possuir;

II) Endereço completo da matriz e, se houver, de suas filiais;

III) Do número de inscrição de requerente no INSS, ISS, CGC e a do registro a Junta Comercial (livro, folha e data) ou do Cartório de Registro de Pessoas Jurídicas (livro, folha e data).

IV) Da qualificação completa do seu sócio-gerente ou diretor (nome, nacionalidade,estado civil, profissão, inscrição no CPF, no CRECI e o número, órgão e data da expedição, do documento de identidade).

Parágrafo Único – O requerimento citado neste artigo deverá ser firmado pelo sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica requerente. Corretor de Imóveis inscrito e quite com suas obrigações financeiras perante o Conselho Regional.

Art. 25 – Com o requerimento a que alude o artigo anterior, deverão ser anexados:

a) Cópia do ato constitutivo da pessoa jurídica;b) Declaração, sob as penas da lei, firmada pelo sócio-gerente ou diretor, de que a requerente não responde nem respondeu à execução civil ou o processo falimentar e que não tem títulos protestados no último quinquênio.

Art. 26 – Aplica-se ao processo de inscrição de pessoa jurídica, no que couber, o disposto nos Artigos 10 a 18.


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Art. 27 – Deferida a inscrição, originalmente ou em grau de recurso, o Conselho Regional fornecerá ao requerente certificado de inscrição, contendo:

I) Nome ou razão social da pessoa jurídica;

II) Número da inscrição precedido da letra “J”;

III) Data da inscrição;

IV) Denominação do Conselho Regional que efetuou a inscrição;

V) Nome do sócio-gerente ou diretor da pessoa jurídica, inscrito como Corretor deImóveis e o número de sua inscrição no CRECI da Região;

VI) Assinatura do responsável pela pessoa jurídica, do Presidente e do Diretor 1º Secretário do Conselho Regional.

Parágrafo Único – O fornecimento do certificado de inscrição está sujeito ao pagamento de emolumentos.

Art. 28 – O exercício da atividade de intermediação imobiliária pela pessoa jurídica somente poderá ser iniciado após o atendimento das formalidades da inscrição e do pagamento da primeira anuidade.

Parágrafo Único – O pagamento da primeira anuidade, a ser recolhido concomitantemente com os emolumentos referentes à expedição do certificado de inscrição, será proporcional ao período não vencido do exercício.

Art. 29 – Se o certificado de inscrição for extraviado ou danificado, o Conselho Regional expedirá a segunda via, com essa designação expressa, mediante o pagamento dos emolumentos devidos.

Se necessário, a empresa poderá abrir filiais em locais distintos de sua sede, mantendo o mesmo corretor responsável. Enquanto a matriz está sujeita ao pagamento de anuidade e emolumentos segundo a faixa do capital social declarado, a filial tem esses encargos reduzidos à metade do valor pago pela matriz.

1.3 DA INSCRIÇÃO SECUNDÁRIA

Art. 30 – A inscrição secundária será requerida perante o Conselho Regional onde a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição da Região e da localidade em que pretender se estabelecer.

Art. 31 – O Conselho Regional onde a pessoa física ou jurídica possuir a inscrição principal fornecerá à requirente certidão ou cópia dos requerimentos e documentos a que se referem, respectivamente, os artigos 8º e 9º e 2 e 25, bem como cópia da sua folha de inscrição, com todas as anotações e de certidão de quitação das obrigações financeiras, acompanhados de ofício dirigido ao Presidente do Conselho da Região onde a requerente pretender a inscrição secundária.

Art. 32 – Aplicar-se-á ao processamento da decisão do pedido de inscrição secundária no Conselho Regional, onde a requerente pretenderá exercer a atividade de intermediação imobiliária, no que couber, o disposto nos Artigos 10 a 18.


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Art. 33 – Deferido o requerimento, o Conselho Regional promoverá a anotação do número da inscrição secundária seguida da letra “S” na carteira de identidade profissional da pessoa física ou no certificado de inscrição da pessoa jurídica.

Art. 34 – O exercício da atividade da intermediação imobliliária na Região da inscrição secundária somente poderá ser iniciado após a anotação a que se refere o artigo anterior e o pagamento da primeira anuidade, que será proporcional ao período não vencido do exercício.

Saiba maisLei na íntegra a RESOLUÇÃO COFECI Nº 327/92 no site www.cofeci.gov.br

1.4 PASSOS PARA A ABERTURA DE UMA EMPRESA IMOBILIÀRIA

Algumas dicas práticas para a abertura de uma empresa imobiliária são listados a seguir:

1) A principal e mais importante é a de que qualquer novo empreendimento de ve ser muitissimo bem planejado, tendo como primeiro passo o estudo do negócio por meio da elaboração de um detalhado plano de negócios, estruturando e projetando todas as áreas, arividades e funções da empresa. Nesse estudo, deve-se projetar toda a estrutura de custos e receitas, projetando-se no tempo o prazo para o retorno do capital inicial investido.

2) Saber se algum dos sócios já possui uma empresa registrada em seu nome, verificando a partir daí a situação de mesma junto à Receita Federal. Em caso afirmativo, uma das alternativas poderá ser promover uma adequação dos documentos registrados, alterando o objeto social após isso, o respectivo registro junto ao CRECI.

3) Sócios: tantos quanto queiram, não há limites para o número de sócios. Empresa Individual (1 pessoa) ou Sociedade por Conta de Responsabilidade (mínimo duas pessoas).

4) Elaboração do contrato social e dos atos constitutivos, definindo-se na cláusula do objeto da sociedade o fim a que se destina: Comercialização e Intermediação de Bens Imóveis.

5) Após o registro na Junta Comercial de cada Estado, encamina-se o período de inscrição no Cadastro Nacional de Pessoas Jurídicas – CNPJ na Receita Federal, que poderá ser via Internet ou encaminhada a solicitação via SEDEX dos Correios. Depois, é somente imprimir o comprovante de Inscrição.

6) Realizada essa etapa, a próxima será o encaminhamento da inscrição junto à prefeitura da cidade no Cadastro do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza – ISSQN. Liberada a inscrição, a prefeitura concede uma autorização para a confecção dos talonários de Notas Fiscais, bem como a solicitação do Alvará para o funcionamento no local indicado.

7) Após reunida toda a documentação, efetua-se o registro junto ao Órgão de Classe, CRECI de sua cidade. Como já foi observado anteriormente, será necessário que pelo menos um dos sócios será Corretor de Imóveis devidamente quaificado e inscrito no Conselho.

8) Os documentos necessários à abertura de uma empresa são certidões específicas de cada um dos sócios, cópia de Carteira de Identidade – RG, CPF, comprovante de endereço atualizado e regime de casamento.


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9) As custas da abertura de uma pessoa Jurídica, correspondem as taxas cobradas pelos órgãos competentes, tais como Junta Comercial, Prefeitura, Cartórios, confecção de Talonários e honorários do Contador. Geralmente, os investimentos iniciais para abertura de uma empresa ficam em torno de 3 salários mínimos de referência nacional.

1.5 AS PRINCIPAIS ATIVIDADES REALIZADAS POR UMA IMOBILIÁRIA

Os corretores de imóveis e as empresas imobiliárias podem (e devem) se especializar nm ou mais tipos de atividades comuns à classe. As principais atividades realizadas são:

a) Administração de aluguéis residenciais e comerciais;

b) Administração de condomínios Residenciais;

c) Administração de condomínios não Residenciais, tais como: (flats, apart-hoteis, shoppings, resorts, etc.);

d) Intermediação na compra e venda de imóveis residenciais de terceiros;

e) Intermediação na compra e venda de imóveis comerciais;

f) Intermediação na compra e venda de imóveis rurais;

g) Incorporações, normalmente em parceria com empresas construtoras;

h) Loteamentos.

Existem ainda outras atividades específicas, como a comercialização de pontos comerciais, de galpões e glebas destinadas a loteamentos. Outro ponto a ser tratado com atenção pelas imobiliárias é a captação de imóveis, seja ́ para venda, seja para locação. A captação de imóveis é de suma importância porque é a forma de se obter o “produto” com o qual comercializa e sobrevive a empresa.

Tanto ao Corretor Pessoa Física quando Jurídica deve-se observar alguns aspectos também relevantes quanto à profissão, conforme o que determina .

Tanto ao Corretor Pessoa Física quanto Jurídica deve-se observar alguns aspectos também relevantes quanto à profissão, conforme co que determina LEI Nº 6.530/78 Art. 20:Art. 20 – Ao Corretor de Imóveis e à pessoa jurídica inscrita nos órgãos de que trata a presente Lei é vedado:

I) Prejudicar, por dlo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

II) Auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;

III) Anunciar publivamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

IV) Fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem encionar o número da inscrição;

V) anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o númro do registro do loteamento ou da incorpoação no Registro de Imóveis;


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VI) Violar o sigilo profissional;

VII) Negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

VIII) Violar obrigação legal concemente ao exercício da profissão;

IX) Praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção;

X) Deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Em geral, há corretores especializados nessa atividade, e em diversas outras atividades, percebendo uma remuneração, também de forma geral,como demonstrado abaixo:

1) 25% dos honorários para o corretor responsável pela captação;

2) 25% dos honorários para o corretor responsável pela venda do imóvel;

3) 50% para a emprsa imobiliária, que arca com as despesas com anúncios, telefones, deslocamento de profissionais e demais despesas com a manutenção do escritório.

Imporante!

Os percentuais de remuneração apresentados doferem de Imobiliária para Imobiliária, tanto para mais quanto para menos.

Quando se trata de captação de imóvel para locação, os honorários pela intermediação, normalmente, são cobradas à razão de um aluguel, e os serviços de administração propriamente ditos, segundo tabela de honorários de cada região. Uma empresa informatizada, devendo utilizar, no mínimo, os seguintes expedientes:

1) Opção de vendas e/ou locação escrita, de preferência com exclusividade;2) Ficha para captação e controle de imóveis;3) Contrato de administração de imóveis para locação;4) Contrato para administração de condomínios;5) Contrato de locação;6) Ficha de controle de locação;7) Contrato de promessa de compra e venda;8) Recibo de sinal e princípio de compra e venda;9) Cadastro de clientes;10)Ficha de vistoria;11)Ficha de avaliação;12)Ficha de visita;13)Outros, como carta de cobrança, aviso de inadimplência, termo de entrega de chaves, controle de

ligações, controle de retorno de ferramentas de marketing entre outros.

Saiba mais

FILHO, S. C. I de Guia Prático do Corretor de Imóveis. Fundamentos e Técnicas. Editoras Altas. Legislação

Brasileira www.presidencia.gov.br/legislacao Legislação Cofeci www.cofeci.gov.br


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1.6 EXERCICIOS DA UNIDADE II

Para constituir uma imobiliária deve-se seguir alguns tramites de uma pessoa jurídica

qualquer, quais as opções:

( ) – Tipo LTDA – Limitada.

( ) – Tipo SA – Sociedade Anônima.

( ) – Toda as alternativas.

2. No parágrafo único do artigo 6º diz que as pessoas jurídicas a que se refere este artigo deverão ter como sócio ou diretor um:

( ) – Corretor de Imóveis.

( ) – Engenheiro Civil.


3. O corretor de imóveis que deixar a ser responsável por essa pessoa jurídica de comunicar ao CRECI da região, no prazo de quantos dias contados da data de sua desvinculação segundo o os artigos 37 e 38 da resolução 327/92:

( ) – 10 dias.

( ) – 15 dias.

( ) – 30 dias.


4. Já a pessoa jurídica deverá comunicar ao CRECI da região em que possuir inscrição principal, no prazo de 30 (trinta) dias:

( ) – A substituição do corretor, sócio-gerente ou diretor

( ) – A alteração de seus dados cadastrais a que alude o artigo 24.

( ) – No prazo de 60 (sessenta) dias, qualquer alteração contratual que vier

a sofre.

( ) – Todas as respostas estão corretas.

5. Da inscrição principal da pessoa jurídica ser fará mediante requerimento dirigido ao presidente do CRECI, quais os artigos:

( ) – Artigos 24 e 25.

( ) – Artigos 24 ao 29.



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6. Da Inscrição secundária se fara mediante requerimento dirigido ao presidente do CRECI, quais os artigos:

( ) – Artigo 30.

( ) – Artigo 30 ao 34


7. Quanto são os passos para a abertura de uma empresa imobiliária:

( ) – 01.

( ) – 09.


8. Em geral, há corretores especializados nessa atividade, e em diversas outras atividades, percebendo uma remuneração, também de forma geral, como demostrado, isso é:

a) 25% dos honorários para o corretor da captação;

b) 25% dos honorários para o corretor da venda;

c) 50% dos honorários para a imobiliária.

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

9. Existem ainda outras atividades especificas, como a comercialização de pontos comerciais, de galpões e glebas destinadas a loteamentos, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

10. Outro ponto a ser tratado com atenção pelas imobiliárias é a captação de imóveis, seja para venda, seja da locação, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.


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UNIDADE III

1. NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOCAÇÃO DE IMÓVEIS.

1.1 Conceito

Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem móvel ou imóvel, por determinado tempo. É um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domínio sobre o imóvel e a pessoa física ou jurídica que vai usufruir dele.

Esse tipo de contrato é protegido por Lei. Existe a Lei nº 8.245, de 18 de outubro de 1991 (Alterada pela Lei nº 12122/2009), a chamada Lei do Inquilinato, que disciplina as locações de imóveis urbanos, e outras leis que tratam dos demais casos, ali não incluídos.

Para abordar o tema Lei do Inquilinato, é necessário, antes de tudo, entender o que está compreendido no texto legal. Neste caso, é importante descartar que a locação ora comentada é apenas aquela relativa aos imóveis urbanos, sendo que a locação dos imóveis rurais continua regida pelo Estatuto da Terra e pelo Código Civil, e os bens móveis apenas pelos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor, no que lhes for aplicável.

São entendidos como imóveis urbanos aqueles que, mesmo situados na área rural, tenham finalidade ou utilidade urbana.

Portanto, sendo o imóvel destinado à utilidade ou atividade urbana, sua locação será regida pela Lei do Inquilinato, pouco importando que seja residencial, não residencial, para u8so de empregado, ou até para temporada, etc.Nas relações de locação, os elementos básicos são: LOCADOR, LOCATÁRIO E IMÓVEL.

1.2 LOCADOR

Locador é uma pessoa física ou jurídica que cede a outrem (o locatário) o uso de gozo de bem móvel ou imóvel, mediante um contrato de locação.

O locador é detentor da legitimidade para ceder a alguém (ao locatário), a título oneroso, um bem de sua propriedade ou sob sua proteção e/ou administração patrimonial. Podem, assim, ser locadores:

a) O proprietário, propriamente dito;b) O tutor;c) O usufrutuário;d) O espólio, etc.

Em todas essas condições, o locador deve, necessariamente, ter a legitimidade para figurar no polo ativo da locação.

1.3 LOCATÁRIO

Por locatário entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatário é também chamado de inquilino ou de arrendatário.


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Como o locador, o locatário deve, igualmente, ser capaz de assumir compromissos e responder pelo seu cumprimento ou pelas consequências da inadimplência. Não tem validade um contrato de locação em que pessoa jurídica esteja indevidamente representada por quem não tem poderes para tal ou, ainda, para prestar fiança em nome de empresa, quando pelo contrato social isto é verdadeiro.

1.4 IMÓVEL

Juridicamente, o termo imóvel é um bem fixo que não se pode transportar, tais como terreno ou casa. Qualquer edificação imóvel por ação do homem. O imóvel só é passível de locação se estiver em condições de ser dado mansa e pacificamente para uso do locatário. Com muita frequência, ocorrem casos em que um imóvel financiado pela Caixa está em fase de execução, com meses e meses de atraso e seu "proprietário" o dá em locação, mesmo sabendo que mais dia, menos dia, o inquilino será importunado. No Art. 22 da Lei do Inquilinato, entre outras obrigações do locador, está o de "garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado".

Alguns artigos da Lei do Inquilinato merecem atenção especial de todos quantos militam na área imobiliária, e é o que a seguir se destaca:

1.5 A LEI Nº 8.245, DE 18 DE OUTUBRO DE 1991 - DISPÕE SOBRE AS LOCAÇÕES DOS IMÓVEIS URBANOS E A ELAS PERTINENTES. (ALTERADA PELA LEI Nº 12122/2009).

TÍTULO I DA LOCAÇÃOCapítulo I - DISPOSIÇÕES GERAIS

Seção I - Da Locação em Geral

Art. 1º - A locação de imóvel urbano regula-se pelo disposto nesta Lei.Parágrafo único - Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais:

a) As locações;

I) de imóveis de propriedade da União dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;

II) De vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento e veículos;III) De espaços destinados à publicidade;IV) Em apart-hotéis, hotéis-residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam

serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizadas a funcionar;

b) O arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.

Art. 2º - Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende-se que são solidários se o contrário não se estipulou.

Parágrafo único – Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem-se locatários ou sublocatário.

Art. 3º - O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos.Parágrafo único - Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.


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Art. 4º - Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009).

Parágrafo único - O locatário fica dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato; e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Observação: No novo Código Civil, o Art. 413 diz que a penalidade deve ser reduzida equitativamente pelo juiz se a obrigação principal tiver sido cumprida em parte, ou se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do negócio.Continuando com a Lei do Inquilinato, temos:Art. 5º - Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

Parágrafo único - O dispositivo neste artigo não se aplica se a locação termina em decorrência de desapropriação, com a imissão do expropriante do imóvel.

Este artigo é enfático no sentido de que a ação de despejo é o único caminho que se pode valer o proprietário para a retomada do imóvel e a consequente extinção do vínculo locatício. Essa matéria é objeto dos artigos 59 a 66 da Lei do Inquilinato e disciplinada pelo Código de Processo Civil quanto ao procedimento para a ação de despejo.

Art. 6º - O locatário poderá denunciar a locação por prazo indeterminado mediante aviso por escrito ao locador, com antecedência mínima de trinta dias. Sendo o contrato por prazo determinado, aplica-se o preceito do Artigo 6º, em seu Parágrafo único - Na ausência do aviso, o locador poderá exigir quantia correspondente a um mês de aluguel e encargos vigentes quando da resilição.

Art. 7º - Nos casos de extinção de usufruto ou de fideicomisso, a locação celebrada pelo usufrutuário ou fiduciário poderá ser denunciada, com prazo de trinta dias para a desocupação, salvo se tiver havido aquiescência escrita do nu-proprietário ou fiduciário.

Parágrafo único - A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados da extinção do encomisso ou da averbação da extinção do usufruto, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.

Art. 8º - Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo e noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tenho determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel.Este artigo encerra duas situações distintas:

1º - Contrato por prazo determinado ou indeterminado: dá ao adquirente o direito da retomada com o aviso de noventa dias para a desocupação;

2º - Contrato por prazo determinado e com cláusula de vigência em caso de venda e desde que o contrato de locação esteja registrado à margem da matrícula do imóvel no Cartório de Registro de Imóveis: Nesta situação, o novo proprietário é obrigado a aguardar o vencimento do contrato.

§ 1º. Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel a título registrado junto à matrícula do mesmo.

§ 2º. A denúncia deverá ser exercida no prazo de noventa dias contados no registro da venda ou do compromisso, presumindo-se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.


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Para exercer o direito de retornada, necessariamente, o documento de compra e venda (escritura ou cessão de direitos) deverá estar registrando à margem da matrícula do imóvel.

Art. 9º - A locação também poderá ser desfeita:

I) Por mútuo acordo;II) Em decorrência da prática de infração legal ou contratual;III) Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos;IV) Para a realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser

normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo, ele se recuse a consenti-las.

Art. 10º - Morrendo o locador, a locação transmite-se aos herdeiros.

Art. 11º - Morrendo o locatário, ficarão sub-rogados nos seus direitos e obrigações:

I) Nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus, desde que residentes no imóvel;

II) Nas locações com finalidade não residencial, o espólio e, se for o caso, seu sucessor no negócio.

Art. 12º - Em casos de separação de fato, separação judicial, divórcio ou dissolução da união estável, a locação residencial prosseguirá automaticamente com o companheiro que permanecer no imóvel. (Redação dada pela Lei nº 12.122, de 2009).

§1º. Nas hipóteses previstas neste artigo e no Art. 11 e sub rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluindo pela Lei nº 12.112, de 2009).

§2º. O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contados do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Art. 13 - A cessão da locação, a sublocação e o empréstimo do imóvel, total ou parcialmente, dependem do consentimento prévio e escrito do locador.

§1º. Não se presume o consentimento pela simples demora do locador em manifestar formalmente a sua oposição.§2º. Desde que notificado por escrito pelo locatário, de ocorrência de uma das hipóteses deste artigo, o

locador terá o prazo de trinta dias para manifestar formalmente a sua posição.

Seção II - Das Sublocações

Art. 14 - Aplicam-se às sublocações, no que couber, as disposições relativas às locações.

Art. 15 - Rescindida ou finda a locação, qualquer que seja sua causa, resolveram-se as sublocações, assegurando o direito de indenização do sublocatário contra o sublocador.

Art. 16 - O sublocatário responde subsidiariamente ao locador pela importância que dever ao sublocador, quando este for determinado e, ainda pelos aluguéis que se venceram durante a lida.


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Seção III - Do Aluguel

Art. 17 - É livre a convenção do aluguel, verdade a sua estipulação em moeda estrangeira e a sua vinculação à variação cambial ou ao salário mínimo.

Parágrafo único - Nas locações residenciais serão observados os critérios de reajustes previstos na legislação específica.

Estando o imóvel desocupado e anunciado para nova locação, pode o proprietário fixar o valor que desejar, desde que seja estipulado em moeda nacional e que os aumentos não estejam atrelados ao salário mínimo ou à variação de moeda estrangeira. Uma vez fixado o valor inicial do aluguel, os reajustes somente poderão ocorrer segundo os critérios específicos que definem a periodicidade dos aumentos. O presente parágrafo é específico para as locações residências. As demais poderão ter livremente estipuladas a periodicidade dos reajustes.

Art. 18 - É ilícito às partes fixar, de comum acordo, novo valor para o aluguel, bem como inserir ou modificar cláusula de reajuste.

Havendo consenso entre locador e locatário, qualquer cláusula contratual poderá ser modificada no curso da locação, incluindo-se neste caso a estipulação de novo aluguel. Mas, somente se for por comum acordo. Em caso contrário, deverá ser observado o disposto no Artigo 17.

Art. 19 - Não havendo acordo, o locador o locatário, após três anos de vigência do contrato ou de acordo anteriormente realizado, poderá pedir revisão judicial do aluguel, a fim de ajustá-lo ao preço do mercado.

Não havendo entendimento entre locador e locatário sobre o valor do aluguel e se o contrato ou o valor do último acordo já estiver vigorando por mais de três anos, tanto um (locador) quanto o outro (locatário) poderá pedir judicialmente uma revisão do valor do aluguel para ajustá-lo a um valor real, ou seja, a um valor de mercado. Este procedimento te o nome de Ação Revisional de Aluguel.

Art. 20 - Salvo as hipóteses do Art. 42 e da locação para temporada, o locador não poderá exigir o pagamento antecipado do aluguel.

Constitui contravenção penal (Art. 43, - III) a cobrança de aluguel antecipadamente, executando-se as locações para temporada (Art. 48) e na hipótese de não existir nenhuma das garantias locatícias (caução, fiança e seguro fiança). Não existindo a garantia, poderá o locador cobrar o aluguel e encargos antecipadamente até o sexto dia do mês em curso.

Caracterizada a contravenção penal, sujeita-se o locador à pena de prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses o valor do último aluguel, atualizado e revertido a favor do locatário.

Art. 21 - O aluguel da sublocação não poderá exceder o da locação; nas habitações coletivas multifamiliares, a soma dos aluguéis não poderá ser superior ao dobro do valor da locação. Parágrafo único - O descumprimento deste artigo autoriza o sublocatário a reduzir o aluguel até os limites estabelecidos.


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Seção IV - Dos Deveres do Locador e do Locatário

Art. 22 - O locador é obrigado a:

I) Entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;II) Garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;III) Manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;IV) Responder pelos vícios ou defeitos anteriores a locação;V) Fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua

entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;VI) Fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por estas pagas, vedada a quitação genérica;VII) Pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as

despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;VIII) Pagar os impostos e taxas de administração, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que

incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo a disposição expressa em contrário no contrato;IX) Exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam seno exigidas:X) Pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

Parágrafo único - Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) Obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura do imóvel;b) Pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;c) Obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;d) Indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao

início da locação;e) Instalação de equipamentos de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e

de lazer;f) Despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;g) Constituição de fundo de reserva.

Art. 23 - O locatário é obrigado a:

I) Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado o, em sia falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II) Servir-se do imóvel para o isso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá-lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III) Restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV) Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incuba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V) Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocados por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI) Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;VII) Entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais; e

hora, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;


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VIII) Pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;IX) Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e

hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no Art. 27;

X) Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;XI) Pagar o prêmio do seguro fiança;XII) Pagar as despesas ordinárias de condomínio.

§1º. Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessidades à administração respectiva, especialmente:

a) Salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;b) Consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;c) Limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;d) Manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de

segurança, de uso comum;e)Manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;f) Pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;g) Rateios de saldo devedor, salvo de referentes ao período anterior ao início da locação;h)Reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das

despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes ao período anterior ao início da locação.

§2º. O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprove a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas.

§3º. No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.

Art. 24 - Nos imóveis utilizados como habitação coletiva multifamiliar, os locatários ou sublocatários poderão depositar judicialmente o aluguel e encargos se a construção for considerada em condições precárias pelo Poder Público.

§1º. O levantamento dos depósitos somente será deferido com a comunicação, pela autoridade pública, da regularização do imóvel.

§2º. Os locatários ou sublocatários que deixarem o imóvel estarão desobrigados do aluguel durante a execução das obras necessárias à regularização.

§3º. Os depósitos efetuados em juízo pelos locatários e sublocatários poderão ser levantados, mediante ordem judicial, para realização das obras ou serviços necessários à regularização do imóvel.

Art. 25 - Atribuída ao locatário a responsabilidade pelo pagamento dos tributos, encargos e despesas ordinárias de condomínio, o locador poderá cobrar tais verbas juntamente com o aluguel do mês a que se refiram.

Parágrafo único - Se o locador antecipar os pagamentos, a ele pertencerão as vantagens daí advindas, salvo se o locatário reembolsá-lo integralmente.

Art. 26 - Necessitando o imóvel de reparos, urgentes cuja realização incumba ao locador, o locatário é obrigado a consenti-los.


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Parágrafo único - Se os reparos durarem mais de dez dias, o locatário terá direito ao abatimento do aluguel, proporcional ao período excedente; se mais de trinta dias, poderá resilir o contrato.

Seção V - Do Direito de Preferência

Art. 27 - No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar-lhe conhecimento do negócio mediante judicial, extrajudicial ou outro maio de ciência inequívoca.

Parágrafo único - A comunidade deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.

Art. 28 - O direito de preferência do locatário caducará se não manifestada, de maneira inequívoca, sua aceitação integral à proposta, no prazo de trinta dias.

Art. 29 - Ocorrendo aceitação da proposta, pelo locatário, a posterior desistência do negócio pelo locador acarreta, a este, responsabilidade pelos prejuízos ocasionais, inclusive lucros cessantes.

Art. 30 - Estando o imóvel sublocado em sua totalidade, caberá a preferência ao sublocatário e, em seguida, ao locatário. Se forem válidos os sublocatários, a preferência caberá a todos, em comum, ou a qualquer deles, se um só for interessado.

Parágrafo único - Havendo pluralidade de pretendentes, caberá a preferência ao locatário mais antigo, e as da mesma data, ao mais idoso.

Art. 31 - Em se tratando de alienação de mais de uma unidade imobiliária, o direito de preferência incidirá sobre a totalidade dos bens objeto da alienação.

Art. 32 - O direito de preferência não alcança os casos de perda da propriedade ou venda por decisão judicial, permuta, doação, integralização de capital, cisão, fusão e incorporação.

Parágrafo único. Nos contratos firmados a partir de 1º de outubro de 2001, o direito de preferência de que trata este artigo não alcançará também os casos de constituição da propriedade fiduciária e de perda da propriedade ou venda por quaisquer formas de realização de garantia, inclusive mediante leilão extrajudicial, devendo essa condição constar expressamente em cláusula contratual específica, destacando0se das demais por sua apresentação gráfica. (Incluído pela Lei nº 10.931, de 2004).

Art. 33 - O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses a contar do registro do ato no Cartório de Imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da aliena~~ao junto à matrícula do imóvel.

Parágrafo único - A averbação far-se-á à vista de quaisquer vias do contrato de locação, desde que subscrito também por duas testemunhas.


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Par que o proprietário possa vender o imóvel locado sem nenhum problema com o inquilino, deve dar a este o direito, de preferência, o que se faz por meio de uma notificação por escrito, devendo o inquilino se manifestar na segunda via da notificação ou em outro documento hábil.Todas as informações sobre o negócio deverão constar na notificação, tais sejam: o preço, as condições de pagamento, se existe ônus ou não, onde os documentos de propriedade podem ser examinados.

Não sendo o imóvel oferecido ao locatário e se for vendido a outra pessoa, terá ele, o locatário, seis meses de prazo para anular escritura de compra e venda e depositar o valor da transição, resguardando assim o direito de adquirir o bem.

Art. 34 - Havendo condomínio no imóvel, a preferência do condomínio terá de prioridade sobre a do locatário.

Seção VI - Das Benfeitorias

Art. 35 - Salvo expressa disposição contratual em contrário, as benfeitorias necessárias introduzidas pelo locatário, ainda que não autorizadas pelo locador, bem como as úteis, desde que autorizadas, serão indenizáveis e permitem o exercício do direito da retenção.

Art. 36 - As benfeitorias voluptuárias não serão indenizáveis, podendo ser levantadas pelo locatário, finda a locação, desde que sua retirada não afete a estrutura e a substância do imóvel.

Art. 37 - No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia:

I) Caução;II) Fiança;III) Seguro de fiança locatícia;IV) Cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005).

Parágrafo único - É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.

Art. 38 - A caução poderá ser em bens móveis ou imóveis.

§1º. A caução em bens móveis deverá ser registrada em Cartório de Títulos e Documentos; a bens imóveis deverá ser averbada à margem da respectiva matrícula.

§2º. A caução em dinheiro, que não poderá exceder o equivalente a três meses de aluguel, será depositada em caderneta de poupança, autorizada pelo Poder Público e por ele regulamentada, revertendo em benefício do locatário todas as vantagens dela decorrentes por ocasião do levantamento da soma respectiva.

§3º. A caução em títulos e ações deverá ser substituída, no prazo de trinta dias, em caso de concordata, falência ou liquidação das sociedades emissoras.

Art. 39 - Salva disposição contratual em contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força desta lei. (Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009.

Art. 40 - Locador poderá exigir novo fiador ou a substituição da modalidade de garantia, nos seguintes casos:


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I) Morte do fiador;II) Ausência, interdição, recuperação judicial, falência ou insolvência do fiador, declaradas judicialmente;(Redação dada pela Lei nº 12.112, de 2009)III) Alienação ou gravação de todos os bens imóveis do fiador ou sua mudança de residência semcomunicação ao locador;IV) Exoneração do fiador;V) Prorrogação da locação por prazo indeterminado, sendo a fiança ajustada por prazo certo;VI) Desaparecimento dos bens móveis;VII) Desapropriação ou alienação do imóvel;VIII) Exoneração de garantia constituídas por quotas de fundo de investimento; (Incluído pela Lei nº 11.196,de 2005);IX) Liquidação ou encerramento do fundo de investimento de que trata o inciso IV do Art. 37 desta Lei.(Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005);X) Prorrogação de locação por prazo indeterminado, uma vez notificado o locador pelo fiador de sua intençãode desoneração, ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante 120 (cento e vinte) dias após anotificação ao locador. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Parágrafo único - O locador poderá notificar o locatário para apresentar nova garantia locatícia no prazo de 30 (trinta) dias, sob pena de desfazimento da locação. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009).

Art. 41 - O seguro de fiança locatícia abrangerá a totalidade das obrigações do locatário.

Art. 42 - Não estando a locação, a garantia por qualquer das modalidades, o locador poderá exigir do locatário o pagamento do aluguel e encargos até o sexto dia útil do mês vincendo.

Seção VIII - Das Penalidades Criminais e Civis

Art. 43 - Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário:

I) Exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos;II) Exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato

de locação;III) Cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do Art. 42 e da locação para temporada.

Art. 44 - Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade:

I) Recusar-se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos;

II) Deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, nos casos de inciso III no Art. 47, de usá-lo para o fim declarado ou, usando-o, não fizer pelo prazo mínimo de um ano.

III) Não iniciar o proprietário, promissário, comprador ou promissão cessionário, nos casos do Inciso IV do Art. 9º. Inciso IV do Art. 47, Inciso I do Art. 52 e Inciso II do Art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega.

IV) Executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do Art. 65.

Parágrafo único - Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar; em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.


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Seção IX - Das Nulidades

Art. 45 - São nulas de pleno direito as cláusulas do contrato de locação que visem a elidir os objetos da presente Lei, notadamente as que proíbam a prorrogação prevista no Art. 47, ou que afastam o direito à renovação, na hipótese do Art. 51, ou que imponham obrigações pecuniárias para tanto.

Capítulo II - DAS DISPOSIÇÕES ESPECIAIS

Seção I - Da Locação Residencial

Art. 46 - Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§1º. Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§2º. Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para a desocupação.

Art. 47 - Quando ajustada verbalmente ou por escrito e com prazo inferior a trinta meses, findo o prazo estabelecido, a locação prorroga-se automaticamente, por prazo indeterminado somente podendo ser retomado o imóvel:

I) Nos casos do Art. 9;II) Em decorrência e extinção do contrato de trabalho, se a ocupação do imóvel pelo locatário estiver

relacionada com o seu emprego;III) Se for pedido para uso próprio, de seu cônjuge ou companheiro, ou para uso residencial de ascendente ou

descendente que não disponha, assim como seu cônjuge ou companheiro do imóvel residencial próprio;IV) Se for pedido para demolição e edificação licenciada ou para a realização de obras aprovadas pelo Poder

Público, que aumentam a área construída em no mínimo vinte por cento ou, se o imóvel for destinado a exploração de hotel ou pensão, em cinquenta por cento;

V) Se a vigência ininterrupta da locação ultrapassar cinco anos;

§1º. Na hipótese do inciso III, a necessidade deverá ser judicialmente demonstrada, se:

a) O retomante, alegando necessidade de usar o móvel, estiver ocupando, com a mesma finalidade, outro de sua propriedade situado na mesma localize ou, residindo ou utilizando imóvel alheio, já tiver retomado o imóvel anteriormente;

b) O ascendente ou descendente, beneficiário da retomada, residir em imóvel anteriormente;

§2º. Nas hipóteses dos incisos III e IV, o retomante deverá comprovar ser proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo.

Seção II - Da locação Para Temporada

Art. 48 - Considera-se locação para temporada aquela destinada à residência temporária do locatário, para prática de lazer, realização de cursos, tratamento de saúde, feitura de obras e seu imóvel, e outros fatos que decorram tão somente de determinado tempo, e contratada por prazo não superior a noventa dias, esteja ou não mobiliado o imóvel.


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Parágrafo único - No caso de a locação envolver imóvel mobiliado, constará do contrato, obrigatoriamente, a descrição dos móveis e utensílios que o guarnecem, bem como o estado em que se encontram.

Art. 49 - O locador poderá receber de uma só vez e antecipadamente os aluguéis e encargos, bem como exigir qualquer das modalidades de garantia previstas no art. 37 para atender as demais obrigações do contrato.

Art. 50 - Findo o prazo ajustado, se o locatário permanecer no imóvel sem oposição do locador por mais de trinta dias, presumir-se à prorrogada a locação por tempo indeterminado, não mais sendo exigível o pagamento antecipado do aluguel e dos encargos.

Parágrafo único - Ocorrendo a prorrogação, o locador somente poderá denunciar o contrato após trinta meses de seu início ou nas hipóteses do art. 47.

Seção III - Da Locação Não Residencial

Art. 51 - Nas locações de imóveis destinados ao comércio, o locatário terá direito a renovação do contrato, por igual, desde que, cumulativamente:

I) O contrato a renovar tenha sido celebrado por escrito e com prazo determinado;II) O prazo mínimo do contrato a renovar ou a soma dos prazos ininterruptos dos contratos escritos seja e

cinco anos;III) O locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo e ininterrupto de três

anos.

§1º. O direito assegurado neste artigo poderá ser exercido pelos cessionários ou sucessores da locação; no caso de sublocação total do imóvel, o direito a renovação poderá ser exercido pelo sublocatário.

§2ª. Quando o contrato autorizar que o locatário utilize o imóvel para as atividades de sociedade de que faça parte e que a esta passe a renovação poderá ser exercido pelo locatário ou pela sociedade.

§3º. Dissolvida a sociedade comercial por morte de um dos sócios, o sobrevivente fica sub-rogado no direito a renovação, desde que continue no esmo ramo.

§4º. O direito a renovação do contrato estende-se às locações celebradas por indústrias e sociedade civis com fim lucrativo, regularmente constituídas, desde que ocorrentes os pressupostos previstos neste artigo.

§5º. Do direito a renovação decai aquele que não propuser a ação no interregno de um ano, no máximo, até seis meses, no mínimo, anteriores à data da finalização do prazo contrato em vigor.

Art. 52 - O locador não estará obriga-o a renovar o contrato se:

I) Por determinação do Poder Público, tiver que realizar nas móveis obras que importarem nas suas radicais transformações; ou para fazer codificação de tal natureza que aumenta o valor do negócio ou da propriedade.

II) O imóvel vier a ser utilizado por ele próprio ou para transferência de fundo de comércio existente há mais de um ano, sendo detentor da maioria do capital o locador, seu cônjuge, ascendente ou descendente.

§1º. Na hipótese de inciso II, o imóvel não poderá ser destinado ao uso do mesmo ramo do locatário, salvo se a locação também envolva o fundo de comércio, com as instalações e pertences.

§2º.Nas locações de espaço em shopping centers, o locador não poderá recusar a renovação do contrato com fundamento no inciso II deste artigo.


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§3º. O locatário terá direito a indenização para ressarcimento dos prejuízos e dos lucros cessantes que tiver que arcar com a mudança, perda do lugar e desvalorização do fundo de comércio, se a renovação não ocorrer em razão de propostas de terceiro, em melhores condições, ou se o locador, no prazo de três meses de entrega do imóvel, não der o destino alegado ou não iniciar as obras determinadas pelo Poder Público que declarou pretender realizar.

Art. 53 - Nas locações de imóveis utilizados por hospitais, unidades sanitárias oficiais, asilos, estabelecimentos de saúde de ensino autorizado e fiscalizados pelo Poder Público, bem como por entidades religiosas devidamente registradas, o contrato somente poderá ser rescindido: (Redação dada pela lei nº 9.256, de 9 de janeiro de 1996).

I) Nas hipóteses do art. 9;II) Se o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, em caráter irrevogável e imitido na

posse, com título registrado, que haja quitado o preço da promessa ou que, não tendo feito, seja autorizado pelo proprietário pedir o imóvel para demolição, edificação licenciada ou reforma que venha a resultar em aumento mínimo de cinquenta por cento da área útil.

Art. 54 - Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei:

§1º. O empregador não poderá cobrar do locatário em shopping center:

a) As despesas referidas nas alíneas "a", "b" e "d" do parágrafo único do Art. 22;b)As despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o

memorial descritivo da data do habite-se e obras de paisagismo nas partes de uso comum.

§2º.As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe, exigir a comprovação das mesmas.

Art. 55 - Considera-se locação não residencial o contrato por prazo determinado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.Parágrafo único - Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 56 - Nos demais casos de locação não residencial, o contrato por prazo indeterminado cessa, de pleno direito, findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.Parágrafo único - Findo o prazo estipulado, se o locatário permanecer no imóvel por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir-se-á prorrogada a locação nas condições ajustadas, mas sem prazo determinado.

Art. 57 - O contrato de locação por prazo indeterminado pode ser denunciado por escrito, pelo locador, concedidos ao locatário trinta dias para a desocupação.

Importante!Sempre consulte a legislação em vigor no site da Presidência da República Federativa do Brasil.

TIPOS DE LOCAÇÃO: A Lei 8.245/91, Lei do Inquilinato, tipificou três modalidades de locação:

a) Nos Arts. 46 e 47, a locação residencial;b) Nos Arts. 48 a 50, a locação para temporada;c) Nos Arts. 51 a 57, alocação não residencial.


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Noções Básicas Sobre Condomínio, o novo Código Civil, Lei nº 10.406, introduziu um Capítulo específico denominado "Do condomínio edílico", compreendido os artigos 1.331 a 1.358 a seguir:

Capítulo VII - Do Condomínio EdílicoSeção I - Disposições Gerais

Art. 1.331 - Pode haver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, e partes que são propriedade comum dos condôminos.

§1º. As partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos para veículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários.

§2º. O solo, a estrutura do prédio, o telhado, a rede geral de distribuição de água, esgoto, gás e eletricidade, a calefação e refrigeração centrais, e as demais partes comuns, inclusive o acesso ao logradouro público, são utilizados em comum pelos condôminos, não podendo ser alienados separadamente, ou divididos.

§3º. A cada unidade imobiliária caberá, como parte inseparável, uma fração ideal no solo e nas outras partes comuns, que será identificada em forma decimal ou ordinária no instrumento de instituição do condomínio. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

§4º. Nenhuma unidade imobiliária pode ser privada do acesso ao logradouro público.

§5º. O terraço de cobertura é parte comum, salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio;

Art. 1.332 - Institui-se o condomínio edílico por ato entre vivos ou testamento, registrado no Cartório de Registro de Imóveis, devendo constar daquele ato, além do dispositivo em lei especial:

I) A discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas uma das outras e das partes comuns;

II) A determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns;III) O fim a que as unidades se destinam.

Art. 1.333 - A convenção que constitui o condomínio edílico deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e torna-se de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.

Parágrafo único - Para ser oponível contra terceiros, a convenção do condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

Art. 1.334 - Além das cláusulas referidas no Art. 1.332 e das que os interessados houverem por bem estipular, a convenção determinará:

I) A quota proporcional e o modo de pagamento das contribuições dos condôminos para atender às despesas ordinárias e extraordinárias do condomínio;

II) Sua forma de administração;


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III) A competência das assembleias, forma de sua convocação e quórum exigido para as deliberações;IV) As sanções a que estão sujeitos os condomínios, ou possuidores;V) O regimento interno.

§1º. A convenção poderá ser feita por escritura pública ou por instrumento particular.§2º.São equiparados aos proprietários, para os fins deste artigo, salvo disposição em contrário, os

promitentes compradores e os cessionários de direitos relativos às unidades autônomas.

Art. 1.335 - São direitos do condômino:

I) Usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;II) Usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais

com possuidores;III) Votar nas deliberações da assembleia e delas participar, estando quite.

Art. 1.336 - São deveres do condomínio:

I) Contribuir para as despesas do condomínio a proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção; (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004)

II) Não realizar obras que comprometem a segurança da edificação;III) Não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;IV) Dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao

sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.

§1º. O condomínio que não pagar a sia contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionais ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento do débito.

§2º. O condomínio que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos Incisos II a IV, pagará a multa prevista o ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior à cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.

Art. 1.337 - O condomínio ou possuidor que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até o quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.

Parágrafo único - O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembléia.

Art. 1.338 - Resolvendo o condomínio alugar área no abrigo para veículos, preferir-se-á, em condições iguais, qualquer dos condôminos a estranhos, e, entre todos, os possuidores.

Art. 1.339 - Os direitos de cada condomínio às partes comuns são inseparáveis de sua propriedade exclusiva; são também inseparáveis das frações ideais correspondentes as unidades imobiliárias, com as suas partes acessórias:


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§1º. Nos casos deste artigo é proibido alienar ou gravar os bens em separado.§2º. É permitido ao condômino alienar parte acessória de sua unidade imobiliária a outro condômino, só

podendo fazê-lo a terceiro se essa faculdade constar do ato constitutivo do condomínio, e se a ela não se opuser a respectiva assembléia geral.

Art. 1.340 - As despesas relativas as partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

Art. 1.341 - A realização de obras no condomínio depende:

I) Se voluptuárias, de voto de dois terços dos condôminos;II) Se úteis, de voto da maioria dos condôminos.

§1º. As obras ou reparações necessárias podem ser realizadas, independentemente e autorização, pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer condômino.

§2º. Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas, determinada sua realização, o síndico ou o condomínio que tornou a iniciativa delas dará ciência a assembléia, que deverá ser convocada imediatamente.

§3º. Não sendo urgentes, as obras ou reparos necessários que importarem em despesas excessivas, somente poderão ser efetuadas após autorização da Assembléia, especialmente convocada pelo síndico, ou, em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer dos condôminos.

§4º. O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos da outra natureza, embora de interesse comum.

Art. 1.342 - A realização de obras, em par tes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns.

Art. 1.343 - A construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias, depende da aprovação da unanimidade de condôminos.

Art. 1.344 - Ao proprietário do terraço de cobertura incumbirem as despesas da sua conservação, de modo que não haja danos as unidades imobiliárias inferiores.

Art. 1.345 - O adquirente de unidade responde de pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios.

Art. 1.346 - É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial.

Seção II - Da Administração do Condomínio.

Art. 1.347 - A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.


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Art. 1.348 - Compete ao síndico:

I) Convocar a assembléia dos condôminos;II) Representar, ativa e passivamente, o condômino, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à

defesa dos interesses comuns;III) Dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de

interesse do condomínio;IV) Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regulamento interno e as determinações da assembléia;V) Diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que

interessem aos possuidores;VI) Elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;VII) Cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;VIII) Prestar contas à assembléia anualmente e quando exigidas;IX) Realizar o seguro de edificação.

§1º. Poderá a assembléia investir outra pessoa, em lugar do síndico, em poderes de representação.

§2º. O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembléia, salvo disposição em contrato da convenção.

Art. 1.348 - A assembléia especialmente convocada para o fim estabelecido no § 2º do artigo antecedente, poderá, pelo voto da maioria absoluta de seus membros, destituir o síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar convenientemente o condomínio.

Art. 1.350 - Convocará o síndico, anualmente, reunião de assembleia dos condôminos, na forma prevista na convenção, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas, e eventualmente eleger lhe o substituto e alterar o regimento interno.

§1º. Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo.

§2º. Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino.

Art. 1.351 - Depende da aprovação de 2/3 (dois terços) dos votos dos condôminos e alteração da convenção; a mudança da destinação do edifício, ou da unidade imobiliária, depende da aprovação pela unanimidade dos condôminos. (Redação dada pela Lei nº 10.931, de 2004).

Art. 1.352 – Salvo quando exigido quórum especial, as deliberações da assembleia serão toadas, em primeira convocação, por maioria dos votos dos condôminos presentes que represente pelo menos metade das frações ideais.

Parágrafo único – Os votos serão proporcionais às frações ideias no solo e nas outras partes comuns pertencentes a cada condômino, salvo disposição diversa da convenção de constituição do condomínio.

Art. 1.353 – Em segunda convocação, a assembléia poderá deliberar por maioria dos votos presentes, salvo quando exigido quórum especial.

Art. 1.354 – A assembléia não poderá deliberar se todos os condôminos não forem deliberados para a reunião.

Art. 1.355 – Assembleias extraordinárias poderão ser convocadas pelo síndico ou por um quarto dos condôminos.


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Art. 1.356 – Poderá haver no condomínio um conselho fiscal, composto de três membros, eleitos pela assembléia, por prazo não superior a dois aos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico.

Seção III – Da Extinção do Condomínio

Art. 1.357 – Se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda por votos que representem metade mais uma das frações ideais.

§1º.Deliberada a reconstrução, poderá o condômino eximir-se do pagamento das despesas respectivas, alienando os seus direitos a outros condôminos, mediante avaliação judicial.

§2º. Realizada a venda, em que se preferirá, em condições iguais de oferta, o condômino ao estranho, será repartido ou apurado entre os condôminos, proporcionalmente ao valor das suas unidades imobiliárias.

Art. 1.358 – Se ocorrer desapropriação, a indenização será repartida na proporção a que se refere o § 2º do artigo antecedente.

Importante!Sempre consulte a legislação em vigor no site da Presidência da República Federativa do Brasil.www.presidencia.gov.br/legislacao

1.6 EXERCÍCIO DA UNIDADE III

1. O conceito de Locação é o ato de locar, de conceder a outrem o direito, mediante pagamento, de uso e gozo de bem móvel ou imóvel, por determinado tempo, é um contrato estabelecido entre a pessoa que tem domínio sobre o imóvel e a pessoa física ou jurídica que vai usufruir dele. Isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

2. Esse tipo de contrato é protegido por Lei, Lei 8.245, de 18 de outubro de 2014 (alterada pela Lei nº 12122/2009), a chamada Lei do Inquilinato, que disciplina as locações de imóveis urbanos, e outras leis que tratam dos demais casos, ali não incluídos, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

3. Locador – é uma pessoa física ou jurídica que cede a outrem (o locatário) o uso e gozo de bem móvel ou imóvel, mediante um contrato de locação, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.


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4. Locatário – entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatário é também chamado de inquilino ou de arrendatário:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

5. Imóvel – juridicamente, o termo imóvel é um bem fixo que não se pode transportar, tais como terreno ou casa. Qualquer edificação imóvel por ação do homem, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

6. Quais os tipos de locação de acordo com a Lei 8.245/91, Lei do inquilinato, quais são:

( ) – Nos artigos 46 e 47, a locação residencial.

( ) – Nos artigos 48 a 50,a locação para temporada.

( ) – Nos artigos 51 a 57, a locação não residencial.

( ) – Todas as alternativas estão Corretas.

( ) – Apenas a 1 e 2 estão corretas.

( ) – NDR (Nenhuma das respostas).

7. Por locatário entende-se a pessoa que recebe do locador um bem ou um serviço, mediante um contrato de locação, obrigando-se a pagar por isso o preço ajustado. O locatário é também chamado de inquilino, de arrendatário, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

8. Sendo um imóvel destinado à utilidade ou atividades urbanas, sua locação será regida pela Lei do inquilinato, pouco importante que seja residencial ou não residencial, para uso de empregado ou até para temporada, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.


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9. Qual é a Lei do Inquilinato:

( ) – Lei 8.245 de 18/10/1991.

( ) – Lei 8.240 de 13/08/1992.

( ) – NDR (Nenhuma das Respostas).

10. A Lei do Inquilinato foi alterada pela Lei:

( ) – Lei 1.234 de 25/12/1999.

( ) – Lei 12.122 de 2009.



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UNIDADE VI

1. LOTEAMENTOS

1.1 NOÇÕES BÁSICAS SOBRE LOTEAMENTOS

A Lei nº 6.766/79 estabelece algumas diferenças entre loteamento e desmembramento, com abaixo:

Art. 2º - O parcelamento do solo urbano poderá ser feito mediante loteamento ou desmembramento, observadas as disposições desta lei e das legislações estaduais e municipais pertinentes.

§1º. Considera-se loteamento a subdivisão da gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos ou prolongamento, modificação ou ampliação das vias existentes.

§2º. Considera-se desmembramento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com aproveitamento do sistema viário existente, desde que não implique abertura de novas vias e logradouros públicos, nem prolongamento, modificação ou ampliação dos já existentes.

1.2 PARCELAMENTO DO SOLO URBANO

Com a alteração da Lei 6.766/79, pela Lei nº 9.785/99, seguem os principais aspectos comentados: “As áreas destinadas a sistema de circulação, a implantação de equipamento urbano e comunitário, bem como a espaços livres de uso público, serão proporcionais à densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.”.

Em razão dessa modificação, o percentual antes determinado pela Lei 6.766/79 para parcelamentos (35% da área da gleba), que poderia ser reduzida apenas em loteamentos destinados a uso industrial, cujos lotes tivessem área superior a 15.000 m², já não vigora mais.

A partir de 1º de fevereiro de 1999 (início da vigência da Lei 9.785/99), os municípios podem exigir, por lei, o percentual que entenderem, bem como determinar as áreas mínimas e máximas dos lotes, e os coeficientes máximos de aproveitamento. O Município poderá ainda exigir infraestrutura complementar à mínima prevista no Inciso V, do artigo 18, da Lei 6.766/79 (execução de vias de circulação do loteamento, demarcação dos lotes, quadras e logradouros e das obras de escoamento de águas pluviais).

São consideradas áreas livres de uso público aquelas destinadas a sistema de circulação, à implantação de equipamento urbano (abastecimento de água, serviços de esgotos, energia elétrica, coletas de águas pluviais, rede telefônica e gás canalizado) e de equipamento comunitário (educação, saúde, lazer e similares e as áreas verdes).

1.3 DO OBJETIVO DO PARCELAMENTO DO SOLO

O Parcelamento do solo urbano tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada dessas atividades e de pessoas no Município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, mediante o controle do uso e aproveitamento do solo


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1.4 DAS PROIBIÇÕES DE PARCELAMENTO URBANO

A Lei nº 6.766/79 traçou, nos Incisos do Parágrafo Único do Art. 3º, os casos de proibição de parcelamento do solo urbano. Antes, porém, tratou de afirmar que “somente será admitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas ou de expansão urbana, assim definidas por lei municipal.”.

As vedações constantes na lei são de caráter sanitário e de segurança pública. As proibições podem ser assim elencadas:

1ª hipótese: Proibição de parcelamento do solo urbano em terrenos alagadiços e sujeitos a inundações, antes de tomadas as providências para assegurar o escoamento das águas;

2ª hipótese: É exigido o saneamento do terreno para o parcelamento do solo urbano em terrenos aterrados com material nocivo à saúde pública;

3ª hipótese: O atendimento de exigências específicas das autoridades para o parcelamento d solo urbano em terrenos com declividade igual ou superior a 30% (trinta por cento);

4ª hipótese: O não parcelamento do solo urbano em áreas cujas condições geológicas não aconselham a edificação;

5ª hipótese: A vedação em áreas de preservação ecológica ou naquelas onde a poluição impeça condições sanitárias suportáveis.

1.5 DA LEGISLAÇÃO

Para a implantação de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99 e, também, à legislação municipal respectiva. Isso quando a gleba estiver localizada em zona urbana ou de expansão urbana.

Quando se tratar de parcelamento de imóveis rurais para finas urbanos ou de expansão urbana, o loteador deve se ater aos termos do Decreto-Lei 58/37 e também à Instrução nº 17-B do INCRA, que dispõe sobre o parcelamento de imóveis para fins urbanos ou de expansão urbana e outras modalidades de parcelamento rurais.

1.6 DA COMPETÊNCIA DO MUNICÍPIO NA URBANIZAÇÃO

Convém deixar claro que as normas legais urbanísticas alusivas a loteamento ou desmembramento são de competência Municipal, ou do Distrito Federal, quando for o caso.

Não se tratam aqui de normas de registro imobiliário pura e simplesmente, e isso porque nesse campo a União tem expressa e privativa competência para legislar, não devendo sequer ser considerada qualquer norma Municipal porventura existente a respeito.

Tratando-se, porém, de questão urbanística, de zoneamento urbano, a competência legislativa passa a ser Municipal, por força de sua autonomia consagrada constitucionalmente.

Seria o caso de perguntar: um cartório imobiliário, ao receber um projeto de desmembramento já aprovado pela municipalidade, com base em lei, autorizando área inferior à norma federal, deve proceder ao registro? Obedecerá à norma municipal ou à federal? Do que foi exposto, inegavelmente prevalece a norma municipal, com amparo na própria Constituição Federal, face à autonomia municipal consagrada Artigo 30, Incisos I e II da Constituição Federal.


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1.7 DA APROVAÇÃO E LEGALIDADE

Para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela Prefeitura, obedecida à legislação pertinente.

Após a aprovação, o loteamento deve ser registrado no Cartório de Registro de Imóveis competente, nos termos e na forma como dispõe o Art. 18 da Lei 6.766/79. A execução das obras de infraestrutura se dará segundo a respectiva aprovação.

Desta forma, o loteamento ou desmembramento só se tornará legal depois de aprovado, executadas as obras de infraestrutura ou garantida a sua execução e submetido ao registro imobiliário, conforme definido pela legislação vigente.

1.8 DA GARANTIA PARA AS OBRAS DE INFRAESTRUTURA

Pode o Município, ao aprovar o parcelamento do solo, negociar com o loteador a forma de garantia as obras de infraestrutura básica. Isso fica a critério do Município, que pode aceitar fiança, seguro, nota promissora, caução ou até mesmo hipoteca de parte do imóvel loteado ou de imóvel situado em localidade diferente.

1.9 DO PROCEDIMENTO DE REGISTRO DO PARCELAMENTO

O registro do parcelamento deve ser pedido ao serviço imobiliário ao qual a área é atribuída, dentro de 180 (cento e oitenta) dias a partir da aprovação pela autoridade administrativa competente.

O procedimento de registro do parcelamento do solo urbano tem natureza administrativa, mas pode comportar uma fase jurisdicional.

Em regra, todos os requerimentos, documentos, exames e atos estão atrelados a um procedimento administrativo que tramita perante o registro de imóveis competente, onde ficarão arquivados os respectivos autos, depois de registrado o loteamento ou o desmembramento.

A natureza desse procedimento e administrativa, porque não se exclui a possibilidade de ocorrência de conflitos de interesses que se verifica quando há impugnação ao registro pretendido. Neste caso, para solucionar a questão será necessário um processo jurisdicional – não administrativo, uma vez que a solução da impugnação de registro de parcelamento do solo não fica na esfera administrativa do registrador de imóveis, nem no âmbito administrativo do Juiz Diretor do Foro, mas sim na esfera jurisdicional do Juiz de Direito (Art. 19 e Parágrafos da Lei 6.766/79).

Por isso, pode-se dizer que o procedimento de registro de parcelamento do solo urbano tem duas fases: a primeira administrativa, que é necessária; a segunda é jurisdicional, que é eventual.

Da fase administrativa não se pode prescindir. A fase jurisdicional só surgirá se houver impugnação ao registro pretendido.

Não se devem confundir quaisquer dessas fases do registro com a suscitação de dúvida, que pode ocorrer em procedimento de registro de loteamento ou desmembramento ou mesmo em qualquer outro procedimento de registro.

A suscitação de dúvida tem fundamento legal no Artigo 198 da Lei de Registros Públicos (Lei 6.015/73) e é fruto do dissenso sobre a prática (que se nega a proceder ao registro) e o interessado. Esse dissenso é solucionado em âmbito jurisdicional por reexame do Juiz Diretor do Foro da respectiva Comarca.


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A impugnação de registro de loteamento ou de desmembramento tem fundamento legal no Artigo 19 da Lei 6.766/79 e pode ser exercida por qualquer interessado, estribada em direito real e que deve ser resolvida no âmbito jurisdicional, por Juiz de Direito, e, se houver apelação, pelo Tribunal de Justiça.

Em suma, na esfera da lealdade do parcelamento do solo, a aprovação pela Prefeitura está para o início das obras de infraestrutura básica, assim como o registro está para as vendas. O registro do parcelamento, portanto, pressupõe sua aprovação e deve preceder às vendas dos lotes.

Assim, o registro atua como ponto final da amarração jurídica do parcelamento do solo. A principal consequência do registro é que atribui ao imóvel o estado jurídico-registraria de propriedade parcelada. Desta forma, os lotes passam a existir autônoma e distintamente. Passa a existir a separação das vias públicas e demais espaços livres, que nos termos do Art. 22, da Lei nº 6.766/79, passam a integrar o domínio do município. Há, com o registro, a subordinação do parcelamento, à citada Lei 6.766/79.

O registro será procedido após intervalo temporal de 15 (quinze) dias, necessariamente decorrente da última publicação do edital do pedido de registro em 03 (três) dias consecutivos no Diário Oficial do Estado e num dos jornais de circulação diária, se na capital, ou num dos jornais locais, se no interior.

1.10 DO REGISTRO OBRIGATÓRIO

É obrigado a depositar no Cartório de Registro de Imóveis os documentos indicados no Artigo 18 da Lei 6.766/79, quem quiser vender lotes mediante pagamento do preço a prazo e prestações sucessivas e periódicas.

Entre os documentos exigidos está o “contrato-padrão”, que cabe ao oficial registrador verificar se satisfazem os requisitos do Artigo 26 da citada lei.

O parcelamento que desobedecer a qualquer das formalidades, não será permitida alienação legítima de áreas em que se indiquem lote e quadra, sendo que nenhuma venda desse tipo merece acolhida no registro imobiliário.

A pessoa que adquirir um lote e verificar que o registro não foi efetuado, tem o dever de suspender o pagamento das prestações de compra e notificar o parcelador a suprir a falha.

1.11 DO IMPEDIMENTO DE REGISTRO

A existência de ação penal, com denúncia recebida contra as pessoas em nome das quais se promove o parcelamento do solo, por crime contra a Administração Pública e contra o Patrimônio, impede o registro a teor do disposto no Artigo 18, III, § 2º, da Lei 6.766/79.

Não se está com a restrição, fragilizando a presunção constituição de inocência, que seguramente milita em favor do denunciado.

Apenas e tão somente estão a lume determinadas limitações que sofrem os réus após o recebimento da denúncia.

Quando se tratar de pessoa jurídica, as certidões previstas no Artigo 18 da Lei sob comento, da mesma forma, deverão ser tiradas em nome de seus administradores. E se ela for composta por outras pessoas jurídicas, do mesmo modo, em nome dos administradores destas.

Os crimes contra o patrimônio estão tipificados nos artigos 155 a 183 do Código Penal e os contra a administração pública estão tipificados nos artigos 312 a 337 do mesmo códex.


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1.12 DA RESPONSABILIDADE DO REGISTRADOR IMOBILIÁRIO

Com a devida aprovação da autoridade municipal, isenta-se o registrador imobiliário da responsabilidade pelo crime de registro irregular, pois só se configura a conduta criminosa definida no Artigo 52 da Lei nº .766/7, se houver registro de loteamento ou desmembramento não aprovado pelas autoridades competentes, como elemento objetivo, caracterizador da ação proibida ao oficial.

O oficial registrador poderá suscitar dúvida ao Juiz Diretor do Foro, se a aprovação feita pelo Município contrariar a lei federal, mas se registrar o parcelamento, não terá responsabilidade penal.

1.13 DA ALTERAÇÂO DO LOTEAMENTO

Nos termos do artigo 28 da Lei 6.766/79, qualquer alteração ou cancelamento parcial do loteamento registrado dependerá de acordo entre o loteador e os adquirentes de lotes atingidos pela alteração, bem como da aprovação pela Prefeitura Municipal, ou Distrito Federal quando for o caso, devendo ser depositada no Registro de Imóveis, em complemento ao projeto original, com a devida averbação.

Aplicam-se estas mesmas disposições ao desmembramento submetido a registro. O cancelamento do registro do loteamento se fará de acordo com o disposto no Art. 23 da mesma Lei.

2. NOÇÕES BÁSICAS SOBRE INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

Até 1964, a atividade da construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação específica. Os poucos empresários que se dispunham a construir prédios condominiais se perdiam na própria falta de planejamento e na incerteza na liquidez de recebimento das unidades vendidas durante a construção. Muitos compradores atrasavam os pagamentos e consequentemente, atrasava-se ou inviabilizava-se a conclusão do empreendimento.

Com a criação do BNH em agosto de 1964, tornou-se necessária uma legislação regularizadora na atividade de construção civil voltada às edificações residenciais. Assim, neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”.

Saiba mais:Acesse a Lei nº 4.591/64site http://www.presidencia.gov.br/legislacao

Conceitualmente, Incorporação Imobiliária é a circunstância das unidades autônomas serem colocadas à venda antes da conclusão da obra ou de serem alienadas frações ideais do terreno havendo projeto aprovado ou em fase de aprovação pelo incorporador.

2.1 INCORPORADORES

A Lei em seu Título II – Das Incorporações Imobiliárias, Capítulo I – Disposições Gerais define o Incorporador da seguinte forma:

Art. 29 – Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica, comerciante ou não, que, embora não efetuando a construção, compromisse ou efetive a venda de frações ideias de terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autônomas (vetado), em edificações a serem construídas ou em construção sob regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transformações, coordenando e levando a termo a certo prazo, preço e determinadas condições de obras concluídas.


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Parágrafo único – Presume-se a vinculação entre a alienação das frações do terreno e o negócio de construção se, ao ser contratada a venda, ou promessa de venda ou de cessão das frações de terreno, já houver sido aprovado e estiver em vigor, ou pender de aprovação de autoridade administrativa, o respectivo projeto de construção, respondendo o alienante como Incorporador.

De forma comentada, Incorporador é quem promete ou vende frações de terreno objetivado a vinculação das frações a unidades autônomas em edificações, a serem construídas ou em construção sob regime condominial, responsabilizando-se pela entrega da obra, concluída em certo prazo, por preço certo e em determinadas condições.

A Disposição referente sobre o Condomínio é expresso no Art. 31 – A iniciativa é a responsabilidade das incorporações imobiliárias cabendo ao incorporador, que somente poderá ser:

a) O proprietário do terreno, o promitente comprador, o cessionário deste ou promitente cessionário com título que satisfaça os requisitos da alínea A do Art. 32;

b) O construtor (Dec. nº 23,569, de 11.12.33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e Dec. Lei nº 8.620 de 10 de janeiro de 1946) ou corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27.08.62).

§1º.No caso da alínea B, o incorporador ser investido, pelo proprietário do terreno, o promitente cessionário, de mandato outorgado por instrumento público, onde se faça menção expressa desta lei e se transcreva o disposto no § 4º do Artigo 35, para concluir todos os negócios tendentes à alienação das frações ideais de terreno, mas se obrigada pessoalmente pelos atos que praticar da qualidade de Incorporador.

§2º.Nenhuma incorporação poderá ser proposta À venda sem a indicação expressa do incorporador, devendo também seu nome permanecer indicado ostensivamente no local da construção.

§3º.Toda e qualquer incorporação independentemente da forma por que seja constituída terá um ou mais incorporadores solidariamente responsáveis, ainda que fase subordinada a período de carência, referido no Artigo 34, atividade exercida com o intuito de promover ou realizar a construção, para alienação total ou parcial, de edificações ou conjunto de edificações compostas de unidades autônomas. Incorporador é a pessoa física ou jurídica que administra uma incorporação imobiliária, coordenando-a e levando-a a termo.

2.2 DO ROTEIRO

O incorporador, para lançar um empreendimento, deverá seguir um roteiro, em conformidade com as características de cada projeto, porém todos eles sujeitos à Lei nº 4.591/64.Este roteiro é basicamente:

a) Possuir ou adquirir o terreno onde se pretende construir;b) Ter os projetos aprovados nos órgãos competentes;c) Registrar o Memorial de Incorporação no Cartório de Registro de Imóveis;d) Contratar a construção;e)Comercializar as unidades que compõem o projeto;f) Construir a obra;g)Fazer o registro individual no Cartório de Registro de Imóveis de cada unidade comercializada;h)Instalar o condomínio com entrega do prédio aos condôminos.


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2.3 DIFERENÇAS ENTRE UM CONTRATO DE INCORPORAÇÃO E DE CONSTRUÇÃO

Um contrato de incorporação Imobiliária é celebrado pelo Incorporador e pelos interessados na constituição do condomínio com propósitos da realização de um empreendimento.

Já um contrato de construção é firmado com a empresa construtora que tem por objetivo edificar o prédio que poderá ser por regime de construção por empreitada (preço fechado) ou por administração (preço de custo).

2.4 OBJETIVO DA INCORPORAÇÃO

É o de oferecer aos promitentes compradores das unidades segurança jurídica patrimonial do negócio que irão celebrar.

O número do registro de incorporação, bem como a indicação do cartório competente, constará, obrigatoriamente, dos anúncios, impressos, publicações, propostas, contratos, preliminares ou definitivos, referentes à incorporação, salvo os anúncios em classificados.

2.5 RESPONSABILIDADES DO INCORPORADOR

O incorporador é responsável pelos eventuais atrasos ou interrupções que causem dano aos adquirentes das unidades. Deve o Incorporador manter os adquirentes das unidades informados sobre o andamento das obras.

É vedado ao Incorporador alterar o projeto, especialmente no que e refere à unidade do adquirente e às partes comuns, ou modificar as suas especificações a não ser que os adquirentes por unanimidade aprovem a alteração ou que elas sejam decorrentes de exigências legais.

Ao final da construção, o incorporador se obriga a transferir a propriedade, ou seja, a averbação da construção com a individualização do condomínio sobre as áreas de utilização comum.

A responsabilidade do incorporador decorre, portanto, da própria Lei 4.581/64, pela clareza do dispositivo legal, assumindo a obrigação de entregar o imóvel nas condições previstas no contrato de compra e venda, sendo responsável por qualquer dano que possa resultar da má execução do contrato de incorporação, ou seja, de entrega retardada ou da construção defeituosa.

Resumidamente, uma incorporação imobiliária implica tomar um terreno e sobre ele edificar unidades distintas e independentes entre si, para venda e entrega futura, porém unidas por situações necessárias a fim de atender os objetivos de uma habitação coletiva.

Significa, portanto, mobilizar fatores e produção com objetivos definidos para construir e, antes, durante ou após a conclusão da construção, vender as unidades imobiliárias que integram a edificação coletiva. Para tanto, há o envolvimento de pessoas e técnicos das mais variadas especialidades e funções, objetivando levar a cabo o empreendimento até a sua conclusão, e finalizando todo o processo com a individualização e discriminação de cada uma das unidades edificadas, fazendo o assentamento no Registro de Imóveis a circunscrição a que originalmente o terreno encontrava-se matriculado.

2.6 PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO.

A Lei 10.931-04 dispõe sobre o patrimônio de afetação de incorporações imobiliárias. Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário, altera o Decreto-Lei 911 de 1º de outubro de 1969, as Leis nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, nº 4.726, de 14 de julho de 1965, e nº 10.406, de 10 de janeiro de 2202, e dá outras providências.


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No “Art. 1 – Fica instituído o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos adquirentes dos imóveis que compõem q incorporação.”

É constituído do patrimônio próprio de cada empreendimento imobiliário, não se confundido com o restante do patrimônio da empresa. Assim, o patrimônio de cada empreendimento imobiliário é contabilmente apartado do patrimônio total da empresa responsável pela construção e ou incorporação ao imóvel.

O patrimônio de afetação de cada empreendimento objetiva evitar que o incorporador utilize recursos de um empreendimento em outros, visando resguardar o regular andamento do empreendimento em questão. Logo, os valores desembolsados pelo adquirente do imóvel na planta ou fase da construção de determinado empreendimento ficam obrigatoriamente vinculados apenas à própria edificação, não havendo possibilidade de desvio destes recursos para outras obras ou despesas do incorporador.

Assim, em caso de falência da incorporadora, os bens do “patrimônio da afetação” garantirão a conclusão da obra, ou pelo menos uma parte dela, diminuindo o prejuízo dos adquirentes, além de ser permitido aos compradores a contratação de outra empresa, para conclusão das unidades.

2.7 EXTINÇÃO DO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO

O Capítulo VI das disposições finais da Lei 10.931/04 passa as alterações da Lei de Incorporações, Lei 4.591, de 16 de dezembro de 1964, especificamente no “Art. 31 E – O patrimônio de afetação extinguir-se-á pela:

I) Averbação da construção, registro dos títulos de domínio ou de direito de aquisição em nome dos respectivos adquirentes e, quando for o caso, extinção das obrigações do incorporador perante a instituição financiadora do empreendimento;

II) Revogação em razão de denúncia da incorporação, depois de restituídas aos adquirentes as quantias por elas pagas (art. 36), ou de outras hipóteses previstas em lei, e;

III) Liquidação deliberada pela assembleia geral nos termos do Art. 31-F, § 1º”.

2.8 EXERCÍCIOS DA UNIDADE IV

1. Qual a Lei que rege as noções básicas sobre loteamento:

( ) – Lei 6.766/79.

( ) – 6.530/78.


2. Qual a Lei que alterou a Lei 6.766/79 referente ao parcelamento do solo urbano:

( ) – Lei 9.785/99.

( ) – 6.766/79.


3. O parcelamento do solo urbano tem como objetivo desenvolver as diferentes atividades urbanas, com a concentração equilibrada dessas atividades e de pessoas no município, estimulando e orientando o desenvolvimento urbano, mediante o controle do uso aproveitamento do solo, isso é:


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( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

4. Para a implantação de um loteamento ou desmembramento para fins urbanos, o loteador deve se submeter aos termos da Lei. Federal 6.766/79, com as alterações advindas da Lei 9.785/99 e também, à legislação municipal respectiva. Isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

5. Da aprovação e legalidade para os loteamentos e desmembramentos serem considerados legais, a planta e o projeto devem ser previamente aprovados pela prefeitura, obedecida à legislação pertinente. Isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

6. Da garantia para as obras de infraestrutura pode o município, ao aprovar o parcelamento do solo, negociar, com o loteador a forma de garantia das obras de infraestrutura básica:

( ) – Fica a critério do município, que pode aceitar fiança, seguro, nota promissória e caução.

( ) – Hipotecar parte do imóvel loteado ou de imóvel situado em localidade diferente.


( ) – Todas as alternativas estão Corretas.

7. Em que ano a atividade de construção civil era feita de forma desordenada e sem qualquer legislação especifica:

( ) – 1964.

( ) – 1974.

( ) – 1984.

8. Com a criação do BNH em agosto de 1964, tornou-se necessária uma legislação regularizadora da atividade de construção civil voltada as edificações residenciais. Assim neste mesmo ano de 1964, no dia 16 de dezembro foi sancionada a Lei nº 4.591, recebendo o nome de Condomínio e Incorporações, por dispor sobre “Condomínio em edificações e as incorporações imobiliárias”, isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.


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9. Responsabilidade do incorporador é responsável pelos eventuais atrasos ou interrupções que causem dano aos adquirentes das unidades. E deve o incorporador das unidades manter informado sobre o andamento da obra. Isso é

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.

10. Considera-se loteamento a subdivisão de gleba em lotes destinados a edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradores públicos ou prolongamento, modificação ampliação das vias existentes. Isso é:

( ) – Verdadeiro.

( ) – Falso.


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UNIDADE V

1. NOÇÕES BÁSICAS DE FINANCIAMENTO BANCÁRIO. 1.1 HISTÓRICO DO SFH.

O Sistema Financeiro de Habitação - SFH - foi criado pela Lei nº 4.380/64, de 21de agosto de 1964, com o objetivo de implantar uma política habitacional de alcance a todas as classes sociais, principalmente aquelas salariadas, sem recursos para adquirir um imóvel por outras condições, até então, existentes. Para exercer a política habitacional pretendida, foi criado o Banco Nacional de Habitação - BNH - como parte integrante do SFH. Desde sua criação até 1986, quando foi extinto, o BNH desempenhou suas funções com a participação das instituições financeiras autorizadas a operar com crédito imobiliário, financiando milhões de moradias por todo o país.

Uma vez extinto, o BNH, suas funções foram transferias para o Banco Central. Por questões estruturais, as operações desse setor reduziram-se enormemente, ocasionando um colapso na construção civil. A significativa queda nas atividades do setor levou o governo a estudar novos mecanismos que pudessem dar uma retomada de crescimento ao mercado imobiliário. Nasceu, assim a Lei nº 9.514/97, o chamado SFI - Sistema de Financiamento Imobiliário, que atualmente responde pela maior parte dos financiamentos de imóveis.

1.2 NOÇÕES BÀSICAS SOBRE FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS.

Pelo novo instituto, o antigo mecanismo de financiamento - garantia hipotecária - foi substituída pela Alienação Fiduciária do Imóvel, conforme o Art. 22 do Capítulo 8 da Lei 9.514/94:

Art. 22 - A alienação fiduciária regulada por esta lei e o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor, fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

§1º. A alienação fiduciária poderá ser contratada por pessoa física ou jurídica, não sendo privativa das entidades que operam no SFI, podendo ter como objeto, além da propriedade plena: (remunerado do parágrafo único pela Lei nº 11.481, de 2007).

I) Bens enfitêuticos, hipótese em que será exigível o pagamento do laudêmio, se houver a consolidação do domínio útil no fiduciário; (Incluído pela Lei nº 11.401, de 2007).

II) O direito de uso especial para fins de moradia; (Incluído pela Lei nº 11.487, de 2007).III) O direito real de uso, desde que suscetível de alienação; (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007)IV) A propriedade superficial. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007).

§2º. Os direitos de garantia instituídos nas hipóteses dos Incisos III e IV do § 1º deste artigo ficam limitados à duração da concessão ou direito de superfície, caso tenham sido transferidos por período determinado. (Incluído pela Lei nº 11.481, de 2007).

Importante!Sempre consulte a legislação em vigor no site da Presidência da República Federativa do Brasil.www.previdencia.gov.br/legislacao

Sinteticamente, na alienação fiduciária, o financiamento utilizado na comercialização dos bens é realizado com recursos da instituição financiadora que mantém o domínio sobre o mesmo, até que ele seja totalmente pago. Enquanto houver a dívida, o comprador tem direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador. De forma esquemática, pode-se demonstrar a essência do disposto legal da seguinte forma:


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a) O construtor ou o incorporador, para lançar e entregar um empreendimento, firma com o adquirente um contrato de compra e venda da unidade com pagamento parcelado;

b) O próprio imóvel comercializado constitui-se na garantia da dívida contraída junto ao construtor, o que é realizado pelo sistema de alienação fiduciária em garantia, normatizado na própria Lei nº 9.514/97, nos artigos 22 a 33;

c) Sendo titular desse crédito, o construtor busca negociar com a companhia securitizada mediante a cessão de crédito;

d) A companha securitizada por sua vez emite títulos - CRI, vinculados ao crédito a dquirido do construtor - e promove a sua colocação do mercado financeiro.

A Caixa Econômica Federal é hoje o principal agente público para o financiamento de moradias, e dispõe de diversas modalidades de empréstimos para aquisição, construção ou reforma de imóveis: CARTA DE CRÉDITO SBPE, CARTA DE CRÉDITO FGTS, BANCOS PARTICULARES e PLANO DIREITO COM A CONSTRUTORA.

CARTA DE CRÉDITO SBPE - É uma modalidade de compra da casa própria que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos, isto é, o banco credor busca os recursos que são aplicados nas poupanças do sistema bancário e empresta para o interessado em adquirir o imóvel. Em alguns aspectos, o financiamento difere do sistema habitacional mas tem alguns itens de exigências que se assemelham. Os valores dos imóveis limite para a compra são menores, variando a taxa de juros que o cliente vier a escolher.

CARTA DE CRÉDITO FGTS - A carta de crédito FGTS é um financiamento para a compra de um imóvel novo ou usado, utilizando-se dos recursos do FGTS (Fundo de Garantia por Tempo de Serviço). Por meio desse crédito, é possível financiar a totalidade do valor do imóvel com até 30 anos para o pagamento da dívida. Para contratar esse serviço, a pessoa deve primeiramente determinar o valor que pretende gastar na compra. Em seguida, entregar toda a documentação erguida na Caixa Econômica Federal para avaliação e prova de capacidade para o pagamento da dívida (os valores não financiados devem ser pagos por conta do adquirente do financiamento.).

BANCOS PARTICULARES - Destinam-se a interessados/adquirentes, desde que preencham os requisitos exigidos por cada instituição de crédito. Leva-se em conta sobretudo o relacionamento e a reciprocidade entre o cliente e o banco. Além de indexador pactuado, o financiador cobra juros de acordo com o prazo de financiamento. Deve-se ficar atento, pois esta é uma das modalidades de financiamento imobiliário mais onerosas para o adquirente, já que o banco tem como principal característica obter a maior rentabilidade para a aplicação de seu capital financeiro.

PLANO DIRETO COM A CONSTRUTORA - A empresa, ao lançar um empreendimento, cria uma tabela com preços preestabelecidos e sem qualquer vinculação a agentes financeiros. O aporte à construção é basicamente da construtora e, a meda em que vão sendo comercializadas as unidades, os adquirentes assumem o papel de alocar os recursos necessários. São previamente estipulados os índices de reajuste, com maior aplicação o INCC e o CUB. Estipula-se, normalmente, que após o Termo de Habilite-se, o reajuste passe a ser pelo IGP-M e incidindo-se ainda os juros de 1% ao mês.

Em diversos desses artigos, temos a ratificação de muitos dos existentes na Lei nº 4,591, de 16 de dezembro de 1964.

O condomínio submete-se às regras especiais da espécie, assim como, também, no que couber, à norma civil mencionada.

A palavra condomínio tem o significado de domínio em comum, isto é, um bem ou uma propriedade imóvel pertencendo vários donos, aos quais dá-se a denominação de “condôminos”, ou ainda, de “co-proprietários”.


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O condomínio deve ter normas próprias, elaboradas de acordo com os dispositivos da lei que o regula. Cada condômino tem direitos reais de unidades autônomas e individuais, por pertencer somente a ele, além de direitos reais sobre as partes comuns, por pertencerem a todos os condôminos. Daí porque a necessidade de uma norma própria para a comunidade compreendendo os moradores, bem como a relação destes com terceiros.

A Lei que rege as relações entre os condôminos é denominada Convenção e é obrigatória a todos os edifícios sob forma de condomínio. A Convenção deverá ser redigida dentro nas normas reguladoras previstas na Lei do Condomínio e das Incorporações e ainda do Código Civil.

1.3 EXERCÍCIOS DA UNIDADE V

1. O que significa SFH:

( ) – Sistema Financeiro da Habitação.

( ) – Sistema Fiduciário de Habitação.


2. O que significa SFI:

( ) – Sistema Financeiro Imobiliário.

( ) – Sistema Fiduciário de Imobilizados.


3. Qual o objetivo do SFH, e o que dizer:

( ) – Tinha como objetivo também atender às classes assalariadas;

( ) – O BNH (Banco Nacional de Habitação) foi criado para disciplinar, orientar e

controlar a Política habitacional pretendida pelo SFH;

( ) – Foi substituído pelo SFI (Sistema Financeiro Imobiliário);

( ) – Financiou milhões de moradias por todos o País;

( ) – Todas as alternativas estão certas.

4. Enquanto houver a dívida, o comprador tem o direito de uso, mas o domínio do bem pertence ao financiador, estamos falando de:

( ) – Alienação Fiduciária;

( ) – Garantia Hipotecaria;

( ) – Empréstimo;

( ) – Securitização;


5. É o principal agente público para financiamento de moradia atualmente:

( ) – BC – Banco Central;

( ) – CEF – Caixa Econômica Federal;

( ) – Itaú



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6. A forma mais onerosa de financiamento de Imóveis:

( ) – BC – Banco Central;

( ) – CEF – Caixa Econômica Federal;

( ) – Itaú


7. Modalidade de compra da casa própria que utiliza recursos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo:

( ) – Carta de Crédito SPBE;

( ) – Carta de Crédito FGTS;

( ) – Plano direto com as construtoras;

( ) – Banco Particulares.

8. O que significa o programa MCMV:

( ) – Minha Casa Minha Vida;

( ) – Minha Casa Minha Verdade;


9. O programa Minha Casa Minha Vida faixa 1, é de:

( ) – 0 – 3 Salários mínimos;

( ) – 0 – 4 Salários mínimos;


10. O programa Minha Casa Minha Vida faixa 2, é de:

( ) – Acima de 3 Salários mínimos;

( ) – Até 3 Salários mínimos;



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UNIDADE VI

1. COFECI E CRECI – Estrutura e Funcionamento

A Lei 6.530/78 (com alterações introduzidas pela Lei nº 10.795, de 5 de dezembro de 2003), dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências, especificamente:

Art. 5 – O Conselho Federal e os Conselhos Regionais são órgãos de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, constituida em autarquia, dotada de personalidade jurídica de direito público, vinculada ao Ministério do Trabalho, com autonomia administrativa, operacional e financeira.

Art. 7 – Compete ao Conselho Federal e aos Conselhos Regionais representar, em juizo ou fora dele, os legítimos interesses da Categoria Profissional, respeitadas as respectivas áreas de competência.

1.1 CONSELHO FEDERAL DE CORRETORES DE IMÓVEIS – COFECI

O COFECI tem sua sede e foro em Brasília-DF, com abrangência em todo o Território Nacional, tendo por finalidade orientar, supervisionar e disciplinar o exercício da Profissão de Corretor de Imóveis. Sua estrutura Organizacional compõe:

Art. 8º - O Conselho Federal terá sede e foro na Capital da República e jurisdição em todo o Território Nacional.

Art. 10 – O Conselho Federal será composto por dois representantes, Efetivos e Suplentes, de cada Conselho Regional, efeitos dentre os seus membros.

É um órgão de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, exercendo, entre outras, ações de natureza:

· Normativa;· Fiscalizadora;· Disciplinar;· Deliberativa;· Administrativa;· Supervisora.

Art. 13 – Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.

§1º. A Diretoria será composta de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros.

§2º. Junto aos Conselhos Federal e Regionais, funcionará um Conselho Fiscal, composto de três membros. Efetivos e Suplentes, eleitos dentre os seus membros.

Art. 14 – Os membros do Conselho Federal e dos Conselhor Regionais terão mandato de três anos.

Vale registrar que os cargos da Presidência, Diretores e Conselheiros são exercidos sem qualquer tipo de remuneração. O COFECI é composto por:


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· Plenário;· Diretoria;· Conselho Fiscal;· Comissões e Grupos de Trabalho;· Órgãos de Apoio.

PLENÁRIO – Órgão deliberativo, é composto por dois representantes de cada Conselho Regional, tendo competência para eleger o presidente, a diretoria, elaborar e alterar o seu próprio regimento, elaborar e alterar o Código de Ética Profissional, fixar anuidades, emolumentos e multas, expedir resoluções, criar e extinguir Conselhos Regionais, praticar os demais atos necessários ao cumprimento de seus objetivos em obediência à Lei nº 6.530/78 e seu Regulamento.

CONSELHEIROS – Sâo os dois representantes de cada Conselho Regional que, além das funções próprias do plenário por eles compostas, desempenham ainda os encargos que a eles forem confiados, bem como relatar processos disciplinares e administrativos e dar assistência à qualquer Órgão do Conselho, quando solicitados.

DIRETORIA – Sob a direção do Presidente do COFECI, tem por finalidade, principalmente, assinar e publicar os atos mormativos, executar as decisões do plenário, firmar convênios e acordos de assistência técnica, financeira ou cultural com entidades de classe, órgãos públicos e instituições de direito privado.

CONSELHO FISCAL – Com previsão lega para se reunir trimensalmente, tem por finalidade examinar as contas em todos os seus aspectos formais das atividades econômico-financeiras do COFECI.

COMISSÕES E GRUPOS DE TRABALHO – Objetivam desempenhar as tarefas permanentes ou eventuais criadas pelo Presidente.

ÓRGÃOS DE APOIO – Considerados d apoio no COFECI, são as Secretarias (Executiva, Financeira, Administrativa), a Assessoria Contábil-Financeira, a Assessoria Jurídica, a Assesspria de Comunicação, podendo ser criadas outras, a critério da Presidência.

O Artigo 16 da Lei nº 6.530/78 estabelece as seguints atribuições ao Conselho Federal:

Art. 16 – Compete ao Conselho Federal:

I) Eleger sua diretoria;

II) Elaborar e alterar seu regimento;

III) Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua diretoria, bem como a previsão orçamentária para o exercício seguinte;

IV) Criar e extinguir Conselhos Regionais e Sub-regiões, fixando-lhes a sede e jurisdição;

V) Baixar normas de Ética Profissional;

VI) Elaborar contrato padrão para os serviços de corretagem de imóveis, de observância obrigatória pelos inscritos;

VII) Fixar as multas, anuidades e emolumentos devidos aos Conselhos Regionais;


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VIII) Decidir as dúvidas suscitadas pelos Conselhos Regionais;

IX) Julgar os recursos das decisões dos Conselhos Regionais;X) Elaborar o regimento padrão dos Conselhos Regionais;

XI) Homologar o regimento dos Conselhos Regionais;

XII) Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas dos Conselhos Regionais;

XIII) Credenciar representante junto aos Conselhos Regionais, para verificação de irregularidades e pendências acaso existêntes;

XIV) Intervir temporariamente nos Conselhos Regionais, nomeando Diretoria provisória, até que seja regularizada a situação ou, se isso não ocorrer, até o término do mandato:

a) Se comprovada irregularidade na administração;

b) Se tiver havido atraso injustificado no recolhimento da contribuição;

XV) Destituir Diretor de Conselho Regional, por ato de improbilidade no exercício de suas funções;

XVII) Baixar resoluções e deliberar sobre casos omissos.

§1º.Na fixação do valor das anuidades referidas no Inciso VII deste artigo, serão observados os seguintes limites máximos:

I) Pessoa física ou firma individual: R$ 285,00 (duzentos e oitenta e cinco reais);

II) Pessoa jurídica, segundo o capital social (Valores podem ser alterados de acordo com a época);

a) Até R$ 25.000,00 (vinte e cinco mil reais): R$ 570,00 (quinhentos e setenta reais);

b) De R$ 25.001,00 (vinte e cinco mi e um reais) até R$ 50.000,00 (cinquenta mil reais): R$ 712,50 (setecentos e doze reais e cinquenta centavos);

c) De R$ 50.001,00 (cinquenta mil e um reais) até R$ 75.000,00 (setenta e cinco mil reais): R$ 855,00 (oitocentos e cinquenta e cinco reais);

d) De R$ 75.000,01 (setenta e cinco mil e um reais) até R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 997,50 (novecentos e noventa e sete reais e cinquenta centavos);

e) Acima de R$ 100.000,00 (cem mil reais): R$ 1.140,00 (mil, cento e quarenta reais).

§2º.Os valores correspondentes aos limites máximos estabelecidos no § 1º deste artigo srão corrigidos anualmente pelo índice oficial de preços ao consumidor. (§§ 1º e 2º do Art. 16, com redação dada pela Lei nº 10.795, de 05.12.2003).

1.2 CONSELHOS REGIONAIS DE CORRETORES DE IMÓVEIS – CRECI

Os Conselhos Regionais atuam no território nacional por regiões, com o foro e sede a capital de seu Estado ou de um os Estados e sua jurisdição.


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Art. 13 – Os Conselhos Federal e Regionais serão administrados por uma diretoria, eleita dentre os seus membros.

§1º. A Diretoria será composta de um Presidente, dois Vice-Presidentes, dois Secretários e dois Tesoureiros.

Art. 14 – Os membros do Conselho Federal e dos Conselheiros Regionais terão mandato de três anos.

À Diretoria compete administrar o CRECI, sob a direção do Presidente, bem como executar as decisões do plenário, conforme o que determina o Art. 17 a seguir.

Art. 17 – Compete aos Conselhos Regionais:

I) Eleger sua Diretoria;

II) Aprovar o relatório anual, o balanço e as contas de sua Diretoria, bem como a previsão orçamentaria para o exército seguinte, submetendo essa matéria à consideração do Conselho Federal;

III) Propor a criação de Sub-regiões, em divisões Territoriais que tenham um número mínimo de Corretores de Imóveis inscritos, fixado pelo Conselho Federal;

IV) Homologar, obedecidas às peculiaridade locais, tabelas de preços de serviços de corretagem para uso dos inscritos, elaboradas e aprovadas pelos sindicato respectivos;

V) Decidir sobre os pedidos de inscrição de Corretores de Imóveis e de Pessoas Jurídicas;

VI) Organizar e manter o registro profissional das Pessoas Físicas e Jurídicas inscritas;

VII) Expedir Carteiras Profissionais e Certificados de Inscrição;

VIII) Impor as sanções previstas nesta Lei;

IX) Baixar Resoluções, no âmbito de sua competência.

De igual forma como o COFECI, também o CRECI tem como órgão deliberativo o plenário, constituído de seus membros, e administrativo a diretoria, cujos funcionamentos são fixados em regimento baixado por Resolução do Conselho Federal. Dentre outras ações no âmbito de sua competência e jurisdição, tem como principal função a de fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, exercício da profissão de Corretor de Imóveis, exercendo ainda:

· Normativa;· Fiscalizadora;· Disciplinar;· Deliberativa;· Administrativa;· Supervisora.

Compete ao plenário, entre outras funções: cumprir e fazer cumprir as Resoluções e demais atos do COFECI; eleger sua Diretoria e Representadores junto ao COFECI, sendo dois membros efetivos e dois suplentes; referendar atos da Presidência praticados por motivo de emolumentos, de acordo com as Resoluções aprovadas pelo COFECI.


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A Diretoria do CRECI é composta por:

· Presidente;· Primeiro e segundo Vce-Presidentes;· Primeiro e segundo Secretários;· Primeiro e segundo Tesoureiros;· Conselho Fiscal (três membros efetivos e três suplentes).

1.3 OS ÓRGÃOS DE CLASSE

1.3.1 OS SINDICATOS

Outro órgão importante, relacionado ao Corretor de Imóveis, é o sidicato da categoria, de filiação facultativa. Os sindicatos têm um caráter social voltado para defender os interesses de seus filiados. Ele é assistência no sentido de estar ao lado de seus membros na defesa da categoria como um tod ou a um filiado, em casos individuais. Daí porque, via de regra, os sindicatos contam com uma assessoria jurídica sempre à disposição daqueles que dela necessitam. O sindicato tem ainda função de apoio a seus filiados em razão dos diversos convênios que firma com entidades de saúde, educação, empresas privadas, sempre tendo como objetivo trazer vantagens a seus membros.

No caso específico dos sindicatos dos Corretores de Imóveis, há um vínculo muito forte com os Conselhos Regionais, principalmente porque até o advento da Lei nº 10.795/03, os sindicatos tinham a prerrogativa de indicar um terço para compor o Conselho Regional, escolhido ente seus filiados.

É o sindicato que elabora as tabelas sobre os serviços prestados pelos Corretores de Imóveis, cabendo ao Conselho somente homologar referidas tabelas e que, uma vez homologadas, tornam-se regra geral, mesmo aqueles que não pertencem ao sindicato.

Os sindicatos foram os responsáveis pelos primeiros passo para o nascimento, aperfeiçoamento, e evolução da profissão de Corretores de Imóveis, como já visto no início deste trabalho.

1.3.2 OUTRAS ASSOCIAÇÕES DO MERCADO IMOBILIÁRIO

A exitência do sistema COFECI/CRECI'S é prevista em Lei, sendo obrigatória a inscrição para o exercício profissional. Os sindicatos têm a existência também prevista em dispositivos legais, mas com a filiação facultativa dos profissionais. A dinâmica do mercado imobiliário gerou o surgimento de outras associações, de natureza particular e sem previsão legal. Algumas com a grande atuação no mercado, outras com menor expressão. Dentre essas, destacam-se às principais:

· Sindicato das Empresas de Compra e Venda – SECOVI;· Associação de Diligentes de Empresas do Mercado Imobiliário – ADEMI;· Associação das Empresas de Loteamentos e Desenvolvimento Urbano – AELO.

1.3.3 CÓDIGO DE ÉTICA

Código é um conjunto de disposições, de regulamentos legais aplicáveis em diversos tipos de atividades.

Código de ética profissional do Corretor de Imóveis, portanto, é o conjunto de disposições que regem a profissão. Essas disposições são estabelecidas pelo Conselho Federal dos Corretores de Imóveis e possuem efeito legal.


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O Código de Ética Profissional, aprovado pela Resolução COFECI nº 326/92, já em seu artigo primeiro esclarece o motivo pelo qual foi aprovado pelo Conselho Federal:

Art. 1º - Este Código de Ética Profissional tem por objetivo fixar a forma pela qual deve se conduzir o Corretor de Imóveis, quando no exercício profissional.

Os artigos 2º, 3º e 4º têm um caráter de recomendação, estabelecendo o que o Corretor de Imóveis deve e o que não se deve fazer no exercício de sua profissão, a qual deve ser considerada como alto título de honra, sendo vedado pratikcar ou permitir que se pratique atos que comprometam a sua dignidade.

Art. 2º - Os deveres do Corretor de Imóveis compreendem, além da defesa do interesse que lhe é confiado, o zelo do prestígio de sua classe e o aperfeiçoamento da técnico das transações imobiliárias.

Art. 3º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação ao exercício da profissão, à classe e aos colegas:

I) Considerar a profissão como alto título de honra e não praticar nem permitir a prática de atos que comprometam a sua dignidade;

II) Prestigiar as entidades de classe, contribuindo, sempre que solicitado, para o sucesso de suas iniciativas em proveito da profissão, dos profissionais e da coletividade;

III) Manter constante contato com o Conselho Regional respectivo, procurando aprimorar o trabalho desse órgão;

IV) Zelar pela existência, fins e prestígio dos Conselhos Federal e Regionais, aceitando mandatos e encargos que lhes forem investidos em tais mandatos e encargos;

V) Observar os postulados impostos por este Código, exercendo seu mister com dignidade;

VI) Exercer a profissão com zelo, discrição, lealdade e probidade, observando as prescrições legais e regulamentares;

VII) Defender os direitos e prerrogativas profissionais e a reputação da classe;

VIII) Zelar pela própria reputação mesmo fora do exercício profissional;

IX) Auxiliara fiscalização do exercício profissional, cuidando do cumprimento deste Código, comunicando, com discrição e fundamentalmente, aos órgãos competentes, as infrações de que tiver ciência;

X) Não se referir desairosamente a seus colegas;

XI) Relacionar-se com os colegas, dentro dos princípios de consideração, respeito e solidariedade, em consonância com os preceitos de harmonia da classe;

XII) Colocar-se a par da legislação vigente e procar difundi-la a fim de que seja prestigiado e definido o legítimo exercício da profissão.

Art. 4º - Cumpre ao Corretor de Imóveis, em relação aos clientes:

I) Inteirar-se de todas as circunstâncias do negócio, antes de oferecê-lo;


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II) Apresentar, ao oferecer um negócio, dados rigorosamente certos, nunca omitindo detalhes que o depreciem, informando ao cliente dos riscos e demais circunstâncias que possam comprometer o negócio;

III) Recusar a transação que saiba ilegal, injusta ou imoral;

IV) Comunicar, imediatamente ao cliente, o recebimento de valores ou documentos a ele destinados;

V) Prestar ao cliente, quanto este as solicite o logo que concluído o negócio, contas pormenorizadas;

VI) Zelar pela sua competência exclusiva na orientação técnica do negócio, reservando ao cliente a decisão do que lhe interessar pessoalmente;

VII) Restituir ao cliente os papeis de que não mais necessite;

VIII) Dar recibo das quantias que o cliente lhe pague ou entregue a qualquer título;

IX) Contratar, por escrito e previamente, a prestação dos serviços profissionais;

X) Receber, somente de uma única parte, comissões ou compensações pelo mesmo serviço prestado, salvo se, para proceder de modo diverso, tiver havido consentimento de todos os interessados, ou for praxe usual na jurisdição.

O Art. 5º impõe a resposabilidade do corretor pelos atos que venha a praticas e cujas consequências possam ser danosas ao cliente e, como tal, responsabiliza-o civil e penalmente.

O Art. 6º tem o caráter mandamental, enumerando as proibições impostas ao Corretor de Imóveis, enquanto o Art. 7º dá competência ao CRECII de cada região para apurar e aplicar a punição cabível em decorrência da prática de qualquer das proibições enumeradas.

O Código de Ética Profissional tem como objetivo valorizar a profissão e, ao mesmo tempo, cobrar responsabilidades dos profissionais que atuam no mercado imobiliário.

O Código de Ética não pode ser ignorado por nenhum Corretor de Imóveis. Pela sua importância, a Ética Profissional é um dos componentes curriculares deste curso, na disciplina de Relações Humanas e Ética.

Saiba maisAcesse na íntegra a RESOLUÇÃO COFECI Nº 326/92 – que aprova o Código de Ética Profissional dos Corretores de Imóveis no site do Cofeci. www.cofeci.gov.br

Curso de Ética para o Profissional do Mercado Imobiliário – IBREP.

1.3.4 CÓDIGO DE PROCESSO DISCIPLINAR

Aprovado pela Resolução – COFECI 146/82, o Código de Processo Disciplinar tem como escopo a apuração e punição de infração às leis, regulamentos e normas disciplinadoras do exercício da profissão de Corretor de Imóveis.

O cumprimento do previsto nesse Código é responsabilidade exercida, em primeira instância, pelos Conselhos Regionais, nos limites de cada jurisdição e, em grau de recurso, pelo COFECI.


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Além das infrações previstas no Código de Ética Profissional, há ainda outras enumeradas no Artigo 20 da Lei 6.530/78.

I) Prejudicar, por dolo ou culpa, os interesses que lhe forem confiados;

II) Auxiliar, ou por qualquer meio facilitar, o exercício da profissão aos não inscritos;

III) Anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado através de documento escrito;

IV) Fazer anúncio ou impresso relativo à atividade profissional sem mencionar o número da inscrição;

V) Anunciar imóvel loteado ou em condomínio sem mencionar o número do registro do loteamento ou da incorporação no Registro de Imóveis;

VI) Negar aos interessados prestações de contas ou recibo de quantias ou documentos que lhe tenham sido entregues a qualquer título;

VII) Violar obrigação legal concemente ao exército da profissão;

IX) Praticar, no exercício da atividade profissional, ato que a Lei defina como crime ou contravenção;

X) Deixar de pagar contribuição ao Conselho Regional.

Conforme RESOLUÇÃO-COFECI nº 146/82, o Artigo 38 do Decreto Nº 146/82 classifica as infrações como leves e graves.

RESOLUÇÃO-COFECI nº 146/82

§1º. Constituem infrações de natureza grave as previstas no Art. 20 da Lei Nº 6.530, de 12 de maio de 1978 e desdobrados pelo Art. 38, Incisos II, III, VIII, X, XII do Deceto Nº 81.871, de 29 de junho de 1978.

§2º. Constituem infrações de natureza leve as previtas no Art. 20 da Lei Nº 6.530, de 12 de maio de 1978 e desdobradas pelo Art. 38, incisos IV, V, VI, VII, IX e XIII do Decreto nº 81.871, de 29 de junho de 1978.

Constituem infrações de natureza leve:

· Anunciar publicamente sem estar autorizado por escrito;· Anunciar sem constar o número de inscrição;· Anunciar loteamento ou condomínio sem o número do registro de imóveis;· Violar sigilo profissional;· Deixar de pagar a contribuição ao CRECI;· Recusar a apresentação da Carteira profissional como couber.

Constituem infrações de natureza grave:

· Prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;· Exercer a profissão quando impedido de fazê-lo ou facilitar para que outras a exercam;· Negar-se a prestar contas de quantias ou documentos que lhe forem confiados;· Praticar no exercício da profissão, atos que a lei defina como crime de contravenção;· Promover ou facilitar transações ilícitas que prejudiquem a terceiros.


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A representação das infrações será efetivada por meio de processo disciplinar, originado de Auto de Infração ou de Termo de Representação, sendo assegurado ampla defesa, tanto na primeira instância quanto em grau de recurso junto ao COFECI.

De conformidade com o Artigo 39 do Decreto 81.871/78, as sanções disciplinares consistem em :

I) Advertência verbal;II) Censura;III) Multa;IV) Suspensão da inscrição, até 90 (noventa) dias;V) Cancelamento da inscrição, com apreensão da carteira profissional.

§1º. Na determinação da sanção aplicável, orientar-se-à o Conselho pelas circunstâncias de cada caso, de modo a considerar leve ou grave a falta, (quanto à natureza da infração, se grave ou leve, ver enquadramento no Art. 28, §§ 1º e 2º, da Resolução-Cofeci nº 146/82 c/c o do Art. 8º da Resolução-Cofeci nº 326/92).

§2º. A reincidência na mesm a falta determinará a gravação da penalidade.

§3º. A multa poderá ser acumulada com outra penaidade e, na hipótese de reincidência, aplicar-se-à em dobro.

§4º. A pena de suspen são será anotada na Carteira de Identida de Profissional do Corretor de Imóveis ou responsável pela pessoa jurídic a e se este não a apresentar para que seja consign ada a penalidade, o Conselho Regional poderá convertê-la em cancelamento da inscrição.

§5º. As penas de advertência, censura e multas serão comunicadas pelo Conselho Regional em ofício reservado, não se fazendo constar, dos assentamentos do profissional punido, serão em caso de reincidência.

O enquadramento em falta leve ou grave orientar-se-à pelas circunstâncias de cada caso, sendo que a sanção de multa pode ser cumulativa com penalidade, podendo as infrações leves constantes do Còdigo de Ética Profissional serem fixadas entre uma a três anuidades, e para as infrações consideradas graves, a multa deverá ser mínima de duas e o máximo de seis anuidades, sem prejuizo das demais sanções em ambos os casos, conforme Resolução – COFECI Nº 315/91.

Art. 1º - Estabelecer a seguinte tabela para a aplicação de penas de multa para as pessoas física s e jurídicas inscritas nos Conselhos Regionais:

Item I – Pessoa Fìsica:

a) As infrações LEVES contidas no Art. 3º, Incisos II, III, IV, VII, VIII, X, XI e XII; Art. 4º, incisos I e I; Art. 6º, Incisos II, XIV, XV, XVI, XVII e XVIII do Código de Ética Profissional, serão punidas com a multa de 1 a 3 anuidades, sem prejuizo das demais sanções penais previstas.

b) As infrações GRAVES contidas no Art. 3º, Incisos I, V, VI e IX; Art. 4º, Incisos II, III, IV, V, VII, VIII, IX e X; Art. 6º, Incisos I, III, IV, V, VI, VII, IX, X, XI, XII, XIII, XIX e XX do Código de Ética Profissional serão punidas com a multa de 2 a 6 anuidades.


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Item II – Pessoa Jurídica

As pessoas jurídicas aplicar-se-à o mesmo critério, considerando-se a anuidade correspondente ao seu Capital Social conforme determina a Resolução – COFECI Nº 305/91.

Parágrafo Único – As multas serão calculadas consoante o valor correspondente a anuidade do dia do seu efetivo pagamento.

Art. 2º - Julgada procedente a autuação fiscal pelo caso de condenação a multa, o valor será reduzido em 50% (cinquenta por cento) se o infrator efetuar o pagamento no prazo de 15 (quinze) dias contados da notificação da decisão sem interposição de recurso.

Saiba mais:Leia na íntegra no site do Cofeci –www.cofeci.com.br:Código de Ética Profissional – Resolução COFECI nº 326/92Código de Processo Disciplinar – Resolução –COFECI 146/82.

1.4 EXERCÍCIOS DA UNIDADE VI

1. Os conselhos Regionais são compostos pelos conselheiros em número de:

( ) – 27 efetivos e 27 suplentes;




2. Constitui infração disciplinar por parte do corretor de imóveis:

( ) – Transgredir normas de ética disciplinar;

( ) – Prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados;

( ) – Violar o sigilo profissional;

( ) – Deixar de pagar a contribuição ao Conselho Regional;


3. O corretor de imóveis que cometer infração poderá ser apenado cumulativamente:

( ) – Multa e suspensão;

( ) – Multa, suspensão e advertência;

( ) – Suspensão e Advertência;



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4. O COFECI significa:

( ) – Conselho Federal de Corretores de Imóveis;

( ) – Conselho Federalista de Corretores de Imóveis;


5. O COFECI é um órgão de disciplina e fiscalização do exercício da profissão de Corretor de Imóveis, exercendo, dentre outras, ações de natureza, isso é:

( ) – Normativa e fiscalizadora;

( ) – Disciplinar e deliberativa;

( ) – Administrativa e supervisora;

( ) – Fiscalizadora e disciplinar;


6. O COFECI é composto por Plenário, Diretoria, Conselho Fiscal, Comissões e Grupos de Trabalho e Órgãos de apoio, isso é:

( ) – Verdadeiro;

( ) – Falso.

7. Eleger sua diretoria, elaborar e alterar seu regimento é competência do COFECI, isso é:

( ) – Verdadeiro;

( ) – Falso.

8. Os conselhos regionais atuam no território nacional por regiões com foro e sede na Capital de seu estado ou de um dos Estados de sua jurisdição, isso é:

( ) – Verdadeiro;

( ) – Falso.

9. É classificada como infração de natureza leve prejudicar por dolo ou culpa os interesses que lhe foram confiados, isso é:

( ) – Verdadeiro;

( ) – Falso.

10. É permitido ao corretor de imóveis anunciar publicamente proposta de transação a que não esteja autorizado pelo meio de documento escrito, isso é:

( ) – Verdadeiro;

( ) – Falso.


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BIBLIOGRAFIA

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FERNANDES E.; ALFONSIN, b. Direito à Moradia e Segurança da Posse no Estatuto da Cidade.São Paulo: Fórum, 2004

JUNIOR, L. A. S. Direito Imobiliário – Teoria e Prática. São Paulo: Editora Forense Jurídica, 2009

JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Transação Imobiliária no Novo Código Civil.Edipro, 2004

JUNQUEIRA, G. J. P. Teoria e Prática do Direito Imobiliário.Edipro, 2008

RESENDE, J. M. Operações Imobiliárias.Goiania, AB Editora, 2005

REZENDE, A. C.; MORETTI, L.G. Incorporação Imobiliária, instituições de Condomínios e Loteamentos Urbanos. Prática e Processos. 9ªEdf. São Paulo: Milenium, 2009

TRAVASSOS, A. Como Vender e Comprar Imóveis. São Paulo: Qualitymark, 2007; Saraiva, 2003

JAMESSON, G. S. Gestor Imobiliário e Membro CRS (Certified Residential Specialist) / NAR (National Association of Realtors).Recife, 2014.


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Documents

Infortec - Apostila 2 - Operações Imobiliarias