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Copyright © 2008. Reprodução e distribuição autorizadas desde que mantido o “copyright”. É vedado o uso comercial sem prévia autorização por escrito da autora.

CLAUSULAS ESPECIAIS DE COMPRA E VENDA

Rosinete Cavalcante da costaMestre em Direito: Relações Privadas e Constituição

Professora da Faculdade Batista de Vitória-ES (Fabavi)Professora da Faculdade Nacional (FINAC)

Advogada e Consultora Jurídica

1. RETROVENDA

• É uma cláusula do contrato de compra e venda que estabelece que o vendedor tem o poder de readquirir o seu imóvel junto ao comprador ou junto a qualquer terceiro, restituindo o preço pago, as despesas e as benfeitorias necessárias.

• O comprador é proprietário resolúvel do bem, porque pode sofrer a perda da coisa; o vendedor é o proprietário reivindicante, pois pode reivindicar aquele imóvel específico. O prazo para tanto é decadencial de 3 anos, nunca podendo ser ampliado.

• Só se aplica aos imóveis.11/04/23 www.mestremidia.com 2


1. 1. Os efeitos da retrovenda são:

a) Para o comprador: poderes de usar, fruir e dispor do bem (alienando ou gravando). Além disso, sendo possuidor de boa-fé, tem direito à indenização pelas benfeitorias necessárias apenas, perdendo as úteis e as voluptuárias, exceto se tiver autorização expressa.

b)Para o vendedor (proprietário reivindicante): tem direito de seqüela da coisa, que exercerá por meio da ação reivindicatória.



1. 1. Os efeitos da retrovenda são:

• O vendedor pode propor ação consignatória (art. 506) se o comprador se recusar a receber o preço pelo resgate (preço, despesas e benfeitorias necessárias).

• O réu terá direito de retenção pelas benfeitorias necessárias.

• O pacto de retrovenda não é absoluto. Só é possível trazer o bem de volta se o pacto constar da matrícula. Trata-se de direito amplo, pois ao exercer a seqüela o vendedor retira todos os ânus reais da coisa, exceto tributos e despesas condominiais.



1. 1. Os efeitos da retrovenda são:• Existe direito de cessão da retrovenda, ou seja, o vendedor

pode alienar o poder real de retroadquirir a um terceiro.

• Vale contra terceiros, se o comprador transferiu o seu direito dentro do prazo de exercício de retrovenda.

1.2. Direito de retrovenda entre vários condôminos• Se um deles manifestar o intento de reaver o imóvel, o

compador intimará os outros para acordarem na retrovenda, prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o depósito integral do valor (art. 508, CC).




2. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova

2.1. Venda a contento• É aquela que só se consuma com a satisfação do

comprador, ou seja, tem uma cláusula de satisfação. Em regra, recai sobre bens móveis.

2.1.1. Efeitos• A responsabilidade do comprador é relativa até a

perfeição do negócio, porque ele não responde pelo caso fortuito ou força maior.

• O comprador deve ser expressamente notificado da perfeição do negócio. A notificação pode estar inserida no próprio contrato, que fixa o prazo de reflexão.



2. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova

2.2. Venda Sujeita à Prova• É aquela na qual o comprador tem direito de

constatar as qualidades do objeto, após o que o negócio estará perfeito. Não é cláusula puramente potestativa.

• O vendedor pode imputar o objeto ao comprador sempre que o objeto tiver as qualidades provadas. Portanto, aqui o vendedor tem uma defesa, ao contrário do que ocorre na compra e venda a contento.



2.3. Venda a Contento e Venda Sujeita à Prova

• São espécies de venda sob condição suspensiva pois o negócio somente se aperfeiçoa se a coisa agradar ao comprador (venda a contento) ou contiver as características garantidas pelo vendedor (venda sujeita à prova). Na venda a contento, o direito de recusa é potestativo e não necessita ser justificado. Na venda sujeita à prova o bem só poderá ser devolvido pelo comprador se não contiver as qualidades garantidas pelo vendedor e, portanto, a recusa deverá ser motivada.



3. Preempção ou Preferência (art. 513 a 20, CC)

• O comprador de certa coisa se obriga para com o vendedor a preferi-lo em igualdade de condições caso venha a vendê-la.

3.1. Efeitos• Essa cláusula estabelece duas condições: se você

quiser vender e se eu puder equiparar o preco. Portanto, depende de dois eventos futuros e incertos.

• Outro efeito diz respeito à retrocessão, prevista no art. 519 do CC.



3.1.1. Prazos• Existem dois prazos: o prazo decadencial geral,

que é o prazo de vigência da preferência (2 anos em se tratando de imóvel e 180 dias em caso de móveis); e um prazo de reflexão (60 dias no caso de imóveis e 3 dias no caso de móveis).

• Se já houver alienação do bem a terceiro, aquele que foi preterido em seu direito só pode pleitear indenização, nunca a anulação do negócio.

• A indenização pode ser exigida inclusive em relação ao terceiro, se se comprovar que este teve ciência da cláusula de preempção.



3.1.1. Preferência no caso de desapropriação• Se o bem não for utilizado para a finalidade alegada

ou em obras e serviços públicos, ao expropriado caberá o direito de preferência pelo preço atual do bem (art. 517, CC).

3.1.2. Alienação feita sem conhecimento do titular do direito de preferência (art. 518, CC)

• Se o titular do direito pretender usá-lo e a venda tiver sido feita em favor de terceiro, o vendedor respoderá por perdas e danos;

• O titular do direito poderá exigir a coisa do terceiro que a houver adquirido (hipótese do art. 504, CC).



3.1.3. Preferência em favor de mais de uma pessoa• O direito de preferência só poderá ser exercido em

relação à totalidade do objeto, não se admitindo o exercício parcial do direito.

3.1.4. Direito de preferência do locatário• O locatário tem o direito de preferência em condições de

igualdade com qualquer terceiro interessado na compra do prédio;

• Tem efeitos pessoais, resolvendo-se em perdas e danos. A Lei do Inquilinato lhe dá efeitos reais (art. 33);

• Deve ser feito o registro do contrato de locação, para haver a exigibilidade do direito de preferência pelo locatário.



4. Venda com Reserva de Domínio

4.1. Conceito: É uma compra e venda a prazo de coisa móvel, devidamente identificável, em que a entrega (tradição) da coisa só transfere a propriedade com o pagamento integral do preço (art. 521, CC).

• Se o comprador não paga o preço pode o vendedor:

1) pleitear o pagamento dos valores vencidos e vincendos;

2) considerar, desde logo, resolvido o contrato e exigir a devolução da coisa.




4.2. Destinação• A atender às necessidades dos produtores e dos

industriais que querem facilitar o escoamento de suas mercadorias e precisam de garantias para realizar as suas vendas a pretação.

4.3. Riscos sobre a coisa (art. 524, CC)• Correm para o comprador desde a entrega do bem,

apesar de a propriedade somente lhe ser transferida se houver o pagamento da totalidade do preço acordado, inclusive em caso de caso fortuito e força maior.




4.4. Formas

• Só é reconhecida no direito brasileira em relação ao móveis.

• Deve ser feita por escrito e ser registrada no cartório de títulos e documentos. Ainda assim, o contrato pode não proteger o alienante contra o terceiro de boa-fé.

• Em se tratando de automóvel, a propriedade só não vai se consolidar nas mãos do terceiro de boa-fé se a cláusula de reserva de domínio constar do documento de transferência do veículo.




4.5. Efeitos

• A lei exige que tal contrato seja registrado para produzir efeitos contra terceiros (art. 522 do CC).

• Implica em exceção ao princípio "res perit domino". O comprador é um comodatário com responsabilidade de proprietário.

• Na esfera processual, gera a necessidade de constituição em mora por meio do protesto ou de interpelação judicial. Somente com isso é possível o ingressar com a ação de reintegração de posse (art. 527, CC).



5. Venda Sobre Documentos

5.1. Conceito• É aquela pela qual a tradição da coisa é

substituída pela entrega do seu título representativo e demais documentos a ela referentes (art. 529, CC).

- Visa garantir o princípio da celeridade na contratação.

- Há substituição do objeto pelo documento e pagamento imediato, salvo cláusula expressa em sentido contrário (art. 530).




5.2. Efeitos• Há impossibilidade de recusa por parte do comprador

caso os documentos estejam em ordem.• A responsabilidade civil pelo objeto é integral do

vendedor, até a tradição efetiva da coisa. É possível repassar essa responsabilidade para o comprador em dois casos:

1) quando houver seguro do objeto (art. 531); e

2) quando se tratar de venda de coisa exposta a risco (arts. 460 e 461). Nesse caso, o preço é muito abaixo do preço normal do objeto. É isso que caracteriza a validade desse contrato.




5.3. Estipulação de pagamento por estabelecimento bancário (art. 532, CC)

• O estabelecimento bancário não responderá pela coisa vendida, devendo somente efetuar o pagamento contra a entrega dos documentos.

• Apena quando se der a recusa do banco em efetuar o pagamento é que o vendedor poderá pretender o pagamento diretamente do comprador.



6. Pacto de melhor comprador e cláusula comissória

6.1. Pacto de melhor comprador

• É faculdade concedida ao vendedor, pelo contrato, de rescindir a venda já realizada se dentro de certo prazo aparecer melhor comprador, aplicando-se somente aos imóveis. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou-se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC).



6. Pacto de melhor comprador e cláusula comissória

Cláusula comissória• É aquela pela qual a compra venda se

resolve em razão do não pagamento do preço pelo comprador. (O Código Civil deixou de discipliná-lo, tornou-se regra geral de resolução dos contratos bilaterais, art. 474 do CC).



Referências:

• CASTRO, Flávia Lages de. História do Direito Geral e Brasil. 3. ed. Rio de Janeiro: Lumen Juris, 2006.

• WOLKMER, Antonio Carlos. Fundamentos de História do Direito. 3. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2006.

• LOPES, José Reinaldo de. O Direito na História: Lições Introdutórias. 2. ed. São Paulo: Max Limond, 2002.



A todos obrigada por terem assistido a aula sobre a “Formação do Direito nas Sociedades Primitivas”, da Disciplina de História do Direito.

INTRODUÇÃO CONCEITUAL

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