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Inspeção Predial: estudo de caso de um edifício residencial multifamiliar

Julho/2018

ISSN 2179-5568 – Revista Especialize On-line IPOG - Goiânia - Ano 9, Edição nº 15 Vol. 01 julho/2018

Inspeção Predial: estudo de caso de um edifício residencial

multifamiliar

Walter Pereira Cossuol Neto – [email protected]

MBA Gerenciamento de Obras, Qualidade e Desempenho da Construção

Instituto de Pós-Graduação - IPOG

Vitória, ES, 25 de julho de 2017

Resumo

Apesar do avanço da conscientização quanto à manutenção predial no Brasil, há uma

deficiência na disseminação das ferramentas capazes de identificar as condições de

conservação e uso das edificações. Este trabalho consiste na vistoria de um edifício

residencial multifamiliar localizado na cidade de Vila Velha/ES, tendo como objetivo a

aplicação da Inspeção Predial, a fim de identificar e analisar as anomalias na edificação.

Para o desenvolvimento do estudo de caso, utilizou-se a metodologia proposta pela norma de

Inspeção Predial Nacional do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia

(IBAPE), que consiste na identificação da manifestação patológica, na classificação da

anomalia e do grau de risco, e na prescrição de recomendações técnicas. Observou-se no

decorrer dessa pesquisa, através do desenvolvimento da Inspeção Predial na edificação, que

as anomalias estão relacionadas à falta de manutenções, à vicios construtivos, e à perda de

vida útil natural dos sistemas construtivos. Chegou-se ao entendimento de que, a realização

da Inspeção Predial é uma maneira viável e eficaz de identificar o estado de cada sistema

construtivo, de contribuir para a segurança dos usuários da edificação, e de direcionar os

responsáveis, de acordo com as orientações técnicas, à realização das manutenções

necessárias.

Palavras-chave: Inspeção predial. Manutenção. Anomalias. Edificações. Vistoria.

1. Introdução

A prevenção é um item de grande atenção em vários ramos de atividade da sociedade,

inclusive na engenharia. Entretanto, por mais que ela esteja sendo divulgada em diversos

meios, a manutenção preventiva predial não se encontra em um patamar de importância e

disseminação necessária no Brasil. Anomalias, patologias nas edificações e gastos com

manutenções corretivas poderiam ser reduzidos ou evitados, se inspeções periódicas fossem

realizadas nas edificações.

Os acidentes prediais consequentes de falhas em obra ou na falta de manutenção predial vêm

causando danos e prejuízos. Infiltrações, vazamentos, desmoronamentos, desplacamentos de

fachadas, trincas e fissuras, e tantas outras deteriorações e anomalias provenientes da

desatenção com a edificação, podem ser evitados com inspeções e manutenções preventivas

simples, através de um planejamento levando em consideração ferramentas como a Inspeção


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Predial, a implantação de plano de manutenção, entre outros, que garantem o bom

desempenho da edificação, a segurança e o conforto dos seus usuários (IBAPE/SP, 2009).

Dentro desse conceito, este trabalho trata-se de uma vistoria realizada em um edifício

residencial multifamiliar na cidade de Vila Velha/ES, localizada na região metropolitana da

Grande Vitória, tendo como objetivo exemplificar a realização de uma Inspeção Predial.

O presente estudo tem como propósito, a identificação e análise das anomalias construtivas da

edificação vistoriada, com o intuito de servir como um modelo para orientar as atividades de

Inspeção Predial. Ao exemplificar seu método de execução através desse estudo, espera-se

confirmar sua aplicabilidade e mostrar a importância e viabilidade da Inspeção Predial nas

edificações. Sendo assim, caracteriza-se como estudo de caso.

2. Breve Revisão Bibliográfica

A Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) já propiciou à sociedade normas

voltadas à manutenção de edificações, como a NBR 5674 (ABNT, 2012) e a NBR 14037

(ABNT, 2011). Com a publicação da NBR 15575 (ABNT, 2013), a manutenção predial

ganhou maior importância, uma vez que as garantias das edificações somente são válidas

quando o condomínio e o proprietário cumprem as exigências de vistorias e manutenções,

informadas nos manuais. Ainda assim, de acordo com a norma de Inspeção Predial Nacional

do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE, 2012), verifica-se uma

brecha das normas da ABNT quanto à avaliação técnica da qualidade da manutenção e sua

aplicação direta no gerenciamento patrimonial.

A Inspeção Predial é um mecanismo que permite essa análise sistêmica da edificação e tem

ocupado espaço importante, já que pode ser empregada na verificação da manutenção e

conservação das edificações. Além disso, auxilia o ordenamento de investimentos, com base

nas falhas e anomalias constatadas pela inspeção, classificadas segundo graus de risco, o que

determinam prioridades para um ajuste de investimentos nas recuperações e reformas

(PUJADAS, 2013).

De maneira efetiva, a Inspeção Predial visa avaliar o estado geral da edificação e de seus

sistemas construtivos, levando em consideração itens como manutenção, desempenho, vida

útil, estado de conservação, e utilização da edificação.

O conceito de Inspeção Predial foi adotado no Brasil através de um trabalho apresentado no X

Congresso Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia – COBREAP, no ano de 1999.

Desde então vários estudos e técnicas sobre o tema foram aprofundados, com o objetivo de

adequar a Inspeção Predial às necessidades do mercado (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES

NETO, 2006).

No ano de 2001, o IBAPE/SP lançou a primeira norma técnica de Inspeção Predial,

orientando os profissionais vistoriadores a cerca das atividades a serem executadas. A

aplicação dessa norma foi grandemente divulgada no meio técnico. E desde então a norma de

Inspeção Predial recebe constantes atualizações, a fim de acompanhar a evolução do mercado.


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De acordo com o IBAPE (2012), a Inspeção Predial tem como função a determinação de

irregularidades prediais, o estabelecimento de providências e responsabilidades aos síndicos e

proprietários, a preservação da garantia da construção e a orientação ao condomínio sobre

técnicas e atividades de manutenção. O IBAPE também orienta quais áreas da edificação e

quais sistemas construtivos devem ser inspecionados, além de apontar as informações que

devem constar no laudo técnico de Inspeção Predial.

Segundo o IBAPE/SP (2009), a Inspeção Predial pode ser definida como uma avaliação

combinada ou isolada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação. Essa

definição mostra que a Inspeção Predial está baseada em um tripé de atuação, analisando os

aspectos técnicos da edificação tais como: a incidência de anomalias endógenas, detectadas

em análise de projetos, desempenhos previstos, dados de fabricantes; aspectos de uso, como

dados funcionais, condições de uso e ocupação, obsoletismos, degradação; e aspectos de

manutenção, como planos de manutenção, níveis de desempenho atingidos, atendimentos às

expectativas dos usuários, níveis de deterioração e operação dos sistemas.

Quanto à manutenção, a Inspeção Predial é um dos itens mais relevantes na avaliação e

diagnóstico das edificações, pois nela residirá a fonte de coleta de informações sobre o efetivo

resultado da estratégia de manutenção aplicada. (GOMIDE; PUJADAS; FAGUNDES NETO,

2006).

A manutenção é o conjunto de ações e atividades a serem realizadas para conservar a

eficiência funcional da edificação, podendo ter como uma das diretrizes o laudo resultante de

Inspeção Predial. Além disso, a própria norma de desempenho NBR 15575 (ABNT, 2013)

estipula a utilização da ferramenta Inspeção Predial para a análise do cumprimento dos itens

estabelecidos no projeto, e das condições de uso e manutenção das edificações.

3. Metodologia

A metodologia utilizada para o desenvolvimento da Inspeção Predial, apresentada no estudo

de caso, tem como base a norma de Inspeção Predial Nacional do Instituto Brasileiro de

Avaliações e Perícias de Engenharia (IBAPE, 2012).

A Inspeção Predial é classificada quanto a sua complexidade em nível 1, nível 2 ou nível 3. A

norma conceitua os três níveis de rigor da seguinte forma:

▪ Nível 1: Inspeção Predial realizada em edificações com baixa complexidade técnica de

manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos. Normalmente

empregada em edificações com planos de manutenção muito simples ou inexistentes;

▪ Nível 2: Inspeção Predial realizada em edificações com média complexidade técnica

de manutenção e de operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões

construtivos médios e com sistemas convencionais. Normalmente empregada em

edificações com vários pavimentos, com ou sem plano de manutenção;

▪ Nível 3: Inspeção Predial realizada em edificações com alta complexidade técnica, de

manutenção e operação de seus elementos e sistemas construtivos, de padrões

construtivos superiores e com sistemas mais sofisticados. Normalmente empregada em


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edificações com vários pavimentos ou com sistemas construtivos com automação.

Nesse nível de inspeção predial, obrigatoriamente, é executado na edificação uma

manutenção com base na NBR 5674.

No presente estudo de caso, a inspeção predial foi classificada como nível 2.

A norma também informa a necessidade de realizar a distinção e a classificação das

deficiências. As deficiências constatadas na vistoria foram classificadas de acordo com o

seguinte:

▪ Anomalias endógenas: quando relacionadas aos problemas da construção (projeto,

execução e materiais) da edificação;

▪ Anomalias funcionais: quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de

vida útil – envelhecimento natural;

▪ Falhas de uso e manutenção: quando relacionadas à perda precoce de desempenho por

deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas.

Ainda de acordo com a norma, as anomalias e falhas devem ser classificadas em três

diferentes graus de recuperação, considerando o impacto do risco oferecido aos usuários, ao

meio ambiente e ao patrimônio, sendo:

▪ Grau de Risco Crítico – impacto irrecuperável: é aquele que provoca danos contra a

saúde e segurança das pessoas e meio ambiente, com perda excessiva de desempenho

e funcionalidade, causando possíveis paralisações, aumento excessivo de custo,

comprometimento sensível de vida útil e desvalorização imobiliária acentuada;

▪ Grau de Risco Regular – impacto parcialmente irrecuperável: é aquele que provoca a

perda parcial de desempenho e funcionalidade da edificação, sem prejuízo à operação

direta de sistemas, deterioração precoce e desvalorização em níveis aceitáveis;

▪ Grau de Risco Mínimo – impacto recuperável: é aquele causado por pequenas perdas

de desempenho e funcionalidade, principalmente quanto à estética ou atividade

programável e planejada, sem incidência ou sem a probabilidade de ocorrência dos

riscos relativos aos impactos irrecuperáveis e parcialmente recuperáveis, além de

baixo ou nenhum comprometimento do valor imobiliário.

É parte do trabalho da Inspeção Predial a realização de uma análise de toda a documentação

da edificação. De acordo com a norma, faz parte da documentação a ser solicitada e analisada:

projetos, manuais, memoriais, licenças, certificados e relatórios de manutenções e reformas. A

análise dessas documentações tem o objetivo de agregar informações e detalhes técnicos para

o diagnóstico da Inspeção Predial.

Em conformidade ao que a norma informa, a vistoria in loco contempla a análise dos sistemas

e elementos construtivos existentes na edificação, possui caráter visual e não emprega ensaios

tecnológicos. Nos casos em que estes forem necessários, deverá estar detalhado no laudo, no

item das recomendações técnicas.


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Segundo a norma, o laudo de Inspeção Predial não é apenas um check-list com fotografias. É

um documento completo que permite uma visão detalhada das condições físicas da

edificação, contendo todas as etapas descritas acima para a realização do trabalho. Além

disso, o laudo deverá conter recomendações ou orientações técnicas referentes aos problemas

constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção

ou aos reparos e recuperações para solução de anomalias.

A Inspeção Predial do estudo de caso foi realizada em um edifício residencial multifamiliar na

cidade de Vila Velha/ES, localizada na região metropolitana da Grande Vitória, conforme

figura1.

Figura 1 - Fachada do edifício residencial

Fonte: Autor

O edifício, com uma idade aproximada de 30 anos, possui uma área total construída de

2.044m², compreendendo os seguintes espaços:

▪ Pavimento Térreo contendo recepção, salão de festa, copa, banheiro, garagem,

depósito, dois elevadores e escada de emergência;

▪ Subsolo contendo garagem, reservatório de água inferior, casa de bombas, dois

elevadores e escada de emergência;

▪ Sete Pavimentos Tipo contendo quatro apartamentos por andar, circulação, dois

elevadores e escada de emergência;


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▪ Pavimento Cobertura contendo dois apartamentos, circulação, dois elevadores e

escada de emergência;

▪ Sótão contendo distribuição hidráulica, casa de máquinas do elevador, escritório, e

acesso ao telhado e reservatório;

▪ Reservatório de água superior.

A edificação apresenta as seguintes características construtivas: estrutura em concreto armado

com vedação em alvenaria, revestimento externo em pintura e cerâmica, esquadrias de

alumínio e vidro, revestimento interno pintado, pisos de revestimento cerâmico, cobertura

com telhas de fibrocimento. As instalações hidrossanitárias, elétricas e de gás são embutidas.

As vistorias foram realizadas nas áreas comuns do edifício, identificando as patologias

construtivas existentes por meio de métodos não destrutivos. Após isso, elaborou-se um

diagnóstico geral da edificação, com a classificação das anomalias dos sistemas construtivos,

a classificação do grau de risco e as recomendações técnicas. Sendo assim, a vistoria

possibilitou o levantamento da situação atual do edifício.

As vistorias foram realizadas nos dia 04, 05, 10 e 26 de abril de 2017, totalizando quatro

vistorias. Para auxiliar o trabalho de campo utilizou-se de: máquina digital, fissurômetro, e

pasta de gesso.

As seguintes documentações abaixo foram solicitadas aos responsáveis pelo edifício para

análise:

▪ Memorial Descritivo;

▪ Manual de Uso, Operação e Manutenção da Edificação (também denominado Manual

do Proprietário e Síndico);

▪ Projeto Executivo;

▪ Projeto Arquitetônico;

▪ Projeto Estrutural;

▪ Projeto de Fundação;

▪ Projeto de Sondagem;

▪ Projeto de Elevação de Paredes;

▪ Projeto de Instalações Hidrossanitárias;

▪ Projeto de Instalações Elétricas;

▪ Projeto de Instalações Telefônicas;

▪ Projeto de Instalações do Sistema de Proteção Contra Descargas;

▪ Projeto de Impermeabilização;

▪ Plano de Manutenção, última versão, desenvolvido pelo condomínio ou por empresa

especializada;


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▪ Documentos que comprovem manutenções e reformas executadas ao longo do tempo

(contratos, notas fiscais, e outros).

Entretanto, de toda a documentação solicitada, o condomínio possuía somente as pranchas dos

projetos arquitetônicos. Estes projetos puderam ser verificados e analisados para auxiliar no

desenvolvimento da Inspeção Predial.

4. Resultados e Discussões

Apresentam-se abaixo os principais resultados obtidos na vistoria de Inspeção Predial

realizada no edifício residencial multifamiliar. As vistorias e os registros fotográficos foram

efetuados pelo autor.

Manifestação 01: Deterioração da manta de impermeabilização da parte superior interna do

reservatório superior de água (figura 2).

Figura 2 - Deterioração da manta de impermeabilização do reservatório

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: Anomalia funcional;

▪ Classificação do grau de risco: Regular;

▪ Recomendação: De acordo com as normas NBR 9574 (ABNT, 2008) e NBR 9575

(ABNT, 2010), as áreas que requeiram estanqueidade devem ser totalmente

impermeabilizadas. Os sistemas de impermeabilização devem resistir às cargas

estáticas e dinâmicas atuantes sob e sobre a impermeabilização, resistir aos efeitos dos

movimentos de dilatação e retração do substrato e revestimentos, ocasionados por

variações térmicas, e resistir à degradação ocasionada por influências climáticas,

térmicas, químicas ou biológicas. Para o interior do reservatório de água superior


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recomenda-se a utilização de impermeabilizantes flexíveis, pois esses sistemas

possuem valores maiores de alongamento e, por isso, são indicados para áreas sujeitas

a movimentações, vibrações, insolações e ao intemperismo. Os materiais geralmente

utilizados nas impermeabilizações flexíveis são: mantas asfálticas, membranas

asfálticas moldadas a quente ou a frio, membranas acrílicas, membranas de

poliuretano, entre outros. Dessa forma, recomenda-se a remoção completa da manta

existente e a verificação das condições do substrato. De acordo com a condição do

substrato, poderá ser necessário promover uma regularização completa com argamassa

antes de receber a nova impermeabilização. Caso o substrato esteja em boas

condições, basta que seja realizada uma limpeza do mesmo e em seguida seja

executada a nova impermeabilização com material flexível de acordo com orientação

do fabricante. Ressalta-se que ao redor de tubos de entrada e saída de água, deve ser

feita vedação com uso, a exemplo, de um mastique flexível.

Manifestação 02: Manchas de escorrimento de água nas paredes da platibanda (figuras 3 e 4).

Figura 3 - Manchas de escorrimento de água na platibanda

Fonte: Autor


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Figura 4 - Falta de proteção da parte superior da platibanda

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: Anomalia endógena;


▪ Recomendação: Um tipo de patologia ocasionada por umidade é a que ocorre no topo

de platibandas que não estão protegidas. A boa técnica recomenda que se afaste o mais

rápido possível as lâminas d´água que se acumulam em superfícies e escorrem pelas

fachadas dos edifícios. É necessário se atentar à natureza higroscópica dos materiais

de construção como areia, cimento, cerâmica, concreto, e argamassa, pois todos têm

uma atração molecular por água. A retenção de umidade propicia o surgimento de

fungos. Esses organismos expelem uma substância ácida que ataca cimento, cal,

argamassa de revestimento, e pintura. Depois desse processo, a penetração da umidade

para o interior do edifício e o surgimento de trincas e fissuras são uma consequência

previsível. Recomenda-se a instalação de peitoris com pingadeiras no topo das

platibandas para proteção das mesmas. Os peitoris podem ser pré-moldados de

concreto, ou peças feitas de pedras como mármore e granito. O peitoril precisa de um

mecanismo de pingadeira: na parte debaixo deve haver um vinco (linha ranhurada)

que intercepte a água, resultando em pingos que se projetam afastados da fachada.

Além disso, o peitoril deve ser instalado com suave caimento, evitando que a água

acumule em cima da peça. Além da pingadeira na parte inferior da peça, recomenda-

se, por segurança, pequenas ranhuras nas extremidades da superfície inferior, para

evitar o acumulo de água nas bordas. Também é necessário se atentar para a funcional

vedação das juntas de assentamento entre uma peça e outra. Recomenda-se a vedação

das juntas com um rejunte epóxi ou um selante de poliuretano. Todas essas

orientações devem ser seguidas de modo a evitar a penetração de água pelas juntas da

peça, acumulando umidade e causando patologias como a deterioração da argamassa


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de assentamento das peças, a deterioração da rejunte argamassado, e o aparecimento

de bolor, fungos e manchas.

Manifestação 03: Fissuras mapeadas na parede da fachada externa do sótão (figura 5).

Figura 5 - Fissuras mapeadas na fachada do sótão

Fonte: Autor



▪ Recomendação: A falta de condições de aderência do revestimento à base dá origem

às fissuras mapeadas. São chamadas de mapeadas quando têm forma variada e

distribuem-se por toda a superfície sem direção definida. A camada de revestimento

não foi suficientemente elástica devido a ineficiente dosagem da argamassa. Uma

camada de revestimento excessivamente rica em cimento deixa mais suscetível ao

deslocamento e a fissuração devido ao fenômeno de retração hidráulica, tornando o

reboco muito rígido. A retração é proveniente da cura incorreta, em que a perda de

água de amassamento durante o processo gera tensões internas, provocando uma

retração que resulta em esforços de tração, surgindo então as fissuras em forma de

mapeamento sem direção definida. Outro fator que interferiu no sistema construtivo

foram as intempéries. As fachadas são expostas às altas e baixas temperaturas, a ação

do vento, do sol e das chuvas. Com essas influências há perda e/ou ganho de água

acelerada, interferindo nas suas propriedades e, como consequência, deixando o

revestimento mais frágil. O tratamento para tais fissuras deve propiciar à estrutura

espaço para deformar-se em função das inevitáveis variações de temperatura. Assim,

recomenda-se fazer um corte em “v”, com martelete pneumático ou com ponteiro e

marreta, em toda a extensão das fissuras, e preenchê-lo com argamassa polimérica que

confere plasticidade e possibilita mobilidade neste espaço mediante as variações de

temperatura. A abertura em “v” deverá começar a 15mm de cada lado do eixo da


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fissura com profundidade de 10mm. A argamassa utilizada no preenchimento

promove a redução da retração, além de garantir a adesão na interface concreto velho-

material novo. Em seguida proceder com a execução de novo revestimento em

argamassa, e aplicação de tintas e selantes flexíveis, capazes de suportar as

movimentações da estrutura.

Manifestação 04: Falta de manutenção das calhas do telhado (figura 6).

Figura 6 - Falta de manutenção das calhas do telhado

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: Falha de uso e manutenção;


▪ Recomendação: O objetivo das calhas é coletar as águas de chuva que caem sobre o

telhado e encaminhá-las aos condutores verticais (prumadas de descida). A

declividade das calhas é de extrema importância para que não ocorra o empoçamento

de águas em seu interior. Quando acontecem chuvas intensas, não é raro ocorrer

transbordamento em algumas edificações. A inclinação mínima deve ser de 1% no

sentido do caimento para os ralos (tubos coletores de descida de água). Dessa forma,

recomenda-se a manutenção das calhas, promovendo a limpeza das mesmas, com

remoção de materiais que estejam em obstrução, e verificando a correta declividade, a

fim de evitar o extravasamento ou o retorno da água. Além disso, por se tratar de uma

estrutura em concreto que coleta água periodicamente, deve-se realizar a manutenção

no sistema de impermeabilização da mesma. Recomenda-se a remoção da

impermeabilização existente, a limpeza da superfície da calha que fica por baixo, a

inspeção e o tratamento de possíveis falhas e fissuras na superfície, a execução de

revestimento argamassado caso necessário corrigir as falhas ou a falta de declividade,

e a execução de nova impermeabilização após secagem total do procedimento anterior.


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Recomenda-se o uso de mantas flexíveis (indicada para locais expostos à insolação):

mantas asfálticas, mantas aluminizadas, mantas PEAD, mantas PVC, entre outros. A

manta deverá subir pela parede da calha até a sua borda externa. Lembrando que

mantas impermeabilizantes possuem vida útil estimada de acordo com o fabricante, e

deverá ser realizada manutenção de acordo com as orientações técnicas do fabricante

do material escolhido. Vale ressaltar, que em qualquer procedimento adotado é

necessário testar a estanqueidade, ou seja, fechar as saídas e aprisionar água por 72

horas, a fim de detectar possíveis vazamentos. Após a realização do teste, recomenda-

se a execução de proteção mecânica de 2cm em revestimento argamassado (traço 1:4),

para evitar possíveis danos na impermeabilização.

Manifestação 05: Manchas de infiltração no teto da casa de máquinas do elevador, laje abaixo

do reservatório de água (figura 7).

Figura 7 - Manchas de infiltração no teto da casa de máquinas

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: A classificação somente poderá ser realizada após

resultados dos ensaios recomendados;



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▪ Recomendação: A umidade proveniente de infiltração é um problema patológico que

promove grande desconforto e degrada, na maioria das vezes, o sistema sobre o qual

incide, rapidamente. Esse fato deve-se ao comum desenvolvimento de outros tipos de

manifestações patológicas atreladas à ocorrência da mesma. O desenvolvimento de

manchas e bolor são exemplos típicos, mas mecanismos de formação mais complexos,

como a corrosão de armaduras, também podem ser desencadeados quando associados

a outros fatores em presença de umidade. As manchas de umidade nos dão indícios de

problemas como os mencionados, logo deve-se proceder com ensaios e testes para

identificar a origem da infiltração. A presente manifestação nos leva a levantar e

avaliar as seguintes hipóteses em seus respectivos sistemas, que deverão ser analisados

para confirmar a origem da infiltração e consequente recuperação: ineficiente

impermeabilização da laje entre o ambiente da casa de máquinas e o reservatório de

água superior; vazamento em tubulação hidráulica; presença de fissuras e trincas na

laje entre o ambiente da casa de máquinas e o reservatório de água superior. Os

problemas quanto à deficiência de impermeabilização de lajes de reservatórios são

frequentes, devendo-se torná-las estanques por meio de impermeabilizantes adequados

que formam uma película protetora. O concreto é um material que garante

estanqueidade. Porém, o concreto de forma natural, sem a presença de aditivos e

impermeabilizantes, não pode ser considerado completamente impermeável, pois a

água pode se infiltrar por entre os seus poros. Dessa forma, é imprescindível que seja

feita a impermeabilização da laje de piso do reservatório de água. Além disso, a

infiltração da água é facilitada quando há um quadro de fissuração que constitui outro

tipo de manifestação patológica. Um problema que acomete uma estrutura pode

coexistir com outros tipos de incidências ou ainda participar como coprodutor do

mecanismo de formação ao desencadeá-los. Vazamentos também podem ocorrer em

tubulações hidráulicas que estejam danificadas, e não são aparentes por estarem no

interior das estruturas, como lajes. Estes vazamentos nos tubos são gerados por furos,

soldas realizadas erradamente, quebraduras, entupimentos, entre outros, de modo que

é necessária a realização de ensaio destrutivo ou não destrutivo (ensaio de ultrassom

de umidade) para identificar a localização do ponto de vazamento. A retenção de

umidade propicia o surgimento de fungos e mofo. Nesse caso, para o teto do ambiente

da casa de máquinas, após a investigação da origem da manifestação através dos

ensaios mencionados e o tratamento da causa da infiltração, recomenda-se a remoção

do revestimento argamassado da região afetada, a execução de novo revestimento

argamassa com aplicação de aditivo impermeabilizante, e a execução da pintura com

tinta impermeável.

Manifestação 06: Apresentação de som cavo, fissuração e desplacamento do revestimento

cerâmico da fachada (figura 8).


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Figura 8 - Fissuração e desplacamento do revestimento cerâmico

Fonte: Autor


resultados dos ensaios recomendados, mediante análise de engenheiro especialista em

revestimentos;


▪ Recomendação: Após analise técnica em algumas regiões da fachada (onde houve

acesso), foi identificado som cavo (oco) e fissuração do revestimento cerâmico, além

dos locais onde já ocorreu o desplacamento. O revestimento cerâmico aplicado na

fachada da edificação é a camada de acabamento rígido (placa cerâmica associada aos

rejuntes) que tem sido objeto de preocupação seja pelas ações das intempéries e

variações climáticas, seja pela intensidade de manifestações patológicas como fissuras

e desplacamentos. As fachadas estão expostas diretamente às intempéries, e por causa

disso necessitam de atenção, pois estão suscetíveis a fatores degradantes,

potencializadores das patologias, podendo acarretar acidentes graves caso não

recebam tratamentos adequados. Além disso, vale ressaltar que o edifício se encontra

localizado em cidade litorânea, em zona de grande agressividade marinha, e com isso

as placas se soltam da parede gerando o cisalhamento entre a placa e a argamassa após

um processo de expansão por umidade. Recomenda-se a realização de ensaio a

percussão em toda fachada para analisar o restante dos revestimentos cerâmicos,

através de um estudo de mapeamento de todo o revestimento. O procedimento do

ensaio deverá ser executado em conformidade com a norma NBR 13749 (ABNT,

2013). De acordo com a norma, deve-se avaliar a aderência dos revestimentos através

de ensaios de percussão, realizados através de impactos leves, não contundentes, com

martelo de madeira. A avaliação deve ser feita em cerca de 1m², sendo a cada 50m²

para tetos e a cada 100m² para paredes. Os revestimentos que apresentarem som cavo

nesta inspeção, por amostragem, devem ser integralmente percutidos para se estimar a


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área total com falha de aderência a ser reparada. A referida norma também orienta a

realização do ensaio de resistência de aderência à tração, para garantir a estabilidade

dos revestimentos. Recomenda-se a execução de pelo menos seis ensaios de

resistência de aderência à tração, conforme a norma NBR 13528 (ABNT, 2010), em

pontos escolhidos aleatoriamente, a cada 100 m² ou menos de área suspeita. O

revestimento desta área deve ser aceito, se de cada grupo de seis ensaios realizados

(com idade igual ou superior a 28 dias) pelo menos quatro valores forem iguais ou

superiores a 0,30MPa (valor limite de resistência de aderência à tração para paredes

externas com revestimento cerâmico e base de emboço em camada única).

Manifestação 07: Deterioração do concreto da laje da área da garagem, com armadura exposta

(figura 9).

Figura 9 - Deterioração do concreto da laje da garagem

Fonte: Autor


resultados dos ensaios recomendados, mediante análise de engenheiro especialista em

estruturas;

▪ Classificação do grau de risco: Crítico;


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▪ Recomendação: De acordo com a NBR 6118 (ABNT, 1980), versão vigente na época

de projeto e construção do edifício, o conceito de vida útil aplica-se à estrutura como

um todo ou às suas partes. Dessa forma, a durabilidade das estruturas de concreto

requer cooperação e esforços coordenados de todos os envolvidos nos processos de

projeto, construção e utilização. A exposição da estrutura de concreto, diante da

ausência de manutenção ao longo de sua vida útil, à agressividade química por efeito

da carbonatação e ação de cloretos, entre outros, contribui para o processo de corrosão

da armadura e segregação dos componentes do concreto. É um tipo de anomalia

progressiva, e portanto devem ser determinados os agentes agressores, tais como:

redução do pH do concreto por carbonatação, contaminação do reboco externo por

cloretos ou sulfatos, redução da resistividade do concreto, entre outros. Recomenda-se

que seja realizada uma avaliação por um profissional de engenharia especialista em

estruturas, que recomendará a realização de algum ou alguns dos seguintes ensaios em

laboratórios especializados, para uma avaliação estrutural e para as tomadas de

decisões nos reparos ou reforços na laje: ensaio de carbonatação; ensaio de

permeabilidade; ensaio de esclerometria; ensaio de pacometria nas armaduras; ensaio

de cloretos; ensaio de sulfatos; ensaio de sulfetos; ensaio de potencial de corrosão nas

armaduras; ensaio da resistividade no concreto e ensaio de continuidade elétrica da

armadura.

Manifestação 08: Peitoris das janelas e básculas das fachadas sem pingadeira, causando

acúmulo de água e consequentes manchas de escorrimento na fachada (figura 10).

Figura 10 - Mancha de escorrimento de água

Fonte: Autor



Julho/2018



▪ Recomendação: A boa técnica recomenda que se afaste o mais longe possível as

lâminas d´água que se acumulam em superfícies e escorrem pelas fachadas dos

edifícios. A retenção de umidade propicia o surgimento de fungos. Esses organismos

expelem uma substância ácida que ataca os materiais construtivos. Depois desse

processo, a penetração da umidade para o interior do edifício e o surgimento de trincas

e fissuras são uma consequência previsível. A utilização de peitoris projetados

incorretos não trará os benefícios esperados, como no caso em análise. Peitoris sem

pingadeira, sem ranhuras, e com dimensões e afastamentos menores que os

necessários, são ineficientes, e ainda contribuem com a sujidade do escorrimento

devido o acúmulo de pó das fachadas. Além das manchas sujas de escorrimento,

podem acumular água em suas extremidades, retendo e penetrando umidade, e

formando fungos e fissuras. O peitoril precisa de um mecanismo de pingadeira: na

parte debaixo deve haver um vinco (linha ranhurada) que intercepte a água, resultando

em pingos que se projetam afastados da fachada. Além disso, o peitoril deve ser

instalado no mínimo dois centímetros dentro da parede, que sejam de comprimento

maior do que o tamanho do vão, e com suave caimento, evitando que a água acumule

em cima da peça. Além da pingadeira na parte inferior da peça, recomenda-se, por

segurança, pequenas ranhuras nas extremidades da superfície inferior, para evitar o

acumulo de água nas bordas.

Manifestação 09: Presença de trincas e fissuras nas paredes do salão de festa (figuras 11 e 12).

Figura 11 - Trincas e fissuras medidas com fissurômetro

Fonte: Autor


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Figura 12 - Monitoramento com gesso

Fonte: Autor


resultado do monitoramento da trinca;


▪ Recomendação: As fissuras e trincas são classificadas entre ativas ou passivas. As

classificadas como ativas são aquelas que têm variações sensíveis de abertura e

fechamento. Se essas variações oscilam em torno de um valor, então embora ativas,

não indicam ocorrência de problemas estruturais. Mas se elas apresentarem abertura

sempre crescente podem representar problemas estruturais que devem ser corrigidos

antes do tratamento. Já as classificadas como passivas são causadas por solicitações

que não apresentam variações sensíveis ao longo do tempo, e por isso, podem ser

consideradas estabilizadas. Uma das técnicas para monitorar a atividade de variação, é

através da aplicação do selo de gesso. Como o gesso é um material muito frágil, rígido

e de pequena resistência, qualquer movimentação da fissura ou trinca, causa a ruptura

do mesmo. Se o gesso for fissurado, indica que ainda há movimentação (ativa).

Durante a inspeção foi realizado o monitoramento com gesso, entretanto até a

finalização das vistorias, não foi observado movimentação ou abertura no gesso.

Dessa forma, recomenda-se continuar o monitoramento, para identificar se as mesmas

são ativas. Sendo passivas, será necessária apenas a correção das mesmas com a

aplicação de produtos flexíveis como resinas e selantes elásticos, e a recomposição do

revestimento de acabamento da parede. Sendo ativas, apresentando abertura sempre


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crescente, podem representar problemas estruturais e deverão ser corrigidos antes do

tratamento das fissuras. O agente causador e a recuperação estrutural deverão ser

determinados por meio de observações e análise da estrutura, através de parecer

técnico de engenheiro especialista em estrutura e da realização de ensaios

tecnológicos.

Manifestação 10: Parede de divisa entre salão de festas e banheiro apresentando estufamento

do revestimento e umidade (figura 13).

Figura 13 - Parede estufada e úmida

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: Anomalia funcional;


▪ Recomendação: É comum haver umidade nas paredes de ambientes que fazem divisão

com banheiros, causada por paredes e pisos sem impermeabilização. O resultado disso

inclui manchas na pintura, infiltrações, mofo, estufamento de revestimentos e ainda

podem acarretar problemas de saúde, em especial os respiratórios. Importante destacar

que a impermeabilização é fundamental para qualquer área ou superfície que tenha

contato com água ou umidade. Nos banheiros, além de serem áreas molháveis,

vapores são formados que se infiltram na alvenaria através das juntas dos azulejos e da

própria parede. Os problemas quanto à deficiência de impermeabilização de áreas

molháveis como banheiros são frequentes, devendo-se torná-las estanques por meio de

impermeabilizantes adequados que formam uma película protetora. O concreto é um

material que garante estanqueidade. Porém, o concreto de forma natural, sem a

presença de aditivos e impermeabilizantes, não pode ser considerado completamente

impermeável, pois a água pode se infiltrar por entre os seus poros. Dessa forma, é

imprescindível que seja feita a impermeabilização das paredes do banheiro.


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Recomenda-se a remoção da pintura e a limpeza do substrato argamassado, a

realização de ensaio destrutivo para identificar se possuem infiltrações no local, e a

posterior correção da infiltração. Em seguida, deve-se aplicar um impermeabilizante

rígido, como argamassas impermeabilizantes, cimentos poliméricos, resinas epóxi,

entre outros, aplicando em demãos indicadas na tabela de consumo do fabricante, em

sentido cruzado e em camadas uniformes. Aguardar os intervalos de cura entre as

demãos. Após a cura da última demão, recomenda-se chapiscar e rebocar novamente

para receber a pintura final com tinta impermeável.

Manifestação 11: Deterioração do rejunte do revestimento cerâmico do piso da área de festas

(figura 14).

Figura 14 - Rejunte deteriorado

Fonte: Autor

▪ Classificação da deficiência: Falha de uso e manutenção;


▪ Recomendação: As duas funções do rejunte aplicado em revestimentos cerâmicos são:

vedação do sistema de revestimento cerâmico, impedindo a percolação hidráulica, e a

absorção e dissipação de tensões entre as peças cerâmicas rígidas, aliviando as

solicitações. Para exercer suas funções técnicas, essas juntas precisam seguir as

especificações citadas na norma NBR 14992 (ABNT, 2003). Nas anomalias

constatadas, estes pequenos pontos falhos do rejunte podem causar graves

desconfortos por infiltração de água, gerando prejuízos materiais e à saúde dos

moradores e, se não tratados a tempo, certamente causarão danos aos sistemas

construtivos por saturação hidráulica da fundação e do terreno abaixo do piso,

agravando o problema e onerando ainda mais sua solução. Recomenda-se a realização

de manutenção do rejunte. Vale ressaltar que nunca deve ser repassada


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indiscriminadamente uma argamassa de rejuntamento sobre outra já existente. O

procedimento correto é optar pela lavagem da superfície, se atentando, pois a limpeza

executada de maneira errada danifica o rejunte. Em seguida deve-se executar o

preenchimento pontual de áreas de argamassa de rejunte muito danificados, com

calhas profundas ou até mesmo sem argamassa de preenchimento, ou seja, com

vazios. Estes vazios serão os caminhos preferencias para a percolação de água. O

repasse indiscriminado pode gerar “escamação” de argamassa, pois em locais que o

rejuntamento original está preservado, a superposição de camada cria uma fina e frágil

película. A argamassa de rejuntamento deve ser preparada conforme orientação do

fabricante, quanto à adição de água e quanto ao tempo de repouso do material. O

rejunte deve ser preparado em um recipiente que não absorva água e que seja inerte. A

água utilizada deve ser limpa de modo a não contaminar o rejunte com sais solúveis

que possam dar origem a eflorescências posteriores.

5. Conclusão

Após o desenvolvimento deste trabalho, considera-se atingido o seu objetivo. As informações

aqui reunidas, bem como a exemplificação através do estudo de caso, constituem uma

importante fonte para orientar as atividades de Inspeção Predial.

Diante do exposto, verifica-se que a Inspeção Predial consiste em uma vistoria técnica, que

expõe o real estado de conservação e segurança dos sistemas construtivos das edificações,

sendo uma ação preventiva e também corretiva em alguns casos, que apresenta as

informações a cerca da “saúde da edificação”, e que visa contribuir com a diminuição de

possíveis riscos de acidentes prediais.

Na realização da Inspeção Predial, as anomalias constatadas na edificação são examinadas e

classificadas de acordo com a origem e o grau de risco apresentado, sendo de grande

importância, pois a curto ou longo prazo podem comprometer o bom funcionamento da

edificação e a integridade física dos seus ocupantes.

Os mecanismos de manutenção e recuperação estão ligados aos procedimentos que devem ser

estabelecidos mediante um diagnóstico caracterizador, dessa forma a Inspeção Predial

também apresenta as orientações técnicas recomendadas. A complexidade da orientação

técnica é função do tipo de anomalia e falha, bem como sua criticidade. Há casos em que é

necessária ainda a realização de algum tipo de ensaio tecnológico, ou mesmo uma inspeção

mais detalhada.

Quanto à questão financeira, a Inspeção Predial não pode ser vista como um gasto

desnecessário ou precoce, uma vez que ela propicia a preservação patrimonial, auxilia no

direcionamento de investimentos na edificação e contribui para a racionalização dos gastos

com as manutenções corretivas de última hora, pois orienta a realização de manutenções

necessárias de acordo com o grau de risco apresentado.

Todos os benefícios e vantagens da aplicação da Inspeção Predial descritos acima podem ser

logrados pelas edificações desde que as atividades sejam devidamente orientadas. Para que


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isso seja viável, devem ser seguidos e observados os critérios e a metodologia da norma

pertinente.

Referências

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 5674: Manutenção

de edificações – Requisitos para o sistema de gestão de manutenção. Rio de Janeiro, 2012.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 6118: Projeto de

estruturas de concreto – Procedimento. Rio de Janeiro, 1980.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9574: Execução de

impermeabilização. Rio de Janeiro, 2008.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 9575:

Impermeabilização – Seleção e projeto. Rio de Janeiro, 2010.


Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas – Determinação da resistência de

aderência à tração. Rio de Janeiro, 2010.


Revestimento de paredes e tetos de argamassas inorgânicas – Especificação. Rio de Janeiro,

2013.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14037: Diretrizes

para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para

elaboração e apresentação dos conteúdos. Rio de Janeiro, 2011.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14992: Argamassa

à base de cimento Portland para rejuntamento de placas cerâmicas – Requisitos e métodos de

ensaios. Rio de Janeiro, 2003.

ABNT, ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 15575: Edificações

habitacionais – Desempenho. Rio de Janeiro, 2013.

GOMIDE, T.L.F.; PUJADAS, F.Z.A.; FAGUNDES NETO, J.C.P. Técnicas de Manutenção

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São Paulo: Pini, 2006.

IBAPE, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA.

Norma de Inspeção Predial Nacional. São Paulo, 2012.


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IBAPE/SP, INSTITUTO BRASILEIRO DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE

ENGENHARIA DE SÃO PAULO. Inspeção Predial - Check-up Predial: Guia da boa

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PUJADAS, F. Z. A. Inspeção Predial – Ferramenta de avaliação da manutenção. In:

CONGRESSO BRASILEIRO DE ENGENHARIA DE AVALIAÇÕES E PERÍCIAS, 14,

Salvador, Anais. São Paulo: IBAPE, 2013. p. 01-31.

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Inspeção Predial: estudo de caso de um edifício ...€¦ · Segundo o IBAPE/SP (2009), a Inspeção Predial pode ser definida como uma avaliação combinada ou isolada das condições