Embed Size (px)
Citation preview
EXCELENTÍSSIMO(A) SENH OR(A) JUÍZ(A) DE DIREITO DA 6 ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III - JABAQUARA
Autos do Processo n º 0 0 134 4 4 -33 .20 19 .8 .26 .0 0 0 3
Th iago Go n zaga Em ygdio , Engenheiro Civil e Ambiental, com inscrição no CREA de número
5063080687, perito nomeado no processo em epígrafe, tendo analisado a documentação, e
realizado o levantamento das informações necessárias, vem requerer a juntada do LAUDO
PERICIAL aos autos.
Nesses termos, pede deferimento
São Paulo, 10 de Novembro de 2020 .
TH IAGO GONZAGA EMYGDIO
En ge n h e iro Civil e Am bie n tal
CREA nº 5063080687
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 156
LAUDO PERICIAL DE AVALIAÇÃO
IMOBILIÁRIA
Pro ce s so n º 0 0 134 4 4 -33 .2 0 19 .8 .2 6 .0 0 0 3
Parte s :
Requerente: FERNANDO DO NASCIMENTO ANDRADE
Requerido: ASSOCIAÇÃO PRO MORADIA DOS
EMPREGADOS APOSENTADOS DA EMPRESA
BRASILEIRA DE CORREIOS E TELÉGRAFOS
Assun to : Pro prie dade
Vara: 6 ª VARA CÍVEL DO FÓRUM REGIONAL III -
JABAQUARA
Pre parado po r: En g.º Thiago Go n zaga Em ygdio
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 157
SUMÁRIO EXECUTIVO
O presente laudo tem por objetivo determinar o VALOR DE MERCADO de imóvel localizado
na Avenida Prestes Maia número 241, Unidade 2315, República, São Paulo – SP, tendo sido
obtido o seguinte resultado:
V1 = R$ 14 7.0 0 0 ,0 0 (Ce n to e quare n ta e s e te m il re ais )
e m No ve m bro de 2 0 2 0 .
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 158
1 de 9
Sumário
1. OBJ ETIVO ............................................................................................................................. 2 2. PRESSUPOSTOS E RESSALVAS .......................................................................................... 2 3. DOCUMENTAÇÃO ................................................................................................................ 3 4. CONCEITOS E TERMOS DE AVALIAÇÃO ........................................................................... 3 5. INFORMAÇÕES DA VISTORIA ............................................................................................ 4 6. DESCRIÇÃO DO IMÓVEL .................................................................................................... 4 7. AVALIAÇÃO .......................................................................................................................... 7 8. ENCERRAMENTO ................................................................................................................ 9
ANEXO A - PESQUISA DE MERCADO
ANEXO B - MEMORIAL DE CÁLCULO
ANEXO C- MEMORIAL FOTOGRÁFICO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 159
2 de 9
1. OBJETIVO
O presente trabalho pericial tem como objetivo realizar a vistoria e determinação do valor de
mercado para venda do imóvel detalhado a seguir:
Avenida Prestes Maia 241, Unidade 2315 – República, São Paulo – SP.
Para a confecção deste laudo foram utilizadas as seguintes normatizações:
Norma ABNT 14653-2 / 2011 – Avaliação de imóveis urbanos;
Norma ABNT 12721 / 2006 – Avaliação de custos unitários de construção para
incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios;
Norma para avaliação de imóveis urbanos – IBAPE/ SP – 2011;
Valores de edificações de imóveis urbanos – IBAPE/ SP
2 . PRESSUPOSTOS E RESSALVAS
O presente Laudo de Avaliação possui as seguintes ressalvas:
Os dados obtidos no mercado imobiliário foram fornecidos por corretores, imobiliárias e
profissionais habilitados, portanto, são informações aceitas como corretas;
O imóvel foi avaliado supondo-se de que esteja livre e desembaraçado de qualquer ônus,
bem como considerou-se que todas as medidas e títulos estejam corretamente registrados
em cartório;
O avaliador não tem nenhuma inclinação pessoal em relação à matéria envolvida neste
presente laudo, nem contempla para o futuro qualquer interesse nos bens objeto desta
avaliação.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 160
3 de 9
3 . DOCUMENTAÇÃO
A seguir encontram-se listadas as documentações fornecidas e/ ou consultadas referente à
perícia.
Matrícu la: nº 22.772 do 5º ofício de registro de imóveis da capital (fls. 101 dos Autos);
4 . CONCEITOS E TERMOS DE AVALIAÇÃO
Para melhor esclarecimento da metodologia e termos utilizados neste trabalho pericial é
necessário definir alguns conceitos abrangidos pelas normas técnicas de avaliações:
Valo r de m e rcado : Quantia mais provável pela qual se negociaria, voluntariamente e
conscientemente, um bem, em determinada data de referência, dentro das condições do
mercado vigente (ABNT 14653-1/ 2011, pp.5);
Áre a útil da un idade : Área real privativa, subtraída a área ocupada por paredes e/ ou
elementos que impeçam ou dificultem sua utilização (ABNT 14653-2/ 2011, pp.2);
Áre a e quivale n te : Áreas virtual cujo custo de construção é equivalente ao custo da
respectiva área real (ABNT 12721/ 2006, pp.8);
De pre ciação fís ica: Perda de valor em função do desgaste das partes constitutivas de
benfeitorias, resultante da decripitude, deterioração ou mutilação (ABNT 14653-2/ 2011,
pp.3);
Idade re al: Tempo decorrido desde a conclusão de fato da construção até a data de
referência adotada no laudo;
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 161
4 de 9
5. INFORMAÇÕES DA VISTORIA
A vistoria do imóvel avaliando foi realizada no dia 05/ 11/ 2020 , sendo que foram coletadas
informações acerca do uso e funcionamento do imóvel, as características de suas construções e
instalações, bem como análise de eventual documentação fornecida pelas partes.
O acesso ao imóvel avaliando foi disponibilizado pela Requerida, sendo que, na ocasião, foi
realizado o registro fotográfico do imóvel.
6 . DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
6 .1 Lo calização do im ó ve l
A localização do imóvel objeto desta ação pode ser observado na Figura 0 1.
Fig u r a 0 1 – Localização do im óvel avaliando.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 162
5 de 9
6 .2 Us o e o cupação do so lo
De acordo com a lei municipal nº 16.402/ 2016, da Prefeitura de São Paulo, o imóvel avaliando
encontra-se inserido na Prefeitura Regional Sé e na Zo n a Ce n tral. A Figura 0 2 contém a
localização do imóvel avaliando no plano de zoneamento municipal.
Fig u r a 0 2 – Localização do im óvel avaliando no plano de zoneam ento m unicipal.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 163
6 de 9
6 .3 De talh e s do im ó ve l avalian do
A Tabe la 1 a seguir contém os de talh e s das be n fe ito rias do im ó ve l avalian do .
Ta b ela 1. Inform ações gerais do im óvel avaliando
In fo r m a çõ es g er a is d o im ó v e l a v a lia n d o
Estado de co n se rvação Regular
Man ife s taçõ e s Pato ló gicas Sem detecção aparente
Idade da co n s trução 41 anos
Obs o le tism o 0 ,534
Tipo de e dificação 2.1.3 – Escritório padrão médio
Variação do CUB 1,650
Se to r / Quadra / Lo te 001 / 047
Ín dice Fis cal R$ 2.348,00
Áre a Privativa (m ² ) 37,20 m²
Vagas de garage m Sem vaga de garagem
Ta b ela 2 . Detalhes construtivos do im óvel avaliando
Det a lh es co n s t r u t iv o s d o im ó v e l a v a lia n d o
Am b ien t e Qu a n t id a d e Pis o Pa r ed e Tet o
Sala 01 Porcelanato Pintura texturizada Pintura, cantoneira
Co pa 01 Porcelanato Pintura texturizada Pintura, cantoneira
Ban he iro So cial 01 Cerâmico Cerâmico Pintura
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 164
7 de 9
7. AVALIAÇÃO
7.1 Pe squ isa de m e rcado
Após a vistoria do imóvel avaliando foi realizada a pesquisa de mercado, de modo a serem
obtidas amostras válidas para a definição do valor de mercado do imóvel.
Foram consultados corretores, imobiliárias e outros profissionais para a obtenção destas, de
modo a serem obtidas amostras confiáveis e que pudessem ser verificadas.
Os detalhes das amostras coletadas podem ser verificados no ANEXO A deste laudo pericial.
7.2 Me to do lo gia e m pre gada
A metodologia utilizada para este trabalho foi escolhida tendo-se como base a Norma ABNT
14653-2/ 2011, a qual versa sobre a avaliação de imóveis urbanos, bem como a Norma para
avaliação de imóveis do IBAPE-SP (Instituto Brasileiro de Perícias de Engenharia).
Na referida avaliação foi utilizado o Mé to do Co m parativo de Me rcado , a qual é a
metologia mais recomendada pela norma descrita acima. Esta metodologia utiliza como base para
a determinação do valor de mercado do imóvel as ofertas imobiliárias existentes nos arredores
deste, refletindo, desta maneira, o real comportamento do mercado imobiliário local.
A utilização de tal metodologia requer o cumprimento das seguintes etapas: o bten ção de
am o s tras de m e rcado , h o m o ge n e ização , tratam e n to e s tatís tico e de te rm in ação de
in te rvalo de co n fian ça do valo r un itário bás ico .
Após a obtenção das amostras de mercado, o tratamento das amostras é realizado segundo o
m é to do de in fe rê n cia e s tatís tica . Neste os dados coletados são analisados de acordo com
tratamento estatístico, de modo a se obter um modelo matemático que reproduza a realidade local
do mercado do tipo do imóvel avaliando, considerando-se variáveis estabelecidas pelo avaliador.
No cenário em questão, foram considerados como preponderantes as seguintes variáveis:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 165
8 de 9
Área Privativa;
Padrão Construtivo;
Estado de Conservação;
Índice Fiscal;
Quantidade de escritórios;
Quantidade de banheiros;
Presença de copa;
Presença de ar-condicionado.
Após a construção do modelo estatístico, é verificada sua pertinência, seu grau de aderência
com os dados reais e se não há amostras que fujam aos limites estatísticos definidos, conforme
preconizado pela Norma ABNT 14653-2/ 2011.
Após a validação do modelo estatístico, pode-se utilizá-lo para a obtenção do valor de mercado
do imóvel.
Todos os cálculos justificando a determinação do valor de mercado podem ser conferidos nos
memoriais de cálculo, constante do ANEXO B deste laudo.
7.3 Valo r de Me rcado
De acordo com o modelo estatístico confeccionado, o imóvel avaliando possui valor de
mercado de:
Vv1 = R$ 14 6 .4 9 6 ,0 28
Sendo que este valor pode ser arredondado para:
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 166
9 de 9
8 . ENCERRAMENTO
E, tendo concluído o presente laudo em 9 (nove) folhas de papel formato A4, digitadas
somente em um lado, com 2 (duas) figuras e 3 (três) anexos, tudo devidamente rubricado pelo
Perito que subscreve este laudo,
Requer sua juntada aos Autos para que produzam um só fim e efeito de Direito.
Neste termos,
Pede deferimento.
São Paulo, 10 de Novembro de 2020 .
TH IAGO GONZAGA EMYGDIO
Engenheiro Civil e Ambiental
CREA nº 5063080687
V1 = R$ 14 7.0 0 0 ,0 0 (Ce n to e qu are n ta e s e te m il re ais )
e m No ve m bro de 2 0 2 0
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 167
ANEXO A – PESQUISA DE MERCADO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 168
Ender eço I nfo r m anteTelefone do in fo r m ante
Seto r / Quadr a
Í nd ice Fiscal
I dade Conser v . Qualid . Obso lesc.Padr . Const .
Ár ea p r ivat iva
Escr ito r io s Banheir os Copa Ar -Condic. Valor to tal
Rua Sete de Abr il, 27 7 ROBI NSON ROMANCI NI (21) 98221-8489 0 0 6 / 0 0 7 4550 ,0 0 60 3 2 .1.3 0 ,20 0 2 ,0 0 0 91,0 0 4 1 1 0 2110 0 0Rua Sete de Abr il, 27 7 RE/ MAX Cent r al Life (11) 99427 -6283 0 0 6 / 0 0 7 4550 ,0 0 60 3 2 .1.3 0 ,20 0 2 ,0 40 161,0 0 1 3 1 0 430 0 0 0Rua Sete de Abr il, 27 7 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 0 7 4550 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 129 ,0 0 1 2 1 0 330 0 0 0Rua Sete de Abr il, 27 7 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 0 7 4550 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 91,0 0 2 2 1 0 30 0 0 0 0Rua Sete de Abr il, 27 7 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 0 7 4550 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 135 ,0 0 1 2 0 0 360 0 0 0Rua Sete de Abr il, 127 I n tegração Negócios I m ob iliár ios (11) 99292-6661 0 0 6 / 0 23 4444 ,0 0 60 4 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 86 ,0 0 1 2 0 0 2650 0 0
Rua Douto r Br áu lio Gom es, 25 RE/ MAX Cent r al Life (11) 99427 -6283 0 0 6 / 0 23 3988 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,40 0 112 ,0 0 1 2 1 0 49950 0Rua Dou to r Br áu lio Gom es, 10 7 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 23 3988 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 89 ,0 0 2 2 1 0 350 0 0 0Rua Dou to r Br áu lio Gom es, 10 7 Luciane Hahn I m óveis (11) 99446-0 50 0 0 0 6 / 0 23 3988 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 7 5 ,0 0 1 2 1 0 340 0 0 0
Rua Ar aú jo , 165 Valen t ina Car an I m óveis (11) 317 8-4663 0 0 7 / 0 87 3358 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,40 0 146 ,0 0 5 2 1 0 480 0 0 0Rua Mar coni, 53 J . NI COLAU (11) 3259-7 0 99 0 0 6 / 0 15 420 2 ,0 0 60 4 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 95 ,0 0 1 1 1 0 350 0 0 0
Rua Conselheir o Cr isp in iano , 398 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 27 3646 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 132 ,0 0 5 2 1 0 350 0 0 0Rua Conselheir o Cr isp in iano , 53 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 24 4544 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 96 ,0 0 5 1 1 0 30 0 0 0 0
Rua Conselheir o Cr isp in iano , 398 SCALZI TTI & AUERBACH (11) 3415-97 48 0 0 6 / 0 27 3646 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 7 0 132 ,0 0 5 2 1 0 37 0 0 0 0Rua Conselheir o Cr isp in iano , 398 Madah I m óveis Ltda (11) 97 592-90 7 2 0 0 6 / 0 27 3646 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 83 ,0 0 2 2 0 0 2850 0 0
Rua Bar ão de I tapet in inga, 124 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 16 4426 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,20 0 114 ,0 0 1 2 1 0 380 0 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 221 RE/ MAX Cent r al Life (11) 99427 -6283 0 0 6 / 0 0 8 4414 ,0 0 60 3 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,250 142 ,0 0 5 2 1 0 4590 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 124 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 16 4426 ,0 0 60 4 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,150 124 ,0 0 5 1 1 0 4590 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 46 Mar celo Lar a Negócios I m obiliár ios (11) 310 5-630 0 0 0 6 / 0 16 4426 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,150 10 8 ,0 0 1 2 0 0 320 0 10
Rua Bar ão de I tapet in inga, 250 ANDREA MORAI S DA SI LVA ALVES (11) 98564-5860 0 0 6 / 0 0 8 4414 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,40 0 90 ,0 0 1 1 0 0 4350 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 255 SCALZI TTI & AUERBACH (11) 3415-97 48 0 0 6 / 0 0 8 4414 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 7 6 ,0 0 1 1 1 0 280 0 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 27 5 CONQUI STARE (11) 3316-10 33 0 0 6 / 0 0 9 4548 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,0 60 129 ,0 0 1 2 0 0 340 0 0 0Rua Bar ão de I tapet in inga, 112 SCALZI TTI & AUERBACH (11) 3415-97 48 0 0 6 / 0 16 4426 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,350 85 ,0 0 3 2 0 0 38217 6
Rua 24 de Maio , 10 8 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 17 4364 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,150 17 2 ,0 0 1 2 0 0 460 0 0 0Rua 24 de Maio , 10 8 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 17 4364 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,10 0 145,0 0 1 2 0 0 380 0 0 0Rua 24 de Maio , 10 8 MBCORP (11) 947 67 -150 3 0 0 6 / 0 17 4364 ,0 0 60 2 2 .1.4 0 ,20 0 2 ,20 0 17 2 ,0 0 5 2 0 0 50 0 0 0 0
Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,850 37 ,0 0 1 1 1 0 150 0 0 7Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,950 37 ,0 0 1 1 1 0 190 0 0 2Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 3 2 .1.3 0 ,534 1,80 0 37 ,0 0 1 1 1 0 17 0 0 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 5 2 .1.2 0 ,555 1,550 35 ,0 0 1 1 0 0 150 0 0 7Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 5 2 .1.2 0 ,555 1,50 0 28 ,0 0 1 1 0 0 120 0 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,80 0 37 ,0 0 1 1 1 1 1850 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,80 0 37 ,0 0 1 1 1 1 150 0 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,7 50 37 ,0 0 1 1 1 0 1590 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Mar celo Lar a (11) 310 5-630 0 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,7 50 37 ,0 0 1 1 1 0 1230 0 0Av. Pr estes Maia, 241 Fát im a Sim one (13) 997 0 1-6986 0 0 1 / 0 47 2348 ,0 0 41 2 2 .1.3 0 ,542 1,850 80 ,0 0 2 2 1 1 2340 0 0
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 0
0134
44-3
3.20
19.8
.26.
0003
e c
ódig
o C
B4A3
B8.
Este
docu
mento
é có
pia do
origi
nal, a
ssina
do di
gitalm
ente
por T
HIAG
O GO
NZAG
A EM
YGDI
O e T
ribun
al de
Justi
ca do
Esta
do de
Sao
Pau
lo, pr
otoco
lado e
m 10
/11/20
20 às
17:56
, sob
o nú
mero
WJA
B207
0254
5481
.
fls. 169
ANEXO B – MEMORIAL DE CÁLCULO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 170
a ) Ob s o l e s c ê n c i a
É empregado para avaliar e homogeneizar os estados de conservação do imóvel avaliando e
das amostras de referência. Para tanto é utilizada a combinação de duas metodologias de
avaliação, o Método de Heidecke, onde são observadas as características de cada estado de
conservação, bem como a depreciação de cada um destes, e o Método de Ross, o qual correlaciona
a obsolescência de acordo com a idade da edificação. Da combinação destas duas metodologias
anteriores obtém-se o Mé to do de Ro ss -H e ide cke , utilizado neste laudo.
O fator de obsolescência unitário é obtido através da expressão a seguir:
Focun = R + K x (1 – R)
Onde:
Focun = Fator de Obsolescência unitário;
R = Coeficiente residual correspondente ao padrão da edificação, conforme Tabe la 1;
K = Fator de Ross-Heidecke tabelado, conforme Tabe la 2 .
Tabela 1. Coeficiente residual do fator de obsoletism o.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 171
Tabela 2. Tabela de Ross-Heidecke de obsoletism o.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 172
O detalhamento das características de cada estado de conservação, bem como as condições
para seu enquadramento, podem ser conferidas na Tabe la 3 a seguir.
Tabela 3. Padrões de conservação de im óveis e suas desvalorizações conform e Critério de Heidecke.
Estado da Edificação De pre ciação (%) Caracte rís ticas
1 Novo 0 ,00 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com
menos de dois anos, que apresente apenas sinais de desgaste natural da pintura externa
2 Entre Novo e Regular 0 ,32 Edificação nova ou com reforma geral e substancial, com menos de dois anos, que apresente necessidade apenas de
uma demão de pintura para recompor sua aparência.
3 Regular 2,52
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado apenas com reparos de eventuais fissuras superficiais
localizadas e/ ou pintura externa e interna.
4 Entre Regular e Reparos Simples 8,09
Edificação seminova ou com reforma geral e substancial entre 2 e 5 anos, cujo estado geral possa ser recuperado
com reparo de fissuras e trincas localizadas e superficiais e pintura externa e interna.
5 Reparos Simples 18,10
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e trincas
superficiais generalizadas, sem recuperação do sistema estrutural. Eventualmente revisão do sistema hidráulico e
elétrico.
6 Entre reparos simples e importantes 33,20
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, após reparos de fissuras e
trincas, com estabilização e/ ou recuperação localizada do sistema estrutural. As instalações hidráulicas e elétricas
possam ser restauradas mediante a revisão e com substituição eventual de algumas peças desgastadas naturalmente. Eventualmente possa ser necessária a
substituição dos revestimentos de pisos e paredes, de um, ou de outro cômodo. Revisão da impermeabilização ou
substituição de telhas da cobertura.
7 Reparos Importantes 52,60
Edificação cujo estado geral possa ser recuperado com pintura interna e externa, com substituição de panos de regularização da alvenaria, reparos de fissuras e trincas, com estabilização e/ ou recuperação de grande parte do sistema estrutural. As instalações elétricas e hidráulicas
possam ser restauradas mediante a susbtituição das peças aparentes. A substituição dos revestimentos de pisos e
paredes, da maioria dos cômodos, se faz necessária. Substituição ou reparos importantes na impermeabilização
ou no telhado.
8 Entre reparos importantes e sem valor 75,20
Edificação cujo estado geral seja recuperado com estabilização e/ ou recuperação do sistema estrutural, substituição da regularização da alvenaria, reparos de
fissuras e trincas. Substituição das instalações hidráulicas e elétricas. Substituição dos revestimentos de pisos e
paredes. Susbtituição da impermeabilização ou do telhado.
9 Sem valor 100 ,00 Edificação em estado de ruína.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 173
b ) P a d r ã o Co n s t r u t i v o
Utilizado para realizar a comparação entre os diferentes tipos e padrões de acabamento entre
os imóveis avaliando e de referência, bem como as benfeitorias existentes em cada um destes,
conforme as tabelas a seguir.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 174
CLASSE 2 – COMERCIAL / SERVIÇOS / INDUSTRIAL
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório
2.1.1 - Padrão
Econômico
Edificações térreas ou com mais pavimentos, executadas obedecendo à estrutura convencional e sem preocupação com a funcionalidade ou estilo arquitetônico. Não possuem elevador e normalmente não possuem espaço para estacionamento. Os andares usualmente são subdivididos em salas e dimensões reduzidas, geralmente dotadas de banheiros coletivos no andar, com instalações sumárias e com aparelhos sanitários básicos, de modelo simples. O térreo pode apresentar destinações diversas, tais como salões, oficinas ou lojas, sendo o acesso a andares superiores feito através de escadas e corredores estreitos, geralmente sem portaria. Fachadas sem tratamento arquitetônico, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, combinadas com caixilhos dp tipo econômico, fabricados com material de qualidade inferior. Caracterizam-se pela utilização de poucos acabamentos, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - cerâmica comum, taco, forração, caco de cerâmica ou até cimentado liso; Pare de s - pintura látex sobre emboço ou reboco, podendo dispor de barra impermeável nas áreas molhadas e, eventualmente, nas áreas de circulação e escadarias; Fo rro s - pintura sobre emboço e reboco na própria laje; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns.
0 ,600 0 ,960 0 ,780
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 175
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório 2.1.2 - Padrão Simples
Edifícios com até quatro pavimentos, sem elevador, executadas obedecendo à estrutura convencional e arquitetura interior e exterior simples. Os andares, subdivididos em salas com dimensões reduzidas, possuem banheiros que podem ser privativos ou coletivos, contendo apenas instalações básicas e metais de modelo simples. Hall e corredores de larguras reduzidas, geralmente sem portaria, podendo o térreo apresentar destinações diversas, tais como salões ou lojas. Normalmente com poucas vagas de estacionamento. Fachadas com tratamento arquitetônico simples, normalmente pintadas a látex sobre emboço ou reboco, podendo ocorrer, na principal, aplicação de pastilhas, ladrilhos ou equivalentes e caixilhos comuns fabricados com materiais simples e vãos de pequenas dimensões. Caracterizam-se pela utilização de itens construtivos básicos e acabamentos simples e econômicos, de qualidade inferior, tanto na área das unidades como nas de uso comum, tais como: Piso s - cerâmica comum, taco, vinílico ou forração; Pare de s - pintura látex comum sobre emboço ou reboco, com barra impermeável (cerâmica ou pintura) nas áreas molhadas, nas áreas comuns e nas escadarias; Fo rro s - pintura sobre emboço ou reboco na própria laje ou sobre placas de gesso; In s talaçõ e s e lé tricas - sumárias, com número mínimo de pontos de luz, interruptores e tomadas, utilizando componentes comuns.
0 ,972 sem
elevador;
1,200 com
elevador
1,440 sem
elevador;
1,620 com
elevador
1,206 sem
elevador;
1,410 com
elevador
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 176
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório
2.1.3 - Padrão Médio
Edifício com quatro ou mais pavimentos, atendendo a projeto arquitetônico simples, compreendendo salas ou conjunto de salas de dimensões médias, dotadas de banheiros privativos, inclusive copa. Geralmente com número reduzido de vagas de estacionamento por unidade. Hall de entrada não necessariamente amplo, dotado de portaria e elementos decorativos simples. Quando existentes, os elevadores são de padrão médio. Áreas externas com recuos mínimos e em geral ajardinadas. Fachadas com aplicação de pastilhas, texturas ou equivalentes e caixilhos de ferro, de alumínio ou similar observando vãos de dimensões médias. Caracterizam-se pela utilização de itens construtivos e acabamentos de qualidade, mas padronizados e fabricados em escala comercial, tanto na área das unidades como nas de uso comum, tais como: Piso s - cerâmica, ardósia, carpete ou similar, de padrão comercial; Pare de s - Pintura látex sobre massa corrida ou gesso, azulejo, pastilha cerâmica, ou similar nas áreas molhadas; Fo rro s - Pintura sobre a própria laje com massa corrida ou gesso, podendo ocorrer rebaixamento com painéis; In s talaçõ e s e lé tricas - distribuição básica, com pontos de luz e tomadas em quantidade satisfatória para permitir alguma flexibilização no uso dos espaços. Em geral não possuem sistema de ar-condicionado central, sendo previsto local para colocação de aparelho individual.
1,452 sem
elevador;
1,632 com
elevador
1,860 sem elevador;
2,040 com elevador
1,656 sem
elevador;
1,836 com
elevador
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 177
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório 2.1.4 - Padrão
Superior
Edifício atendendo a projeto arquitetônico especial, prevendo alguma versatilidade na distribuição dos espaços internos das unidades dispostas em lajes de proporções médias. Hall social amplo e com elementos decorativos de qualidade, dotados de elevadores de padrão superior. Normalmente com duas ou mais vagas de estacionamento por unidade e, eventualmente, também para visitantes. Áreas externas, em geral, com tratamento paisagístico. Fachadas tratadas com material de qualidade, como alumínio, revestimento de cerâmica ou "fulget", massa texturizada; caixilhos amplos e executados por projeto específico, podendo, inclusive, se constituírem nas denominadas "cortinas de vidro". Caracterizam-se pela utilização de itens construtivos e acabamentos de boa qualidade, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - carpete de alta resistência apropriado ao uso comercial, cerâmica, placas de mármore, granito ou similar; Pare de s - pintura látex sobre massa corrida ou gesso; Fo rro s - geralmente rebaixados com placas termo acústicas; In s talaçõ e s e lé tricas - sistema de distribuição dimensionada para o uso divesificado de pontos de luz e tomadas, com componentes de qualidade. Usualmente possuem sistema de ar-condicionado central e a passagem de fios e cabos feitas por pisos elevados.
1,872 sem
elevador;
2,052 com
elevador
2,220 sem
elevador;
2,520 com
elevador
2,046 sem
elevador;
2,286 com
elevador
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 178
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório
2.1.5 - Padrão
Fino
Edifícios atendendo a projeto arquitetônico diferenciado, especialmente concebido em lajes de grandes proporções, geralmente livres de alvenarias internas e com módulos de banheiros e copas em posições estratégicas e que permitem versatilidade no aproveitamento dos pavimentos, integral ou subdividido. Hall de entrada amplo, geralmente com pé direito duplo e dotado de revestimentos especiais. Áreas externas tratadas com projeto paisagístico especial. Elevadores de marca reputada, projetos com acabamentos de qualidade e especial capacidade de atendimento à circulação de pessoas. Geralmente dotados de heliponto e estacionamento com disponibilidade de diversas vagas, inclusive para visitantes. Fachadas tratadas com material de grande impacto visual, com uso de materiais como aço inoxidável ou escovado, vidros duplos, refletivos, granito ou concreto aparente, integrando-se para constituir as denominadas "cortinas de vidro". Caracterizam-se pela utilização de itens construtivos e acabamentos especiais e personalizados, tanto nas áreas privativas como nas de uso comum, tais como: Piso s - geralmente elevados e revestidos com carpete de alta resistência apropriado ao uso comercial, mármore, granito polido, cerâmica ou equivalente; Pare de s - pintura acrílica sobre massa corrida ou gesso ou outros revestimentos especiais; Fo rro s - geralmente rebaixado com painéis de gesso acartonado ou de fibra mineral, podendo ocorrer pintura látex sobre massa corrida ou gesso; In s talaçõ e s - sistema flexível na distribuição dos circuitos elétricos, com grande número de pontos de luz e tomadas, utilizando componentes de excelente qualidade e projetados especialmente para ter capacidade de incorporar equipamentos de alta tecnologia e de informática. Sistema de ar-condicionado central ou "self-containned".
2,532 3,600 3,066
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 179
Tipo Grupo Descrição
Intervalo de Variação do Padrão
R8N Intervalo
Médio
Mínimo Máximo
2.1 - Escritório 2.1.6 - Padrão Luxo
Edifícios atendendo padrão arquitetônico
singular, estruturado em lajes amplas e
especialmente concebido para combinar
automação predial e integrar sistemas de
segurança e de manutenção, além da infra-
estrutura adequada para receber os incrementos
tecnológicos, instalações de ar-condicionado
central com termo-acumulação de gelo, dotado,
via de regra, de controles climáticos e sensores
eletrônicos. Elevadores de alta velocidade e de
grande capacidade, dotados de controladores de
potência e tensão de acordo com a carga e de
comandos especiais para atendimento a
chamadas conforme necessidade dos usuários.
Geralmente dotado de heliponto. Amplas Áreas
de estacionamento, com diversas vagas por
unidade, inclusive para visitantes. Áreas externas
com grandes afastamentos, atendendo projeto
paisagístico especial e áreas comuns decoradas
com materiais sofisticados, possuindo salões de
convenções e outras dependências de apoio.
Fachadas de grande impacto visual, integrando o
uso do concreto armado, do aço inoxidável ou
escovado, com vidros duplos ou triplos, refletivos
ou semi-refletivos especialmente projetadas sob
o ponto de vista de luminosidade, conforto
térmico e isolamento acústico. Caracterizam-se
pela natureza excepcionalmente nobre e
diferenciada de explorar e expressar os materiais
e revestimentos e as técnicas disponíveis no
momento de sua concepção, personalizados e
caracterizados por trabalhos especiais.
3,610 ou maior -
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 180
ANEXO B2 – CÁLCULOS ESTATÍSTICOS
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 181
MODELO
Autor: Thiago Gonzaga EmygdioModelo: 0013444‐33.2019.8.26.0003Data de criação: 10/11/2020Área de concentração: Avaliação de BensTipologia em estudo: Escritórios
Descrição do modelo:
Dados do modelo:Dados utilizados:
Variáveis do modelo:Variáveis utilizadas:
Coef. de correlaçãoCoef. de determinação
Desvio padrão
Normalidade:
Modelo do SisDEA
363499
0,093945047 29200,92461
[ 76, 94, 100]
Regressão Estimativa0,979548354 0,9740922720,959514978 0,948855754
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 182
RESULTADOS
Variável Média Mínimo Máximo Coeficiente t Sig(%) transfÍndice Fiscal 0,00 0,00 0,00 ‐254,44 ‐0,25 80,73 1/xObsolesc. 0,29 0,20 0,56 ‐0,33 ‐0,50 62,37 xPadr. Const. 2,05 1,50 2,40 0,86 6,12 0,01 xÁrea privativa 96,59 28,00 172,00 0,00 6,09 0,01 xEscritorios 0,76 0,20 1,00 ‐0,02 ‐0,34 73,78 1/xBanheiros 0,69 0,33 1,00 0,05 0,47 64,50 1/xCopa 0,65 0,00 1,00 0,03 0,88 38,79 xAr‐Condic. 0,09 0,00 1,00 0,03 0,48 63,80 xValor total 12,61 11,70 13,12 10,54 28,09 0,01 ln(y)
Fonte de Variação Soma dos Quadrados
Graus de Liberdade
Quadrado Médio F calculado
Explicada 5,22931928 8 0,6536649 74,0640403Não explicada 0,22064179 25 0,0088257Total 5,44996107 33
Análise da Variância
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 183
VARIÁVEIS
Nome Tipo Classificação Descrição da varável HabilitadaEndereço Texto Texto Endereço completo do imóvel simInformante Texto Texto Nome ou identificação do informante simTelefone Texto Texto Telefone ou número de contato do informante sim
Setor / Quadra Texto Setor e quadra fiscal simÍndice Fiscal Numérica Quantitativa Índice fiscal do imóvel sim
Idade Texto Idade do imóvel simConserv. Texto Estado de conservação simQualid. Texto Padrão de qualidade sim
Obsolesc. Numérica Proxy Obsolescência ‐ Ross‐Heidecke simPadr. Const. Numérica Proxy Padrão de acordo com IBAPE simÁrea privativa Numérica Quantitativa Area privativa da unidade medida em m² simEscritorios Numérica Quantitativa Quantidade de escritórios simBanheiros Numérica Quantitativa Quantidade de banheiros sim
Copa Numérica Dicotomica Presença de copa simAr‐Condic. Numérica Dicotomica Presença de ar‐condicionado simValor total Numérica Dependente Valor total do imóvel sim
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 184
RESÍDUOS
Dado Observado Estimado Resíduo Resíduo (%) Res. / DP2 12,97 12,92 0,05 0,40% 0,563 12,71 12,80 ‐0,10 ‐0,76% ‐1,024 12,61 12,68 ‐0,07 ‐0,54% ‐0,725 12,79 12,80 0,00 ‐0,02% ‐0,036 12,49 12,58 ‐0,09 ‐0,73% ‐0,987 13,12 13,01 0,11 0,82% 1,148 12,77 12,66 0,10 0,80% 1,099 12,74 12,56 0,18 1,41% 1,9110 13,08 13,17 ‐0,09 ‐0,66% ‐0,9211 12,77 12,71 0,06 0,47% 0,6412 12,77 12,82 ‐0,05 ‐0,41% ‐0,5613 12,61 12,70 ‐0,08 ‐0,67% ‐0,9014 12,82 12,83 ‐0,01 ‐0,04% ‐0,0615 12,56 12,60 ‐0,04 ‐0,30% ‐0,4016 12,85 12,86 ‐0,01 ‐0,06% ‐0,0917 13,04 13,04 0,00 ‐0,01% ‐0,0218 13,04 12,90 0,14 1,08% 1,5019 12,68 12,75 ‐0,08 ‐0,61% ‐0,8320 12,98 12,91 0,07 0,54% 0,7421 12,54 12,63 ‐0,08 ‐0,66% ‐0,8822 12,74 12,77 ‐0,03 ‐0,26% ‐0,3623 12,85 12,84 0,02 0,12% 0,1624 13,04 13,04 0,00 0,03% 0,0425 12,85 12,87 ‐0,03 ‐0,20% ‐0,2726 13,12 13,09 0,03 0,21% 0,3027 11,92 12,07 ‐0,15 ‐1,30% ‐1,6428 12,15 12,16 0,00 ‐0,04% ‐0,0529 12,04 12,03 0,01 0,09% 0,1230 11,92 11,77 0,15 1,26% 1,6031 11,70 11,69 0,00 0,01% 0,0232 12,13 12,06 0,06 0,53% 0,6933 11,92 12,06 ‐0,14 ‐1,22% ‐1,5434 11,98 11,99 ‐0,01 ‐0,08% ‐0,1036 12,36 12,28 0,08 0,65% 0,85
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 185
ADERÊNCIA
Dado Observado Estimado2 430.000,00 408.074,483 330.000,00 363.302,394 300.000,00 321.143,875 360.000,00 361.053,136 265.000,00 290.459,047 499.500,00 448.655,248 350.000,00 315.823,339 340.000,00 284.024,9610 480.000,00 523.188,2011 350.000,00 329.727,9412 350.000,00 368.790,5813 300.000,00 326.450,9914 370.000,00 371.992,4715 285.000,00 295.903,6516 380.000,00 383.178,6817 459.000,00 459.779,8718 459.000,00 398.675,5819 320.010,00 345.887,5820 435.000,00 405.760,8621 280.000,00 304.092,6422 340.000,00 351.610,3323 382.176,00 376.353,3624 460.000,00 458.389,0125 380.000,00 389.688,8326 500.000,00 486.171,6027 150.007,00 175.070,0528 190.002,00 190.877,6429 170.000,00 168.108,7530 150.007,00 129.028,1431 120.000,00 119.811,2432 185.000,00 173.393,8033 150.000,00 173.393,8034 159.000,00 160.571,5636 234.000,00 215.979,09
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 186
ESTIMATIVAS
Endereço Informante Telefone do informante
Setor / Quadra Índice Fiscal Idade Conserv. Qualid. Obsolesc.
Av. Prestes Maia 241, Unid. 2315 Perito Judicial ‐ 001 / 047 2348 41 3 2.1.3 0,534
Padr. Const. Área privativa Escritorios Banheiros Copa Ar‐Condic. Valor total Vr. Médio1,65 37,2 1 1 1 0 0 146496,028
Para
con
ferir
o o
rigin
al, a
cess
e o
site
http
s://e
saj.t
jsp.
jus.
br/p
asta
digi
tal/p
g/ab
rirC
onfe
renc
iaD
ocum
ento
.do,
info
rme
o pr
oces
so 0
0134
44-3
3.20
19.8
.26.
0003
e c
ódig
o C
B4A3
B8.
Este
docu
mento
é có
pia do
origi
nal, a
ssina
do di
gitalm
ente
por T
HIAG
O GO
NZAG
A EM
YGDI
O e T
ribun
al de
Justi
ca do
Esta
do de
Sao
Pau
lo, pr
otoco
lado e
m 10
/11/20
20 às
17:56
, sob
o nú
mero
WJA
B207
0254
5481
.
fls. 187
ANEXO C – MEMORIAL FOTOGRÁFICO
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 188
Fo to 0 1. Entrada do imóvel avaliando.
Fo to 0 2 .Recepção
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 189
Fo to s 0 3 e 0 4 . Sala do imóvel avaliando.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 190
Fo to s 0 5 e 0 6 . Banheiro do imóvel avaliando.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 191
Fo to s 0 7 e 0 8 . Copa do imóvel.
Par
a co
nfer
ir o
orig
inal
, ace
sse
o si
te h
ttps:
//esa
j.tjs
p.ju
s.br
/pas
tadi
gita
l/pg/
abrir
Con
fere
ncia
Doc
umen
to.d
o, in
form
e o
proc
esso
001
3444
-33.
2019
.8.2
6.00
03 e
cód
igo
CB
4A3B
8.E
ste
docu
men
to é
cóp
ia d
o or
igin
al, a
ssin
ado
digi
talm
ente
por
TH
IAG
O G
ON
ZA
GA
EM
YG
DIO
e T
ribun
al d
e Ju
stic
a do
Est
ado
de S
ao P
aulo
, pro
toco
lado
em
10/
11/2
020
às 1
7:56
, so
b o
núm
ero
WJA
B20
7025
4548
1
.
fls. 192
