Extinção dos contratos de compra

e venda por descumprimento do

devedor PROF. CRISTIANO CHAVES.

PROMOTOR DE JUSTIÇA DO MINISTÉRIO PÚBLICO DO ESTADO DA BAHIA MESTRE EM CIÊNCIAS DA FAMÍLIA NA SOCIEDADE CONTEMPORÂNEA PELA UNIVERSIDADE CATÓLICA DO SALVADOR – UCSAL PROFESSOR DE DIREITO CIVIL DO COMPLEXO DE ENSINO RENATO SARAIVA – CERS (WWW.CERS.COM.BR) PROFESSOR DA FACULDADE BAIANA DE DIREITO MEMBRO DO INSTITUTO BRASILEIRO DE DIREITO DE FAMÍLIA – IBDFAM

A CONFUSÃO TERMINOLÓGICA

Rescisão, resilição, denúncia, distrato, resolução, nulidade,

anulabilidade, extinção, dissolução, revogação, arrependimento...

"A língua é minha pátria e eu não tenho pátria, tenho mátria..." (Caetano Veloso)

A EXTINÇÃO (DISSOLUÇÃO) DO

CONTRATO DE COMPRA E VENDA

2.1. Término esperado: a obrigação como relação complexa

2.2 Término patológico: a Escada Ponteana

“Ser ou não ser: eis a questão“.

INEXISTÊNCIA DO CONTRATO: o nada

jurídico

“O que os olhos não vêem, o coração não sente“.

INVALIDADE DA COMPRA E VENDA

4.1 Nulidade e anulabilidade.

4.2 Novidades inclusivas do Estatuto da Pessoa com Deficiência

"O homem é um valor em si mesmo".

(Kant)

INEFICÁCIA DA COMPA E VENDA

RESILIÇÃO: vontade. O distrato e a denúncia.

RESOLUÇÃO SEM CULPA: fatos externos. Caso fortuito. Força maior. Onerosidade excessiva e o seu momento de surgimento.

"É o conjunto de circunstâncias e o estado de coisas cuja existência é necessária Objetivamente para que o contrato possa manter o seu

sentido." (Karl Larenz)

Legitimidade de ambos os contratantes, inclusive do devedor, STJ, REsp. 132.903/SP.

Efeitos: revisão ou resolução. Ajuste da base objetiva do contrato.

Precedente

PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESTITUIÇÃO.

O COMPRADOR QUE DEIXA DE CUMPRIR O

CONTRATO ALEGANDO INSUPORTABILIDADE DA

OBRIGAÇÃO TEM O DIREITO DE PROMOVER

AÇÃO PARA RECEBER A RESTITUIÇÃO DAS

IMPORTANCIAS PAGAS. APLICAÇÃO DA REGRA

DO ART. 924 DO CCIVIL, PARA REDUZIR A

DEVOLUÇÃO A 90% DAS IMPORTANCIAS

RECEBIDAS PELA PROMITENTE VENDEDORA.

RECURSO CONHECIDO, PELA DIVERGENCIA, E

PARCIALMENTE PROVIDO. (REsp 132.903/SP, Rel.

Ministro RUY ROSADO DE AGUIAR, QUARTA

TURMA, julgado em 16/09/1997, DJ 19/12/1997,

p. 67507)

STJ - REsp 132.903/SP

INEFICÁCIA DA COMPA E VENDA

RESOLUÇÃO CULPOSA: inadimplemento absoluto.

"Amor com amor se paga".

Ineficácia da

Compra e Venda

Resilição

Resolução Culposa

Resolução sem culpa

RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR

INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

Inadimplemento absoluto.

Distinção com a mora.

A falta de interesse do credor e o abuso do direito.

A impossibilidade prestacional.

RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR

INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

Direito exclusivo do credor? O duty to Mitigate The own loss.

Art. 237. Até a tradição pertence ao devedor a coisa, com os seus melhoramentos e acrescidos, pelos quais poderá exigir aumento no preço; se o credor não anuir, poderá o devedor resolver a obrigação.

Parágrafo único. Os frutos percebidos são do devedor, cabendo ao credor os pendentes.

RESOLUÇÃO DA COMPRA E VENDA POR

INADIMPLEMENTO OBRIGACIONAL

A questão da culpa e os casos de responsabilidade objetiva.

A teoria do adimplemento substancial (isubstancial performance). STJ, REsp.272.739/MG. Casos Hoenig v. Isaacs e H. Dakin v. Lee.

A cláusula resolutiva. Dispensa notificação? STJ, REsp.72.491/SP.

A cláusula contratual de decaimento. STJ, REsp. 124.146/MG, em contrato de consumo. STJ, REsp.123.342/RS, em contrato privado

"No balanço de perdas e danos, já tivemos muitos desenganos...."

(Ivan Lins)

Precedente

ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. Busca e apreensão. Falta da

última prestação. Adimplemento substancial. O

cumprimento do contrato de financiamento, com a

falta apenas da última prestação, não autoriza o

credor a lançar mão da ação de busca e

apreensão, em lugar da cobrança da parcela

faltante. O adimplemento substancial do contrato

pelo devedor não autoriza ao credor a propositura

de ação para a extinção do contrato, salvo se

demonstrada a perda do interesse na continuidade

da execução, que não é o caso. Na espécie, ainda

houve a consignação judicial do valor da última

parcela. Não atende à exigência da boa-fé objetiva

a atitude do credor que desconhece esses fatos e

promove a busca e apreensão, com pedido liminar

de reintegração de posse. Recurso não conhecido.

(REsp 272.739/MG, Rel. Ministro RUY ROSADO DE

AGUIAR, QUARTA TURMA, julgado em 01/03/2001, DJ

02/04/2001, p. 299)

STJ - REsp 272.739/MG

Precedente

COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA - MORA -

INTERPELAÇÃO - CONTRATO NÃO REGISTRADO NO

REGISTRO DE IMOVEIS. I - A FALTA DE REGISTRO DA

PROMESSA NÃO FAZ DISPENSAVEL PREVIA

INTERPELAÇÃO DO DEVEDOR QUE DEIXOU DE PAGAR

PONTUALMENTE AS PRESTAÇÕES DEVIDAS. AO

REPORTAR-SE AOS CONTRATOS, A QUE SE REFERE O

ARTIGO 22 DO DECRETO-LEI 58, O DECRETO-LEI

745/69 NÃO EXIGIU ESTIVESSEM SUBMETIDOS AS

FORMALIDADES DE QUE ALI SE COGITA, POSTERIORES

A SUA CONCLUSÃO. NÃO SE COMPREENDERIA

PORQUE A FORMA DE CONSTITUIÇÃO EM MORA -

QUESTÃO EXCLUSIVAMENTE DE DIREITO PESSOAL -

CONDICIONA-SE A PROVIDENCIA QUE DIZ TÃO-SO

COM A FORMAÇÃO DE DIREITO REAL E CONSEQUENTE

OPONIBILIDADE A TERCEIROS." II - RECURSO

CONHECIDO E PROVIDO. (REsp 72.491/SP, Rel.

Ministro WALDEMAR ZVEITER, TERCEIRA TURMA,

julgado em 26/03/1996, DJ 09/09/1996, p. 32366)

STJ - REsp 72.491/SP

Precedente

CIVIL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE

IMÓVEL. PERDA DE PARTE DAS PRESTAÇÕES

PAGAS. CÓDIGO DE DEFESA DO CONSUMIDOR.

A regra prevista no art. 53 do Código de

Defesa do Consumidor impede a aplicação de

cláusula contida em contrato de promessa de

compra e venda de imóvel que resulte na

perda total das prestações pagas. Recurso

conhecido e parcialmente provido para

determinar às rés a devolução, em face das

peculiaridades da espécie, de 70% (setenta

por cento) das quantias pagas pela

autora/recorrente. (REsp 124.146/MG, Rel.

Ministro CESAR ASFOR ROCHA, QUARTA TURMA,

julgado em 22/06/1999, DJ 18/10/1999, p. 234)

STJ - REsp 124.146/MG

Precedente

CIVIL E PROCESSUAL - COMPROMISSO DE COMPRA

E VENDA - CLAUSULA PENAL COMPENSATORIA -

SUCUMBENCIA RECIPROCA - CUSTAS E

HONORARIOS. I - NO COMPROMISSO DE

COMPRA E VENDA, EXISTINDO CLAUSULA QUE

PREVE NÃO TENHA DIREITO O PROMITENTE

COMPRADOR A DEVOLUÇÃO DAS IMPORTANCIAS

PAGAS, TAL CLAUSULA DEVE SER CONSIDERADA

COMO DE NATUREZA PENAL COMPENSATORIA,

PODENDO SER REDUZIDO O SEU VALOR COM BASE

NO ART. 924 DO CODIGO CIVIL. II - PELA

SUCUMBENCIA RECIPROCA, AS CUSTAS SERÃO

PROPORCIONAIS, ARCANDO AS PARTES COM OS

HONORARIOS DE SEUS PATRONOS. III - RECURSO

CONHECIDO E PROVIDO, EM PARTE. (REsp

123.342/RS, Rel. Ministro WALDEMAR ZVEITER,

TERCEIRA TURMA, julgado em 08/09/1997, DJ

09/12/1997, p. 64688)

STJ - REsp 123.342/RS

A VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO

Doutrina alemã (Staub).

Caso reformador de telhado.

Critica terminológica.

Adimplemento fraco ou ruim.

Inexatidão qualitativa.

Efeitos resolutórios?

"Expectativas desleais...."

(Vanessa da Mata)

A VIOLAÇÃO POSITIVA DO CONTRATO

Quebra da confiança do objeto futuro. Ação do devedor e culpa.

Art. 1.503, CC da Espanha. STJ, REsp.309.626/RJ.

"Devo, não nego; pago, quando puder"

Precedente

PROMESSA DE COMPRA E VENDA.

Resolução. Quebra antecipada do

contrato.

- Evidenciado que a construtora não

cumprirá o contrato, o promissário

comprador pode pedir a extinção da

avença e a devolução das

importâncias que pagou.

- Recurso não conhecido.

(REsp 309.626/RJ, Rel. Ministro RUY

ROSADO DE AGUIAR, QUARTA TURMA,

julgado em 07/06/2001, DJ 20/08/2001,

p. 479)

STJ - REsp 309.626/RJ

QUESTÕES PROCESSUAIS

Cumulação de pedidos e escolha dos caminhos pelo credor. O novo

CPC.

Extensão da decisão judicial e o novo CPC.

Litisconsórcio ativo? A solução do CC 274, o novo CPC e a extensão

eficácias da coisa julgada. STJ, REsp.88.079/RJ.

Prazo extintivo?

"Uma nova mudança em breve, vai acontecer; o que era novo, jovem, hoje é antigo e uma nova mudança em breve vai acontecer"

(Belchior)

Precedente

DIREITOS CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. DIREITOS AUTORAIS. OBRA EM

COLABORAÇÃO INDIVISIVEL. LITISCONSORCIO NECESSARIO ATIVO.

COLABORADOR. DEFESA DOS SEUS DIREITOS. AUTONOMIA. RECURSO

ESPECIAL. PREQUESTIONAMENTO. REQUISITO NECESSARIO.

EMBARGOS DECLARATORIOS. REJEIÇÃO PURA E SIMPLES. MATERIA DE

PROVA. INTERPRETAÇÃO DE CLAUSULA CONTRATUAL. INSTANCIA

ESPECIAL. IMPOSSIBILIDADE. RECURSO DESACOLHIDO. I - QUALQUER

DOS COLABORADORES DA OBRA INDIVISIVEL TEM AUTONOMIA PARA

DEFENDER SEUS DIREITOS, AINDA QUE VISANDO A RESILIÇÃO DO

CONTRATO DE EDIÇÃO, SENDO DISPENSAVEL, PORTANTO, A

FORMAÇÃO DE LITISCONSORCIO NECESSARIO ATIVO. II - AUSENTE O

REQUISITO DO PREQUESTIONAMENTO, IMPOSSIVEL ANALISAR A

MATERIA EM SEDE ESPECIAL, A TEOR DO VERBETE N. 282 DA

SUMULA/STF. III - EMBORA TENHA A PARTE AGITADO DETERMINADA

MATERIA EM EMBARGOS DE DECLARAÇÃO, VISANDO SEM SUCESSO

A MANIFESTAÇÃO DO COLEGIADO DE ORIGEM, AINDA ASSIM

ESTARA AUSENTE O PREQUESTIONAMENTO PARA QUE SE ABRA

ENSEJO A INSTANCIA ESPECIAL. PODERA TER HAVIDO VIOLAÇÃO DO

ART. 535, CPC, PELA NÃO-ANALISE DOS PONTOS LEVANTADOS, MAS

TAL VULNERAÇÃO NÃO FOI ARGUIDA EM SEDE ESPECIAL. IV - A

INSTANCIA ESPECIAL NÃO SE PRESTA A ANALISE DA MATERIA

PROBATORIA E NEM MESMO A INTERPRETAÇÃO DE CONTRATOS, NOS

TERMOS DOS ENUNCIADOS N. 5 E 7 DA SUMULA/STJ. (REsp 88.079/RJ,

Rel. Ministro SÁLVIO DE FIGUEIREDO TEIXEIRA, QUARTA TURMA,

julgado em 04/11/1997, DJ 15/12/1997, p. 66415)

STJ - REsp 88.079/RJ

MUITO OBRIGADO! #SELIGUENOMOVIMENTO