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LAUDO TÉCNICO DE AVALIAÇÃO
PROPOSTA N O 000280/2019
LAUDO N O 0013506 / MARÇO / 2019
FILIAL 06 – SC 471 – KM 12 – CEP 85.985-000
SANTA ROSA AGROINDÚSTRIAL – PALMA SOLA - SC
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PARECER TÉCNICO DE AVALIAÇÃO MERCADOLÓGICA DE IMÓVEL
1 – INTRODUÇÃO:
Visa a presente avaliação, atender à solicitação da empresa SANTA ROSA
AGROINDUSTRIAL LTDA, sob CNPJ nº 11.419.665/0001-50, com sede na Avenida
Nossa Sra. Da Luz, nº 3269, na cidade de Clevelândia - PR.
Este parecer de avaliação atende aos requisitos da NBR 14.653-2 – Avaliação de
Imóveis Urbanos, e da LEI 6.530/78 que regulamenta a profissão de Corretores de
Imóveis, e a RESOLUÇÃO 1.066 / 2007 do COFECI – Conselho Federal dos Corretores
de Imóveis.
A avaliação obedece aos critérios mercadológicos da Norma Brasileira da ABNT
– NBR 14.653 -2/3 – Avaliação de Imóveis Urbanos e Rurais.
2 – DIAGNÓSTICO DE MERCADO:
Palma Sola do Estado do Santa Catarina. Os habitantes se chamam palma-
solenses. O município se estende por 331,8 km² e contava com 7 765 habitantes no último
censo. A densidade demográfica é de 23,4 habitantes por km² no território do município.
Vizinho dos municípios de Campo Erê, Flor da Serra do Sul e Anchieta, Palma Sola se
situa a 37 km a Sul-Oeste de Francisco Beltrão a maior cidade nos arredores.
Situado a 884 metros de altitude, de Palma Sola tem as seguintes coordenadas
geográficas: Latitude: 26° 20' 54'' Sul, Longitude: 53° 16' 6'' Oeste.
3 – DA DESCRIÇÃO DO IMÓVEL AVALIADO:
MATRÍCULA Nº 13.506 – REGISTRO GERAL DE IMÓVEIS
DA COMARCA DE DIONÍSIO CERQUEIRA - SC
IMÓVEL – PARTE DA GLEBA 7 (SETE), que passa a denominar-se de “GLEBA 7-
A (SETE-A), DA FAZENDA SÃO VICENTE DE PALMASOLA, NESTE
MUNICÍPIO DE PAMASOLA – SC, COM ÁREA DE 10.000 M² (DEZ MIL
METROS QUADRADOS), conforme limites e confrontações extraídos da matricula
em anexo.
ENDEREÇO DO IMÓVEL: FILIAL 06 – SC 471 – KM 12 – Sala 01, Rural - Palma
Sola – SC – Cep 89.985-000
PROPRIETÁRIO ADQUIRENTE: SANTA ROSA AGROINDUSTRIAL LTDA.,
inscrita no CNPJ sob nº 11.419.665/0001-50, com sede em Avenida Nossa Senhora da
Luz, nº 3269, na cidade de Clevelândia – PR.
4 – BENFEITORIAS:
Sobre o terreno possui um total de área de 1.098,26 M² (Um mil, noventa e oito
metros e vinte e seis decímetros quadrados) “de áreas construídas e averbadas”,
nesse laudo de avaliação será avaliado somente a edificação onde encontra o
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escritório, equipamentos de informática, mobiliário e terreno dessa matrícula,
apresentando as seguintes e principais características:
4.1 – EDIFICAÇÃO I – ESCRITÓRIO:
Cunho : Comercial
Área construída : 210,20m²
Idade Aparente : 10 (dez) anos
Estado de Conservação : Novo e regular
Características Construtivas:
Estrutura : Concreto Armado e metálica
Fechamento : Alvenaria
Cobertura : Telhas metálicas
Fachada : Pintura nova
Acabamento interno : Forro de PVC, cerâmica
Possui salão de amplo para recepção, 02 banheiros (masculino e feminino),
cozinha com área de serviço, 02 escritórios fechados, vestiário com chuveiros para
colaborados, acesso lateral para as demais estruturas da empresa.
O imóvel avaliado apresenta ainda benfeitorias e construções acessórias que não
são dotadas de valor comercial isolado, porém necessárias ao conjunto de instalações,
quais sejam:
- Estacionamento Descoberto
- Área toda cercada com cerca de arrame e palanques de concreto.
- Sistema de segurança com 12 câmeras e alarme sonoro monitorados 24
horas por dia.
- Etc.
Obs¹ - A área construída utilizada para fins de presente estudo foi obtida
através da matrícula, não tendo sido realizadas medições “in loco”.
Obs² - Vale ressaltar que área construída está averbadas na Matricula nº
13.506, emitidas pelo Cartório de Registro de Imóveis de Dionísio
Cerqueira –SC- é de 1.098,96 m².
5 - VISTORIA DO IMÓVEL:
A Vistoria do imóvel foi realizada in loco no dia 20 de março de 2019, às 10:00
horas fazendo presente o Sr. Fernando, gerente responsável da dessa unidade.
6 – METODOLOGIA AVALIATÓRIA:
Considerando-se a particularidade do imóvel optou-se pela utilização do
MÉTODO INVOLUTIVO que baseia-se no estudo de viabilidade técnico-econômica
para apropriação do valor do terreno, alicerçado no seu aproveitamento máximo eficiente,
e mediante a seu empreendimento imobiliário encravado no local compatível com as
características e condições do mercado, para chegar ao valor do metro quadrado do
terreno foi realizada pesquisa em imobiliárias locais, valor dos equipamentos de
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informática, mobiliário, veículos, acessórios e equipamentos em geral (Imobilizado)
relação fornecida pela empresa MONARETTO ESCRITÓRIO CONTÁBIL LTDA
(RESULT CONTADORES ASSOCIADOS), demais equipamentos relacionados aos
armazéns, silos, moegas, balanças, secadores e demais estruturas serão avaliados
separadamente pela EMPRESA MERCOSILOS SILOS E SECADORES LTDA –
Com o Sr. Carlos Jorge Bortolini, gerente proprietário e Adriano Zanatta,
engenheiro.
7 – AVALIAÇÃO BENFEITORIAS:
Devido à baixa incidência de imóveis similares ofertados, foi utilizada a tabela do
SINDUSCON – PR - Sindicato da Industria da Construção Civil do Estado do Paraná,
custos unitários básicos da construção (NBR 12.721:2006 – CUB 2006) Fevereiro de
2019 – Valores em R$/m²/variação mensal %, para avaliar o imóvel dentro dos
paramentos de mercado e custos da construção.
O imóvel é caracterizado em Padrão CSL 8 (Padrão Comercial Normal) R$
1.364,87 com variação mensal de 0,32%. Devido posto ter passado por reforma
recentemente não será adotada a tabela de depreciação dos imóveis.
*Fonte: http://sindusconpr.com.br/tabela-completa-370-p///
DETERMINAÇÃO DO VALOR DAS BENFEITORIAS CSL8 R$ 1.350,27
BENFEITORIAS ÁREA CONSTRUI
DA (m²)
IDADE ESTIMADA
DEPRECIAÇÃO
DEPRECIAÇÃO E ESTADO DE
CONSERVAÇÃO
USO VALOR UNITÁRIO (R$ / m²)
VALOR BENFEITORIAS
(R$)
Escritório
210,20 10 10% R$ (150,03) Empresarial e
Comercial
1.500,31 283.828,64
8 – AVALIAÇÃO DO CAPITAL - TERRENO:
Para a avaliação do terreno utilizamos o Método Involutivo que se baseia no
estudo de viabilidade técnico-econômica para apropriação do valor do terreno, alicerçado
no seu aproveitamento eficiente, compatível com as características e condições de
mercado em que o terreno se encontra.
Em um breve estudo de mercado, em pesquisas de imóveis similares, localizações
próximas, pesquisas em imobiliárias em contato com a IMOBILIÁRIA
CASAGRANDE (49) 3344-2344, IMOBILIÁRIA FERGUTZ (49) 3344-1269 E
IMOBILÁRIA BENETTI (49) 3652-0101 – Palma Sola SC, o valor do metro quadrado
na região de Palma Sola, terrenos próximos da área urbana, localização onde estão
instaladas várias empresas, fácil acesso, valores giram na média entre R$ 50,00 a R$
70,00 o m², de acordo com critérios técnicos estabelecidos pelo padrão utilizado.
Fazendo uma média desses valores chegamos ao valor de R$ 60,00 (Sessenta reais
os metros quadrados) do terreno ora avaliado, para março de 2019.
Assim temos:
Valor do terreno: R$ do m² X área m² = R$ Valor da área
Valor da área: R$ 60,00 o m² X 10.000,00 m² = R$ 600.000,00
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9 – VALOR DO TERRENO, IMOBILIZADO E BENFEITORIAS:
VT + VI+ VB = R$ VALOR TOTAL
R$ 600.000,00 + R$ 14.567,86 + R$ 283.828,64 = R$ 898.396,20
Os valores apurados nesse trabalho, são valores partindo de metodologias
minimizando discrepâncias, trabalhando com valores reduzidos dentro do mercado,
prevalecendo a realidade econômica atual, valores de custo dos empreendimentos, não
estão avaliados aqui valores da marca, faturamento e situação em geral.
10 – CONCLUSÃO:
É do entender do avaliador que os valores para o imóvel e imobilizado avaliados
são:
VALOR MÉDIO ESTIMADO DA ÁREA MATRÍCULA Nº 13.506:
R$ 600.000,00
(Seiscentos mil reais)
VALOR BENFEITORIAS (ESCRITÓRIO):
R$ 283.828,64
(Duzentos e oitenta e três mil, oitocentos e vinte e oito reais e centavos)
VALOR IMOBILIZADOS:
R$ 14.567,86
(Quatorze mil, quinhentos e sessenta e sete reais e centavos)
VALORES VÁLIDOS PARA MARÇO DE 2.019
11 – LEVANTAMENTO FOTOGRÁFICO:
ESCRITÓRIO – ACESSO RECEPÇÃO – ANEXO BALANÇA
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VISTA LOGRADOURO
TERRENO TODO CERCADO COM PALANQUES DE CONCRETO
E ARRAME LISO COM PORTÕES DE FERRO.
PÁTIO DE MANOBRAS
COM PEDRA BRITA – MONITORADO POR CÂMERAS
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12 – VISTA AÉREA GOOGLE – COORDENADAS GPS:
S 26º20.726’ W053º16.174’
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13 – ANEXOS:
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14 - REFERÊNCIAS:
• ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR 14.653:
Norma Técnica Brasileira para Avaliação de Bens – apresentação. Rio de
Janeiro, 2004.
• JULIANO, Rui. CURSO PERÍCIAS JUDICIAIS/ Senge-PR, Curitiba,
outubro de 2013.
• MARCELLO, João Diniz. CURSO DE AVALIAÇÃO DE IMÓVEIS/
Resolução COFECI nº 1.066/2007, Pato Branco/PR, novembro 2010.
• SILVA, Sérgio A. Pires. FUNDAMENTOS E APLICAÇÃO DA
ESTATISTICA INFERENCIAL/ Ibape/RS. Porto Alegre, agosto 2016.
15 – ENCERRAMENTO:
Certos de que o objetivo da presente avaliação tenha sido alcançado, com os
critérios e precisão necessários, coloco-me a disposição para dirimir dúvidas que
porventura surjam. É o que tinha a apresentar, em Pato Branco – PR, 25 de março de
2019.
RICARDO VIVAN
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03/04/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: AVALIAÇÃO PATRIMÔNIO
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03/04/2019: JUNTADA DE PETIÇÃO DE MANIFESTAÇÃO DA PARTE. Arq: AVALIAÇÃO PATRIMÔNIO