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Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação
de Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos, Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360 Fone: (16)3322-1249 – (16) 9702-1183 ARARAQUARA – SP
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
EXCELENTÍSSIMA DOUTORA JUIZA DE DIREITO DA QUARTA VARA CÍVEL DA COMARCA DE ARARAQUARA - SP
AUTOS DE : EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL – LOCAÇÃO DE IMÓVEL REQUERENTE : CARLOS TEIXEIRA DA TRINDADE REQUERIDO : ANTONIO DOS SANTOS GONÇALVES e OUTRO PROCESSO : N° 1008904-56.2015.8.26.0037
MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA, Eng° CREA/SP, N°
0601210790 Perito Judicial, já qualificado nos Autos em epígrafe, após diligências necessárias, vem mui respeitosamente à presença de V. Excia., requerer:
I - A juntada do Laudo Pericial em tela, aos Autos;
II - A liberação dos 50% dos honorários já depositados,
em fls. 201 e 204 dos Autos.
Nestes Termos,
Pede Deferimento.
ARARAQUARA, 14 de AGOSTO de 2018
ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP – N° 0601210790
PERITO JUDICIAL
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
LAUDO TÉCNICO PERICIAL
I- PRELIMINARES
Este profissional em atendimento ao solicitado, vem até V. Excia., apresentar as suas conclusões sobre o presente trabalho. Após vistorias realizadas nos imóveis em questão, pesquisas no mercado imobiliário e estudos necessários para que pudéssemos buscar os reais valores dos mesmo, este profissional passa, a seguir, a elaborar o LAUDO CONCLUSIVO.
II- LOCALIZAÇÃO, IDENTIFICAÇÃO E DESCRIÇÃO DOS IMÓVEIS
LOCALIZAÇÃO E
IDENTIFICAÇÃO
MATRÍCULA N° 64.725 1° CRI de Araraquara/SP
(Conforme cópia da certidão de matrícula juntados na petição inicial)
IMÓVEL: Um terreno com área de 103,00 metros quadrados, situado na avenida São Francisco Xavier, esquina da rua 1° de Maio, nesta cidade, que mede 5,30 metros de frente para a citada avenida São Francisco Xavier (entre os pontos 1 e 4); 19,80 metros da frente aos fundos, pelo lado direito visto da avenida, onde confronta com a rua
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
1° Maio (entre os pontos 4 e 5) 20,00 metros da frente aos fundos, pelo lado esquerdo, onde divide com Angelo Possi (entre os pontos 1 e 2) e 5,42 metros nos fundos, onde divide com Ana Marques de Mendonça e Angelo Possi (entre os pontos 2 e 5); imóvel esse demonstrado na planta N° 1.5.1964/A, do Departamento de Planejamento da Prefeitura Municipal, aqui arquivada. Cadastro 07.012.040 – PROPRIETÁRIO: Município de Araraquara, 07 de novembro de 1991. R.2: Por escritura de 05/11/1991, do 1° Cartório de Notas de Araraquara, o imóvel desta matrícula, foi vendido para Ageu Alves Siqueira, casado com Rosangela Lampa Siqueira, aqui residente, na Rua Miguel Cortez N° 292. Consta da escritura que a vendedora exibiu a CND/IAPAS N° 904646 em 10/10/1991, Araraquara 07 de Novembro de 1991. R.3: Por escritura de 04/05/1992, do 1° Notário local, Ageu Alves Siqueira, já qualificado e sua mulher Rosangela Lampa Siqueira, venderam o imóvel para Antonio dos Santos Gonçalves, aqui residente na Rua São Pedro N° 57 Araraquara 10 de setembro de 1993.
III- VISTORIA
Na vistoria, conversei com a pessoa residente, se identificou como locatária e de nome Cristiane, informando que o contrato de locação foi efetuado direto com o proprietário, e que não se encontrava em nome de Antonio dos Santos Gonçalves, o atual proprietário e a família de uma pessoa de nome Shirlei. Solicitei da locatária um telefone desta pessoa, em contato com a mesma ela confirmou que o imóvel era de sua mãe, ela esclareceu que realmente compraram o imóvel do requerido mas não fizeram a transferência da matrícula, esclareci que teria que fazer a avaliação técnica do mesmo, pois parte dele iria a penhora, orientei a Srtª Shirlei a procurar um advogado para obter mais esclarecimento sobre como proceder. Retornei ao imóvel novamente e conversei com a locatária que me informou as características internas e o acabamento do imóvel.
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
, para calcular a sua área real, observar o padrão de construção da edificação, as suas divisões internas, e do que é possível visualizar quanto ao estado de conservação. Informações que são importantes para o cálculo da depreciação da construção. O imóvel se encontra localizado em uma região residencial, região mais antiga da cidade. Na vistoria foi possível observar que a edificação ocupa praticamente todo o terreno, por tratar-se de um terreno de pequenas dimensões. A residência refere-se a uma construção não muito nova e que se encontra em um estado razoável de conservação, as suas divisões internas serão mais detalhadas a frente, no item Avaliação das Benfeitorias. Informo ainda que na vistoria também foram verificadas as infra-estruturas do bairro -Arruamento (pavimento asfáltico): Sim; -Guias e sarjetas: Sim, -Água e esgoto: Sim; -Iluminação Pública; Sim; -Energia Domiciliar: Sim. O mesmo possui uma área de terreno de 103,00 metros quadrados e a edificação de 83,40 metros quadrados. A construção será detalhada no item referente a Avaliação das edificações.
IV- AVALIAÇÃO AVALIAÇÃO DO TERRENO Os valores foram devidamente pesquisados, foram saneados, através dos fatores de transposição (FT) e fator de fonte (FF). Temos também a informar, que os dados provenientes das Imobiliárias e Corretores são valores baseados no valor do metro quadrado, padrão da região, no presente caso lotes de 300,00 metros quadrados. As divisas do terreno são compostas parte por muro de alvenaria e parte pelas construções dos imóveis confrontantes.
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
PESQUISA PARA O VALOR DO METRO QUADRADO - IMOBILIARIA HDZ R$ 400,00 / metro quadrado Av. Espanha, N° 531 - Centro ARARAQUARA - SP
- IMOBILIARIA SÃO PAULO R$ 450,00 / metro quadrado Rua Voluntários da Pátria, n° 1.615 ARARAQUARA - SP -IMOBILIÁRIA BORSARI R$ 450,00 / metro quadrado Av. Dª Maria Janasi Biagioni, n° 556 ARARAQUARA/SP Efetuando-se a média aritmética resulta: R$ 1.300,00 / m2 : 3 = R$ 433,33 / m2 Eliminando-se as discrepâncias, resulta: < 30% = R$ 303,33 / m2 > 30% = R$ 563,32 / m2 Como não existem discrepâncias os valores permanecerão os mesmos.
R$ 433,33 /m2
VALOR DO TERRENO
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R$ 433,33 / m2 x 103,00 m2 = R$ 44.632,99 R$ 44.632,99 (QUARENTA E QUATRO MIL, SEISCENTOS E TRINTA E DOIS REAIS E NOVENTA E NOVE CENTAVOS)
AVALIAÇÃO DAS EDIFICAÇÕES
DESCRIÇÃO
RESIDÊNCIA A construção tem finalidade residencial. Trata-se de uma casa térrea. O imóvel não se identifica como construção nova, isto é, não é recém construída, sendo a construção do tipo padrão popular, tomando-se por base os índices da Editora PINI na Revista Construção, necessitando de pequenas melhorias, como pintura, devido ao tempo de uso e intempéries, a casa é forrada em laje . Aparentemente, pelo que foi possível observar da parte hidráulica e elétrica, encontram-se em bom estado. A cobertura é de telhas cerâmicas, e a estrutura do telhado em madeira. A edificação possui as seguintes subdivisões internas: RESIDÊNCIA SALA – ESTAR (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, pintura em tinta látex; Forro: Laje; Vitraux: Metálico; Portas: Metálicas.
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QUARTOS – (2) Piso: Cerãmico; Paredes: Reboco, pintura em tinta látex; Forro: laje; Portas: Metálicas; Janelas: Metálicas; BANHEIRO SOCIAL (1) Piso: Cerâmico; Paredes; Azulejo até o teto; Forro: laje; Porta: Metálica; Vitraux: Metálico;
COZINHA – (1) Piso: Cerâmico; Paredes: Revestimento em azulejo até o teto; Forro: Laje; Portas: Metálicas; Vitraux: Metálico; Pia: Tipo granilite;
ÁREA COBERTA – ABERTA Na frente do imóvel, utilizado como garagem; Cobertura: Telhas de barro; Piso: Cerâmico; Paredes: Reboco, tinta látex. Forro: Sem forro; Área da construção = 83,40 metros quadrados
CÁLCULO DA CONSTRUÇÃO
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Para o cálculo da construção, usaremos o preço unitário Pini Construções, Construção Nova fornecido pela Revista “Construção”, onde utilizaremos a média dos últimos índices (para uma construção tipo popular) Nova, sendo o mais atualizado de Abril de 2018: Residencial Popular = R$ 1.357,51/ m2
Área Construída = 94,90 m2 94,90 m2 x R$ 1.357,51/m2 = R$ 128.827,69 TOTAL = R$ 128.827,69
PREÇO DE UMA CONSTRUÇÃO NOVA
R$ 128.827,69 O valor acima de R$ 128.827,69 é referente aos Custos de Edificações “Novas”. Considerando-se a IDADE APARENTE do imóvel de 25 (Vinte e cinco) anos. A idade que o imóvel “aparenta” possuir com relação ao seu estado de conservação atual, teremos uma depreciação calculada pelo método do valor decrescente (comissão de peritos), em que: n Kd = (1 - R) , onde R = Razão de depreciação (0,020) , n = Idade Aparente (25 anos) Portanto,
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25 Kd = (1 - 0,020) = 0,60346 Partindo-se da fórmula: VE = Vu x Kd , em que: VE = Valor da Edificação; Vu = Valor do imóvel novo; Kd = Fator de depreciação;
VE = R$ 128.827,69 x 0,60346
VE = R$ 77.742,35
Valor final da Edificação
R$ 77.742,35 (SETENTA E SETE MIL, SETECENTOS E QUARENTA E DOIS REAIS E TRINTA E CINCO CENTAVOS)
VALOR FINAL DO IMÓVEL (Matrícula N ° 64.725)
TERRENO + EDIFICAÇÕES
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R$ 44.632,99 + R$ 77.742,35
R$ 122.375,34
(CENTO E VINTE E DOIS MIL, TREZENTOS E SETENTA E CINCO REAIS E TRINTA E QUATRO CENTAVOS)
VI – ENCERRAMENTO O presente laudo vai devidamente rubricado em suas folhas, digitadas de um só lado e esta última assinada na forma habitual, o mesmo é composto de 10 (Dez) laudas, ao final no item ANEXOS, encontra-se fotos do imóvel, não havendo mais nada a informar. Seu signatário permanece à disposição da JUSTIÇA, para quaisquer outros esclarecimentos ou informações.
ARARAQUARA, 14 de AGOSTO de 2018
ENG. MÁRCIO ANTÔNIO CARMONA CREA/SP - N° 0601210790 PERITO JUDICIAL
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Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação
de Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos, Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360 Fone: (16)3322-1249 – (16) 9702-1183 ARARAQUARA – SP
11
Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
ANEXOS
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Avaliações de Imóveis Rurais e Urbanos, Perícias Judiciais,Retificação
de Área Administrativa, Levantamentos Planimétricos Topográficos, Locações, Georreferenciamento
CREA/SP – 0601210790
Rua Expedicionários do Brasil, 1515 - CEP. 14801-360 Fone: (16)3322-1249 – (16) 9702-1183 ARARAQUARA – SP
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Márcio Antônio Carmona Eng° Agrimensor / Perito Judicial
Foto N° 01: Mostrando a frente do imóvel.
Foto N° 02: Mostrando a frente do imóvel por outro ângulo.
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