A

USUCAPIÃO

E O

REGISTRO

DE

IMÓVEIS

I- Explicação

Destina-se este trabalho,exclusivamente, a orientar os Oficiais de Cartóriosde Registros de Imóveis.

Não tem pretensão de serdoutrinário, assim com não resultará detranscrições de textos dos mais doutos civilistasou processualistas.

O que aqui se deixa marcado éfruto exclusivo da experiência haurida em váriosanos de assessoria prestada ao Instituto deRegistro Imobiliário do Brasil e a vários Oficiais deCartórios.

Busca-se, com estasconsiderações, exclusivamente, alertar osCartórios e, se possível, as partes e Magistrados,no sentido de que os reflexos das ações deusucapião, desde a sua propositura, até o registrodo mandado expedido quando a ação é julgadaprocedente, sejam atentamente examinados paraevitar problemas e discussões inoportunas, que sógeram desentendimentos e agravam, ainda mais,as ligações entre os Cartórios, as partes e osMagistrados.

Não se pretenda, portanto ,encontrar nestas linhas, ensinamentosdoutrinários ou citações jurisprudenciais, que sede um lado não do feitio do autor, de outro, serãomelhor encontradas nos originais que emcopiadores.

II- O ARTIGO 942, II,DO CÓDIGO DE PROCESSO CIVIL

Para propor ação de usucapião,ordinário, extraordinário, constitucional, deve oA., na inicial, pedir a citação "pessoal daquele emcujo nome esteja transcrito o imóvel usucapiendo".

Nasce, portanto, dessedispositivo a necessidade de o A. indicar, nainicial, o titular de domínio do imóvel usucapiendoe, em conseqüência, todos os Cartórios do Brasiltêm sido solicitados, diariamente, a fornecercertidões a respeito.

Muitas vezes as partes sabemem nome de quem está registrado o imóvelusucapiendo; outras sabem mas omitem oselementos e, por derradeiro, em grande número decasos nem as partes, nem os Advogados têmelementos a respeito.

No primeiro caso, o nome dotitular do domínio é indicado e juntada certidão doregistro imobiliário comprovado a assertiva.

Nos demais casos, entretanto,as partes necessitam obter certidão do registroimobiliário e, assim o comum é o Advogadodescrever o imóvel usucapiendo em petiçãodirigida ao registrador, solicitando que estecertifique, ao pé de pedido, o que constar arespeito da titularidade de domínio sobre o imóveldescrito.

A prática indicou sériosobstáculos a bom atendimento de tais pedidos;esses obstáculos advieram dos dois lados, isto é,quer do usuário, quer dos registradores.

Com efeito, os primeiros, muitasvezes sem elementos, se limitam a descrever oimóvel usucapiendo, sem fornecer melhoreselementos de especialização, notadamente quando

se trata de imóvel rural; os segundos, conhecendoas dificuldades de localizar os proprietários pelaconhecida falta de dados e pela sistemática deescrituração do livro Indicador Real, nem semprese dedicaram às pesquisas como era esperado.

Enquanto Corregedor Geral daJustiça em São Paulo, PEDRO RODOVALDOMARCONDES CHAVES, que exerceu,posteriormente, o cargo de Ministro do SupremoTribunal Federal, instado a apreciar a questão,elaborou despacho normativo orientando os Srs.Oficiais do Cartórios de Registro de Imóveis paraque se houvessem com cautela no certificar arespeito dos quais se pretendia proporção deusucapião.

Esse despacho representava oóbvio mas, mal interpretado, levou à total inérciade muitos registradores, que, sem maiorespesquisas, se limitam a invocá-lo para justificar afalta de dados para expedir as certidõessolicitadas.

Mais recentemente, a 1a. e 2a.Varas de Registros Públicos da Capital do Estadode São Paulo, através de Portaria Conjunta,baixadas pelos Magistrados que ali judicavam,procuraram resolver essa tormentosa questão.

Em anexo a este trabalho estãoos textos da referida Portaria, que, espero, sirva denormas a outros Juízos, para diminuir os riscosde erros nos procedimentos de usucapião.

A vista dos autos e com todos oselementos colocados na inicial e documentos a elaobrigatoriamente acostados, por força da leiprocessual civil, dispõem os oficiais de dados emmaior número para a localização de eventuaisregistros que digam respeito aos imóveisusucapiendos, podendo, desta forma, fornecerinformações e certidões mais seguras e com acerteza que os atos de registro devem refletir.

Não se pode perder de vista queo exame desses processos, para o fornecimento deinformações e certidões, levando às pesquisas nãosó no Indicador Real, mas também no IndicadorPessoal, relativamente aos confrontantes, assimcomo - para os Cartórios que os organizam - oexame do fichário de cadastro de contribuintes,poderão servir como rumo seguro para queaquelas informações, exigidas para a instruçãoprocessual, possam se aproximar da realidade.

Não se desconhece que se tratade mais um encargo, mais um trabalho que sepretende cometer aos Oficiais, mas não se podeolvidar que exercitam eles função pública de altorelevo, que deve ser desempenhada com toda acautela, com todo o zelo e, especialmente, comelevado espírito público.

Foi-se o tempo em que osserviços registrais eram tidos como órgãoauxiliares da Justiça. Mas engrandece-se a classequando colocada na condição de delegada doPoder Público constituinte, exercendo a suaatividade pública, em caráter privado, mascontribuindo para a segurança dos cidadãos.

O trabalho que acarretadeterminação da pesquisa será fartamentecompensado pela maior segurança que osregistros devem refletir; e quanto mais seguros osregistros, mais seguros estaremos todos nós,especialmente considerando que teremos todosnós, a consciência de que o registradorcompetente nunca omitirá a indicação do nossonome se, eventualmente, alguém pretender,marotamente, usucapir um imóvel de nossapropriedade.

Cuidar-se-á, entretanto, paraque, de acordo com o princípio de direito naturalsegundo o qual todo trabalho deve serremunerado, de em futuros regimentos,estabelecer valores diferenciados para osemolumentos devidos nessa pesquisa, de tal forma

que seja justo o preço de um trabalho muitodelicado.

O atendimento de taisdeterminações dos Juízos CorregedoresPermanentes, em São Paulo tem dado resultadosproveitosos, muitas vezes até impedindo pessoasinescrupulosas, de usucapir áreas verdes deloteamentos e até mesmo leitos de ruas.

III - O MANDADO DEUSUCAPIÃO

Uma vez julgada procedente aação de usucapião e transitada a sentença emjulgado, deve ser expedido o mandado destinadoao Oficial do Cartório de Registro de Imóveis, paraque seja aberta a matricula e nela registrada asentença.

O título judicial, portanto, hábila determinar e permitir o registro da sentençadeclaratória do domínio, por usucapião é omandado. Será inábil qualquer outro título que seapresente ao registrador, que não deverá acertarcom a carta de sentença, ofício ou simples cópiasreprográficas do processo.

O mandado há de serformalmente perfeito, encerrando a completaqualificação que, além do estado civil, número dacédula de identidade, do número da inscrição nocadastro de contribuintes do ministério daFazenda, deverá conter a profissão dos Autores e oregime de bens do casamento e, em sendo diversodo legal, conforme o tempo de sua celebração, aindicação do pacto antenupcial e seu registro.

O imóvel deve estarperfeitamente descrito e caracterizado, em suasmedidas perimetrais, característicos,confrontações a área.

Há de acompanhá-lo o n.º. docadastro na Prefeitura Municipal se urbano ou oCertificado do Cadastro rural, quando rural.

Cuide-se que entre os elementoscomprobatórios da posse "cum animus domini"está o pagamento dos impostos incidentes sobre oimóvel e assim haverá nos autos do processo comoretirar esse importante dado para a abertura damatrícula.

Tem sido regra, pelosMagistrados, autorizados ou não pelos Conselhosde Magistratura dos Estados, a delegação para queos escrivães, os diretores de secretaria assinemmandados de citação e outros, expedidos peloJuízo.

A mim sempre pareceu que osmandados destinados ao registrador, não podemser assinados por tais funcionários, ainda queportadores da delegação.

Cuida-se de saber, agora, sedeve ser reconhecida a firma do Juiz que expede omandado. Diante das controvérsias surgidas,tentou-se, em primeiro lugar, que todos osregistradores dispusessem de arquivo de firmasdos Juízes de Direito. Mas, a grandemovimentação dos Magistrados nem semprepossibilitava a providência, especialmenteconsiderando que, muitas vezes o Juiz eradesignado para uma Vara ou Comarca por apenasalguns dias. A prática se encarregou de derrotaras determinações administrativas nesse sentido.

Houve substituição da medidaacauteladora, determinando o Tribunal de Justiçade São Paulo que, em todos os títulos judiciais opróprio escrivão do Juízo reconheça a ver original,senão que apenas certifica a autenticidade daassinatura do Juiz e, com essa providência osregistradores se têm por satisfeitos, dado que têma segurança da autenticidade do documento e daqualidade de quem o assina.

Tenho na memória casos em quese apresentaram a registradores da Capital de SãoPaulo, mandados falsos, em que eram, igualmentefalsas as assinaturas, mas foram eles recusadosuma vez facilmente verificável a falcatrua.

A descrição do imóvelusucapiendo, para possibilitar a abertura damatricula deve ser a mais completa possível.

Enquanto judicávamos na 1a.Vara de Registros Públicos determinamos quetodos os mandados expedidos nas ações deusucapião fossem instruídos de cópia da inicial,do laudo pericial (existente na quase totalidade deprocessos), da sentença (eventualmente doacórdão) e que, necessariamente constasse domandado o trânsito em julgado da decisão.

Esse procedimento tem sidoseguido até estes tempos e possibilita aoregistrador maior segurança, quer na abertura damatricula, quer no registro do mandado, quer nosatos que deve praticar na serventia, conforme ocaso, se o imóvel usucapiendo estiver transcritoou matriculado.

O exame das peças constituiimportante atividade do registrador, na sua funçãomais importante, que é a qualificação dos títulosque lhe são apresentados.

É sabido que ao Oficial deRegistro de Imóveis é dado (e imposto) verificar oatendimento das ordens judiciais aos princípiosregistrários.

A propósito, relembremos oexcelente trabalho do Mestre ELVIO SILVA FILHOa respeito dos títulos judiciais, em que a matériafoi minuciosamente exposta e detalhada.

Não discrepam, a propósito,todos os tratadistas e estudiosos, a despeito dealguns Magistrados ainda entenderem que a suaposição pessoal está acima das leis e dos

princípios que são impostos aos registradores.Esse procedimento, que aqui e ali, com maior oumenor freqüência, têm gerado lamentáveisincidentes servem para, como exceção, confirmar aregra.

Esperamos sempre que a boadose de humildade e bom senso sejam remédiospara essas falhas.

Assim tem o Oficial o poder-dever de fiscalizar o preenchimento, pelo mandadode usucapião e demais peças que eventualmente oinstruam, dos requisitos estabelecidos na Lei deRegistros Públicos, para lhe dar abrigo.

Cuidarão, entretanto, deprenotar sempre esses mandados (como de restotodos os mandados judiciais) para o exame e, seeventualmente não puder cumprir a ordem epraticar o registro, deverá devolvê-lo, por ofício eao Juiz, explicando e justificando os motivos darecusa.

A mim sempre pareceuequivocada a praxe, quase sempre adotada deserem os mandados devolvidos aos apresentantes,com nota de exigências. A ordem é dada pelo Juizao registrador e, se este não pode cumpri-la devefundamentar a que ordena os motivos da recusado cumprimento.

Determinando a Lei de RegistrosPúblicos que os mandados de usucapiãocontenham os elementos para a abertura damatricula do imóvel usucapiendo (art.226) edevendo ser eles registrados (art.167, 1, 28), sãoimportantíssimos os elementos em questão.Omitidos estes, o mandado deverá ser devolvido.

Em muitas oportunidades setêm verificado que, em especial nos imóveis rurais,o imóvel usucapido, porque separado por rodovia,estrada municipal ou estadual, não se compõe deuma única parcela.

A descontinuidade, causadapelo seccionamento do imóvel, operada pelaexistência da rodovia, portanto, não permite seabra uma só matrícula para o imóvel em primeirolugar porque inexiste um imóvel, mas dois oumais, tantos quanto sejam as partes em quedecomposto em razão das vias públicas.

Assim, como cada porção seconstitui, do ponto de vista registrário (ainda quedo ponto de vista cadastral seja considerado umúnico imóvel), em um imóvel isolado, cada umadas porções deverá receber matricula própria,sendo, assim, indispensável que venham asdescrições de todas as glebas.

Pouco importará, aí, queeventualmente uma delas seja inferior ao módulo,porque não há vedação para a declaração dedomínio de imóvel inferior à fração mínima deparcelamento. Não se perca de vista que asentença declara o domínio, não o atribui. Não setrata, portanto, de aquisição de imóvel inferior aomódulo, vedada pelo Estatuto da Terra.

Mas, retornando ao exame docaso em que a inicial postula usucapião de imóveldividido, seccionado por rodovias, sempre tive quehaver tantas matrículas quantas sejam as porçõesem a rodovia seccionou o que se entende por"imóvel usucapiendo".

A cada imóvel uma matrícula ecada matrícula só pode conter um imóvel.Equivocado, portanto, o procedimento, sempreencontradiço, de se inserir, na matrícula, após adescrição do imóvel, a observação de que ele écortado pela rodovia tal ou pela EstradaMunicipal. A secção do imóvel, pela via públicagera a necessidade imperiosa de serem abertastantas matrículas quantos sejam os imóveis ouporções.

O cumprimento do mandado deusucapião independe da apresentação de qualqueroutro documento que não o próprio mandado.

Com efeito, não se há de cogitarda apresentação de CND do INSS para que damatricula constem as benfeitorias existentes noimóvel; nem se poderá exigir a apresentação decertidões negativas de contribuições sociais, setratar de usucapião movido ou obtido por pessoajurídica.

Quanto a emolumentos, devemeles ser pagos ao registrador, ao ensejo do registro,calculando-se com base no valor venal do imóvelou, não constando este, do valor da ação ou,ainda, do laudo pericial. Não pode, entretanto,inexistir valor e, à omissão, caberá ao oficial exigiro suprimento.

IV - O MANDADO DEUSUCAPIÃO E A JUSTIÇA GRATUÍTA

Têm alguns Magistradosentendido que, em sendo as partes beneficiáriasda gratuidade da justiça, deve o mandado deusucapião ser registrado graciosamente,independentemente do pagamento deemolumentos.

Nada menos exato, ao meuaviso. A gratuidade concedida na lei especial dizrespeito exclusivamente às custas e despesasprocessuais, não atingindo os atos que devam serpraticados, na EXECUÇÃO DA SENTENÇA, nosCartórios de Registro de Imóveis.

Há que se ter presente oprincípio da obrigatória remuneração de todo otrabalho. Trabalho sem remuneração é trabalhoescravo, o que contraria a consciência humana.

Se trabalhar graciosamente évedado, com maior razão é proibido se compelir oregistrador a pagar para trabalhar.

A gratuidade da justiça ésuportada pelo Estado, que deve colocar todos osmeios à disposição dos cidadãos, para que possamrecorrer ao Poder Judiciário, mesmo eespecialmente quando não de recursos paraacioná-lo sem prejuízo da própria subsistência.

Mas, declarado o domínio dedeterminado imóvel pelo Poder Judiciário cessa agratuidade que o Estado conferiu a ver usucapiãoespecial quem preencher os requisitos paramerecê-la.

Não se alegue, “ad terrorem” ,que de nada vale obter a sentença declaratória dodomínio se esta não puder alcançar,graciosamente, o registro imobiliário. Apropriedade que se adquire pela transcrição éaquela derivada, isto é, dos títulos em que sevinculam anterior e novo titular.

Na usucapião a sentença é aprova do domínio e o registro se destina àpublicidade e continuidade, para permitir o livrecurso de bem usucapido.

A gratuidade da Justiça, se temsustentado, se restringe aos atos do processo e aprova clara da afirmação está nos inventários earrolamentos, em que as partes, mesmo quandobeneficiárias da gratuidade da justiça, sãocompelidas ao recolhimento do imposto detransmissão causa mortis.

Quando o Supremo TribunalFederal ainda não tinha deixado claro que não háincidência do imposto de transmissão nasdeclarações de domínio por usucapião, as partes,para obter o mandado dirigido ao registrador,eram compelidas a esse recolhimento, mesmoquando gozavam da assistência judiciária. Contra-senso era e é, portanto, exigir-se o pagamento doimposto de transmissão inter vivos e dispensar-seporque deverá ser feito a terceiro o pagamento deemolumentos.

Respeitam-se os argumentosdaqueles que entendem em sentido contrário, mashá que se ponderar que a atividade do registradordeve ser sempre remunerada, e condignamenteremunerada, para que possa ser exercida comdignidade e independência, até mesmo diante dopróprio Poder Judiciário, órgão que fiscaliza assuas atividades, os seus atos.

Parece-me que está na hora dese entender que, a partir da Constituição vigente,embora públicos os seus agentes, eles asexercitam em caráter privado, competindo-lhestodos os custos operacionais da serventia.

De “lege ferenda”, fica asugestão para que todos os atos - e são inúmeros -que o oficial praticar graciosamente, por força delei ou de interpretações, sejam cotados para quepossam ser consideradas parcela do imposto derenda que deva ele recolher.

Desta forma, o Estado arcarácom toda a gratuidade que impuser às atividadesexercidas em caráter privado e os encargos dessagratuidade serão distribuídos por toda asociedade, inclusive cabendo ao registrador a suaparcela.

V - MANDADO DEUSUCAPIÃO DE IMÓVELTRANSCRITO E DE IMÓVEL NÃOTRANSCRITO

Havemos de cuidar, brevemente,como de resto se tem feito até agora, dadiferenciação entre os mandados de usucapião deimóveis transcritos ou matriculados e aqueles emque não haja registro anterior.

No primeiro caso, isto é, quandose tratar de imóvel transcrito, total ouparcialmente, caberá ao Oficial fazer as remissões

e averbações, à margem dos registros(transcrições, inscrições) relativamente à matriculaque abrir para registrar o mandado de usucapião.

Para tanto não poderá tomar aatitude simplista de abrir a matricula e,cumprindo o mandado, registrar a sentença. Aocontrário, deve pesquisar, com todos os elementosque lhe são fornecidos pelo Juízo, para verificar seo imóvel, transcrito ou matriculado, foi atingidopela sentença total ou parcialmente.

Se o imóvel transcrito oumatriculado foi objeto do usucapião integralmentee, do mandado e peças constam a mesmadescrição do ato registrário anterior, bastaremissão, na transcrição, indicando a abertura damatricula, com as referências indispensáveis noIndicador Pessoal. Se o imóvel matriculado forusucapido e a descrição se identificar com aconstante da matricula, o mandado seráregistrado na matricula já existente, considerado oprincípio da unitariedade da matricula.

Registrado na matricula préexistente, bastarão as anotações no IndicadorPessoal.

Mas, a regra é que a descriçãodo imóvel usucapido não se afine, quer com atranscrição do imóvel usucapido, quer com amatricula.

Desta sorte, ainda assim, nãohá qualquer impedimento para a abertura da novamatricula e registro da sentença. Caberá,entretanto, na transcrição ou matricula, fazer asindicações correspondentes.

Não poderá o oficial exigir aafinidade da descrição do imóvel usucapido comaquela constante de registros anteriores(transcrições ou matriculas), dado que originária aforma de aquisição, não se pode pretender oatendimento aos princípios registrários da

continuidade, especialidade (em relação ao registroanterior) e disponibilidade.

Mais do que problemas paracumprir o mandado de usucapião são asconseqüências e cautelas que o registrador devetomar, em relação aos seus assentamentos, parapoder, na matricula que abrigue, total ouparcialmente o imóvel usucapido e na transcriçãode área maior ou que diga respeito a parte doimóvel usucapido, ainda que a transcrição seja deárea menor, para poder, repito, fazer todas asanotações necessárias e indispensáveis, aocontrole da disponibilidade e da especialidadequantitativa, do eventual remanescente.

Cada oficial, segundo suaprudência e cautela, de acordo com o maior oumenor zelo que empenha no exercício de seumister, há de encontrar os meios e a forma deatuar e controlar os seus próprios atos, tendosempre presente a segurança dos registros e aeventual responsabilidade civil (art. 28 da Lei deRegistros Públicos e art. 18 da Lei 8935/94) quelhe possa ser carregada.

Quando se tratar de mandadode usucapião que diga a respeito a imóvelaparentemente não transcrito ou matriculado, istoé, quando os dados relativos ao registro anteriornão constarem do mandado, ainda assim deverá ooficial fazer as verificações que entender cabíveis,para apurar se o mesmo omitido o n.º. detranscrição ou matricula - pode ele localizar, emseus livros, elementos para que essa transcriçãoou registro em matriculas sejam indicados namatricula a ser aberta. O comodismo não deve sera posição fácil de ser adotada pois não secompadece com a grandeza da função.

São, portanto, procedimentosdistintos a seguir, na aparência pelo registrador,conforme se trate de imóvel transcrito (ou jámatriculado) aquele que foi objeto da ação deusucapião, pois, na realidade, em ambos os casos,

se lhe impõe a pesquisa e a busca de elementospara o perfeito controle de eventual remanescente.

VI - USUCAPIÃO DEIMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO

A USUCAPIÃO e o Módulodo INCRA

Têm alguns contestado apossibilidade de o oficial registrar mandado deusucapião em que a sentença reconheceu odomínio de estrangeiro sobre o imóvel de áreasuperior a 50 módulos ou, ainda, que a sentençatenha declarado o domínio de um imóvel e oestrangeiro ser, anteriormente, titular de outroimóvel rural.

A mim parece que ao oficial nãoserá dado recusar o cumprimento de taismandados, uma vez que não se trata deAQUISIÇÃO de imóvel rural por estrangeiro comviolação da legislação especifica.

Tratou-se, isto sim, de meradeclaração de domínio, por ato não negocial, semvínculo com o precedente proprietário, pela formaoriginária de aquisição de domínio.

Se vedado é, ao estrangeiro, sevaler da sentença DECLARATÓRIA do domínio, aquestão se insere na possibilidade jurídica dopedido, matéria que só o Juiz pode decidir. Tratar-se de aqui, pretender que o Oficial desbordasse desuas atribuições e fosse examinar da regularidadedo processo, o que lhe permitiria também, recusaro cumprimento de mandado sob a alegação dequalquer outro vício de forma.

Pelos mesmos fundamentos nãose deve recusar cumprimento a mandado deusucapião que se refira a imóvel em zona de

fronteira ou de segurança nacional, condicionadaa AQUISIÇÃO do domínio, por estrangeiro, deautorização do Conselho de Segurança Nacional.Não se trata, insisto, de aquisição da propriedade,mas de mera declaração e se havia impossibilidadejurídica do pedido, essa condição de ação deveriater sido examinada pelo Magistrado.

VII - USUCAPIÃO DEIMÓVEL QUE CONFIGURA UNIDADEAUTÔNOMA DE EDIFICAÇÃO EMCONDOMÍNIO.

Tem sido comum amovimentação da ação para a declaração deusucapião de imóveis em condomínio, isto é, deunidades autônomas (apartamentos ou vagas degaragem) ou, ainda, de construção feita empavimento superior ou situada acima de outropavimento que não o do nível da via pública.

Havemos de distinguir váriashipóteses e para cada uma delas encontrarsolução. A primeira delas, que é a mais comum, éque a unidade autônoma se encarte em edifício emcondomínio regido pela Lei nº. 4.591/64 eportanto já instituído.

Em tais casos não haveráobstáculo ao cumprimento do mandado, bastandoabertura da matricula da unidade usucapida e oregistro da sentença ou o registro desta emmatrícula já aberta.

Mas, mesmo instituído ocondomínio segundo a lei especial, pode alguémpretender (e obter) a declaração de domínio deuma vaga de garagem que não é unidadeautônoma, mas sendo a garagem, como um todouma unidade ou, ainda, alguém pretenderusucapir a vaga de garagem se esta é consideradade uso comum.

Em tais casos o mandado nãopoderá ser cumprido, dado que não há condiçõesde se abrir a matricula para um imóvel que não éjuridicamente existente e a vaga, em taiscondições, inexiste no mundo jurídico. Se se tratarde coisa de uso comum, pela sua própria naturezae destinação, é insuscetível de aquisição aqualquer título, mesmo pela prescrição aquisitiva.

Mas, pode ocorrer a hipótese dealguém ter obtido a sentença declaratória dedomínio do que vulgarmente chamamos deapartamento, de edifício que não foi, ainda,instituído em condomínio.

Três são as posições assumidasa respeito. Para os primeiros, inexistindo o registrodo condomínio ( da instituição ou especificação)não há juridicamente a unidade e, emconseqüência, existe impossibilidade jurídica deser ela usucapida.

Para os segundos, hápossibilidade jurídica de se obter a declaração dedomínio mas o mandado que, em cumprimento àsentença, for expedido, não poderá ser registrado,uma vez ausente o condomínio legalmenteinstituído.

Para os terceiros, o mandadodeve ser cumprido, abrindo-se a matricula doterreno em que deve se assentar o edifício,registrando-se a sentença declaratória do domínioda fração ideal e da unidade que lhe corresponde.

A mim parece que a primeiracorrente não vem se harmonizar com os princípiosjurídicos em vigor no País. A usucapião é forma deaquisição do domínio e os estudiosos hão deencontrar meio e forma de assegurar apropriedade, especialmente aquela que foideclarada por sentença, não se podendo erigir oformalismo em dique para a paz social.

Parece que usucapir unidade deedifício em condomínio sem registro da instituição

equivale a usucapir imóvel ainda não transcrito oumatriculado. Havemos de encontrar um meio deamparar o cidadão que necessita do registro, quenecessita da propriedade, que adquiriu segundo asregras que o Poder Público estabeleceu.

O Juiz, ao declarar a usucapião,apenas verifica a ocorrência dos pressupostoslegais, o preenchimento de uma série de requisitosque o legislador estabeleceu. Há declaração dodomínio, não atribuição.

Se, para favorecer o PoderPúblico, sustentamos que a desapropriação, formaoriginária de aquisição, por aquele, do domínio,deve ser sempre registrada, sem que se cogite doprecedente proprietário, da existência ou não deregistro anterior, de harmonização da descrição doimóvel, por que não havemos de encontrar meio eforma de amparar o cidadão ?

O direito existe a serviço dasociedade, dos homens, não contra eles.

O registro existe a serviço dasociedade, dos homens, não contra eles.

O registro imobiliário énecessariamente e cristalinamente instrumental ahá de abrigar a propriedade e os direitos reaisexistentes, conforme previsão legal, para agarantia dos cidadãos e como forte e pesadoelemento de assegurar a paz social.

Afastamo-nos, portanto, destaprimeira corrente.

E, pelos mesmos fundamentos,não podemos nos filiar à segunda tese, pois denada vale obter a declaração do domínio e nãopoder acessar o registro, especialmenteconsiderando que o título é perfeito, tanto naforma quanto no fundo.

A inexistência da especificaçãodo condomínio não pode impedir o registro do

mandado de usucapião de unidade condominialcomo a inexistência do registro do loteamento (ouinscrição), a inexistência da averbação de aberturade rua, não podem impedir a abertura dematricula para registro de sentença que declare odomínio de um terreno designado lote.

A similitude entre o loteamentoe o condomínio, que tem sido reconhecida detodos, nos leva à afirmação segura de que aausência do registro da instituição do condomínionão impede o registro da sentença declaratória dausucapião de uma unidade condominial umterreno, que se encarte um loteamento irregular .

Quanto à terceira posição, quesugere a abertura da matricula do terreno em quese assenta o edifício e nela o registro da declaraçãodo domínio da fração ideal, vinculada à unidadeessa que deverá ser descrita em sua área útil, naparticipação das coisas de uso comum ou não,conforme a posição que se adote, parece, aomenos enquanto outra solução não se encontre - eestamos aqui para encontrá-la juntamente com osdemais congressistas - a melhor posição.

Colocada a questão, certamenteos debates possibilitarão que, com a troca deidéias, todos ganhemos e possamos deixar esteEncontro com a solução que melhor sejaadequada para a questão.

Não é fora de cogitação que umapessoa, exercendo posse sobre a parte superior deuma edificação, à qual tem acesso livremente, semqualquer ligação com a parte inferior, postular adeclaração de domínio do imóvel em questão.

Não se trata de unidadeautônoma, (ainda que em outros casos possa setratar) por faltarem coisas de uso comum que unaparte superior à inferior, permitindo a submissãodo edifício (com as duas partes) ao regime da Lei4.491/64.

Proposta a ação de usucapiãoque vise à declaração de domínio apenas da partesuperior de edificação e, em sendo julgadaprocedente, expedido o mandado, como proceder.

Certo é que se pode usucapirexclusivamente a benfeitoria, senão que ela,necessariamente, adere ao solo que a suporta e senão diretamente, ao menos indiretamente.

Parece-me que, no curso doprocesso dever-se-á verificar a área construída daparte superior e a edificada, na parte inferior paraque a ela se dê, no terreno, proporcionalmente, àárea útil de cada edificação, uma fração ideal.

E, coerente com o que seafirmou anteriormente, abrir-se-á a matricula doterreno, registrando-se a sentença declaratória dodomínio em relação à fração ideal, vinculando-a àedificação.

A questão, certamente,suscitará os debates, finalidade última destetrabalho, possibilitando-se que outras luzesvenham a aclarar, melhor, as idéias.

Não poderia encerrar estasconsiderações sem, pitorescamente, lembrar duassituações. A primeira delas, ainda encontradiçaem muitos registros, é a indicação especialmentenas transcrições de mandados de usucapião, ou,ainda, em matriculas, de que o TRANSMITENTE éo Juízo da Comarca, ou o Juízo que expediu omandado.

Procedimento incorreto que,certamente, estará caindo em desuso, já que oJuízo que nada tem - e os Juízes, em regra, têmpouco, não podem transmitir e não sãotransmitentes.

A segunda é curioso acórdão doTribunal de Justiça do Rio Grande do Sul que,provendo apelação interposta contra sentença quejulgara improcedente a ação de usucapião, julgou

a ação parcialmente procedente, determinandoque o oficial do Cartório de Registro de Imóveisfosse ao imóvel usucapiendo e, ele próprio,obtivesse a descrição que serviria para abrir amatrícula.

Justifica-se a ausência dadescrição do todo usucapido pelo fato de oTribunal ter reconhecido ficar provada a posse daA. da ação, entretanto, em relação a um terrenobem menor que o descrito na inicial e como esteterreno era perfeitamente identificável, ao Oficialera determinado que o descrevesse, após diligênciaao local.

São Paulo, setembro de1.992.

GILBERTO VALENTE DASILVA

ANEXO

PORTARIA CONJUNTA N º.3/84

Os doutores Narciso OrlandiNeto e Paulo Bonito Júnior Juízes de Direito da1a. e 2a. Vara de Registros Públicos,

respectivamente, competentes, na Comarca daCapital, para processar e julgar as ações deusucapião, usando de suas atribuições,

CONSIDERANDO a freqüênciacom que ocorrem falhas nas certidões doscartórios de Registro de Imóveis que instruem asações de usucapião, que pela deficiência de dadosfornecidos com o requerimento, quer pela quasesempre precária descrição do imóvel;

CONSIDERANDO que asdiligências para apuração daquela em cujo nomeestá registrado o imóvel atrasam sobremaneira oandamento dos processos;

DETERMINAM:

ARTIGO. 1º. - As iniciais daações de usucapião serão, uma vez autuadas,independentemente de despacho, repetidas aoCartório a cuja circunscrição pertence o imóvelusucapiendo.

Parágrafo 1º. Recebendo osautos, o Cartório, em cinco dias, dará buscas apartir da descrição constante da inicial, da plantae do número do contribuinte, se houver.

Parágrafo 2º. Se as buscasforem positiva, o Cartório juntará a respectivacertidão margeando nela as custas devida, edevolverá os autos ao ofício de justiça.

Parágrafo 3º. Se as buscasforem negativas, o Cartório juntará a certidãomargeada e remeterá os autos à circunscriçãoanterior, que procederá da mesma forma.

ARTIGO 2º. - Devolvidos osautos ao ofício de justiça, o autor comprovará, emcinco dias, a satisfação das custas margeadas nascertidões juntadas pelos Cartórios.

ARTIGO 3º. - Se a inicial nãoestiver instruída com planta, descrição e aviso de

lançamento, ou se a descrição não mencionar aexata situação do imóvel, o ofício de justiça, antesda providência determinada no art. 1º, faráconclusão dos autos, com informação, para queseja determinada a regularização

ARTIGO 4º. - Os Cartórios deRegistro de Imóveis sublinharão, nas certidõespositivas, os nomes das pessoas que deverão sercitada para a ação como proprietárias do imóvelusucapiendo, mencionando, se houver, seusendereços.

ARTIGO 5º. - Esta portariaentrará em vigor na data da sua publicação.

P.R.I. Remetam-se cópias, comode praxe.

São Paulo, 10. de junho de1.984.

PORTARIA CONJUNTA N º.4/84

Os doutores José Nalini e RenzoLeonardi, Juízes de Direito em exercício na 1a. e2a. Vara de Registros Públicos, respectivamente,competentes, na Comarca da Capital, paraprocessar e julgar as ações de usucapião, no usodas atribuições que a lei lhes confere e:

CONSIDERANDO os bonsresultados acolhidos com a implantação daPortaria Conjunta n.º. 3/84 e possibilidade de suaadequação, ante a experiência já haurida pelasServentias, considerando que a juntada decertidão pode eventualmente privar o Sr. Oficial defornece informações de interesse do Juízo, para aoutorga da mais razoável prestação jurisdicional.

RESOLVEM:

ARTIGO 1º. - Acrescenta-se aoartigo 1o. da Portaria Conjunta 3/84, o parágrafoIV com a redação que segue:

Parágrafo 4º. - Em qualquercaso, faculta-se à Serventia prestar todas asinformações que entender convenientes, comvistas a um mais adequado deslinde da questão.

ARTIGO 2º. - Esta portariaentrará em vigor na data de sua publicação.

P.R.I. Remetendo-se cópiascomo de praxe.

São Paulo, 14 de agosto de1984.

PORTARIA CONJUNTA N°1/88

Os doutores José Renato Nalinie Péricles Toledo Piza Júnior; Juízes da 1a. e 2a.Vara de Registros Públicos, respectivamente,competentes na Comarca da Capital, paraprocessar e julgar as ações de usucapião, no usodas atribuições que a lei lhes confere e:

CONSIDERANDO a experiênciacolhida com a observância das portariasConjuntas 3/84 e a necessidade de suaconsolidação.

DETERMINAM:

ARTIGO 1º. - As iniciais deações de usucapião após autuadas e

independentemente de despacho, serão remetidasao Cartório a cuja circunscrição pertencer aoimóvel usucapiendo.

Parágrafo 1º. Recebidos osautos, em cinco dias o Cartório dará buscas, apartir da descrição constantes da inicial, da plantae, quando houve, do número do contribuinte.

Parágrafo 2º. Positivas asbuscas, o Cartório juntará a respectiva certidão,margeando nela as custas devidas e devolverá osautos ao Ofício de Justiça.

Parágrafo 3º. Negativas asbuscas, o Cartório juntará a certidão margeada eremeterá os autos à circunscrição anterior, queprocederá de acordo com o parágrafo 1º.

Parágrafo 4º. Em qualquer caso,incumbe à serventia prestar todas as informaçõesque entender convenientes, com vistas a maisadequado deslinde da questão.

ARTIGO 2º. Devolvidos os autosao Ofício de Justiça, o autor comprovará, em cincodias, a satisfação das custas margeadas nascertidões juntadas pelos Cartórios.

ARTIGO 3º. Quando a inicialestiver desacompanhada de planta, descrição eaviso de lançamento ou quando a descrição nãomencionar a exata situação do imóvel, o Ofício deJustiça, antes da providência determinada noartigo 1º, fará conclusão dos autos, cominformação, para que seja ordenada aregularização.

ARTIGO 4º. Os Cartórios deRegistro de Imóveis sublinharão, nas certidõespositivas, os nomes das pessoas que deverão sercitadas como proprietária do imóvel usucapiendo,mencionando seus endereços, quando possível.

ARTIGO 5º. Esta portariaentrará em vigor na data de sua veículação pelaImprensa.

P.R.I., Remetendo-se cópiascomo de praxe.

São Paulo, 07 de março de1.988