1003762-95.2017.8.26.0071 objetivo do presente LAUDO PERICIAL é proceder à Avaliação do IMÓVEL RURAL descrito na CARTA PRECATÓRIA – Execução de Título Extrajudicial -Nota

Eng.º Richard Gebara 1

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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUÍZ DE DIREITO

DA 2.ª VARA CÍVEL BAURU

*1003762-95.2017.8.26.0071*

RICHARD GEBARA , brasileiro, Engenheiro Civil,

CREA n.º 060020304-9, PERITO nomeado por V.Ex.ª nos Autos da

AÇÃO ANTECIPADA DE PROVAS requerida por MAJICPLAST

EMBALAGENS LTDA. em relação a GUARI FRUITS INDÚSTRIA E

COMÉRCIO DE POLPAS LTDA , após proceder aos estudos e vistorias

necessárias, vem apresentar seu Laudo conclusivo:

01 – OBJETIVO

O objetivo do presente LAUDO PERICIAL é proceder à Avaliação

do IMÓVEL RURAL descrito na CARTA PRECATÓRIA – Execução de Título

Extrajudicial -Nota Promissória, fls. 20 dos Autos.

fls. 71


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02 – IMÓVE L OBJETO

Refere-se a uma GLEBA DE TERRAS, situada no município de

Arealva, Comarca de Bauru, Estado de São Paulo, com a seguinte descrição:

IMÓVEL: UMA GLEBA DE TERRAS sem benfeitorias,

com área de 5,00 alqueires paulistas mais ou menos, equivalente a

12-10-00 ha mais ou menos, denominada Fazenda Americana,

situada na Fazenda Barreiro Grande, no lugar denominada Veado,

município de Arealva, comarca e zona da segunda circunscrição

Imobiliária de Bauru, confrontando com propriedade de Antônio

Cremasco, de João Alça, Fazenda Pirapitinga.

Encontra-se matriculado sob n.º 42.201 no 2.º Oficial de Registro

de Imóveis de Bauru e Cadastrado no INCRA, a saber:

INCRA n.º 617 024 004.111-6

Área total: 199,0 hectares

Fração mín. parc.: 2,0 hectares

Módulo Fiscal de: 14,0 hectares

N.º de Módulos Fiscais de: 14,21 hectares

03 – VISTORIA

Conforme petição de fls. 62 foi agendado o dia 25 de agosto de

2017 para o Início dos Trabalhos.

No dia aprazado este PERITO se fez acompanhar pelo Engenheiro

Agrônomo MAURÍLIO USÓ, CREA / SP 0601186493, que auxiliou na elaboração deste

LAUDO. Contudo, não houve o comparecimento de nenhum representante das partes

envolvidas. Aguardou-se por meia hora e após iniciaram-se os trabalhos para a

localização da propriedade.

fls. 72


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Em análise da documentação, foram obtidas as demais matrículas

que compõem a propriedade agrícola com área total, de 199,0 hectares, declarados no

CCIR (Anexo I).

Após a verificação inicial, constatou-se não ser possível a

restauração das descrições das propriedades, obtidas nas certidões das matrículas, pois

estas se mostram precárias.

Com o auxílio de ferramentas de informações geográficas

disponíveis na internet, foram identificadas as divisas aproximadas da área total.

Em 3 de novembro, no local descrito na Matrícula, estrada Jacuba

– Quilombo, foi localizada uma propriedade em nome de EDER EDEMIR CHIAROTTI.

Lá, o Sr. CARLINHOS, responsável pela produção da área,

possibilitou contato telefônico com o Sr. EDER que informou a localização da provável

área, que não era a que estava sendo visitada.

Porém, não se obteve autorização formal para o acesso, mas que

seria confirmada a autorização em ligação posterior.

Não havendo o contato combinado, dirigiu-se ao local indicado e

lá através de moradores, constatou-se a real localização das áreas denominadas

FAZENDA ESTÂNCIA SÃO RAFAEL, com 199,00 hectares, equivalentes a 82,23

alqueires paulistas, conforme Matrículas n.º 42.201 e 42.202, do 2o Cartório de Registro

de Imóveis de Bauru e Matrícula n.º 1.929 do Cartório de Registro de imóveis de

Pederneiras; consideradas média propriedade.

IMÓVEL RURAL, é uma área formada de uma ou mais

Matrículas de terras contínuas, do mesmo detentor (seja ele proprietário ou posseiro),

podendo ser localizada tanto na zona rural quanto urbana do município.

O que caracteriza O IMÓVEL RURAL para a legislação agrária é

a sua “destinação agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agroindustrial.”

(Lei n.º 8.629, de 25 de fevereiro de 1993, artigo 4.º, inciso I).

O termo áreas contínuas significa áreas confrontantes do mesmo

detentor, que são consideradas um único imóvel, ainda que cada uma tenha Registro ou

Matrícula próprios, ou que haja interrupções físicas como estradas, cursos d’água, etc.,

desde que o tipo de exploração seja o mesmo.

fls. 73


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Assim foram considerados os imóveis objetos deste Laudo,

conforme Figura 1, ou seja, como um único imóvel, descrevendo a seguir as suas

características gerais, reportagem fotográfica e outras observações necessárias ao

desenvolvimento dos trabalhos, informações estas obtidas externamente, já que não

houve autorização para adentrar ao mesmo.

Figura 1:

Vista Geral do Perímetro dos imóveis avaliandos.

Fonte: Google Earth.

04 – AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS

Os procedimentos técnicos empregados no presente LAUDO

PERICIAL estão de acordo com os critérios estabelecidos pelas Normas de Avaliação

NBR 14653-1:2001 e NBR 14653-3:2004 da ABNT - ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE

NORMAS TÉCNICAS e os cálculos de avaliação para determinação dos valores, foram

elaborados com base no MÉTODO COMPARATIVO DIRETO .

Este método define o valor do imóvel através da comparação com

dados de mercado de imóveis semelhantes. São selecionados alguns elementos de

pesquisa de imóveis similares em oferta ou que tenham sido negociados, além de opiniões

de corretores de imóveis.

Com base nestes dados utiliza-se um tratamento técnico dos

atributos desses elementos comparáveis, utilizando-se um modelo matemático para

determinar o valor unitário a ser aplicado.

fls. 74


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04.01 – DADOS GEOGRÁFICOS

04.01.01 – Características da Região

No município de Arealva existem aproximadamente

700 propriedades rurais, com destaque à produção de milho, arroz, mamona,

cana-de-açúcar, café, laranja, alho, feijão, soja, grãos e hortifrutigranjeiros em geral

(Figura 2 )1 .

A área do município é ocupada, predominantemente, por

pastagens, ocupando de 65% a 70% destas. O plantel bovino é de aproximadamente de

30 mil cabeças de gado, com 90% predominante de nelores.

Figura 2A: Vista de áreas no entorno com Pastagens

Figura 2B: Vista de áreas no entorno com Cana de Açúcar

Figura 2C: Vista de áreas com cultivo de Eucalipto

Figura 2D: Vista de áreas do entorno, onde se vê fruticultura,

pastagens e eucalipto ao fundo.

Figura 2:

Vistas Parciais da Produção Agrícola nas Áreas no Entorno das Propriedades

fls. 75


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04.01.02 – Clima

O Clima predominante da região do município de Arealva, segundo

a Classificação Climática de Thornthwaite – clima sub úmido C – Mesotérmico (B’), com

a fórmula CB’ cw, caracterizado pela ocorrência de uma estação seca durante o ano.

O verão apresenta-se com alto índice de umidade do ar e temperaturas elevadas, média

24,3ºC, que favorece tardes quentes e a ocorrência de pancadas de chuvas moderadas a

fortes, de curta duração que podem vir acompanhadas por granizo e rajadas de ventos.

O inverno é frio e seco, média de 18,9º C, com ausência de chuvas, não ultrapassando

09 dias com chuvas em toda esta estação.²

As temperaturas médias anuais variaram entre 16,3ºC a 29,5 ºC

e a precipitação foi de 1.276,7 mm no ano de 2011 e apresentando os maiores volumes

entre outubro e março³. A precipitação basicamente diferencia uma estação da outra,

pois no inverno o NDSC – número de dias sem chuva, varia entre 82 a 91%, representando

quase três meses sem chuva, enquanto que no verão o percentual representa

aproximadamente metade dos dias que constituem o verão sem chuva.

04.01.03 – Características das Terras

Os solos predominantes das áreas avaliandas, segundo o mapa de

solos do Instituto Florestal – Revisado e Ampliado4 , é definido na legenda como LVA6,

e estão ilustrados na FIGURA 3.

Figura 3:

Localização das áreas no Mapa pedológico do Estado de São Paulo.

Fonte: ROSSI, 2017

fls. 76


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O solo predominante da área avaliada é definido como

LATOSSOLO VERMELHO-AMARELO (LVA6), Distróficos típicos, Horizonte A

moderado ou fraco, textura média, álico ou não álico, fase relevo suave ondulado e

ondulado3 .

O LATOSSOLO, que é o de maior ocorrência no município

(81,3%)1, é definido como solos profundos, com textura média, baixos teores de matéria

orgânica, baixa Capacidade de Troca de Cátions (CTC), baixo pH (acidez muito alta),

baixa saturação por bases (V%), alta saturação por Alumínio (Al), baixa capacidade de

retenção de água e bastante intemperizados e acentuadamente drenados3.

04.02 LOCALIZAÇÃO E CARACTERÍSTICAS GERAIS

O IMÓVEL OBJETO, de Matrículas n.os 42.201 e 42.202 do

2.o Cartório de Registro de Imóveis de Bauru, e Matrícula n.º 1.926 do Cartório

de Registro de Imóveis de Pederneiras, tem seu acesso ilustrado pela

Figura 4 e está localizado nas seguintes coordenadas geográficas:

✓ Latitude 22°12'11,08"S ; ✓ Longitude 48°59'53,00"O; ✓ Altitude aproximada de 551 metros.

Esses valores foram obtidas através do seguinte equipamento:

✓ GPS de navegação marca GARMIN; ✓ Modelo GPSmap64s, com receptor de alta sensibilidade; ✓ Fabricação n.º 1792A-02401; ✓ Com erro declarado aproximado de ± 3m.

Figura 4: Localização das Áreas da Fazenda Estância São Rafael – Perímetro Estimado.

Fonte: Google Earth

fls. 77


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O acesso ao imóvel pode ser feito pela Rodovia Cezário José de

Castilho – SP 321, na altura do Km 355 ± 500 m, na entrada de acesso à Fazenda Santo

Antônio, pertencente ao Frigorífico Mondelli, distante aproximadamente 300 metros do

trevo de acesso ao Aeroporto Estadual de Bauru-Arealva (Figura 5A).

Figuras 5A e 5B:

Vistas do acesso à Fazenda Estância São Rafael.

Daí segue por aproximadamente por 4,2 Km, por estrada de terra

em boas condições de tráfego, inclusive para veículos pesados de carga, em praticamente

todas as épocas do ano, conhecida como “Estrada do Veado”, devido à denominação de

um córrego que passa pelo local, o “Córrego Água do Veado” (Figura 5B).

Dessa forma segue até a entrada da propriedade (Figura 6).

Figura 6A:

Vista da Entrada da Propriedade Figura 6B:

Vista do Interior da Propriedade

A B

fls. 78


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O relevo varia de “suave ondulado” a “ondulado”, apresentando na

maior parte da área entre 3 e 12 % de declive, conforme Figura 7.

Apresenta uma rede de drenagem favorável constituída pelo

Córrego Água do Veado que passa pelo local.

O declive não prejudica o uso de máquinas agrícolas e apresenta

poucos problemas de controle da erosão hídrica, que pode ser contida com práticas

relativamente simples de conservação do solo.

De modo geral, até onde foi possível avaliar, não se observa na

propriedade grandes erosões, devido à sua ocupação com cultura perene, portanto, uso

pouco intensivo do solo.

Figura 7:

Mapa de Curvas de Nível e Hidrologia da Propriedade (Fonte: IGC)

A propriedade é bem abastecida de água, com a existência de um

Córrego, existindo ainda um lago artificial, proveniente do represamento desse córrego

para fornecimento de água na propriedade.

Constatou-se que as áreas de interesse ambiental estão declaradas

no CADASTRO AMBIENTAL RURAL – CAR, sob número 35034060164831,

em 14 de maio de 2015.

fls. 79


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Porém, essas áreas de interesse ambiental não se encontram

averbadas na Matrícula – ÁREAS DE RESERVA LEGAL, que devem corresponder a

20% da ÁREA TOTAL DO IMÓVEL, o que pode estar em desconformidade com o

Art. 12 do Código Florestal, Lei 12.651, de 25 de maio de 2012 e Resoluções posteriores,

caracterizando um passivo ambiental.

A área não é servida de infraestrutura pública, e como também não

é atendida por serviços de conservação e limpeza públicos. Porém possui rede de

iluminação.

As cercas apresentam-se em bom estado de conservação, nas

divisas, sendo construídas em mourões de madeira com cinco fios de arame farpado.

Figura 8:

Mapa de Declividade da Propriedade (Fonte: IGC)

Levando-se em conta as informações colhidas em campo,

bem como nos mapas disponíveis, considera-se esses solos distribuídos quase

igualitariamente entre as Classes I, II e III do Sistema de Capacidade de Uso, em torno

de 28,2%, 28,2% e 31,7% da área total, respectivamente, conforme preconizado por

Lepsch5, descritos como Terras cultiváveis, passíveis de utilização com culturas anuais,

perenes, pastagens, ou reflorestamento, com problemas simples ou não complexos de

conservação, mas que necessitam de práticas conservacionistas para serem cultivadas

permanentemente, situação muito boa (FIGURA 8) .

fls. 80


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Tabela I: Distribuição percentual das Classes de Declividade

Classes de Declividade (%) Área (ha) %

0 - 3 56.09 28,18

3 -6 56.07 28,17

6 -12 63.14 31,72

12 -40 23.74 11,93

04.03 – CARACTERÍSTICAS DA PRODUÇÃO AGROPECUÁRIA

Praticamente a totalidade da área da propriedade, 175,7 hectares

(88%), encontra-se ocupada pela cultura da goiaba e apresenta-se bem conduzida.

O restante da área, está ocupada por benfeitorias, ocupando

aproximadamente 1,5 hectares (±1%). Os demais 16,7 hectares (8,4%) estão ocupados

por REMANESCENTES DE VEGETAÇÃO NATIVA e por ÁREAS DE PROTEÇÃO

PERMANENTE (APP) e ainda uma área de 5,1 hectares (2,6%) ocupada por gramíneas

ou em pousio (descanso ou repouso proporcionado às terras cultiváveis), já que no

momento da vistoria não foi possível presenciar animais ocupando a propriedade

(Figura 9).

Figura 9:

Mapa de Uso do Solo da Propriedade (Fonte: Google Earth)

fls. 81


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Figura 10A:

Vista parcial da área mostrando a cultura da goiaba

Figura 10B:

Vista de uma planta da área, mostrando o vigor da cultura

O Brasil é o maior produtor de goiaba, tendo nos estados de

São Paulo e Pernambuco a maior concentração da cultura6.

A frutificação da cultura começa no segundo ou no terceiro ano

depois do plantio no local definitivo, quando o pomar é implantado com mudas

propagadas por sementes.

Pomares de goiabeira implantados com mudas propagadas

vegetativamente, por estaca ou por enxertia, iniciam a frutificação com até 7 ou 8 meses

de idade, depois do transplantio para o local definitivo (GONZAGA NETO, 2001).

Optou-se então, conforme preconizado pela NBR 14.653-3

(ABNT, 2004), no item 10.3.1, que se refere à avaliação de produções vegetais, empregar-

se o “MÉTODO DA CAPITALIZAÇÃO DA RENDA” para a identificação do valor

econômico.

Ainda da mesma NBR, os rendimentos líquidos esperados devem

ser considerados a partir da data de referência da avaliação até o final da vida útil

da produção vegetal.

Verificando-se no programa Google Earth Pro, imagens de anos

anteriores, foi possível identificar a presença da cultura da goiabeira ocupando quase a

totalidade da área no ano de 2010, diferentemente da situação da área na imagem anterior,

do ano de 2006, aproximadamente um ano após a aquisição da propriedade pelo atual

proprietário (Figura 12). Então, considerou-se o pomar com aproximadamente nove (9)

anos de plantio.

fls. 82


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Figura 12A:

Imagem da área em 30/12/2006, ocupada por

pastagem. Fonte: Google Earth Pro.

Figura 12B:

Imagem da área em 9/4/2010, já ocupada pela

cultura da goiaba. Fonte: Google Earth Pro.

A variedade utilizada na exploração agrícola é a variedade Paluma,

o espaçamento utilizado na propriedade é de 3x8m, cuja densidade é de aproximadamente

400 plantas por hectare. A média brasileira é em torno de 250 plantas/ha.

Como não foi possível obter-se maiores informações sobre as

características do plantio e produção da área em questão, foram utilizados dados do

Anuário Agrícola AGRIANUAL 2017, para possibilitar uma resposta à questão do valor

do empreendimento.

Considerou-se assim o pomar ocupando 175,7 hectares, em estágio

adulto, ou seja, em plena produção, com nove anos de implantação e vinte anos de ciclo

econômico. Também foi considerada a densidade de 400 plantas por hectare e

rendimento do 5o ao 20o ano de 150 Kg/planta/ano8.

O valor pago pela produção em 2016, segundo dados obtidos no

Instituto de Economia Agrícola – IEA da Secretaria de Agricultura e Abastecimento do

Estado de São Paulo foram de R$ 9,24 por caixa de 3 Kg para goiaba de mesa e

R$ 325,00 por tonelada para goiaba para a indústria, o que parece ser o caso da

propriedade avalianda.

A RECEITA BRUTA TOTAL ANUAL da propriedade, baseada

nas informações anteriores será de aproximadamente R$ 3.426.150.00 (três milhões,

quatrocentos e vinte e seis mil, cento e cinquenta reais).

Utilizando-se os dados de despesas de manutenção do pomar,

encontrados na AGRIANUAL - 2017, tem-se que a despesa estimada será de

R$ 15.364,00 (quinze mil, trezentos e sessenta e quatro reais) por hectare por ano.

fls. 83


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Assim, o Valor Econômico do Pomar será dado pela somatória dos

rendimentos líquidos esperados nas próximas safras no período de vida útil estimada,

atualizados para o momento presente. Utilizou-se então a seguinte expressão para

estimar-se o Valor econômico do pomar:

𝑉 = ∑[𝑅𝐿𝑥 𝐴]209

SAFRA RECEITA DESPESAS R. LÍQUIDA F.A. V.P.L.

9 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.9090909 R$ 660.631.99

10 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.8264463 R$ 600.574.56

11 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.7513148 R$ 545.976.86

12 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.6830135 R$ 496.342.63

13 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.6209213 R$ 451.220.53

14 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.5644739 R$ 410.200.47

15 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.5131581 R$ 372.909.53

16 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.4635074 R$ 336.828.60

17 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.4240976 R$ 308.189.69

18 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.3855433 R$ 280.172.47

19 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.3504939 R$ 254.702.23

20 3.426.150.00 2.699.454.80 726.695.20 0.3186308 R$ 231.547.47

TOTAL R$ 4.949.297.04

Assim, tem-se o valor da produção agrícola dado pelo

Valor Econômico do Pomar que é de:

R$ 4.949.297,04

(quatro milhões, novecentos e quarenta e nove mil, duzentos e noventa e sete reais e quatro centavos).

fls. 84


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04.04 – DIAGNÓSTICO DO MERCADO

Considerando o cenário econômico atual do país, pode-se dizer que

o mercado imobiliário de áreas rurais se encontra relativamente desaquecido.

O que tem havido na região são transações imobiliárias pontuais,

onde prevalecem compradores que visam investimentos com base no retorno no

curto prazo.

Em regiões próximas, como Lençóis Paulista ou Jaú, as áreas

de plantio de cana de açúcar estão mais valorizadas, já que significam renda certa

devido a abrangência de várias empresas, como por exemplo Zilor e Raízen, que

arrendam estas áreas e encontram-se bem capitalizadas, não havendo risco de

desistência ou inadimplência.

Embora haja um acordo informal que demarca os limites de

atuação, há uma certa concorrência entre essas e outras empresas da região por áreas de

produção.

Por outro lado a procura de áreas na região por empresas

de celulose para a produção de madeira vem caindo nos últimos anos, inclusive,

deixando de colher em algumas áreas dado ao desaquecimento do mercado.

04.05 – PESQUISA DE VALORES E METODOLOGIA

DE TRATAMENTOS DOS DADOS DE MERCADO

Foi realizado um detalhado levantamento de mercado com

informações coletadas entre os dias 6 de maio e 27 de junho de 2017, pesquisando-se

ofertas anunciadas em jornais da região (Jornal da Cidade de Bauru), Cartório de Notas e

de Registro de Imóveis, opiniões de corretores especializados de Arealva, Bauru e cidades

próximas, suas ofertas de negócios e também sobre negócios realizados.

Considera-se como verdadeiras as informações obtidas nesta

pesquisa de mercado para efeito de elaboração do presente Laudo por tratarem-se de

pessoas qualificadas e idôneas para prestarem as informações solicitadas.

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Procurou-se também avaliar aqueles imóveis com as características

mais semelhantes possíveis com a área avaliada, no caso: semelhança de localização,

facilidade de acesso, dimensão, tipo de solo e uso e ocupação do solo.

Os dados de mercado encontrados, foram homogeneizados de

acordo com as Normas Vigentes, e utilizou-se, conforme preconizado por Lima8, a tabela

de classificação criada pelo Engenheiro Agrônomo Otávio Teixeira Mendes Sobrinho9

(Kozma, 1984), que utiliza as Classes de Capacidade de Uso de Lepsch (1983).

Adotou-se também o critério de Norton, que utiliza uma escala de

valor de acordo com o acesso e localização da propriedade e utilizou-se um fator de

comercialização com redutor de 10%, largamente aplicado na literatura, como fator de

oferta, visto a elasticidade das negociações, por não possuir-se informações de vendas

suficientes para cálculo de um índice próprio.

Para o cálculo inferencial estatístico foi utilizado o programa de

regressão linear múltipla e de redes neurais artificiais – “SisDEA Windows”.

04.05.01 – Homogeneização dos Dados das Amostras:

04.05.01.01 – Índice Agronômico

Considerando-se os imóveis avaliandos como imóveis paradigmas,

encontra-se, então, o seguinte índice agronômico para os mesmos, conforme Tabela

adaptada por Kozma:

SOLOS ÁREA (ha) Índice Área Equivalente

Classe I, Muito Boa 56.09 0.95 53.29

Classe II, Muito Boa 56.07 0.90 50.63

Classe III, Muito Boa 63.14 0.71 45.02

Classe IV, Muito Boa 23.74 0.68 16.14

Total 199.04 165.08

fls. 86


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O índice ou nota agronômica do imóvel paradigma é o seguinte: Í 𝑖 𝐴𝑔𝑟 ô 𝑖 𝐼 = Á𝑟 𝑎 𝐸𝑞 𝑖 𝑎𝑙𝑒 𝑒𝑇 𝑎𝑙 =

𝐼 = ,, = ,

Fator Acessibilidade de Norton:

Fator de Acessibilidade de Norton

Escala

índice

Boa

(estrada não pavimentada, tráfego geralmente permanente)

90% 0.90

04.05.01.02 – Fórmula de Homogeneização

Utiliza-se apenas com o objetivo de facilitar a visualização dos

cálculos, a seguinte expressão matemática genérica: 𝑉 homog. = [Voferta x Foferta] x [Iagron. Aval./Iagron.n] x [Facess.Aval. / Facess.n]

04.05.01.03 – Resumo dos Valores Homogeneizados

Foram os seguintes os valores homogeneizados da amostra de

dados:

Amostra Classe de Capacidade de Uso

Índice Agronômico

Valor hectare homogeneizado

1 II 0,864 R$ 29.433,37

2 II, III 0,926 R$ 25.746,16

3 II, III 0,950 R$ 24.319,34

4 II, III 0,810 R$ 24.651,74

5 II e III 0,900 R$ 19.413,67

6 II e III 0,903 R$ 27.586,12

7 II e III 0,886 R$ 29.619,69

8 II 0,950 R$ 24.319,34

9 II e IV 0,853 R$ 27.078,67

média R$ 25.796,46

fls. 87


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04.05.01.04 – Saneamento dos dados:

A Norma 14.653-3 define valores de 20% em torno do índice

agronômico para considerar os imóveis como semelhantes para os Graus de

Fundamentação II e III do Laudo.

Como nenhum valor da amostra apresentou os valores inferiores

aos das áreas avaliandas, conforme quadro abaixo, foram utilizados os 9 elementos.

FAZENDA ESTÂNCIA SÃO RAFAEL

Limite Inferior (0,8)

IE Limite superior (1,2)

0.6635 0.8294 0.9952

04.05.02 – Modelo Estatístico:

Para se obter o valor de mercado do hectare de terra nua

por regressão linear e inferência estatística, foi desenvolvido modelo

matemático/estatístico, contando com 9 (nove) elementos coletados (anexo III),

atendendo os preceitos da NBR 14.653-3:2004, sendo considerada uma variável

dependente: valor unitário (R$), e uma variável independente: área total, já que a amostra

foi previamente homogeneizada.

04.06 – RESULTADOS ENCONTRADOS

04.06.01 – Valor do hectare de terra nua:

Valor Unitário

Minimo (15,27 %) = R$ 22.304,02 Médio = R$ 25.710,21 Máximo (15,27 %) = R$ 29.116,31

04.06.02 – Valor Total dos Imóveis (Terra Nua):

PROPRIEDADE MÍNIMO (15,27%)

MÉDIO MÁXIMO (15,27%)

Fazenda Estância São Rafael 4.438.499,98 5.116.331,79 5.794.145,69

fls. 88


___________________________________________________________________

04.06.03 – Benfeitorias:

Não foi possível avaliar as benfeitorias presentes no imóvel; pois

não houve autorização formal para que se pudesse adentrar ao mesmo.

Constatou-se por imagens do programa Google Earth Pro

que existem na propriedade duas casas para empregados com aproximadamente

195,00 metros quadrados e 90,00 quadrados.

Não existe aparentemente nenhuma infraestrutura agroindustrial

para manipulação das frutas, sendo as mesmas comercializadas à granel, em caixas de

plástico.

05 – CONCLUSÃO

“A teoria em engenharia de avaliações de

Fazendas ensina que o valor das terras é diretamente

proporcional a sua capacidade econômica de gerar renda”.

Baseando-se na premissa de maior e melhor

aproveitamento, algo entre o “razoavelmente provável e o legalmente

possível, identificado como o fisicamente viável, sustentável de

forma adequada, exequível financeiramente e que resulta no maior

valor do imóvel” 10 e considerando-se a inexistência de ônus, passivos

ambientais ou quaisquer outros que porventura venham a onerar o bem

avaliado, de acordo com o relatado neste LAUDO DE AVALIAÇÃO,

estando o imóvel aqui descrito atualmente ocupado pela cultura da

goiaba em sua quase totalidade, estando o imóvel localizado em área

próxima aos principais centros urbanos, o VALOR DE MERCADO11

encontrado para os IMÓVEIS AVALIANDOS , é de:

fls. 89


___________________________________________________________________

DESCRIÇÃO VALOR (R$)

TERRA NUA 5.116.331,79

CULTURA DA GOIABA 4.949.297.04

BENFEITORIAS -

TOTAL 10.065.628.83

Como não foi possível identificar a correta localização da

Matrícula 42.201 com 12,10 hectares dentro da propriedade, então, considerou-se

o valor proporcional da terra nua ocupada com a cultura da goiaba e definiu-se o valor de

R$ 651.938,70 (seiscentos e cinquenta e um mil, novecentos e trinta e oito reais e

setenta centavos) como valor de mercado dessa propriedade.

Com os arredondamentos previstos nas Normas Técnicas o valor

final encontrado para o IMÓVEL OBJETO é de:

R$ 652.000,00

(seiscentos e cinquenta e dois mil reais).

06 – ANEXOS

Anexos a este Laudo:

01 – Fotos das Áreas Avaliadas;

02 – Documentação (Matrícula, CCIR);

03 – Pesquisa de Mercado, Tabelas de Homogeneização dos dados e

Memória de Cálculo.

Bauru, 20 de novembro de 2017.

ENG.º RICHARD GEBARA

PERITO JUDICIAL

fls. 90


___________________________________________________________________

Referências: 1- Informações extraídas do site spcidades. Disponível em: http://spcidades.com.br/cidade.asp?codigo=69. Visualizado em 11/11/2017.

2- CEPAGRI - Centro de Pesquisas Meteorológicas e Climáticas Aplicadas à Agricultura. DAEE - Sistema de Informações para o Gerenciamento de Recursos Hídricos do Estado de São Paulo, Disponível em: http://www.cpa.unicamp.br/outras-informacoes/clima_muni_050.html, visualizado em 11/11/2017.

3- Santos, H.G. el al. Sistema Brasileiro de Classificação de Solos – Rio de Janeiro EMBRAPA, 2a Edição, Embrapa Solos, 2006.

4- Rossi, M. 2017. Mapa pedológico do Estado de São Paulo: revisado e ampliado. São Paulo: Instituto Florestal, 2017. V.1. 118p. (inclui Mapas). Disponível em: http://www.iflorestal.sp.gov.br. Visualizado em 11/11/2017.

5- Lepsch, I.F ; Bellinazzi, J. R.; Bertolini, D et al Manual para levantamento utilitário do meio físico e classificação de terras no sistema de capacidade de uso. Campinas: Sociedade Brasileira de Ciência do Solo, 1991. 175p.

6- Francisco, V. L. F. S.; Fagundes, P. R. S.; Baptistella, C. S. L.; Amaro, A. A. – Cultura da Goiaba no Estado de São Paulo: Projeto LUPA 2007/08. Informações Econômicas, SP, v.40, n.9, set. 2010. Disponível em: http://www.iea.sp.gov.br/ftpiea/publicacoes/ ie/ 2010/tec6-0910.pdf. Visualizado em 11/11/2017.

7- IEA – Instituto de Economia Agrícola de São Paulo. Banco de Dados – Valor da Terra Nua para pastagem/reflorestamento. Dezembro, 2016. Disponível em: http://ciagri.iea.sp.gov.br/nia1/precor.aspx?cod_tipo=1&cod_sis=8. Visualizado em: 11/11/2017.

8- AGRIANUAL. AGRIANUAL 2017: anuário da agricultura brasileira. 22. ed. São Paulo: [s.n.], 2017.

9- Lima, Marcelo Rossi de Camargo – Avaliação de Propriedades Rurais: Manual Básico: A Engenharia de Avaliações Aplicada às Fazendas, 3a Edição, São Paulo: Leud, 2011.

10- Kozma, Miguel C. Fontoura da Silva, Avaliação de Propriedades Rurais, em Engenharia de Avaliações. Ed. Pini, 1984)

11- Lima, Marcelo Rossi de Camargo - Modelo matemático para determinação de fatores de homogeneização das terras na avaliação de imóveis rurais no Estado de São Paulo, Brasil. Disponível em: http://www.mrcl.com.br/upav/54. Visualizado em 11/11/2017.

fls. 91


___________________________________________________________________

ANEXO N.º 01 Fotos

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FOTOS N. OS 01 E 02

Vistas parciais de áreas com a Cultura da Goiaba.

FOTOS N. OS 03 E 04

Vistas parciais das áreas de Treinamento e Lagoa Artificial

FOTOS N. OS 05 E 06

Vistas parciais da acesso à propriedade.

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ANEXO N.º 02 DOCUMENTAÇÃO

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FOTO N.º 07 MATRÍCULA – 42.201

fls. 95


___________________________________________________________________

FOTO N.º 08

MATRÍCULA – 42.202

fls. 96


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FOTO N.º 09

CCIR

fls. 97


___________________________________________________________________

ANEXO N.º 03 PESQUISA DE MERCADO

fls. 98


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PESQUISA DE MERCADO

amostra Local

valor

unitário

ofertado

(R$/ha)

área total

(ha)

valor total

ofertado (reais)

Fator

Oferta

Valor

Total*F.oferta

Estimativa

benfeitorias VTN

Valor

un.(R$/ha)

1 BAURU 33.057,85R$ 193,60 6.400.000,00R$ 0,90 5.760.000,00R$ 250.000,00R$ 5.510.000,00R$ 28.460,74R$

2 Arealva 28.925,62R$ 72,60 2.100.000,00R$ 0,90 1.890.000,00R$ -R$ 1.890.000,00R$ 26.033,06R$

3 Bauru 28.925,62R$ 605,00 17.500.000,00R$ 0,90 15.750.000,00R$ -R$ 15.750.000,00R$ 26.033,06R$

4 Bauru 25.000,00R$ 242,00 6.050.000,00R$ 0,90 5.445.000,00R$ -R$ 5.445.000,00R$ 22.500,00R$

5 Bauru 23.415,98R$ 72,60 1.700.000,00R$ 0,90 1.530.000,00R$ -R$ 1.530.000,00R$ 21.074,38R$

6 Bauru 28.925,62R$ 242,00 7.000.000,00R$ 0,90 6.300.000,00R$ 120.000,00R$ 6.180.000,00R$ 25.537,19R$

7 Arealva 33.057,85R$ 256,52 8.480.000,00R$ 0,90 7.632.000,00R$ 60.000,00R$ 7.572.000,00R$ 29.518,17R$

8 Bauru 28.925,62R$ 304,92 8.820.000,00R$ 0,90 7.938.000,00R$ -R$ 7.938.000,00R$ 26.033,06R$

9 Avai 28.925,62R$ 242,00 7.000.000,00R$ 0,90 6.300.000,00R$ -R$ 6.300.000,00R$ 26.033,06R$

média R$ 28.795,53 R$ 25.691,41

amostra Local

Classe de

Capacida

de de

Uso

Índice

Agronô

mico

Valor hectare

homogeneiza

do

acessibili

dade

localiza

ção

(acessib.)

Distância

asfalto

(Km)

Cultura água benfeitorias contato telefone

tipo de

informaç

ão

1 BAURU II 0,864366 R$ 29.221,24 ótima 100 7 pasto Córrego

1 sede e 3 casas,

barracão (400 m2),

curral

Olavo (14)997710179 OF

2 Arealva II, III 0,92584 R$ 24.953,97 boa 0,9 12 pasto Rio sem benfeitorias Anúncio (14)997317034 OF

3 Bauru II, III 0,95 R$ 24.319,34 muito boa 0,95 15 pasto N/D sem benfeitorias Germano (14)996926623 Pesquisa

4 Bauru II, III 0,81 R$ 24.651,74 Boa 80 0 pasto açude sem benfeitorias Inst. Economia Agrícol site Pesquisa

5 Bauru II e III 0,900413 R$ 20.771,27 ótima 100 5 pasto córrego sem benfeitorias Germano (14)996926623 OF

6 Bauru II e III 0,902639 R$ 25.107,84 Boa 0,9 5 Pasto açudecasa sede, caseiro e

curralRui Mursi (14)997948730 OF

7 Arealva II e III 0,885589 R$ 29.580,63 muito boa 95 3 Laranjapoço

artesianoCasa sede, curral Levi (14)997853707 OF

8 Bauru II 0,95 R$ 24.319,34 muito boa 95 1 pasto rio sem benfeitorias Levi (14)997853707 OF

9 Avai II eIV 0,853195 R$ 27.078,67 Boa 80 1 pasto açude casa, curral, Satiro (14)997226490 OF

média média R$ 25.556,00

fls. 99


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TABELAS DE HOMOGENEIZAÇÃO DE DADOS

O Engenheiro Agrônomo Miguel Carlos Fontoura da Silva Kozma

em 1984, baseando-se nos estudos do também Engenheiro Agrônomo, Octávio Teixeira

Mendes Sobrinho, confeccionou uma nova Tabela, relacionando as classes de Capacidade

de Uso de Igo Fernando Lepsch de 1983, com a situação da propriedade, resultando disto

coeficientes para cada tipo de Solo e Situação, chamado de Método Mendes Sobrinho.

Tabela de Norton, para ponderação de diferenças de

acesso entre o imóvel avaliado e os elementos comparativos da amostra.

fls. 100


___________________________________________________________________

RESULTADOS ESTATÍSTICOS Função Estimativa:

Valor unitário = +27320.44736 - 84007.68196 / Área Total - 349.2848129 / Dist. Asfalto

Aderência:

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Documents

*1003762-95.2017.8.26.0071* objetivo do presente LAUDO PERICIAL é proceder à Avaliação do IMÓVEL RURAL descrito na CARTA PRECATÓRIA – Execução de Título Extrajudicial -Nota

1003762-95.2017.8.26.0071 objetivo do presente LAUDO PERICIAL é proceder à Avaliação do IMÓVEL RURAL descrito na CARTA PRECATÓRIA – Execução de Título Extrajudicial -Nota