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Simone Righi de Souza
Perita Judicial
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO DA 3ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE GUARUJÁ/SP. Processo nº : 1002502-12.2017.8.26.0223 Classe – Assunto : Execução de Título Extrajudicial - Hipoteca Exequente : Sumaya Najm Ayres e outro Executado : Heitor Henrique Gonzalez Takuma
Simone Righi de Souza, Perita Judicial, com
Registro no CRECI sob n.º 130.869, CNAI sob n.º 16.192, devidamente nomeada
por V.Ex.a nos autos em epígrafe, (fls.110), que se processa perante esse R.
Juízo e Cartório do 3º Ofício, tendo procedido aos estudos e diligências que se
fizeram necessários, vem mui respeitosamente, entregar os Autos em cartório e
apresentar a V. Ex.a as conclusões a que chegou, consubstanciado no seguinte:
PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA
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ÍNDICE ANALÍTICO
1 OBJETIVO DO TRABALHO ................................................................................. 3
2 VISTORIA .............................................................................................................. 4
2.1 Localização ................................................................................................... 4
2.2 Características da Região ............................................................................ 5
2.3 Características do Imóvel Avaliado ............................................................. 5
2.4 Área Construída ............................................................................................ 6
2.5 Estado de Conservação ............................................................................... 6
3 AVALIAÇÃO ......................................................................................................... 8
3.1 Metodologia Adotada ................................................................................... 8
3.2 Cálculo do Valor do Imóvel Avaliado ........................................................ 10
3.3 Especificação da Avaliação ....................................................................... 12
4 CONCLUSÃO ..................................................................................................... 13
5 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO ............................................................................ 14
6 TERMO DE ENCERRAMENTO .......................................................................... 17
ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS .............................................................. 18
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1 OBJETIVO DO TRABALHO
O objetivo do presente Parecer Técnico de Avaliação Mercadológica é a determinação
técnica do valor de venda de mercado à vista, de uma loja nº 43/44, localizado no térreo,
do Condomínio Guarujá Center, situada à Rua Quintino Bocaiuva, 67, no bairro Centro,
na cidade de Guarujá – S.P, com a finalidade de venda do imóvel ora avaliado.
Às folhas 9 a 16 dos Autos, encontram-se juntadas as Matrículas nº 67.601 e nº 67.602
do Cartório de Registro de Imóveis de Guarujá/SP, relativas ao imóvel objeto da
presente Perícia.
A vistoria no imóvel foi realizada na data de 16/02/2018, às 13:30 horas, e foi recebida
pelo advogado do shopping Sr. Luciano e acompanhada pela Sra. Isabel – auxiliar do
shopping.
Cabe consignar que o imóvel em questão, foi avaliado, considerando sua condição
como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de qualquer
natureza, bem como eventuais contaminações do solo.
Não constam neste trabalho, averiguações mais aprofundadas, com instrumentos de
precisão e de medição, da condição física atual do imóvel.
O valor apresentado reflete a situação atual de mercado, portanto, não assumindo
responsabilidade por fatores econômicos e/ou físicos ocorridos após a data base que
possam afetar a opinião relatada e também quanto a vícios construtivos e de
habitabilidade.
Admitem-se verídicos os documentos fornecidos e suas cópias, fiéis aos respectivos
originais.
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2 VISTORIA 2.1 Localização O imóvel avaliado, situa-se na Rua Quintino Bocaiuva nº 67, loja 43/44, Centro, no
Município de Guarujá, Estado de São Paulo.
A quadra de localização do imóvel em questão é formada pelas seguintes vias públicas:
Rua Mário Ribeiro, Rua Quintino Bocaiúva, Av. Mal. Deodoro da Fonseca e Rua
Humberto Rebizzi.
Figura 2 – Imagem de Satélite
Figura 1 – Planta de Localização
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2.2 Características da Região
O imóvel avaliado localiza-se na Cidade do Guarujá/ SP, conhecida como a “Pérola do
Atlântico”, devido às suas belas praias e beleza natural, muito procurada pelos turistas
na alta temporada. Sua economia está apoiada na atividade turística, e também possui
atividade marítima de lazer, indústria, e uma intensa atividade portuária.
O Bairro do imóvel avaliado é o Centro, próximo a praia das Pitangueiras, sendo uma
das praias com maior concentração de turistas.
A região possui todos os melhoramentos públicos essenciais, tais como: redes de água,
luz, esgoto, energia, telefonia, gás natural, TV a cabo, iluminação pública, transporte
público direto através de redes de ônibus, pavimentação, coleta de lixo, arborização e
outros.
2.3 Características do Imóvel Avaliado
O Guarujá Center, onde se insere o imóvel em estudo é do tipo misto, erigido em terreno
plano, de formato regular e médias proporções.
O Condomínio conta com um pavimento térreo onde estão localizadas as lojas
comerciais. Um subsolo com garagens e mais cinco pisos sobre o pavimento térreo
apenas com vagas de garagens. Acima destes andares de garagens existem dois
blocos de vinte andares cada com apartamentos residenciais.
A edificação apresenta estrutura convencional em concreto armado, fechamentos em
alvenaria, cobertura em laje impermeabilizada, fachada revestida em pastilhas.
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A loja avaliada fica no andar térreo próximo à uma entrada lateral do Shopping (rua
Quintino Bocaiuva), com uma pequena porta de vidro para acesso a loja, três paredes
de vidro fechando a loja, piso frio em cerâmica, paredes em pintura PVC, escada de
madeira no fundo da loja para acesso a um mezanino de madeira que pode ser utilizado
como escritório e/ou depósito e uma pequena cozinha adaptada. (conforme fotos em
anexo).
A loja possui quatro vagas de garagem (L43A, L43B, L44A e L43B) no 4º andar, com
acesso de automóveis pela rua lateral através de portão automático e rampas exclusivas
de subida. A saída de automóveis também é pela rua lateral, através de rampas
exclusivas de descida e portão automático de saída. O acesso de pedestres é através
de elevador exclusivo para os andares de garagens. (conforme fotos em anexo).
2.4 Área Construída
De acordo com as Matrículas do imóvel, o imóvel avaliado possui as seguintes áreas:
Área Útil = 13,94 m2 (sala 43) + 14,43 m2 (sala 44) = 28,37 m2
Área Comum = 72,268 m2 (sala 43) + 72,458 m2 (sala 44) = 144,726 m2
Área Total = 86,208 m2 (sala 43) + 86,888 m2 (sala 44) = 173,096 m2
Fração Ideal = 0,2595 % (sala 43) + 0,2595 % (sala 44) = 0,5190 %
2.5 Estado de Conservação
De acordo com a inspeção visual realizada, verificou-se que o Guarujá Center e o imóvel
avaliado, encontram-se em razoável estado de conservação e manutenção, sem
anomalias visíveis a olho nu.
Conforme exposto, de acordo com dados colhidos no local, o edifício possui idade
aparente de 28 (vinte e oito) anos e a vida útil remanescente é de 32 (trinta e dois) anos.
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Com o objetivo de balizar os pareceres técnicos de avaliação de imóveis urbanos,
classificamos os estados das edificações nas seguintes referências: a) nova; b) entre
nova e regular; c) regular; d) entre regular e necessitando de reparos simples; e)
necessitando de reparo simples; f) necessitando de reparos simples a importantes; g)
necessitando de reparos importantes; h) necessitando de reparos importantes a
edificação sem valor; i) estado de ruína sem valor.
Com base na vistoria realizada nas dependências externa e interna, o imóvel avaliado
pode ser classificado como: c) regular, cujo estado geral pode ser considerado regular,
já que o sistema estrutural está preservado, as instalações hidráulicas e elétricas,
alvenarias e lajes apresentando em regular estado.
Assim, a edificação do imóvel em estudo, foi avaliada levando-se em conta a área
construída, localização, o tipo de construção, a quantidade de vagas de garagem, a
idade e o estado de conservação da parte externa e interna das suas dependências e
instalações, em conformidade com as normas avaliatórias em vigência.
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3 AVALIAÇÃO 3.1 Metodologia Adotada De acordo com a Norma NBR 14653-1 da ABNT, “Avaliação de Bens. Parte 1:
Procedimentos Gerais” item 8.1.1:
“A metodologia aplicável é função, basicamente, da natureza do bem avaliado, da finalidade da avaliação e da disponibilidade, qualidade e quantidade de informações colhidas no mercado. A sua escolha deve ser justificada e ater-se ao estabelecido nesta parte da NBR 14653, bem como nas demais partes que compõe a NBR 14653, com o objetivo de retratar o comportamento do mercado por meio de modelos que suportem racionalmente o convencimento do valor.”
Em visita à região onde se situa o imóvel avaliado, a signatária coletou dados de imóveis
em oferta de venda, com características físicas e construtivas idênticas e/ou análogas
ao avaliado, entre eles, dados de oferta e transação de imóveis situados próximos ao
logradouro do avaliado. A pesquisa encontra-se apresentada no Anexo I deste Parecer
técnico.
Diante da qualidade de amostragem coletada, a signatária avaliará o imóvel através do
melhor método aplicável ao presente caso, ou seja, Método Comparativo Direto.
Basicamente, o Método Comparativo Direto, “Analisa elementos semelhantes ou
assemelhados ao avaliado, com objetivo de encontrar a tendência de formação de seus
preços. ”
Para a avaliação do imóvel em tela, diante do campo amostral satisfatório obtido na
pesquisa de mercado, foi utilizada a técnica de Tratamento por Fatores, com dados de
imóveis situados no mesmo bairro.
Visando a consideração da elasticidade das ofertas, os preços unitários (por m² de área
construída) pedidos nos elementos comparativos relativos as ofertas, foram
descontados 10% (dez por cento), compensando assim a superestimativa das mesmas,
para só então serem considerados nos cálculos estatísticos. Este desconto está
considerado no Fator de Oferta (FO) = 0,9.
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Além do fator anteriormente citado, considerei, conforme NBR 14653-2, mais três
fatores de influência nos preços de mercado:
Fator de Obsolescência e Conservação (FOC), que homogeneíza a idade do imóvel
e o estado de conservação do mesmo com relação aos imóveis de referência, Fator de
Localização (FL), que corrige eventuais diferenças de localização entre os imóveis de
referência e o imóvel avaliado, e Fator de Garagem (FG), que ajusta a quantidade de
vagas de garagens disponíveis nos imóveis de referência com as do imóvel avaliado.
Para o Fator de Obsolescência e Conservação (FOC), foi utilizada a relação entre os
fatores de depreciação física (k) da tabela de Ross-Heideck abaixo:
Tabela 1 - Ross-Heideck -
Depreciação Física - Fator "k" – Para vida útil de 60 anos e valor residual de 20%
IDADE EM
ANOS
ESTADO DE CONSERVAÇÃO
a b c d e f g h
Novo Entre
novo e regular
Regular
Entre regular
e reparos simples
Reparos simples
Entre reparos
simples e importantes
Reparos importantes
Entre reparos
importantes e s/valor
0 1,000 0,997 0,980 0,935 0,855 0,734 0,579 0,398
5 0,964 0,961 0,945 0,902 0,826 0,710 0,562 0,389
10 0,922 0,920 0,904 0,864 0,792 0,682 0,542 0,379
15 0,875 0,873 0,858 0,820 0,753 0,651 0,520 0,367
20 0,822 0,820 0,807 0,772 0,710 0,616 0,495 0,354
25 0,764 0,762 0,750 0,718 0,662 0,577 0,467 0,340
30 0,700 0,698 0,687 0,660 0,610 0,534 0,437 0,324
35 0,631 0,629 0,620 0,596 0,553 0,488 0,404 0,307
40 0,556 0,554 0,547 0,527 0,491 0,438 0,369 0,288
45 0,475 0,474 0,468 0,453 0,425 0,384 0,330 0,268
50 0,389 0,388 0,384 0,374 0,355 0,326 0,290 0,247
55 0,297 0,297 0,295 0,289 0,280 0,265 0,246 0,224
60 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200 0,200
Para o Fator de Localização (FL), foi utilizada a relação entre os valores em reais da
Planta Genérica de Valores da Prefeitura Municipal do Guarujá.
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Para o Fator de Garagem (FG), foi calculado através da relação entre os acréscimos de
área provocado pelas vagas de garagens (12m2 por vaga) na área privativa dos imóveis,
com um decréscimo de 75% devido aos custos menores de acabamento.
A avaliação está de acordo com as Normas NBR 14653-1 “Avaliação de Bens – Parte
1: Procedimentos Gerais” e NBR 14653-2 “Avaliação de Bens – Parte 2: Imóveis
Urbanos”, da Associação Brasileira de Normas Técnicas – ABNT.
3.2 Cálculo do Valor do Imóvel Avaliado
Tabela 2 – Cálculo do valor do m2
Imóvel Valor (R$) Área (m2)
Valor Unitário (R$/m2)
Fator de
Oferta (FO)
Cálculo do Fator de Localização (FL)
Cálculo do Fator de
Obsolescência e Conservação
(FOC)
Cálculo do Fator de
Garagem (FG) Valor
Unitário Final
(R$/m2) Planta
Genérica (R$/m2)
FL Fator k FOC Vagas FG
Avaliado - 28 - - R$ 2.147,07 - 0,687 - 4 - -
Amostra 1 R$ 350.000,00 28 R$ 12.500,00 0,90 R$ 2.147,07 1,0000 0,687 1,0000 2 1,1719 R$ 13.183,51
Amostra 2 R$ 250.000,00 20 R$ 12.500,00 0,90 R$ 2.147,07 1,0000 0,687 1,0000 2 1,0946 R$ 12.314,27
Amostra 3 R$ 350.000,00 28 R$ 12.500,00 0,90 R$ 2.147,07 1,0000 0,687 1,0000 2 1,1719 R$ 13.183,51
Amostra 4 R$ 270.000,00 14 R$ 19.285,71 0,90 R$ 2.147,07 1,0000 0,687 1,0000 2 0,9961 R$ 17.289,23
Média R$ 13.992,63
Limite superior +30%
R$ 18.190,42
Limite inferior -30%
R$ 9.794,84
Amostras fora da média:
0
Desvio Padrão R$ 2.235,61
Intervalo de Confiança
(80%)
R$ 15.425,15
R$ 12.560,11
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Através da tabela acima, obtemos o valor unitário de R$ 13.992,63/m², considerando
todos os fatores de ajuste das amostras.
Sendo o Intervalo de confiança para o valor estimado (80%):
Mínimo : R$ 12.560,11/m² Máximo : R$ 15.425,15/m²
Será adotado o valor médio estimado: Vu = R$ 13.992,63/m².
O valor do imóvel, calculado pelo Método Comparativo Direto com Tratamento de
Fatores, será dado pela multiplicação da área privativa do imóvel avaliado pelo valor
unitário médio padrão descrito no item anterior.
Sendo assim:
V = 28,37m² x R$ 13.992,63/m²
V = R$ 396.970,91
Será adotado, em números arredondados:
Valor imóvel (Método Comparativo Direto) = R$ 397.000,00
(trezentos e noventa e sete mil reais)
A avaliação ora efetuada, por conta do número de elementos coletados, se enquadra
no Grau II de especificação da ABNT NBR 14.653-2.
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3.3 Especificação da Avaliação
De acordo com a ABNT NBR 14653-2 item 9:
“A especificação será estabelecida em razão do prazo demandado, das disponibilidades de dados de mercado, da natureza do tratamento a ser empregado, e dos recursos disponíveis. Podem ser definidas quanto à fundamentação e precisão. A fundamentação de uma avaliação está relacionada tanto com o aprofundamento do trabalho avaliatório quanto com as informações que possam ser extraídas do mercado e determina o empenho no trabalho. O grau de precisão é aplicável apenas no método comparativo direto e mede o grau de incerteza que a amostra permite a avaliação. Depende das características do mercado e da amostra coletada e não é passível de fixação a priori.”
Pelo fato do presente trabalho ter atendido aos requisitos relacionados no item 9.2.2 da
ABNT NBR 14653-2, o mesmo se caracteriza como Parecer Técnico Fundamentado no
Grau I.
Quanto à Precisão, segundo o item 9.2.3 e tabela 5 da ABNT NBR 14653-2, pela
amplitude do intervalo de confiança de 80% em torno do valor central da estimativa, a
presente avaliação se enquadra no Grau máximo III.
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4 CONCLUSÃO
A signatária conclui o valor de mercado de venda do imóvel situado no Condomínio
Guarujá Center, localizado na Rua Quintino Bocaiuva 67, loja nº 43/44, considerando
sua condição como livre e desembaraçado de quaisquer ônus, encargos e gravames de
qualquer natureza, despesas de registro no respectivo Cartório de Registro de Imóveis,
bem como eventuais contaminações do solo, pelo valor estimado em R$ 397.000,00
(trezentos e noventa e sete mil reais) válido para fevereiro de 2018.
Para efeito de complementação do presente Parecer Técnico, a signatária estima o
intervalo de eventual negociação do imóvel variando de R$ 356.000,00 (trezentos e
cinquenta e seis mil reais) a R$ 438.000,00 (quatrocentos e trinta e oito mil reais), para
a mesma data.
De acordo com a ABNT NBR 14653-1, valor de mercado é a “Quantia mais provável
pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente”.
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5 RELATÓRIO FOTOGRÁFICO
Figura 3 - Vista da rua
Figura 4 – Entrada do Shopping
Figura 5 – Vista Externa da Loja
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Figura 6 – Vista Interna da Loja
Figura 7 – Acesso ao mezanino
Figura 8 – Mezanino Figura 9 – Cozinha
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Figura 11 – Garagens
Figura 12 – Garagens
Figura 10 – Garagens
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6 TERMO DE ENCERRAMENTO A Perita dá por encerrado o presente Parecer técnico, que possui 17 (dezessete) folhas
impressas de apenas um parecer técnico, estando as mesmas rubricadas e a última
datada e assinada e o Anexo I – Elementos Comparativos, com 01 (duas) folha – pág.
18.
Santos, 27 de fevereiro de 2018.
______________________ Simone Righi de Souza
Perita Judicial CRECI: 130.869
CNAI 16.192
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ANEXO I - ELEMENTOS COMPARATIVOS Elemento 1
Local: Rua Mário Ribeiro
Fonte: Mar & Cia Imóveis – tel. (13) 3329-3520 Cód. Loja 27 Data: 20/02/2018
Valor: R$ 350.000,00 Área Privativa: 28 m2
Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 02
Característica do anúncio: Loja com ótima localização no shopping, a uma quadra da praia, região muito movimentada
e valorizada do Guarujá.
Elemento 2
Local: Rua Mário Ribeiro
Fonte: Goularte imóveis – tel. (13) 3357-7069 Cód. 2461 Data: 20/02/2018
Valor: R$ 250.000,00 Área Privativa: 20 m2
Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 02
Característica do anúncio: Loja comercial em shopping na Pitangueiras-Guarujá/SP. Possui 1 sala ampla e 2 vagas
na garagem. Em ótima localização no Centro do Guarujá à 30 metros da praia O prédio possui: Portaria 24 horas. Valor
de venda: R$ 250.000,00. Valor de condomínio: R$ 871,21. Valor de IPTU: R$ 249,01.
Elemento 3
Local: Rua Mário Ribeiro
Fonte: Mar & Cia Imóveis – tel. (13) 3329-3520 Cód. Loja 28 Data: 20/02/2018
Valor: R$ 350.000,00 Área Privativa: 28 m2
Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 02
Característica do anúncio: Loja 28, localizada no centro do Guarujá à uma quadra da praia na Rua Mario Ribeiro no
Guarujá Center Shopping, toda reformada, equipada com armários planejados e ar condicionado split e cortina de Ar,
parte superior com estantes para estoque de produtos, 2 vagas demarcadas..
Elemento 4
Local: Rua Mário Ribeiro
Fonte: Goularte imóveis – tel. (13) 3357-7069 Cód. 2460 Data: 20/02/2018
Valor: R$ 270.000,00 Área Privativa: 14 m2
Idade: 30 anos Nota: regular Vagas: 02
Característica do anúncio: Loja comercial em shopping na Pitangueiras-Guarujá/SP. Possui 1 sala ampla e 2 vagas
na garagem. Em ótima localização no Centro do Guarujá à 30 metros da praia O prédio possui: Portaria 24 horas.
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