LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

• DOMIN AI ENGENH ARI A •

EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 4ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE SOROCABA/SP.

PROCESSO Nº 1008019-25.20178.260602

GUILHERME VINICIUS SANCHEZ ALVES, brasileiro,

casado, engenheiro, regularmente inscrito no órgão de classe CREA/SP sob

o n. 5069836292, honradamente nomeado por este juízo para a atividade de

perícia em processo de Procedimento Comum Cível - Despesas

Condominiais - Compra e Venda - em que figuram, de um lado, como

Exequente, Condominio Residencial Altos do Ipanema I, como Executada,

Aldemira Pereira Santos, vem, perante V. Exa., apresentar o respective;

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO

Termos em que.

Pede Deferimento

Sorocaba, 08 de abril de 2021.

GUILHERME VINICIUS SANCHEZ ALVES Perito Judicial

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1. LOCAL DA DILIGÊNCIA

Local da Diligência: Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito à Rua

Comendador Genésio Rodrigues, nº 100, Bloco 10 – apartamento 1033,

Sorocaba/SP, CEP 18072-858.

Data da Vistoria: 25/03/2021 as 10:00h

2. DO OBJETIVO

O presente laudo tem por objetivo determinar o justo, real, e atual valor do

imóvel, constituído no Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito à Rua

Comendador Genésio Rodrigues, nº 100, Bloco 10 – apartamento 1033,

Sorocaba/SP, CEP 18072-858, conforme solicitado no despacho de fls 570-

571.

Este Parecer não tem por escopo verificar a análise dominial, a

investigação ou confirmação da titularidade do imóvel ou de eventuais ônus.

3. RESUMO DA CONCLUSÃO

Considerando as pesquisas e diligências realizadas, bem como o cálculo

analítico do imóvel, temos que o valor correto, equilibrado e razoável apurado

do imóvel, em valores atuais (ABRIL/2021).

VALOR ESTIMADO DE VENDA: R$ 68.800,00 (Sessenta e oito mil e oitocentos reais)

4. DESCRIÇÃO DO IMOVEL

O imóvel avaliando, de propriedade da instituição CAIXA ECONOMICA

FEDERAL, está localizado á Condomínio Residencial Altos do Ipanema I, sito

à Rua Comendador Genésio Rodrigues, nº 100, Bloco 10–apartamento 1033,

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Sorocaba/SP, CEP 18072-858.

O apartamento é composto por, 02 Dormitórios, Sala de Estar, Cozinha,

Área de Serviço e 01 Banheiro Social, localizado no 3º andar, com área

Privativa de 44,09 m², e a fração ideal no terreno e demais coisas de uso e

propriedade comuns do condomínio de 0,0020833% cabendo ao mesmo o

direito ao uso de uma vaga de garagem descoberta indeterminada.

Figura 1 - Descritivo retirado da matrícula do imóvel.

5. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O presente laudo tem por objetivo a determinação do valor de mercado

para a venda à vista de um imóvel, isto é, a quantia mais provável pela qual

se negociaria com conhecimento, prudência e sem compulsão um bem, numa

data de referência, dentro das condições vigentes de mercado.

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6. LOCALIZAÇÃO:

Rua Farail Antônio Mathilde, 71, Jardim Refúgio, Sorocaba – SP, CEP

18045-509,

Figura 2 - Vista superior da localização do imóvel. Fonte: GoogleEarth

Figura 3 - Vista aproximada da localização do imóvel. Fonte: GoogleEarth

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Figura 4 - Vista da fachada do condomínio do imóvel avaliando

Figura 5 - Vista da fachada do imóvel avaliando

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7. METODOLOGIA

O valor do imóvel será determinado pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, devido à moderada quantidade de elementos

comparativos ofertados e fiéis no mercado imobiliário local, utilizando-se para

tal o tratamento de dados por fatores e homogeneização, estes preconizados

pelas normas técnicas vigentes em todo o território nacional.

Foram utilizados os elementos amostrais mais semelhantes possíveis ao

avaliando, em todas suas características, cujas diferenças perante o mesmo,

para mais, ou para menos, são levadas em conta.

Efetuada a coleta dos dados, foram selecionados 6 (seis) elementos

comparativos dentre os demais encontrados na pesquisa de mercado.

8. NORMAS OBSERVADAS

A presente avaliação tem por base as recomendações e exigências

preconizados pelas seguintes normas e literaturas, atualmente em vigor:

NBR 14653-1 Avaliação de Bens - Parte 1: Procedimentos Gerais;

NBR 14653-2 Avaliação de Bens - Parte 2: Imóveis Urbanos;

Norma para Avaliação de Imóveis Urbanos IBAPE/SP – 2011.

9. GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO

No desenvolvimento deste trabalho foi aplicado tratamento dos dados

por homogeneização através de fatores, fundamentados por estudos conforme

o item 8.2.1.4.2 da norma NBR 14653-2.

“A especificação de uma avaliação está relacionada tanto com o

empenho do engenheiro de avaliações, como com o mercado e as

informações que possam ser dele extraídas. O estabelecimento inicial

pelo contratante do grau de fundamentação desejado tem por objetivo

a determinação do empenho no trabalho avaliatório, mas não

representa garantia de alcance de graus elevados de fundamentação.

Quanto ao grau de precisão, este depende exclusivamente das

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características do mercado e da amostra coletada e, por isso, não é

passível de fixação a priori.”

Com base nos parâmetros especificados pelas tabelas 3 e 4 da referida

norma o laudo se enquadra no GRAU II de fundamentação e Grau III de

Precisão.

10. CONDIÇÕES DE INFRAESTRUTURA URBANA

O imóvel é dotado dos seguintes serviços públicos:

Serviços Utilidades X Energia elétrica pública X Comércio X Energia elétrica domiciliar X Prestação de serviços

X Rede de água / esgoto - Hospital X Pavimentação - Escola / universidade X Guias e sarjetas - Correios

X Coleta de lixo - Assistência médica X Telefone - Recreação

X Transporte coletivo - Agências bancárias

11. ZONA E LOGRADOURO Situação e localização

ZONEAMENTO – Zona Residencial .

REGIÃO: O imóvel está inserido na região com imóveis residenciais tipo

apartamentos.

12. DIAGNÓSTICO DE MERCADO

Classificou-se o imóvel e o momento do mercado da seguinte forma:

Liquidez: MÉDIA;

Desempenho de mercado: EM RECUPERAÇÃO;

Número de ofertas semelhantes: MÉDIA;

Absorção pelo mercado: MÉDIA;

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Com as análises realizadas por este perito, destacam-se as condições

atuais do mercado imobiliário na região que são de oferta superando a procura,

demonstrando dessa forma um fator de comercialização mais estável.

13. CARACTERÍSTICAS DA REGIÃO:

Identificação do Imóvel, segundo a NBR 14.653-2/11 – Avaliação de

Bens Imóveis Urbanos (item 5.1 a 5.3).

Quanto ao uso: Residencial;

Quanto ao tipo do imóvel: apartamento;

Quanto ao agrupamento dos imóveis: loteamento.

Melhoramentos públicos do local: Coleta regular de lixo SIM

Iluminação pública SIM

Fácil acesso SIM

Entrega postal via Correios SIM

Guias e sarjetas SIM

Arruamento aberto: SIM

Pavimentação (asfáltica ou calçamento) SIM

Rede de coleta de esgotos SIM

Rede de distribuição de água SIM

Transporte público próximo SIM

14. PERSPECTIVAS DE MERCADO O imóvel está situado na região do município, de zoneamento de

condomínio vertical que apresenta uma pequena tendência de crescimento.

Porém, as condições atuais do mercado imobiliário nesta região são de

oferta superando a procura. Data da Pesquisa – 08 e 09 de abril de 2021.

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15. VISTORIA:

A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 25/03/2021 as 10h00

por este jurisperito, onde foi realizada a inspeção completa da edificação e

benfeitorias e toda área de terreno, realizamos a coleta das dimensões com a

utilização de uma trena a laser e registrado através de fotos todos ambientes.

16. METODOLOGIA EMPREGADA

Para elaboração deste trabalho foi utilizado o “Método Comparativo de

Dados de Mercado”, as pesquisas foram feitas no dia 08 de abril de 2021, nos

portais Zap imóveis, Viva Real e imobiliárias locais, com imóveis que foram

vendidos e estão à venda nos arredores e/ou no mesmo bairro, possuindo

parâmetros iguais ou equivalentes.

Utilizada a metodologia prevista na norma NBR 14.653-2/2011,

publicada pela ABNT – Associação Brasileira de Normas Técnicas e na Norma

para Avaliação de Imóveis – IBAPE/SP-2011.

EDIFICAÇÕES/ BENFEITORIAS

Quando existentes, o valor das edificações/benfeitorias será obtido pelo

Método da Quantificação de Custos utilizado para identificar o custo de

reedição das benfeitorias, quando existentes.

As benfeitorias são classificadas pelo estudo “Valores de Edificações de

Imóveis Urbanos” publicado pelo IBAPE/SP através do Custo Unitário Básico

de Edificações (CUB), publicado pelo SINDUSCON – Sindicato da Indústria da

Construção Civil do Estado onde se encontra o imóvel avaliando.

HOMOGENEIZAÇÃO

Para a homogeneização dos elementos de pesquisa serão utilizados os

fatores de ponderação aplicáveis, conforme apresentados nas literaturas de

pesquisa deste laudo.

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ELEMENTOS COMPARATIVOS

Nos anexos “Elementos Comparativos”, encontra-se a pesquisa

efetuada relativa aos imóveis situados na microrregião do avaliando.

Para o cálculo do Valor Unitário do Apartamento através do Método

Comparativo Direto de dados, subtraiu-se do valor das ofertas/transações dos

elementos o valor do terreno e analisam-se suas benfeitorias, objetivando-se a

sua adequação às características físicas do imóvel em estudo, a partir de

fatores de ajustes.

Os cálculos referentes ao Tratamento por Fatores dos elementos

comparativos encontram-se nas “Planilhas de Homogeneização” anexas,

considerando-se que os fatores devem refletir, em termos relativos, o

comportamento do mercado, numa determinada abrangência espacial e

temporal.

De acordo com a Norma de Avaliação do IBAPE, serão aplicados os

seguintes fatores:

6.1.1. Fator Oferta dedução de 10% no preço das ofertas dos elementos

comparativos (elasticidade dos negócios), não havendo esse desconto no caso

de transações (Fof);

6.1.2. Fator obsolescência – Padrão Construtivo: Indica o quanto está obsoleto

o imóvel quanto à idade e estado de conservação.·.

17. RESULTADO DA AVALIAÇÃO COM DADOS ARITMÉTICOS

O valor unitário por metro quadrado (m²) obtido para o Imóvel Avaliado

pelo Método Comparativo Direto de Dados de Mercado está exposto nas

planilhas de homogeneização no Anexo I.

O valor do Apartamento avaliando é dado pela seguinte expressão:

VI = VM = S x Vu x Fca

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Onde:

VI = valor do Imóvel

S = área construída

Vu = valor homogeneizado do metro quadrado

Fator Ajuste = Fca – Fator de ajuste

18. CONCLUSÃO:

Considerando as pesquisas e diligências supramencionadas, bem como

o cálculo analítico do imóvel, temos que o valor correto, equilibrado e razoável

apurado dos imóveis é, em números arredondados.

CONCLUSÃO PARA ABRIL DE 2021

Segundo os parâmetros de pesquisas realizadas, conclui-se, e arbitra-se o

valor para a venda é de: R$ 68.800,00 (sessenta e quatro mil e oitocentos reais)

19. DISPOSIÇÕES GERAIS E OBSERVAÇÕES FINAIS

19.1 – O presente Laudo foi elaborado com estrita observância dos

postulados constantes dos Códigos de Ética Profissional do CONFEA,

Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia, e do Instituto de

Engenharia Legal.

19.2 - O perito assume a responsabilidade sobre a matéria de

Engenharia estabelecida em Leis, Códigos ou regulamentos próprios.

19.3 - Todas as análises e conclusões emitidas neste laudo foram

baseadas nas informações colhidas através de pesquisas e levantamentos

Área44,09 R$1.560,49 1,00

Valor de Mercado xUnit/m² Fator Ajuste

= R$ 68.800,00x

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efetuados, admitindo-se como verdadeiras as informações prestadas por

terceiros.

19.4 - No Laudo Pericial apresentado presume-se que as dimensões

constantes das documentações oferecidas estão corretas e que o título de

propriedade é bom; subentende-se que as informações fornecidas por terceiros

são confiáveis;

Honrado com a oportunidade de realizar o presente trabalho, informo

que o objetivo proposto foi cumprido, dando os trabalhos por encerrados com a

apresentação do presente LAUDO PERICIAL composto de 22 páginas

assinadas por meio de certificado digital.

Por ora, era o que tinha a reportar.

Atenciosamente,

Sorocaba, 08 de abril de 2021.

Eng. Guilherme Vinicius Sanchez Alves CREA/SP N º 5069836292 Perito em Engenharia e Avaliação.

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20. Anexos:

1. Memorial de Cálculo

2. dados amostrais

3. Relatório fotográfico do objeto avaliando

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1. Memorial de Cálculo

A Vl de Mercado Á. De Terreno F. Oferta Unit/m² F. Obsol. F. ÁreaF. Polo

Valorizante

F. Andar N/A F. Local. N/ASoma

Fatores Unit-m² Homo

1 95.000,00R$ 44,09 0,900 1.939,22R$ 0,965 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,955 1.852,34R$ 2 70.000,00R$ 44,09 0,900 1.428,90R$ 0,965 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 1,000 0,965 1.379,17R$ 3 90.000,00R$ 44,09 0,900 1.837,15R$ 1,000 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 1.818,78R$ 4 70.000,00R$ 44,09 0,900 1.428,90R$ 1,000 1,000 1,000 0,980 1,000 1,000 1,000 0,980 1.400,32R$ 5 75.000,00R$ 44,09 0,900 1.530,96R$ 1,000 1,000 0,990 1,000 1,000 1,000 1,000 0,990 1.515,65R$ 6 78.000,00R$ 44,09 0,900 1.592,20R$ 0,907 1,000 0,990 0,980 1,000 1,000 1,000 0,877 1.396,68R$

1.626,22R$ 1.560,49R$ 214,739 218,7542015

0,132 0,140

1.560,49R$ 1.092,34R$ 2.028,64R$

60

Área44,09

Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-2Dominai Engenharia

Coef. de variação

Homogeneização de Dados

MédiaDesvio

Coef. de variação

Média SaneadaLimite Inferior

Limite Superior

R$1.560,49 1,00

MédiaDesvio

Amostras SaneadasAmostras Descartadas

Valor de Mercado xUnit/m² Fator Ajuste

= R$ 68.800,00x

Número de Amostras Coletados:

Número de Amostras Saneados:

Limite Inferior (p/m²):

Média Aritmética (p/m²):

Limite Superior (p/m²):

Média Saneada (p/m²):

T. de Student:

Desvio Padrão:

Coeficiente de Variação:

Resultado(p/m²):

Inferior (p/m²): -8,45%

Superior (p/m²): 8,45%

Amplitude Total

Residual % e Dispersão

16,89%

INTERVALO DE CONFIABILIDADE

R$ 131,81

0,140

DADOS

R$ 1.560,49

1,476

218,75

Tratamento Estátistico

R$ 2.028,64

6

R$ 1.428,68

R$ 1.692,29

6

R$ 1.092,34

R$ 1.560,49

-14,00%

-12,00%

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R$ - R$ 200,00 R$ 400,00 R$ 600,00 R$ 800,00

R$ 1.000,00 R$ 1.200,00 R$ 1.400,00 R$ 1.600,00 R$ 1.800,00 R$ 2.000,00

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Grau de Fundamentação

Grau de Precisão

Dominai Engenharia Laudo de Avaliação - Precisão e Fundamentação conforme NBR 14.653-2

Tabela 3 - Grau de fundamentação no caso de utilização do tratamento por fatores

Item Descrição

13 Pontos

22 Pontos

33 Pontos

43 Pontos

Tabela 4 - Enquadramento do laudo segundo seu grau de fundamentação no caso de utilização de tratamento por fatores

Item Descrição

111 Pontos

2 Itens Obrigatórios

3 Grau de Fundamentação ObtidoGrau II

Pontos obtidos

Itens 2 e 4 no mínimo no grau II e os demais no mínimo no grau I

Laudo de Avaliação - Imóvel Urbano

Fundamentação

Completa quanto a todos os fatores analisados

5

Apresentação de informações relativas a todas as características dos dados analisadas, com foto e características observadas pelo autor do laudo

0,80 a 1,25

Caracterização do imóvel Avaliando

Quantidade mínima de dados de mercado, efetivamente util izados

Identificação dos dados de mercado

Intervalo admissível de ajuste para o conjunto de fatores

Tabela 11 - Graus de precisão no caso de homogeneização através de tratamento por fatores ou da utilização de inferência estatística

1

2

Precisão

Amplitude do Intervalo de Confiança Obtido

Grau de Precisão ObtidoGrau III

16,89%

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2. Dados dos imóveis, elementos de pesquisa.

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0703

0

.

fls. 631


LINK DE AMOSTRAS DOS TERRENOS

Amostra 01 https://www.rbaimobiliaria.com.br/imovel/apartamento-de-50-m-caguacu-

sorocaba-a-venda-por-r-95-000/AP0392-EFB

Amostra 02: https://www.bonvecchiimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/altos-do-

ipanema-1/apartamento/34665853

Amostra 03 https://www.gatimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/jardim-

brasilandia/apartamento/34498113

Amostra 04 https://leriaimoveis.com.br/imovel/Condom%C3%ADnio+Altos+do+Ipanema-

937127.html

Amostra 05 https://sp.mgfimoveis.com.br/venda-sp-sorocaba-apartamento-residencial-altos-

do-ipanema-2-dormitorios-1-vaga-42133274

Amostra 06 https://www.gatimoveis.com.br/comprar/sp/sorocaba/residencial-altos-de-

ipanema-i-caguassu/apartamento/69339918

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3. Relatório fotográfico

Figura 6 – Vista da sala de estar.

Figura 7 – Vista da sala de estar de outro angulo.

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fls. 633


Figura 8- Vista da cozinha.

Figura 9 – Vista da cozinha.

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Figura 10 – Vista da cozinha e lavanderia de outro angulo.

Figura 11 – Vista da cozinha e lavanderia de outro angulo.

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Figura 12 – Vista de acesso ao banheiro.

Figura 13 – Vista do banheiro de outro angulo.

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Figura 14 – Vista do dormitório um.

Figura 15 – Vista do dormitório 02.

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fls. 637

Documents

LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO