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PÓS-GRADUAÇÃO MBA - DIREITO IMOBILIÁRIO
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Prof. Durval Salge Junior
TURMAS 14 e 04 (on-line)
11/12/2018
REURB
“Lei 13.465 de 11 de julho de 2017. Dispõe sobre a
regularização fundiária rural e urbana, sobre a liquidação de
créditos concedidos aos assentados da reforma agrária e sobre
a regularização fundiária no âmbito da Amazônia Legal; institui
mecanismos para aprimorar a eficiência dos procedimentos de
alienação de imóveis da União;”
A Lei Federal nº. 13.465 de 11/07/2017 veio para desburocratizar,
simplificar, agilizar e destravar os procedimentos da regularização
fundiária urbana; amplia a possibilidades de acesso à terra urbanizada pela
população de baixa renda; promove o resgate da cidadania.
Altera-se o conceito de assentamento irregular para núcleo
urbano informal, contemplando os núcleos clandestinos, irregulares ou aqueles
nos quais, atendendo à legislação vigente à época da implantação ou
regularização, não foi possível realizar a titulação de seus ocupantes, sob a
forma de parcelamentos do solo, de conjuntos habitacionais ou condomínios,
horizontais, verticais ou mistos.
“Art. 11, Lei n. 13.465/17. Para fins desta Lei, consideram-se: I - núcleo urbano: assentamento humano, com uso e características urbanas, constituído por unidades imobiliárias de área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972, independentemente da propriedade do solo, ainda que situado em área qualificada ou inscrita como rural; II - núcleo urbano informal: aquele clandestino, irregular ou no qual não foi possível realizar, por qualquer modo, a titulação de seus ocupantes, ainda que atendida a legislação vigente à época de sua implantação ou regularização; III - núcleo urbano informal consolidado: aquele de difícil reversão, considerados o tempo da ocupação, a natureza das edificações, a localização das vias de circulação e a presença de equipamentos públicos, entre outras circunstâncias a serem avaliadas pelo Município; IV - demarcação urbanística: procedimento destinado a identificar os imóveis públicos e privados abrangidos pelo núcleo
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urbano informal e a obter a anuência dos respectivos titulares de direitos inscritos na matrícula dos imóveis ocupados, culminando com averbação na matrícula destes imóveis da viabilidade da regularização fundiária, a ser promovida a critério do Município; V - Certidão de Regularização Fundiária (CRF): documento expedido pelo Município ao final do procedimento da Reurb, constituído do projeto de regularização fundiária aprovado, do termo de compromisso relativo a sua execução e, no caso da legitimação fundiária e da legitimação de posse, da listagem dos ocupantes do núcleo urbano informal regularizado, da devida qualificação destes e dos direitos reais que lhes foram conferidos; VI - legitimação de posse: ato do poder público destinado a conferir título, por meio do qual fica reconhecida a posse de imóvel objeto da Reurb, conversível em aquisição de direito real de propriedade na forma desta Lei, com a identificação de seus ocupantes, do tempo da ocupação e da natureza da posse; VII - legitimação fundiária: mecanismo de reconhecimento da aquisição originária do direito real de propriedade sobre unidade imobiliária objeto da Reurb; VIII - ocupante: aquele que mantém poder de fato sobre lote ou fração ideal de terras públicas ou privadas em núcleos urbanos informais. § 1o Para fins da Reurb, os Municípios poderão dispensar as exigências relativas ao percentual e às dimensões de áreas destinadas ao uso público ou ao tamanho dos lotes regularizados, assim como a outros parâmetros urbanísticos e edilícios. § 2o Constatada a existência de núcleo urbano informal situado, total ou parcialmente, em área de preservação permanente ou em área de unidade de conservação de uso sustentável ou de proteção de mananciais definidas pela União, Estados ou Municípios, a Reurb observará, também, o disposto nos arts. 64 e 65 da Lei nº 12.651, de 25 de maio de 2012, hipótese na qual se torna obrigatória a elaboração de estudos técnicos, no âmbito da Reurb, que justifiquem as melhorias ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior, inclusive por meio de compensações ambientais, quando for o caso. § 3o No caso de a Reurb abranger área de unidade de conservação de uso sustentável que, nos termos da Lei nº 9.985, de 18 de julho de 2000, admita regularização, será exigida também a anuência do órgão gestor da unidade, desde que estudo técnico comprove que essas intervenções de regularização fundiária implicam a melhoria das condições ambientais em relação à situação de ocupação informal anterior. § 4o Na Reurb cuja ocupação tenha ocorrido às margens de reservatórios artificiais de água destinados à geração de energia ou ao abastecimento público, a faixa da área de preservação permanente consistirá na distância entre o nível máximo operativo normal e a cota máxima maximorum. § 5o Esta Lei não se aplica aos núcleos urbanos informais situados em áreas indispensáveis à segurança nacional ou de interesse da defesa, assim reconhecidas em decreto do Poder Executivo federal. § 6o Aplicam-se as disposições desta Lei aos imóveis localizados em área rural, desde que a unidade imobiliária tenha área inferior à fração mínima de parcelamento prevista na Lei nº 5.868, de 12 de dezembro de 1972.” (Grifo nosso).
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Simplifica a classificação da reurbanização e permite aos
municípios a competência para delimitar a modalidade requerida (município
é quem vai determinar o tipo de REURB).
REURB – E (específico): há custas, inclusive tributários;
REURB – S (social): não há custas, inclusive tributários.
“Art. 13, Lei n. 13.465/17. A Reurb compreende duas modalidades: I - Reurb de Interesse Social (Reurb-S) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados predominantemente por população de baixa renda, assim declarados em ato do Poder Executivo municipal; e II - Reurb de Interesse Específico (Reurb-E) - regularização fundiária aplicável aos núcleos urbanos informais ocupados por população não qualificada na hipótese de que trata o inciso I deste artigo. § 1o Serão isentos de custas e emolumentos, entre outros, os seguintes atos registrais relacionados à Reurb-S: I - o primeiro registro da Reurb-S, o qual confere direitos reais aos seus beneficiários; II - o registro da legitimação fundiária; III - o registro do título de legitimação de posse e a sua conversão em título de propriedade; IV - o registro da CRF e do projeto de regularização fundiária, com abertura de matrícula para cada unidade imobiliária urbana regularizada; V - a primeira averbação de construção residencial, desde que respeitado o limite de até setenta metros quadrados; VI - a aquisição do primeiro direito real sobre unidade imobiliária derivada da Reurb-S; VII - o primeiro registro do direito real de laje no âmbito da Reurb-S; e VIII - o fornecimento de certidões de registro para os atos previstos neste artigo. § 2o Os atos de que trata este artigo independem da comprovação do pagamento de tributos ou penalidades tributárias, sendo vedado ao oficial de registro de imóveis exigir sua comprovação.”
Os cartórios que não cumprirem a gratuidade, que retardarem ou não
efetuarem o registro de acordo com as normas previstas nesta Lei ficarão
sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei nº 11.977/2009, sem prejuízo da
extinção da delegação, observado o disposto no art. 30, §§ 3º-A e 3º-B da Lei nº
6.015/73.
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“Art. 13, Lei n. 13.465/17. (...) § 6o Os cartórios que não cumprirem o disposto neste artigo, que retardarem ou não efetuarem o registro de acordo com as normas previstas nesta Lei, por ato não justificado, ficarão sujeitos às sanções previstas no art. 44 da Lei nº 11.977, de 7 de julho de 2009, observado o disposto nos §§ 3º-A e 3º-B do art. 30 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973. (...)”
Instrumento criado pela nova legislação, que a critério do ente público
possibilita a aquisição de direito de propriedade, àquele que detiver área pública
ou possuir área privada, integrante de núcleo urbano informal existentes até 22
de dezembro de 2016.
Podem requerer a REURB:
“Art. 14, Lei n. 13.465/17. Poderão requerer a Reurb: I - a União, os Estados, o Distrito Federal e os Municípios, diretamente ou por meio de entidades da administração pública indireta; II - os seus beneficiários, individual ou coletivamente, diretamente ou por meio de cooperativas habitacionais, associações de moradores, fundações, organizações sociais, organizações da sociedade civil de interesse público ou outras associações civis que tenham por finalidade atividades nas áreas de desenvolvimento urbano ou regularização fundiária urbana; III - os proprietários de imóveis ou de terrenos, loteadores ou incorporadores; IV - a Defensoria Pública, em nome dos beneficiários hipossuficientes; e V - o Ministério Público. (...)”
Por ser ato único de registro e aquisição originária, a unidade
imobiliária restará livre e desembaraçada de quaisquer ônus, direitos reais,
gravames, não incidindo tributos de transferência como o ITBI e ITCMD.
“Art. 23, Lei n. 13.465/17. A legitimação fundiária constitui forma originária de aquisição do direito real de propriedade conferido por ato do poder público, exclusivamente no âmbito da Reurb, àquele que detiver em área pública ou possuir em área privada, como sua, unidade imobiliária com destinação urbana, integrante de núcleo urbano informal consolidado existente em 22 de dezembro de 2016. (...)”
As alterações da lei ampliam ainda, os limites trazidos pela usucapião
urbana (250m² e 05 anos de posse – imóvel residencial). Imóveis residenciais ou
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não, com áreas superiores à 250m², deverão seguir os requisitos das demais
modalidades da usucapião, não estando mais excluídos da legitimação de
posse;
Regulamenta o artigo 1.276 do Código Civil, que trata do abandono
de imóvel urbano, onde o Município poderá arrecadar e transferir para seu
patrimônio os imóveis urbanos privados abandonados quando o proprietário,
cessados os atos de posse sobre o imóvel, não adimplir os ônus fiscais, por 05
anos.
“Art. 1.276, CC. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições. § 1o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize. § 2o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais. ”
Os Municípios poderão criar câmaras de prevenção e resolução
administrativa de conflitos, no âmbito da administração local, com competência
para dirimir conflitos relacionados à Reurb, mediante solução consensual.O
modo de composição e funcionamento das câmaras será estabelecido em ato
do Poder Executivo Municipal.
Ficam a União, as suas autarquias e fundações autorizadas a
transferir aos Estados, aos Municípios e ao Distrito Federal as áreas públicas
federais ocupadas por núcleos urbanos informais, para que estes promovam a
Reurb nos termos desta Lei, observado o regulamento quando se tratar de
imóveis de titularidade de fundos.
Uma alteração que causa grande impacto é a previsão expressa da
dispensa de desafetação, da autorização legislativa, da avaliação prévia e de
licitação para alienação de unidades imobiliárias provenientes da Reurb
executada sobre área pública.
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LOCAÇÃO LEI Nº. 8.245/91
“Lei nº. 8.245 de 18 de outubro de 1991. Dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes. ”
O art. 1º dispõe sobre as locações que serão reguladas pelo CC:
“Art. 1º. Lei nº. 8.245/91. A locação de imóvel urbano regula - se pelo disposto nesta lei: Parágrafo único. Continuam regulados pelo Código Civil e pelas leis especiais: a) as locações: 1. de imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas; 2. de vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos; 3. de espaços destinados à publicidade; 4. em apart- hotéis, hotéis - residência ou equiparados, assim considerados aqueles que prestam serviços regulares a seus usuários e como tais sejam autorizados a funcionar; b) o arrendamento mercantil, em qualquer de suas modalidades.”
OBS: Se for mais de um locatário, deverá constar no contrato a
quantidade de locatários e ainda a porcentagem/ valor que cada um pagará, se
não fizer serão considerados solidários.
“Art. 2º, Lei nº. 8.245/91. Havendo mais de um locador ou mais de um locatário, entende - se que são solidários se o contrário não se estipulou. Parágrafo único. Os ocupantes de habitações coletivas multifamiliares presumem - se locatários ou sublocatários.”
O contrato poderá ser realizado por prazo determinado ou
indeterminado, caso determinado por prazo superior a 10 anos, preciso de
outorga conjugal.
“Art. 3º, Lei nº. 8.245/91. O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal, se igual ou superior a dez anos. Parágrafo único. Ausente a vênia conjugal, o cônjuge não estará obrigado a observar o prazo excedente.”
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OBS: Cláusula de vigência no caso de alienação, obrigatório estar
averbado na matricula, tem que observar o prazo do contrato de locação. Caso
não esteja terá o prazo de noventa dias para a desocupação.
“Art. 8º, Lei nº. 8.245/91. Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel. § 1º Idêntico direito terá o promissário comprador e o promissário cessionário, em caráter irrevogável, com imissão na posse do imóvel e título registrado junto à matrícula do mesmo. § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação.
Obrigações do locador:
“Art. 22, Lei nº. 8.245/91. O locador é obrigado a: I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina; II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado; III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel; IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação; V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes; VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica; VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador; VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato; IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas; X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio. Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente: a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel; b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas; c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício; d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;
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e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer; f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum; g) constituição de fundo de reserva.”
Obrigações do locatário:
“Art. 23, Lei nº. 8.245/91. O locatário é obrigado a: I - pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato; II - servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá -lo com o mesmo cuidado como se fosse seu; III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal; IV - levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros; V - realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos; VI - não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador; VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário; VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto; IX - permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27; X - cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos; XI - pagar o prêmio do seguro de fiança; XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio. § 1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente: a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio; b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum; c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum; d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum; e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer; f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas; g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;
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h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação; i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação. § 2º O locatário fica obrigado ao pagamento das despesas referidas no parágrafo anterior, desde que comprovadas a previsão orçamentária e o rateio mensal, podendo exigir a qualquer tempo a comprovação das mesmas. § 3º No edifício constituído por unidades imobiliárias autônomas, de propriedade da mesma pessoa, os locatários ficam obrigados ao pagamento das despesas referidas no § 1º deste artigo, desde que comprovadas.”
OBS: Todo locatário tem direito a preferência, desde que, o contrato
esteja averbado trinta dias antes da alienação na matricula do imóvel.
“Art. 27, Lei nº. 8.245/91. No caso de venda, promessa de venda, cessão ou promessa de cessão de direitos ou dação em pagamento, o locatário tem preferência para adquirir o imóvel locado, em igualdade de condições com terceiros, devendo o locador dar - lhe conhecimento do negócio mediante notificação judicial, extrajudicial ou outro meio de ciência inequívoca. Parágrafo único. A comunicação deverá conter todas as condições do negócio e, em especial, o preço, a forma de pagamento, a existência de ônus reais, bem como o local e horário em que pode ser examinada a documentação pertinente.”
“Art. 33, Lei nº. 8.245/91. O locatário preterido no seu direito de preferência poderá reclamar do alienante as perdas e danos ou, depositando o preço e demais despesas do ato de transferência, haver para si o imóvel locado, se o requerer no prazo de seis meses, a contar do registro do ato no cartório de imóveis, desde que o contrato de locação esteja averbado pelo menos trinta dias antes da alienação junto à matrícula do imóvel. Parágrafo único. A averbação far - se - á à vista de qualquer das vias do contrato de locação desde que subscrito também por duas testemunhas.”
Garantia, é vedada sua cumulação:
“Art. 37, Lei nº. 8.245/91.. No contrato de locação, pode o locador exigir do locatário as seguintes modalidades de garantia: I - caução; II - fiança; III - seguro de fiança locatícia. IV - cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. (Incluído pela Lei nº 11.196, de 2005) Parágrafo único. É vedada, sob pena de nulidade, mais de uma das modalidades de garantia num mesmo contrato de locação.”
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Penalidades.
Incorre em contravenção penal:
“Art. 43, Lei nº. 8.245/91. Constitui contravenção penal, punível com prisão simples de cinco dias a seis meses ou multa de três a doze meses do valor do último aluguel atualizado, revertida em favor do locatário: I - exigir, por motivo de locação ou sublocação, quantia ou valor além do aluguel e encargos permitidos; II - exigir, por motivo de locação ou sublocação, mais de uma modalidade de garantia num mesmo contrato de locação; III - cobrar antecipadamente o aluguel, salvo a hipótese do art. 42 e da locação para temporada”
Incorre em crime de ação pública:
“Art. 44, Lei nº. 8.245/91. Constitui crime de ação pública, punível com detenção de três meses a um ano, que poderá ser substituída pela prestação de serviços à comunidade: I - recusar - se o locador ou sublocador, nas habitações coletivas multifamiliares, a fornecer recibo discriminado do aluguel e encargos; II - deixar o retomante, dentro de cento e oitenta dias após a entrega do imóvel, no caso do inciso III do art. 47, de usá - lo para o fim declarado ou, usando - o , não o fizer pelo prazo mínimo de um ano; III - não iniciar o proprietário, promissário comprador ou promissário cessionário, nos casos do inciso IV do art. 9º, inciso IV do art. 47, inciso I do art. 52 e inciso II do art. 53, a demolição ou a reparação do imóvel, dentro de sessenta dias contados de sua entrega; IV - executar o despejo com inobservância do disposto no § 2º do art. 65. Parágrafo único. Ocorrendo qualquer das hipóteses previstas neste artigo, poderá o prejudicado reclamar, em processo próprio, multa equivalente a um mínimo de doze e um máximo de vinte e quatro meses do valor do último aluguel atualizado ou do que esteja sendo cobrado do novo locatário, se realugado o imóvel.”
Tipos de locação:
1. Locação residencial (artigos 46 e 47, Lei nº. 8.245/91);
2. Locação para temporada (artigos 48 a 50, Lei nº. 8.24591);
3. Locação não residencial (artigos 51 a 57, Lei nº. 8.245/91).
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OBS: Locação shopping center, não vale a lei 8.245/91, prevalece as
condições livremente pactuadas no contrato entre as partes, o que vale é só a
parte procedimental, as ações (renovatória, consignação, despejo e revisional).
“Art. 54, Lei nº. 8.245/91. Nas relações entre lojistas e empreendedores de shopping center, prevalecerão as condições livremente pactuadas nos contratos de locação respectivos e as disposições procedimentais previstas nesta lei. § 1º O empreendedor não poderá cobrar do locatário em shopping center: a) as despesas referidas nas alíneas a, b e d do parágrafo único do art. 22; e b) as despesas com obras ou substituições de equipamentos, que impliquem modificar o projeto ou o memorial descritivo da data do habite - se e obras de paisagismo nas partes de uso comum. § 2º As despesas cobradas do locatário devem ser previstas em orçamento, salvo casos de urgência ou força maior, devidamente demonstradas, podendo o locatário, a cada sessenta dias, por si ou entidade de classe exigir a comprovação das mesmas.”
OBS: Contrato “Built to suit, numa tradução livre, seria "construído
para servir", ou "construído para ajustar". Juridicamente, a expressão é
utilizada em referência a contratos de locação (antes considerados atípicos
por alguns) de bens imóveis urbanos, em que o locador investe dinheiro no
imóvel, nele edificando ou por meio de reformas substanciais, sempre com
vistas a atender às necessidades previamente identificadas pelo locatário.1”
“Lei nº. 12.744, de 19 de dezembro de 2012. Altera o art. 4o e acrescenta art. 54-A à Lei no 8.245, de 18 de outubro de 1991, que “dispõe sobre as locações dos imóveis urbanos e os procedimentos a elas pertinentes”, para dispor sobre a locação nos contratos de construção ajustada.”
“Art. 54-A, Lei nº. 8.245/91. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do imóvel então especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as disposições procedimentais previstas nesta Lei. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)
1 FERRIANI, Adriano. O Contrato built to suit e a lei 12.744/12. Disponível em: https://www.migalhas.com.br/Civilizalhas/94,MI170851,31047O+contrato+built+to+suit+e+a+lei+1274412 Acesso em: 12 de dezembro de 2018.
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§ 1o Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012) § 2o Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação. (Incluído pela Lei nº 12.744, de 2012)”
FLAT
MODELO FORNECIDO PELO PROF. DURVAL.
INSTRUMENTO PARTICULAR DE ADMINISTRAÇÃO DO SISTEMA DE
LOCAÇÃO EM GRUPO DO EDIFÍCIO VIA MANDATO
As partes:
Mandante(s):
Mandatária:
1. Considerando que a Convenção de Condomínio do Edifício e prevê a criação de um Sistema
de Locação em grupo;
2) Considerando que os Condôminos entendem necessária a formação do Sistema de Locação
em grupo; e,
3) Considerando que, para tanto, é necessário criar um instrumento eficaz para regular o seu
funcionamento. Estipulam as condições de administração do Sistema de Locação em Grupo
através do presente instrumento de mandato, de acordo com as condições a seguir ajustadas:
I – Condições gerais
4) O Sistema de Locação em Grupo do Edifício dence é composto por um conjunto de unidades
autônomas do Edifício organizado com o objetivo de cessão de tais unidades a terceiros a título
de locação, indistintamente em benefício comum dos Mandantes, necessariamente proprietários
das unidades, e será administrado pela Mandatária por conta e ordem dos Mandantes. A
Mandatária poderá, portanto, ceder as unidades em locação e prestar serviços de caráter
hoteleiro sob sua inteira responsabilidade, atendendo às recomendações do Condomínio Edifício
sidence através do seu Síndico.
5) Por intermédio do presente instrumento, o Mandatário estabelece as condições gerais
necessárias aptas garantir condições operacionais das atividades de locação em grupo dos
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apartamentos dos proprietários participantes do Sistema de Locação em Grupo, para que o
mandatário pratique os atos na qualidade de gestor do sistema.
6) O funcionamento do Sistema de Locação em Grupo fica limitado ao que estabelece a
Convenção Condominial do Condomínio Edifício, passando, necessariamente, pela anuência do
síndico na representação do Condomínio, garantindo os interesses comuns.
II – Condições específicas
7) Declara a Mandatária examinou as unidades condominiais, reconhecendo que as mesmas
estão em condições de uso para o fim de locação a terceiros e as recebe por este instrumento,
comprometendo-se a restituí-las aos seus respectivos proprietários por ocasião do término ou
revogação do presente mandato.
8) A Mandatária se compromete a zelar pelas unidades condominiais, seus pertences,
instalações, mobiliário e equipamentos, mantendo-os e preservando-os para que as unidades
estejam em condições permanentes de locação.
9) A Mandatária, por força dos poderes ora outorgados, promoverá a locação das unidades
integrantes do sistema de locação em grupo, nos exatos termos da legislação pertinente à
atividade de locação residencial de curta duração pelo sistema “flat”.
10) As operações realizadas serão escrituradas em plano de contas específico segundo as
normas de contabilidade normalmente aceitas.
11) Os recebimentos e pagamentos serão igualmente escriturados em plano de contas
específico, segundo as normas de contabilidade normalmente aceitas.
12) Mensalmente a Mandatária prestará contas das operações, entregando a cada Mandante
um resumo das atividades acompanhado do pagamento do crédito ou da cobrança do débito, se
for o caso, até o dia 25 (vinte cinco) do mês seguinte ao de competência. 1
3) Simultaneamente, com a prestação de contas, a Mandatária, como gestora do Sistema de
Locação em Grupo, enviará relatório consolidado das operações ao Síndico do Condomínio
Edifício e se colocará a disposição para quaisquer esclarecimentos.
14) Serão objeto de prestação de contas os recebimentos e pagamentos decorrentes das
atribuições em razão dos Mandatos outorgados, incluindo, necessariamente: todos os valores
ou direitos que o Sistema de Locação em Grupo venha a receber de terceiros pela locação dos
apartamentos; importâncias recebidas ou receber, a título de indenização por danos causados
aos apartamentos integrantes ou para reposição de móveis, peças do enxoval e utensílios;
resultados de aplicações financeiras de todos os saldos existentes depositados em conta
especificamente aberta em Banco para essa finalidade, sendo vedada a confusão de valores do
sistema de Locação em Grupo nas contas da Mandatária;
15) Como despesas do sistema de Locação em Grupo serão considerados todos e quaisquer
gastos pertinentes às suas operações, tais como, exemplificativamente: Taxa condominial
referente aos serviços condominiais prestados pelo Condomínio às unidades participantes do
Sistema de Locação em Grupo, quando esta for paga pela gestora; Seguros, despesas de
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manutenção e conserto de mobiliários e instalações das unidades participantes; Taxas dos
serviços públicos, despesas legais, IPTU e demais tributos incidentes sobre as unidades
participantes do Sistema; Prestação de serviços de terceiros; Retribuição do Mandatário
(honorários); Taxas de telefone; Cota de 1,5% sobre o bruto referente a contribuição ao
condomínio.
16) Da prestação de contas e da apuração dos aluguéis líquidos que deverão ser entregues a
cada Mandante, a Mandatária computará os valores por exercício, considerado do primeiro ao
último dia do mês.
17) Os valores não disponíveis ou não vencidos no período de apuração para prestação de
contas (do primeiro ao último dia do mês) ficam sob a custódia da Mandatária até sua conversão
em moeda corrente ou liquidação, integrando o demonstrativo nessa ocasião (da conversão em
moeda corrente).
18) As decisões sobre quaisquer retenções destinadas a fazer face às contingências de qualquer
natureza são de exclusiva alçada da Mandatária, que fará constar essas retenções e sua
motivação no relatório mensal.
19) A Mandatária não poderá executar, nem permitirá a execução, de qualquer obra que venha
alterar as unidades integrantes do Sistema de Locação em Grupo, sem prévia e expressa
autorização dos Mandantes.
20) Desde que haja disponibilidade e desde que se destine ao seu próprio uso ou ao uso de
terceiros autorizados sem que haja finalidade de locação ou cessão onerosa, o Mandante,
proprietário de unidade participante do Sistema de Locação em Grupo, poderá ocupar uma
unidade participante do sistema, ainda que não seja a sua unidade e desde que seja equivalente,
obedecendo a lista de solicitações de reservas, conforme segue: 30 dias nos finais de semana
(sexta a domingo – 2 diárias) - 10 dias durante a semana (segunda a sexta) Após atingir sua cota
de utilização o proprietário terá direito ao desconto de 40% sobre as tarifas, devendo o mesmo
efetuar o pagamento no checkout. Os dias de direito de utilização, não são cumulativos para o
ano seguinte. Caso o poolista tenha interesse em utilizar seu apto nos feriados do 1º semestre,
período de alta temporada (junho/ julho) e réveillon ou mesmo durante um evento pré-agendado,
será concedido um desconto de 40% (quarenta por cento) sobre a diária cobrada do período
(diária líquida, sem A&B e sem taxas – apenas sobre o valor da hospedagem). Tal diária será
cobrada sobre a ocupação mínima do apto que corresponde a 2 (duas) pessoas; As reservas
para o mês de julho e janeiro devem de ocorrer com antecedência de 90 (noventa) dias e a
Mandatária confirmará com 30 (trinta) dias de antecedência; Durante o período de sua utilização
o proprietário ficará responsável por todos os danos ocasionados, bem como por todas as
despesas que vier efetuar; Fica terminantemente proibido ao proprietário Mandante, em seu
período de utilização, locar ou ceder a terceiros com objetivo de qualquer benefício financeiro; a
confirmação da infração a essa obrigação acarretará penalidade de retenção dos ganhos
referentes a unidade pelo período de 90(noventa) dias em benefício do sistema e posterior
exclusão do faltoso após aplicação da penalidade.
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22) É definida como “receita bruta” o total dos valores registrados no Relatório Diário de Situação
(RDS): Hospedagem com café; Receitas de AB (Alimentos e Bebidas) que serão cobrados do
relatório do RDS; Receitas de salas de eventos, equipamentos, AB, coffee break etc.
23) Será descontado no repasse 3,5% (três e meio por cento) de taxa de administração,
proporcional a cada setor ou serviços prestados por terceiros, a título de reembolso ao Sistema
de Locação em Grupo, de acordo com o seguinte exemplo:
24) Para efeito de utilização das salas de reunião e convenção, fica estabelecido que deverá
haver comunicação prévia ao Síndico e pagamento dos valores vigentes na data da utilização e
estabelecidos pelo Condomínio.
25) Todas as normas e procedimentos operacionais do sistema de Locação em Grupo deverá,
obrigatoriamente, ser submetido a aprovação do condomínio Edifício através do seu Síndico.
26) A Oferta da locação em grupo se aproximará, tanto quanto possível, do sistema hoteleiro,
cabendo à Mandatária manter seu funcionamento e divulgação, providenciando as despesas de
promoção e marketing, despesas de funcionários, material de promoção, telefones, comissões
para agências de viagens, organizadoras de eventos etc, cujas despesas deverão ser pagas pelo
caixa do sistema.
27) Não será permitida locação das unidades através de política de preços que descaracterize o
padrão “cinco estrelas” e de alto padrão. Será, portanto, obrigatória a apresentação, por escrito
e antecipadamente ao Condomínio através do seu Sindico, de todos os preços a serem
praticados de diárias, restaurante, bar, comissões, brindes, kits saboneteira, lavanderia, etc,
envolvidos nas atividades do Sistema de Locação em Grupo. Da mesma forma, toda e qualquer
mídia, meios de publicidade, materiais publicitários e sites com finalidade de divulgação, deverão
ser aprovados por escrito antecipadamente pelo Síndico.
III - Duração
28) Cada Mandante poderá resilir individualmente o seu Mandato mediante aviso prévio de 30
(trinta) dias, excluído o mês do aviso.
29) O presente contrato estará automaticamente resilido, igualmente, se o condomínio,
representado pelo síndico, deliberar unilateralmente pela destituição da administradora e,
conseguintemente, da mandatária.
30) O Mandante continuará tendo todos os direitos e obrigações previstas neste instrumento até
o dia do efetivo desligamento do Sistema de Locação em Grupo.
IV - Novas adesões
31) Para que seja admitido o ingresso de novas unidades no Sistema de Locação em Grupo, os
interessados deverão preencher os requisitos abaixo identificados: Decoração da unidade de
acordo com o padrão existente nas demais unidades já integrantes do sistema ou em outro
padrão previamente aprovado em reunião convocada pelo Mandatário para essa finalidade;
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Ocorrência de uma taxa de ocupação superior a 50% (cinqüenta por cento) em três meses
consecutivos;
V – Mandato
32) O Mandante, pelo presente instrumento, nomeia e constitui a Mandatária sua bastante
procuradora por prazo indeterminado, exceto extinção por vontade do Mandante nos termos
deste contrato, conferindo-lhe os poderes de representação necessários e suficientes para os
fins previsto neste instrumento de Administração do Sistema de Locação em Grupo do via
Mandato, incluindo as cláusulas “ad judicia et extra”, bem como poderes para substabelecer este
para outrem para o seu fiel cumprimento.
VI – Penalidades
33) A Mandante e a Mandatária pagarão o equivalente a 3 (três) vezes o faturamento bruto do
Sistema de Locação em Grupo do último mês de julho ou o maior faturamento dos últimos doze
meses (o que for maior) devidamente corrigido pelo mesmo índice oficial de correção de débitos
do Tribunal de Justiça de São Paulo, a ser rateado entre todos os Mandantes, se descumprir
qualquer cláusula ou condição do presente instrumento.
VII - Foro
Fica eleito o foro da cidade de São Paulo - SP para dirimir quaisquer pleitos oriundos do presente
instrumento.
São Paulo, ____ de ______ de ______.
BONS ESTUDOS!
Prof.ª Ana Paula Melo.
* Aos alunos da Pós-graduação online está disponível o e-mail [email protected], onde serão recebidas e respondidas as perguntas durante a transmissão das aulas.