FUNDIESTAMO SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE …web3.cmvm.pt/sdi/fundos/docs/A236955-FRC0447291052020131231.pdf · Custos foram de 10,3 M€, o que resultou no apuramento de um Resultado

FUNDIESTAMO

SOCIEDADE GESTORA DE FUNDOS DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, SA

FUNDO ESPECIAL DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO

FUNDIESTAMO I (CMVM Nº 1052)

RELATÓRIO E CONTAS

2013

2

1 - Caracterização do Fundo

O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado de Subscrição Pública

Fundiestamo I é gerido pela Fundiestamo - Sociedade Gestora de Fundos de

Investimento Imobiliário, SA.

Iniciou a sua actividade em 20 de Dezembro de 2007 e tem duração indeterminada.

O capital do Fundo é de 145 milhões de euros, representado por 145.000 unidades

de participação (up), com o valor de subscrição inicial de 1.000 euros cada.

O Banco depositário é a Caixa Geral de Depósitos.

A política de rendimentos caracteriza-se pela distribuição anual de rendimentos aos

participantes, sendo objecto de distribuição os proveitos líquidos correntes

deduzidos dos encargos gerais de gestão e acrescidos ou diminuídos, consoante os

casos, dos saldos da conta de regularização de rendimentos respeitantes a

exercícios anteriores e dos resultados transitados.

2 – Actividade Desenvolvida

2.1 – Enquadramento da atividade desenvolvida

Tendo presente que o Fundiestamo I tem como atividade a aquisição de imóveis

fundamentalmente arrendados ao Estado ou a outros entes públicos ou a sua

alienação, conforme as oportunidades que se lhe apresentem, o Fundo, na fase

inicial e na maior parte dos casos, contratou os arrendamentos com durações de

médio / longo prazo com as entidade públicas, situação que permitiu, durante um

largo período, garantir uma certa estabilidade de rendimentos e do valor patrimonial

dos imóveis adquiridos, apesar da situação económica que o País tem conhecido

Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I

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nos últimos anos que tem feito com que o sector imobiliário esteja entre os setores

mais afetados.

Durante o ano de 2013, houve lugar, em relação a alguns dos contratos de

arrendamento, à sua rescisão por parte das entidades arrendatárias.

Embora a Sociedade Gestora esteja a trabalhar ativamente no sentido de encontrar

novos arrendatários para o património que entretanto ficou devoluto, o mesmo

poderá, fruto da atual situação do mercado, vir a ser arrendado por valores

inferiores aos anteriormente praticados.

Este fato, aliado a alguma desvalorização do património resultante da respetiva

reavaliação em resultado por um lado, da redução dos rendimentos potenciais dos

imóveis, por outro, do aumento das yields praticadas no mercado, e ainda pela

necessidade de execução de algumas obras, conduziram a uma redução da

rendibilidade do Fundo durante o ano de 2013, embora sem que o valor base da

unidade de participação tenha sido negativamente afetado.

2.2 – Ações desenvolvidas

A sociedade gestora ao longo do exercício desenvolveu diversas actividades

relacionadas com a gestão do fundo das quais se destacam:

o Organização do processo tendente à distribuição do rendimento anual líquido

de 10,6996 € por unidade de participação conforme detalhe apresentado no

ponto 9º, infra;

o Renegociação das condições relativas ao contrato de financiamento

outorgado 31 de dezembro de 2012 com a Caixa Geral de Depósitos / Caixa

Banco de Investimentos, conforme referido no ponto 4º infra;

o Atualização das avaliações do património imobiliário de acordo com a

legislação em vigor;


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4

o Reformulação das instalações técnicas, nomeadamente das grandes

couretes verticais e várias intervenções em quatro pisos e nas fachadas

relativamente ao Imóvel sito na Av. João XXI, 76, em Lisboa.

Os trabalhos constantes desta empreitada concluíram-se em 19 de Junho de

2013;

o Lançamento de consulta para aquisição de prestação de serviços nas áreas

de gestão, coordenação e fiscalização para execução da empreitada de

reabilitação do imóvel Campo Grande 50 que compreendeu os trabalhos de

construção civil, beneficiação das fachadas, reparação de caixilharias,

impermeabilizações, instalações técnicas de AVAC e elevadores.

Os trabalhos foram adjudicados no início de Outubro de 2013;

o Promoção de consultas para realização da empreitada de remodelação dos

espaços interiores do imóvel sito Av. Júlio Dinis nº 9, em Lisboa, cuja

adjudicação ocorreu em Agosto de 2013 e, ainda, o lançamento de consultas

para execução de trabalhos de substituição de componentes e reformulação

do sistema SADI do edifício sito Av. Júlio Dinis, 11, em Lisboa;

o Lançamento de consultas para aquisição de serviços, com vista à obtenção

de certificação energética de vários Imóveis do Fundo;

o Execução das inspeções anuais aos Edifícios objeto de recentes

empreitadas que se encontram ainda dentro do período de garantia.

3 – Aquisições e alienações

3.1 – Aquisições

No exercício não foi feita qualquer aquisição.

3.1.2 – Pavilhão do Conhecimento

Relativamente ao imóvel prometido adquirir denominado Pavilhão do

Conhecimento, pelo preço de € 26 Milhões de euros (M€), durante o exercício não


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houve qualquer alteração relativamente à sua situação pelo que o Fundo continuou

a receber mensalmente um rendimento equivalente a uma compensação de 6,5%

anual sobre o valor do adiantamento efectuado que correspondeu à totalidade do

preço acordado, situação que manter-se-á até que seja outorgada a escritura de

compra e venda.

3.2 – Alienações

No exercício não foi realizada qualquer alienação.

4 – Financiamento bancário

Em 31 de Dezembro de 2012 o Fundo assinou com a Caixa Geral de Depósitos e

a Caixa BI uma abertura de crédito no montante de cerca de 22,69 M€. O

financiamento previa o reembolso do capital mutuado em três prestações anuais

de igual montante na data aniversário da abertura do crédito. No entanto, dada a

reduzida liquidez do mercado imobiliário não foi possível realizar as alienações

previstas para mobilizar os fundos necessários ao reembolso da prestação anual.

Face a esta situação o Fundo renegociou com as instituições bancárias a

modificação das condições de reembolso do capital que passaram a ser as

seguintes: um milhão de euros em 31/12/2013 e o remanescente do capital

utilizado e não reembolsado em 31 de Dezembro de 2015

5 – Negociação das Unidades de Participação do Fundo no mercado secundário

Por deliberação de 1 de Agosto de 2008 foram admitidas à negociação na Eurolist

by Euronext Lisbon as 145.000 up’s do Fundo, tendo sido também contratados os

serviços de um intermediário financeiro para desempenhar as funções de criador de

mercado relativamente às mesmas, de modo a garantir a existência permanente de

ordens de compra e de venda e por conseguinte transações.


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Durante o exercício de 2013 foram transacionadas 391 unidades de participação do

Fundo, num montante global de aproximadamente 270 m€, o que correspondeu a

um preço médio unitário de aproximadamente 690,7 €.

6 – Demonstração de Resultados e Balanço

Os Proveitos atingiram no exercício cerca de 11,6 milhões de euros (M€) e os

Custos foram de 10,3 M€, o que resultou no apuramento de um Resultado Líquido

do exercício de aproximadamente 1,3M€.

Nos proveitos, destacam-se duas rubricas, Rendimentos de Activos Imobiliários

com aproximadamente 10,9 M€, correspondendo a cerca de 93,6% do total e

Ganhos em Operações Financeiras e Activos Imobiliários com 0,67 M€, (5,8%).

Relativamente aos custos realçam-se as seguintes rubricas: Perdas em Operações

Financeiras e Activos Imobiliários, com cerca de 4,4 M€, (42,5%) do total,

referentes a ajustamentos desfavoráveis em imóveis, resultantes da reavaliação

dos mesmos; Imposto sobre o Rendimento com cerca de 2,6 M€ (24,9%);

Comissões (gestão, banco depositário e taxa supervisão) no montante aproximado

de 1,3 M€ (13%) e por último, Juros e Custos Equiparados com um pouco mais de

1,2 M€ (11,9%), resultantes do financiamento feito ao fundo no montante de 22,45

M€.

No que concerne ao Balanço, o Ativo do Fundo em 31 de Dezembro de 2013 era

aproximadamente de 173 M€.

Deste montante, 167 M€, (96,7%) do total, correspondiam à rubrica Activos

Imobiliários e 4,1 M€ (2,4%) às Disponibilidades.


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No Passivo, com um peso de 16,1% no total do ativo, destaca-se a rubrica

“Empréstimos não titulados” no montante 21,7 M€ relativa ao financiamento

bancário contratado em finais de 2012. No seguimento da renegociação das suas

condições de reembolso conforme referido no ponto 4º supra, no final do exercício

foram reembolsados um milhão de euros.

Por último, refira-se que o total do Capital do Fundo na data em referência era de

145 M€, correspondendo a 83,9% do Ativo.

7 – Resultado líquido do exercício

O Resultado Líquido do exercício foi de 1.313.685.23 (um milhão, trezentos e treze

mil, seiscentos e oitenta e cinco euros e vinte e três cêntimos).

8 – Evolução do valor da unidade de participação

O valor da unidade de participação em 31 de Dezembro de 2013 era de €

1000,4708, contra o valor de € 1.002,1105 em 31 de Dezembro de 2012.

Tenha-se presente que os valores das unidades de participação em 31 de

Dezembro de 2013 (assim como a de 2012) já refletiam o pagamento do

rendimento anual distribuído no exercício.

9 – Distribuição de rendimentos

O Fundo distribuiu em 31 de Dezembro de 2013, por cada uma das suas 145.000

unidades de participação, cujo valor de subscrição inicial foi de € 1.000 cada, o

montante líquido de 10,6996 €, após a retenção anual para IRC de 19,6417 €.


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O montante global líquido distribuído foi de 1.551.442 €.

Apresenta-se no gráfico seguinte a evolução do rendimento líquido distribuído nos

últimos seis exercícios:

10 – Perspetiva futura

A sociedade Gestora vai continuar a diligenciar ativamente no sentido de identificar

novos arrendatários que venham a ocupar os imóveis que entretanto ficaram

devolutos.

Irá também estar atenta a eventuais oportunidades que venham a surgir

relativamente á alienação dos seus imóveis.

No entanto, a rendibilidade do Fundo deverá aumentar em 2014 pois não se

esperam registar imparidades da mesma ordem de grandeza das registadas em

2013. Adicionalmente espera-se que haja condições para arrendar pelo menos

parte dos imóveis devolutos. Dado o valor intrínseco do património do Fundo e a

existência de um conjunto significativo de contratos de longo prazo, é expectável


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que se venha a verificar, a prazo, uma certa recuperação da rendibilidade do

mesmo.

Lisboa, 20 de Fevereiro de 2014

O Conselho de Administração

António Jorge de Oliveira Morgado

(Administrador)

Maria Hortense Marques das Silva Baeta

(Administradora)

DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS


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VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO 31-Dez-13

VALOR LIQUIDO GLOBAL DO FUNDO (Euros)

Valor Global

1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA

1.4. Construções Acabadas

1.4.1 Arrendadas

Habitação

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 26,846

Comércio

Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,170,406

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 629,244

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 108,925

Serviços

Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 4,806,365

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 1,608,149

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 4,322,573

Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 2,138,750

Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 1,023,717

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 4,538,749

Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 31,008,445

Prédio Urbano Edifício Satélite Rua Professor Sousa Câmara, n.º 143 e 143-A e Avenida Engenheiro Duarte

Pacheco, n.ºs 28-A, 28, 28-B e 28-C Lisboa

24,766,750

Outros

Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 21,489,250

Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 3,390,177

Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 9,830,248

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 750,861

1.4.2 Não Arrendadas

Serviços

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 4,839,695

Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 5,737,950

Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 4,329,780

Prédio Urbano Lusiadas 7-9 e Leao Oliveira 14 - Alcantara Palace Rua dos Lusiadas, 7-9 e R. Leão Oliveira, 14

Lisboa

3,142,100

Outros

Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 5,613,800

Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 6,017,805

7 - LIQUIDEZ

7.1. À vista

7.1.2. Depósitos à Ordem 4,147,036

8 - EMPRÉSTIMOS

8.1 Empréstimos Obtidos -21,700,081

9 - OUTROS VALORES A REGULARIZAR

9.1. - Valores Activos

9.1.1. Adiantamentos por conta de imóveis 26,000,000

9.1.2. Outros 1,504,988

9.2. - Valores Passivos

9.2.2. Outros -6,174,263

VALOR LÍQUIDO GLOBAL DO FUNDO 145,068,263


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12

2012

Activo Mv/Af mv/df Activo Activo

bruto líquido líquido CAPITAL DO FUNDO E PASSIVO 2013 2012

ACTIVOS IMOBILIARIOS

31 Terrenos - - - - - CAPITAL DO FUNDO

32 Construções 145,218,480 1,335,574 (5,263,472) 141,290,582 143,138,011 61 Unidades de participação 145,000,000 145,000,000

33 - - - - - 62 Variações patrimoniais - -

34 Adiantamentos por compra de imóveis 26,000,000 26,000,000 26,000,000 64 Resultados transitados 6,654,134 525,507

TOTAL DE ACTIVOS IMOBILIÁRIOS 171,218,480 1,335,574 (5,263,472) 167,290,582 169,138,011 65 Resultados distribuidos (7,899,557) (6,348,115)

66 Resultado líquido do exercício 1,313,685 6,128,626

CARTEIRA DE TÍTULOS E PARTICIPAÇÕES TOTAL DO CAPITAL DO FUNDO 145,068,263 145,306,019

24 Unidades de participação - - - - -

AJUSTAMENTOS E PROVISÕES

CONTAS DE TERCEIROS 47 Ajustamentos de dividas a receber - -

412 Devedores por rendas vencidas 1,319,961 1,319,961 1,207,059 48 Provisões acumuladas - -

413+….+419 Outras contas de devedores 17,355 17,355 133,952 TOTAL DAS PROVISÕES ACUMULADAS - -

TOTAL DOS VALORES A RECEBER 1,337,315 1,337,315 1,341,011

CONTAS DE TERCEIROS

DISPONIBILIDADES 422 Rendimentos a pagar aos participantes - -

12 Depósitos à ordem 4,147,036 4,147,036 2,885,361 423 Comissões e outros encargos a pagar 3,892 (3)

13 Depósitos a prazo e com pré-aviso - - - 424+…+429 Outras contas de credores 5,349,753 4,833,019

TOTAL DAS DISPONIBILIDADES 4,147,036 4,147,036 2,885,361 432 Empréstimos não titulados 21,693,467 22,693,467

44 Adiantamentos por venda de imóveis - -

TOTAL DOS VALORES A PAGAR 27,047,113 27,526,483

ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

51 Acréscimos de proveitos - - - ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

52 Despesas com custo diferido - - - 53 Acréscimos de custos 183,459 183,030

58 Outros acréscimos e diferimentos 167,672 167,672 291,027 56 Receitas com proveito diferido 634,285 636,400

TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 167,672 167,672 291,027 58 Outros acréscimos e diferimentos 9,488 3,478

TOTAL DOS ACRESCIMOS E DIFERIMENTOS 827,231 822,907

TOTAL DO ACTIVO 176,870,504 1,335,574 (5,263,472) 172,942,606 173,655,410 TOTAL DO PASSIVO 172,942,606 173,655,410

Número total de unidades de participação

em circulação 145,000 145,000 Valor unitário da unidade de participação 1,000.4708 1,002.1105

ACTIVO

FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO FECHADO FUNDIESTAMO I

BALANÇOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012

(Montantes expressos em Euros)

2013


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13

CUSTOS 2013 2012 PROVEITOS 2013 2012

CUSTOS E PERDAS CORRENTES PROVEITOS E GANHOS CORRENTES

JUROS E CUSTOS EQUIPARADOS JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

711+718 De operações correntes 1,229,167 692,605 812 Da carteira de títulos e participações - -

COMISSÕES 811+818 Outros, de operações correntes 54,434 256,545

722 Da carteira de títulos e participações - - RENDIMENTO DE TITULOS

723 Em activos imobiliarios - 86,427 822+…+825 Da carteira de títulos e participações - -

724+…+728 Outras, de operações correntes 1,340,223 1,312,317 828 De outras operações correntes - -

PERDAS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS GANHOS EM OPER.FINAN E ACT.IMOBILIARIOS

732 Na carteira de títulos e participações - - 832 Na carteira de títulos e participações - -

733 Em activos imobiliarios 4,389,968 2,026,655 833 Em activos imobiliarios 674,556 1,675,584

731+738 Outras, de operações correntes - - 831+838 Outros, de operações correntes - -

IMPOSTOS REVERSÕES DE AJUSTAMENTOS E DE PROVISÕES

7411+7421 Impostos sobre o rendimento 2,575,251 2,164,605 851 De ajustamentos de dividas a receber - -

7412+7422 Impostos indirectos 106,471 64,422 852 De provisões para encargos - -

7418+7428 Outros impostos 15,242 64,702

PROVISÕES DO EXERCICIO 86 RENDIMENTOS DE ACTIVOS IMOBILIARIOS 10,886,202 11,535,769

751 Ajustamentos de dividas a receber - -

752 Provisões para encargos - - 87 OUTROS PROVEITOS E CUSTOS CORRENTES 0 1,636

76 FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXTERNOS 596,884 762,586 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS CORRENTES 11,615,192 13,469,534

77 OUTROS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 1,395 15,108

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS CORRENTES 10,254,600 7,189,428 PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS

882 Ganhos extraordinários - -

CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 883 Ganhos de exercicios anteriores 20,460 37,890

782 Perdas extraordinárias - - 884+…+888 Outros ganhos eventuais - 0

783 Perdas de exercícios anteriores 67,356 189,370 TOTAL DOS PROVEITOS E GANHOS EVENTUAIS 20,460 37,890

784+…+788 Outras perdas eventuais 11 -

TOTAL DOS CUSTOS E PERDAS EVENTUAIS 67,367 189,370

66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO 1,313,685 6,128,626 66 RESULTADO LIQUIDO DO EXERCICIO - -

TOTAL 11,635,652 13,507,424 TOTAL 11,635,652 13,507,424

Resultados da carteira de titulos - - Resultados eventuais (46,907) (151,480)

Resultados de activos imobiliarios 6,573,906 10,335,685 Resultados antes de imposto s/ rendimento 3,888,936 8,293,232

Resultados correntes 1,360,592 6,280,106 Resultados Liquidos do periodo 1,313,685 6,128,626


DEMONSTRAÇÃO DE RESULTADOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 E 2012


Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I ____________________________________________________________________________

14

DISCRIMINAÇÃO DOS FLUXOS

OPERAÇÕES SOBRE AS UNIDADES DO FUNDO

RECEBIMENTOS:

Subscrição de unidades de participação 0 0 0 0

PAGAMENTOS:

Resgates/reembolsos de unidades de participação

Rendimentos pagos aos participantes 1,551,442 1,551,442 6,348,115 6,348,115

Fluxo das operações sobre as unidades do fundo -1,551,442 -6,348,115

OPERAÇÕES COM ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

RECEBIMENTOS:

Alienação de activos imobiliários 0 712,861

Rendimentos de activos imobiliários 10,923,172 10,599,507

Adiantamentos por conta de venda de act. imob. 0 10,923,172 24,539,328 35,851,696

PAGAMENTOS:

Aquisição de activos imobiliários 616,000 25,646,000

Comissões em activos imobiliários 0 0

Despesa com activos imobiliários 1,086,469 1,342,384

Despesas correntes (FSE) com activos imobiliários 566,153 734,558

Construções/Projectos em Curso 0 0

Adiantamentos por conta de compra de act. imob. 0 0

Outros pagamentos de activos imobiliários 0 2,268,622 0 27,722,942

Fluxo das operações sobre valores imobiliários 8,654,550 8,128,754

OPERAÇÕES GESTÃO CORRENTE

RECEBIMENTOS:

Juros de depósitos bancários 39,192 197,239

Vencimento de depósitos bancários 0 0

Empréstimos 0 22,693,467

Outros recebimentos correntes 0 39,192 0 22,890,706

PAGAMENTOS:

Comissão de gestão 979,342 1,188,584

Comissão de depósito 74,262 74,094

Impostos e taxas 2,595,314 2,966,360

Reembolso de Empréstimos 1,000,000 22,450,000

Juros de Emprestimo 1,225,907 693,481

Subscrição de depósitos bancários 0 0

Outros pagamentos correntes 5,789 5,880,614 807 27,373,325

Fluxo das operações de gestão corrente -5,841,421 -4,482,619

OPERAÇÕES EVENTUAIS

RECEBIMENTOS:

Ganhos imputáveis a exercicios anteriores 0 0 0 0

PAGAMENTOS:

Outros pagamentos de operações eventuais 11 11 0 0

Fluxo das operações eventuais -11 0

Saldo dos fluxos monetários do período 1,261,675 -2,701,979

Disponibilidades no início do período 2,885,360 5,587,339

Disponibilidades no fim do período 4,147,036 2,885,360

2013 2012


DEMONSTRAÇÃO DE FLUXOS MONETÁRIOS PARA OS EXERCÍCIOS FINDOS EM 31 DE DEZEMBRO DE 2013 e 2012


Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado Fundiestamo I Anexo às Demonstrações Financeiras em 31 de Dezembro de 2013 e 2012

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1

INTRODUÇÃO O Fundo Especial de Investimento Imobiliário Fechado “FUNDIESTAMO I” foi autorizado em 19 de Dezembro de 2007, tendo iniciado a sua atividade em 20 de Dezembro de 2007. O Fundo é administrado, gerido e representado pela Fundiestamo – Sociedade Gestora de Fundos de Investimento Imobiliário, S.A.. As notas que se seguem respeitam a numeração sequencial definida no Plano de Contas dos Organismos de Investimento Coletivo. As notas, cuja numeração se encontra ausente não são exigidas para efeitos do anexo às contas anuais, ou a sua apresentação não é relevante para a leitura das demonstrações financeiras anexas. BASES DE APRESENTAÇÃO, COMPARIBILIDADE DAS DEMONSTRAÇÕES FINANCEIRAS E PRINCIPAIS POLITICAS CONTABILISTICAS As demonstrações financeiras foram preparadas com base nos registos contabilísticos do Fundo, mantidos de acordo com o Plano Contabilístico dos Fundos de Investimento Imobiliário, estabelecido pela Comissão do Mercado de Valores Mobiliários e regulamentação complementar emitida por esta entidade.

Este Regulamento impõe a divulgação de informação que se destina não só a desenvolver e a comentar os valores incluídos nas referidas Demonstrações Financeiras, mas também informações consideradas úteis para os participantes do fundo de investimento. As políticas contabilísticas mais significativas, utilizadas na preparação das demonstrações financeiras, foram as seguintes:

a) Especialização de exercícios

O Fundo regista os seus proveitos e custos de acordo com o princípio da especialização de exercícios, sendo reconhecidos à medida que são gerados, independentemente do momento do seu recebimentos ou pagamento.

b) Comissão de gestão

A comissão de gestão constitui um encargo do Fundo, a título de remuneração dos serviços de gestão do seu património que lhe são prestados pela Sociedade Gestoras, sendo registada na rubrica de “Comissões”. Segundo o Regulamento de Gestão, a Sociedade Gestora será remunerada por uma comissão anualizada de 0,8%, calculada diariamente e cobrada mensalmente sobre o valor líquido global do Fundo Comissão de depositário

Esta comissão destina-se a fazer face às despesas do banco depositário relativas aos serviços prestados ao Fundo. A comissão do banco depositário é calculada através da aplicação de uma taxa anual de 0,05%, calculada diariamente sobre o valor do líquido global do Fundo, cobrada anualmente.

c) Comissão de supervisão

A taxa de supervisão devida à Comissão do Mercado de Valores Mobiliários constitui um encargo do Fundo. Este encargo é calculado por aplicação de uma taxa global do Fundo no final de cada mês. Em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, esta taxa ascendia a 0,00266%. Sempre que o montante calculado seja inferior a 200 Euros ou superior a 20.000 Euros, a taxa mensal devida corresponderá a um destes limites.

d) Activos imobiliários

Os terrenos adquiridos pelo Fundo foram registados pelo valor da escritura, acrescido de outras despesas relacionadas com a compra. Os terrenos, nos quais estão a ser edificadas construções, incluem o valor de aquisição do terreno e os custos já incorridos com as respetivas obras.


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2

As construções acabadas adquiridas pelo Fundo são registadas de acordo com os pagamentos efetuados, acrescidos das despesas relativas a escrituras, registos e eventuais obras de melhoramento ou reconversão. De acordo com a legislação em vigor, os imóveis não são amortizados. Nos termos do Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro, as aquisições de bens imóveis e as respetivas alienações são precedidas dos pareceres de, pelo menos, dois peritos avaliadores independentes, nomeados de comum acordo entre a Sociedade Gestora e o banco depositário.

e) Unidades de participação

O valor de cada unidade de participação é calculado dividindo o valor líquido global do Fundo, pelo número de unidades de participação subscritas. O valor líquido do património corresponde ao somatório das rubricas do capital do Fundo, nomeadamente, unidades de participação, resultados transitados e resultado líquido do exercício.

1. VALOR CONTABILÍSTICO VS VALOR MÉDIO DAS AVALIAÇÕES A rubrica Activos Imobiliários é composta pelos seguintes imóveis:

(Euros)

Valor Contabilístico

em 31-12-2013 (A)

Média dos valores

da Avaliação (B)Diferença (B) - (A)

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 26,846 26,872 26

Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,170,406 1,170,406 0

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 629,244 629,244 0

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 108,925 108,925 0

Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 4,806,365 4,806,365 0

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 1,608,149 1,608,149 0

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 4,322,573 4,322,574 0

Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 2,138,750 2,138,750 0

Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 1,023,717 1,023,717 0

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 4,538,749 4,630,615 91,865

Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 31,008,445 31,008,445 0



24,766,750 24,766,750 0

Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 21,489,250 21,489,250 0

Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 3,390,177 3,390,177 0

Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 9,830,248 9,830,248 0

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 750,861 750,861 0

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 4,839,695 4,839,695 0

Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 5,737,950 5,737,950 0

Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 4,329,780 4,329,780 0


Lisboa

3,142,100 3,142,100 0

Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 5,613,800 5,613,800 0

Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 6,017,805 6,473,848 456,043

Total 141,290,582 141,838,516 547,934


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3

2. CAPITAL DO FUNDO O património do Fundo está formalizado através de unidades de participação, com características iguais e

sem valor nominal, as quais conferem aos seus titulares o direito de propriedade sobre os valores do Fundo, proporcional ao número de unidades que representam.

O movimento ocorrido no capital do Fundo, durante os exercícios de 2013 e 2012, apresenta o seguinte

detalhe:

DescriçãoSaldo em

31-12-2012 Subscrições Resgates

Distribuição

Resultados Outros

Resultado

Periodo

Saldo em

31-12-2013

Valor Base 145,000,000 - - - - - 145,000,000

Diferença em Sub. Resgates - - - - - - -

Resultados Distribuidos (6,348,115) - - (1,551,442) - (7,899,557)

Resultados Transitados 525,507 - - - 6,128,626 - 6,654,134

Resultado Liquido do Periodo 6,128,626 - - - (6,128,626) 1,313,685 1,313,685

SOMA 145,306,019 - - -1,551,442 - 1,313,685 145,068,263

Nº Unidade de participação 145,000 145,000

Valor Unidade Participação (unitário) 1,002.1105 1,000.4708

2013

3. INVENTÁRIO DAS APLICAÇÕES EM IMÓVEIS

O inventário das aplicações em ativos imobiliários em 31 de Dezembro de 2013 é o seguinte:

(Euros)

Área(m2) Data Avaliação 1 Valor Avaliação 1 Data Avaliação 2 Valor Avaliação 2 Valor do Imóvel

1 - IMÓVEIS SITUADOS EM ESTADOS DA UNIÃO EUROPEIA

1.4. Construções Acabadas

1.4.1 Arrendadas

Habitação

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 98 22-02-2012 26,743 22-02-2012 27,000 26,846

Comércio

Prédio Urbano Viveiro Rua do Viveiro Lote 5 a 6 Lagoa 1,278 30-09-2013 1,142,212 30-09-2013 1,198,600 1,170,406

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 344 30-09-2013 622,600 30-09-2013 635,888 629,244

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 65 24-04-2012 107,285 23-04-2012 110,565 108,925

Serviços

Prédio Urbano Alvalade 8-8A Praça de Alvalade, n.º 8 a 8A Lisboa 2,654 30-09-2013 4,718,329 30-09-2013 4,894,400 4,806,365

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 674 30-09-2013 1,607,900 30-09-2013 1,608,397 1,608,149

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 1,636 24-04-2012 4,263,048 23-04-2012 4,382,099 4,322,573

Prédio Urbano Vale do Pereiro 4 Rua do Vale do Pereiro, nº 4 e 4 A Lisboa 1,067 10-04-2013 2,038,000 10-04-2013 2,239,500 2,138,750

Prédio Urbano Everard Rua Everard, nº 8 a 12 e 14 a 18 Tomar 831 28-09-2012 1,017,400 28-09-2012 1,030,034 1,023,717

Prédio Urbano Saraiva de Carvalho Rua Saraiva de Carvalho, 2 Lisboa 2,336 22-02-2012 4,544,229 22-02-2012 4,717,000 4,538,749

Prédio Urbano Forte de D. Carlos I ou Forte da Ameixoeira Estrada do Forte da Ameixoeira Lisboa 23,092 10-05-2013 30,929,290 10-05-2013 31,087,600 31,008,445



13,431 30-10-2013 24,023,600 30-10-2013 25,509,900 24,766,750

Outros

Prédio Urbano João XXI 76 Av. João XXI nº 76 a 76B Lisboa 13,629 30-10-2013 21,421,500 30-10-2013 21,557,000 21,489,250

Prédio Urbano Julio Dinis 9 9C Av. Julio Dinis, 9-9C Lisboa 1,786 25-01-2013 3,348,500 25-01-2013 3,431,853 3,390,177

Prédio Urbano Julio Dinis 11 11C Av. Julio Dinis, 11-11C Lisboa 7,147 25-01-2013 9,608,196 25-01-2013 10,052,300 9,830,248

Prédio Urbano Ivone Silva Rua Ivone Silva Lisboa 455 24-04-2012 744,842 23-04-2012 756,879 750,861

1.4.2 Não Arrendadas

Serviços

Prédio Urbano Almirante Barroso Rua Almirante Barroso, 38 a 38C Lisboa 2,457 30-09-2013 4,546,389 30-09-2013 5,133,000 4,839,695

Prédio Urbano Colum.B.Pinheiro 86 Av. Columbano Bordalo Pinheiro, Nº 86 e 86 A a C Lisboa 4,387 10-04-2013 5,440,300 10-04-2013 6,035,600 5,737,950

Prédio Urbano Oscar Monteiro T. 39 Rua Óscar Monteiro Torres, 39 a 41 Lisboa 3,455 01-08-2012 4,201,300 01-08-2012 4,458,260 4,329,780


Lisboa

1,784 28-09-2012 3,042,300 28-09-2012 3,241,899 3,142,100

Outros

Prédio Urbano Campo Grande 50 Campo Grande, nº 50 Lisboa 4,301 16-12-2013 5,407,600 16-12-2013 5,820,000 5,613,800

Prédio Urbano 24 Julho 80 Av. 24 Julho, nº80 a 80B Lisboa 4,617 25-01-2013 6,415,900 25-01-2013 6,531,795 6,017,805

Total 141,290,582


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4

7. DISCRIMINAÇÃO DA LIQUIDEZ DO FUNDO O movimento ocorrido na rubrica de disponibilidades durante o exercício de 2013 foi o seguinte:

CONTAS Saldo inicial Aumentos Reduções Saldo final

Depósitos à ordem 2,885,361 66,988,833 (65,727,158) 4,147,036

Depósitos a prazo - 41,114,000 (41,114,000) -

TOTAL 2,885,361 108,102,833 (106,841,158) 4,147,036

8. RENDAS VENCIDAS

Em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, as rendas vencidas tinha o seguinte detalhe:

2013 2012

RENDAS VENCIDAS 1,319,960 1,207,059

ED.ALMIRANTE BARROSO 21,372 5,622

ED.LAURA ALVES 17,683 7,890

ED.CAMPO GRANDE, 50 141,835 546,186

ED.SARAIVA DE CARVALHO 7,616 7,617

ED.OSCAR MONT.TORRES, 39 343,757 375,981

ED.JULIO DINIS, 9 9,131 37,291

ED.IVONE SILVA 32,909 22,221

ED.COLUM.B.PINHEIRO, 8 - 34,881

FORTE D.CARLOS I 698,127 168,858

ED.SATÉLITE 72,457 -

ALCANTARA PALACE (25,439) -

VALE DO PEREIRO, 4 513 513

OUTROS DEVEDORES 17,355 133,952

ED.JULIO DINIS, 9 5,474 -

ED.LAURA ALVES 10,394 115,034

ED.ALMIRANTE BARROSO 1,487 13,645

EDP - 5,273

TOTAL 1,337,315 1,341,011

12. IMPOSTOS E TAXAS

Nos termos do disposto no artigo 22ª do Estatuto dos Benefícios Fiscais, os rendimentos dos fundos de

investimento imobiliário constituídos de acordo com a legislação nacional são objeto de um regime especifico

de tributação em sede de Imposto sobre o Rendimento das Pessoas Coletivas (IRC), relativamente a cada tipo

de rendimento auferido, de forma autonomizada:

Rendimentos prediais

Os rendimentos prediais são tributados autonomamente a uma taxa de 25%, a qual incide sobre o valor das

rendas auferidas, após dedução dos encargos de conservação e de manutenção que tenham sido


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5

efetivamente suportados com os prédios em causa, desde que tais encargos se mostrem devidamente

documentados.

Mais-valias prediais

As mais-valias prediais resultantes da alienação de imóveis são tributadas autonomamente à taxa de 25%. No

entanto, apenas 50% da diferença ou saldo positivo entre as mais e as menos-valias realizadas numa base

anual é passível de imposto, pelo que a taxa efetiva é de 12,5%.

Não são registados impostos diferidos relativamente às mais-valias potenciais reconhecidas no capital do

Fundo.

Outros rendimentos

No tocante às mais-valias que não as decorrentes da alienação de imóveis, a sua tributação é efetuada

autonomamente, à taxa de 25%, nas mesmas condições que se verificariam caso o respetivo titular fosse uma

pessoa singular residente em território português. A referida taxa incide sobre a diferença positiva entre as

mais e as menos-valias obtidas em cada ano.

No que respeita aos rendimentos obtidos em território português que não tenham a natureza de mais-valias, a

tributação é efetuada por retenção na fonte, como se de pessoa singular residente em território português se

tratasse, isto é, são tributadas apenas por retenção na fonte, às taxas consagradas em sede de IRS para

entidades residentes.

Os impostos suportados pelo Fundo durante os exercícios de 2013 e 2012, foram os seguintes:

2013 2012

Imposto sobre o rendimento :

Imposto de rendimentos prediais 2,575,251 2,164,605

Imposto de mais-valias - -

Impostos indirectos :

Imposto de selo 106,471 64,422

IMI - -

Outros - -

106,471 64,422

Outros impostos :

Aplicações financeiras - juros de depositos 15,242 64,702

2,696,963 2,293,729


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15. CONTAS DE TERCEIROS - PASSIVO

Estas rubricas têm a seguinte composição:

2013 2012

CREDORES

- Estado e Outros Entes Públicos 2,766,361 2,236,639

Imposto sobre o Rendimento 2,658,282 2,121,247

IVA 108,079 115,392

- Fornecedores 532,047 128,360

HCI Contruções 398,617 -

Consenso Virtual - 2,387

Siemens - 7,785

PSG Sehurança Privada 18,850 6,710

EDP Serviço Universal SA 469 15,040

Endesa Energia 6,353 6,503

Adm.Condominio Ivone Silva, Lt 4 5,298 5,298

Prestibel 9,942 3,042

Schindler 3,685 3,993

CPU Consultores - 1,230

Adm.Condominio Ivone Silva - 5,382

Amplimóveis 7,871 2,633

Mafre - 41,495

Camara Municipal Lisboa 17,578 18,788

COFAN 4,364 -

DGCI 4,157 -

Graviner Construções 4,014 -

Cons.Reg.Com.Sesimbra 1,260 -

Planex Engenharia, Lda. 13,469 -

Sincrea - Enterprise Comunications 24,004 -

PROFICO - Proj.Fisc.e Consult., Lda. - 3,690

Otis Elevadores 5,382 -

Rentokil 369 -

Outros 6,364 4,385

- Credores Diversos 2,051,346 2,468,020

Estamo - Participações Imobiliárias 1,848,000 2,464,000

Fundiestamo - Soc.Gestora 203,346 4,020

5,349,754 4,833,019


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7

16. ACRÉSCIMOS E DIFERIMENTOS

2013 2012

Acréscimos de proveitos - -

- De disponibilidades - -

- Outros proveitos a receber - -

Acréscimos e diferimentos 167,672 291,027

- Seguros - 41,043

- Condominio 5,298 5,298

- Vigilância e Segurança 211 211

- Avaliação Act.Imobiliários - 1,230

- Receita extra 162,164 243,245

- Diversos - -

167,672 291,027

Acréscimos de custos 183,459 183,030

- Juros de empréstimos contraidos 6,878 3,487

- Comissões a pagar 176,581 179,543

Receitas com proveito diferido

- Rendas adiantadas 634,285 636,400

Acréscimos e diferimentos 9,488 3,478

- Inquilinos 8,700 2,689

- Diversos 787 788

827,231 822,907

ACTIVO

PASSIVO


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8

17. COMISSÕES

Esta rubrica tem a seguinte composição:

2013 2012

Em activos imobiliários

Comissão de Intermediaçao - 86,427

Outras comissões - -

--------------- ---------------

- 86,427

--------------- ---------------

Comissão de Gestão 1,172,920 1,188,198

Comissão de Depositário 73,308 74,262

Taxa de supervisão 46,715 47,245

Comissão de Garantia 377 488

Outras comissões 46,903 2,124

--------------- ---------------

1,340,223 1,312,317

--------------- ---------------

1,340,223 1,398,744

18. JUROS E PROVEITOS EQUIPARADOS

Esta rubrica inclui os juros de depósitos à ordem e a prazo.

Juros e proveitos equiparados

Juros de Depósito à Ordem - 8,623

Juros de Depósito à Prazo 54,434 247,922

--------------- ---------------

54,434 256,545


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9

19. FORNECIMENTOS E SERVIÇOS EXERNOS:

Esta rubrica tem a seguinte composição:

2013 2012

Agua 13,457 11,650

Electricidade 216,163 223,820

Seguros 45,015 41,727

Telecom.e correio 903 660

Condominio 31,483 66,029

Conservação 15,536 89,584

Reparação 1,822 26,188

Vigilância e Segurança 172,789 196,074

Higiene e limpeza 7,949 14,671

Auditoria 7,151 5,363

Avaliação de Imóveis 19,108 9,379

Honorários 3,690 10,029

Publ. e Marketing 1,070 1,122

Coord.,Gestão e Fiscal. 3,690 3,690

Análise da Qualidade do Ar 3,235 2,639

Certificação Energética - 10,655

Registos e Notariado 9,975 4,917

Taxas e Licenças 1,201 521

Estudos e projectos 7,491 6,288

Tarifa de Conv.Esgotos 35,156 37,580

596,884 762,586

20. GANHOS E PERDAS EM OPERAÇÕES FINANCEIRAS E ACTIVOS IMOBILIÁRIOS

Nos exercícios findos em 31 de Dezembro de 2013 e 2012, estas rubricas apresentam a seguinte composição:

2013 2012

Ganhos em operações financeiras e activos imobiliários

Mais valias na alienação de activos mobiliários - -

Ganhos na alienação de activos imobiliários - 666,280

Ajustamentos favoráveis em activos imobiliários 674,556 1,009,304

674,556 1,675,584

674,556 1,675,584

Perdas em operações financeiras e activos imobiliários

Menos valias na alienação de activos mobiliários - -

Perdas na alienação de activos imobiliários - -

Ajustamentos desfavoráveis em activos imobiliários 4,389,968 2,026,655

4,389,968 2,026,655

Os “Ajustamentos favoráveis e desfavoráveis em ativos imobiliários” correspondem aos ajustamentos pela

valorização dos imóveis que nos termos de Decreto-Lei nº 13/2005, de 7 de Janeiro são registados em

resultados do exercício.

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