AS AGENCIAS DE VIAGENSE OS ESTABELECIMENTOS

EXTRA-HOTELEIROSPor

Manuel Martins da Cruz

1. ORIGEM E EVOLUCAO DO ALOJAMENTOCOMPLEMENTAR

Pode afirmaf-se que o alojamento complementar tem sido parteintegrante do turismo desde o seu inicio. Para o viandante de séculospassados o local onde passava a noite ou encontrava urna refeicáotanto podia ser urna estalagem como a casa da pessoa hospitaleirana povoaclo onde chegara. E eram alojamentos complementares —alu-

gados á época, ao mes ou á semana;— os palacios, vivendas e anda-res ocupados pelas familias que «iam a banhos» nos tetmpos heroicosdo turismo de praia, bem como pelos que realizavam um turismocultural, paisagístico, etc., e ficavam por um período mais ou menoslongo numa cidade de arte, numa ilha ou montanha célebre pelosseus atractivos.

Para nos apercebermos da importancia desempenhada pelo alo-jamento complementar na evoluc,áo do turismo, basta recordar-nosdo que ocorria nao há muitos anos, ñas praias mundanas e familiaresde toda a Europa, em que havia um verdadeiro éxodo da populachoresidente para habitacóes de recurso para deixar aos mais afortuna-dos as suas residencias na época estival. Ou, entáo, reler as descri-c.6es entusiasmadas das "misses" e cavalheiros de monóculo que per-corriam a Italia, subiam as montanhas da Suic.a ou vinham procu-rar a tranquilidade e o clima ameno da Madeira.

O alojamento complementar, táo intimamente ligado á actividadeturística, nao pode deixar de acompanhar o seu progresso, a suatransformacáo numa industria de dimensáo mundial. E, assim, pa-ralelamente á existencia das suas formas tradicionais e artesanais decomercializac.áo e utilizagáo, surgiram novos tipos e métodos, viradospara a sua inserc.ao rentável na actividade turística, correspondendo

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ás motivacóes e necessidades de um largo sector de clientela recru-tada praticamente em todos os países.

Estos novos tipos de alojamento complementar podem agmpar-seem dois grandes sectores —os apartamentos e as vivendas quandoagrupadas, constituindo um núcleo ou aldeia turística.

Os apartamentos e as aldeias turísticas —forma como para sim-plificar, nos referiremos ás vivendas destinadas a uma utilizacáo essen-cialmente turística— surgem no panorama turístico europeu —e, pra-ticamente mundial —na década dos 50, quando se desenvolveramas suas duas componentes fundamentáis. Em primeriro lugar a cons-trucáb destes tipos de habitacáo, principalmente ñas zonas do litoral,com a finalidade de possibilitar ao comprador de classe media a aqui-sicáo de uma "segunda residencia", um local de ferias agradável aum preco de acordó com as suas disponibilidades, ou para proporcio-nar á poupanca media um novo campo de investimento com pers-pectivas de alta rentabilidade e maior seguranca do que a oferecidapelos investimentos movéis, com a forte aliciante da posse efectiva deum bem ¡mobiliario. Em segundo lugar, as correntes turísticas diri-gidas para essas zonas proporcionaram ampias massas de comprado-res de "residencias secundarias" e de investidores, e, também, deutilizadores desses tipos de alojamento, atraídos pelas suas vantagensespecíficas.

2. CARACTERIZACAO DOS TIPOS DE ALOJAMENTO DITOCOMPLEMENTAR

A exploracáo turística do alojamento dito complementar hojepresente no mercado internacional reflecte as etapas da sua evolu-cáo e a crescente importancia do lugar que desempenha como formade apoio e estímulo ao desenvolvimento de correntes turísticas.

Numa análise sumaria verificamos existirem no mercado aloja-mentos complementares que:

a) Repetem a estrutura inicial da sua aparicáo, através da ce-déncia de uma habitacáo com o fim de obter um rendimento comple-mentar ou compensador do capital investido, procedendo ao seu alu-guer durante os meses que a nao ocupam, seja directamente ou atra-vés de intermediarios.

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A sua actividade nao se pode considerar empresarial e os servidose equipamento oferecidos sao mínimos, necessitando na maior partedos casos de ser completado pelo utilizador.

Este tipo de alojamento só é viável para turistas provenientes deáreas relativamente próximas. O seu carácter disperso e individualimpede a sua utilizarlo sistemática e rentável pelas agencias deviagens.

b) Se situara já ao nivel de empresa de recepcáo turística, queratravés de administradores ou comunidades de proprietários de apar-tamentos ou de unidades componentes de aldeias turísticas, querpela oferta realizada por entidades ligadas á captacáo de investidorescora a garantía de um rendimento mínimo ou fixo.

Neste caso os servidos oferecidos pelo alojamento complementarultrapassam o simples aluger de quatro paredes e de aluguer mobi-liario, para abrangerem todo um conjunto de actividades indispensá-veis ao bem estar e satisfacao do turista, proveniente de áreas situa-das a centenas ou a milhares de quilómetros, e que deseja viver unsdias agradáveis e despreocupados.

Assim ele pode contar com um equipamento completo, pronto autilizar, servicos de limpieza e manutencáo locáis onde pode realizaras suas aquisicóes básicas. E, num estágio mais avanzado, com pra-ticamente todos os servicos de urna unidade hoteleira —restaurantes,boite, monitores para crianzas, piscinas, equipamento desportivo, etc.

Sao estas unidades que, pelas suas dimensóes e características,tem urna utilizac,áo eminentemente turística proporcionando aos Agen-tes de Viagens um meio de alojamento de grande interesse comercial,e constituiráo o tema destas notas.

3. AS VANTAGENS DO ALOJAMENTO COMPLEMENTAR

A que se deve a existencia do alojamento complementar na acti-vidade turística, face ao desenvolvimento da hotelaria tradicional ñassuas múltiplas facetas?

Certamente ao facto de preencher necessidades específicas declientela e de oferecer um servico em condic.5es económicamente atraen-tes e rentáveis:

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a) En termos de clientela.

O alojamento complementar —apartamento ou vivenda— ofere-ce-lhe urna maior liberdade de movimentos, urna maior coesáo deagregado familiar. Por outro lado assegura urna estadía mais econó-mica, já que o utilizador pode desempenhar, sem cansado, parte dosservidos como preparac.ao de refeigóes, etc. —ou adquiri-los com aintensidade e qualidade que as suas posses económicas —possibili-tam— refeicoes em restaurantes, bebidas, etc.

Mesmo quando o edificio de apartamentos ou aldeia turísticafunciona em regime praticamente hoteleiro —estadías em pensáo com-pleta— aínda o factor custo tem a sua influencia, devida á menorprestac.no de servidos complementares aceite, e até desajada, pelaclientela.

O factor espago e equipainento é outro dos factores que depócem favor do alojamento complementar, onde as áreas disponíveis sao,habitualmente, maiores que as de um quarto de hotel, completadasaínda por zonas de utilizacáo comunitaria —sala de estar, varandasou patios e, no caso de vivendas, por relvados envolventes, etc.

b) Em termos de Agencias de Viagens.

A existencia de unidades de dimensao adequada á utilizacáo in-tensiva, a possibilidade de urna contratagáo simplificada com urnaúnica entidade, a sua localizado em áreas de grande interesse turís-tico para a qual existe ou pode desenvolver-se urna procura, a pres-tacáo de servicos ao nivel desejado pela clientela, sao algumas dasrazóes que tornam o alojamento complementar atraente para o agen-te de viagens.

Igualmente importantes sao o preco, que lhe permite criar produ-tos turísticos competitivos, os períodos de utilizarlo baseados emunidades de tempo próprios para a utilizacáo turística residencial—habitualmente a semana.

Isto porque o alojamento complementar adapta-se perfeitamente aum turismo de permanencia, em que predomina o grupo familiar ecuya macissa erupc,áo é um dos mais significativos fenómenos tu-rísticos dos tempos modernos, em oposic,áo a um turismo de curtas

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e múltiplas deslocac,6es, para o qual o alojamento hoteleiro é o maisadequado.

E, pois, amplamente justificável o crescente interesse das agenciasde viagens no alojamento complementar como forma de correspon-derem á procura para certas zonas turísticas —quer pela falta decapacidade hoteleira necessária ou como seu suplemento indispensá-vel— e, aínda, de corresponderem as preferencias de sectores espe-cíficos de clientela.

c) Em termos de empresa.

A insergáo de alojamento complementar no sector de investi-mento medio e da captacáo e dinamizacáo de urna poupanca atraídapela rentabilidade oferecida pela actividade turística dá-lhe um ca-rácter peculiar no sector das industrias turísticas.

d) Em termos de equipamento turístico.

A importancia do equipamento complementar para urna zona tu-rística nao pode ser subestimada já que ele permite um notável alar-gamento da sua capacidade receptiva, atrai novas carnadas de clien-tela, estimula urna estadía mais prolongada, possibilita a existencia e odesenvolvimento de um turismo de grandes números, ao permitir aosoperadores turísticos e aos agentes de viajens a criagáo de fluxos tu-rísticos baseados em grupos.

Preenchendo um sector da moderna oferta turística, o alojamentocomplementar é vital para a expansáo e sobrevivencia de zonas turís-ticas que, sem ele, seriam incapazes de corresponder á procura, deobter urna fixac.áo das correntes de visitantes.

É interessante assinalar que o alojamento complementar de di-mensáo empresarial se encontra hoje em zonas de praia, estancias demontanha e de desportos de invernó, áreas com um turismo de mo-tivacáo paisagística e climática. Hoje, apartamentos e aldeias turísti-cas encontram-se praticamente em todo o mundo, desde os Alpes asBermudas, da Costa do Sol á Madeira, do Haway á África.

e) Em termos de ocupagao profissional.

O alojamento complementar presta um significativo contributoa urna política de utilizagáo de máo-de-obra e sua especializa-

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Embora com um Índice sensívelmente mais baixo do que a ho-telaria, em sentido restrito, este tipo de alojamento é fonte de empre-go para um pessoal que, para desempenhar o seu lugar, necessita deuma progresiva formacáo profissional.

Desta forma o alojamento complementar insere-se numa políticade emprego e de criac,áo de postos de trabalho, de relevante impor-tancia para zonas onde nao seja possível, através da criacáo de outrasindustrias, oferecer ocupac,áo a sectores vitáis da populacho.

4. A PRESENCA NO MERCADO DO ALOJAMENTO COM-PLEMENTAR

A actuacáo dos alojamentos complementares para a captacáo decompradores -investidores e para a obtenc.áo de clientela tem im-portante significado para o lancamento e/ou a consolidacáo de umazona turística, já que:

— A sua simples presenca no mercado imobiliário ou de utiliza-r lo de capitais provoca um acréscimo de interesse pela zonae vem corresponder a uma procura existente ou latente;

— A sua actividade promocional visando os compradores-investi-dores contribuí para a divulgacáo da área turística e dos seusatractivos, que surgem como justificantes da decisáo de adqui-sicao e da rentabilidades do investímento. De notar que estasacgóes promocionais se podem desenvolver no país de origemou em mercados estrangeiros.

No caso de complexos ou empresas de uma certa dimen-sáo esta pressáo promocional é aínda maior, pois:

— Deselvolvem activas campanhas publicitarias junto do pú-blico em mercados específicos, visando a conquista declientes e facilitam a tarefa dos "Tour Operatours" queincluiram os seus apartamentos ou aldeias turísticas nosrespectivos programas turísticos;

— Conduzem com regularidade, operacóes promocionais juntoda rede de vendas, visando obter a cooperacáo dos "gros-

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sistas" e agentes de viagens no seu equipamento, comvista a obter taxas de ocupacáo satisfatórias. Estas opera-?6es promocionais íncluem a criacáo de delegacoes pró-prias nos principáis mercados, visitas de venda, publici-dade em publicacoes profissionais, etc.

5. A DIMENSAO ACTUAL DO ALOJAMENTO COMPLEMEN-TAR

Como forma de medir a importancia do alojamento complementarno actual panorama turístico internacional, basta referir valores res-

peitantes a Espanha e Portugal no ano findo, comparando-os coma industria hoteleira.

A vizinha Espanha tinha urna capacidade em apartamentos ealdeias turísticas de 750.000 quartos e em hotéis 550.000 quartos.Em Portugal a capacidade era de 140.000 quartos e 80.000 quartos,respectivamente.

Verifica-se, pois, que o alojamento complementar nao é hojeum párente pobre da industria turística mas sim um dos seus princi-páis esteios, sem o qual nao teria sido possível a sua dimensáo ac-tual.

Também a Madeira, voltada nos últimos anos, para um turismode grandes números, viu crescer a sua capacidade de alojamentocomplementar. Moderaos edificios de apartamentos e aldeias turís-ticas vieram juntar-se á sua conceituada hotelaria tradicional, diver-sificando a oferta de alojamento e permitindo, assim, corresponder aosdesejos de urna clientela cada vez mais jovem e de hábitos cosmopo-litas, que encontra no apartamento ou na vivenda a fórmula idealpara a sua estadia nesta ilha que é urna verdadeira "pérola do At-lántico".

6. AS RELACOES ENTRE AS AGENCIAS DE VIAGENS EO ALOJAMENTO COMPLEMENTAR

Constituindo para as agencias de viagens um importante apoioao desenvolmimento das suas operacóes comerciáis, sao diversas as re-lacóes existentes entre os dois sectores. Caracterizamos os princi-páis:

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— A agencia de viagens realiza "reservas" de clientes individuáis—habitualmente grupos familiares— em apartamentos ou al-deias turísticas;

— A agencia de viagens realiza "allotements" que comercializajunto de outras agencias estrangeiras;

— A agencia de viagens realiza "allotements" para poder criarum producto turístico e lancá-lo no mercado —viagens "ti-po IT" ou com fretamentos— ou procede á sua comerciali-zacáo directa junto da clientela nacional;

— Um complexo turístico de apartamentos ou vivendas entregaa comercializagáo de parte ou da totalidade das suas unida-des a urna agencia de viagens, que pode ter o exclusivo paraum ou mais mercados;

— Um complexo turístico é alugado, na totalidade, por um largoperíodo.

Por outro lado os alojamentos complementares recebem das agen-cias de viagens um precioso auxilio já que:

— Permiten dispor de urna ampia rede de postos de venda e,portanto, de contactos com a clientela potencial, que lhesseria impossível manter de forma directa;

— Oferendo através dos "allotements" taxas de ocupacSo rentá-veis, reduzem o risco de negocio, asseguram urna melhor ges-tao administrativa e financeira, diminuem os encargos de co-mercializacáo;

— Quando actuando como "agentes exclusivos" suportam os ris-cos financieros e impedem a aceitacáo de reservas feitas porfirmas menos idóneas, que o seu conhecimento do meio tornamais fácil detectar.

No campo do "marketing" e de promocáo, também, as ligacSesagencia de viagens - alojamento complementar se mostram com pers-pectivas dignas de registo porque:

— É viável urna cooperacáo entre as duas entidades para urnaactuacáo conjunta em mercados estrangeiros;

— O maior conhecimento dos cañáis de distribuicáo — grossistas,

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operadores turísticos, agencias retalhistas —possibilita urnamelhor e mais rentável penetracáo;

— A posigáo da agencia de viagens na industria turística permitecomplementar a sua oferta de alojamento com outros servi-cos que a tornem mais atraente e provoquem a procura.

Temos mencionado alojamento complementar, como poderíamosfalar em estabelecimento extra-hoteleiro, apenas para o situarmos den-tro de urna mesma realidade que é a industria hoteleira.

Finalmente, de tudo o que ficou exposto, é evidente a necessida-de de urna interajuda entre os varios sectores da industria turística,baseada no conhecimento dos problemas que afectam cada um. Daío alto interesse destes coloquios nos quais vemos participar nao sóas empresas privadas do sector, o que já seria de louvar, mas os re-presentantes qualificados das entidades oficiáis que poderáo afina!transmitir a quem de direito os nossos justos anseios a bem de um in-teresse que nos transcende pois que se trata de promover o desenvol-vimento das próprias Nacoes.

Sendo, assim, julgamos que, em face dos depoimentos que aquiforam pronunciados, nao será demais solicitar:

1. A criacáo de incentivos fiscais para todas as actividades li-gadas no turismo, por tempo determinado, quando numa ounoutra zona se verifiquem crises que nao possam ser imputa-das a má gestáo das respectivas empresas;

2. A planificacáo adequada para a insta! acáo de novas unida-des hoteleiras;

3. A reducto de tarifas nos avioes que operem dentro das áreasconsideradas de interesse turístico, e

4. A liberalizacáo dos aeroportos á avióes fretados.

Funchal, 14 de novembro 1973.

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